#房地产# 一个月内数次转让项目股权 华侨城欲抱团取暖
临近岁末，深圳华侨城股份有限公司出售项目股权的动作愈发频繁。11月29日，来自北京产权交易所的信息显示，天津华侨城实业有限公司拟转让所持的廊坊市怡康房地产开发有限公司50%股权及相关债权，转让底价1.31亿元。
11月以来，华侨城已经发布了7则股权转让信息，涉及广州、上海、深圳等地的在建项目、存量商业物业。放在行业销售下滑、现金流紧张的背景下，这些举动难免引发联想。对此，华侨城相关人士表示，该公司自2018年起便陆续进行了项目的股权转让，核心目的是加快周转，近期转让的部分项目股权也是计划引入合作伙伴。该人士坦言，自“三道红线”等政策出台以来，房企合作、抱团取暖已是大势所趋。
更多开放股权合作的趋势已在华侨城的三季报有所体现。今年前三季度，该公司新购入了18宗土地，仅有2宗土地是持有100%权益。
1月内频繁挂牌项目股权
廊坊市怡康房地产开发有限公司是2020年9月才成立的，由天津华侨城实业有限公司、廊坊市福康房地产开发有限公司分别持股50%。成立3个月后，该公司拿下了廊坊市的一宗宅地，总价为1.77亿元。据了解，截至2021年10月31日，该公司的资产总计2.36亿元，其中负债为2.32亿元，净利润为-515.86万元。1.31亿元的挂牌价包含了1369.81万元的股权转让价格，以及约1.17亿元的债权价格。
从挂牌信息来看，虽然廊坊项目拿地不足一年，但华侨城却选择了清仓式的退出。类似的股权转让还有4笔，11月19日、11月22日，华侨城在重庆产权交易所和上海联合产权交易所挂牌了3家商管公司100%股权及债权，其中深圳市华纯商业管理有限公司、深圳世纪华锦商业管理有限公司已披露转让价格，分别为9669.69万元、1.11亿元。这2家公司各自持有深圳华侨城纯水岸九期、十四期的10项房产权益，以及深圳锦绣花园四期的19项房产权益。据了解，这些房产均为商业属性，现已出租做商铺用途。
另外1笔是基金份额的转让。11月19日，华侨城在重庆产权交易所挂牌了共青城万物长青投资管理有限合伙企业(有限合伙)48000万元有限合伙份额及23900万债权，和100万元普通合伙份额，挂牌总价约为5亿元。华侨城旗下子公司在标的企业中共持有40%的股份，此次全部挂牌转出。
对于上海及广州两地的在建项目，华侨城选择的是部分股权转让。11月11日，上海鹏鲲置业有限公司50%股权的转让信息在北京产权交易中心挂出，转让底价为4.86亿元。这家公司由上海天祥华侨城投资有限公司持股100%，名下资产为总建筑面积136160平方米的上海市闵行区浦江123-3地块，地块的土地证目前正在办理中。第二天，广州华侨城置业发展有限公司42.4%股权也被放上货架，转让底价15.39亿元。据了解，该公司拥有位于广州市增城区在售的“华侨城·云尚”项目。转让掉42.4%股权后，华侨城仍持有广州华侨城置业发展有限公司57.6%的股权，依旧负责项目操盘，但挂牌文件约定，项目一期住宅及二期住宅由受让方分配，三期住宅、商业及车位由转让方分配。
除却1家尚未公布转让价格的商管公司，华侨城将从上述股权转让中套现约28.6亿元。
11月29日，华侨城的相关人士对中国房地产报记者表示，股权转让是该公司加快周转的具体举措之一，商铺等存量项目的转让可提升资产效率，部分在建项目则将引入合作伙伴。“基本原则是，即便转让股权，收益也不会比原来预计的可研回报低。”
加大合作力度 项目权益占比下降
自2018年起，华侨城的股权转让动作便多了起来，当年转让了18家子公司股权。在2018年的年报中，华侨城透露，在严厉的房地产调控政策影响下，公司创新合作开发模式，加快价值变现，通过各种方式促回款，通过合作开发、股权转让、在建工程转让等多种方式加快项目周转。2019年，该公司继续卖掉了19个子公司的股权。
2020年9月，“三道红线”政策出台后，踩了一道红线的华侨城特地召开了一次落实新规的专题会议，该公司董事长段先念强调，要千方百计增加现金流，集中精力抓去化、促回款、降负债，要在市场上广泛对接有实力的合作方，不拘一格开展跨界合作。在这一年，华侨城再度出售11个子公司股权，顺利扭转连续3年经营活动产生的现金流量净额为负的局面，在当年录得212.19亿元的正经营性现金流，年末“三道红线”转绿。
今年，华侨城依然保持着“三道红线”绿档的状态，截至第三季度末，其净负债率、剔除预收款后的资产负债率和现金短债比分别为75%、69%和2.64倍，经营活动产生的现金流量净额约13.6亿元，同比增长161%。
在11月16日的投资者接待活动中，华侨城的管理层透露了应对下半年严峻融资环境的措施，包括采取审慎融资的策略，通过一系列措施控制杠杆率以防范风险，优先把项目回款作为资金筹措的首要手段等。
股权转让是加速回款的措施之一，据华侨城有关人士介绍，前几年该公司倾向于独自拿地，近两年为了加快周转，开始与标杆房企合作，希望能加快进度与效率，提升投资回报。2020年，华侨城新购入25个项目，其中10个是持有100%权益，土地总价款358.6亿元，权益对价286.8亿元，权益占比80%。今年前三季度，该公司新增项目18个，仅2个是拥有100%权益，土地总价款265亿元，权益对价157.4亿元，权益占比下降到59.4%。
合作开发在一定程度上有利于华侨城维持“三道红线”绿档，但对利润表的短期负面影响也难以避免。前三季度，华侨城录得收入494亿元，同比增长48%，但归母净利润却同比下降了35%至34亿元。归母净利润负增长的原因有两个，一是期内该公司的税后毛利率同比下降了10.6个百分点，二是少数股东损益占净利润的比例由去年同期的3%大幅提升至37%。
对此，华侨城方面表示，权益占比的下降确实会影响利润表现，公司未来将保持整体权益比例高于行业平均水平。#行业动态# #楼市杂谈# #买房者说#
临近岁末，深圳华侨城股份有限公司出售项目股权的动作愈发频繁。11月29日，来自北京产权交易所的信息显示，天津华侨城实业有限公司拟转让所持的廊坊市怡康房地产开发有限公司50%股权及相关债权，转让底价1.31亿元。
11月以来，华侨城已经发布了7则股权转让信息，涉及广州、上海、深圳等地的在建项目、存量商业物业。放在行业销售下滑、现金流紧张的背景下，这些举动难免引发联想。对此，华侨城相关人士表示，该公司自2018年起便陆续进行了项目的股权转让，核心目的是加快周转，近期转让的部分项目股权也是计划引入合作伙伴。该人士坦言，自“三道红线”等政策出台以来，房企合作、抱团取暖已是大势所趋。
更多开放股权合作的趋势已在华侨城的三季报有所体现。今年前三季度，该公司新购入了18宗土地，仅有2宗土地是持有100%权益。
1月内频繁挂牌项目股权
廊坊市怡康房地产开发有限公司是2020年9月才成立的，由天津华侨城实业有限公司、廊坊市福康房地产开发有限公司分别持股50%。成立3个月后，该公司拿下了廊坊市的一宗宅地，总价为1.77亿元。据了解，截至2021年10月31日，该公司的资产总计2.36亿元，其中负债为2.32亿元，净利润为-515.86万元。1.31亿元的挂牌价包含了1369.81万元的股权转让价格，以及约1.17亿元的债权价格。
从挂牌信息来看，虽然廊坊项目拿地不足一年，但华侨城却选择了清仓式的退出。类似的股权转让还有4笔，11月19日、11月22日，华侨城在重庆产权交易所和上海联合产权交易所挂牌了3家商管公司100%股权及债权，其中深圳市华纯商业管理有限公司、深圳世纪华锦商业管理有限公司已披露转让价格，分别为9669.69万元、1.11亿元。这2家公司各自持有深圳华侨城纯水岸九期、十四期的10项房产权益，以及深圳锦绣花园四期的19项房产权益。据了解，这些房产均为商业属性，现已出租做商铺用途。
另外1笔是基金份额的转让。11月19日，华侨城在重庆产权交易所挂牌了共青城万物长青投资管理有限合伙企业(有限合伙)48000万元有限合伙份额及23900万债权，和100万元普通合伙份额，挂牌总价约为5亿元。华侨城旗下子公司在标的企业中共持有40%的股份，此次全部挂牌转出。
对于上海及广州两地的在建项目，华侨城选择的是部分股权转让。11月11日，上海鹏鲲置业有限公司50%股权的转让信息在北京产权交易中心挂出，转让底价为4.86亿元。这家公司由上海天祥华侨城投资有限公司持股100%，名下资产为总建筑面积136160平方米的上海市闵行区浦江123-3地块，地块的土地证目前正在办理中。第二天，广州华侨城置业发展有限公司42.4%股权也被放上货架，转让底价15.39亿元。据了解，该公司拥有位于广州市增城区在售的“华侨城·云尚”项目。转让掉42.4%股权后，华侨城仍持有广州华侨城置业发展有限公司57.6%的股权，依旧负责项目操盘，但挂牌文件约定，项目一期住宅及二期住宅由受让方分配，三期住宅、商业及车位由转让方分配。
除却1家尚未公布转让价格的商管公司，华侨城将从上述股权转让中套现约28.6亿元。
11月29日，华侨城的相关人士对中国房地产报记者表示，股权转让是该公司加快周转的具体举措之一，商铺等存量项目的转让可提升资产效率，部分在建项目则将引入合作伙伴。“基本原则是，即便转让股权，收益也不会比原来预计的可研回报低。”
加大合作力度 项目权益占比下降
自2018年起，华侨城的股权转让动作便多了起来，当年转让了18家子公司股权。在2018年的年报中，华侨城透露，在严厉的房地产调控政策影响下，公司创新合作开发模式，加快价值变现，通过各种方式促回款，通过合作开发、股权转让、在建工程转让等多种方式加快项目周转。2019年，该公司继续卖掉了19个子公司的股权。
2020年9月，“三道红线”政策出台后，踩了一道红线的华侨城特地召开了一次落实新规的专题会议，该公司董事长段先念强调，要千方百计增加现金流，集中精力抓去化、促回款、降负债，要在市场上广泛对接有实力的合作方，不拘一格开展跨界合作。在这一年，华侨城再度出售11个子公司股权，顺利扭转连续3年经营活动产生的现金流量净额为负的局面，在当年录得212.19亿元的正经营性现金流，年末“三道红线”转绿。
今年，华侨城依然保持着“三道红线”绿档的状态，截至第三季度末，其净负债率、剔除预收款后的资产负债率和现金短债比分别为75%、69%和2.64倍，经营活动产生的现金流量净额约13.6亿元，同比增长161%。
在11月16日的投资者接待活动中，华侨城的管理层透露了应对下半年严峻融资环境的措施，包括采取审慎融资的策略，通过一系列措施控制杠杆率以防范风险，优先把项目回款作为资金筹措的首要手段等。
股权转让是加速回款的措施之一，据华侨城有关人士介绍，前几年该公司倾向于独自拿地，近两年为了加快周转，开始与标杆房企合作，希望能加快进度与效率，提升投资回报。2020年，华侨城新购入25个项目，其中10个是持有100%权益，土地总价款358.6亿元，权益对价286.8亿元，权益占比80%。今年前三季度，该公司新增项目18个，仅2个是拥有100%权益，土地总价款265亿元，权益对价157.4亿元，权益占比下降到59.4%。
合作开发在一定程度上有利于华侨城维持“三道红线”绿档，但对利润表的短期负面影响也难以避免。前三季度，华侨城录得收入494亿元，同比增长48%，但归母净利润却同比下降了35%至34亿元。归母净利润负增长的原因有两个，一是期内该公司的税后毛利率同比下降了10.6个百分点，二是少数股东损益占净利润的比例由去年同期的3%大幅提升至37%。
对此，华侨城方面表示，权益占比的下降确实会影响利润表现，公司未来将保持整体权益比例高于行业平均水平。#行业动态# #楼市杂谈# #买房者说#
股权价值评估：怎样计算带残值情况下设备的成新率
在股权价值评估项目中，被评估设备为持续使用状态。怎样计算带残值情况下设备的成新率呢？
四川中天资产评估为四川省内及成都市内提供租金评估、残值评估、固定资产报废评估、房地产评估、机器设备评估、企业股权评估、企业价值评估、无形资产评估等各种资产评估。
一、计算设备的价值方法
举例：如果设备重置价200万，废旧物资收购(包拆除)100万，正常尚可使用3年，假设经济耐用年限10年，年限成新率和勘察成新率都是30%。那么设备的价值为：
方法1：按照200*30%=60万来计算;
方法2：直接按照废旧物资来计算100万(假设马上按废铁卖掉);
方法3：考虑仍可为企业发挥3年效用，并在3年后按废铁卖，理论上为：理论上可以为企业实现的收益/r+第二年收益/r2+(第三年收益+废铁100万)/r3，假设现金流年末流入。
二、分析几种方法的合理性
1.如果认为第1种方法合理，出让方肯定不同意，还不如马上卖了，按照第2中方法执行;
2.如果按照第2种方法评估，企业尚未打算报废处理，评估假设是否不符合实际情况?
3.如果认为第3种方法合理，怎么操作?如果确定未来3年设备可以给企业带来的现金流入?
4.被评估设备为持续使用状态，进一步判断，价值类型为持续使用价值而非变现价值，因此，方法2在价值类型上不可取，仅可做为持续使用价值是否合理的判断依据之一(而不是全部依据)。
5.再说方法3：这种方法的应用前提是设备为生产线或大型设备，有财务数据或管理数据，支持评估师能够对其未来现金流入进行独立分析、测算。一般情况下，这种方法的应用条件并不具备，这要看企业成本核算的基础是否好。
三、最常用的方法详细分析
最常用的方法仍旧是方法1。
1.正常情况下，如果理论成新率和勘查成新率都是30%，那么按照公式算出来的结果必定大于或等于二手价。按照本例中陈述的情况，分析得到的结论就是：
(1)重置全价可能有误;
(2)勘查成新率可能有误;
(3)经济耐用年限(或尚可使用年限)有误。
三者必居其一。
2.前述1里说的是”正常情况下“。那么什么时候是”不正常“?
(1)设备为生产线，但该生产线的配置结构不合理。
生产线的各个组成部分可以按照单体独立采购或销售。评估时，生产线整体报价没找到，但是有类似功能的替代生产线的整体报价。
使用替代产品的价格做为生产线报价测算重置全价，实际比现有生产线各个独立组成部分单独采购的价格会低。
二手设备收购商之所以肯出高价收购设备，其目的在于将其解体后按组成部分分别销售。
这种情况下，按照整体更新重置的方式作价，原有设备实际存在非实体性贬值。如果设备一定强调持续使用，股权卖出方必须承认这种贬值的存在。他其实可以选择将旧设备解体出售。
也有可能是，废旧物资收购方认为自己有更好的利用设备的方式，隐含着就是，现有用户及设备原生产厂家对设备的功能认识不够，这种情况下原所有者最佳的处置方式也是把这设备卖给愿意出高价收购的人。
(2)有可能，设备是一套生产线，其中有组合、规划、设计的技术成份在里面，评估的时候按照单体价直接加总，存在低估生产线重置全价的风险。
(3)设备为文物，有收藏价值。
这种情况下，设备的价值不在于它的”使用“，它不应再存在于生产车间之中。
3.如果本例是真实发生的，评估师如何处理?
(1)检查重置价、勘查成新率及理论成新率，看看自己到底有没有算错。
要看重置全价是否取的是与原设备相同设备的新设备的出厂价。如果重置全价是用拍脑袋调的或者是按照几年前的合同做的，那就要好好重新询价了。
要看勘查成新率是不是认真做出来的。很多人图省事，直接把勘查成新率做成和年限法成新率一个样，也不管这设备最近是不是大修过，也不管设备是不是保养得好，也不管设备是不是利用不足磨损少，一律就是按照年限法成新率倒推勘查成新率。
要看年限法成新率里的经济耐用年限和尚可使用年限是否合理。这个事情，不要简单拍脑袋或光是查手册。企业的基层设备管理人员或使用人员其实很有发言权，他们一般情况下也不会故意做假。多询问，比自己查手册有用。不能因为手册上说用10年，就评估人家也就一定只能用10年，要是人家买了就没用过呢?就算有自然老化，好歹也能再多挺两年吧?
(2)如果所有检查工作都做过了，没找出问题来。那只能说明以评估师的能力无法发现设备中存在的价值。那倒不如直接建议原产权所有者将设备直接卖掉，不带入新企业里面。
在股权价值评估项目中，被评估设备为持续使用状态。怎样计算带残值情况下设备的成新率呢？
四川中天资产评估为四川省内及成都市内提供租金评估、残值评估、固定资产报废评估、房地产评估、机器设备评估、企业股权评估、企业价值评估、无形资产评估等各种资产评估。
一、计算设备的价值方法
举例：如果设备重置价200万，废旧物资收购(包拆除)100万，正常尚可使用3年，假设经济耐用年限10年，年限成新率和勘察成新率都是30%。那么设备的价值为：
方法1：按照200*30%=60万来计算;
方法2：直接按照废旧物资来计算100万(假设马上按废铁卖掉);
方法3：考虑仍可为企业发挥3年效用，并在3年后按废铁卖，理论上为：理论上可以为企业实现的收益/r+第二年收益/r2+(第三年收益+废铁100万)/r3，假设现金流年末流入。
二、分析几种方法的合理性
1.如果认为第1种方法合理，出让方肯定不同意，还不如马上卖了，按照第2中方法执行;
2.如果按照第2种方法评估，企业尚未打算报废处理，评估假设是否不符合实际情况?
3.如果认为第3种方法合理，怎么操作?如果确定未来3年设备可以给企业带来的现金流入?
4.被评估设备为持续使用状态，进一步判断，价值类型为持续使用价值而非变现价值，因此，方法2在价值类型上不可取，仅可做为持续使用价值是否合理的判断依据之一(而不是全部依据)。
5.再说方法3：这种方法的应用前提是设备为生产线或大型设备，有财务数据或管理数据，支持评估师能够对其未来现金流入进行独立分析、测算。一般情况下，这种方法的应用条件并不具备，这要看企业成本核算的基础是否好。
三、最常用的方法详细分析
最常用的方法仍旧是方法1。
1.正常情况下，如果理论成新率和勘查成新率都是30%，那么按照公式算出来的结果必定大于或等于二手价。按照本例中陈述的情况，分析得到的结论就是：
(1)重置全价可能有误;
(2)勘查成新率可能有误;
(3)经济耐用年限(或尚可使用年限)有误。
三者必居其一。
2.前述1里说的是”正常情况下“。那么什么时候是”不正常“?
(1)设备为生产线，但该生产线的配置结构不合理。
生产线的各个组成部分可以按照单体独立采购或销售。评估时，生产线整体报价没找到，但是有类似功能的替代生产线的整体报价。
使用替代产品的价格做为生产线报价测算重置全价，实际比现有生产线各个独立组成部分单独采购的价格会低。
二手设备收购商之所以肯出高价收购设备，其目的在于将其解体后按组成部分分别销售。
这种情况下，按照整体更新重置的方式作价，原有设备实际存在非实体性贬值。如果设备一定强调持续使用，股权卖出方必须承认这种贬值的存在。他其实可以选择将旧设备解体出售。
也有可能是，废旧物资收购方认为自己有更好的利用设备的方式，隐含着就是，现有用户及设备原生产厂家对设备的功能认识不够，这种情况下原所有者最佳的处置方式也是把这设备卖给愿意出高价收购的人。
(2)有可能，设备是一套生产线，其中有组合、规划、设计的技术成份在里面，评估的时候按照单体价直接加总，存在低估生产线重置全价的风险。
(3)设备为文物，有收藏价值。
这种情况下，设备的价值不在于它的”使用“，它不应再存在于生产车间之中。
3.如果本例是真实发生的，评估师如何处理?
(1)检查重置价、勘查成新率及理论成新率，看看自己到底有没有算错。
要看重置全价是否取的是与原设备相同设备的新设备的出厂价。如果重置全价是用拍脑袋调的或者是按照几年前的合同做的，那就要好好重新询价了。
要看勘查成新率是不是认真做出来的。很多人图省事，直接把勘查成新率做成和年限法成新率一个样，也不管这设备最近是不是大修过，也不管设备是不是保养得好，也不管设备是不是利用不足磨损少，一律就是按照年限法成新率倒推勘查成新率。
要看年限法成新率里的经济耐用年限和尚可使用年限是否合理。这个事情，不要简单拍脑袋或光是查手册。企业的基层设备管理人员或使用人员其实很有发言权，他们一般情况下也不会故意做假。多询问，比自己查手册有用。不能因为手册上说用10年，就评估人家也就一定只能用10年，要是人家买了就没用过呢?就算有自然老化，好歹也能再多挺两年吧?
(2)如果所有检查工作都做过了，没找出问题来。那只能说明以评估师的能力无法发现设备中存在的价值。那倒不如直接建议原产权所有者将设备直接卖掉，不带入新企业里面。
#山西经济# 【山西房地产业：供需双向调节下的“凤凰涅槃”】
2021年，被视为房地产行业的“金融管控年”，这一年对于房地产企业来说，可谓是处于洗牌的阵痛期。在今年楼市全面遇冷的大环境下，多数企业纷纷开启降本、求稳模式，达到“三道红线”的房企数量在增多。与此同时，山西房地产市场今年前三季度呈现开发投资保持稳定增长、商品房销售面积高位持续回落、开发热点向外转移等态势。
业内人士表示，在黑天鹅反复、能耗双控双碳目标、多地限电限产以及房地产调控背景下，山西房地产业能够取得这样的成绩，主要得益于全省上下认真贯彻落实“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理机制。
开发投资保持稳定增长态势
“今年，我省持续巩固拓展疫情防控和经济社会发展成果，分类指导、精准施策，不断加强房地产市场供需双向调节，全省房地产市场开发投资保持稳定增长态势。”省统计局专家的话语显示出我省房地产业值得期待的一面。
据统计，前三季度，全省房地产开发投资完成1513.3亿元，增长9.7%，增幅比全国平均增速快0.9个百分点，两年平均增速为10.5%。其中，商品住宅投资完成1210.0亿元，增长12.2%，占房地产开发投资的比重由上年同期的78.1%提高到80.0%；办公楼投资完成24.2亿元，下降12.3%；商业营业用房投资完成114.2亿元，增长8.3%；其他类住房投资完成164.9亿元，下降2.2%。
显然，今年我省房地产业的表现提升了近两年的有关数据。
记者了解到，前三季度，全省房屋施工面积23776.9万平方米，增长17.9%，两年平均增速13.4%。其中，商品住宅施工面积增长17.7%，办公楼施工面积增长16.0%，商业营业用房增长12.8%。全省房屋竣工面积724.6万平方米，增长86.9%，两年平均增速16.2%。其中，商品住宅竣工面积增长92.5%，办公楼竣工面积增长4.1倍，商业营业用房竣工面积增长1.4倍。
商品房销售面积高位回落
国家统计局发布的数据显示，三季度全国商品房销售面积同比下降12.5%，销售金额同比下降14.1%。
在这一背景下，山西也在“缩减”规模。
前三季度，全省商品房销售面积2265.1万平方米，增长42.4%，增幅虽比上年同期加快39.4个百分点，比全国平均增速快31.1个百分点，但比上半年回落15.4个百分点，两年平均增速为21.1%，增幅比上半年回落0.1个百分点；商品房销售额1578.1亿元，增长40.7%，增幅比上年同期加快39.3个百分点，比全国平均增速快24.1个百分点，比上半年回落9.5个百分点，两年平均增速为19.4%，增幅比上半年加快1.1个百分点。
这其中，九成以上为商品住宅销售。数据显示，前三季度我省商品住宅销售面积2153.2万平方米，增长42.2%，占商品房销售面积的比重由上年同期的95.2%下降到95.1%。商品住宅销售额1486亿元，增长41.2%，占商品房销售额的比重由上年同期的93.8%提高到94.2%。
企业更加依赖销售回款
截至9月底，全省商品房待售面积799.2万平方米，增长0.5%，结束连续50个月的负增长后连续3个月呈现增长态势。以2020年销售面积作为基数，商品房去化周期为3.6个月，其中商品住宅去化周期为2.3个月，低于去化周期6个月—12个月的合理区间。
事实上，随着房地产调控政策密集出台，涉房金融监管持续收紧，房地产企业对销售回款的依赖程度进一步提高。前三季度，房地产开发企业到位资金中定金及预收款682.2亿元，增长44%；个人按揭贷款332.1亿元，增长56.4%。以销售回款为主的定金及预收款和个人按揭贷款合计占本年到位资金的比重由上年同期的43.8%提高到55.6%。
此外，从投资分布来看，房地产投资热点逐渐由太原都市区向外围转移，呈现出“圈内降温、圈外开花”的态势。
前三季度，处于太原都市区的太原市、晋中市房地产开发投资均呈下降态势，增速分别为-5.3%和-6.2%；大同、长治、临汾三个副中心城市房地产开发投资增速分别为39.9%、34.3%、13.9%，均高于全省平均水平。太原市、晋中市房地产开发投资占全省的比重分别为33.8%和10.2%，所占比重分别比上年同期下降5.4个和1.7个百分点；大同、长治、临汾三个副中心城市房地产开发投资占全省的比重分别为15.1%、10.8%和6.0%，所占比重分别比上年同期提高3.3个、2.0个和0.2个百分点。
多措并举促进行业健康发展
省统计局专家指出，作为分析房地产开发投资走势的先行指标——我省房地产开发企业的到位资金、土地购置面积和新开工面积，今年前三季度均呈下滑态势。
前三季度，全省房地产开发企业到位资金1824.7亿元，增长16.6%，增幅比上半年回落9.3个百分点；土地购置面积141.6万平方米，下降64.1%；房屋新开工面积3353.0万平方米，下降19.4%。
而新开工项目计划总投资增速放缓，也反映出今后房地产开发投资保持稳定增长态势后劲不足。前三季度，全省房地产新开工项目438个，计划总投资2496.5亿元，增长7.0%，增幅比上年同期回落1.6个百分点，比1月—8月回落13.7个百分点，比同期全省房地产项目计划总投资增速低14.5个百分点，比同期房地产开发投资增速低2.7个百分点。其中，9月当月新开工项目49个，计划总投资244.2亿元，下降47.8%。
对此，上述专家认为，各地要鼓励经营状况较好的企业兼并资产负债率较高的中小企业，以增强企业的竞争力，提高生产集中度，提高房地产企业抗风险的能力和水平，加大银行贷款流向监管，提高拿地、预售等门槛，切实保障市场的良性循环。
记者了解到，国家“十四五”规划提出的“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”“加快培育和发展住房租赁市场”“推进老旧楼宇改造”“促进住房消费健康发展”等内容，纷纷为房地产行业健康发展明确了方向。而作为市场参与者，房地产开发企业唯有顺应政策导向、人口发展趋势、生活追求方向，通过经营模式转变、开发内容拓展、服务手段创新等方式，结合文化、健康、体育、休闲、旅游、度假等特色产业，打造“房地产、服务、文旅、金融”产业融合发展的地产模式，才能不断满足社会和市场需求。
评论【应保持政策的连续性和稳定性】
坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，是促进房地产市场平稳健康发展和保持宏观经济平稳运行、防范化解房地产市场风险的必然要求，也是改善群众居住条件、增进人民福祉的现实需要。因此，各级要紧紧围绕“三稳”目标，结合当地实情，夯实各级主体责任，积极构建促进房地产市场健康发展的“人、房、地、钱”四位一体的长效联动机制。
笔者认为，因地制宜、精准发力，着力完善城镇住房保障体系，着力培育和发展租赁住房，保障合理的住房需求，缓解特定群体的住房困难，坚决抑制投机炒作等不合理需求，是当下之根本。
特别是目前，在“三线四档”融资管理持续收紧的情况下，降负债成为当前房地产开发企业的首要任务。因而，各房地产开发企业要根据自身实际合理把握拿地节奏，优化投资模式和资本结构，提升运营效率，采取各种促销手段加速资金回笼，增加企业经营现金流，及时偿还有息负债，调节长债、短债比例，不断改善对于境内非银渠道的依赖度，有效降低企业成本，已踩红线的企业要借鉴万达经验，采取出售资产、股权等方式调整业务结构，剥离不良资产。
总而言之，只有保持房地产调控政策的连续性和稳定性，优化资产结构，不断提高企业防风险能力，加快房地产企业转型升级，持续巩固拓展疫情防控和经济社会发展成果，分类指导、精准施策，不断加强房地产市场供需双向调节，我省房地产行业才能保持稳定健康发展。(本报记者 王 蕾)
2021年，被视为房地产行业的“金融管控年”，这一年对于房地产企业来说，可谓是处于洗牌的阵痛期。在今年楼市全面遇冷的大环境下，多数企业纷纷开启降本、求稳模式，达到“三道红线”的房企数量在增多。与此同时，山西房地产市场今年前三季度呈现开发投资保持稳定增长、商品房销售面积高位持续回落、开发热点向外转移等态势。
业内人士表示，在黑天鹅反复、能耗双控双碳目标、多地限电限产以及房地产调控背景下，山西房地产业能够取得这样的成绩，主要得益于全省上下认真贯彻落实“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理机制。
开发投资保持稳定增长态势
“今年，我省持续巩固拓展疫情防控和经济社会发展成果，分类指导、精准施策，不断加强房地产市场供需双向调节，全省房地产市场开发投资保持稳定增长态势。”省统计局专家的话语显示出我省房地产业值得期待的一面。
据统计，前三季度，全省房地产开发投资完成1513.3亿元，增长9.7%，增幅比全国平均增速快0.9个百分点，两年平均增速为10.5%。其中，商品住宅投资完成1210.0亿元，增长12.2%，占房地产开发投资的比重由上年同期的78.1%提高到80.0%；办公楼投资完成24.2亿元，下降12.3%；商业营业用房投资完成114.2亿元，增长8.3%；其他类住房投资完成164.9亿元，下降2.2%。
显然，今年我省房地产业的表现提升了近两年的有关数据。
记者了解到，前三季度，全省房屋施工面积23776.9万平方米，增长17.9%，两年平均增速13.4%。其中，商品住宅施工面积增长17.7%，办公楼施工面积增长16.0%，商业营业用房增长12.8%。全省房屋竣工面积724.6万平方米，增长86.9%，两年平均增速16.2%。其中，商品住宅竣工面积增长92.5%，办公楼竣工面积增长4.1倍，商业营业用房竣工面积增长1.4倍。
商品房销售面积高位回落
国家统计局发布的数据显示，三季度全国商品房销售面积同比下降12.5%，销售金额同比下降14.1%。
在这一背景下，山西也在“缩减”规模。
前三季度，全省商品房销售面积2265.1万平方米，增长42.4%，增幅虽比上年同期加快39.4个百分点，比全国平均增速快31.1个百分点，但比上半年回落15.4个百分点，两年平均增速为21.1%，增幅比上半年回落0.1个百分点；商品房销售额1578.1亿元，增长40.7%，增幅比上年同期加快39.3个百分点，比全国平均增速快24.1个百分点，比上半年回落9.5个百分点，两年平均增速为19.4%，增幅比上半年加快1.1个百分点。
这其中，九成以上为商品住宅销售。数据显示，前三季度我省商品住宅销售面积2153.2万平方米，增长42.2%，占商品房销售面积的比重由上年同期的95.2%下降到95.1%。商品住宅销售额1486亿元，增长41.2%，占商品房销售额的比重由上年同期的93.8%提高到94.2%。
企业更加依赖销售回款
截至9月底，全省商品房待售面积799.2万平方米，增长0.5%，结束连续50个月的负增长后连续3个月呈现增长态势。以2020年销售面积作为基数，商品房去化周期为3.6个月，其中商品住宅去化周期为2.3个月，低于去化周期6个月—12个月的合理区间。
事实上，随着房地产调控政策密集出台，涉房金融监管持续收紧，房地产企业对销售回款的依赖程度进一步提高。前三季度，房地产开发企业到位资金中定金及预收款682.2亿元，增长44%；个人按揭贷款332.1亿元，增长56.4%。以销售回款为主的定金及预收款和个人按揭贷款合计占本年到位资金的比重由上年同期的43.8%提高到55.6%。
此外，从投资分布来看，房地产投资热点逐渐由太原都市区向外围转移，呈现出“圈内降温、圈外开花”的态势。
前三季度，处于太原都市区的太原市、晋中市房地产开发投资均呈下降态势，增速分别为-5.3%和-6.2%；大同、长治、临汾三个副中心城市房地产开发投资增速分别为39.9%、34.3%、13.9%，均高于全省平均水平。太原市、晋中市房地产开发投资占全省的比重分别为33.8%和10.2%，所占比重分别比上年同期下降5.4个和1.7个百分点；大同、长治、临汾三个副中心城市房地产开发投资占全省的比重分别为15.1%、10.8%和6.0%，所占比重分别比上年同期提高3.3个、2.0个和0.2个百分点。
多措并举促进行业健康发展
省统计局专家指出，作为分析房地产开发投资走势的先行指标——我省房地产开发企业的到位资金、土地购置面积和新开工面积，今年前三季度均呈下滑态势。
前三季度，全省房地产开发企业到位资金1824.7亿元，增长16.6%，增幅比上半年回落9.3个百分点；土地购置面积141.6万平方米，下降64.1%；房屋新开工面积3353.0万平方米，下降19.4%。
而新开工项目计划总投资增速放缓，也反映出今后房地产开发投资保持稳定增长态势后劲不足。前三季度，全省房地产新开工项目438个，计划总投资2496.5亿元，增长7.0%，增幅比上年同期回落1.6个百分点，比1月—8月回落13.7个百分点，比同期全省房地产项目计划总投资增速低14.5个百分点，比同期房地产开发投资增速低2.7个百分点。其中，9月当月新开工项目49个，计划总投资244.2亿元，下降47.8%。
对此，上述专家认为，各地要鼓励经营状况较好的企业兼并资产负债率较高的中小企业，以增强企业的竞争力，提高生产集中度，提高房地产企业抗风险的能力和水平，加大银行贷款流向监管，提高拿地、预售等门槛，切实保障市场的良性循环。
记者了解到，国家“十四五”规划提出的“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”“加快培育和发展住房租赁市场”“推进老旧楼宇改造”“促进住房消费健康发展”等内容，纷纷为房地产行业健康发展明确了方向。而作为市场参与者，房地产开发企业唯有顺应政策导向、人口发展趋势、生活追求方向，通过经营模式转变、开发内容拓展、服务手段创新等方式，结合文化、健康、体育、休闲、旅游、度假等特色产业，打造“房地产、服务、文旅、金融”产业融合发展的地产模式，才能不断满足社会和市场需求。
评论【应保持政策的连续性和稳定性】
坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，是促进房地产市场平稳健康发展和保持宏观经济平稳运行、防范化解房地产市场风险的必然要求，也是改善群众居住条件、增进人民福祉的现实需要。因此，各级要紧紧围绕“三稳”目标，结合当地实情，夯实各级主体责任，积极构建促进房地产市场健康发展的“人、房、地、钱”四位一体的长效联动机制。
笔者认为，因地制宜、精准发力，着力完善城镇住房保障体系，着力培育和发展租赁住房，保障合理的住房需求，缓解特定群体的住房困难，坚决抑制投机炒作等不合理需求，是当下之根本。
特别是目前，在“三线四档”融资管理持续收紧的情况下，降负债成为当前房地产开发企业的首要任务。因而，各房地产开发企业要根据自身实际合理把握拿地节奏，优化投资模式和资本结构，提升运营效率，采取各种促销手段加速资金回笼，增加企业经营现金流，及时偿还有息负债，调节长债、短债比例，不断改善对于境内非银渠道的依赖度，有效降低企业成本，已踩红线的企业要借鉴万达经验，采取出售资产、股权等方式调整业务结构，剥离不良资产。
总而言之，只有保持房地产调控政策的连续性和稳定性，优化资产结构，不断提高企业防风险能力，加快房地产企业转型升级，持续巩固拓展疫情防控和经济社会发展成果，分类指导、精准施策，不断加强房地产市场供需双向调节，我省房地产行业才能保持稳定健康发展。(本报记者 王 蕾)
✋热门推荐