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核心区：农场的尖刀部队，没有尖刀，很难突围
这是山西的一位老板的问题：自己的园区请规划机构做了一个规划，最近正在施工，但干着干着，越干越觉得不对劲，现在已经停掉了。
因为他发现，如果完全按照规划落地的话，没有1个亿，根本下不来，而他当时的预算是2000万，问我该怎么办?看了一下规划方案，把我给镇住了!2000亩的项目，规划的满满当当，当时就在想，这怕是给运动员准备的项目吧?因为普通人哪怕走一圈下来，也非累得吐血不可。
这其实是规划出了问题，规划机构常常是按面积来收费的。
你给我2000亩地，那好，我收了费，就有义务为您设计的丰丰富富，把你想到，想不到的板块都给你填上，什么游乐区、拓展区、体验区、休闲区、餐饮区、烧烤区、露营区，一应俱全，眼花缭乱!这完全出于”工作交付”的态度去规划项目，而不是出于投资者的角度，更不是出于园区客户的角度，非常可怕。
关于开发思路，我的建议是：越大的项目，越要有核心区。
核心区，是指一块面积不大，但品质极高，用重金打造的区域。
像电脑的芯片一样，小小面积，却集成了最主要的单元。
为什么要选"一小块地“做核心区，而不是把“整个园区"规划成核心区呢?其实，园区的打造，远比我们想象的烧钱的多。
没干之前，都觉得花不了多少钱，干上之后发现，很多隐形开支逐渐浮现出来，最后发现，比预算的要多花个两三倍也是常有的事。
比如，袁夫稻田上了几节火车皮，做餐饮和住宿用的，是铁路上淘汰下来那种真的火车皮当火车皮就位之后，发现园区的道路要重新修建了因为火车皮太沉了，进来的卡车，把园区的道路都破坏掉了，这都是一开始想象不到的开支。
其实，园区花钱最多的不是项目，而是基建。
修一圈围墙要花多少钱?架一个变压器，铺设线路要多少钱?水系花多少钱?这些都是容易被轻视的重投资。
此时，如果你不想追加预算，办法有两个：
第一个是降低标准，本来钢混结构的餐厅，咱改成生态大棚；
第二个是缩小面积，本来2000亩的规划，咱先建上200亩。
降低标准的做法不可取，不然，农场建到最后真成了“农家乐"。
即便你降低了标准，硬着头皮把项目做下来了，也有可能因为场地过大，反而影响客户体验。
湖南的小顽国亲子农场做的还是不错的，不过核心区不够集中。
结果，小朋友从停车场到大草坪要走300米，从大草坪体验完去餐厅要再走200多米，农耕体验要走的更远。
所以，中间的转场，很考验带队老师的能力，小朋友一累，还容易引起家长的不满意，即增加了运营难度，还容易引起客户不满意。
既然如此，那我们只剩下缩小面积这条路了，其实就是建立核心区。
把原来散落在2000亩地里的设施，集成在200亩的核心区建设。
那你可能会有疑问，如果只重金打造核心区，园区容量会不会受到限制呢?其实，核心区的容量比我们想象的要大的多!举几个比较成功的例子，帮您找找感觉。
上海吾舍农场，核心区35亩，全年接待8-10万人幸福时光体验营地，58亩核心区，全年接待8万人最高每天接待1500人金稼园生态园，核心区面积约120亩，全年接待约30万人童话森林乐园，核心区面积约300亩，全年接待约50万人田园乐翻天，核心区不到200亩，全年接待约60-80万；从这几个代表案例中，能够看出来，核心区的承载能力还是很强的，核心区面积乘以3000,就差不多是你园区的年接待上限。
一个园区，能做多少客流就算好的呢?如果你没做过园区，可能还没有一个直观的概念。我们观察到的数据是。
一二线城市能接50-60万就算不错的项目了，此时你需要的核心区面积约200亩；三四线城市能接30-40万就算运营的不错的，此时，你需要的核心区面积约100亩；五六线城市能接10-20万的就算很好了，此时你仅需要大概50亩的核心区。
也就是说：建议一二线城市的核心区面积：200亩。
三四线城市，核心区面积100亩；五六线城市，核心区面积50亩。
山西这位老板的项目是在一个地级市，还不是省会城市，按道理100亩核心区就够了，你按2000亩规划是想把宇宙装进去吗?很多走过来的老板都说过这句：如果重新再做一个项目的话，我一定不会做的这么大!所以，以重金打造核心区，其实是用最少的钱打造品质感。
最后，我给那位老板的建议是：梳理核心客户群，制作用户体验地图，列出必要的设施及规格，把这些要求重新提交给规划公司，并要求这些设施集成在100亩的核心区内。
小结：园区的打造，远比我们想象中的烧钱的多。
如果园区太大，很容易造成投资过重、游客体验不佳、没有品质感、运营成本高等问题而核心区的容量又远比我们想象的要大的多。
园区全年接待上限=核心区面积x3000建议一二线城市的核心区建成200亩；三四线城市，核心区建成100亩；五六线城市，核心区面积建成50亩，越大的项目，越要有核心区。
未完待续，敬请关注下节。
#中农联生态链#
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关于开发思路，我的建议是：越大的项目，越要有核心区。
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像电脑的芯片一样，小小面积，却集成了最主要的单元。
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即便你降低了标准，硬着头皮把项目做下来了，也有可能因为场地过大，反而影响客户体验。
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上海吾舍农场，核心区35亩，全年接待8-10万人幸福时光体验营地，58亩核心区，全年接待8万人最高每天接待1500人金稼园生态园，核心区面积约120亩，全年接待约30万人童话森林乐园，核心区面积约300亩，全年接待约50万人田园乐翻天，核心区不到200亩，全年接待约60-80万；从这几个代表案例中，能够看出来，核心区的承载能力还是很强的，核心区面积乘以3000,就差不多是你园区的年接待上限。
一个园区，能做多少客流就算好的呢?如果你没做过园区，可能还没有一个直观的概念。我们观察到的数据是。
一二线城市能接50-60万就算不错的项目了，此时你需要的核心区面积约200亩；三四线城市能接30-40万就算运营的不错的，此时，你需要的核心区面积约100亩；五六线城市能接10-20万的就算很好了，此时你仅需要大概50亩的核心区。
也就是说：建议一二线城市的核心区面积：200亩。
三四线城市，核心区面积100亩；五六线城市，核心区面积50亩。
山西这位老板的项目是在一个地级市，还不是省会城市，按道理100亩核心区就够了，你按2000亩规划是想把宇宙装进去吗?很多走过来的老板都说过这句：如果重新再做一个项目的话，我一定不会做的这么大!所以，以重金打造核心区，其实是用最少的钱打造品质感。
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