买一手房、这件事你必须搞清楚！！！

买新房啊，不要再找中介了，直接去售楼处，他不香吗？中介带您看房，开发商还要给他们佣金就全都加在了房价里。羊毛出在羊身上，这个道理您不懂吗？

我相信啊大部分朋友都是这么想的，但是事实是怎么回事呢？咱们今天就来聊一聊在老老年间啊，那时候中介啊不用一手房，开发商呢也不跟中介合作。为啥房子好卖的，谁买谁赚钱的年代就是赚多与赚少的问题。后来啊过了房子光速发展的时机，房子呀不那么好卖了。

北京呢是在2014年年底，中介呢和开发商开始合作的，佣金呢是开发商给的，加到了房价。中介说这事儿他不对呀，客户又不是傻子，你这不是让我做一锤子买卖吗？这事肯定不行。所以呢中介提出了自己的要求，带客户可以，但是必须要统一价格，我们不背这个骂名。所以啊就把价格统一啊签到了每个项目的合作协议里。那么问题来了，佣金从哪出呢？

这不得不提到一个词儿，营销经费。营销经费呢就是一般项目的总价款的1%到3%。例如一个十亿的项目，它的营销经费呢大概就是一千到三千万。没和中介合作之前的营销经费呢主要是做什么用的呢？比如说售楼处理，搞活动啊，电视广告，网络广告，高速上的广告啊，但是它效率低呀，和中介合作呢，营销经费就从广告方面呢缩减出来给中介当佣金了，而且呢效率是非常的高。为啥这么说呢？咱就拿北京来举例啊，

北京一共大概只有十万家的从业人员。这些人啊长期驻守在客户和业主的身边，小到房产政策，大到宏观调控，他们呀都是一手的接收者和传播者。最重要的是呢，他们可以将项目精准的匹配给客户。第二个呢比起冰冷的广告，他们采用的是口口相传的方式。所以呢这样的效率呢更高。开发商呢和中介呢一拍即合，这种合作占比呢高达了50%，这还不算客户从中介口中知道的项目，自己去现场看的情况，剩下不到50%的是开发商自己的渠道。比如说刚才提到的这个自然到访啊，自渠呀、外联呀，它也内卷。但是全渠道的价格始终保持着统一，促进了良性的竞争。那么羊毛是不是出在羊身上呢？其实羊毛啊它出在了猪身上。可能有人说上次我去看新房销售，跟我说呢，其实有两个原因，如果像你所说的全渠道价格统一，那他为啥要这么跟我说呢？

其实有两个原因，就是第一呢，因为中介手里带的客户呢，他会看好多项目中介会直到看到客户满意为止。所以销售呢它不好把控。

第二呢个别项目呢对于中介来说，中介带的客户呢会给销售业绩打折。所以呢销售更希望您是可以直接来找他看房的。但是对于房价来说其实没有影响。最简单的一个办法，您可以试一试。您可以通过中介呢去看一个项目，记好它的价钱，回家呢再让您的亲朋好友们不通过中介直接再去看这个项目，看看它的价格呢是否一样。聊了这么多呢，其实就是想跟您说啊，中介和客户之间呢其实没有太多的隔阂。相对于广大中介来说呢，客户啊再问你项目的情况呢，你也别藏着掖着了，就如实的告知。当然了，人家中介告诉您了，项目呢你也别绕开中介自己去看。因为价格呢其实它是一样的。如果真有这么一个既靠谱又专业的中介，愿意为您提供服务，那不是一件挺好的事情了。

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甜杆。
​第一次吃。是属于浪费人力无聊的东西。嚼一嘴碎渣子，也不甜。

前天​跟朋友吃饭。
​​吃完去路边溜达，马路对面是徐汇中学，一栋道光年间的老老楼，不知道要怎么形容……
​栅栏外面有详细的介绍，关于它的前世今生，可能上一个轮回的时候，我也在那里面念过书吧？
​不然怎么会又有机缘站在这里。
​
最近因为重新被拉进群，重新又窥见了好些拥有拧巴又倔强脆弱又骄傲疲乏又虚荣性格的人，天天兜圈子重重复复讨论一些重重复复的问题，以为自己好健全……
其实是没有发育好的蛹，不出意外的话会破茧而出的，但不晓得哪里出了意外，翅膀只能存在于想象。
看了又让我想退群。

凌霄花。
在北京的时候它们六月初开在清凉的空气里，月中天气渐热，它们就萎了。还以为它们怕热。
没想到在50°的空气里它们开得咋咋呼呼。

​昨天出来吃饭。
​去武康大楼走马观花，天气太热，没下车。也没有看见什么网红。

人被热得很萎靡。

​

#郑州轻工业大学[超话]##轻大书屋# 《望江南》编年体历史小说写法，讲述了中国江南茶叶家族杭氏家庭的百年故事，也见证了上个世纪新中国成立前后二十年间的历史进程。故事的一开始，是老老实实的笔法，让文风略显陈旧。这种陈旧，确是一种熟悉的味道。是上世纪中国发生翻天覆地的变革时期，远方传来的春风料峭的味道。新世界即将打破旧世界的味道。一座杭州城的江南百景图，一杯茶里的山河故人情。沉甸甸的一本书，值得推荐。

（文编：田真 责编：唐思琦）