地产美元债“维稳” 违约频发之后 多数房企拒绝“躺平”
2021年10月26日 17:43
房地产企业境外债的违约，已经引起了相关方面的密切关注。
第一财经记者从相关人士处获悉，10月25日，国家外管局上海分局召开会议，对房企境外债到期情况进行摸排，要求周三前提交本年度境外债到期情况，周五提交今年年底境外债的安排，含到期本金和利息，回购需求、自有资金安排等。
多家房企人士向记者表示，此番排摸的目的就是要掌握是否存在违约风险，其同时强调这并不是新出台的规定和要求，仅为定期摸排，更新信息。
地产债引监管层关注
监管层对于房企美元债的关注，源于近期地产美元债频繁爆发的违约事件。10月以来，花样年、新力等房企先后出现美元债违约或延期兑付的情况，地产美元债市场震荡。数据显示，截至10月中旬，有35家房企美元债价格跌至90美元以下，7家房企甚至跌在50美元以下。
同时，中国恒大(03333.HK)的流动性危机，是否会引发这龙头公司债务违约，亦受到越来越广泛的关注。
央行网站20日公布的《易纲行长在2021年G30国际银行业研讨会的发言及问答》称：“总体而言，恒大风险是个案风险。应对措施方面，我们一是要避免恒大的风险传染至其他房地产企业。二是要避免风险传导至金融部门。”
10月26日，当代置业发布公告称，公司于10月25日到期的12.85厘优先票据，未能按时偿还票据本金及其应计但未付利息。这笔资金规模2.5亿美元的票据，是目前当代置业5只存续美元债中规模最大的。当代置业将此次违约，归因为“预计之外的流动性问题”，而其面临的不利因素包括宏观经济环境、房地产行业环境以及COVID-19疫情等。受此影响，上述票据本金及其应计但未付利息的还款安排，未能于当日达成。
有统计显示，加上新违约的当代置业，今年以来出现债务违约的房企数量已经升至9家。
不过，房企违约仍数少数，大多数房企依然看重信用评级，积极坚守最后底线。上周五，极有可能违约的中国恒大在宽限期截止之前打款支付了一笔美元债的利息，暂时缓解了市场的紧张气氛。
目前，绝大多数资金面相对灵活的房企，正积极展开回购工作，释放出保兑付的信号。日前，包括中梁控股、中国奥园、正荣地产等在内的多家房企发布了回购信息。据不完全统计，2021年下半年以来，共有18家房企陆续回购超100次。
在市场信心脆弱的背景下，这些举动的意义在于提振市场信心，等待消息面的边际缓和。
地产美元债遭受重创打击
冰冻三尺非一日之寒，地产美元债的信用危机从今年初便开始累积。
1月份，华夏幸福流动性危机开始暴露，2月份正式出现违约；进入6月份，恒大事件则开始发酵，伴随着商票、交楼等方面的信用问题曝光，其债券价格也快速下跌，并且波及到其他一些弱资质的发行人。此后，蓝光发展也出现违约。
平安证券研报显示，负面舆情带动地产板块负面情绪及市场风险偏好结构性分化，6月份，中资美元债高收益指数跌幅约为2.54%，而投资级指数上涨0.91%。
此前，市场的担忧仅聚焦在部分基本面较弱的发行人身上。直至10月4日，花样年公告称，同日到期的2.06亿美元优先票据未在该日付款，宣告违约。该次违约超出了投资人预期，被认为打碎了市场信心的最后一根稻草。
10月中旬，某券商固收团队在一场关于近期中资地产美元债市场情况的会议上提到，花样年在最后一个交易日，其上述违约债券还是交易在99.5美元的水平，市场预期公司是会进行支付的，此后的违约“强烈地引发了市场对很多发行人偿债意愿的怀疑”。
花样年“躺平”后，当代置业、新力控股也先后发布公告，披露了其信用风险事件。
多重影响下，9月末至10月中旬的短短半个月内，地产美元债出现大跌。当代置业多笔美元债净价从75-94美元不等，迅速跳水至19-32美元；佳兆业集团也有多笔美元债从此前的80美元左右跌至30美元附近；阳光城的多笔美元债遭遇了同样的急挫。
国金证券统计显示，截至10月12日，有35家房企美元债价格跌至90美元以下，19家跌至80美元以下，7家房企甚至跌在50美元以下；累计17家房企境内公募债收益率上行超过100个基点。“如此群体性下跌，体现出市场对房企信用风险的担忧不断加重，定价提前反映了房企的表外负债和潜在违约风险。”
一路下跌的同时，境内房企还迎来了评级机构的一连串信用下调。10月18日，国际评级机构穆迪下调多家房企的企业评级，包括绿地控股、阳光城、中国奥园、佳兆业、祥生控股集团、富力地产等在内的多家房企中招。
通常情况下，“评级下调对股权和债权融资都有负面影响，可能会陷入评级下调-估值调整-再融资困难-再融资风险提升-基本面恶化-评级下调的恶性循环。”亿翰智库研究总监于小雨表示，信贷额度下降、融资成本上升等是常见的现象。
而对于当前的房企来说，发不出债才是更严峻的问题。有业内人士指出，评级向下调整，会使得各金融机构减少与该类企业的合作。“近期房企美元债很难发。”有境外融资市场熟悉的人士称。
10月份以来房企境外发债的次数明显减少。不完全统计显示，10月份至今，仅有海伦堡、大发地产成功发行了两笔绿债。而这两笔美元债的票面利率分别为11%、13.5%，明显处于高位。不过，有房企内部人士表示，当前时点下能成功发行债券便是好事一桩，利率高低已不那么重要。
在市场信心低迷、发债窗口收紧的大背景下，如何应对每个企业都是不小的考验。“一些现金比较充裕的企业会对部分短期到期的债券进行回购，或者有些实控人会在这个阶段向企业提供贷款，”上述某券商分析会中提出，“整体都是向企业注入现金。”
房企自救维护融资渠道
美元债一直是国内房企融资的重要来源之一，大多数企业并不想堵死这一个通道。因此，不少房企都在这段时间努力向外传递着积极的信号。
10月份以来，包括正荣地产、银城国际控股、中梁控股、弘阳地产、建业地产、龙光集团等在内的多家房企在回购存量美元债。其中，银城国际控股回购额度最高，约为6500万美元，占存量金额的32.5%；正荣地产次之，于公开市场回购合计3300万美元存量票据。
同时，10月15日，奥园对外披露，其进一步回购了总额为300万美元的优先票据。奥园管理层表示，今年至今已购回本金总额1500万美元债，同时其2021年内到期的境外美元债已悉数赎回，2022年1月到期5亿美元债已完成再融资。
据克而瑞不完全统计，2021年下半年以来，有18家房企陆续实行境外债回购举动，回购次数超过100次；仅中梁控股就进行了25次境外债券的赎回动作，累计赎回1.29亿美元境外债。
除了回购，加强与投资者的沟通也成为必选动作。10月25日晚，雅居乐发布公告称，由于近期地产行业的现状，其近期与投资者进行定期沟通的频率有所增加，而透过近日的沟通，雅居乐向“投资者保证有足够资金偿还到期债务，本公司在本公告中再次确认该声明”。
很明显的是，尽管回购动作频繁，但整体而言，房企当前的回购额度并不高，回购动作的主要目的还是在于提振市场信心。克而瑞指出，从赎回数额来看，房企累计回购境外债券及票据涉及资金合计15.6亿美元，占初始发行金额4.07%。
这也在一定程度上反映了房企当前流动性并不十分充足。某房企资金部人士表示，美元债明显下跌的背景下，以低折扣进行回购实则比到期兑付更为划算，而企业回购算不上大手笔的原因大概率是“没钱”。
目前，多家企业回购动作的效果并不明显，对恢复市场信心作用不大，克而瑞证券首席分析师孙杨向记者表示，当前房企“不要暴雷，能挺住就是最好的做法了。”
只是，到期债务压顶的情况下，“挺过去”对现阶段的房企来说也不是件易事。光大证券研报数据显示，今年四季度共有92.95亿美元的地产美元债即将到期，2022年全年则有544.16亿美元债到期。
过去，房地产企业可以通过在市场上不断融资来滚动，借新还旧，“但现在整个市场的发行窗口和再融资窗口收窄，这就意味着对于未来短期内到期的这部分债券，企业进行偿付，对于现金流是净消耗的过程。”上述券商会议上提到。
融资渠道收紧的同时，销售作为房企另一大现金流入途径，也持续走低，这使得房企的资金面进一步承压。克而瑞数据显示，今年7-9月里，TOP100房企实现单月销售全口径金额同比接连下降，降幅分别为7.6%、19.6%、36.6%，持续扩大。
此前，销售疲软叠加短期大量债务到期，也被外界普遍认为是花样年违约的关键。
国金证券固收分析师段小乐指出，“花样年三季度销售仅128亿元，同比下降16.04%，项目去化速度明显放慢，造成一定回款压力”，而同时其对美元债依赖程度较高，并出现借高还低的情况，此后行业融资环境恶化，也难以通过滚续对冲到期，公开市场的刚性兑付使得债务压力加大。
所幸，在美元债发行和再融资窗口短期内难有明显恢复的背景下，国内的政策端已有暖风吹过，在包括央行等在内的监管层定调“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”之后，纠偏信号释放，按揭贷款、开发贷也有放松的风声。
“当前地产融资维持边际放松是大概率事件，但从政策放松拐点到信用瑕疵房企融资端真正放松需要时间。”平安证券称。
某华东房企内部人士向记者表示。孙杨也预计，政策面、基本面有所回暖，市场得到修复，“最快要到年底明年初。”
2021年10月26日 17:43
房地产企业境外债的违约，已经引起了相关方面的密切关注。
第一财经记者从相关人士处获悉，10月25日，国家外管局上海分局召开会议，对房企境外债到期情况进行摸排，要求周三前提交本年度境外债到期情况，周五提交今年年底境外债的安排，含到期本金和利息，回购需求、自有资金安排等。
多家房企人士向记者表示，此番排摸的目的就是要掌握是否存在违约风险，其同时强调这并不是新出台的规定和要求，仅为定期摸排，更新信息。
地产债引监管层关注
监管层对于房企美元债的关注，源于近期地产美元债频繁爆发的违约事件。10月以来，花样年、新力等房企先后出现美元债违约或延期兑付的情况，地产美元债市场震荡。数据显示，截至10月中旬，有35家房企美元债价格跌至90美元以下，7家房企甚至跌在50美元以下。
同时，中国恒大(03333.HK)的流动性危机，是否会引发这龙头公司债务违约，亦受到越来越广泛的关注。
央行网站20日公布的《易纲行长在2021年G30国际银行业研讨会的发言及问答》称：“总体而言，恒大风险是个案风险。应对措施方面，我们一是要避免恒大的风险传染至其他房地产企业。二是要避免风险传导至金融部门。”
10月26日，当代置业发布公告称，公司于10月25日到期的12.85厘优先票据，未能按时偿还票据本金及其应计但未付利息。这笔资金规模2.5亿美元的票据，是目前当代置业5只存续美元债中规模最大的。当代置业将此次违约，归因为“预计之外的流动性问题”，而其面临的不利因素包括宏观经济环境、房地产行业环境以及COVID-19疫情等。受此影响，上述票据本金及其应计但未付利息的还款安排，未能于当日达成。
有统计显示，加上新违约的当代置业，今年以来出现债务违约的房企数量已经升至9家。
不过，房企违约仍数少数，大多数房企依然看重信用评级，积极坚守最后底线。上周五，极有可能违约的中国恒大在宽限期截止之前打款支付了一笔美元债的利息，暂时缓解了市场的紧张气氛。
目前，绝大多数资金面相对灵活的房企，正积极展开回购工作，释放出保兑付的信号。日前，包括中梁控股、中国奥园、正荣地产等在内的多家房企发布了回购信息。据不完全统计，2021年下半年以来，共有18家房企陆续回购超100次。
在市场信心脆弱的背景下，这些举动的意义在于提振市场信心，等待消息面的边际缓和。
地产美元债遭受重创打击
冰冻三尺非一日之寒，地产美元债的信用危机从今年初便开始累积。
1月份，华夏幸福流动性危机开始暴露，2月份正式出现违约；进入6月份，恒大事件则开始发酵，伴随着商票、交楼等方面的信用问题曝光，其债券价格也快速下跌，并且波及到其他一些弱资质的发行人。此后，蓝光发展也出现违约。
平安证券研报显示，负面舆情带动地产板块负面情绪及市场风险偏好结构性分化，6月份，中资美元债高收益指数跌幅约为2.54%，而投资级指数上涨0.91%。
此前，市场的担忧仅聚焦在部分基本面较弱的发行人身上。直至10月4日，花样年公告称，同日到期的2.06亿美元优先票据未在该日付款，宣告违约。该次违约超出了投资人预期，被认为打碎了市场信心的最后一根稻草。
10月中旬，某券商固收团队在一场关于近期中资地产美元债市场情况的会议上提到，花样年在最后一个交易日，其上述违约债券还是交易在99.5美元的水平，市场预期公司是会进行支付的，此后的违约“强烈地引发了市场对很多发行人偿债意愿的怀疑”。
花样年“躺平”后，当代置业、新力控股也先后发布公告，披露了其信用风险事件。
多重影响下，9月末至10月中旬的短短半个月内，地产美元债出现大跌。当代置业多笔美元债净价从75-94美元不等，迅速跳水至19-32美元；佳兆业集团也有多笔美元债从此前的80美元左右跌至30美元附近；阳光城的多笔美元债遭遇了同样的急挫。
国金证券统计显示，截至10月12日，有35家房企美元债价格跌至90美元以下，19家跌至80美元以下，7家房企甚至跌在50美元以下；累计17家房企境内公募债收益率上行超过100个基点。“如此群体性下跌，体现出市场对房企信用风险的担忧不断加重，定价提前反映了房企的表外负债和潜在违约风险。”
一路下跌的同时，境内房企还迎来了评级机构的一连串信用下调。10月18日，国际评级机构穆迪下调多家房企的企业评级，包括绿地控股、阳光城、中国奥园、佳兆业、祥生控股集团、富力地产等在内的多家房企中招。
通常情况下，“评级下调对股权和债权融资都有负面影响，可能会陷入评级下调-估值调整-再融资困难-再融资风险提升-基本面恶化-评级下调的恶性循环。”亿翰智库研究总监于小雨表示，信贷额度下降、融资成本上升等是常见的现象。
而对于当前的房企来说，发不出债才是更严峻的问题。有业内人士指出，评级向下调整，会使得各金融机构减少与该类企业的合作。“近期房企美元债很难发。”有境外融资市场熟悉的人士称。
10月份以来房企境外发债的次数明显减少。不完全统计显示，10月份至今，仅有海伦堡、大发地产成功发行了两笔绿债。而这两笔美元债的票面利率分别为11%、13.5%，明显处于高位。不过，有房企内部人士表示，当前时点下能成功发行债券便是好事一桩，利率高低已不那么重要。
在市场信心低迷、发债窗口收紧的大背景下，如何应对每个企业都是不小的考验。“一些现金比较充裕的企业会对部分短期到期的债券进行回购，或者有些实控人会在这个阶段向企业提供贷款，”上述某券商分析会中提出，“整体都是向企业注入现金。”
房企自救维护融资渠道
美元债一直是国内房企融资的重要来源之一，大多数企业并不想堵死这一个通道。因此，不少房企都在这段时间努力向外传递着积极的信号。
10月份以来，包括正荣地产、银城国际控股、中梁控股、弘阳地产、建业地产、龙光集团等在内的多家房企在回购存量美元债。其中，银城国际控股回购额度最高，约为6500万美元，占存量金额的32.5%；正荣地产次之，于公开市场回购合计3300万美元存量票据。
同时，10月15日，奥园对外披露，其进一步回购了总额为300万美元的优先票据。奥园管理层表示，今年至今已购回本金总额1500万美元债，同时其2021年内到期的境外美元债已悉数赎回，2022年1月到期5亿美元债已完成再融资。
据克而瑞不完全统计，2021年下半年以来，有18家房企陆续实行境外债回购举动，回购次数超过100次；仅中梁控股就进行了25次境外债券的赎回动作，累计赎回1.29亿美元境外债。
除了回购，加强与投资者的沟通也成为必选动作。10月25日晚，雅居乐发布公告称，由于近期地产行业的现状，其近期与投资者进行定期沟通的频率有所增加，而透过近日的沟通，雅居乐向“投资者保证有足够资金偿还到期债务，本公司在本公告中再次确认该声明”。
很明显的是，尽管回购动作频繁，但整体而言，房企当前的回购额度并不高，回购动作的主要目的还是在于提振市场信心。克而瑞指出，从赎回数额来看，房企累计回购境外债券及票据涉及资金合计15.6亿美元，占初始发行金额4.07%。
这也在一定程度上反映了房企当前流动性并不十分充足。某房企资金部人士表示，美元债明显下跌的背景下，以低折扣进行回购实则比到期兑付更为划算，而企业回购算不上大手笔的原因大概率是“没钱”。
目前，多家企业回购动作的效果并不明显，对恢复市场信心作用不大，克而瑞证券首席分析师孙杨向记者表示，当前房企“不要暴雷，能挺住就是最好的做法了。”
只是，到期债务压顶的情况下，“挺过去”对现阶段的房企来说也不是件易事。光大证券研报数据显示，今年四季度共有92.95亿美元的地产美元债即将到期，2022年全年则有544.16亿美元债到期。
过去，房地产企业可以通过在市场上不断融资来滚动，借新还旧，“但现在整个市场的发行窗口和再融资窗口收窄，这就意味着对于未来短期内到期的这部分债券，企业进行偿付，对于现金流是净消耗的过程。”上述券商会议上提到。
融资渠道收紧的同时，销售作为房企另一大现金流入途径，也持续走低，这使得房企的资金面进一步承压。克而瑞数据显示，今年7-9月里，TOP100房企实现单月销售全口径金额同比接连下降，降幅分别为7.6%、19.6%、36.6%，持续扩大。
此前，销售疲软叠加短期大量债务到期，也被外界普遍认为是花样年违约的关键。
国金证券固收分析师段小乐指出，“花样年三季度销售仅128亿元，同比下降16.04%，项目去化速度明显放慢，造成一定回款压力”，而同时其对美元债依赖程度较高，并出现借高还低的情况，此后行业融资环境恶化，也难以通过滚续对冲到期，公开市场的刚性兑付使得债务压力加大。
所幸，在美元债发行和再融资窗口短期内难有明显恢复的背景下，国内的政策端已有暖风吹过，在包括央行等在内的监管层定调“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”之后，纠偏信号释放，按揭贷款、开发贷也有放松的风声。
“当前地产融资维持边际放松是大概率事件，但从政策放松拐点到信用瑕疵房企融资端真正放松需要时间。”平安证券称。
某华东房企内部人士向记者表示。孙杨也预计，政策面、基本面有所回暖，市场得到修复，“最快要到年底明年初。”
#美酒链# #白酒# #酱香型白酒#
高端的酱酒，必然要经过“神秘”的酿造流程，方可获得。
同样，美酒链的十六代封藏酱酒也有着与众不同的来历。
1.十六代封藏酱酒的酿造选用了赤水河流域特产的优质高粱，历经998道处理工序后，通过1-7各轮次取酒，再用小桶分型定级，即可得到不同品相的当年新基酒。
2.新基酒历时3年以上窖藏贮存，经调酒师先进行单轮次的小盘勾，再进行多轮次的大盘勾，进而形成了新基酒胚胎。在此基础上，新基酒经过勾兑调味，就得到了勾调好的成品基酒。
3. 将勾调好的成品基酒，经过纯化老熟后，封入陶坛贮藏，期间经历5-9年不等，再次启坛时，就得到了所需的标准基酒。
4. 在初次勾调所用调味酒的基础上，另加入坛储20、30、50年不等的年份调味酒，按一定比例调出不同风格的成品老酒。
5. 勾调好的成品老酒，再经历最后的检测、灌装、瓶储的生产工序，得到最终的老酒产品（也就是封藏酱酒），出厂交付客户手中。
十六代封藏酱酒的酿造过程，初看可能就这么几个步骤，但深究其中之道则会发现，一瓶高端的封藏酱酒，属实来之不易。十六代封藏与众不同的酿造过程，造就了它不一样的品鉴价值。
未来，美酒链将继续发挥自身品牌优势，将科技赋能美酒流通这件事做到尽善尽美。
高端的酱酒，必然要经过“神秘”的酿造流程，方可获得。
同样，美酒链的十六代封藏酱酒也有着与众不同的来历。
1.十六代封藏酱酒的酿造选用了赤水河流域特产的优质高粱，历经998道处理工序后，通过1-7各轮次取酒，再用小桶分型定级，即可得到不同品相的当年新基酒。
2.新基酒历时3年以上窖藏贮存，经调酒师先进行单轮次的小盘勾，再进行多轮次的大盘勾，进而形成了新基酒胚胎。在此基础上，新基酒经过勾兑调味，就得到了勾调好的成品基酒。
3. 将勾调好的成品基酒，经过纯化老熟后，封入陶坛贮藏，期间经历5-9年不等，再次启坛时，就得到了所需的标准基酒。
4. 在初次勾调所用调味酒的基础上，另加入坛储20、30、50年不等的年份调味酒，按一定比例调出不同风格的成品老酒。
5. 勾调好的成品老酒，再经历最后的检测、灌装、瓶储的生产工序，得到最终的老酒产品（也就是封藏酱酒），出厂交付客户手中。
十六代封藏酱酒的酿造过程，初看可能就这么几个步骤，但深究其中之道则会发现，一瓶高端的封藏酱酒，属实来之不易。十六代封藏与众不同的酿造过程，造就了它不一样的品鉴价值。
未来，美酒链将继续发挥自身品牌优势，将科技赋能美酒流通这件事做到尽善尽美。
刚刚过去的“十一”黄金周，在郑州这座曾晋级“第一财经·新一线城市排行榜”的千万人口大市内，最受关注的不是旅游，而是此起彼伏的楼盘降价。
第一财经记者实地调研发现，至少有30个项目先后于“十一”期间公开降价，降价幅度在1000元至5000元不等。
业内人士介绍，大幅度、大面积的降价已经在郑州市场持续一段时间，一些全国知名的房企也加入了降价大潮，有的企业自身出了问题，有的是因周期性回款压力……原因种种，但核心还是为了刺激有些偏“冷”的市场。
首先祭出降价大旗的，是位于郑州市北四环的“绿都青云叙”项目。该项目的大股东为郑州绿都地产集团股份有限公司（下称“绿都地产”），绿都地产则为宇通集团旗下公司。
开盘初期，由于绿都青云叙所在的惠济区北片区盘少房缺，该项目曾卖出15000元/㎡至20000元/㎡的高价，但9月30日晚，该项目却突然传出大幅度降价信息。
10月1日上午，当第一财经记者赶赴该项目时发现，整个售楼部已经被闻讯而至的购房者站满，精装修12800元/㎡、毛坯12000元/㎡起的价格，则意味着相比此前的房价，已经至少下降了2000元/㎡。
伴随着绿都青云叙降价，与之处于同一片区的融创运河源项目也开启降价模式，直接甩出了精装12500元/㎡的价格。
之后，位于郑州市中心城区的融创蘭园、位于西三环的融创御湖宸院以及位于南四环的融创城等融创旗下项目，全面开始降价。
融创御湖宸院更是先后推出降价、送车位、送精装修、送最新款iPhone13等多套优惠“组合拳”，吸引购房者。
降价的飓风随之横扫了郑州的地产圈。
“十一”黄金周第二天，即10月2日，郑州地产圈又被另一则降价信息沸腾了：位于郑州市经开物流园区、原价9500-9600元/㎡的路劲正荣悦东园项目，直降2000元，将房价降至7500元/㎡，还带精装修——这个价格，甚至还不及河南一些地市的房价，该项目由路劲地产与正荣地产共同开发，项目总占地36亩，规划了6栋高层。而该项目门前原本宽敞的道路，很快被购房者的车辆挤满了。
随后，更多楼盘加入了降价大军：位于郑州市西三环的金科中原项目，原价13500元/平方米，很快将均价降至11500元/平方米；位于郑州市南三环的鑫苑紫金府项目，一度将房价由14000元降至12800元，还附送车位；鑫苑远洋臻园项目，也一度将单价降至1万元以下，同样附送车位……
一时间，“十一”假期的郑州房地产市场，被到处弥漫的特价房、降价房熏得火热：一些原价13000元的项目，降价至11500元；一些原价19000元的项目，降价至15500元；而另一些原本在1万元以上的项目，则干脆一杆子撸到底，直接降价至万元以下，还有一些正在销售的项目，由于担心前期购买的业主可能会因降价维权，也羞羞答答地以“工抵房”名义到处宣传、兜售。
一些项目甚至喊出了“首付4.1万，置业大郑州”的口号。
在位于郑州市西四环的一个项目内，置业顾问告诉记者，其中一个总面积89㎡、总房价80万的房子，首付仅需41090元即可买到，“首付你先付5%，剩下的，每次付5万，两年内付清就行。”而按照30%的正常首付比例，该房子的首付应该为24万元。
此起彼伏的降价，甚至让本计划在“十一”期间入手新房的冯刚陷入犹豫不决：房价，还不会降？要不要再等等看？降价的楼盘，品质会不会缩水，能不能买？
可是，冯刚不知道的是，不断被击穿底线的降价，甚至连一些地产从业者都开始表示看不懂了。
在郑州市远郊某地产项目担任营销负责人的王亚军告诉第一财经记者，眼下的这种大幅度降价，在他20多年的从业经历中，只见过两回，一次是2008年，金融危机爆发之后；另一次就是现在。
“降价是为了促销，但再降，你也不能亏到本里吧？”王亚军说，做生意，可能有薄利多销，但眼下这种“往本里亏”的促销，却是他此前从未经历过的。以王亚军所在的这个项目为例，按照拿地价、建筑成本等投模测算，该项目的成本价，应为9000多元/㎡，但现在，他们售楼部的对外售价仅有8000多元/㎡——这意味着，每卖出一个㎡，就要亏损近1000元。
但是，王亚军却不得不降，“潜在的购房客户就这么多，你不降，客户就可能会成为人家的客户，你降了，才有机会把房子卖出去，把现金流回收回来。”王亚军说，这是他们老板安慰他们这些员工的话，但也从侧面反映了公司的现金流之紧张，实际上，为了融资，他所在公司已经向内部员工开出了年化15%的高息。
降价的房子能买吗？
事实上，这轮降价并非单单的“十一促销”才有，早在今年8月，包括绿地花语城等在内的一些地产项目便因先后大幅度降价在郑州引起关注。
位于郑州市管南片区的绿地花语城项目，最高峰时，曾卖出过13500元/㎡的高价，但今年8月，却突然大幅度降至65折销售，随后，一些当地开发商也以送车位、返现金等方式跟进。
随后，郑州市场上动辄每平方米降幅达几百上千元的项目不断涌现。
降价的楼盘，能不能买？
当第一财经记者将冯刚的上述问题转述给王亚军时，他解释说，目前，在郑州市场，大多数正在降价的项目，可以归结为三类：第一种是，项目原本不愁销售，但为了能在年底前快速回笼资金，利用“十一”周期，通过降价让利，尽快完成年度楼盘目标的楼盘，也能消化掉一些楼层不好、采光不好的鸡肋房源；第二种是，由于公司现金流紧张，一直在小范围内以“工抵房”、“内部团购”等名义搞特价，这次干脆“浑水摸鱼”，以“顺应市场”的名义公开降价；第三种则是，公司的资金链实际上已经处于濒临断裂状态，项目公司也近乎停工，干脆在“十一”期间豪赌一番，希望能通过大幅度降价，换回部分现金流，以求得继续苟延残喘的机会。
“这么一番分析下来，你就能发现，买第一种，可能户型、采光确实不好，但烂尾的可能性，还是小一些。”王亚军建议说，如果确实有购房需求，那就购买第一种，尽量不买第二种，坚决不碰第三种。“如果你买的是第三种，那最后就很可能会房、财两失。房子毕竟也算是一种市场化商品，如果它偏离市场价太多，那就一定有你看不到的硬伤。”
短期效果与未来走向
谈起此次郑州楼市大范围降价的原因，王亚军称，最根本的原因，还是“资金链”。“大如恒大，都遇到了资金链问题，那些名气、实力不如恒大的中小开发商，又能从哪儿融到资金呢？”
数据显示，全国范围内，已经先后有恒大、泰禾、蓝光，协信、华夏幸福、花样年等地产公司先后因债务逾期、资金链短缺等问题，陷入泥淖。
具体到郑州，则先后有中晟地产、名门地产等本土开发商先后因资金链断裂导致旗下多个楼盘停工、烂尾。
为了避免这种困局，降价，便成为最有效的回笼资金的手段之一，至少目前，该手段已从最新公布的郑州楼盘项目热销榜单上，得到了印证。
由克而瑞公布的郑州房地产市场10月第1周热销榜、人气榜（下称“热销榜”“人气榜”）显示，最先打响郑州楼市降价潮的路劲正荣悦东园、绿都青云叙，分别在9月27日到10月3日期间成交270套、200套，其它紧随其后的大多数项目，也因此起彼伏的降价促销，先后售出一些房源。
整个“十一”长假期间，郑州市共计销售了6000余套房源，虽然该数据与2020年同期的近万套无法匹敌，却已经是先后经历洪灾、疫情之后的郑州，给出的最欣慰的答卷了。
接下来，郑州房价会如何走向，降价是否仍将延续？王亚军称，每年的下半年，由于临近春节，不少建筑工地都将迎来工人工资、银行贷款等结算期，开发商的资金链势必更加紧张，通过降价尽快回笼资金，是这些开发商最大的诉求；再加上郑州先后在7月、8月遭遇洪灾、疫情，都曾先后影响楼盘销售，临近年底，很多项目为了能够完成销售目标，也会推出特价房源促销。
第一财经记者实地调研发现，至少有30个项目先后于“十一”期间公开降价，降价幅度在1000元至5000元不等。
业内人士介绍，大幅度、大面积的降价已经在郑州市场持续一段时间，一些全国知名的房企也加入了降价大潮，有的企业自身出了问题，有的是因周期性回款压力……原因种种，但核心还是为了刺激有些偏“冷”的市场。
首先祭出降价大旗的，是位于郑州市北四环的“绿都青云叙”项目。该项目的大股东为郑州绿都地产集团股份有限公司（下称“绿都地产”），绿都地产则为宇通集团旗下公司。
开盘初期，由于绿都青云叙所在的惠济区北片区盘少房缺，该项目曾卖出15000元/㎡至20000元/㎡的高价，但9月30日晚，该项目却突然传出大幅度降价信息。
10月1日上午，当第一财经记者赶赴该项目时发现，整个售楼部已经被闻讯而至的购房者站满，精装修12800元/㎡、毛坯12000元/㎡起的价格，则意味着相比此前的房价，已经至少下降了2000元/㎡。
伴随着绿都青云叙降价，与之处于同一片区的融创运河源项目也开启降价模式，直接甩出了精装12500元/㎡的价格。
之后，位于郑州市中心城区的融创蘭园、位于西三环的融创御湖宸院以及位于南四环的融创城等融创旗下项目，全面开始降价。
融创御湖宸院更是先后推出降价、送车位、送精装修、送最新款iPhone13等多套优惠“组合拳”，吸引购房者。
降价的飓风随之横扫了郑州的地产圈。
“十一”黄金周第二天，即10月2日，郑州地产圈又被另一则降价信息沸腾了：位于郑州市经开物流园区、原价9500-9600元/㎡的路劲正荣悦东园项目，直降2000元，将房价降至7500元/㎡，还带精装修——这个价格，甚至还不及河南一些地市的房价，该项目由路劲地产与正荣地产共同开发，项目总占地36亩，规划了6栋高层。而该项目门前原本宽敞的道路，很快被购房者的车辆挤满了。
随后，更多楼盘加入了降价大军：位于郑州市西三环的金科中原项目，原价13500元/平方米，很快将均价降至11500元/平方米；位于郑州市南三环的鑫苑紫金府项目，一度将房价由14000元降至12800元，还附送车位；鑫苑远洋臻园项目，也一度将单价降至1万元以下，同样附送车位……
一时间，“十一”假期的郑州房地产市场，被到处弥漫的特价房、降价房熏得火热：一些原价13000元的项目，降价至11500元；一些原价19000元的项目，降价至15500元；而另一些原本在1万元以上的项目，则干脆一杆子撸到底，直接降价至万元以下，还有一些正在销售的项目，由于担心前期购买的业主可能会因降价维权，也羞羞答答地以“工抵房”名义到处宣传、兜售。
一些项目甚至喊出了“首付4.1万，置业大郑州”的口号。
在位于郑州市西四环的一个项目内，置业顾问告诉记者，其中一个总面积89㎡、总房价80万的房子，首付仅需41090元即可买到，“首付你先付5%，剩下的，每次付5万，两年内付清就行。”而按照30%的正常首付比例，该房子的首付应该为24万元。
此起彼伏的降价，甚至让本计划在“十一”期间入手新房的冯刚陷入犹豫不决：房价，还不会降？要不要再等等看？降价的楼盘，品质会不会缩水，能不能买？
可是，冯刚不知道的是，不断被击穿底线的降价，甚至连一些地产从业者都开始表示看不懂了。
在郑州市远郊某地产项目担任营销负责人的王亚军告诉第一财经记者，眼下的这种大幅度降价，在他20多年的从业经历中，只见过两回，一次是2008年，金融危机爆发之后；另一次就是现在。
“降价是为了促销，但再降，你也不能亏到本里吧？”王亚军说，做生意，可能有薄利多销，但眼下这种“往本里亏”的促销，却是他此前从未经历过的。以王亚军所在的这个项目为例，按照拿地价、建筑成本等投模测算，该项目的成本价，应为9000多元/㎡，但现在，他们售楼部的对外售价仅有8000多元/㎡——这意味着，每卖出一个㎡，就要亏损近1000元。
但是，王亚军却不得不降，“潜在的购房客户就这么多，你不降，客户就可能会成为人家的客户，你降了，才有机会把房子卖出去，把现金流回收回来。”王亚军说，这是他们老板安慰他们这些员工的话，但也从侧面反映了公司的现金流之紧张，实际上，为了融资，他所在公司已经向内部员工开出了年化15%的高息。
降价的房子能买吗？
事实上，这轮降价并非单单的“十一促销”才有，早在今年8月，包括绿地花语城等在内的一些地产项目便因先后大幅度降价在郑州引起关注。
位于郑州市管南片区的绿地花语城项目，最高峰时，曾卖出过13500元/㎡的高价，但今年8月，却突然大幅度降至65折销售，随后，一些当地开发商也以送车位、返现金等方式跟进。
随后，郑州市场上动辄每平方米降幅达几百上千元的项目不断涌现。
降价的楼盘，能不能买？
当第一财经记者将冯刚的上述问题转述给王亚军时，他解释说，目前，在郑州市场，大多数正在降价的项目，可以归结为三类：第一种是，项目原本不愁销售，但为了能在年底前快速回笼资金，利用“十一”周期，通过降价让利，尽快完成年度楼盘目标的楼盘，也能消化掉一些楼层不好、采光不好的鸡肋房源；第二种是，由于公司现金流紧张，一直在小范围内以“工抵房”、“内部团购”等名义搞特价，这次干脆“浑水摸鱼”，以“顺应市场”的名义公开降价；第三种则是，公司的资金链实际上已经处于濒临断裂状态，项目公司也近乎停工，干脆在“十一”期间豪赌一番，希望能通过大幅度降价，换回部分现金流，以求得继续苟延残喘的机会。
“这么一番分析下来，你就能发现，买第一种，可能户型、采光确实不好，但烂尾的可能性，还是小一些。”王亚军建议说，如果确实有购房需求，那就购买第一种，尽量不买第二种，坚决不碰第三种。“如果你买的是第三种，那最后就很可能会房、财两失。房子毕竟也算是一种市场化商品，如果它偏离市场价太多，那就一定有你看不到的硬伤。”
短期效果与未来走向
谈起此次郑州楼市大范围降价的原因，王亚军称，最根本的原因，还是“资金链”。“大如恒大，都遇到了资金链问题，那些名气、实力不如恒大的中小开发商，又能从哪儿融到资金呢？”
数据显示，全国范围内，已经先后有恒大、泰禾、蓝光，协信、华夏幸福、花样年等地产公司先后因债务逾期、资金链短缺等问题，陷入泥淖。
具体到郑州，则先后有中晟地产、名门地产等本土开发商先后因资金链断裂导致旗下多个楼盘停工、烂尾。
为了避免这种困局，降价，便成为最有效的回笼资金的手段之一，至少目前，该手段已从最新公布的郑州楼盘项目热销榜单上，得到了印证。
由克而瑞公布的郑州房地产市场10月第1周热销榜、人气榜（下称“热销榜”“人气榜”）显示，最先打响郑州楼市降价潮的路劲正荣悦东园、绿都青云叙，分别在9月27日到10月3日期间成交270套、200套，其它紧随其后的大多数项目，也因此起彼伏的降价促销，先后售出一些房源。
整个“十一”长假期间，郑州市共计销售了6000余套房源，虽然该数据与2020年同期的近万套无法匹敌，却已经是先后经历洪灾、疫情之后的郑州，给出的最欣慰的答卷了。
接下来，郑州房价会如何走向，降价是否仍将延续？王亚军称，每年的下半年，由于临近春节，不少建筑工地都将迎来工人工资、银行贷款等结算期，开发商的资金链势必更加紧张，通过降价尽快回笼资金，是这些开发商最大的诉求；再加上郑州先后在7月、8月遭遇洪灾、疫情，都曾先后影响楼盘销售，临近年底，很多项目为了能够完成销售目标，也会推出特价房源促销。
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