治疗糖尿病两方
随着生活方式、生活水平的改变，不少疾病也伴随着这些改变而存在，尤其像糖尿病，已经成为一种常见多发的现代文明病，让不少人“谈糖色变”。看看张锡纯对此病的治疗经验。
1.玉液汤
治消渴（消渴，多指西医所谓糖尿病，忌食甜物）。
生山药一两，生黄芪五钱，知母六钱，生鸡内金二钱（捣细），葛根钱半，五味子三钱，天花粉三钱。
消渴之证，多由于元气不升，此方乃升元气以止渴者也。方中以黄芪为主，得葛根能升元气。而又佐以山药、知母、花粉以大滋真阴。
使之阳升而阴应，自有云行雨施之妙也。用鸡内金者，因此证尿中皆含有糖质，用之以助脾胃强健，化饮食中糖质为津液也。用五味者，取其酸收之性，大能封固肾关，不使水饮急于下趋也。
方书消证，分上消、中消、下消。谓上消口干舌燥，饮水不能解渴，系心移热于肺，或肺金本体自热不能生水，当用人参白虎汤。
中消多食犹饥，系脾胃蕴有实热，当用调胃承气汤下之；下消谓饮一斗溲亦一斗，系相火虚衰，肾关不固，宜用八味肾气丸。
白虎加人参汤，乃《伤寒论》治外感之热，传入阳明胃腑，以致作渴之方。方书谓上消者宜用之，此借用也。愚曾试验多次，然必胃腑兼有实热者，用之方的。
中消用调胃承气汤，此须细为斟酌，若其右部之脉滑而且实，用之犹可；若其人饮食甚勤，一时不食，即心中怔忡，且脉象微弱者。
系胸中大气下陷，中气亦随之下陷，宜用升补气分之药，而佐以收涩之品与健补脾胃之品，拙拟升陷汤后有治验之案可参观。
若误用承气下之，则危不旋踵。至下消用八味肾气丸，其方《金匮》治男子消渴，饮一斗溲亦一斗。而愚尝试验其方，不惟治男子甚效，即治女子亦甚效。
曾治一室女得此证，用八味丸变作汤剂，按后世法，地黄用熟地、桂用肉桂，丸中用几两者改用几钱，惟茯苓、泽泻各用一钱，两剂而愈，后又治一少妇得此证。
投以原方不效，改遵古法，地黄用干地黄（即今生地），桂用桂枝，分量一如前方，四剂而愈。此中有宜古宜今之不同者，因其证之凉热，与其资禀之虚实不同耳。
消渴证，若其肺体有热，当治以清热润肺之品。若因心火热而铄肺者，更当用清心之药。
若肺体非热，因腹中气化不升，轻气即不能上达于肺，与吸进之养气相合而生水者，当用升补之药，补其气化，而导之上升，此拙拟玉液汤之义也。
然消渴之证，恒有因脾胃湿寒、真火衰微者，此肾气丸所以用桂、附。而后世治消渴，亦有用干姜、白术者。
尝治一少年，咽喉常常发干，饮水连连，不能解渴。诊其脉微弱迟濡。
投以四君子汤，加干姜、桂枝尖，一剂而渴止矣。又有湿热郁于中焦作渴者，苍柏二妙散、丹溪越鞠丸，皆可酌用。
邑人某，年二十余，贸易津门，得消渴证。求津门医者，调治三阅月，更医十余人不效，归家就医于愚。诊其脉甚微细，旋饮水旋即小便，须臾数次。
投以玉液汤，加野台参四钱，数剂渴见止，而小便仍数，又加萸肉五钱，连服十剂而愈。
2.滋膵饮
治消渴
生箭芪五个，大生地一两，生怀山药一两，净萸肉五钱，生猪胰子三钱（切碎）。
上五味，将前四味煎汤，送服猪胰子一半，至煎渣时，再送服余一半。若遇中、上二焦积有实热、脉象洪实者，可先服白虎加人参汤数剂，将实热消去强半，再服此汤，亦能奏效。
消渴一证，古有上中下之分，谓其证皆起于中焦而极于上下，究之无论上消、中消、下消，约皆渴而多饮、多尿，其尿有甜味。是以《圣济总录》论消渴谓：“渴而饮水多，小便中有脂，似麸而甘。”
至谓其证起于中焦，是诚有理，因中焦膵病，而累及于脾也。盖膵为脾之副脏，在中医书中，名为散膏，即扁鹊《难经》所谓“脾有散膏半斤也”（膵尾衔接于脾门，其全体之动脉又自脾脉分支而来，故与脾有密切之关系）。
有时膵脏发酵，多酿甜味，由水道下陷，其人小便遂含有糖质。迨至膵病累及于脾，致脾气不能散精达肺（《内经》谓脾气散精上达于肺》）则津液少，不能通调水道（《内经》谓通调水道下归膀胱）则小便无节，是以渴而多饮多溲也。
尝阅报，有患消渴，延中医治疗，服药竟愈者。所用方中，以黄芪为主药，为其能助脾气上升，还其散精达肺之旧也。《金匮》有肾气丸，善治消渴。其方以干地黄（即生地黄）为主，取其能助肾中之真阴，上潮以润肺，又能协同山萸肉以封固肾关也。
又向因治消渴，曾拟有玉液汤，方中以生怀山药为主，屡试有效。近阅医报且有单服山药以治消渴而愈者。以其能补脾固肾，以止小便频数，而所含之蛋白质，又能滋补膵脏，使其散膏充足，且又色白入肺，能润肺生水，即以止渴也。
又俗传治消渴方，单服生猪胰子可愈。盖猪胰子即猪之膵，是人之膵病，而可补以物之膵也。此亦犹鸡内金，诸家本草皆谓其能治消渴之理也。鸡内金与猪胰子，同为化食之物也。愚因集诸药，合为一方，以治消渴，屡次见效。
#青莲童子Blotus##中医##中医养生#
随着生活方式、生活水平的改变，不少疾病也伴随着这些改变而存在，尤其像糖尿病，已经成为一种常见多发的现代文明病，让不少人“谈糖色变”。看看张锡纯对此病的治疗经验。
1.玉液汤
治消渴（消渴，多指西医所谓糖尿病，忌食甜物）。
生山药一两，生黄芪五钱，知母六钱，生鸡内金二钱（捣细），葛根钱半，五味子三钱，天花粉三钱。
消渴之证，多由于元气不升，此方乃升元气以止渴者也。方中以黄芪为主，得葛根能升元气。而又佐以山药、知母、花粉以大滋真阴。
使之阳升而阴应，自有云行雨施之妙也。用鸡内金者，因此证尿中皆含有糖质，用之以助脾胃强健，化饮食中糖质为津液也。用五味者，取其酸收之性，大能封固肾关，不使水饮急于下趋也。
方书消证，分上消、中消、下消。谓上消口干舌燥，饮水不能解渴，系心移热于肺，或肺金本体自热不能生水，当用人参白虎汤。
中消多食犹饥，系脾胃蕴有实热，当用调胃承气汤下之；下消谓饮一斗溲亦一斗，系相火虚衰，肾关不固，宜用八味肾气丸。
白虎加人参汤，乃《伤寒论》治外感之热，传入阳明胃腑，以致作渴之方。方书谓上消者宜用之，此借用也。愚曾试验多次，然必胃腑兼有实热者，用之方的。
中消用调胃承气汤，此须细为斟酌，若其右部之脉滑而且实，用之犹可；若其人饮食甚勤，一时不食，即心中怔忡，且脉象微弱者。
系胸中大气下陷，中气亦随之下陷，宜用升补气分之药，而佐以收涩之品与健补脾胃之品，拙拟升陷汤后有治验之案可参观。
若误用承气下之，则危不旋踵。至下消用八味肾气丸，其方《金匮》治男子消渴，饮一斗溲亦一斗。而愚尝试验其方，不惟治男子甚效，即治女子亦甚效。
曾治一室女得此证，用八味丸变作汤剂，按后世法，地黄用熟地、桂用肉桂，丸中用几两者改用几钱，惟茯苓、泽泻各用一钱，两剂而愈，后又治一少妇得此证。
投以原方不效，改遵古法，地黄用干地黄（即今生地），桂用桂枝，分量一如前方，四剂而愈。此中有宜古宜今之不同者，因其证之凉热，与其资禀之虚实不同耳。
消渴证，若其肺体有热，当治以清热润肺之品。若因心火热而铄肺者，更当用清心之药。
若肺体非热，因腹中气化不升，轻气即不能上达于肺，与吸进之养气相合而生水者，当用升补之药，补其气化，而导之上升，此拙拟玉液汤之义也。
然消渴之证，恒有因脾胃湿寒、真火衰微者，此肾气丸所以用桂、附。而后世治消渴，亦有用干姜、白术者。
尝治一少年，咽喉常常发干，饮水连连，不能解渴。诊其脉微弱迟濡。
投以四君子汤，加干姜、桂枝尖，一剂而渴止矣。又有湿热郁于中焦作渴者，苍柏二妙散、丹溪越鞠丸，皆可酌用。
邑人某，年二十余，贸易津门，得消渴证。求津门医者，调治三阅月，更医十余人不效，归家就医于愚。诊其脉甚微细，旋饮水旋即小便，须臾数次。
投以玉液汤，加野台参四钱，数剂渴见止，而小便仍数，又加萸肉五钱，连服十剂而愈。
2.滋膵饮
治消渴
生箭芪五个，大生地一两，生怀山药一两，净萸肉五钱，生猪胰子三钱（切碎）。
上五味，将前四味煎汤，送服猪胰子一半，至煎渣时，再送服余一半。若遇中、上二焦积有实热、脉象洪实者，可先服白虎加人参汤数剂，将实热消去强半，再服此汤，亦能奏效。
消渴一证，古有上中下之分，谓其证皆起于中焦而极于上下，究之无论上消、中消、下消，约皆渴而多饮、多尿，其尿有甜味。是以《圣济总录》论消渴谓：“渴而饮水多，小便中有脂，似麸而甘。”
至谓其证起于中焦，是诚有理，因中焦膵病，而累及于脾也。盖膵为脾之副脏，在中医书中，名为散膏，即扁鹊《难经》所谓“脾有散膏半斤也”（膵尾衔接于脾门，其全体之动脉又自脾脉分支而来，故与脾有密切之关系）。
有时膵脏发酵，多酿甜味，由水道下陷，其人小便遂含有糖质。迨至膵病累及于脾，致脾气不能散精达肺（《内经》谓脾气散精上达于肺》）则津液少，不能通调水道（《内经》谓通调水道下归膀胱）则小便无节，是以渴而多饮多溲也。
尝阅报，有患消渴，延中医治疗，服药竟愈者。所用方中，以黄芪为主药，为其能助脾气上升，还其散精达肺之旧也。《金匮》有肾气丸，善治消渴。其方以干地黄（即生地黄）为主，取其能助肾中之真阴，上潮以润肺，又能协同山萸肉以封固肾关也。
又向因治消渴，曾拟有玉液汤，方中以生怀山药为主，屡试有效。近阅医报且有单服山药以治消渴而愈者。以其能补脾固肾，以止小便频数，而所含之蛋白质，又能滋补膵脏，使其散膏充足，且又色白入肺，能润肺生水，即以止渴也。
又俗传治消渴方，单服生猪胰子可愈。盖猪胰子即猪之膵，是人之膵病，而可补以物之膵也。此亦犹鸡内金，诸家本草皆谓其能治消渴之理也。鸡内金与猪胰子，同为化食之物也。愚因集诸药，合为一方，以治消渴，屡次见效。
#青莲童子Blotus##中医##中医养生#
【浙鹿坟城县立项规划亣穴鸩县城奢靡气】
旧事资讯新事新闻一概论，每起事件，没有时间地址，没有来龙去脉事实，没有人文法理意识属性，没有是非黑白善恶分明意涵，啰里啰嗦混掺图文进去，甚至乱七八糟莫须有事件，让你公说公有理婆说婆有理说个够，也算是政法资讯和新闻登上媒体。
对社会事件如此作为，对于政法事件呢？报喜不报忧，报善不报恶，报对不报错，报好不报坏，报是不报非，报黑不报白，报虚不报实，报假不报真，报头不报尾，报尾不报头，报头尾不报事务……反正万事不公开，有要政差错不让说，甚至直切时政要害弊端以政法处之，这是什么政权方法？有错不能说不能改，不是不报时辰未到，时代已到自然而然就报。政法朝气过去了时空差，潮起潮落损人利己马后炮时，跌宕起伏再迎头赶上，差强毫厘失之千里？还是一败涂地万事皆休？譬如说，人类社会民间诈骗的司法事件，是民法？还是刑法？是政法制？还是法政体？乡村振兴是合村并镇政域名？精准扶贫是简要抚贫？永远是个山头县地理的本质特性，一个小小县城能痴心妄想，人定胜天为城市吗？
区是片区地，镇是区域内联片集市场，小小县城人际关系土政法，六亲九眷财权交易集市中心，根源是啥？以前政权方法是区域权执法执行，现在是有利可图就市场就规划就立项就开拓就开展就开通，要是无利可图反要倒添钱的区域公务业，就封建不理睬不开封不开创不开启不开辟不开发，现眼见表面功夫行政权变戏法赚大钱，这是什么政府？
就拿当下全面县城楼市业的卫生安全县发展来看，校房表面整修，街道路面和门面整修，合村并镇政域号整改……四面环山人文地理县政域亣穴鸩，山水环绕中心点溪河流，溪道加层整修，能防塌防护吗？人行道上歇歇脚歇歇力歇息处，能有几个座櫈座板凳就可以了，要是能搞个公共车的站台样子也行，省心省力省规划。亭不亭台不台，花里胡哨不阴不阳的亭台，能遮风挡雨能防晒吗？能画皮能画骨吗？能画龙点睛人类性能的人文人权道？还是政权办法机制的政法效能效益效应本事？照着前人的步伐变来变去地走，作为小小县城小不点政法事务表面文章的装修点缀品，自以为是大事大政方针，能彰显县政法的什么玩样，上下官府衙门的系统体制好不好，人性脑子残不残，大家自己来走走看看说说吧。
故人2020.10.10
旧事资讯新事新闻一概论，每起事件，没有时间地址，没有来龙去脉事实，没有人文法理意识属性，没有是非黑白善恶分明意涵，啰里啰嗦混掺图文进去，甚至乱七八糟莫须有事件，让你公说公有理婆说婆有理说个够，也算是政法资讯和新闻登上媒体。
对社会事件如此作为，对于政法事件呢？报喜不报忧，报善不报恶，报对不报错，报好不报坏，报是不报非，报黑不报白，报虚不报实，报假不报真，报头不报尾，报尾不报头，报头尾不报事务……反正万事不公开，有要政差错不让说，甚至直切时政要害弊端以政法处之，这是什么政权方法？有错不能说不能改，不是不报时辰未到，时代已到自然而然就报。政法朝气过去了时空差，潮起潮落损人利己马后炮时，跌宕起伏再迎头赶上，差强毫厘失之千里？还是一败涂地万事皆休？譬如说，人类社会民间诈骗的司法事件，是民法？还是刑法？是政法制？还是法政体？乡村振兴是合村并镇政域名？精准扶贫是简要抚贫？永远是个山头县地理的本质特性，一个小小县城能痴心妄想，人定胜天为城市吗？
区是片区地，镇是区域内联片集市场，小小县城人际关系土政法，六亲九眷财权交易集市中心，根源是啥？以前政权方法是区域权执法执行，现在是有利可图就市场就规划就立项就开拓就开展就开通，要是无利可图反要倒添钱的区域公务业，就封建不理睬不开封不开创不开启不开辟不开发，现眼见表面功夫行政权变戏法赚大钱，这是什么政府？
就拿当下全面县城楼市业的卫生安全县发展来看，校房表面整修，街道路面和门面整修，合村并镇政域号整改……四面环山人文地理县政域亣穴鸩，山水环绕中心点溪河流，溪道加层整修，能防塌防护吗？人行道上歇歇脚歇歇力歇息处，能有几个座櫈座板凳就可以了，要是能搞个公共车的站台样子也行，省心省力省规划。亭不亭台不台，花里胡哨不阴不阳的亭台，能遮风挡雨能防晒吗？能画皮能画骨吗？能画龙点睛人类性能的人文人权道？还是政权办法机制的政法效能效益效应本事？照着前人的步伐变来变去地走，作为小小县城小不点政法事务表面文章的装修点缀品，自以为是大事大政方针，能彰显县政法的什么玩样，上下官府衙门的系统体制好不好，人性脑子残不残，大家自己来走走看看说说吧。
故人2020.10.10
物业纠纷诱因多样须依法判定
来源：法制网
漫画/高岳
法制日报全媒体记者韩宇 通讯员洪深 刘佳
物业服务已成广大居民生活中不可或缺的一部分，随之而来的是物业纠纷也在日益增多，而且此类纠纷可谓五花八门，尤其是一些居民自认为“有理”的纠纷，经过法院的裁决，才知道自己理亏。为此，《法制日报》记者梳理了辽宁省沈阳市皇姑区人民法院审理的4起相关案件，提醒广大小区居民，想要减免物业费，一定保留相应证据；如想在物业纠纷案件中提出反诉，抗辩主张要具有同一性或关联性；房屋存在质量问题，容易将开发商的责任“赖”到物业公司身上；业主没直接签订前期物业服务合同享受了服务，照样得缴纳物业费。
口头承诺免物业费
证据不足理应补交
2013年8月至2017年12月，沈阳市某物业公司与该市皇姑区某园区业委会签订物业服务委托合同，为园区提供物业服务。赵某是这个园区的业主，此前，因赵某免费为园区划停车位、免费更换已经损坏的摄像头，当时的物业公司经理及业委会主任口头答应因其为园区作出贡献，可免除赵某车位费及物业费。
某物业公司在为园区服务期间，赵某一直没有缴纳物业费，后双方因物业费缴纳问题协商未果，某物业公司将赵某起诉至法院，请求赵某立即支付2013年8月至2017年12月期间拖欠物业服务费共计2592元。
庭审后，主审法官根据赵某提供证人电话号码进行核实，业委会主任承认此事，但没有明确为赵某免除多长时间物业费，且没联系到当时物业公司经理。
法院审理认为，赵某提出因其为园区绘制停车位及修理摄像头等原因，之前的物业公司曾答应减免其物业费的情况，但未明确减免物业费期限，某物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用。但考虑某物业公司在园区服务情况确实存在一定瑕疵，对被告应支付的物业费用酌情做适当减免，判决赵某应给付某物业公司拖欠物业服务费2333元。
法官庭后表示，园区整体环境的好坏与物业公司的服务规范程度、业主整体素质、园区的自然老化程度、园区的预期整体规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、业主的缴费率、物业费标准的高低及运营成本等多重因素密切相关，无论哪个因素出现问题都会影响园区良好环境的运转，业主拒付物业费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理都会造成影响。法官同时指出，关于业主提出为园区作贡献应减免物业费问题，应有充分证据证明，如果证据不充分法院不会支持。
被诉缴费业主反诉
非具关联性被驳回
前不久，沈阳市皇姑区一小区的某物业公司将该小区业主蒋起诉至法院，请求判令蒋某交纳拖欠的物业费。
蒋某则请求法院驳回某物业公司诉讼请求。理由是某物业公司在物业服务过程中，存在违约行为，包括：未经业主大会同意，私自出售物业用房；私划停车位造成小区道路损毁；未向业主返还水泵房、蓄水池和高低压配电室等公共设施设备；小区业主侵占公共绿地，要求原告恢复绿化植被或赔偿损失等。
另外，蒋某还就以上答辩意见提请反诉，要求某物业公司返还、修复、赔偿给蒋某及其他共有产权业主造成的实际经济损失6000元。
此案的焦点在于蒋某所提反诉请求涉及的法律关系是否与本诉涉及的法律关系具有同一性或关联性。
法院经审理查明，此案本诉系某物业公司为原告、蒋某为被告的物业合同纠纷之诉，本诉诉讼请求依据的事实是原告于起诉物业费时间段内持续为蒋某所有房屋所在小区提供物业服务。反诉系蒋某为反诉人，某物业公司为被反诉人的返还原物及侵权之诉，与本诉涉及的合同违约之诉依据的事实基础并不相同，所涉法律关系不具有法律规定的同一性或关联性。据此，对蒋某所提反诉，裁定不予受理。判决蒋某支付物业费3872元。
法官庭后表示，物业服务合同是指物业服务企业与开发建设单位或业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及配套设备、设施及相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。某物业公司为业主提供物业服务的同时有权利依照约定收取物业费，而蒋某不按时向原告交纳物业费，系违约行为。
法官还表示，关于蒋某提出的反诉主张，诸如非法出售物业用房、未返还水泵房、蓄水池、高低压配电室，私划停车位、园区业主侵占绿地问题，均属业主建筑物区分所有权中共有权及共同管理权部分，当业主认为自身以上权利被侵犯时，应当由适合法律主体，即业主委员会另寻法律途径解决。
房屋存在质量问题
非拒缴物业费理由
王某是沈阳市皇姑区某小区业主，某物业公司为王某所在小区进行物业服务。某物业公司以王某拖欠2009年至2019年的物业费为由起诉到法院。
庭审中，王某辩称，拖欠物业费属实，但原因是其房屋为所在楼宇的顶楼，入住后发现房屋顶棚存在漏雨、侧外墙渗水、室内长毛等质量问题，因觉得开发商和物业是“一家”，故一直让物业负责维修，物业多年不维修，所以一直没有缴纳物业管理费。
法院审理认为，王某所在小区业主委员会与原告签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，对园区所有业主具有约束力，某物业公司按照合同约定履行了相应义务，王某应及时交纳物业费用。关于王某提出其所在房屋外墙漏水严重，室内长毛等理由，实属房屋质量问题，与此案不属同一法律关系，王某应向责任人诉讼主张权益。
庭后法官表示，物业公司与地产开发公司在法律上为两个独立的责任主体。一般情况下，房屋的主体结构的质保期为5年，门窗等质保期为2年，在质保期内要向地产开发公司主张相应权益，物业公司仅对签订的《物业服务合同》履行过程中存在的严重瑕疵及违约行为承担责任，对因房屋质量问题作为拒缴物业费的理由，法院不予支持。
法官还提醒，因物业费中所包含维修费专指房屋公共部位小修和日常养护费用，对于房屋质保期内发生的房屋质量问题，应由开发商负责处理，超过房屋质保期出现的质量问题以及中修、大修及更换主要部件等费用，应通过业主委员会启动维修基金予以列支。
虽未签订前期合同
实际受益补交费用
2012年3月，沈阳某物业公司与某房屋开发公司签订前期物业服务合同，为该市皇姑区某花园小区提供物业服务，该合同约定物业服务期限自本合同签订之日起至首届业主委员会成立并签订新的物业服务委托合同之日止。
某物业公司自签订上述合同后一直为该花园小区提供物业服务，该小区业主李某自2016年3月至2019年9日期间拖欠物业服务费共计9261元，双方协商未果，某物业公司将李某诉至法院，要求法院判令李某给付拖欠的物业服务费。
庭审中，李某辩称自己从未与原告签订过物业服务合同，因此不应受该合同的约束。
法院审理认为，尽管业主没有直接参与到前期物业服务合同的签订中，但业主必须受前期物业服务合同的约束。原告某物业公司作为物业服务企业履行了服务义务即有权收取业主相应费用。被告李某应给付原告某物业公司拖欠物业服务费9261元。
法官庭后表示，开发商有权选择物业服务公司进行前期物业服务，并且业主在购买房屋时与开发商签订的商品房买卖合同中已经约定有前期物业服务的事项。所以业主在签订了购房合同后实际上就是认可了开发商订立的前期物业服务合同，原告作为物业服务企业应按照合同向全体业主和房屋的使用人提供物业服务，全体业主和房屋的使用人为受益人，同时全体业主和房屋使用人均应当对履行该合同承担相应的责任。
物业管理条例相关规定
第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
最高法关于适用民事诉讼法解释相关规定
第二百三十三条 反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。
最高法关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释相关规定
第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
老胡点评
近年来，物业服务中发生的纠纷、冲突频发，影响了社区的和谐与稳定，损害了园区环境的维护和建设。
从法律角度而言，物业公司和园区业主是基于物业服务而产生的合同关系。在这种关系中，物业公司依照合同约定提供对房屋及配套设备、设施及相关场地专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，业主则依照约定支付相应的报酬。
从本期案例中我们可以看到，当前一些园区的业主法治观念淡漠、不依法履行合同义务、或者依据没有法律依据的理由长期拖欠物业费，损害了物业公司和其他业主的利益。因此，一方面，有关部门应当积极开展法治宣传和诚信教育，使人们牢固树立契约观念，视合同为法律，严格履行合同义务。另一方面，居民委员会也应当发挥基层群众自治组织的作用，积极排查化解纠纷、冲突，促进平安社区的建设。
创造美好生活、建设美丽家园是人们共同的心愿和职责。物业公司与园区业主应当相向而行、共同努力，心往一处想，劲往一处使，携手建设更加宜居的幸福家园。
胡勇
来源：法制网
漫画/高岳
法制日报全媒体记者韩宇 通讯员洪深 刘佳
物业服务已成广大居民生活中不可或缺的一部分，随之而来的是物业纠纷也在日益增多，而且此类纠纷可谓五花八门，尤其是一些居民自认为“有理”的纠纷，经过法院的裁决，才知道自己理亏。为此，《法制日报》记者梳理了辽宁省沈阳市皇姑区人民法院审理的4起相关案件，提醒广大小区居民，想要减免物业费，一定保留相应证据；如想在物业纠纷案件中提出反诉，抗辩主张要具有同一性或关联性；房屋存在质量问题，容易将开发商的责任“赖”到物业公司身上；业主没直接签订前期物业服务合同享受了服务，照样得缴纳物业费。
口头承诺免物业费
证据不足理应补交
2013年8月至2017年12月，沈阳市某物业公司与该市皇姑区某园区业委会签订物业服务委托合同，为园区提供物业服务。赵某是这个园区的业主，此前，因赵某免费为园区划停车位、免费更换已经损坏的摄像头，当时的物业公司经理及业委会主任口头答应因其为园区作出贡献，可免除赵某车位费及物业费。
某物业公司在为园区服务期间，赵某一直没有缴纳物业费，后双方因物业费缴纳问题协商未果，某物业公司将赵某起诉至法院，请求赵某立即支付2013年8月至2017年12月期间拖欠物业服务费共计2592元。
庭审后，主审法官根据赵某提供证人电话号码进行核实，业委会主任承认此事，但没有明确为赵某免除多长时间物业费，且没联系到当时物业公司经理。
法院审理认为，赵某提出因其为园区绘制停车位及修理摄像头等原因，之前的物业公司曾答应减免其物业费的情况，但未明确减免物业费期限，某物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用。但考虑某物业公司在园区服务情况确实存在一定瑕疵，对被告应支付的物业费用酌情做适当减免，判决赵某应给付某物业公司拖欠物业服务费2333元。
法官庭后表示，园区整体环境的好坏与物业公司的服务规范程度、业主整体素质、园区的自然老化程度、园区的预期整体规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、业主的缴费率、物业费标准的高低及运营成本等多重因素密切相关，无论哪个因素出现问题都会影响园区良好环境的运转，业主拒付物业费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理都会造成影响。法官同时指出，关于业主提出为园区作贡献应减免物业费问题，应有充分证据证明，如果证据不充分法院不会支持。
被诉缴费业主反诉
非具关联性被驳回
前不久，沈阳市皇姑区一小区的某物业公司将该小区业主蒋起诉至法院，请求判令蒋某交纳拖欠的物业费。
蒋某则请求法院驳回某物业公司诉讼请求。理由是某物业公司在物业服务过程中，存在违约行为，包括：未经业主大会同意，私自出售物业用房；私划停车位造成小区道路损毁；未向业主返还水泵房、蓄水池和高低压配电室等公共设施设备；小区业主侵占公共绿地，要求原告恢复绿化植被或赔偿损失等。
另外，蒋某还就以上答辩意见提请反诉，要求某物业公司返还、修复、赔偿给蒋某及其他共有产权业主造成的实际经济损失6000元。
此案的焦点在于蒋某所提反诉请求涉及的法律关系是否与本诉涉及的法律关系具有同一性或关联性。
法院经审理查明，此案本诉系某物业公司为原告、蒋某为被告的物业合同纠纷之诉，本诉诉讼请求依据的事实是原告于起诉物业费时间段内持续为蒋某所有房屋所在小区提供物业服务。反诉系蒋某为反诉人，某物业公司为被反诉人的返还原物及侵权之诉，与本诉涉及的合同违约之诉依据的事实基础并不相同，所涉法律关系不具有法律规定的同一性或关联性。据此，对蒋某所提反诉，裁定不予受理。判决蒋某支付物业费3872元。
法官庭后表示，物业服务合同是指物业服务企业与开发建设单位或业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及配套设备、设施及相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。某物业公司为业主提供物业服务的同时有权利依照约定收取物业费，而蒋某不按时向原告交纳物业费，系违约行为。
法官还表示，关于蒋某提出的反诉主张，诸如非法出售物业用房、未返还水泵房、蓄水池、高低压配电室，私划停车位、园区业主侵占绿地问题，均属业主建筑物区分所有权中共有权及共同管理权部分，当业主认为自身以上权利被侵犯时，应当由适合法律主体，即业主委员会另寻法律途径解决。
房屋存在质量问题
非拒缴物业费理由
王某是沈阳市皇姑区某小区业主，某物业公司为王某所在小区进行物业服务。某物业公司以王某拖欠2009年至2019年的物业费为由起诉到法院。
庭审中，王某辩称，拖欠物业费属实，但原因是其房屋为所在楼宇的顶楼，入住后发现房屋顶棚存在漏雨、侧外墙渗水、室内长毛等质量问题，因觉得开发商和物业是“一家”，故一直让物业负责维修，物业多年不维修，所以一直没有缴纳物业管理费。
法院审理认为，王某所在小区业主委员会与原告签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，对园区所有业主具有约束力，某物业公司按照合同约定履行了相应义务，王某应及时交纳物业费用。关于王某提出其所在房屋外墙漏水严重，室内长毛等理由，实属房屋质量问题，与此案不属同一法律关系，王某应向责任人诉讼主张权益。
庭后法官表示，物业公司与地产开发公司在法律上为两个独立的责任主体。一般情况下，房屋的主体结构的质保期为5年，门窗等质保期为2年，在质保期内要向地产开发公司主张相应权益，物业公司仅对签订的《物业服务合同》履行过程中存在的严重瑕疵及违约行为承担责任，对因房屋质量问题作为拒缴物业费的理由，法院不予支持。
法官还提醒，因物业费中所包含维修费专指房屋公共部位小修和日常养护费用，对于房屋质保期内发生的房屋质量问题，应由开发商负责处理，超过房屋质保期出现的质量问题以及中修、大修及更换主要部件等费用，应通过业主委员会启动维修基金予以列支。
虽未签订前期合同
实际受益补交费用
2012年3月，沈阳某物业公司与某房屋开发公司签订前期物业服务合同，为该市皇姑区某花园小区提供物业服务，该合同约定物业服务期限自本合同签订之日起至首届业主委员会成立并签订新的物业服务委托合同之日止。
某物业公司自签订上述合同后一直为该花园小区提供物业服务，该小区业主李某自2016年3月至2019年9日期间拖欠物业服务费共计9261元，双方协商未果，某物业公司将李某诉至法院，要求法院判令李某给付拖欠的物业服务费。
庭审中，李某辩称自己从未与原告签订过物业服务合同，因此不应受该合同的约束。
法院审理认为，尽管业主没有直接参与到前期物业服务合同的签订中，但业主必须受前期物业服务合同的约束。原告某物业公司作为物业服务企业履行了服务义务即有权收取业主相应费用。被告李某应给付原告某物业公司拖欠物业服务费9261元。
法官庭后表示，开发商有权选择物业服务公司进行前期物业服务，并且业主在购买房屋时与开发商签订的商品房买卖合同中已经约定有前期物业服务的事项。所以业主在签订了购房合同后实际上就是认可了开发商订立的前期物业服务合同，原告作为物业服务企业应按照合同向全体业主和房屋的使用人提供物业服务，全体业主和房屋的使用人为受益人，同时全体业主和房屋使用人均应当对履行该合同承担相应的责任。
物业管理条例相关规定
第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
最高法关于适用民事诉讼法解释相关规定
第二百三十三条 反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。
最高法关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释相关规定
第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
老胡点评
近年来，物业服务中发生的纠纷、冲突频发，影响了社区的和谐与稳定，损害了园区环境的维护和建设。
从法律角度而言，物业公司和园区业主是基于物业服务而产生的合同关系。在这种关系中，物业公司依照合同约定提供对房屋及配套设备、设施及相关场地专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，业主则依照约定支付相应的报酬。
从本期案例中我们可以看到，当前一些园区的业主法治观念淡漠、不依法履行合同义务、或者依据没有法律依据的理由长期拖欠物业费，损害了物业公司和其他业主的利益。因此，一方面，有关部门应当积极开展法治宣传和诚信教育，使人们牢固树立契约观念，视合同为法律，严格履行合同义务。另一方面，居民委员会也应当发挥基层群众自治组织的作用，积极排查化解纠纷、冲突，促进平安社区的建设。
创造美好生活、建设美丽家园是人们共同的心愿和职责。物业公司与园区业主应当相向而行、共同努力，心往一处想，劲往一处使，携手建设更加宜居的幸福家园。
胡勇
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