【4楼以上居民注意了，2022楼市“新规”下，3类房子或降价也难卖掉】过去二十年，很少有人买房亏本，或者说，投资买房是一笔“稳赚不赔”的买卖。归根结底是因为房价一直保持上涨姿态，且每年涨幅都超过了10%——房子不仅实现了资产保值，更实现了资产大幅升值。准确地说，根据国家统计局的数据，2000年-2020年，全国平均房价上涨了534%，年均涨幅高达26.7%。这还只是平均数据，如果聚焦到人口增量明显、经济较发达、医疗教育产业等资源丰富的一线城市以及国家中心城市，过去二十年，房价少说也上涨了10倍不止。

以深圳为例，2000年房屋均价只有5400元/平，但是到了2020年已经飙升到8.7万元/平，涨幅高达16.1倍。核心区优质房产，20年涨幅超过20倍的比比皆是。

然而，种种迹象表明，“买房稳赚不赔”这一延续了二十多年的神话在2022年被彻底打破了。首先，房价不涨反跌了。国家统计局公布的数据显示，今年一季度全国商品房销售均价为9522元/平，同比下跌10.3%。

其次，国家开始动真格调控楼市了，不仅针对商品房市场实施严格的限购、限售、限价政策，而且开始对开发商“出手”——“三道红线”、“房贷集中度管理”等措施下，这两年开发商日子很不好过，仅2021年就有400家房企破产出局，这还不包括数以万计遭遇重大“债务问题”的企业。强如恒大，现在都已经躺进了ICU，更何况全国为数众多的中小开发商；

再者，2022楼市“新规”下，房地产分化日趋明显，这意味着投资房产出现了重大变故。简单来说就是，在“新规”下，投资房产获得收益的难度大幅增加。尤其是4楼以上居民要注意了，因为在专家看来，4大“新规”下，2022年有3类房子或降价也难卖掉，也可以理解为可能“无人接盘”。

具体哪4大新规，为什么说在持续分化的房地产市场氛围下，买房的难度会直线上升？且听我们娓娓道来：

第一，3月14日，住建部就《住宅项目规范（征求意见稿）》向社会公开征求意见，其中明确规定，二层以上须装电梯。虽然发布的是征求意见稿，在房产专业人士刘博看来，从“征求意见稿”到“正式文件”实施，一般周期是6个月左右，这意味着部分城市的“新规”将在2022年正式实施。房产专家卢俊就表示，一线城市在2022年可能会率先实施，其它城市陆续跟进；

第二，住建部、发改委发布新规要求：2022起鼓励符合条件的4层以上的城镇老旧小区加装电梯。值得一提的是，发改委还敦促各地，要加快完善“提取公积金用于个人支付老旧小区加装电梯”等相关政策。此外，根据住建部的部署，未来5年，要针对全国2000年底以前建成的17万个老旧小区完成三大内容的改造；

第三，2021年5月份和9月份，住建部联合多部门分别发布了《关于加强县城绿色低碳建设的意见》和《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》文件，这就是所谓的“限高令”，真正实施也是从2022年起。“限高令”对各大城市未来新建住宅的高度，都设置了“红线”。尤其是针对全国为数众多的县城新建住宅，更下发了3大要求：新建住宅以6层为主、6层及以下建筑占比不得低于7成、最高不能超过18层。在业内人士看来，“限高令”本质上意味着，未来高层住宅要给多层让位，换言之，不符合规定的高层一律停建。

第四，限制城市无限扩张，严控大拆大建。2021年8月底正式实施的“防止大拆大建”文件，以及今年的工作报告，均提到了2022起要“限制城市无限扩张”，对于新拆和新建，都有新的要求：拆除比例不能高于单元建筑面积的20%。另外还将矛头直指“撤县设区”。国家急着“踩刹车”，背后的意图再明确不过：遏制一城独大，盲目摊大饼发展；提振县域经济发展。

上述4个文件或者新标准，我们统称为是2022楼市的“新规”。总的来说，在新建住宅4层以上必须加装电梯、县城以多层为主、全面推进城镇老旧小区旧改、限高令、防止大拆大建等举措下，未来城市的分化会日益加剧。更重要的是，这些新的规定，对存量房市场造成了巨大的冲击，尤其是4楼以上居民要注意——第2-4条新规都涉及4楼以上居民。简单来说就是，对存量房产生了重大的影响。具体而言，2022起，有3类房子或“无人接盘”，可能降价也难卖掉，4楼以上居民注意了。房产专家刘博建议早打算：落袋为安或置换一二线城市的优质房产，否则可能面临“砸在手里”的风险：

1、房龄长，且梯户密集的“老破高”。

“老破小”大家都知道，是指房龄长、建筑基础破旧、社区狭小的老房子，而“老破高”指的是房龄长、楼体设施破旧的高层建筑，尤其是梯户密集的老房子，两梯六户、两梯八户等，一般基础条件都比较差，比如人员杂乱、设施破旧、秩序混乱、噪音大等，这类房子不管是自住还是投资，价值都不大。

为什么这么说？未来在4层以上的老旧小区旧改加装电梯、严控大拆大建的背景下，市场上会出现更多更优质的好房子，相比之下这类“老破小”不管是居住舒适度，还是改造翻新、拆迁的概率都比较低，随着时间的推移，这类房子老化的速度会进一步加快，不排除未来会沦为城市中的“贫民窟”，必然会被更多追求新、优、特的购房者所抛弃，无人接盘也不意外；

2、严重过剩、商水商电、无学校且流动性差的公寓。

一线城市核心区域优质地段的高端公寓，一直都备受有钱人青睐，比如深圳南山的公寓，一套总价或高达数千万。但是并不是所有的公寓产品都有价值。一方面，市场上的公寓严重过剩，另一方面，公寓交易税费高，利润空间小。尤其是那些无学校、流动性差的公寓，买到手后就可能砸在手中。

过去几年，开发商喜欢打着不限购、总价低、单价低等幌子，兜售公寓，尤其是城市的年轻白领，喜欢购买单身公寓产品，殊不知这类房子除了居住，投资价值几乎为零。事实上，商水商电的公寓其实居住成本比普通住宅要高一倍以上。

2022起，在楼市“新规”下，尤其是住宅实施新标准，4层房以上全部装电梯，老房子趁着旧改还能翻新，当市场上选择足够多的时候，公寓就算降价也很难卖掉。换句话说，绝大多数的公寓都会面临无人接盘的窘境；

3、三四线城市盲目“摊大饼”开发的新城区、无配套新房。

马光远曾经说过，大量的三四五线城市，房子已经严重过剩，投资这些地方的房子是火中取栗，炒作这些城市的房价是丧尽天良。在我们看来，这话非常有道理。和一二线城市相比，三四线最大的劣势就是，留不住人，归根结底是基础产业、金融、投资、资源等不发达。但很多三四线城市恰恰不接受现实，过去这一轮棚改货币化政策的助推下，盲目“摊大饼”开发新城区。在我们看来，其主要目的是为了土地财政。但在需求和供应极度不平衡的情况下，很多三四线城市空置率高居不下，而且配套规划难以落地，这就造成了恶性循环。

基于这些事实，未来三四线及县城的新区，很难发展起来，这意味着其人口、公共设施、通勤交通等配套都无法兑现，所以这类房子买到手中，可能就是接盘的最后一棒——本地购房需求释放殆尽，外地购房者又不可能进场，因此，未来这类房子就算降价也很难脱手。

串货会被罚死，不串货会饿死，怎么选

如果串货可以多赚几百块，你能忍得住吗？当串一次货的利润够生存数月时，你要忍吗？
线上售价数千元的视频锁、人脸锁，经销商串货价低数百，还包安装。
这是业内人士谈论到的，他们遇到的一些品牌智能锁经销商串货的现状。
串1把货，利润要比平时高几百块，相当于卖一把锁的利润是平时的2倍。天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。

“如果有50%的利润，人们就敢铤而走险”
串货会被罚死，不串货会饿死
串货的现象存在各行各业，所有人都知道串货的坏处，但串货永远不会消失。在智能锁行业，串货主要发生在，知名品牌不同地区的经销商之间。

串货主要原理是利用品牌旗下经销商，将本地区低价的产品，销售到售价高的地区，获得利润。例如A市一款智能锁卖1000元，B市同款卖1500，那么将A市的产品拿到B市销售，就是串货。
据一些经销商反馈，行业内知名的品牌，基本都会有经销商串货。他们串货最底层的原因主要有以下几点：
第一个原因受高利润吸引。有的串货是品牌地区经销商为了不费力气拿到利润，不惜降低价格，向某个地区同行市场大量销售产品进行恶意串货。在咨询智能锁从业者的过程中，研究组发现有些串货的源头，大多是品牌的代理商，其背后驱动力是多样的，例如被串货地区货源紧张、经销商为了完成年度任务、单纯为了利益等等。

第二个原因是为了生存。在智能门锁研究Pro发布的2021智能锁经销商生存报告中，超过7成的经销商一天卖不了2把锁。再除去门店租金、水电、仓储等等费用，利润所剩无几，因此大部分经销商一直徘徊在温饱线上，吃了上顿没下顿。
这些年来，智能锁行业内价格战、产品战不断反复，产品利润越来越薄，同类产品越来越多；再加上国内这些年因为疫情导致的经济大环境低迷，导致经销商的销量骤减；许多经销商常用的销售手段如地推、异业、门店等收效甚微。
此时，串货就成了解决经销商“燃眉之急”的最有效方法。

除了经销商自身原因之外，串货现象兴起也有厂家的原因，例如给代理商的年度任务要求不合理；奖励制度不合理；年终返利点不合理等。
在此背景下，这几年行业串货不仅没有消失，反而越来越火，因为串货的利润太高了。串1把锁利润比平时多几百块，再加上生存的压力，导致许多经销商或多或少串过货。
高利润往往伴随着高风险。自智能锁串货之后，厂家就开始对串货穷追猛打。据研究组了解的消息，厂家抓到串货之后，最常见的手段是罚款，串一把就要罚款几百块，具体数额根据厂家和地区的不同而异；还有取消代理资质等惩罚。

从目前业内厂家对串货的态度来看，串货被抓到，处罚都很重。即使是这样，串货仍然屡禁不绝，只要地区存在足够的利润差，串货的人就会绵绵不绝。
对串货置之不理，你就会变成受害者
虽然经销商串货的原因，其中有许多看似比较被动的因素在里面，但其导致的串货行为，却可以对各方直接造成伤害。
对于经销商来说，当自己代理的区域遇到串货时，最明显的现象就是该地区产品价格体系混乱。当消费者在市场上看到同一款产品价格不一时，心里会怎么想？肯定会感觉被坑了，进而影响到品牌形象。其次，这种行为还会导致同一厂家旗下经销商的敌对，甚至发生报复、冲突，危及整个渠道体系。

对于厂家来说，旗下经销商串货会损害其在消费者心中的形象，会让消费者对厂家品牌慢慢失去信任，最终转身离开。厂家不仅会失去消费者，还会失去经销商的忠诚，失去对市场的掌控能力。
串货的危害非常严重，无论是经销商还是厂家，如果放任串货现象肆虐，终究会被串货的恶果所伤。

需要杜绝串货吗？
从目前行业现状来看，即使许多品牌针对串货行为，出台了相应的惩罚措施，以及从技术方面进行产品区域流通管理，但效果甚微。
一方面，目前的技术防串货手段，例如激活码，完全可以通过人为的方式进行破解。另一方面，一些厂家对于串货行为采取的原则是睁一只眼闭一只眼，甚至促动串货。在这种情况下，智能锁串货并没有得到有效的控制。
换个思路想，既然串货很难杜绝，那是否真有必要完全消灭串货？串货并不是做智能锁行业所独有，在许多行业均存在，区别在于串货程度。

在咨询智能锁从业者的过程中，也有许多人强调，串货是很难完全杜绝的，重点在于将其控制在合理范围内，可以理解为一种良性串货。这种思路是，串货只是追求量的提升，产品价格方面，则保持价格不大幅波动。另外，串货主要发生在不同地区的统一经销商之间，因此，为了避免产生利益争夺，同时，为了保护品牌在当地的形象，可以将商品销售到无代理的区域。
要做到以上几点，离不开厂家的配合。第一，需要厂家合理划分销售区域，保证区域经销商的数量及分布合理程度，避免供大于求引起的串货，避免因代理区域重合引起的串货。第二，制定完善的销售政策。我国幅员辽阔，各地区消费能力不一，厂家需要制定合理的价格政策，同时实时监控市场，进行价格动态调控。第三，提升防串货技术手段，提升打击串货力度。目前常见的激活码虽然提升了串货的难度，但并不是完美的，厂家仍需不断迭代防串货系统，从技术层面控制串货泛滥。同时，对于串货行为，视情节严重给予处罚。
作为容易发生串货的源头，经销商的行动也很重要。当经销商在其代理区域发现大批量的恶性串货时，应该尽快上报给厂家，同时收集有利证据，提升可信度。
站在行业角度，我们不建议经销商进行恶性的串货行为，即使是因为生存原因。即使智能锁行业因为许多主观、客观原因，行业竞争激烈，经销商持续处在水深火热之中，销量下降，生活不下去等等。但是穷则思变，我们也看到很多经销商逆势而行，凭借新的营销方式，和更多的努力，取得了事业上的新突破。

你必须独立，但那不能通过强制、决心或欲望来达成，而是当你开始看到你周围和你自己身上那些虚假的东西——各种情绪和希望时，才可能实现。当你开始看清那些虚假的东西，那就是觉知和智慧的开端。

你必须做自己的明灯，而这是生命中最困难的事情之一。

——克里希那穆提

再多的冥想和训练都无法让头脑静止，在‘静止’这个词的真正意义上，只有风停，才能波止。你无法让水波静止。

我们的工作不是追求未知，而是了解我们内心的困惑、混乱和痛苦；然后那个东西就会悄然出现，那其中就有喜悦。

——克里希那穆提