支付与征信
对易刚的言论谈几点看法：
一 ：一谈到金融，这会议那论坛改革口号满天飞。金融脱媒也喊了这么多年。结果怎样？为什么？意外的是：金融行业外有人做到了这一点，而且很成功。为什么要禁止和限制？
二 ：支付工具连接了消费经营和征信，这是电商能自然延伸至金融产业的切入口。有效解决了个人和小企业的征信问题。与发达国家相比，上述两点恰恰是我国金融体系的弱项。幸运的是：由于商业和金融的基础薄弱使中国比发达国家更容易的产生了这种“电商金融”模式，这本来可以提供一个超越的机会。此时过多限制是否合适？
三：监管层既想用支付商的强大征信功能，又不想让它与吸储和信贷等等金融业务有瓜葛。但问题是：你如何保证支付商的积极性呢？尤其是在作为监管者的央行本身也有这项业务功能的情况下。
四：重点是：征信不仅涉及消费支付和经营环节，还涉及资产状况和还款等等诸多环节。一旦断开支付和这些环节的链接，就割裂了各参数间的联系。征信本身的质量就要大打折扣。
从易刚的表态看：蚂蚁金服未来上市还是很有希望的，但一个残缺的蚂蚁其含金量就要大打折扣了。
易刚是位受人尊敬的学者型官员，希望这不是他真实意愿的表达而仅仅是特殊环境下的表态。
你赶跑了丁厨师并不代表所有的客人都必然归了于厨师，更可能的是：饭菜质量下降，客人抱怨，无人受益。
对易刚的言论谈几点看法：
一 ：一谈到金融，这会议那论坛改革口号满天飞。金融脱媒也喊了这么多年。结果怎样？为什么？意外的是：金融行业外有人做到了这一点，而且很成功。为什么要禁止和限制？
二 ：支付工具连接了消费经营和征信，这是电商能自然延伸至金融产业的切入口。有效解决了个人和小企业的征信问题。与发达国家相比，上述两点恰恰是我国金融体系的弱项。幸运的是：由于商业和金融的基础薄弱使中国比发达国家更容易的产生了这种“电商金融”模式，这本来可以提供一个超越的机会。此时过多限制是否合适？
三：监管层既想用支付商的强大征信功能，又不想让它与吸储和信贷等等金融业务有瓜葛。但问题是：你如何保证支付商的积极性呢？尤其是在作为监管者的央行本身也有这项业务功能的情况下。
四：重点是：征信不仅涉及消费支付和经营环节，还涉及资产状况和还款等等诸多环节。一旦断开支付和这些环节的链接，就割裂了各参数间的联系。征信本身的质量就要大打折扣。
从易刚的表态看：蚂蚁金服未来上市还是很有希望的，但一个残缺的蚂蚁其含金量就要大打折扣了。
易刚是位受人尊敬的学者型官员，希望这不是他真实意愿的表达而仅仅是特殊环境下的表态。
你赶跑了丁厨师并不代表所有的客人都必然归了于厨师，更可能的是：饭菜质量下降，客人抱怨，无人受益。
【中国银保监会发布《支持国家乡村振兴重点帮扶县工作方案》】
为认真贯彻落实《中共中央 国务院关于实现巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接的意见》，加快补齐国家乡村振兴重点帮扶县发展短板，近日，中国银保监会印发《支持国家乡村振兴重点帮扶县工作方案》（以下简称《方案》），对银行业保险业支持国家乡村振兴重点帮扶县工作作出安排部署。
《方案》指出，银行保险机构要大力支持重点帮扶县巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接。支持重点帮扶县发展优势特色产业，夯实产业发展基础。信贷投放要聚焦服务实体经济发展，符合产业发展方向。支持保险公司发挥保险资金长期投资优势，积极参与重点帮扶县经济社会建设。
《方案》明确，优先在重点帮扶县设立银行保险机构。过渡期内，银行保险机构在重点帮扶县设立的分支机构数量要适当增加，已在重点帮扶县设立的银行保险分支机构不得撤销。
《方案》要求，进一步加大信贷支持力度。努力实现重点帮扶县各项贷款平均增速高于所在省份贷款增速，力争到2025年底，各重点帮扶县存贷比达到所在省份县域平均水平。除国家禁止和限制类行业外，银行机构在重点帮扶县发放的贷款利率要低于其他地区，鼓励参照贷款市场报价利率（LPR）放款。
《方案》提出，充分发挥保险保障作用。确保每个重点帮扶县至少有1款优势特色农产品保险产品，鼓励引导保险公司适当降低重点帮扶县的政策性和商业性农业保险费率。支持保险公司优先在重点帮扶县开展防止返贫保险，保险公司承办的大病保险、医疗救助要对重点帮扶县的低收入群体给予更大的政策倾斜。
《方案》最后强调，银行保险监管部门要设立“绿色通道”，支持银行保险机构在重点帮扶县设立分支机构，可适当放宽重点帮扶县保险分支机构负责人的任职条件要求。进一步提高重点帮扶县不良贷款容忍度，督促银行机构落实好尽职免责要求。银行保险监管部门和银行保险机构要制定支持重点帮扶县的工作计划和实施方案，统筹协调，压实责任,推动工作落实落地。
下一步，银保监会将认真抓好《方案》的贯彻落实工作，充分发挥金融支持作用，助力重点帮扶县不断巩固拓展脱贫攻坚成果，全面推进乡村振兴。
中国银保监会办公厅关于印发支持国家乡村振兴重点帮扶县工作方案的通知
各银保监局，各政策性银行、大型银行、股份制银行，各保险集团（控股）公司、保险公司：
为认真贯彻落实《中共中央 国务院关于实现巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接的意见》，加快补齐国家乡村振兴重点帮扶县发展短板，不断巩固拓展脱贫攻坚成果，深入推进乡村振兴，银保监会制定了《支持国家乡村振兴重点帮扶县工作方案》，现印发给你们，请认真贯彻落实。
中国银保监会办公厅
2021年9月7日
（此件发至内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、陕西、甘肃、青海、宁夏各银保监分局和地方法人银行保险机构）
支持国家乡村振兴重点帮扶县工作方案
为认真贯彻落实《中共中央 国务院关于实现巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接的意见》，加快补齐国家乡村振兴重点帮扶县（以下简称重点帮扶县）发展短板，不断巩固拓展脱贫攻坚成果，深入推进乡村振兴，按照农业农村部、国家乡村振兴局等部门联合印发的《关于支持国家乡村振兴重点帮扶县的实施意见》有关安排，制定本工作方案。
一、大力支持巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接
银行保险机构要充分发挥自身优势，大力支持重点帮扶县发展优势特色产业，特别是吸纳脱贫人口就业、带动脱贫人口增收能力较强的产业和企业，积极支持引入优质企业，夯实重点帮扶县产业发展基础。信贷投放要聚焦服务实体经济发展，符合产业发展方向，对国家明确禁止的领域不得发放贷款。支持保险公司发挥保险资金长期投资的优势，积极参与重点帮扶县经济社会建设。
二、优先设立银行保险机构
过渡期内，农业银行、邮储银行、人保集团在每个重点帮扶县都要设立分支机构，其他大型银行、股份制银行、城商行（营业区域内）和保险公司在重点帮扶县设立的分支机构数量要适当增加。农村中小银行机构要根据经济发展、人口流动等情况，优化调整乡镇网点布局，进一步提升金融服务能力。已在重点帮扶县设立的银行保险分支机构不得撤销。
三、进一步加大信贷支持力度
银行业金融机构要持续加大信贷投放,努力实现重点帮扶县各项贷款平均增速高于所在省份贷款增速，力争到2025年底，各重点帮扶县存贷比达到所在省份县域平均水平。国家开发银行、农业发展银行和大型银行每年对全部重点帮扶县的贷款增速力争高于本机构各项贷款平均增速。大型银行、股份制银行在重点帮扶县的分支机构要将70%以上的新增可贷资金用于当地，稳步提高存贷比和县域贷款在资产中的占比。当地农村中小银行机构要坚守支农支小定位，以本地经营为主，在本县区域内发放贷款。
四、努力降低融资成本
银行业金融机构要在资源配置、内部资金定价等方面加大对重点帮扶县的政策倾斜。除国家禁止和限制类行业外，银行业金融机构在重点帮扶县发放的贷款利率要低于其他地区，鼓励参照贷款市场报价利率（LPR）放款，最大限度减免贷款服务费、手续费、咨询费等。
五、深入推进农业保险
保险公司要优先在重点帮扶县开办优势特色农产品保险，确保每个重点帮扶县至少有1款优势特色农产品保险产品。优先在重点帮扶县开展三大粮食作物完全成本保险、收入保险。鼓励引导保险公司适当降低重点帮扶县的政策性和商业性农业保险费率。
六、充分发挥保险保障作用
支持保险公司优先在重点帮扶县开展防止返贫保险，努力降低返贫致贫风险。鼓励保险公司在承办的大病保险、医疗救助中，配合地方政府对重点帮扶县的特困人员、低保对象、致贫返贫人口给予更大的政策倾斜。保险公司销售给脱贫户和边缘户的非专属意外伤害保险产品费率，要比备案费率降低10%以上。
七、不断提升金融服务质效
鼓励引导银行保险机构进一步下沉金融服务重心，通过“线上+线下”、上门服务等方式扩大服务范围。加强脱贫人口小额信贷政策宣传，优先安排信贷资源，切实满足信贷需求，确保应贷尽贷。推动农村信用体系建设，积极开展农户小额信用贷款。探索扩大农村信贷抵质押品范围，稳妥推进农村土地承包经营权、林权、生猪等生物资产抵质押贷款。探索开展农业保险保单质押贷款、涉农主体信用保证保险贷款等。不断优化保险理赔服务，提高理赔效率，各类保险赔款要直接给付受益人，做到应赔尽赔、早赔快赔。
八、着力完善风险分担和补偿机制
积极争取地方党委、政府的支持，对重点帮扶县加大保险保费补贴力度，进一步完善金融精准帮扶贷款贴息政策，推动设立贷款风险补偿基金，并在贷款清收处置等方面予以协助。持续推动健全农业信贷担保体系，充分发挥国家融资担保基金和政府性融资担保机构作用，努力做大担保业务规模，切实降低担保费率。推动地方政府落实好国家对银行保险机构的减税降费政策。
九、精准实施差异化监管措施
银行保险监管部门要设立“绿色通道”，支持银行保险机构在重点帮扶县设立分支机构，在依法合规、整体风险可控的前提下，即报即审，不得设置任何前置审批条件。各地可适当放宽重点帮扶县保险分支机构负责人的任职条件要求。进一步提高重点帮扶县不良贷款容忍度，银行机构在重点帮扶县的各项贷款不良率高出自身不良贷款率目标3个百分点（含）以内的，不作为监管评价和内部考核扣分因素。督促银行机构落实好尽职免责要求，不良贷款率在容忍度以内的，在无违法违规行为的前提下，不追究不良贷款经办人员责任。鼓励在重点帮扶县开展农村金融改革创新，农村金融改革与乡村振兴保持同步。
十、认真组织实施
各级银行保险监管部门和银行保险机构要从讲政治的高度，深刻认识支持重点帮扶县的重要意义，把支持重点帮扶县作为实现巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接的重点工作抓紧抓实抓好。要制定支持重点帮扶县的工作计划和实施方案，统筹协调，压实责任，及时研究解决重大问题。对支持重点帮扶县的好做法、好经验，要加强宣传推广。将银行业金融机构支持重点帮扶县工作情况作为服务乡村振兴考核评估的重要内容，不断完善激励约束机制，对成效显著的予以表扬,对工作推进不力的加强督导。辖内有重点帮扶县的银保监局每年年底前报送工作总结，每季度报送金融支持国家乡村振兴重点帮扶县情况表（见附件）。全国性银行保险机构要把支持重点帮扶县工作成效，纳入经营目标考核体系,并做好总结报告。
各银保监局可根据本方案精神，制定支持省（区、市）定乡村振兴重点帮扶县的具体措施。鉴于邮储银行经营管理有自身特点，可通过自营机构或代理机构支持重点帮扶县的发展。对于通过代理机构支持的，各银保监局可视具体情况安排考核内容。
西藏、新疆地区参照本方案实施。（中国银保监会）
为认真贯彻落实《中共中央 国务院关于实现巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接的意见》，加快补齐国家乡村振兴重点帮扶县发展短板，近日，中国银保监会印发《支持国家乡村振兴重点帮扶县工作方案》（以下简称《方案》），对银行业保险业支持国家乡村振兴重点帮扶县工作作出安排部署。
《方案》指出，银行保险机构要大力支持重点帮扶县巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接。支持重点帮扶县发展优势特色产业，夯实产业发展基础。信贷投放要聚焦服务实体经济发展，符合产业发展方向。支持保险公司发挥保险资金长期投资优势，积极参与重点帮扶县经济社会建设。
《方案》明确，优先在重点帮扶县设立银行保险机构。过渡期内，银行保险机构在重点帮扶县设立的分支机构数量要适当增加，已在重点帮扶县设立的银行保险分支机构不得撤销。
《方案》要求，进一步加大信贷支持力度。努力实现重点帮扶县各项贷款平均增速高于所在省份贷款增速，力争到2025年底，各重点帮扶县存贷比达到所在省份县域平均水平。除国家禁止和限制类行业外，银行机构在重点帮扶县发放的贷款利率要低于其他地区，鼓励参照贷款市场报价利率（LPR）放款。
《方案》提出，充分发挥保险保障作用。确保每个重点帮扶县至少有1款优势特色农产品保险产品，鼓励引导保险公司适当降低重点帮扶县的政策性和商业性农业保险费率。支持保险公司优先在重点帮扶县开展防止返贫保险，保险公司承办的大病保险、医疗救助要对重点帮扶县的低收入群体给予更大的政策倾斜。
《方案》最后强调，银行保险监管部门要设立“绿色通道”，支持银行保险机构在重点帮扶县设立分支机构，可适当放宽重点帮扶县保险分支机构负责人的任职条件要求。进一步提高重点帮扶县不良贷款容忍度，督促银行机构落实好尽职免责要求。银行保险监管部门和银行保险机构要制定支持重点帮扶县的工作计划和实施方案，统筹协调，压实责任,推动工作落实落地。
下一步，银保监会将认真抓好《方案》的贯彻落实工作，充分发挥金融支持作用，助力重点帮扶县不断巩固拓展脱贫攻坚成果，全面推进乡村振兴。
中国银保监会办公厅关于印发支持国家乡村振兴重点帮扶县工作方案的通知
各银保监局，各政策性银行、大型银行、股份制银行，各保险集团（控股）公司、保险公司：
为认真贯彻落实《中共中央 国务院关于实现巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接的意见》，加快补齐国家乡村振兴重点帮扶县发展短板，不断巩固拓展脱贫攻坚成果，深入推进乡村振兴，银保监会制定了《支持国家乡村振兴重点帮扶县工作方案》，现印发给你们，请认真贯彻落实。
中国银保监会办公厅
2021年9月7日
（此件发至内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、陕西、甘肃、青海、宁夏各银保监分局和地方法人银行保险机构）
支持国家乡村振兴重点帮扶县工作方案
为认真贯彻落实《中共中央 国务院关于实现巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接的意见》，加快补齐国家乡村振兴重点帮扶县（以下简称重点帮扶县）发展短板，不断巩固拓展脱贫攻坚成果，深入推进乡村振兴，按照农业农村部、国家乡村振兴局等部门联合印发的《关于支持国家乡村振兴重点帮扶县的实施意见》有关安排，制定本工作方案。
一、大力支持巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接
银行保险机构要充分发挥自身优势，大力支持重点帮扶县发展优势特色产业，特别是吸纳脱贫人口就业、带动脱贫人口增收能力较强的产业和企业，积极支持引入优质企业，夯实重点帮扶县产业发展基础。信贷投放要聚焦服务实体经济发展，符合产业发展方向，对国家明确禁止的领域不得发放贷款。支持保险公司发挥保险资金长期投资的优势，积极参与重点帮扶县经济社会建设。
二、优先设立银行保险机构
过渡期内，农业银行、邮储银行、人保集团在每个重点帮扶县都要设立分支机构，其他大型银行、股份制银行、城商行（营业区域内）和保险公司在重点帮扶县设立的分支机构数量要适当增加。农村中小银行机构要根据经济发展、人口流动等情况，优化调整乡镇网点布局，进一步提升金融服务能力。已在重点帮扶县设立的银行保险分支机构不得撤销。
三、进一步加大信贷支持力度
银行业金融机构要持续加大信贷投放,努力实现重点帮扶县各项贷款平均增速高于所在省份贷款增速，力争到2025年底，各重点帮扶县存贷比达到所在省份县域平均水平。国家开发银行、农业发展银行和大型银行每年对全部重点帮扶县的贷款增速力争高于本机构各项贷款平均增速。大型银行、股份制银行在重点帮扶县的分支机构要将70%以上的新增可贷资金用于当地，稳步提高存贷比和县域贷款在资产中的占比。当地农村中小银行机构要坚守支农支小定位，以本地经营为主，在本县区域内发放贷款。
四、努力降低融资成本
银行业金融机构要在资源配置、内部资金定价等方面加大对重点帮扶县的政策倾斜。除国家禁止和限制类行业外，银行业金融机构在重点帮扶县发放的贷款利率要低于其他地区，鼓励参照贷款市场报价利率（LPR）放款，最大限度减免贷款服务费、手续费、咨询费等。
五、深入推进农业保险
保险公司要优先在重点帮扶县开办优势特色农产品保险，确保每个重点帮扶县至少有1款优势特色农产品保险产品。优先在重点帮扶县开展三大粮食作物完全成本保险、收入保险。鼓励引导保险公司适当降低重点帮扶县的政策性和商业性农业保险费率。
六、充分发挥保险保障作用
支持保险公司优先在重点帮扶县开展防止返贫保险，努力降低返贫致贫风险。鼓励保险公司在承办的大病保险、医疗救助中，配合地方政府对重点帮扶县的特困人员、低保对象、致贫返贫人口给予更大的政策倾斜。保险公司销售给脱贫户和边缘户的非专属意外伤害保险产品费率，要比备案费率降低10%以上。
七、不断提升金融服务质效
鼓励引导银行保险机构进一步下沉金融服务重心，通过“线上+线下”、上门服务等方式扩大服务范围。加强脱贫人口小额信贷政策宣传，优先安排信贷资源，切实满足信贷需求，确保应贷尽贷。推动农村信用体系建设，积极开展农户小额信用贷款。探索扩大农村信贷抵质押品范围，稳妥推进农村土地承包经营权、林权、生猪等生物资产抵质押贷款。探索开展农业保险保单质押贷款、涉农主体信用保证保险贷款等。不断优化保险理赔服务，提高理赔效率，各类保险赔款要直接给付受益人，做到应赔尽赔、早赔快赔。
八、着力完善风险分担和补偿机制
积极争取地方党委、政府的支持，对重点帮扶县加大保险保费补贴力度，进一步完善金融精准帮扶贷款贴息政策，推动设立贷款风险补偿基金，并在贷款清收处置等方面予以协助。持续推动健全农业信贷担保体系，充分发挥国家融资担保基金和政府性融资担保机构作用，努力做大担保业务规模，切实降低担保费率。推动地方政府落实好国家对银行保险机构的减税降费政策。
九、精准实施差异化监管措施
银行保险监管部门要设立“绿色通道”，支持银行保险机构在重点帮扶县设立分支机构，在依法合规、整体风险可控的前提下，即报即审，不得设置任何前置审批条件。各地可适当放宽重点帮扶县保险分支机构负责人的任职条件要求。进一步提高重点帮扶县不良贷款容忍度，银行机构在重点帮扶县的各项贷款不良率高出自身不良贷款率目标3个百分点（含）以内的，不作为监管评价和内部考核扣分因素。督促银行机构落实好尽职免责要求，不良贷款率在容忍度以内的，在无违法违规行为的前提下，不追究不良贷款经办人员责任。鼓励在重点帮扶县开展农村金融改革创新，农村金融改革与乡村振兴保持同步。
十、认真组织实施
各级银行保险监管部门和银行保险机构要从讲政治的高度，深刻认识支持重点帮扶县的重要意义，把支持重点帮扶县作为实现巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接的重点工作抓紧抓实抓好。要制定支持重点帮扶县的工作计划和实施方案，统筹协调，压实责任，及时研究解决重大问题。对支持重点帮扶县的好做法、好经验，要加强宣传推广。将银行业金融机构支持重点帮扶县工作情况作为服务乡村振兴考核评估的重要内容，不断完善激励约束机制，对成效显著的予以表扬,对工作推进不力的加强督导。辖内有重点帮扶县的银保监局每年年底前报送工作总结，每季度报送金融支持国家乡村振兴重点帮扶县情况表（见附件）。全国性银行保险机构要把支持重点帮扶县工作成效，纳入经营目标考核体系,并做好总结报告。
各银保监局可根据本方案精神，制定支持省（区、市）定乡村振兴重点帮扶县的具体措施。鉴于邮储银行经营管理有自身特点，可通过自营机构或代理机构支持重点帮扶县的发展。对于通过代理机构支持的，各银保监局可视具体情况安排考核内容。
西藏、新疆地区参照本方案实施。（中国银保监会）
地产变革大幕下的融创，孙宏斌提出新要求！#房产资讯#
上半年，楼市呈现出“过热”征兆，部分城市出现万人抢房现象。
下半年，重点城市加码限购，市场转冷降温，信贷市场资金紧张，房贷利率持续上升，销售疲态尽显。
从2018年至今年上半年，或者更长周期来看，优秀的企业总能快速应对市场环境变化，并提出解题方法。
8月30日，融创中国（01918.HK）交出了一份全优答卷：
实现合同销售额3208亿元，销售大涨64.3%；
营业收入958.2亿元，上涨23.9%；
归母净利润119.9亿元，上涨9.4%；
每股盈利2.62元，同比上涨8.7%；
负债率持续下降、“三道红线”指标稳步改善；
国际信用评级全面提升。
融创的战略展现出强大韧性，穿越市场周期、抵御行业风险。这种定力下，融创实现了业绩快速增长，同时也锤炼出强大的综合能力。
关注业绩的同时，外界不禁疑问，艰难的这半年，融创在做什么？接下来的下半场，融创又要做什么？
01孙宏斌的要求
2020年8月住建部提出房地产行业融资管理新规，将房企以“三条红线”来进行划分为“红、橙、黄、绿”四档。自此，“降档”成为房企的头等大事。
以融创为代表的房企降档速度令人震惊，不到半年的2020年底，融创实现连降两档。
深究其内因，发现融创先于政策要求，从2019年下半年起主动执行更均衡高质量发展的战略方向，持续推进“降杠杆、优化资本结构”，并制定了全面、清晰、长期的行动计划，提升盈利能力的同时保证充裕稳定的现金流。
至2021年6月底，“三道红线”指标持续改善，全面转绿进程加速。
我们从半年报中拆解出一组数据：
净负债率86.6%，较2020年末下降9.4个百分点；
非受限制现金短债比升至1.11，较2020年底增加0.3个百分点；
剔除预收账款后的资产负债率降至76%，较2020年底下降2.3个百分点。
融创的融资结构持续改善，信托借款规模连续两年大幅下降。今年上半年，融创分别于1月26日和3月2日成功发行两笔优先票据，两次发债利率均为公司上市以来最低水平。与此同时，融创提前赎回于2022年2月15日到期的8亿美元7.875%优先票据的未偿还余额。
以较低成本债务替换高成本债务，融创融资成本下降，债务结构得到进一步优化。
信用评级全面提升，机构认可度不断加强。2021年以来，国际知名大行摩根士丹利、花旗、摩根大通、海通国际、中金及瑞信等相继发布报告大力推介融创中国，给予融创“跑赢大市”评级，并列为“首选推荐”股票。
在中期业绩投资会上，孙宏斌给安全基本盘提出了更高的要求，今年不仅要降负债率，也要降负债规模，“三年内将融资成本从目前8%左右降到5%以内，信用评级做到投资级。”
02 “管理红利”时代
高筑墙，广积粮，但也要兼顾“控总量、提质量”。
在土地市场，融创有一套自己的投资法则，一言以蔽之：高标准拿地。
2021年上半年，融创严控拿地总量，在保证财务指标持续优化并满足“三道红线”管控要求之下，审慎决策，合理补充高质量土地权益货值约2135亿元。
下半年融创总可售资源超6600亿元，货源充足优质，为持续的业绩增长打好基础，并保障经营现金流的充足弹性和绝对安全。
2021年以来，“双集中”供地政策横空出世，并不断优化。作为房地产行业长效调控机制的重要组成部分，随着第二轮集中供地土拍规则的再次调整，企业拿地从“拼资金”到“拼策略”、“拼品质”。
为应对土地市场变局，融创提出2021年下半年及后续拿地策略。即下半年权益拿地销售比预计控制在20%以内，全年权益拿地销售比预计控制在30%以内。
这一策略也恰恰迎合了“拿地销售比限制在40%”的观察指标。
如何实现上述目标？融创这里也找到了解题方法：提高全资项目占比，优化现有合作模式，优选资金实力强劲的合作方，以成立长期平台的模式进行合作。
更为重要的是，为达成上述目标乃至更长远目标，融创全面推进数字化建设，支持精细化管理，为客户创造价值。集团全面推进数字化建设，将数字化作为三年规划重要任务之一，数字化建设工作主要覆盖地产、服务及文旅业务板块。
2021年上半年，融创全面推进数字科技化建设，包括搭建线上销售、在线建造、算量中心、线上采购、线上客户服务等系统，全面提升运营效率，支持公司更进一步的精细化管理。
以地产板块为例，新交付地产项目，融创全面提供智慧社区服务，目前已在全国45处落地，年内预计也将完成全国近200个项目智慧社区平台的上线。
无疑，在“房住不炒”、“三稳”政策调控下 ，房地产行业趋于稳定、健康，进入管理红利时代，房企的精细化管理能力成为核心竞争力之一。
03拥抱变化
一部融创发展史，正是半个中国房地产发展史。过去十年也是中国房地产最高度发展的十年，也是龙头房企快速增长的十年。
自2003年融创初创，经过18年发展与沉淀，大概经历了三个重要的发展阶段，这三大发展阶段放在中国房地产发展很有代表性。
2003年-2010年，中国房地产市场发展的各种动力被牢牢确立，巨大的投资需求、消费需求、政府驱动、取消价格管制等使得房地产产业像脱缰的野马一样野蛮发展，中国的各大城市逐渐形成“巨大的工地”。这一阶段，正是融创的初创阶段。那时，抢占核心城市布局，确保生存，并建立起基本的运营能力。
2010年-2019年融创进入快速增长阶段，并建立关键竞争优势，在高周转、高增长的房地产上半场，融创凭借“更快速、更均好、更优质、更深耕”的优势，迅速跻身行业前列。也正是此时，融创意识到资本结构的优化对公司长期发展至关重要，于是先于政策要求，从2019年下半年开始就主动优化资本结构、降杠杆，提升盈利能力的同时保证充裕稳定的现金流。
2020年，是融创的转型年，同时行业也迎来巨大转折。
这一年，融创正式打开了公司“均衡高质量发展”的序幕：主动调整节奏，拿地金额仅为2019年的一半，“三道指标”连降两档至黄档，融资成本持续下降，以此建立起低于周期性风险的强大能力。
2021年，房地产行业发展格局重构，融创迎来了新的“四更”战略目标：更安全、更从容、更长期、更有价值。这一准则将成为融创团队基本做事原则，是以利润为核心，以客户满意度为核心，以安全稳健为核心，提升综合竞争力，持续为员工、客户、股东及社会创造价值。
这与行业“长期主义”导向不谋而合。
过去十年是住宅开发的十年，住宅开发占整个商品房比重84%，尤其是2018年之前，只要坚持三高模式可以享受到最大红利，但如今，“三高模式”难以为继。
房地产涨落与政策调整密切相关，融创善于拥抱变化，融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在公司内部表示，“调控对行业和企业都是好事，经过这一轮（调控），都将变得更稳、更健康。但与此同时，也要求企业在新的政策环境下快速调整适应。融创积极融入国家战略、坚决响应政策导向、从容拥抱行业变化”。
房地产行业新一轮变革的大幕已拉开，厘清自我，依照战略目标提出一系列可行的方法论比什么都重要。#买房者说#
上半年，楼市呈现出“过热”征兆，部分城市出现万人抢房现象。
下半年，重点城市加码限购，市场转冷降温，信贷市场资金紧张，房贷利率持续上升，销售疲态尽显。
从2018年至今年上半年，或者更长周期来看，优秀的企业总能快速应对市场环境变化，并提出解题方法。
8月30日，融创中国（01918.HK）交出了一份全优答卷：
实现合同销售额3208亿元，销售大涨64.3%；
营业收入958.2亿元，上涨23.9%；
归母净利润119.9亿元，上涨9.4%；
每股盈利2.62元，同比上涨8.7%；
负债率持续下降、“三道红线”指标稳步改善；
国际信用评级全面提升。
融创的战略展现出强大韧性，穿越市场周期、抵御行业风险。这种定力下，融创实现了业绩快速增长，同时也锤炼出强大的综合能力。
关注业绩的同时，外界不禁疑问，艰难的这半年，融创在做什么？接下来的下半场，融创又要做什么？
01孙宏斌的要求
2020年8月住建部提出房地产行业融资管理新规，将房企以“三条红线”来进行划分为“红、橙、黄、绿”四档。自此，“降档”成为房企的头等大事。
以融创为代表的房企降档速度令人震惊，不到半年的2020年底，融创实现连降两档。
深究其内因，发现融创先于政策要求，从2019年下半年起主动执行更均衡高质量发展的战略方向，持续推进“降杠杆、优化资本结构”，并制定了全面、清晰、长期的行动计划，提升盈利能力的同时保证充裕稳定的现金流。
至2021年6月底，“三道红线”指标持续改善，全面转绿进程加速。
我们从半年报中拆解出一组数据：
净负债率86.6%，较2020年末下降9.4个百分点；
非受限制现金短债比升至1.11，较2020年底增加0.3个百分点；
剔除预收账款后的资产负债率降至76%，较2020年底下降2.3个百分点。
融创的融资结构持续改善，信托借款规模连续两年大幅下降。今年上半年，融创分别于1月26日和3月2日成功发行两笔优先票据，两次发债利率均为公司上市以来最低水平。与此同时，融创提前赎回于2022年2月15日到期的8亿美元7.875%优先票据的未偿还余额。
以较低成本债务替换高成本债务，融创融资成本下降，债务结构得到进一步优化。
信用评级全面提升，机构认可度不断加强。2021年以来，国际知名大行摩根士丹利、花旗、摩根大通、海通国际、中金及瑞信等相继发布报告大力推介融创中国，给予融创“跑赢大市”评级，并列为“首选推荐”股票。
在中期业绩投资会上，孙宏斌给安全基本盘提出了更高的要求，今年不仅要降负债率，也要降负债规模，“三年内将融资成本从目前8%左右降到5%以内，信用评级做到投资级。”
02 “管理红利”时代
高筑墙，广积粮，但也要兼顾“控总量、提质量”。
在土地市场，融创有一套自己的投资法则，一言以蔽之：高标准拿地。
2021年上半年，融创严控拿地总量，在保证财务指标持续优化并满足“三道红线”管控要求之下，审慎决策，合理补充高质量土地权益货值约2135亿元。
下半年融创总可售资源超6600亿元，货源充足优质，为持续的业绩增长打好基础，并保障经营现金流的充足弹性和绝对安全。
2021年以来，“双集中”供地政策横空出世，并不断优化。作为房地产行业长效调控机制的重要组成部分，随着第二轮集中供地土拍规则的再次调整，企业拿地从“拼资金”到“拼策略”、“拼品质”。
为应对土地市场变局，融创提出2021年下半年及后续拿地策略。即下半年权益拿地销售比预计控制在20%以内，全年权益拿地销售比预计控制在30%以内。
这一策略也恰恰迎合了“拿地销售比限制在40%”的观察指标。
如何实现上述目标？融创这里也找到了解题方法：提高全资项目占比，优化现有合作模式，优选资金实力强劲的合作方，以成立长期平台的模式进行合作。
更为重要的是，为达成上述目标乃至更长远目标，融创全面推进数字化建设，支持精细化管理，为客户创造价值。集团全面推进数字化建设，将数字化作为三年规划重要任务之一，数字化建设工作主要覆盖地产、服务及文旅业务板块。
2021年上半年，融创全面推进数字科技化建设，包括搭建线上销售、在线建造、算量中心、线上采购、线上客户服务等系统，全面提升运营效率，支持公司更进一步的精细化管理。
以地产板块为例，新交付地产项目，融创全面提供智慧社区服务，目前已在全国45处落地，年内预计也将完成全国近200个项目智慧社区平台的上线。
无疑，在“房住不炒”、“三稳”政策调控下 ，房地产行业趋于稳定、健康，进入管理红利时代，房企的精细化管理能力成为核心竞争力之一。
03拥抱变化
一部融创发展史，正是半个中国房地产发展史。过去十年也是中国房地产最高度发展的十年，也是龙头房企快速增长的十年。
自2003年融创初创，经过18年发展与沉淀，大概经历了三个重要的发展阶段，这三大发展阶段放在中国房地产发展很有代表性。
2003年-2010年，中国房地产市场发展的各种动力被牢牢确立，巨大的投资需求、消费需求、政府驱动、取消价格管制等使得房地产产业像脱缰的野马一样野蛮发展，中国的各大城市逐渐形成“巨大的工地”。这一阶段，正是融创的初创阶段。那时，抢占核心城市布局，确保生存，并建立起基本的运营能力。
2010年-2019年融创进入快速增长阶段，并建立关键竞争优势，在高周转、高增长的房地产上半场，融创凭借“更快速、更均好、更优质、更深耕”的优势，迅速跻身行业前列。也正是此时，融创意识到资本结构的优化对公司长期发展至关重要，于是先于政策要求，从2019年下半年开始就主动优化资本结构、降杠杆，提升盈利能力的同时保证充裕稳定的现金流。
2020年，是融创的转型年，同时行业也迎来巨大转折。
这一年，融创正式打开了公司“均衡高质量发展”的序幕：主动调整节奏，拿地金额仅为2019年的一半，“三道指标”连降两档至黄档，融资成本持续下降，以此建立起低于周期性风险的强大能力。
2021年，房地产行业发展格局重构，融创迎来了新的“四更”战略目标：更安全、更从容、更长期、更有价值。这一准则将成为融创团队基本做事原则，是以利润为核心，以客户满意度为核心，以安全稳健为核心，提升综合竞争力，持续为员工、客户、股东及社会创造价值。
这与行业“长期主义”导向不谋而合。
过去十年是住宅开发的十年，住宅开发占整个商品房比重84%，尤其是2018年之前，只要坚持三高模式可以享受到最大红利，但如今，“三高模式”难以为继。
房地产涨落与政策调整密切相关，融创善于拥抱变化，融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在公司内部表示，“调控对行业和企业都是好事，经过这一轮（调控），都将变得更稳、更健康。但与此同时，也要求企业在新的政策环境下快速调整适应。融创积极融入国家战略、坚决响应政策导向、从容拥抱行业变化”。
房地产行业新一轮变革的大幕已拉开，厘清自我，依照战略目标提出一系列可行的方法论比什么都重要。#买房者说#
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