自今年初新冠肺炎疫情暴发以来，截至本周，全球因感染新冠病毒而累计病亡的人数超过了100万。本周，特朗普和民主党候选人拜登刚刚进行了首场电视辩论，这场辩论刚开场几分钟就陷入了混乱。机器人从无到有，从简单到复杂，从机械型到智能型，渐渐走入了人们的日常生活，智能材料、人工智能、生物学与机器人学的融合，正在塑造机器人的未来，也将改变人类的未来。（《世界周刊》 20201004） https://t.cn/A6bGcNok

新形势下的商业地产互联网快销模式高级研修班

【课程背景】

没有销售就没有发展。对非持有型的商业地产项目而言，商铺的销售就是决定整个企业能否得以良性和健康以及可持续性发展的主要手段。

作为房地产开发商来说，实现项目的销售始终是楼盘产生价值利益的主要途径之一，商业物业的销售和住宅物业的销售有所不同。一般来讲，住宅只要价格、地段、户型、交通、配套等相对符合目标客户的要求，在短期内就能价值实现和资金回笼。而商业地产项目所要具有以上因素外，还具有商业地产项目所特有的属性。
谈商业地产，本不应该谈销售，但由于我国商业地产开发融资渠道还不够规范，开发商为降低风险、回笼资金，不得不考虑商业地产项目的销售。现今，商业经营和销售一直是一个比较矛盾的问题，如此这般，商业地产开发商又该如何解决这个矛盾？又该如何有效的快速实现商铺去化营销呢？

【课程收益】

本次培训的主要收益就是为您全面讲授商业地产商铺销售营销去化全攻略，以求实现商铺销售有效去化及六大节点中能逐渐实现其成功营销的策略。

【课程对象】

　房地产企业的项目总、商管总、招商总、营销总、运营总、企划总和相关商铺销售人员以及全产业链上为商业地产项目提供销售与服务的企业与机构等中高层管理者。

【讲师介绍】

张老师：中房商学院高级顾问
拥有中国商业地产行业17年的一线项目操盘经验，也是国内屈指可数的理论+实战型的一线操盘手。2004年度-2014年度多次获中国商业地产最佳操盘手称号，并带领商业地产运作团队操盘国内众多知名商业项目，比如北京3•3服饰大厦、北京天雅服装批发市场、北京国雅商场、大同海盛服饰商厦、德州国际商贸城、临沂华丰商贸城、濮院轻纺城、沈阳五联商业广场等。不仅让合作伙伴获得丰厚回报，更树立了中国商业地产的经典成功案例，被合作伙伴称为“妙手神医”。同时为中国商业地产领域培养了大批中坚人才，为中国商业地产的进步与发展贡献了无可替代的力量，被业内人士称为中国商业地产行业的领军人物之一。
张老师还是“商业地产十三参数分析法”创立者，“商业地产双操盘模式”开创者，撰写了《商业地产投资分析》，《商业房地产操盘实务》，《商业地产销售分级训练》等书籍，其专业性和可行性均得到行业的高度认可。

【课程大纲】

一、 变通售价来促进有效成交
1. 售价是销售成败的首要武器
（1） 售价的内涵是每个销售必知的首要内容
（2） 在实际销售中如何变通售价来促进成交
2. 销售返租风险与风险规避策略
3. 租金的几种模式
4. 使用权模式真假返租为何是衡量商业的优质标准
（1）使用权销售与产权销售的联系
（2）使用权在商业销售中的应用
二、 单兵系统
1. 何为单兵系统
2. 单兵系统之球场理论
3. 单兵系统三要素
三、 销售三层级的技能要求及职责
1. 业务员级别技能要求：如何成为一个优秀的业务员
2. 经理级别技能要求：团队的管理、培训
3. 销售总监/案场项目负责人级别技能要求：全局把控及策略制定
四、 商业地产销售的核心
五、 商铺价格制作及注意要素
1. 价格制作概述
2. 整体均价制定（成本法、收益法、比较法）
3. 平层均价系统（影响平层价格制定时的几个因素）
4. 价格微调系统
5. 回报率微调系统
6. 虚实价格制定
7. 制定一铺一价表
8. 价格制定过程要素
六、 销售策略
1. 高开低走模式
2. 双开盘模式
（1）一般双开盘模式
（2）双开盘模式的优点
七、 销售方案的制定
1、4P理论：1）产品、2）团队、3）客户、4）促销
 确定项目产品属性
 明确项目目标客群画像
 项目的优劣重要还是团队重要
 如何在各个阶段使用合理的促销方式
2、商铺自持与销售的比例
八、 销售六大节点把控及营销去化
1、 销售团队建设及注意事项
（1）销售人员的招聘
（2）销售人员的培训方向
（3）专业团队组建要素
（4）营销组织的搭建安排
2、 预热的几种方式
（1）作战思想的包装深化
（2）作战策略的包装深化
3、 互联网营销的有效方法
（1）LBS、摇一摇、积攒、转发、裂变等方法的有效使用原则
（2）其他根据实际情况的阶段性策略
4、 县城项目营销注意事项
5、 销售六大节点把控及营销去化
（1） 销售筹备期
 实施方案的准备：营销方案及推广方案的确定和理解；
 工程方面的准备工作：工程进度表、工程答客问；
 营销文本准备制作：各种协议、合同、认购书、销售合同、认购合同等；
 销售合同风险及规避
（2） 销售蓄水期
 大客户先行落位工作：
投资户与自营户的多渠道寻找；
大客户谈判及意向铺位确定；
 客户日常蓄水登记接待工作：
来访客户、来电客户日常登记接待工作、外出陌拜客户登记工作；
异地巡展客户挖掘接待工作；
日常会议人员组织与接待，如项目洽谈、合作交流、投资研讨会；
 到访客户的审核工作：
客户审核工作如销售客户回访审核、来访客户回访审核、异地客户回访审核；
审核后的数据汇总处理、客户分类工作；
（3） 销售预热期
 借势与造势：预热方式执行方案和周期确定
 热度测定：每日客户量化处理分析、现场客户访谈了解、价格试探；
 虚拟排位：铺位预留、批量客户模拟落位
 销控队伍组织：放盘流程的确定和放盘三部曲审核流程确定（销控部、操盘人、财务部）；
 关于封冻的处理
 铺位卡的应用技巧
（4） 销售强销期
 分批放量：依据模拟排位进行安排制放盘
 策略调整：根据放盘情况进行放盘策略微调和现场把控
 客户调整：根据放量情况和现场追捧程度进行客户的批量处理和通知；
 技术处理：现场氛围技术处理和烘托、突发事件的处理；
（5） 销售持销期
 短暂的持销
 单一的较长时间持销
 强销持销的交混式持销
 4P理论在实际持销期中的应用分析
 产品属性分析工作：
业务团队培训；
产品卖不动出现的问题及如何解决；
客户的精准搜索；
渠道的利用——互联网（微信中的积赞、转发；直播、游戏、微博等等）；
 销控核对调整：虚实销控处理把控；促销政策、策略；调价策略运用等；
 客户属性分析：经营户分析；投资人分析；客户建档；客户积分；客户维护，回访沟通；
 营销人员组织安排：末位淘汰制、分组微调、业务人员以老带新、单兵攻克业务人员分组调整；
 营销方式调整变化
 持销期放盘策略：活动营销、全民营销、分销、行销、异地营销、电商平台搭建、老带新策略执行；
 持销期案场管理
 持销期切记勿要出现技术性错误：分批次错误、“博弈”现象、抗性、租售势态决策错误，形成滞销、降价、人员管理混乱；
 商铺购买客户的有效甄别策略
 商铺自销与代销的营销战术
（6） 销售扫尾期
 扫尾期的表现形式
 扫尾铺位的优惠策略确定
 针对扫尾铺位的重点推广及扫尾期的常用最新销售方式
 每天量化指标安排和控制
九、 销售和招商之间的联系
1. 招商工作与销售工作的特性对比分析
2. 为何说真正的流程关系是由招商平面图导出销售平面图
3. 招商品牌落位图注意要素
4. 招商先行，带动销售，为何招商尤为重要
十、 销售和广告策划的联系
1. 广告传播中窄人群与泛人群处理
2. 筹备期营销道具的准备
3. 蓄水期广告策略的制定、营销活动的组织实施
4. 预热期开盘告知、组织预热活动
5. 强销期广告的推广
6. 持销期媒介道具的完善、暖场活动的持续
7. 开业期广告推广
8. 互联网推广的重要应用
十一、 新零售
1. 新零售的背景
2. 新零售的概念
3. 新零售的表现形式
4. 运营管理
（1） 吸粉
（2） 线上交易
（3） 社群经济
（4） 大数据
（5） 全渠道
5. 新零售案例
十二、 各种商业建筑模式的解读及操作方式
1. 地上商业街
（1） 商业街对建筑的要求
（2） 各楼层业态配比问题
（3） 销售单价的合理制定
（4） 商业街应该采用何种销售模式
2. 地下商业街
（1） 地下商业街一般都是没有产权的
（2） 地下商业街哪些业态不能做
（3） 应采用哪种销售模式
3. 围合式商业街
（1） 论动线的重要性
（2） 地标建筑
4. 社区型商业街
（1） 如何去化大铺位总款高的铺子
（2） 社区商业街客户拓客技巧
5. 高密度型商业
（1） 高密度商业的特性
（2） 高密商业的抗性要清楚
（3） 高密商业建筑设计要求
（4） 高密度商业销售特性
6. 大盒子类商业
（1） 大盒子商业特性
（2） 什么样的包租模式是最合适的
7. 万达模式
大盒子+金街模式的优劣
8. 小万达模式
9. 低密度商业
（1） 兵营商业的特性
（2） 非常暴利的商业销售模式
（3） 低密商业的建筑特征
10. 文旅小镇商业
11. 专业市场
（1） 各类专业市场简介
（2） 专业市场要以客户的真实需求为导向
12. 写字楼
13. 商务公寓
14. 快捷酒店
15. 主题酒店
十三、 销售项目案例
1. 沈阳五联商业广场
2. 山东德州国际商贸城
3. 山西大同海盛服饰商厦
4. 北京3.3服饰大厦
5. 中传百乐里
6. 临淄上地广场
7. 银川欢乐PARK
8. 兰州宝丰西湖生活MALL
9. （略）

【课程说明】
【主办单位】中房商学院
【培训时间】2019年7月20-21日 青岛（详见报道通知）

【培训费用】特价4800元/人 包含：讲师费、场地费、茶歇、现场咨询费等；会务组提供酒店代订服务，如需订餐或住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

【联 系 人】陈老师13220116135、18301562532（同微信） QQ：2113220432

眉不齐
这里说的眉不齐，就是眉毛有一个高有一个低，这样的人有时候做事很矛盾，拿不定主意，为一件小事情翻来覆去，如果眉毛浓黑加上竖毛者，这样他的内心矛盾得更厉害，自己做出的事情，反而自己不赞成，自相矛盾的很。

三角眉，拥有三角眉的人个性是比较固执的，他们成功的几率是非常大的，他们的缺点就是喜欢以自我为中心，太过于自信了。

眉毛逆生长，时而会有叛逆心理，在感情上比较手足无措，不善于处理感情，记住凡事欲速则不达，感情上也一样，太过急躁反而会适得其反。
眉毛比较浓而且很混乱很浊的人一般脾气大，眉毛过低有压眼睛的的视觉感的人个性急躁，田宅宫狭窄，家里居住面积不会太大，而且与家里人的矛盾会比较多。

眉毛比较稀疏，有点白眉大侠的感觉，朋友肯定少。

眉毛有点高低眉，左眉低右眉高，你是偏于理智的规范。

眉毛浓黑粗宽且眉头带剑，身体体质不错，但运势会有受阻！

眉间宽，常说眉头阔大快活，喜追求安定的生活，会以家庭为重。

眉间有吉痣，运势不错。眉毛短，眉峰高，兄弟帮助较多。

眉骨高眉毛黑而清晰，眉间距宽，属于比较大列的人，性格也是多变的。

眉毛散而且比较淡，做事比较务实稳重，讲究方法，做十拿九稳的事比较多，而且成功率很高，但机会很少的，事业上发展会有很多的阻碍。

眉毛有点不搭他的五官，看起来延伸比较凶，眉峰偏高，而且眉毛略短。加上眼神比较凶异，印堂有明显的竖凹处，与人不会很友善，遇事会常有攻击性，而且比较抑郁和多愁善感，对自己的要求和欲望非常高。

眉毛一高一低，而且散淡，为人比较纠结，性格也是善变的，让人捉摸不透，情缘方面是比较淡薄的，不重视情谊，与人很难和睦的相处。

眉毛有压眼的感觉，加上下边尖但无肉，注意有破财迹象及很多不顺之事发生，正确的婚姻缘会来的比较晚。

眉毛也生的过高

两眉之间的印堂宽，山根低，心胸开阔，为人很善良，但太过于软弱，没有什么主见，缺乏自信心，很容易相信别人，虽然很受同事朋友们的喜欢，但大多都是需要你帮忙做什么事的，估计吃的亏也比较多。

眉毛短的人性格急躁，很倔强，容易以自我为中心，与人相处不融洽，人际关系不是很好。眉毛长的人大多是个宽宏大量的人，很有远见，为人比较细心，做事很少出差错，性格温和、人际关系极佳，是一个好好先生型的。如果左右眉毛一边长一边短，性格就会在两者之间摇摆不定，有着眉毛长的好处也有眉毛短的坏处，会有些反复无常的现象，需要靠自己的意志来把握好那个度。

眉毛非常短且稀疏，婚姻不和谐，加上夫妻宫有清晰的黑痣，有恶痣之像，更说明婚姻状态不佳，23岁之前结婚多会有克夫的迹象，

眉间距比较宽，约有两指宽，则心胸不错，做事能力不错，头脑清晰，喜追求安定的生活，有贤妻良母的典范，未来会以家庭为重，好妻之选。

符合多数男生的审美。整个面相非常棒的地方眉中痣，眉中痣主吉，福，乃上上之像，旺夫又益子。身边不缺亲友的帮助，而且家境较好，

眉短无尾，性情多变不爱受管束或拘束，容易情绪化喜欢凭感觉做事，上眼皮田宅宫都比较浅薄，家庭多不和睦。夫妻宫凹陷，夫妻感情不好。中年易出现婚变，平时需多注意勿情绪化。

从双眼的眼神和眉毛比较稀少及山根有小凹陷的情况看，现阶段你内心有苦楚，学业事业或感情婚姻上有较大的压力，会经常有小脾气。

眼大而有神

眼睛是下三白太明显，下三白的人是以自我为中心，很注重物质享受，常常因自我而被周围人孤立，也是控制欲非常强的人，常要求别人按照你的定位方向走，但非常重情义，讲原则，建议找温柔的异性为伴。

眼犯桃花，桃花运比较旺，感情方面心思多想法多， 而且很容易招烂桃花，

眼睛有神，多可爱且活泼，为人不错，交际缘比较好。
有这种眼睛的人，总是喜欢有情绪，而且做事情不会用脑子，只凭感觉，根据自己情绪的好坏去做事情，也不善于听取别人意见，做一个决定，总是请教别人的意见但别人提的意见，到最后都不会接受，还是按照自己的想法去做，情绪的好坏也影响了他决定的成败。

眼睛在面相中很不协调，比较小，应该属于比较粗心的人，观察力和洞察力是不够的。

有三白眼的感觉，三白眼的人控制欲比较强，物质欲和个性也都比较强，一生会遇到各种惊险的事情，肯定是多于常人。

眼下的卧蚕色泽暗沉，可能是由于长期熬夜所致，要多注意休息，调整好作息时间。

小眼睛，小鼻子，小嘴巴的男人，小眼睛的男人胆子都比较小，感情比较专一。

单眼皮眼神聚，为人可能过于精明。

看上去稍有些疲惫，眼睛有些大小眼，右眼较大，你是过于感性和主观，作决定时反反复复，经常会忘了自己的承诺而自打嘴巴，造成别人的困扰。

整个面相中，眼睛看起来是比较小的，眼睛属于监察官，看待事物和观察力是不够的。

眼睛看起来很迷朔，烂桃花会比较多，多注意与你交往的男士是什么出发点。

眼睛有种火眼金睛的感觉，洞察力和观察力还是很不错的。

眼睛大而圆，属于杏眼，加上一字眉，有几分魅惑之力，桃花必会盛开，且有多位男生同时追求之势。

眼睛大小不一，嘴角有微斜，加上嘴巴上方有矫情纹，平时有时说话声音应该很大且严厉，性格属于多变型的，做事缺乏耐性，会心术不正的去达到目的，财运不佳易破财，时运有待提升，多笑，保持正能量。

鼻小或鼻塌
鼻小或鼻塌这样的人，这种人在外表气势或处理事情上给人以果断，刚毅，让人敬佩，而惧怕，给别人留下深刻印象，但接触时间长了，都会发现他做事犹豫不决，而且做事没有耐心，做到一半就会放弃，所以我们不能只从外表看一个人。

鼻梁山根都很低，中年运一般，鼻头不大，财运也不会很好，需要多努力付出。

鼻孔外漏有经常遇见小灾小难的危险，多注意防范。

鼻梁笔直，显示你做事有主见，但缺乏思考力。

鼻头高耸外扬，目的性比较强，凡事易自作主张，善于表现，争强好胜，虽然生性高傲，但做事有很强的实干精神。

鼻子上面的鼻头比较大，鼻梁方面也比较高挺。再加上你鼻子的财库位置比较饱满，完全不露孔，所以也是非常有财运的一个人，你是一个重情重义的，也是有福气的，

山根低，你在工作往往缺乏上进心，懒散消极，遇事没有主见，总是受到朋友影响，容易吃亏上当，事业基础也不好，需要努力奔波。鼻头圆润饱满，聚财。

鼻子大，加上鼻翼和准头层次清晰，而且鼻翼丰满有肉，这几点都是财运很好的面相，多努力中年财运会很不错。

鼻准头算是饱满有肉，财运还可以，中年运也很不错。

山根较低，夫妻宫，子女宫都有凹陷，出现烂桃花的几率非常的大，多留意和提防。

财帛宫处鼻准头尖小，但鼻翼宽，属于挣得多和花的多的那种，有想好好享受幸福爱情和婚姻的欲望，但是始终无法遇到对的。

鼻头和鼻梁都很高挺，财运也很不错。正得运之中的面相，中年36岁后事业有成，人有些物质，对他人比较小气。

鼻头和鼻梁属于高挺，财运应该还可以。

鼻准头尖挺，鼻梁直挺，财运不错。

鼻子歪斜的人心也偏歪，内心常常有些不好的想法，心术不正，比较贪心，财运还是有些的，就看自己能不能把握的住了。

鼻子塌陷而且露孔，钱财不聚，不能够存储钱财，而且财运也不是很好，在感情上很容易为情所困，对于感情生活不能够很好的去处理，婚姻易有大的变故，建议晚婚为宜。

鼻子山根高，鼻梁挺，中年财运不错。

面大但是鼻子小，是个奔波劳累，福泽较浅的人，付出的多而回报的少，鼻子太小，财运不丰富，自己赚来的钱财因为理财能力不好也会败掉，常常帮人做一些事回报的还是一堆抱怨，属于吃力不讨好的一类。

鼻头也很高大，财运也会很不错。

山根凹陷明显，说明财运也很一般，需要多努力。

山根连接印堂和鼻头都比较平顺，而且高低适中，情感会比较好，感情会很稳定。

遗憾的是中停部分，财帛宫位置的鼻子小的有点比例失调，财运会非常的不佳，在面相中是属于破相破财之相，加上鼻梁也太窄，山根太高，情感也会有很多坎坷和阻碍。

山根有凹陷，鼻头也很小，时运和财运也很一般。

鼻大鼻梁直挺，财运很不错。

鼻孔外露，属于漏财的面相。面相人中长，子女运佳。

很清晰的可以看见，财帛宫鼻准头很窄很小，财运会很一般，财富积累也很不容易，需要多努力。

鼻准头比较饱满，配着鼻翼比较宽，而且比较有力，生财能力和守财能力都比较强，

面相山根低，而且鼻孔外露，嘴唇偏薄，所以整个人比较会说，而且多属于诡辩，不占理的事，也能凭借三寸不烂口舌占得先机，这样的情况会赢的争吵，但赢不来和谐，婚内也是如此，

面相非常协调的女生，而且很干练，财帛宫处鼻准头较大，财运很不错，鼻头也为夫宫，感情会很顺利。

需要注重外表美的同时更需要注重心灵美！这个面相属于晚婚的面相，印堂山根凹陷，鼻梁歪斜，凡事容易以自我为中心，易耍小聪明，鼻梁歪斜的面相类似于鼻梁起结，容易记仇，外带点神经质，而且脾气倔强，别人的意见很难听进去，年纪轻轻还好，随着年龄增大，不看好运势能很平稳，建议凡事少说话，多倾听。

鼻梁中间部分凸起明显，日常要提醒自己多注意思考和态度，多努力改善弱点，扭转运势之道。需重视修养，开发自己的潜能，相信这样能将逆境扭转，还能自己改变命运。日后不多加努力，对于现实仍然无力为之，幸福指数也就相对减低了。

鼻梁凸起有节及微歪，虽自信心很不错，但有时会有点傲慢。有时候你不能彻底地听完问题，就会发表看法。鼻梁凸起有节，做事实行力强，但会出现过于倔强冲动、脾气不佳的状况，而且一生很容易与人发生争执，44至45岁间运势亦特别反覆。你的无情和寒冷很容易伤害别人。然而，如果你真的爱上一个人，你的爱情一定很热情，深刻。在爱情中，你不会很好地表达你的情感。但不用担心，请让你的伴侣知道你的感受让对方感受到你真诚的爱，更要学会尊重对方。