【防疫课堂】动态清零为啥一定要做核酸检测，且做了一次又一次？
新冠病毒已经肆虐人间快三年了，根据官方每天发布的疫情数据，截至到5月5日，全世界感染人数已经达到514200444人，死亡人数达到6257258人。这场疫情不但严重威胁了人类的健康和生命，也给世界经济造成了巨大打击。
目前，新冠病毒的传播依然很猖獗，毒株不断变异，已经变身了五代，即阿尔法变异毒株、贝塔变异毒株、伽马变异毒株、德尔塔变异毒株、奥密克戎毒株。
新一代奥密克戎更加猖獗，传染性极强，由此，有些国家采取了“躺平”政策，也就是开放社交，但中国却一直坚持采取严格的动态清零政策，其中最显著的特征就是封控和核酸检测。
为什么一定要做核酸检测呢？今天我们就专门来讨论一下这个话题。
首先了解一下核酸是什么。核酸就是DNA（脱氧核糖核酸）和RNA（核糖核酸）的总称，是由核苷酸单体聚合而成的生物大分子化合物，是生命的最基本物质之一。
核酸广泛存在于所有的动植物细胞和微生物体内，只要是具有细胞形态的生命，大部分生物同时含有DNA和RNA，并以双链DNA分子作为遗传物质的载体。但病毒是一种特殊存在，每一种病毒只含有一种核酸，要么是DNA，要么是RNA。
根据核酸类型不同，病毒可以分为DNA病毒和RNA病毒两大类。由于不同病毒所含的核糖核苷酸数量和排列顺序不同，就具有了某些特异性，这些特异性就成为区分不同病毒的标志物。
新冠病毒是RNA病毒，中国科学家在极短时间里完成了对新冠病毒全基因组序列的解码，通过与其他基因组序列对比，找到了新冠病毒中的特异核酸序列，为通过核酸检测区分是否感染提供了条件。
新冠病毒最喜欢在人的肺泡里安家，一旦侵入人体，就会通过各种渠道进入呼吸道，并顺着呼吸道进入人体肺部，最终到达肺泡。因此呼吸道是新冠病毒最先感染的部位。
这样通过采集人们呼吸道黏液或血液样本，经过特定的检测，就能查出是否存在病毒核酸，从而确定某个人是否感染了新冠病毒。若结果为阳性则证明感染了，阴性则证明暂时没有发现感染。
核酸检验的方法和原理首先是采样，常规的样本类型有咽拭子、鼻拭子、痰液、支气管灌洗液、肺泡灌洗液等，取什么样本，要根据被测试者实际情况而定。现在实现的普遍筛查采样，主要是采取咽拭子样本。
获得患者样本后，迅速放入样品保存管中，在严密包装下护送到实验室，工作人员拆开包装后，将每一份标本信息录入系统，然后由专业技术人员在生物安全柜内一管一管拧开螺旋盖，手工吸取样本，按程序提取核酸。
经过复杂的前期制备，才能将样本送入PCR仪上进行扩增检测。这个过程需要一个半小时，期间不能停顿，因此不能断电，也不能有机器故障，只要任何一个环节出现问题都有可能导致重新返工。
完成上述步骤后，检测人员需要对扩增结果进行分析、复核，确保无误后给出最终报告，根据开始输入的信息，将结果传送到健康码管理中心，这样，完整的报告就到达用户手中。
这里的关键技术是PCR技术，即聚合酶链式反应技术。这项技术是美国化学家凯利·穆利斯1983年发明的。这项发明在生物学界具有革命性冲击，从此生物学划分为新旧两个时代，即PCR前时代和PCR后时代。由此，凯利·穆利斯当之无愧地荣获了1993年诺贝尔化学奖。说穿了，就是如果没有PCR技术，如今的任何基因检测都无法开展，什么基因测序、亲子鉴定都无法进行，当然也包括如今的新冠病毒核酸检测了。现在，专业人员只要取得一丁点DNA，就能让这个微量证据放大到现出本来面目，广泛用于破获各种疑难案件、对古生物、历史人物的鉴别中。
PCR技术的反应模板只针对DNA，而新冠病毒为RNA病毒，因此获得样本后，首先要提取核酸将其逆转录成cDNA，再进入PCR反应体系扩增。现在的PCR技术已经发展到了第三代，检测新冠病毒的PCR仪实际上就是一个温控设备，DNA在仪器里先后经过一系列不同温度反应，得到测试的增量，完成检测。
具体方法不赘述，引用如下：
检测新型冠状病毒特异序列的方法最常见的是荧光定量PCR（聚合酶链式反应）。因PCR反应模板仅为DNA，病毒RNA需要首先逆转录为cDNA，再进行扩增检测。在PCR反应体系中，包含一对特异性引物以及一个Taqman探针，该探针为一段特异性寡核苷酸序列，两端分别标记了报告荧光基团和淬灭荧光基团。
探针完整时，报告基团发射的荧光信号被淬灭基团吸收；如反应体系存在靶序列，PCR反应时探针与模板结合，DNA聚合酶沿模板利用酶的外切酶活性将探针酶切降解，报告基团与淬灭基团分离，发出荧光。每扩增一条DNA链，就有一个荧光分子产生。
荧光定量PCR仪能够监测出荧光到达预先设定阈值的循环数（Ct值）与病毒核酸浓度有关，病毒核酸浓度越高， Ct值越小。不同生产企业的产品会依据自身产品的性能确定本产品的阳性判断值。
PCR扩增和检测应使用批准产品说明书中指定的荧光定量PCR仪，通过荧光定量PCR所得到的样本Ct值的大小，可以判断患者样本中是否含有新型冠状病毒。
PCR是利用DNA在体外摄氏95°高温时变性会变成单链，低温（经常是60°C左右）时引物与单链按碱基互补配对的原则结合，再调温度至DNA聚合酶最适反应温度（72°C左右），DNA聚合酶沿着磷酸到五碳糖(5'-3')的方向合成互补链。基于聚合酶制造的PCR仪实际就是一个温控设备，能在变性温度，复性温度，延伸温度之间很好地进行控制。
核酸检查是目前世界上确认新冠病毒感染的“金标准”，就是最有效的标准，理论上检测的准确率可达100%。
为何要进行多次核酸检测据央视新闻4月16日报道，截至目前，中国已经完成了115亿人次的核酸检测，加上最近一段时期的大规模检测，人均接近检了10次了。
据媒体报道，全国有1.31万家医疗卫生机构具备检测能力，有15万名技术人员从事新冠病毒核酸检测。现在每天可完成5165万管的检测，也就是说中国无论哪个大城市或省份出现疫情，需要全员检测的话，只要集中力量，都只要1天就能检完。
我国在核酸检测过程中，丰富了经验，创新了方法，还开发出五合一、十合一、二十合一等混采检测技术，不断优化检测策略，提升效率，现在普遍能做到6小时就出检验结果。
但这种检测循环往复的进行，引起了许多人的不理解，有的人已经检测了几十次，为啥还要一而再再而三的检测呢？既然说检查准确率百分之百，为啥还有假阳性、假阴性呢？
专家对这种做法进行了解读：
1、奥密克戎变异株的特点是传播快，隐匿性强，尽快反复筛查可以更快把所有潜在感染者找出来，是实现动态清零的重要策略；2、从被感染到实验室筛查出病毒核酸有一个窗口期，奥密克戎潜伏期约有3天左右，连续筛查是为了找出暂时阴性的感染者。
假阴性的原因有多种，其中一种就是上述说的感染者在窗口期，还没有形成足量核酸样本；还有就是在操作中失误，如咽拭子采集不到位，或保存运送过程出了差错；再者就是检测仪器、试剂盒不合格，灵敏度不高等等。
至于假阳性的情况就更罕见了，而原因基本都是差错导致，如采样污染或仪器故障、操作失误等。如有位网友发了一个核酸检测过程出现“阳性”假象的帖子，经过反复梳理查证，最终找到了原因，原来是在操作时使用了不同厂家的管与盖，导致个别孔位管与盖不密封，扩增途中经高温使液体蒸发，从而导致检测结果出现问题。
因此，并不能因此而否定核酸检查准确率这个金标准。从我个人理解来看，反复核酸检测还应该有一条，就是今天没感染，不代表明天没感染，只有天天做核酸检测，才能保证及时发现感染，确保安全。
但这种做法，啥时候是个头呢？有没有更好的办法让社会早日恢复常态呢？对此，你怎么看？欢迎讨论，感谢阅读。（来源：科普中国）
新冠病毒已经肆虐人间快三年了，根据官方每天发布的疫情数据，截至到5月5日，全世界感染人数已经达到514200444人，死亡人数达到6257258人。这场疫情不但严重威胁了人类的健康和生命，也给世界经济造成了巨大打击。
目前，新冠病毒的传播依然很猖獗，毒株不断变异，已经变身了五代，即阿尔法变异毒株、贝塔变异毒株、伽马变异毒株、德尔塔变异毒株、奥密克戎毒株。
新一代奥密克戎更加猖獗，传染性极强，由此，有些国家采取了“躺平”政策，也就是开放社交，但中国却一直坚持采取严格的动态清零政策，其中最显著的特征就是封控和核酸检测。
为什么一定要做核酸检测呢？今天我们就专门来讨论一下这个话题。
首先了解一下核酸是什么。核酸就是DNA（脱氧核糖核酸）和RNA（核糖核酸）的总称，是由核苷酸单体聚合而成的生物大分子化合物，是生命的最基本物质之一。
核酸广泛存在于所有的动植物细胞和微生物体内，只要是具有细胞形态的生命，大部分生物同时含有DNA和RNA，并以双链DNA分子作为遗传物质的载体。但病毒是一种特殊存在，每一种病毒只含有一种核酸，要么是DNA，要么是RNA。
根据核酸类型不同，病毒可以分为DNA病毒和RNA病毒两大类。由于不同病毒所含的核糖核苷酸数量和排列顺序不同，就具有了某些特异性，这些特异性就成为区分不同病毒的标志物。
新冠病毒是RNA病毒，中国科学家在极短时间里完成了对新冠病毒全基因组序列的解码，通过与其他基因组序列对比，找到了新冠病毒中的特异核酸序列，为通过核酸检测区分是否感染提供了条件。
新冠病毒最喜欢在人的肺泡里安家，一旦侵入人体，就会通过各种渠道进入呼吸道，并顺着呼吸道进入人体肺部，最终到达肺泡。因此呼吸道是新冠病毒最先感染的部位。
这样通过采集人们呼吸道黏液或血液样本，经过特定的检测，就能查出是否存在病毒核酸，从而确定某个人是否感染了新冠病毒。若结果为阳性则证明感染了，阴性则证明暂时没有发现感染。
核酸检验的方法和原理首先是采样，常规的样本类型有咽拭子、鼻拭子、痰液、支气管灌洗液、肺泡灌洗液等，取什么样本，要根据被测试者实际情况而定。现在实现的普遍筛查采样，主要是采取咽拭子样本。
获得患者样本后，迅速放入样品保存管中，在严密包装下护送到实验室，工作人员拆开包装后，将每一份标本信息录入系统，然后由专业技术人员在生物安全柜内一管一管拧开螺旋盖，手工吸取样本，按程序提取核酸。
经过复杂的前期制备，才能将样本送入PCR仪上进行扩增检测。这个过程需要一个半小时，期间不能停顿，因此不能断电，也不能有机器故障，只要任何一个环节出现问题都有可能导致重新返工。
完成上述步骤后，检测人员需要对扩增结果进行分析、复核，确保无误后给出最终报告，根据开始输入的信息，将结果传送到健康码管理中心，这样，完整的报告就到达用户手中。
这里的关键技术是PCR技术，即聚合酶链式反应技术。这项技术是美国化学家凯利·穆利斯1983年发明的。这项发明在生物学界具有革命性冲击，从此生物学划分为新旧两个时代，即PCR前时代和PCR后时代。由此，凯利·穆利斯当之无愧地荣获了1993年诺贝尔化学奖。说穿了，就是如果没有PCR技术，如今的任何基因检测都无法开展，什么基因测序、亲子鉴定都无法进行，当然也包括如今的新冠病毒核酸检测了。现在，专业人员只要取得一丁点DNA，就能让这个微量证据放大到现出本来面目，广泛用于破获各种疑难案件、对古生物、历史人物的鉴别中。
PCR技术的反应模板只针对DNA，而新冠病毒为RNA病毒，因此获得样本后，首先要提取核酸将其逆转录成cDNA，再进入PCR反应体系扩增。现在的PCR技术已经发展到了第三代，检测新冠病毒的PCR仪实际上就是一个温控设备，DNA在仪器里先后经过一系列不同温度反应，得到测试的增量，完成检测。
具体方法不赘述，引用如下：
检测新型冠状病毒特异序列的方法最常见的是荧光定量PCR（聚合酶链式反应）。因PCR反应模板仅为DNA，病毒RNA需要首先逆转录为cDNA，再进行扩增检测。在PCR反应体系中，包含一对特异性引物以及一个Taqman探针，该探针为一段特异性寡核苷酸序列，两端分别标记了报告荧光基团和淬灭荧光基团。
探针完整时，报告基团发射的荧光信号被淬灭基团吸收；如反应体系存在靶序列，PCR反应时探针与模板结合，DNA聚合酶沿模板利用酶的外切酶活性将探针酶切降解，报告基团与淬灭基团分离，发出荧光。每扩增一条DNA链，就有一个荧光分子产生。
荧光定量PCR仪能够监测出荧光到达预先设定阈值的循环数（Ct值）与病毒核酸浓度有关，病毒核酸浓度越高， Ct值越小。不同生产企业的产品会依据自身产品的性能确定本产品的阳性判断值。
PCR扩增和检测应使用批准产品说明书中指定的荧光定量PCR仪，通过荧光定量PCR所得到的样本Ct值的大小，可以判断患者样本中是否含有新型冠状病毒。
PCR是利用DNA在体外摄氏95°高温时变性会变成单链，低温（经常是60°C左右）时引物与单链按碱基互补配对的原则结合，再调温度至DNA聚合酶最适反应温度（72°C左右），DNA聚合酶沿着磷酸到五碳糖(5'-3')的方向合成互补链。基于聚合酶制造的PCR仪实际就是一个温控设备，能在变性温度，复性温度，延伸温度之间很好地进行控制。
核酸检查是目前世界上确认新冠病毒感染的“金标准”，就是最有效的标准，理论上检测的准确率可达100%。
为何要进行多次核酸检测据央视新闻4月16日报道，截至目前，中国已经完成了115亿人次的核酸检测，加上最近一段时期的大规模检测，人均接近检了10次了。
据媒体报道，全国有1.31万家医疗卫生机构具备检测能力，有15万名技术人员从事新冠病毒核酸检测。现在每天可完成5165万管的检测，也就是说中国无论哪个大城市或省份出现疫情，需要全员检测的话，只要集中力量，都只要1天就能检完。
我国在核酸检测过程中，丰富了经验，创新了方法，还开发出五合一、十合一、二十合一等混采检测技术，不断优化检测策略，提升效率，现在普遍能做到6小时就出检验结果。
但这种检测循环往复的进行，引起了许多人的不理解，有的人已经检测了几十次，为啥还要一而再再而三的检测呢？既然说检查准确率百分之百，为啥还有假阳性、假阴性呢？
专家对这种做法进行了解读：
1、奥密克戎变异株的特点是传播快，隐匿性强，尽快反复筛查可以更快把所有潜在感染者找出来，是实现动态清零的重要策略；2、从被感染到实验室筛查出病毒核酸有一个窗口期，奥密克戎潜伏期约有3天左右，连续筛查是为了找出暂时阴性的感染者。
假阴性的原因有多种，其中一种就是上述说的感染者在窗口期，还没有形成足量核酸样本；还有就是在操作中失误，如咽拭子采集不到位，或保存运送过程出了差错；再者就是检测仪器、试剂盒不合格，灵敏度不高等等。
至于假阳性的情况就更罕见了，而原因基本都是差错导致，如采样污染或仪器故障、操作失误等。如有位网友发了一个核酸检测过程出现“阳性”假象的帖子，经过反复梳理查证，最终找到了原因，原来是在操作时使用了不同厂家的管与盖，导致个别孔位管与盖不密封，扩增途中经高温使液体蒸发，从而导致检测结果出现问题。
因此，并不能因此而否定核酸检查准确率这个金标准。从我个人理解来看，反复核酸检测还应该有一条，就是今天没感染，不代表明天没感染，只有天天做核酸检测，才能保证及时发现感染，确保安全。
但这种做法，啥时候是个头呢？有没有更好的办法让社会早日恢复常态呢？对此，你怎么看？欢迎讨论，感谢阅读。（来源：科普中国）
【2022年不买房，到底是“明智”还是“糊涂”？李嘉诚近乎明示】相信很多也看到了关于近期的楼市信息报道，楼市仍然波浪不惊，比较阴沉。从机构给出的数据看，总结成一句话即是，一线稳定，二线清淡，三四线不乐观。说到底，自去年下半年楼市迎来转折以来，市场还在延续下滑状态。
然而，谁都知道，房价涨跌从来都是“供求”作用的结果，而另一项数据，供应端也不乐观：
新房、二手房总库存量均在创造纪录，住房供大于求，购买力透支明显
某地产机构发布的最新一期全国百城住宅报告显示，截至2022年3月底，全国100个重点城市新建商品房库存面积为5.2亿平米，环比再增2.1%。如果说单就一个数据还看不出什么趋势来，那么对比一下就清楚了：
1.环比库存连续4个月正增长；2.同比连续37个月正增长；3.百城库存规模为自2016年楼市去库存以来的新高，创近5年最高纪录。
在专家看来，其中一个重要原因就是供应透支，像重庆郑州、重庆土地供应成交量比住宅成加量还多1亿多平米。毫无疑问，在需求没有明显增长情况下，未来几年，这些地方的楼市都是供大于求。
那么，购房者的杠杆还能再加吗？丁祖昱用另一组数据说明：
过去10年，居民的杠杆上涨6.68倍，个人住房贷款余额达38.1万亿，比房价增长还要快得多。
然而，不仅是新房，二手房市场也明显感受到“寒意”在某房地产机构发布的《全国主要城市二手房库存报告》中看到，2021年末全国60个城市二手房库存量就达到295万套，包括一些大城市的二手房库存量都在刷新历史，2022年开年的市场也未见什么起色。有业内人士就表示，房产价格看似纹丝不动，却没看到背后的这一波供求数据隐藏的含义：
天津、重庆、沈阳库存量均超14万套，成都达12万套，南京在这个报告中的数据是11.2万套，但下半年高峰期已经冲至14万套，像银川、大连、徐州、中山、佛山等城市的库存正处于增长中，说明我们的二手房库存量增加还只是开始。
值得一提的是，二手房库存量增加迅速的同时，二手房成交量还整体呈现下滑趋势。说白了，数据“一正一反”只会让去化周期进一步拉长。
不仅于此，“春江水暖鸭先知”的开发商做出了选择。
“2021年全国二次、三次集中供地”像一面“照妖镜”，有没有底气拿地，在这波土拍大戏中逐步反映出来。据澎湃新闻报道，从已开始的第二轮集中供地的9座城市看，无一例外地出现了临时“终止出让、流拍”的情况，而且总量达到了91宗，难道是因为地价挂得太高了？还真条件太苛刻了？其实都不是！
根据媒体报道显示，在2021年底的最后一次集中供地上，供地城市纷纷调低土拍门槛，但结果显示市场仍旧继续降温，比如南京这次流拍率比第二次还提高了50%，而苏州把压箱底的好地都拿出来了，但底价成交的地块达到了23幅，无锡和常州也同样遇冷，后者拿出8块地，1块终止，3幅底价成交，其他4块流拍等等。2022年合肥第一次供地30幅，其中15幅流拍，等等。
土地大量流拍原因，有人说是“三道红线”限制，开发商难做“无米之炊”，但也有业内人说，还要加一条：说明越来越多的开发商并不看好后市。
走到这个关口，开发商降价趋势能否真正形成？
老实讲，从以往的经验看，房地产市场变化主要就在于供求，如果出现上述“新房与二手房库存量持续增加的共振”，以及土地市场出现大量流拍，意味着房地产价格将出现不可避免的调整，而且我们也可以看到包括恒大等开发商开启了大折扣降价促销。不过，现实情况可能并不是一边倒。
对于2022年的房地产市场，高层会议已强调“支持商品房市场满足购房者的合理住房需求，促进房地产行业健康发展和良性循环”。相比以往“房不刺激”、“三稳”，这次表态是近几年最为温和的一次。我们还可以看到，自恒大事件出来以后，限跌、房贷下款加速、房企融资重新开闸等等，均是为促进房地产行业健康发展和良性循环目标努力。所以，房价要想快速下降不是监管的目标，只能通过收入增长和过高房价理性回落形成一个平衡。
但业内也有人说了，“限涨未必不涨，同样，限跌未必真不跌”。那么，今明两年房价走向如何？今年不买房或者买房，到底是“明智”还是“糊涂”，会不会“亏得一塌糊涂”？李嘉诚近乎明示：
近几年不管是内地房价还是香港房价都居高不下，但未来5年房价就会面临大洗牌，炒房客们需要谨慎了。买房用来自己住的，尽管买，买房是用来炒的，还是算了。很多内地开发商过去几年负债扩张也该告一段落了。
从以上的预测中，可以梳理出几个信息点：第一，未来5年房地产价格会有较大变动；第二，炒房行不通了，不建议投资房产；第三，自己住可以买；第四，房企面临降杠杆，这样的情况下，规模不会扩大反而会缩小。
李嘉诚说这话还是在恒大等房企债务出现问题之前说的，现在对照他说的这几点信息，除了房地产价格需要时间检验外，其他几点是不是都已经得到了逐步验证。不少网友认为，李嘉诚不愧是第一代地产商，大部分人没他看得通透。
就拿开发商债务暴雷来说，现在不少销售额千亿级别的房企都出现了这样或那样的问题，有人归咎于国家对房企债务的管控，即便如此，难道不正是他提前看到了这一点吗？所以，以不赚取最后一个铜板理论著称的李嘉诚，最近6-7年一直都在撤出内地的房地产项目，有人说李嘉诚错过了2016年后这波行情，但殊不知他也有言在先，大意是“当所有人都想在高点卖出时，只会发生践踏，想撤也撤不了”。一言一行，无不显示顶级商人的老道。
不过，李嘉诚虽说“自住尽管买”，但计划赶不上变化，令人心酸的是，他们无力接盘了。
什么叫自住？买房不以炒房为目的，要么是刚需，要么是改善，他们对应是年轻结婚群体、中年改善群体，由于一场突如其来，加上不断反复“病情”，让我们很多人的工作和收入都受到影响，用清华大学社会学系孙立平教授在一条短视频中的话说，一场包括5大方面的巨大失业潮正在向我们袭来，即：
首先是陷于困境的房地产在大量裁员；其二是外商外资企业纷纷撤离中国；其三是中小企业的不景气、倒闭潮；其四是教育双减引发的对于教培行业的整顿，波及千万人的生计；最后是跨国电商的整顿，比如亚马逊平台整顿电商秩序，出现批量封店、封号情况，一批中国跨境电商巨头陷入困境。
可见，很多行业都受到风波的影响，在这一点上，但这并不代表李嘉诚看得不准，毕竟这都是突然情况。事实上，不少网友确实感同身受，网上不是有一个段子嘛，过去的2021年最悲惨家庭：“老公是房产中介，老婆是教培，买了恒大的房子，还意外有了3胎...”，虽然这是极端情况，但也折射出刚需、改善乏力的现状。而且，在“买涨不买跌”的心理作用下，即便房地产价格不让跌多少，但也赚不到钱，一些有钱家庭宁愿把钱投到其他地方，甚至存起来，也不会再做“无效买入”，流动性还受限，何苦呢？那么，今明两年面对的这些情况改善了吗？答案也是显而易见的。
当然，每个人情况不一样，有的人马上要结婚、孩子要上学，家庭经济条件也允许，有买房需求无可厚非，这没什么好说的。但如果工作都不稳定，收入也支撑不起房贷，确实应该缓缓，毕竟家庭财务安全是第一位的，在严格的市场管控下，料也不会出现“一年不买房，年初又白忙”的情况，2022年买，还是2023年买，区别应不会太大。
然而，谁都知道，房价涨跌从来都是“供求”作用的结果，而另一项数据，供应端也不乐观：
新房、二手房总库存量均在创造纪录，住房供大于求，购买力透支明显
某地产机构发布的最新一期全国百城住宅报告显示，截至2022年3月底，全国100个重点城市新建商品房库存面积为5.2亿平米，环比再增2.1%。如果说单就一个数据还看不出什么趋势来，那么对比一下就清楚了：
1.环比库存连续4个月正增长；2.同比连续37个月正增长；3.百城库存规模为自2016年楼市去库存以来的新高，创近5年最高纪录。
在专家看来，其中一个重要原因就是供应透支，像重庆郑州、重庆土地供应成交量比住宅成加量还多1亿多平米。毫无疑问，在需求没有明显增长情况下，未来几年，这些地方的楼市都是供大于求。
那么，购房者的杠杆还能再加吗？丁祖昱用另一组数据说明：
过去10年，居民的杠杆上涨6.68倍，个人住房贷款余额达38.1万亿，比房价增长还要快得多。
然而，不仅是新房，二手房市场也明显感受到“寒意”在某房地产机构发布的《全国主要城市二手房库存报告》中看到，2021年末全国60个城市二手房库存量就达到295万套，包括一些大城市的二手房库存量都在刷新历史，2022年开年的市场也未见什么起色。有业内人士就表示，房产价格看似纹丝不动，却没看到背后的这一波供求数据隐藏的含义：
天津、重庆、沈阳库存量均超14万套，成都达12万套，南京在这个报告中的数据是11.2万套，但下半年高峰期已经冲至14万套，像银川、大连、徐州、中山、佛山等城市的库存正处于增长中，说明我们的二手房库存量增加还只是开始。
值得一提的是，二手房库存量增加迅速的同时，二手房成交量还整体呈现下滑趋势。说白了，数据“一正一反”只会让去化周期进一步拉长。
不仅于此，“春江水暖鸭先知”的开发商做出了选择。
“2021年全国二次、三次集中供地”像一面“照妖镜”，有没有底气拿地，在这波土拍大戏中逐步反映出来。据澎湃新闻报道，从已开始的第二轮集中供地的9座城市看，无一例外地出现了临时“终止出让、流拍”的情况，而且总量达到了91宗，难道是因为地价挂得太高了？还真条件太苛刻了？其实都不是！
根据媒体报道显示，在2021年底的最后一次集中供地上，供地城市纷纷调低土拍门槛，但结果显示市场仍旧继续降温，比如南京这次流拍率比第二次还提高了50%，而苏州把压箱底的好地都拿出来了，但底价成交的地块达到了23幅，无锡和常州也同样遇冷，后者拿出8块地，1块终止，3幅底价成交，其他4块流拍等等。2022年合肥第一次供地30幅，其中15幅流拍，等等。
土地大量流拍原因，有人说是“三道红线”限制，开发商难做“无米之炊”，但也有业内人说，还要加一条：说明越来越多的开发商并不看好后市。
走到这个关口，开发商降价趋势能否真正形成？
老实讲，从以往的经验看，房地产市场变化主要就在于供求，如果出现上述“新房与二手房库存量持续增加的共振”，以及土地市场出现大量流拍，意味着房地产价格将出现不可避免的调整，而且我们也可以看到包括恒大等开发商开启了大折扣降价促销。不过，现实情况可能并不是一边倒。
对于2022年的房地产市场，高层会议已强调“支持商品房市场满足购房者的合理住房需求，促进房地产行业健康发展和良性循环”。相比以往“房不刺激”、“三稳”，这次表态是近几年最为温和的一次。我们还可以看到，自恒大事件出来以后，限跌、房贷下款加速、房企融资重新开闸等等，均是为促进房地产行业健康发展和良性循环目标努力。所以，房价要想快速下降不是监管的目标，只能通过收入增长和过高房价理性回落形成一个平衡。
但业内也有人说了，“限涨未必不涨，同样，限跌未必真不跌”。那么，今明两年房价走向如何？今年不买房或者买房，到底是“明智”还是“糊涂”，会不会“亏得一塌糊涂”？李嘉诚近乎明示：
近几年不管是内地房价还是香港房价都居高不下，但未来5年房价就会面临大洗牌，炒房客们需要谨慎了。买房用来自己住的，尽管买，买房是用来炒的，还是算了。很多内地开发商过去几年负债扩张也该告一段落了。
从以上的预测中，可以梳理出几个信息点：第一，未来5年房地产价格会有较大变动；第二，炒房行不通了，不建议投资房产；第三，自己住可以买；第四，房企面临降杠杆，这样的情况下，规模不会扩大反而会缩小。
李嘉诚说这话还是在恒大等房企债务出现问题之前说的，现在对照他说的这几点信息，除了房地产价格需要时间检验外，其他几点是不是都已经得到了逐步验证。不少网友认为，李嘉诚不愧是第一代地产商，大部分人没他看得通透。
就拿开发商债务暴雷来说，现在不少销售额千亿级别的房企都出现了这样或那样的问题，有人归咎于国家对房企债务的管控，即便如此，难道不正是他提前看到了这一点吗？所以，以不赚取最后一个铜板理论著称的李嘉诚，最近6-7年一直都在撤出内地的房地产项目，有人说李嘉诚错过了2016年后这波行情，但殊不知他也有言在先，大意是“当所有人都想在高点卖出时，只会发生践踏，想撤也撤不了”。一言一行，无不显示顶级商人的老道。
不过，李嘉诚虽说“自住尽管买”，但计划赶不上变化，令人心酸的是，他们无力接盘了。
什么叫自住？买房不以炒房为目的，要么是刚需，要么是改善，他们对应是年轻结婚群体、中年改善群体，由于一场突如其来，加上不断反复“病情”，让我们很多人的工作和收入都受到影响，用清华大学社会学系孙立平教授在一条短视频中的话说，一场包括5大方面的巨大失业潮正在向我们袭来，即：
首先是陷于困境的房地产在大量裁员；其二是外商外资企业纷纷撤离中国；其三是中小企业的不景气、倒闭潮；其四是教育双减引发的对于教培行业的整顿，波及千万人的生计；最后是跨国电商的整顿，比如亚马逊平台整顿电商秩序，出现批量封店、封号情况，一批中国跨境电商巨头陷入困境。
可见，很多行业都受到风波的影响，在这一点上，但这并不代表李嘉诚看得不准，毕竟这都是突然情况。事实上，不少网友确实感同身受，网上不是有一个段子嘛，过去的2021年最悲惨家庭：“老公是房产中介，老婆是教培，买了恒大的房子，还意外有了3胎...”，虽然这是极端情况，但也折射出刚需、改善乏力的现状。而且，在“买涨不买跌”的心理作用下，即便房地产价格不让跌多少，但也赚不到钱，一些有钱家庭宁愿把钱投到其他地方，甚至存起来，也不会再做“无效买入”，流动性还受限，何苦呢？那么，今明两年面对的这些情况改善了吗？答案也是显而易见的。
当然，每个人情况不一样，有的人马上要结婚、孩子要上学，家庭经济条件也允许，有买房需求无可厚非，这没什么好说的。但如果工作都不稳定，收入也支撑不起房贷，确实应该缓缓，毕竟家庭财务安全是第一位的，在严格的市场管控下，料也不会出现“一年不买房，年初又白忙”的情况，2022年买，还是2023年买，区别应不会太大。
#谈股论金[超话]# #直击港股通# 【合景·悠方（广州知识城）4月29日闪亮登场 】随着越来越多商业地产集团实行多产品线战略，市场更加多元和复杂。商业企业结合在地消费特性、当代消费趋势以及诸多创新思路，注入产品线商业定位的标签理念，打造出丰富多元的商业化场景。我们曾盘点过国内市场上比较活跃的连锁集团的产品线，比如本期要分享的合景泰富商业。近日，我们了解到合景·悠方（广州知识城）将在今年4月29日亮相，在分享项目亮点外，我们还将为大家梳理一下这匹近年来茁壮成长的“黑马”，如何深度影响新一代消费者。
作为华南首个亮相的悠方产品系列，合景·悠方（广州知识城）一方面将合景泰富商业悠方系列的理念带入了华南，并且使得广州的商业形态愈加丰富。
-“东进”战略下的黄埔区，高知人群聚集
合景·悠方（广州知识城）位于广州市黄埔区中新广州知识城，背靠“广州东进”的发展战略高地。“知识创造新高地、国际人才自由港、湾区创新策源地、开放合作示范区”，随之而来的则是头部企业、社会精英的不断浸入，到2025年区域人口预计将达到60万，汇集高知青年、菁英白领、品质家庭等多样化人群。
作为TOD商业，项目坐拥地铁14号线旺村站上盖的先天区域辐射优势，加之与城市公共交通、公共空间、区域立体路网的有机衔接，除了将深刻影响这片具有高成长潜力、复合性城市功能的区域外，其辐射力将延展到整个大湾区。
-湾区“潮聚乐享引力场”效应亟待激发
合景·悠方（广州知识城）分南北两期开发，在14万平方米体量的商业空间内，一方面延续了合景泰富商业“艺述·生态·乐活”核心理念，另一方面则通过商业设计上的作用力，填补区域商业空白，成为区域商业地标的存在。
项目通过深刻洞察区域商业特性、消费者需求以及当代消费趋势后，有力提升区域内的业态丰富度、品牌级次，包括餐饮，零售、主力店、儿童、休闲娱乐、生活配套业态等，此外增添欢聚、社交、品质生活消费场景。
业态规划方面，一期和二期形成差异化细分定位，一期南区瞄准周边客群品质生活需求，引进综合超市、巨幕影院等主力店与综合餐饮、生活配套、亲子体验等业态，形成一站式品质生活聚场。二期北区则通过引进精致零售、格调餐饮与休闲娱乐等业态，满足区域年轻化和体验型消费升级需求，将其打造为城市乐活社交空间。
品牌入驻方面，合景·悠方（广州知识城）重点提升商圈品牌级次，引入近70%城市及区域首进品牌，目前已签约品牌包括嘉荣超市、中影大扬影城、星聚会KTV、六个大厨、奈雪的茶、COSTA、KFC、NIKE KICKS LOUNGE、周大福、万宁mannings、Hair Code、蛙来哒、Helens海伦司、酒拾烤肉、北方家宴等，挖掘区域内稀缺性品牌和市场活跃度高的代表性品牌。
而随着区域内人口导入不断完成，消费者产生的新兴需求将愈加丰富，包括对于沉浸式体验场景的期待等，项目通过打造主题街区的方式，并结合在地文化，在其吸引力的深度和广度上都有加持。
首先，项目在B1层打造“穿粤空间主题街”，规划了广府潮楼、岭南水乡等特色区域，在空间设计上融入了大量广府文化特色及建筑风格元素。一方面迅速拉近与消费者之间的情感连接，另一方面，则呈现了广府文化，以此赋予项目城市级的场景体验吸引力。
其次，迎合区域内大量潮流青年、都市白领的社交生活需求，项目打造了集酒吧、咖啡馆、网红茶饮与格调餐饮于一体的“U8-020酒吧街”，延展区域夜生活场景，弥补消费者在全时段生活上的空白，同时成就了区别于常规商业项目的特色场景体验和公共生活节奏。
-自然生态构想下的沉浸式“艺述”公共空间
合景·悠方（广州知识城）在建筑和空间设计上展现了很强的地标性，盒子Mall内部由中国香港设计公司AGC DESIGN Ltd.、香港 Ben Yeung & Associates Ltd.操刀，主体为白色围身和古铜色点缀，并在空间配合布局“多点位”绿色植被，凸显生态感、品质感的视觉。
中庭空间规划错落有致的飘台、立体回旋的扶梯及中庭跨层巨屏，加之奇幻天幕等科技感十足的装置，给到消费者科技感十足的沉浸式体验，为日后强化场景体验的营销活动打下了基础。
同时，“艺述”基因也被植入到了空间设计中，项目通过艺术品及雕塑等装置串联起多个场景空间，展现趣味性和艺术互动性，未来项目将开辟专门的区域联动艺术家举办各类艺术展览、互动等，凸显悠方“艺述”气质的同时，打造沉浸感、体验感十足的乐活空间。
屋顶花园是合景·悠方（广州知识城）给到消费者的空间惊喜，为消费者提供室外休憩空间，加上聚集客流的外广场、将亮相北区的光影瀑布等，形成区域内乃至整个广州的地标性城市公共空间。
-开业营销系列活动打造城市级渲染力
合景·悠方将围绕“敢享会玩 粤趣新生”的理念，通过一系列活动为消费者带来丰富精彩新颖的观感体验，打造拥有城市级影响力的营销内容。项目与当代艺术平台摩登氧分MODERN O₂及国内知名艺术家黄思祈合作，在开业期间带来名为“EYE FOR INBORN FUN·荧趣光瞳”主题艺术展，通过光影艺术让双眼感受多维世界。
作为华南首个亮相的悠方产品系列，合景·悠方（广州知识城）一方面将合景泰富商业悠方系列的理念带入了华南，并且使得广州的商业形态愈加丰富。
-“东进”战略下的黄埔区，高知人群聚集
合景·悠方（广州知识城）位于广州市黄埔区中新广州知识城，背靠“广州东进”的发展战略高地。“知识创造新高地、国际人才自由港、湾区创新策源地、开放合作示范区”，随之而来的则是头部企业、社会精英的不断浸入，到2025年区域人口预计将达到60万，汇集高知青年、菁英白领、品质家庭等多样化人群。
作为TOD商业，项目坐拥地铁14号线旺村站上盖的先天区域辐射优势，加之与城市公共交通、公共空间、区域立体路网的有机衔接，除了将深刻影响这片具有高成长潜力、复合性城市功能的区域外，其辐射力将延展到整个大湾区。
-湾区“潮聚乐享引力场”效应亟待激发
合景·悠方（广州知识城）分南北两期开发，在14万平方米体量的商业空间内，一方面延续了合景泰富商业“艺述·生态·乐活”核心理念，另一方面则通过商业设计上的作用力，填补区域商业空白，成为区域商业地标的存在。
项目通过深刻洞察区域商业特性、消费者需求以及当代消费趋势后，有力提升区域内的业态丰富度、品牌级次，包括餐饮，零售、主力店、儿童、休闲娱乐、生活配套业态等，此外增添欢聚、社交、品质生活消费场景。
业态规划方面，一期和二期形成差异化细分定位，一期南区瞄准周边客群品质生活需求，引进综合超市、巨幕影院等主力店与综合餐饮、生活配套、亲子体验等业态，形成一站式品质生活聚场。二期北区则通过引进精致零售、格调餐饮与休闲娱乐等业态，满足区域年轻化和体验型消费升级需求，将其打造为城市乐活社交空间。
品牌入驻方面，合景·悠方（广州知识城）重点提升商圈品牌级次，引入近70%城市及区域首进品牌，目前已签约品牌包括嘉荣超市、中影大扬影城、星聚会KTV、六个大厨、奈雪的茶、COSTA、KFC、NIKE KICKS LOUNGE、周大福、万宁mannings、Hair Code、蛙来哒、Helens海伦司、酒拾烤肉、北方家宴等，挖掘区域内稀缺性品牌和市场活跃度高的代表性品牌。
而随着区域内人口导入不断完成，消费者产生的新兴需求将愈加丰富，包括对于沉浸式体验场景的期待等，项目通过打造主题街区的方式，并结合在地文化，在其吸引力的深度和广度上都有加持。
首先，项目在B1层打造“穿粤空间主题街”，规划了广府潮楼、岭南水乡等特色区域，在空间设计上融入了大量广府文化特色及建筑风格元素。一方面迅速拉近与消费者之间的情感连接，另一方面，则呈现了广府文化，以此赋予项目城市级的场景体验吸引力。
其次，迎合区域内大量潮流青年、都市白领的社交生活需求，项目打造了集酒吧、咖啡馆、网红茶饮与格调餐饮于一体的“U8-020酒吧街”，延展区域夜生活场景，弥补消费者在全时段生活上的空白，同时成就了区别于常规商业项目的特色场景体验和公共生活节奏。
-自然生态构想下的沉浸式“艺述”公共空间
合景·悠方（广州知识城）在建筑和空间设计上展现了很强的地标性，盒子Mall内部由中国香港设计公司AGC DESIGN Ltd.、香港 Ben Yeung & Associates Ltd.操刀，主体为白色围身和古铜色点缀，并在空间配合布局“多点位”绿色植被，凸显生态感、品质感的视觉。
中庭空间规划错落有致的飘台、立体回旋的扶梯及中庭跨层巨屏，加之奇幻天幕等科技感十足的装置，给到消费者科技感十足的沉浸式体验，为日后强化场景体验的营销活动打下了基础。
同时，“艺述”基因也被植入到了空间设计中，项目通过艺术品及雕塑等装置串联起多个场景空间，展现趣味性和艺术互动性，未来项目将开辟专门的区域联动艺术家举办各类艺术展览、互动等，凸显悠方“艺述”气质的同时，打造沉浸感、体验感十足的乐活空间。
屋顶花园是合景·悠方（广州知识城）给到消费者的空间惊喜，为消费者提供室外休憩空间，加上聚集客流的外广场、将亮相北区的光影瀑布等，形成区域内乃至整个广州的地标性城市公共空间。
-开业营销系列活动打造城市级渲染力
合景·悠方将围绕“敢享会玩 粤趣新生”的理念，通过一系列活动为消费者带来丰富精彩新颖的观感体验，打造拥有城市级影响力的营销内容。项目与当代艺术平台摩登氧分MODERN O₂及国内知名艺术家黄思祈合作，在开业期间带来名为“EYE FOR INBORN FUN·荧趣光瞳”主题艺术展，通过光影艺术让双眼感受多维世界。
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