继续追责！财务造假风波后，财务顾问再遭警示
上市公司财务造假，中介机构也担责！
4月26日，深交所公布对国信证券两名保荐代表人出具的监管函。作为宁波东力（002164）收购年富供应链重大资产重组项目的财务顾问主办人，二人在对项目核查过程中存在多个问题，被深交所采取书面警示的自律监管措施。
除了财务顾问之外，同日深交所对该项目的签字律师、注册会计师、资产评估师等7人均发出监管函，要求其今后杜绝此类事件发生。在此之前，宁波东力资产重组项目相关中介方的签字负责人均已被宁波证监局开出罚单。
作为证监会2021年稽查20起典型案例之一，宁波东力收购的年富供应链通过虚构供应链业务实施财务造假，累计虚增收入35亿元，虚增利润4亿元。利用新业务、新模式实施财务造假，违反重大资产重组规则和上市公司信息披露制度的行为，始终是监管部门打击的重点。
国信证券两名保代被书面警示
深交所监管函显示，国信证券两名保代作为宁波东力收购深圳年富供应链重大资产重组项目的财务顾问主办人，在对该项目的核查过程中，存在对客户合同服务费率核查程序不到位，未核实所获服务协议、走访记录、询证函之间的差异情况，未能准确识别出个别关联方等问题。
鉴于上述事实和情节，深交所决定对其采取书面警示的自律监管措施。并要求两名保代应当引以为戒，勤勉尽责、诚实守信、恪尽职守，严格遵守法律法规，按照相关业务规则、行业执业规范和职业道德准则提供证券服务。
宁波证监局此前对上述两名保代出具了警示函，对其在项目中存在问题解释的也更为具体：
首先，二人对客户合同服务费率的核查程序不到位。年富供应链客户在二人的走访提纲中填写与年富供应链的服务费率为0.42%，但未提及《补充协议》和《境外供应链服务协议》中约定的其他较高费率条款，如出口服务费率为3%和5%的条款等。二人未核实走访记录与所获服务协议之间的差异情况。
其次，两名保代未进一步核实询证函与走访记录中的差异情况。二人获取了年富供应链关联公司《往来账项询证函》。但在走访时，未将上述应收世博国际、远毅公司、威隆国际的款项列示在其他应收款科目，走访记录中访谈对象予以确认无误。走访记录中列示的应收应付款金额与函证金额存在差异，二人未进一步核实差异情况。
此外，两名保代未能准确识别出年富供应链的关联方。威隆国际周年申报表显示，2016年5月18日，施羊将持有的威隆国际股权转给谢丽丽，施羊为时任年富供应链高级管理人员林文胜的配偶。施羊在重大资产重组基准日过去12个月内持有威隆国际的股权，应当认定威隆国际为年富供应链关联方。二人未有效核查以上信息，导致未能准确识别威隆国际与年富供应链存在关联关系。
律师、会计师、资产评估师均遭监管函
除了财务顾问，宁波东力重大资产重组项目的其他中介机构也未能幸免。4月26日，深交所对该项目的签字律师、注册会计师、资产评估师等7人均发出监管函。
签字律师：项目核查存三大问题
1.工作底稿记录不完整，未参加实地走访，且未收集其他中介机构的走访记录，对业务的核查不审慎。工作底稿中缺失对年富供应链关联公司的访谈记录，未对走访事项进行关注。
2.未参与年富供应链香港客户、供应商的访谈工作，仅从国信证券获取部分访谈记录。
3.未能准确识别出年富供应链的关联方。
签字会计师：审计程序执行不到位
1.对客户合同服务费率的审计程序执行不到位，未充分关注走访记录与所获服务协议之间的差异情况。
2.走访记录中列示的应收应付款金额与函证金额存在差异，未对询证函与走访记录中的差异情况执行进一步审计程序。
3.未能识别出年富供应链的关联方，执行的审计程序不到位、获取的审计证据不适当。
签字资产评估师：评估假设依据不足
1.对年富供应链历史毛利率的分析不够充分，对年富供应链的客户收益率偏高的现象没有予以充分关注，确定的评估假设依据不足。
2. 对其他应收款的评估程序执行不到位，工作底稿中仅收集了年富供应链对其关联公司应收账款余额的回函，但未收集对关联公司应付账款余额的回函。
对此，深交所要求签字的7人吸取教训，杜绝此类事件发生。
监管一直“在路上”
2021年，证监会对宁波东力收购年富供应链重大资产重组项目的处罚落地。年富供应链及宁波东力分别被处罚60万元、30万元，主要负责人员被处10万-30万元不等罚款，时任多名董事、高管及相关方被处市场禁入。
根据监管调查，该案是一起虚构供应链业务实施财务造假的典型案件。2017年宁波东力完成对年富供应链的收购。2014年7月至2018年3月，年富供应链通过虚增出口代理服务费、虚构境外代理采购等方式，累计虚增收入35亿元，虚增利润4亿元。
2020年1月，浙江省宁波市中级人民法院做出判决，认为被告单位富裕公司、年富供应链，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取他人财物，数额特别巨大，其行为均已构成合同诈骗罪。根据判决结果，年富供应链犯合同诈骗罪，判处罚金3000万元；直接负责人犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。
在此前的申辩中，宁波东力方面曾表示，由于并表时间短，宁波东力没有能力直接发现财务造假行为，且中介机构也未发现财务造假行为。对此，证监会表示，信赖中介机构并不是法定免责事由。
有业内人士指出，目前的并购重组估值普遍以收益法作为评估依据，因此并购标的天然具有进行财务舞弊做大业绩从而提高并购对价的动机。此外，在业绩对赌阶段，并购标的也存在财务舞弊的动机以完成业绩对赌承诺。
从造假行业分布看，化工、农业、机械、商业贸易、纺织服装等行业发生财务造假的数量较多。存在交易对手不规范或不透明、业务环节简单或难以验证、资金流动缺乏痕迹、关联交易多的情况，使得造假成本较低或隐蔽性较好。不论是对上市公司还是资本市场服务中介如投行、会计师、评估师，快速识别并购标的的财务真实性都是一项“技术活”。 https://t.cn/A6xBKNBr
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深交所监管函显示，国信证券两名保代作为宁波东力收购深圳年富供应链重大资产重组项目的财务顾问主办人，在对该项目的核查过程中，存在对客户合同服务费率核查程序不到位，未核实所获服务协议、走访记录、询证函之间的差异情况，未能准确识别出个别关联方等问题。
鉴于上述事实和情节，深交所决定对其采取书面警示的自律监管措施。并要求两名保代应当引以为戒，勤勉尽责、诚实守信、恪尽职守，严格遵守法律法规，按照相关业务规则、行业执业规范和职业道德准则提供证券服务。
宁波证监局此前对上述两名保代出具了警示函，对其在项目中存在问题解释的也更为具体：
首先，二人对客户合同服务费率的核查程序不到位。年富供应链客户在二人的走访提纲中填写与年富供应链的服务费率为0.42%，但未提及《补充协议》和《境外供应链服务协议》中约定的其他较高费率条款，如出口服务费率为3%和5%的条款等。二人未核实走访记录与所获服务协议之间的差异情况。
其次，两名保代未进一步核实询证函与走访记录中的差异情况。二人获取了年富供应链关联公司《往来账项询证函》。但在走访时，未将上述应收世博国际、远毅公司、威隆国际的款项列示在其他应收款科目，走访记录中访谈对象予以确认无误。走访记录中列示的应收应付款金额与函证金额存在差异，二人未进一步核实差异情况。
此外，两名保代未能准确识别出年富供应链的关联方。威隆国际周年申报表显示，2016年5月18日，施羊将持有的威隆国际股权转给谢丽丽，施羊为时任年富供应链高级管理人员林文胜的配偶。施羊在重大资产重组基准日过去12个月内持有威隆国际的股权，应当认定威隆国际为年富供应链关联方。二人未有效核查以上信息，导致未能准确识别威隆国际与年富供应链存在关联关系。
律师、会计师、资产评估师均遭监管函
除了财务顾问，宁波东力重大资产重组项目的其他中介机构也未能幸免。4月26日，深交所对该项目的签字律师、注册会计师、资产评估师等7人均发出监管函。
签字律师：项目核查存三大问题
1.工作底稿记录不完整，未参加实地走访，且未收集其他中介机构的走访记录，对业务的核查不审慎。工作底稿中缺失对年富供应链关联公司的访谈记录，未对走访事项进行关注。
2.未参与年富供应链香港客户、供应商的访谈工作，仅从国信证券获取部分访谈记录。
3.未能准确识别出年富供应链的关联方。
签字会计师：审计程序执行不到位
1.对客户合同服务费率的审计程序执行不到位，未充分关注走访记录与所获服务协议之间的差异情况。
2.走访记录中列示的应收应付款金额与函证金额存在差异，未对询证函与走访记录中的差异情况执行进一步审计程序。
3.未能识别出年富供应链的关联方，执行的审计程序不到位、获取的审计证据不适当。
签字资产评估师：评估假设依据不足
1.对年富供应链历史毛利率的分析不够充分，对年富供应链的客户收益率偏高的现象没有予以充分关注，确定的评估假设依据不足。
2. 对其他应收款的评估程序执行不到位，工作底稿中仅收集了年富供应链对其关联公司应收账款余额的回函，但未收集对关联公司应付账款余额的回函。
对此，深交所要求签字的7人吸取教训，杜绝此类事件发生。
监管一直“在路上”
2021年，证监会对宁波东力收购年富供应链重大资产重组项目的处罚落地。年富供应链及宁波东力分别被处罚60万元、30万元，主要负责人员被处10万-30万元不等罚款，时任多名董事、高管及相关方被处市场禁入。
根据监管调查，该案是一起虚构供应链业务实施财务造假的典型案件。2017年宁波东力完成对年富供应链的收购。2014年7月至2018年3月，年富供应链通过虚增出口代理服务费、虚构境外代理采购等方式，累计虚增收入35亿元，虚增利润4亿元。
2020年1月，浙江省宁波市中级人民法院做出判决，认为被告单位富裕公司、年富供应链，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取他人财物，数额特别巨大，其行为均已构成合同诈骗罪。根据判决结果，年富供应链犯合同诈骗罪，判处罚金3000万元；直接负责人犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。
在此前的申辩中，宁波东力方面曾表示，由于并表时间短，宁波东力没有能力直接发现财务造假行为，且中介机构也未发现财务造假行为。对此，证监会表示，信赖中介机构并不是法定免责事由。
有业内人士指出，目前的并购重组估值普遍以收益法作为评估依据，因此并购标的天然具有进行财务舞弊做大业绩从而提高并购对价的动机。此外，在业绩对赌阶段，并购标的也存在财务舞弊的动机以完成业绩对赌承诺。
从造假行业分布看，化工、农业、机械、商业贸易、纺织服装等行业发生财务造假的数量较多。存在交易对手不规范或不透明、业务环节简单或难以验证、资金流动缺乏痕迹、关联交易多的情况，使得造假成本较低或隐蔽性较好。不论是对上市公司还是资本市场服务中介如投行、会计师、评估师，快速识别并购标的的财务真实性都是一项“技术活”。 https://t.cn/A6xBKNBr
房地产企业常见的税务筹划技巧分享
小编了解，对企业而言，税收筹划得当，用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧，一起来看看吧!
一、变房屋销售为股权转让
按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而目自2003年1月1日起，对干以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税，这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售需要缴纳十地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教音费附加6万元，而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方之企业参加筹划的踊跃性，甲企业口以做出一些妥协，给予乙企业一定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
二、土地增值税筹划
(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划
正确界定土地增值税的征税规模非常重要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条:一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税:二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税:是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。
1房地产的代建房行为
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了且体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对干房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属干劳各收入性质，故不属干十地增值税的征税范围，房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终杯用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税:建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司西合建造三字楼，咨全由A公司提供 建成后按比例分良对良地产开发公司而言，作为办公用良自用，不用缴纳士地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税
(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准子纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分;取得一地使用权所支付的金额房地产开发成本:房地产开发费用:与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得十地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《十地增值税暂行条例实施细则》中做明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡,不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得十地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利
(3)利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对干纳税人既建造普通标准住宝又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定，
房地产开发企业如果既建造普通标准住室，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，笑划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下面通过举例阐明。
假设早市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，草中普通标准任全销售额为30010万元，豪华任全的销售额大2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
该企业应纳的土地增值税为:
销售普通标准住宅:
销售税金及附加1=3000x5%x(1+7%+3%)=165万元
扣除项目金额共计=2200+165=2365万元
增值额=3000-2365=635万元
增值率=635÷2365x100%=27%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635x30%=190.5万元
销售豪华住宅:
销售税金及附加=2000x5%x(1+7%+3%)=110万元
扣除项目金额总计=1000+110=1110万元
增值额=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110x100%=80%
适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890x40%-1110x5%=300.5万元
共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的方式有两种:
一是增加普通标准住宅的扣除项目金额二是降低普通标准住宅的销售价格。
①增加扣除项目金额
②假设上例中其他前提不变，只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更，假设其为X，那么应纳土地增值税为:
扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)x100%
由等式(2835-X)÷(X+165)x100%=20%，解得X=2335万元
此时普通标准住宅可免得税，缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。
②降低销售价格
降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍传定其他条件不变，转变普通标准住室的销售价格，侵设算为Y，那么应纳十地增值税
为:
销售税金及附加=Yx5%x(1+7%+3%)=5.5%Y
扣除项目金额合计=2200+5.5%V
增值额=V-(2200+5.5%Y)=V-5.5%Y-2200
增值率=(V-5.5%V-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%
由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%=20%，解得Y=2827万元F
同上普通标准住宝免税，此时缴纳的十地增值税仍为销售豪华住宝的部分300.5万元。销售收入比本来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入比拟节俭了17.5万元。
三、房产税筹划
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税，房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
对干从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩咨料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费，电费等从租金中剔除，由承租人自一独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租凭合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。
小编了解，对企业而言，税收筹划得当，用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧，一起来看看吧!
一、变房屋销售为股权转让
按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而目自2003年1月1日起，对干以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税，这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售需要缴纳十地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教音费附加6万元，而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方之企业参加筹划的踊跃性，甲企业口以做出一些妥协，给予乙企业一定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
二、土地增值税筹划
(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划
正确界定土地增值税的征税规模非常重要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条:一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税:二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税:是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。
1房地产的代建房行为
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了且体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对干房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属干劳各收入性质，故不属干十地增值税的征税范围，房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终杯用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税:建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司西合建造三字楼，咨全由A公司提供 建成后按比例分良对良地产开发公司而言，作为办公用良自用，不用缴纳士地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税
(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准子纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分;取得一地使用权所支付的金额房地产开发成本:房地产开发费用:与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得十地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《十地增值税暂行条例实施细则》中做明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡,不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得十地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利
(3)利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对干纳税人既建造普通标准住宝又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定，
房地产开发企业如果既建造普通标准住室，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，笑划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下面通过举例阐明。
假设早市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，草中普通标准任全销售额为30010万元，豪华任全的销售额大2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
该企业应纳的土地增值税为:
销售普通标准住宅:
销售税金及附加1=3000x5%x(1+7%+3%)=165万元
扣除项目金额共计=2200+165=2365万元
增值额=3000-2365=635万元
增值率=635÷2365x100%=27%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635x30%=190.5万元
销售豪华住宅:
销售税金及附加=2000x5%x(1+7%+3%)=110万元
扣除项目金额总计=1000+110=1110万元
增值额=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110x100%=80%
适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890x40%-1110x5%=300.5万元
共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的方式有两种:
一是增加普通标准住宅的扣除项目金额二是降低普通标准住宅的销售价格。
①增加扣除项目金额
②假设上例中其他前提不变，只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更，假设其为X，那么应纳土地增值税为:
扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)x100%
由等式(2835-X)÷(X+165)x100%=20%，解得X=2335万元
此时普通标准住宅可免得税，缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。
②降低销售价格
降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍传定其他条件不变，转变普通标准住室的销售价格，侵设算为Y，那么应纳十地增值税
为:
销售税金及附加=Yx5%x(1+7%+3%)=5.5%Y
扣除项目金额合计=2200+5.5%V
增值额=V-(2200+5.5%Y)=V-5.5%Y-2200
增值率=(V-5.5%V-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%
由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%=20%，解得Y=2827万元F
同上普通标准住宝免税，此时缴纳的十地增值税仍为销售豪华住宝的部分300.5万元。销售收入比本来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入比拟节俭了17.5万元。
三、房产税筹划
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税，房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
对干从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩咨料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费，电费等从租金中剔除，由承租人自一独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租凭合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。
房屋被司法拍卖后，原租客被新房东要求再次缴纳房租，怎么办？
承办律师 江苏道多律师事务所律师 朱跃东
[导读] 甲租乙的房屋并支付了租金，后乙因债务纠纷房屋被司法拍卖，丙拍得后要求甲向其支付房租。朱跃东律师认为买卖房屋和司法拍卖有本质区别，丙通过拍卖获得房屋的权利不属于平等买卖，因此买卖不破租赁在此不适用，丙无权要求甲再支付租金。最终丙放弃甲的租金。
[成功案例入选理由] 不机械的和对方当事人在法律适用的问题上进行不必要的纠缠，充分利用丰富的执业经验，单刀直入、事半功倍的依法维护当事人的合法权益。
[基本案情] AAAA年A月A日，甲、乙双方签订《租赁合同》。《租赁合同》约定：
1、甲向乙租用涉案房屋用于置放东西。
2、租用期间为：AAAA年A月A日至KKKK年K月K日，租金每年EE万元。由甲每三年提前一个月支付一次，先付后用。
前述《租赁合同》签订二年后，乙因对丙负债，被丙起诉后，法院判决乙向丙清偿债务。乙未执行法院判决，法院对涉案房屋进行拍卖，丙通过拍卖会以DDD万元获得涉案房屋。
此后不久，丙以“自己在办理涉案房屋产权过户手续过程中，不仅发现了前述《租赁合同》的存在，同时还发现甲尚在使用涉案房屋”为由认为，自己缴纳了涉案房屋的拍卖价DDD万元后，自己即是涉案房屋的真实所有权人。甲在丙成为涉案房屋的真实所有权人以后再使用涉案房屋，甲应向丙缴纳房租。为此，丙要求甲支付丙缴纳了涉案房屋的拍卖价DDD万元后，使用涉案房屋的租金。
甲则认为，因为目前自己使用涉案房屋的时间，尚在自己向乙缴纳了第一个三年租金的租赁期间。根据《租赁合同》的约定，甲是“每三年提前一个月支付一次，即甲先向乙付三年房租，然后使用涉案房屋三年”，所以，在甲已经将第一个三年的房租全部支付给乙情况下，甲不能再向丙支付一次“第一个三年中，丙缴纳了涉案房屋的拍卖价DDD万元后剩余的F个月房租”。
于是，丙又转向乙，要求乙将已经收取甲第一个三年房租中前述F个月的房租转交给丙。乙提出《租赁合同》签订后，因为涉案房屋的房租数额较大，乙应该收取的房租中大部分是通过乙到甲开办的某酒楼消费的方式进行折抵的，并非完全以现金方式收取甲房租的。现在，除乙在甲酒楼消费折抵以后的那一部分甲以现金形式缴纳的房租，已经被法院在拍卖涉案房屋前划拨到法院，因此，自己不可能将丙说的前述F个月的房租转交给丙。
丙咨询其他律师事务所的律师，其他律师事务所的律师认为，根据“买卖不破租赁”的法律原则，丙通过法院买入涉案房屋以后，丙即继受了乙房主的身份，所以，只要甲使用涉案房屋，丙就可以要求甲延续《租赁合同》的约定，要求甲缴纳使用涉案房屋应该缴纳的房租。至于甲已经向乙支付的房租，甲可以要求乙返还。
丙根据这些律师的建议，向法院起诉，要求甲向丙支付前述F个月的房租。
甲委托我们的律师应诉。
[我们对本案的分析意见及工作方法] 我们认为，将“买卖不破租赁”的法律原则简单的移植到本案中，是非常值得商榷的。因为，“丙通过法院缴纳了涉案房屋的拍卖价DDD万元”和“丙向某房屋产权人支付购房款”在形式上有高度相似的行为外观，但是，在本质上，这二个行为属性是有根本区别的。即司法拍卖行为和平等主体之间的买卖行为，二者之间是有本质区别的。
承办本案的朱跃东律师认为，丙依据“丙通过法院缴纳了涉案房屋的拍卖价DDD万元”的行为，成为涉案房屋的真实所有权人，这确实是法律事实。但是，据此法律事实，“丙通过法院缴纳了涉案房屋的拍卖价DDD万元”后所获得的权利内容，是不可以向前进行追溯的。因此，本案的焦点应该是：
1、甲向乙支付剩余F个月的房租这一事实，是发生在“丙通过法院缴纳了涉案房屋的拍卖价DDD万元”的行为之前，还是之后。
2、法院依法拍卖涉案房屋前，丙作为竞拍人，应该对与涉案房屋利益相关的内容，作全面了解。因此，丙作为竞拍人在决定“丙通过法院缴纳了涉案房屋的拍卖价DDD万元”，成为涉案房屋的真实所有权人前，丙对F个月房租所持的态度，是与丙是否可以要求甲支付剩余F个月房租有至关重要的关联的。
针对这二个问题，朱跃东律师凭借自己丰富的律师执业经验向法庭提出，如果丙依据“丙通过法院缴纳了涉案房屋的拍卖价DDD万元”的行为，成为涉案房屋的真实所有权人后，丙认为自己成为涉案房屋真实所有权人以后所获得的权利，是可以向前进行追溯的，那么，丙的这种可追溯的权利，就不仅仅是剩余F个月的房租，而应该是包括甲已经向乙缴纳房租的全部。
对于这种观点，我们无需过多的从法理方面缠诉，仅从法律逻辑方面分析，这种观点在法律逻辑以及日常生活经验法则方面，就是混乱的，就是不能得到法律支持的。
尽管丙和丙的律师，继续坚持“买卖不破租赁”的法律原则是应当在本案中得到适用的观点，但是，本案的主审法官并不认同丙和丙的律师的意见。
经本案主审法官的释明，丙和丙的律师开始思考“买卖不破租赁”的法律原则，是否可以在本案中，简单的针对“第一个三年中，丙缴纳了涉案房屋的拍卖价DDD万元后剩余的F个月房租”进行适用的问题。
[案件处理结果] 经法院主持调解，甲联系乙定于F个月届满以后，将涉案房屋清空移交给丙，丙放弃了要求甲支付F个月房租的诉讼请求。#法律##法律咨询##房屋租赁##司法拍卖##买卖不破租赁#
承办律师 江苏道多律师事务所律师 朱跃东
[导读] 甲租乙的房屋并支付了租金，后乙因债务纠纷房屋被司法拍卖，丙拍得后要求甲向其支付房租。朱跃东律师认为买卖房屋和司法拍卖有本质区别，丙通过拍卖获得房屋的权利不属于平等买卖，因此买卖不破租赁在此不适用，丙无权要求甲再支付租金。最终丙放弃甲的租金。
[成功案例入选理由] 不机械的和对方当事人在法律适用的问题上进行不必要的纠缠，充分利用丰富的执业经验，单刀直入、事半功倍的依法维护当事人的合法权益。
[基本案情] AAAA年A月A日，甲、乙双方签订《租赁合同》。《租赁合同》约定：
1、甲向乙租用涉案房屋用于置放东西。
2、租用期间为：AAAA年A月A日至KKKK年K月K日，租金每年EE万元。由甲每三年提前一个月支付一次，先付后用。
前述《租赁合同》签订二年后，乙因对丙负债，被丙起诉后，法院判决乙向丙清偿债务。乙未执行法院判决，法院对涉案房屋进行拍卖，丙通过拍卖会以DDD万元获得涉案房屋。
此后不久，丙以“自己在办理涉案房屋产权过户手续过程中，不仅发现了前述《租赁合同》的存在，同时还发现甲尚在使用涉案房屋”为由认为，自己缴纳了涉案房屋的拍卖价DDD万元后，自己即是涉案房屋的真实所有权人。甲在丙成为涉案房屋的真实所有权人以后再使用涉案房屋，甲应向丙缴纳房租。为此，丙要求甲支付丙缴纳了涉案房屋的拍卖价DDD万元后，使用涉案房屋的租金。
甲则认为，因为目前自己使用涉案房屋的时间，尚在自己向乙缴纳了第一个三年租金的租赁期间。根据《租赁合同》的约定，甲是“每三年提前一个月支付一次，即甲先向乙付三年房租，然后使用涉案房屋三年”，所以，在甲已经将第一个三年的房租全部支付给乙情况下，甲不能再向丙支付一次“第一个三年中，丙缴纳了涉案房屋的拍卖价DDD万元后剩余的F个月房租”。
于是，丙又转向乙，要求乙将已经收取甲第一个三年房租中前述F个月的房租转交给丙。乙提出《租赁合同》签订后，因为涉案房屋的房租数额较大，乙应该收取的房租中大部分是通过乙到甲开办的某酒楼消费的方式进行折抵的，并非完全以现金方式收取甲房租的。现在，除乙在甲酒楼消费折抵以后的那一部分甲以现金形式缴纳的房租，已经被法院在拍卖涉案房屋前划拨到法院，因此，自己不可能将丙说的前述F个月的房租转交给丙。
丙咨询其他律师事务所的律师，其他律师事务所的律师认为，根据“买卖不破租赁”的法律原则，丙通过法院买入涉案房屋以后，丙即继受了乙房主的身份，所以，只要甲使用涉案房屋，丙就可以要求甲延续《租赁合同》的约定，要求甲缴纳使用涉案房屋应该缴纳的房租。至于甲已经向乙支付的房租，甲可以要求乙返还。
丙根据这些律师的建议，向法院起诉，要求甲向丙支付前述F个月的房租。
甲委托我们的律师应诉。
[我们对本案的分析意见及工作方法] 我们认为，将“买卖不破租赁”的法律原则简单的移植到本案中，是非常值得商榷的。因为，“丙通过法院缴纳了涉案房屋的拍卖价DDD万元”和“丙向某房屋产权人支付购房款”在形式上有高度相似的行为外观，但是，在本质上，这二个行为属性是有根本区别的。即司法拍卖行为和平等主体之间的买卖行为，二者之间是有本质区别的。
承办本案的朱跃东律师认为，丙依据“丙通过法院缴纳了涉案房屋的拍卖价DDD万元”的行为，成为涉案房屋的真实所有权人，这确实是法律事实。但是，据此法律事实，“丙通过法院缴纳了涉案房屋的拍卖价DDD万元”后所获得的权利内容，是不可以向前进行追溯的。因此，本案的焦点应该是：
1、甲向乙支付剩余F个月的房租这一事实，是发生在“丙通过法院缴纳了涉案房屋的拍卖价DDD万元”的行为之前，还是之后。
2、法院依法拍卖涉案房屋前，丙作为竞拍人，应该对与涉案房屋利益相关的内容，作全面了解。因此，丙作为竞拍人在决定“丙通过法院缴纳了涉案房屋的拍卖价DDD万元”，成为涉案房屋的真实所有权人前，丙对F个月房租所持的态度，是与丙是否可以要求甲支付剩余F个月房租有至关重要的关联的。
针对这二个问题，朱跃东律师凭借自己丰富的律师执业经验向法庭提出，如果丙依据“丙通过法院缴纳了涉案房屋的拍卖价DDD万元”的行为，成为涉案房屋的真实所有权人后，丙认为自己成为涉案房屋真实所有权人以后所获得的权利，是可以向前进行追溯的，那么，丙的这种可追溯的权利，就不仅仅是剩余F个月的房租，而应该是包括甲已经向乙缴纳房租的全部。
对于这种观点，我们无需过多的从法理方面缠诉，仅从法律逻辑方面分析，这种观点在法律逻辑以及日常生活经验法则方面，就是混乱的，就是不能得到法律支持的。
尽管丙和丙的律师，继续坚持“买卖不破租赁”的法律原则是应当在本案中得到适用的观点，但是，本案的主审法官并不认同丙和丙的律师的意见。
经本案主审法官的释明，丙和丙的律师开始思考“买卖不破租赁”的法律原则，是否可以在本案中，简单的针对“第一个三年中，丙缴纳了涉案房屋的拍卖价DDD万元后剩余的F个月房租”进行适用的问题。
[案件处理结果] 经法院主持调解，甲联系乙定于F个月届满以后，将涉案房屋清空移交给丙，丙放弃了要求甲支付F个月房租的诉讼请求。#法律##法律咨询##房屋租赁##司法拍卖##买卖不破租赁#
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