很多玩珠宝表的品牌都爱在钻上搞花样，一味追求钻石的大和多，只注重珠宝的价值，反而失去了作为时计的初心，所以也只能在大型活动现场和高端宴席上争奇斗艳，日常少有佩戴。
直到宝珀Ladybird女装系列钻石舞会炫彩腕表的出现，34.9毫米表径的黄金尺寸，共有红金、白金两种表壳材质可选，想要提升气质的以及皮肤白皙的，可以选红金款。白金款式更日常些，搭配起来更容易。当然,如果实在难以抉择，可以去线下门店试一试。而为了满足个性化的佩戴需求，单是表带，宝珀就提供了6种不同颜色的选择。它美得有内涵，又美出珠宝的高度，还有机械表的不羁灵魂魂。所以无论是出席正式场合，还是日常生活穿搭，都能轻松胜任。#宝珀##好物推荐##奢侈品# https://t.cn/A6cMVJNd
直到宝珀Ladybird女装系列钻石舞会炫彩腕表的出现，34.9毫米表径的黄金尺寸，共有红金、白金两种表壳材质可选，想要提升气质的以及皮肤白皙的，可以选红金款。白金款式更日常些，搭配起来更容易。当然,如果实在难以抉择，可以去线下门店试一试。而为了满足个性化的佩戴需求，单是表带，宝珀就提供了6种不同颜色的选择。它美得有内涵，又美出珠宝的高度，还有机械表的不羁灵魂魂。所以无论是出席正式场合，还是日常生活穿搭，都能轻松胜任。#宝珀##好物推荐##奢侈品# https://t.cn/A6cMVJNd
业绩增速与合理PE
转
大家炒股，一定会知道PE这个词，中文名叫市盈率，有时我们又称之为估值倍数。所谓的市盈率，就是指市值除以盈利。PE是个好东西，可以有效的帮助我们评估一个企业的估值是否合理。
比如一个企业净利润是10亿，如果市值是100亿，那么PE估值就是10倍；如果市值是500亿，那么PE估值就是50倍；如果市值是1000亿，那么PE估值就是100倍；
那么现在问题就来了，大体来说，一般有2个问题：
1，到底多少倍PE估值才是合理的？
2，如果净利润为负数，怎么办？
显然净利润为负数时，PE估值这一套估值体系就失效了。比如在美股的蔚来和特斯拉，净利润长期为负数，企业一直在亏钱，但你不能因此说企业没有价值，相反，人家价值非常大，甚至可以说是伟大的企业。对于净利润为负数，一直在亏钱的企业，本文暂不做讨论。今天我们只探讨净利润为正时，多少倍估值才是合理的这个问题。
研究这个问题前，要先说一下为什么要研究估值问题。那是因为市值=估值×净利润，根据这个公式我们很容易得知，当一个企业估值不变的时候，净利润变成原来的10倍，那么市值就会自然而然的变成原来的10倍，不考虑送配在股本不变的情况下，也就是股价变为原来的10倍。所以从理论上来讲，如果你想实现3年2倍收益，那么找一家3年后净利润能2倍的企业耐心持有3年即可。这样一看，是不是非常简单，有种豁然开朗的感觉？
以上就是长线价投的秘密，或者说是成长股投资的秘密。但是这个秘密有个前提，就是假定3年后估值不变，在这个前提下才有净利润翻倍，市值翻倍的结论。而很显然估值有低估、合理、高估这3种情况，如果3年后估值跌了一半，就算净利润翻倍，市值也是不会增长的。所以我们强调，要以合理的估值买入，才能享受净利润增长带来的成长红利，当然如果你能以低估的价格买入，那更加是捡到宝了。
我们说长线价投也好，价值投资也好，其实最大的价值就是企业的成长，说白了就是企业的赚钱能力，要求企业净利润不断的增长。离开了成长，价值无从谈起。所以企业的合理估值是与企业的业绩（净利润）增速相关联的，不同的业绩增速对应着不同的合理PE估值，下面我们来研究一下企业的不同业绩增速与合理估值的关系。
下表中标黄的第一行是业绩（净利润）增速，注意指的是多年的复合增速，不是某一年的增速；最后一行就是对应的合理PE估值。几个典型的数据大家可以记住：
净利润增速为15%对应23倍的合理PE，
净利润增速为20%时对应31倍的合理PE，
净利润增速为25%时对应42倍的合理PE，
净利润增速为30%时对应55倍的合理PE，
净利润增速为35%时对应74倍的合理PE。
更高的业绩增速一般难以实现，甚至没有。
请注意上面的净利润增速指的是未来10年的复合增速，这里有2个注意点，一个是复合增速而不是某一年的增速，二个是未来10年而不是过去10年。当然，由于未来并不可知，所以往往我们也用过去10年或者过去5年来进行简化计算。
上面表格的意思或者说研究思路，我也简单说一下。假设一家企业去年净利润是1亿元，现在让你出价买下这家企业，请问你愿意出价多少亿给多少倍估值呢？那么这个估值就与未来10年的业绩增速有关系了。
假设这家企业0增长，未来每年净利润都是1亿，那么如果你给50倍估值花50亿买下来，显然不划算，因为要50年才回本，而且就算回本后，50亿的投入1年才1亿的净利润显然还不如存银行划算。但如果这家企业每年的净利润保持50%的速度增长，你仍然以50亿的价格买下来，那么未来10年就将为你带来170亿的净利润，并且10年后会越来越可观，显然这种情况下别人是不会愿意50亿卖给你的。那么为了评估到底给多少倍估值合理，我们做一个简单假设。
假设企业可以继续正常经营10年不倒闭，那么如果以未来10年内产生的净利润之和作为买入价格，就是比较合理的价格。为什么这样讲呢？有这么几个原因。
1，一笔投资投下去，10年时间回本，回本后从第11年开始再赚的钱就是纯利润了，这本来就是比较合理的情况。因为5年甚至2年就回本这么好的生意估值轮不到你；20年甚至30年才回本的生意，估计也没人愿意干。
2，如果10年后原价转让出去的话，因为10年的净利润正好是投入的本钱，再原价转让出去，相当于10年2倍，计算一下可知10年的投资复合收益率是7.2%，很显然这是一个比较公道合理的收益水平。
有了以上模型，那么我们很快就可以得出上述表格，相信现在大家已经可以理解了。为进一步增加大家的理解，我拿贵州茅台举一个例子。贵州茅台2009年净利润43.12亿元，2019年净利润412.06亿元，10年9.56倍，复合净利润增速是25.3%，我们查上表可知合理PE估值是42倍。然后我们查阅数据可知贵州茅台7月20日收盘滚动PE是48倍，是不是非常合理？其实如果我们自己动手算一下的话，茅台7月20日收盘市值20563亿元，券商预测2020年净利润471亿，PE估值正好是43.6倍。神奇吗？注意这里用到了前瞻市盈率概念，
另外同时要提一个问题，有些人说银行、保险、地产，尤其是地产往往也有20%的复合业绩增速，为啥只有不到10倍甚至不到5倍的PE估值呢？按上面的表格来看25%的复合增速不是应该42倍PE估值才合理吗？这个问题其实也很简单，因为银行、保险、地产都是高杠杆行业，以地产为例，往往都用了5-10倍的杠杆。所以你需要在上面表格的基础上除以杠杆倍数，就合理了。简单的打个比方，小明拿自己的10万块钱不融资不借钱炒股1年赚了10万块翻倍了，小红拿自己的10万块钱又找人融资借了90万共100万炒股1年也赚了10万块钱也翻倍了。你觉得小明和小红谁炒股厉害？显然小明的炒股功力是小红的10倍。不仅如此，玩杠杆的小红，还风险巨大，搞不好分分钟会把自己玩死。
转
大家炒股，一定会知道PE这个词，中文名叫市盈率，有时我们又称之为估值倍数。所谓的市盈率，就是指市值除以盈利。PE是个好东西，可以有效的帮助我们评估一个企业的估值是否合理。
比如一个企业净利润是10亿，如果市值是100亿，那么PE估值就是10倍；如果市值是500亿，那么PE估值就是50倍；如果市值是1000亿，那么PE估值就是100倍；
那么现在问题就来了，大体来说，一般有2个问题：
1，到底多少倍PE估值才是合理的？
2，如果净利润为负数，怎么办？
显然净利润为负数时，PE估值这一套估值体系就失效了。比如在美股的蔚来和特斯拉，净利润长期为负数，企业一直在亏钱，但你不能因此说企业没有价值，相反，人家价值非常大，甚至可以说是伟大的企业。对于净利润为负数，一直在亏钱的企业，本文暂不做讨论。今天我们只探讨净利润为正时，多少倍估值才是合理的这个问题。
研究这个问题前，要先说一下为什么要研究估值问题。那是因为市值=估值×净利润，根据这个公式我们很容易得知，当一个企业估值不变的时候，净利润变成原来的10倍，那么市值就会自然而然的变成原来的10倍，不考虑送配在股本不变的情况下，也就是股价变为原来的10倍。所以从理论上来讲，如果你想实现3年2倍收益，那么找一家3年后净利润能2倍的企业耐心持有3年即可。这样一看，是不是非常简单，有种豁然开朗的感觉？
以上就是长线价投的秘密，或者说是成长股投资的秘密。但是这个秘密有个前提，就是假定3年后估值不变，在这个前提下才有净利润翻倍，市值翻倍的结论。而很显然估值有低估、合理、高估这3种情况，如果3年后估值跌了一半，就算净利润翻倍，市值也是不会增长的。所以我们强调，要以合理的估值买入，才能享受净利润增长带来的成长红利，当然如果你能以低估的价格买入，那更加是捡到宝了。
我们说长线价投也好，价值投资也好，其实最大的价值就是企业的成长，说白了就是企业的赚钱能力，要求企业净利润不断的增长。离开了成长，价值无从谈起。所以企业的合理估值是与企业的业绩（净利润）增速相关联的，不同的业绩增速对应着不同的合理PE估值，下面我们来研究一下企业的不同业绩增速与合理估值的关系。
下表中标黄的第一行是业绩（净利润）增速，注意指的是多年的复合增速，不是某一年的增速；最后一行就是对应的合理PE估值。几个典型的数据大家可以记住：
净利润增速为15%对应23倍的合理PE，
净利润增速为20%时对应31倍的合理PE，
净利润增速为25%时对应42倍的合理PE，
净利润增速为30%时对应55倍的合理PE，
净利润增速为35%时对应74倍的合理PE。
更高的业绩增速一般难以实现，甚至没有。
请注意上面的净利润增速指的是未来10年的复合增速，这里有2个注意点，一个是复合增速而不是某一年的增速，二个是未来10年而不是过去10年。当然，由于未来并不可知，所以往往我们也用过去10年或者过去5年来进行简化计算。
上面表格的意思或者说研究思路，我也简单说一下。假设一家企业去年净利润是1亿元，现在让你出价买下这家企业，请问你愿意出价多少亿给多少倍估值呢？那么这个估值就与未来10年的业绩增速有关系了。
假设这家企业0增长，未来每年净利润都是1亿，那么如果你给50倍估值花50亿买下来，显然不划算，因为要50年才回本，而且就算回本后，50亿的投入1年才1亿的净利润显然还不如存银行划算。但如果这家企业每年的净利润保持50%的速度增长，你仍然以50亿的价格买下来，那么未来10年就将为你带来170亿的净利润，并且10年后会越来越可观，显然这种情况下别人是不会愿意50亿卖给你的。那么为了评估到底给多少倍估值合理，我们做一个简单假设。
假设企业可以继续正常经营10年不倒闭，那么如果以未来10年内产生的净利润之和作为买入价格，就是比较合理的价格。为什么这样讲呢？有这么几个原因。
1，一笔投资投下去，10年时间回本，回本后从第11年开始再赚的钱就是纯利润了，这本来就是比较合理的情况。因为5年甚至2年就回本这么好的生意估值轮不到你；20年甚至30年才回本的生意，估计也没人愿意干。
2，如果10年后原价转让出去的话，因为10年的净利润正好是投入的本钱，再原价转让出去，相当于10年2倍，计算一下可知10年的投资复合收益率是7.2%，很显然这是一个比较公道合理的收益水平。
有了以上模型，那么我们很快就可以得出上述表格，相信现在大家已经可以理解了。为进一步增加大家的理解，我拿贵州茅台举一个例子。贵州茅台2009年净利润43.12亿元，2019年净利润412.06亿元，10年9.56倍，复合净利润增速是25.3%，我们查上表可知合理PE估值是42倍。然后我们查阅数据可知贵州茅台7月20日收盘滚动PE是48倍，是不是非常合理？其实如果我们自己动手算一下的话，茅台7月20日收盘市值20563亿元，券商预测2020年净利润471亿，PE估值正好是43.6倍。神奇吗？注意这里用到了前瞻市盈率概念，
另外同时要提一个问题，有些人说银行、保险、地产，尤其是地产往往也有20%的复合业绩增速，为啥只有不到10倍甚至不到5倍的PE估值呢？按上面的表格来看25%的复合增速不是应该42倍PE估值才合理吗？这个问题其实也很简单，因为银行、保险、地产都是高杠杆行业，以地产为例，往往都用了5-10倍的杠杆。所以你需要在上面表格的基础上除以杠杆倍数，就合理了。简单的打个比方，小明拿自己的10万块钱不融资不借钱炒股1年赚了10万块翻倍了，小红拿自己的10万块钱又找人融资借了90万共100万炒股1年也赚了10万块钱也翻倍了。你觉得小明和小红谁炒股厉害？显然小明的炒股功力是小红的10倍。不仅如此，玩杠杆的小红，还风险巨大，搞不好分分钟会把自己玩死。
剧变将至！新万亿赛道开启，中国商管行业竞争的3个决胜点
中国房地产行业，正在“变轻”。
近年来房地产行业风口正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，以”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温。有机构预测，到2030年，我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元；到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于3个方面：线下商业资源、优秀的商业运营能力以及强大的规模效应。
中国房地产“变轻”
波澜壮阔的中国房地产，已经走到了下一个时代的关键路口。
过去20年，无疑是是中国房地产行业“镀金”的20年，毫无疑问“重资产”、“高杠杆”、“高周转”是主旋律，伴随实体资产价格的上涨，行业玩家赚得盆满钵满。
然而，这一切突然玩不转了，如今都成了房地产行业的风险点。
近年来，房地产行业风口也正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温，并出现了一波赴港上市潮。其中，华润万象生活等一批商管公司已经登陆资本市场，万达商管、龙湖智创生活在内的多家房企也正在积极运作。
越来越多的房企逐渐形成共识，当前时点，房地产行业正面临着从单一的“空间开发”，向兼顾“空间服务运营”转型的挑战与机遇，购物中心运营管理行业作为空间运营的重要赛道，正迎来发展机遇期。
顾名思义，基于购物中心空间的“商业运营+物业管理”的模式，主要是指，围绕线下大型商业综合体的“衣食住行”等服务场景，进行综合的商业管理运营，最大限度地实现购物广场的价值，增加线下客流量、用户体验，形成网络效应。
其中，物业管理的重心，在维护商业楼宇功能正常运作，担负着为购物者营造良好环境的责任；而商业运营的服务链条则涵盖商场开业前的咨询和招商，以及开业后持续的运营管理、会员营销服务等。服务模式包括委托管理、品牌管理输出、包租等等。
目前，开发商自建商管团队是行业的主流，也是未来的发展趋势，国内一线商业地产开发商的团队都比较成熟，很多都已经开始对外输出管理。比如央企阵营中的华润、中粮等，民企中的万达、龙湖等。
以华润万象生活为例，以“购物中心+新零售业务”为核心，为消费者带来全新的生活方式及体验。目前，已形成了“万象城”、“万象天地”、“万象汇”三大商业产品线的布局，重点布局一线城市。
龙湖集团起步也非常早。自2002年龙湖集团成立商业运营部以来，近20年的商业运营经验，沉淀出涵盖定位和设计咨询、招商、运营管理、租户管理、品牌输出和消费者服务等商业运营全流程的支持。截至2021年末，龙湖商业累计开业商场达61座，开业面积达594万平方米，（含车位总建筑面积为749万平方米），整体出租率97.2%，规模已经位居全国头部阵营。
从商业模式来看，商管业务具有刚需、轻资产、重复消费、高壁垒等特点，财务上表现出稳定的现金流与利润，品牌规模化、生命周期长等优势。
一条新万亿赛道
站在当前时点来看，中国商业地产的发展空间仍然十分广阔，目前我国的购物中心总建筑面积接近5.8亿平方米，未来的市场规模巨大。
2021年上半年，我国购物中心新开业148个，总规模达4.5亿平米，受去年疫情推迟开业影响，规模增速阶段性回升的同时需求也持续向好。据中信证券的数据显示，当前规模以上购物中心总租金收入5000亿元，零售额3.8万亿元，分别占2020/2019年我国社会消费品零售总额的9.7%/9.3%。
展望未来，中信证券预测，2030年我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元，2020- 2030年CAGR约8.5%。
由此可见，针对购物中心的商管业务空间仍十分巨大，且目前大部分购物中心都属于传统运营模式，运营管理能力有限，无法提供全业态的服务且无法吸引优质租户，急需进化为集购物、休闲、娱乐、餐饮、社交于一体的综合商业广场。
据弗若斯特沙利文的分析报告显示，2016年至2020年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积由2016年的376.9百万平方米增至2020年的569.7百万平方米，复合年增长率为10.9%。该机构预计，到2026年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积预计将达到896.1百万平方米，2020年至2026年的复合年增长率为7.8%。
另外，弗若斯特沙利文指出，2016年至2020年，中国购物中心运营服务提供商总收入由1187亿元增至1890亿元，复合年增长率为12.3%。到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
如此看来，针对购物中心这块市场而言，优秀的商管公司仍具备广阔舞台。
按照当前模式，具有品牌的商管公司，话语权较强，商管合同一般周期较长，在签署后服务的稳定性较高，合同会成为10-20年内贡献管理费收入的保障。
以龙湖集团为例，2021年龙湖的商业运营实现租金收入81.5亿元，同比增长40%，商业运营模式呈现出高增长。
谁将是未来的赢家？
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于三个方面：
1）大量线下的商业综合体资源，这是极少数商业地产头部公司享有的宝贵资源，成为了相关商管公司的核心壁垒之一；
2）运营能力，运营能力是商管品牌之本，没有运营能力就无从谈起规模的扩张，甚至连存量物业也将面临竞争的考验；
3）规模布局，商管行业存在规模效应，一方面能够反过来强化运营能力，另一方面又能在低线城市实现先发卡位，对布局低线城市市场的品牌尤为重要。
以当前的头部玩家为例，华润万象生活、龙湖智创生活都依托于背后华润集团、龙湖集团的庞大且雄厚的自持商业资产，建立了天然的资源壁垒；另外，龙湖20余年的商业运营经验积累，沉淀了非常强且可复制的运营招商能力，在原创IP活动打造方面有丰富的实战经验；再谈到规模，截至2021年末，龙湖商业运营已进入全国31座城市，累计开业商场达61座，累计获取120余座。
一直以来，商管业务都被看作是资本市场的宠儿，商管龙头华润万象生活，估值虽有起伏，如今仍维持50倍左右的市盈率。
其实，当前的估值或许仍未充分体现商管业务的未来价值。2021年以来，行业正在迅速恢复，各龙头企业经营数据已基本恢复到疫情前水平，客流量及出租率同样有所改善；更重要的是，结合在住宅以及其他城市空间的物管布局，头部商管企业正在打通商业空间和社区空间的可能性，开启综合空间服务方面的巨大成长空间。
上市的华润万象生活如是，递表的龙湖智创生活亦是如此。 #股票# #财经#
中国房地产行业，正在“变轻”。
近年来房地产行业风口正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，以”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温。有机构预测，到2030年，我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元；到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于3个方面：线下商业资源、优秀的商业运营能力以及强大的规模效应。
中国房地产“变轻”
波澜壮阔的中国房地产，已经走到了下一个时代的关键路口。
过去20年，无疑是是中国房地产行业“镀金”的20年，毫无疑问“重资产”、“高杠杆”、“高周转”是主旋律，伴随实体资产价格的上涨，行业玩家赚得盆满钵满。
然而，这一切突然玩不转了，如今都成了房地产行业的风险点。
近年来，房地产行业风口也正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温，并出现了一波赴港上市潮。其中，华润万象生活等一批商管公司已经登陆资本市场，万达商管、龙湖智创生活在内的多家房企也正在积极运作。
越来越多的房企逐渐形成共识，当前时点，房地产行业正面临着从单一的“空间开发”，向兼顾“空间服务运营”转型的挑战与机遇，购物中心运营管理行业作为空间运营的重要赛道，正迎来发展机遇期。
顾名思义，基于购物中心空间的“商业运营+物业管理”的模式，主要是指，围绕线下大型商业综合体的“衣食住行”等服务场景，进行综合的商业管理运营，最大限度地实现购物广场的价值，增加线下客流量、用户体验，形成网络效应。
其中，物业管理的重心，在维护商业楼宇功能正常运作，担负着为购物者营造良好环境的责任；而商业运营的服务链条则涵盖商场开业前的咨询和招商，以及开业后持续的运营管理、会员营销服务等。服务模式包括委托管理、品牌管理输出、包租等等。
目前，开发商自建商管团队是行业的主流，也是未来的发展趋势，国内一线商业地产开发商的团队都比较成熟，很多都已经开始对外输出管理。比如央企阵营中的华润、中粮等，民企中的万达、龙湖等。
以华润万象生活为例，以“购物中心+新零售业务”为核心，为消费者带来全新的生活方式及体验。目前，已形成了“万象城”、“万象天地”、“万象汇”三大商业产品线的布局，重点布局一线城市。
龙湖集团起步也非常早。自2002年龙湖集团成立商业运营部以来，近20年的商业运营经验，沉淀出涵盖定位和设计咨询、招商、运营管理、租户管理、品牌输出和消费者服务等商业运营全流程的支持。截至2021年末，龙湖商业累计开业商场达61座，开业面积达594万平方米，（含车位总建筑面积为749万平方米），整体出租率97.2%，规模已经位居全国头部阵营。
从商业模式来看，商管业务具有刚需、轻资产、重复消费、高壁垒等特点，财务上表现出稳定的现金流与利润，品牌规模化、生命周期长等优势。
一条新万亿赛道
站在当前时点来看，中国商业地产的发展空间仍然十分广阔，目前我国的购物中心总建筑面积接近5.8亿平方米，未来的市场规模巨大。
2021年上半年，我国购物中心新开业148个，总规模达4.5亿平米，受去年疫情推迟开业影响，规模增速阶段性回升的同时需求也持续向好。据中信证券的数据显示，当前规模以上购物中心总租金收入5000亿元，零售额3.8万亿元，分别占2020/2019年我国社会消费品零售总额的9.7%/9.3%。
展望未来，中信证券预测，2030年我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元，2020- 2030年CAGR约8.5%。
由此可见，针对购物中心的商管业务空间仍十分巨大，且目前大部分购物中心都属于传统运营模式，运营管理能力有限，无法提供全业态的服务且无法吸引优质租户，急需进化为集购物、休闲、娱乐、餐饮、社交于一体的综合商业广场。
据弗若斯特沙利文的分析报告显示，2016年至2020年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积由2016年的376.9百万平方米增至2020年的569.7百万平方米，复合年增长率为10.9%。该机构预计，到2026年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积预计将达到896.1百万平方米，2020年至2026年的复合年增长率为7.8%。
另外，弗若斯特沙利文指出，2016年至2020年，中国购物中心运营服务提供商总收入由1187亿元增至1890亿元，复合年增长率为12.3%。到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
如此看来，针对购物中心这块市场而言，优秀的商管公司仍具备广阔舞台。
按照当前模式，具有品牌的商管公司，话语权较强，商管合同一般周期较长，在签署后服务的稳定性较高，合同会成为10-20年内贡献管理费收入的保障。
以龙湖集团为例，2021年龙湖的商业运营实现租金收入81.5亿元，同比增长40%，商业运营模式呈现出高增长。
谁将是未来的赢家？
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于三个方面：
1）大量线下的商业综合体资源，这是极少数商业地产头部公司享有的宝贵资源，成为了相关商管公司的核心壁垒之一；
2）运营能力，运营能力是商管品牌之本，没有运营能力就无从谈起规模的扩张，甚至连存量物业也将面临竞争的考验；
3）规模布局，商管行业存在规模效应，一方面能够反过来强化运营能力，另一方面又能在低线城市实现先发卡位，对布局低线城市市场的品牌尤为重要。
以当前的头部玩家为例，华润万象生活、龙湖智创生活都依托于背后华润集团、龙湖集团的庞大且雄厚的自持商业资产，建立了天然的资源壁垒；另外，龙湖20余年的商业运营经验积累，沉淀了非常强且可复制的运营招商能力，在原创IP活动打造方面有丰富的实战经验；再谈到规模，截至2021年末，龙湖商业运营已进入全国31座城市，累计开业商场达61座，累计获取120余座。
一直以来，商管业务都被看作是资本市场的宠儿，商管龙头华润万象生活，估值虽有起伏，如今仍维持50倍左右的市盈率。
其实，当前的估值或许仍未充分体现商管业务的未来价值。2021年以来，行业正在迅速恢复，各龙头企业经营数据已基本恢复到疫情前水平，客流量及出租率同样有所改善；更重要的是，结合在住宅以及其他城市空间的物管布局，头部商管企业正在打通商业空间和社区空间的可能性，开启综合空间服务方面的巨大成长空间。
上市的华润万象生活如是，递表的龙湖智创生活亦是如此。 #股票# #财经#
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