【马光远“预言”应验？国内41.5%城镇家庭，未来会面临什么问题？】最近，知乎上有一个热门的话题引发了大家讨论：20年前的100元相当于现在的多少钱。根据部分专家的算法，2000年我国GDP总量为1.2万亿美元，2020年我国GDP总量首次突破100万亿元，换算成美元约为14.73万亿美元，也就是说GPD增长了12.28倍，也就是说20年前的100元相当于现在的1228元。但对于这样粗略的算法，显然不太准确，并且还失真。
因此，为了弄清这个问题，有网友表示，2000年的猪肉价格为5元/斤，2020年的猪肉价格为30元，因此20年前的100元相当于如今的600元左右。但猪肉经历过一段时间的涨价，如今成为了重点控价商品，因此不适合代表正常水平。也有人表示20年前普通白领工资每月约为1000元左右，而2020年我国城镇非私营单位就业人员的月平均工资为8114元，也就是说2000年的100元相当于现在的800多元。也有人表示20年前一碗粉5毛钱，如今涨到了5块钱，因此购买力提升了10倍。
但最令人感到意外的，是某个网友提供的这样一组数据：如果拿全国平均房价作为参考的话，过去20年我国平均房价从2000元/平方米上涨至1万元/平方米，平均房价仅上涨了5倍，但是如果拿4个一线城市的房价为参照的话，2000年到2020年，广州上涨了16倍，上海上涨了18倍，北京上涨了31倍，深圳上涨了33倍，此外许多二线城市也出现了10倍以上的涨幅。由此可见，相较于其他商品，房价上涨的幅度才是最明显的。
为何房价会出现这么明显的上涨呢？主要有两方面原因，第一是早期城镇化建设过程中，大量人口流入城市，由于住房供不应求导致的房价上涨。其二是随着房价上涨，吸引了越来越多的投资住房，这也导致住房需求进一步增加，因此房价也开始加速上涨，换言之一方面是投资住房的人越来越多导致的房价上涨，另一方面则是房价越涨越快吸引了更多人买房，以此形成了“滚雪球”般的效应。
从住房空置的情况来看，足以说明住房的投机性。2018年西南大学财经研究院发布了一组调研数据，数据显示2017年我国住房空置率为21.6%，按照国际标准属于“库存严重积压”水平，空置房数量约为6500万套，按照21.6%的空置率，结合过去三年均17亿销售平米数据来计算，空置房数量继续增加700万套左右，如果算上各类小产权房等非商品房，按照30%的占比来计算，显然空置房数量已经超过了一亿套。
根据央行公布的城镇居民负债统计报告来看，截至2019年12月份，我国城镇家庭住房普及率为96%，拥有两套房的家庭数量为30%，拥有三套及以上房产的家庭占比10.5%，也就是说相当于41.5%的家庭持有多套房。前不久，著名经济学家马光远发布了一个视频，并在视频中用三句话明确表达了对于未来楼市的看法：
1、“房住不炒”将成为永久性调控政策；2、我国目前楼市存在非常严重的“分化”现象；3、房地产作为最好的投资品的时代已经结束了。
目前来看，马光远的三个预测正在逐渐应验：首先，公开数据显示，2021年1-9月楼市调控次数达到了482次，达到了1998年以来的最高点，而进入下半年后，楼市明显遇冷，新房二手房成交量减少、房价下跌、购房意愿降低，即使在这样的情况下，楼市依旧保持着高频率的调控，丝毫没有放水降压，由此可见房住不炒已经成为了永久性调控政策，住房的投机属性正在消除。
其次，根据房价行情网公布的数据显示，2021年1月纳入统计的319座城市中，房价上涨的城市数量为214个，房价下跌城市数量为104个，而10月份房价上涨城市数量为120个，房价下跌城市数量为195个，下跌城市数量相较年初几乎翻了一倍，相当于每个月新增10个城市房价下跌。由此可见，随着人口的集中化流动，未来只有少部分的城市住房需求会不断增加，而更多的城市则会由于人口流失导致住房需求减少，房价自然也会出现下跌，即楼市的“分化”现象。
最后，根据国家统计局公布的数据显示，2021年的“金九银十”期间，我国平均房价已经出现了下跌，最新数据显示平均房价已经跌至万元以下，回到了两年前的水平。此外，许多城市的二手房市场挂牌量都出现了明显增加的情况，由此可见受到房价下跌的影响，越来越多的炒房客已经意识到了炒房投资无法盈利，正在不断抛售手中持有的多余房产。
因此，对于41.5%的城镇家庭来说，未来可能面临以下3个问题：
第一个问题：房价上涨缓慢或者下跌而导致的亏损。可能有些炒房客会认为，自己投资的是热点城市房产，未来有稳定的升值空间。但需要注意的是，即使是热点城市同样也会下跌，就拿10月份的房价数据来看，房价排名前20的城市中，有11个城市房价出现了下跌，比如北京、杭州、三亚、珠海、福州、宁波、东莞、武汉、温州、苏州等。而对于一些房价上浮过快的城市，住建部也会进行约谈问责。
第二个问题：二手房流动性降低导致房子卖不动。上文已经提到过，当前已经有超过96%的城镇家庭拥有住房，由此可见真正的住房需求已经很少，但另一方面当前楼市存在过高的空置率，这上亿套空置的房产中大多数都是未来的潜在供给，未来供需关系会进一步扩大已经是板上钉钉的事实。此外，随着楼市不断调控下，未来房价会逐渐趋于理性，对于无房刚需来说能够以更合理的价格买到合适的住房，因此二手房需求也会下降。
第三个问题：房产税即将落地，持房成本进一步增加。10月23日的高层会议上，已经明确了未来部分城市会作为房产税的试点城市。尽管目前还未确定是哪些城市，但有一点可以确定的是，房产税同样属于楼市调控的工具之一，因此炒房投机现象明显的城市肯定会房产税的征收，因此对于多套房持有者来说，未来会面临持房成本进一步增加的问题。
因此，为了弄清这个问题，有网友表示，2000年的猪肉价格为5元/斤，2020年的猪肉价格为30元，因此20年前的100元相当于如今的600元左右。但猪肉经历过一段时间的涨价，如今成为了重点控价商品，因此不适合代表正常水平。也有人表示20年前普通白领工资每月约为1000元左右，而2020年我国城镇非私营单位就业人员的月平均工资为8114元，也就是说2000年的100元相当于现在的800多元。也有人表示20年前一碗粉5毛钱，如今涨到了5块钱，因此购买力提升了10倍。
但最令人感到意外的，是某个网友提供的这样一组数据：如果拿全国平均房价作为参考的话，过去20年我国平均房价从2000元/平方米上涨至1万元/平方米，平均房价仅上涨了5倍，但是如果拿4个一线城市的房价为参照的话，2000年到2020年，广州上涨了16倍，上海上涨了18倍，北京上涨了31倍，深圳上涨了33倍，此外许多二线城市也出现了10倍以上的涨幅。由此可见，相较于其他商品，房价上涨的幅度才是最明显的。
为何房价会出现这么明显的上涨呢？主要有两方面原因，第一是早期城镇化建设过程中，大量人口流入城市，由于住房供不应求导致的房价上涨。其二是随着房价上涨，吸引了越来越多的投资住房，这也导致住房需求进一步增加，因此房价也开始加速上涨，换言之一方面是投资住房的人越来越多导致的房价上涨，另一方面则是房价越涨越快吸引了更多人买房，以此形成了“滚雪球”般的效应。
从住房空置的情况来看，足以说明住房的投机性。2018年西南大学财经研究院发布了一组调研数据，数据显示2017年我国住房空置率为21.6%，按照国际标准属于“库存严重积压”水平，空置房数量约为6500万套，按照21.6%的空置率，结合过去三年均17亿销售平米数据来计算，空置房数量继续增加700万套左右，如果算上各类小产权房等非商品房，按照30%的占比来计算，显然空置房数量已经超过了一亿套。
根据央行公布的城镇居民负债统计报告来看，截至2019年12月份，我国城镇家庭住房普及率为96%，拥有两套房的家庭数量为30%，拥有三套及以上房产的家庭占比10.5%，也就是说相当于41.5%的家庭持有多套房。前不久，著名经济学家马光远发布了一个视频，并在视频中用三句话明确表达了对于未来楼市的看法：
1、“房住不炒”将成为永久性调控政策；2、我国目前楼市存在非常严重的“分化”现象；3、房地产作为最好的投资品的时代已经结束了。
目前来看，马光远的三个预测正在逐渐应验：首先，公开数据显示，2021年1-9月楼市调控次数达到了482次，达到了1998年以来的最高点，而进入下半年后，楼市明显遇冷，新房二手房成交量减少、房价下跌、购房意愿降低，即使在这样的情况下，楼市依旧保持着高频率的调控，丝毫没有放水降压，由此可见房住不炒已经成为了永久性调控政策，住房的投机属性正在消除。
其次，根据房价行情网公布的数据显示，2021年1月纳入统计的319座城市中，房价上涨的城市数量为214个，房价下跌城市数量为104个，而10月份房价上涨城市数量为120个，房价下跌城市数量为195个，下跌城市数量相较年初几乎翻了一倍，相当于每个月新增10个城市房价下跌。由此可见，随着人口的集中化流动，未来只有少部分的城市住房需求会不断增加，而更多的城市则会由于人口流失导致住房需求减少，房价自然也会出现下跌，即楼市的“分化”现象。
最后，根据国家统计局公布的数据显示，2021年的“金九银十”期间，我国平均房价已经出现了下跌，最新数据显示平均房价已经跌至万元以下，回到了两年前的水平。此外，许多城市的二手房市场挂牌量都出现了明显增加的情况，由此可见受到房价下跌的影响，越来越多的炒房客已经意识到了炒房投资无法盈利，正在不断抛售手中持有的多余房产。
因此，对于41.5%的城镇家庭来说，未来可能面临以下3个问题：
第一个问题：房价上涨缓慢或者下跌而导致的亏损。可能有些炒房客会认为，自己投资的是热点城市房产，未来有稳定的升值空间。但需要注意的是，即使是热点城市同样也会下跌，就拿10月份的房价数据来看，房价排名前20的城市中，有11个城市房价出现了下跌，比如北京、杭州、三亚、珠海、福州、宁波、东莞、武汉、温州、苏州等。而对于一些房价上浮过快的城市，住建部也会进行约谈问责。
第二个问题：二手房流动性降低导致房子卖不动。上文已经提到过，当前已经有超过96%的城镇家庭拥有住房，由此可见真正的住房需求已经很少，但另一方面当前楼市存在过高的空置率，这上亿套空置的房产中大多数都是未来的潜在供给，未来供需关系会进一步扩大已经是板上钉钉的事实。此外，随着楼市不断调控下，未来房价会逐渐趋于理性，对于无房刚需来说能够以更合理的价格买到合适的住房，因此二手房需求也会下降。
第三个问题：房产税即将落地，持房成本进一步增加。10月23日的高层会议上，已经明确了未来部分城市会作为房产税的试点城市。尽管目前还未确定是哪些城市，但有一点可以确定的是，房产税同样属于楼市调控的工具之一，因此炒房投机现象明显的城市肯定会房产税的征收，因此对于多套房持有者来说，未来会面临持房成本进一步增加的问题。
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中国车谷，迈入全面“腾飞”时代！彼时的沌口，在绝大多数武汉人眼中，只是个寻常的远郊小镇。2019年，作为中国制造的“开路先锋”，武汉经开区在全国219家国家级经济开区中脱颖而出，跃居国家级经济技术开发区综合实力前10，保持中西部第一。
2021年，站在两个一百年奋斗目标的交汇点上，武汉经开区高质量谋划“十四五”规划，锚定打造万亿产业集群，提出建设产业创新示范区、绿色发展示范区、产城融合示范区，努力打造“实力车谷”“动力车谷”“活力车谷”“魅力车谷”。
而今的沌口，经过多年变迁发展，已成长为了一座汽车之城、武汉经济主战场、主引擎，成为全国乃至世界认识武汉的直接经济窗口。产业方面：小鹏、科大讯飞、中创量子三大科创巨头落户经开，小米等7家重量级企业或同步入驻；东风高端新能源越野车项目开工，据悉，东风高端新能源越野车项目将在中国车谷建设先进智造中心、越野基地、总部办公及商业展示中心等，计划2023年一期正式投产，最终具备10万辆整车生产能力。科研齐聚、智慧闪耀，经开未来发展可期；
交通方面：武汉地铁16号线一期已正式开通运营；3号线二期工程作为市轨道交通第四期建设规划调整重点研究和争取项目，已同步开展预、工可研究工作；10号线（汉口火车站—工业四路）段正处于逐级上报阶段。众多地下路网在未来建成后，将极大缩短经开板块空间距离，加速“大车都”与大武汉核心板块融合互通；教育方面：越秀·逸境自带一所12班制幼儿园，现已完工并移交区教育局，预计将在2022年9月投入使用；与紧邻的中小学，形成12年一站式菁英教育链，区域内，江汉大学、武汉外国语学校等优质学府汇聚，未来，可真正实现目送式入学，上学更省心，家长更放心。
此外，经开区已启动“品牌学校建设计划”，遴选约10所优质学校，通过3年品牌打造，使其办学特点更鲜明、办学质量群众满意、学校管理科学规范、育人目标充分体现、教师队伍充满活力，未来，经开将成为全国知名教育强区；
经济方面：过去的“十三五”，武汉经开区经济总量年均增长超过6%，规上工业总产值提前突破3000亿元大关。面向“十四五”，经开将擦亮“车谷”品牌，建成5000亿规模汽车产业集群；发力新能源、新材料，基本形成千亿级新能源产业集群，促进战略性新兴产业高速增长。
这些项目与规划的先后落地，标志着武汉开发区高端产业再次拉开新篇章，进入迭代升级，朝着高新产业发展方向腾飞。这样的变化之下，势必进一步带动经济的发展，吸引人才的集聚。
产业的迭代升级、高端人才对人居的品质追求，决定了必须有一个新的价值区域来承载升级后产业人才的居住需求。紧靠经开区成熟城市中心的后官湖南岸片区，正享受区域辐射红利，成为经开、乃至整个武汉的人居新中心。
39载国企越秀，布局全国20余城，开发大型住宅项目超200个，越秀华中布局武汉，择址后官湖畔，打造湖居生活新样本——越秀·逸境，以国企责任为业主提供无忧品质。
自交付以来，越秀·逸境依然不惜成本，积极响应业主需求，坚持以客户居住体验感为中心，增补草坪，更新上千株园内植物；在园路新增排水沟，增加了停车场玻璃雨棚，对架空层进行了主题彩绘包装，改造了管道吊顶、地下室地坪及电梯前室墙面等，提升内部园林、公区等各个方面，从业主的需求出发，为大家献上一个常住常新的理想之家。
未来，越秀·逸境将继续担当国企责任，秉承“成就美好生活”品牌使命，以高质量的产品与服务，筑就理想人居生活。免责声明：1.本项目推广名为【越秀逸境】，核准地名为【越秀逸境】。本宣传资料仅为要约邀请，所有文字、数据、图片等仅供参考，不作为开发商的销售承诺及要约内容，买卖双方权利义务均以实际签订的商品房买卖合同约定为准。
2.本宣传资料对周边环境、政府规划、商业配套、教育资源、地铁、城轨和高速、投资前景等信息截止于2022年3月的情况，有关介绍仅为提供相关信息，并不作为开发商的销售承诺和要约内容，前述信息可能因政府规划调整及开发商无法控制、预测原因而出现变化，以最新公布的政府文件及相关官方信息为准。
3.相关教育资源仅供参考，开发商对此不作出任何承诺。具体学校名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学（班）时间、招生范围及入读条件均以实际入读时教育主管部门实际公布的政策为准。如教育资源信息或政策有更新，请自行查阅政府部门发布的官方信息，开发商恕不另行通知。
4.开发商保留对宣传资料更新、修改的权利，敬请留意最新宣传资料。在法律允许范围内，开发商对宣传资料内容拥有解释权。
5.开发商：武汉嘉萱房地产开发有限公司；销售代理：广州越秀兴业地产代理有限公司武汉分公司；预售证：武房开预售[2019]732；本资料发布时间：2022年5月。
2021年，站在两个一百年奋斗目标的交汇点上，武汉经开区高质量谋划“十四五”规划，锚定打造万亿产业集群，提出建设产业创新示范区、绿色发展示范区、产城融合示范区，努力打造“实力车谷”“动力车谷”“活力车谷”“魅力车谷”。
而今的沌口，经过多年变迁发展，已成长为了一座汽车之城、武汉经济主战场、主引擎，成为全国乃至世界认识武汉的直接经济窗口。产业方面：小鹏、科大讯飞、中创量子三大科创巨头落户经开，小米等7家重量级企业或同步入驻；东风高端新能源越野车项目开工，据悉，东风高端新能源越野车项目将在中国车谷建设先进智造中心、越野基地、总部办公及商业展示中心等，计划2023年一期正式投产，最终具备10万辆整车生产能力。科研齐聚、智慧闪耀，经开未来发展可期；
交通方面：武汉地铁16号线一期已正式开通运营；3号线二期工程作为市轨道交通第四期建设规划调整重点研究和争取项目，已同步开展预、工可研究工作；10号线（汉口火车站—工业四路）段正处于逐级上报阶段。众多地下路网在未来建成后，将极大缩短经开板块空间距离，加速“大车都”与大武汉核心板块融合互通；教育方面：越秀·逸境自带一所12班制幼儿园，现已完工并移交区教育局，预计将在2022年9月投入使用；与紧邻的中小学，形成12年一站式菁英教育链，区域内，江汉大学、武汉外国语学校等优质学府汇聚，未来，可真正实现目送式入学，上学更省心，家长更放心。
此外，经开区已启动“品牌学校建设计划”，遴选约10所优质学校，通过3年品牌打造，使其办学特点更鲜明、办学质量群众满意、学校管理科学规范、育人目标充分体现、教师队伍充满活力，未来，经开将成为全国知名教育强区；
经济方面：过去的“十三五”，武汉经开区经济总量年均增长超过6%，规上工业总产值提前突破3000亿元大关。面向“十四五”，经开将擦亮“车谷”品牌，建成5000亿规模汽车产业集群；发力新能源、新材料，基本形成千亿级新能源产业集群，促进战略性新兴产业高速增长。
这些项目与规划的先后落地，标志着武汉开发区高端产业再次拉开新篇章，进入迭代升级，朝着高新产业发展方向腾飞。这样的变化之下，势必进一步带动经济的发展，吸引人才的集聚。
产业的迭代升级、高端人才对人居的品质追求，决定了必须有一个新的价值区域来承载升级后产业人才的居住需求。紧靠经开区成熟城市中心的后官湖南岸片区，正享受区域辐射红利，成为经开、乃至整个武汉的人居新中心。
39载国企越秀，布局全国20余城，开发大型住宅项目超200个，越秀华中布局武汉，择址后官湖畔，打造湖居生活新样本——越秀·逸境，以国企责任为业主提供无忧品质。
自交付以来，越秀·逸境依然不惜成本，积极响应业主需求，坚持以客户居住体验感为中心，增补草坪，更新上千株园内植物；在园路新增排水沟，增加了停车场玻璃雨棚，对架空层进行了主题彩绘包装，改造了管道吊顶、地下室地坪及电梯前室墙面等，提升内部园林、公区等各个方面，从业主的需求出发，为大家献上一个常住常新的理想之家。
未来，越秀·逸境将继续担当国企责任，秉承“成就美好生活”品牌使命，以高质量的产品与服务，筑就理想人居生活。免责声明：1.本项目推广名为【越秀逸境】，核准地名为【越秀逸境】。本宣传资料仅为要约邀请，所有文字、数据、图片等仅供参考，不作为开发商的销售承诺及要约内容，买卖双方权利义务均以实际签订的商品房买卖合同约定为准。
2.本宣传资料对周边环境、政府规划、商业配套、教育资源、地铁、城轨和高速、投资前景等信息截止于2022年3月的情况，有关介绍仅为提供相关信息，并不作为开发商的销售承诺和要约内容，前述信息可能因政府规划调整及开发商无法控制、预测原因而出现变化，以最新公布的政府文件及相关官方信息为准。
3.相关教育资源仅供参考，开发商对此不作出任何承诺。具体学校名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学（班）时间、招生范围及入读条件均以实际入读时教育主管部门实际公布的政策为准。如教育资源信息或政策有更新，请自行查阅政府部门发布的官方信息，开发商恕不另行通知。
4.开发商保留对宣传资料更新、修改的权利，敬请留意最新宣传资料。在法律允许范围内，开发商对宣传资料内容拥有解释权。
5.开发商：武汉嘉萱房地产开发有限公司；销售代理：广州越秀兴业地产代理有限公司武汉分公司；预售证：武房开预售[2019]732；本资料发布时间：2022年5月。
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