#年报里的上海楼市#买房选哪好#
关于上海楼市在过去的2021年，到底“好不好”的争议，还是用数据说话吧！
（一）公寓新房市场，调控在和时间赛跑
据权威的佑威房地产研究中心监控的数据显示：2021年上海市商品房累计成交了1543.81万平方米， 同比2020年上涨了14.40%； 成交均价为43680元/平方米， 同比2020年同期水平下跌了3.23%。商品房总体呈现量升价跌，其中12月一个月就成交了150.80万平方米，远高于年化月均128.65万平方米的成交量，提升了年度成交量。
虽然，“2021年新房公寓市场较2020年（上年）成交量有17.35%的增幅，但价格略有1.24%的下跌”的事实数据统计之下，存在着供应量、供应结构和批复价格之间的人为痕迹，所以——
（1）成交量大于2020年也不足喜，因为上一年的一季度基本停工所致；
（2）成交价格略有下跌也不担心，因为限价导致了成交价格不能完全反应市场。
倒是还有一组“供求关系数据”不可忽视：即平均去化时间仅5.45个月，供应始终偏紧（截止到岁末，公寓新房存量仅437.79万平方米），呈现供不应求的态势。
关于2022年调控是否放松，目前当然各执一词，但调控放松的达摩克利斯之剑是房价上涨，在调控放松之前，通过增加土地供应和产品上市，来稀释调控放开之后的可能“失控”，这是一个分子和分母在自我平衡的问题，因为最终市场看的是分值。
（二）别墅市场在分化，独栋式微还击了“疫情之下奢侈品走俏”的逻辑
2021年上海市联排别墅累计成交了73.45万平方米， 同比2020年同期水平下跌1.04%； 成交均价为58187元/平方米， 同比2020年同期水平上涨了6.70%。量跌价升，成交量较2020年变化不大。
2021年上海市独栋别墅累计成交了13.97万平方米，同比2020年同期水平下跌47.16%； 成交均价为70522元/平方米， 同比2020年同期水平下跌了0.37%。量价齐跌，成交量处于历史低位。
由此可见，别墅产品包括联排别墅，因为总价相对较高，就算在限价时代存在着“买到就是赚到”但其动用资金较高的门槛，也在消磨着投资型买家的介入欲望。
联排别墅市场好过独栋市场，就是总价作用力，也是总价在区分居住和投资属性、高端居住的市场信心等微妙问题，虽然数字不能完全定论，但“带着数字看问题”的逆向思考，或许在未来楼市判断中有所作用。
同样不可不提的是，从别墅市场数据的波澜不惊，回想这两年疫情期间不断坊间关于“奢侈品卖疯了”的言论，作为居住中的奢侈品并未用数据来响应，也是总价差异导致的“此奢侈非彼奢侈”，还是要具体问题具体分析。
（三）商办市场一片惨淡在持续，还要持续多久未可知。
2021年上海市商铺类产品累计成交了80.01平方米， 同比2020年同期水平下跌5.00%； 成交均价为28815元/平方米， 同比2020年同期水平上涨了10.35%。量跌价升。商铺类年成交面积创最近6年新低，在倒数12年、乃至有公示数据以来也是最低的。
2021年上海市办公类产品累计成交了113.92万平方米， 同比2020年同期水平下跌3.09%；成交均价为40731元/平方米， 同比2020年同期水平下跌了10.52%。量跌价跌。办公类年成交面积创最近6年新低，在倒数12年、乃至有公示数据以来也是最低的。
之所以将“商铺数据”和“办公数据”归于一类，主要是基于两者的内在关联，以及受到实体经济下行的需求同宗：
（1）过去被事实成交验证了多年的“同一区域，商办是住宅（价格）的七折”，在2021年有进一步下探的零星迹象值得关注，部分区域即使在“住宅限价”基础上还是出现了“同一区域，商办是住宅（价格）的五折”，可见量能的持续低迷会进一步拉扯价格的坚守信心。
（2）商办虽然也是建筑形态，但商办不是刚需属性，或者说“商办有饱和度下限”，因为被需求基数有限，所以商办的低迷不仅是市场“低消费”的反应，也在进一步震慑着后来者的进入底气。
（3）上海楼市的复苏要看住宅，只有住宅复苏到一定程度，商办才会在数据上“客气微笑”。
（四）二手房市场用脚投票，但是要看“价格同比”
另一组来自业内的数据：2021年全年上海的二手房成交了272354套，其中2021年12月份还有18000多套成交。无论房屋成交面积、金额、套数都让业内同行鼓舞，但同时也要抱着“不要高兴得太早”的审慎态度，毕竟要看成交价格，特别是同比过去一年甚至半年的报价来衡量，看看成交是在什么价格之下发生的，因为这代表了房东的信心回到了什么时间段的水位。
但好在，有成交就是有（买卖双方的）市场共识，还是谨慎乐观地看待2022年的上海楼市。
当然，相对于其他城市，上海仍然是中国最值得居停、发展的城市之一，随着上海部分新发展规划的逐步落地，上海的人口吸附量还会进一步用脚投票用数据说话，所以“先到上海再说”和“先在上海买房再说”的看似蛮横逻辑，其实也是建立在长效事实和数据之上的排除法，当然“先在上海买房再说”背后是需要房票和强大购买力支持的。
关于上海楼市在过去的2021年，到底“好不好”的争议，还是用数据说话吧！
（一）公寓新房市场，调控在和时间赛跑
据权威的佑威房地产研究中心监控的数据显示：2021年上海市商品房累计成交了1543.81万平方米， 同比2020年上涨了14.40%； 成交均价为43680元/平方米， 同比2020年同期水平下跌了3.23%。商品房总体呈现量升价跌，其中12月一个月就成交了150.80万平方米，远高于年化月均128.65万平方米的成交量，提升了年度成交量。
虽然，“2021年新房公寓市场较2020年（上年）成交量有17.35%的增幅，但价格略有1.24%的下跌”的事实数据统计之下，存在着供应量、供应结构和批复价格之间的人为痕迹，所以——
（1）成交量大于2020年也不足喜，因为上一年的一季度基本停工所致；
（2）成交价格略有下跌也不担心，因为限价导致了成交价格不能完全反应市场。
倒是还有一组“供求关系数据”不可忽视：即平均去化时间仅5.45个月，供应始终偏紧（截止到岁末，公寓新房存量仅437.79万平方米），呈现供不应求的态势。
关于2022年调控是否放松，目前当然各执一词，但调控放松的达摩克利斯之剑是房价上涨，在调控放松之前，通过增加土地供应和产品上市，来稀释调控放开之后的可能“失控”，这是一个分子和分母在自我平衡的问题，因为最终市场看的是分值。
（二）别墅市场在分化，独栋式微还击了“疫情之下奢侈品走俏”的逻辑
2021年上海市联排别墅累计成交了73.45万平方米， 同比2020年同期水平下跌1.04%； 成交均价为58187元/平方米， 同比2020年同期水平上涨了6.70%。量跌价升，成交量较2020年变化不大。
2021年上海市独栋别墅累计成交了13.97万平方米，同比2020年同期水平下跌47.16%； 成交均价为70522元/平方米， 同比2020年同期水平下跌了0.37%。量价齐跌，成交量处于历史低位。
由此可见，别墅产品包括联排别墅，因为总价相对较高，就算在限价时代存在着“买到就是赚到”但其动用资金较高的门槛，也在消磨着投资型买家的介入欲望。
联排别墅市场好过独栋市场，就是总价作用力，也是总价在区分居住和投资属性、高端居住的市场信心等微妙问题，虽然数字不能完全定论，但“带着数字看问题”的逆向思考，或许在未来楼市判断中有所作用。
同样不可不提的是，从别墅市场数据的波澜不惊，回想这两年疫情期间不断坊间关于“奢侈品卖疯了”的言论，作为居住中的奢侈品并未用数据来响应，也是总价差异导致的“此奢侈非彼奢侈”，还是要具体问题具体分析。
（三）商办市场一片惨淡在持续，还要持续多久未可知。
2021年上海市商铺类产品累计成交了80.01平方米， 同比2020年同期水平下跌5.00%； 成交均价为28815元/平方米， 同比2020年同期水平上涨了10.35%。量跌价升。商铺类年成交面积创最近6年新低，在倒数12年、乃至有公示数据以来也是最低的。
2021年上海市办公类产品累计成交了113.92万平方米， 同比2020年同期水平下跌3.09%；成交均价为40731元/平方米， 同比2020年同期水平下跌了10.52%。量跌价跌。办公类年成交面积创最近6年新低，在倒数12年、乃至有公示数据以来也是最低的。
之所以将“商铺数据”和“办公数据”归于一类，主要是基于两者的内在关联，以及受到实体经济下行的需求同宗：
（1）过去被事实成交验证了多年的“同一区域，商办是住宅（价格）的七折”，在2021年有进一步下探的零星迹象值得关注，部分区域即使在“住宅限价”基础上还是出现了“同一区域，商办是住宅（价格）的五折”，可见量能的持续低迷会进一步拉扯价格的坚守信心。
（2）商办虽然也是建筑形态，但商办不是刚需属性，或者说“商办有饱和度下限”，因为被需求基数有限，所以商办的低迷不仅是市场“低消费”的反应，也在进一步震慑着后来者的进入底气。
（3）上海楼市的复苏要看住宅，只有住宅复苏到一定程度，商办才会在数据上“客气微笑”。
（四）二手房市场用脚投票，但是要看“价格同比”
另一组来自业内的数据：2021年全年上海的二手房成交了272354套，其中2021年12月份还有18000多套成交。无论房屋成交面积、金额、套数都让业内同行鼓舞，但同时也要抱着“不要高兴得太早”的审慎态度，毕竟要看成交价格，特别是同比过去一年甚至半年的报价来衡量，看看成交是在什么价格之下发生的，因为这代表了房东的信心回到了什么时间段的水位。
但好在，有成交就是有（买卖双方的）市场共识，还是谨慎乐观地看待2022年的上海楼市。
当然，相对于其他城市，上海仍然是中国最值得居停、发展的城市之一，随着上海部分新发展规划的逐步落地，上海的人口吸附量还会进一步用脚投票用数据说话，所以“先到上海再说”和“先在上海买房再说”的看似蛮横逻辑，其实也是建立在长效事实和数据之上的排除法，当然“先在上海买房再说”背后是需要房票和强大购买力支持的。
猫狗已经在岭的演唱会上结婚了，所以合盘就看马盘原盘就可以了，这是他们两这一生的关系的大致走向。马盘三限是看当下，次限是看感情氛围都是短暂的所以就只看原盘，就够嗑昏过去了。
这一生的感情解读就看内行星的落宫落座，以及5宫恋爱宫和7宫配偶宫的状态。其他的对感情解读都不是很重要如有联系就顺便看看。我准备猫狗混一起写，这样就能看到那些巧合他妈给巧合开门巧合到家了的糖点[跪了]
先从5宫说起，我在给猫狗校正具体出生时间的时候换了好几次时间导致合盘结果有点点变化之前看猫咪对狗子是群星5宫的，现在木星离开了一点落4但是不重要它离5宫很近同样受5宫影响和群5的区别不大。（3个或以上的重要星星在一个宫里就是群星，星星越多在这个宫位的能量就越强）狗子对猫咪也是群5而且4颗重要的星星都在5宫，主星太阳虽然在4但也离的近狗子这边5宫能量爆了。在恋爱宫互相群星的能量这是有多爱啊，要知道凡人的合盘5宫状态不差就算好了，猫狗的是炸裂般的能量汹涌，爱意如沸水般按都按不住的那种。（一句话凡人不配）这就奠定了后面所有糖点解读的大基础就是爱死了对方，同时5宫也主x能力就这能量还用我说？馋死对方的身子了do一次就爱的更深一次，所以我才说他们做的比说的还管用什么emo负能量，抓来do一波就啥都烟消云散了。（关于5宫x能力解读我之前发过，我把链接放评论区）
另外5宫还是娱乐圈宫位也是创造宫在事业上相互相成互为对方的大贵人，就从头配到尾，生活工作感情哪哪都相互成就，他们在一起就是创造未来无限种可能[赢牛奶]（他们是双生火焰才会合盘和本命盘表现出来的样子完全不同，恋爱起来直接换了人似得，双生火焰和灵魂伴侣的区别：一个是补全灵魂两人成为一个圆，所以才会遇到之后恋爱连性格都变了因为灵魂补全了。另一个是两个类似灵魂但是两个的圆，因为人的灵魂大多数都是圆满的，所以需要补全的双生火焰比灵魂伴侣更稀少，这就非凡人能遇到的）
那就来看看这些在5宫的星星具体都代表了什么意思。看感情重点看日月金这三颗星，太阳感情种主观态度和表现，月亮是内在感受，金星代表喜好，审美，爱意。
猫咪对狗子1宫主金星狮子落5，与火星合冥王刑。（猫咪关于冥王的相位就后面单独说，这是最大的糖点之一）1落5展示明确猫咪的主观审美喜好爱意都落入5宫意味着狗子如狮子般的闪亮又高贵的外表就首先符合了猫咪的审美就是觉得狗子超级好看。（猫咪外貌协会的丑逼勿扰，就这雕塑般的脸庞配上低音炮，大长腿必须一见钟情，再见入灵）
火星是表现行为同样也有X的意思与金星合一起落座狮子，那就是猫咪不仅在恋爱行为上表现出了明显的要罩着和保护狗子的意思，同时在x上喜欢享受帝王般的待遇接受狗子好好伺候的服务他觉得和狗子在一起的s e x太热辣太喜欢了。（你是我的宝贝我要罩着你时刻为你考虑，我接受你的伺候这是我们在一起必有的经历，这就是传说中的美强受吧？女演员那个综艺里猫咪听狗子的问题警惕层度比听到自己的问题还认真，时刻都在预防狗子出错啊。）
火星狮子与月亮水瓶对冲这表示猫咪的表现出的维持面子的行为和内心的某些理智的感受是不符合有纠结的，并不是刑冲就不好，这样的能量同样很强就不会轻易放下的。（就这还不是嘴硬心软？就这还害怕拖累狗子？心里想过分手疏远但行动上却从未真的执行过，你怎么可能放得下，放不下的）
太阳巨蟹是5宫主星落3思想交流语言表达宫与天王对冲，我也是服了这是什么老母亲养崽心态我的崽最乖棒棒哒，恋爱思想交流上主观态度就是温柔细腻又贴心的要保护好狗子，尤其是遇到有变动的时候狗子是他唯一的底限，所以言语夸赞式教育已有成就现在的狗子每次亮相的自信爆棚闪闪发光。（巨蟹之前讲过的是母性和阴性能量哈，这就是养成系的快乐吗？还是猫咪会养狗）
马盘看感情中月亮的状态非常重要甚至要重于太阳的状态，因为月亮是心里的内在感受是感情的直接体验。合盘中猫咪的月亮水瓶还落11宫，这就很有趣了，因为如果这是普通人的合盘要是出现月水瓶还落11这种远距离关系的宫位那基本就是要完蛋的，因为水瓶的理性甚至有点古怪的能量在11宫被放大之后会给人一种冷漠的疏离感，会让人觉得要不是故意冷暴力，要不就是单纯对对方没有啥感情的。如果没有其他相位和星星来拯救那肯定是走不下去的。本命盘就是非凡的猫咪在和狗子的合盘上也是非凡的合盘，他的月亮和火星以及木星都对冲，和冥王刑克这3个相位叠加导致纠结的能量是很强的，人纠结就不可能放下的，这不是天选都说不过去了。他的其他相位打破了这种理性的疏离给他们绑定的死死的，就靠7宫主冥王了这个最后说。（狗子的温柔情网岂是你纠结就能轻易挣脱的？你喜欢低音我就故意说话低音，你觉得我可爱在你面前我就是同手同脚嘿嘿嘿的傻白甜，你告诉我如果没有天赋就努力老天不会辜负努力的人，你夸赞我的一切我都记住努力变成你喜欢的样子，爱你是我唯一能做的事，这一切都是为了能网住你不放你走啊）（钓系猫咪和腹黑装猎物的狗子）
木星是8，9宫主星落4内在宫与月亮冲，离5宫太近会受到恋爱属性影响的。9落4就是指内在精神感受，木星的扩大影响还和月水瓶冲这个能量太强了。也就是猫咪的月亮在说要理智看待和狗子的关系，两人不能都出事不能损害他。木星的影响力却再说，能遇到他太好运了我今生永远都要陪伴他，要好好爱他宠他照顾他不能离开他。两股都很强的内在感受对冲这个叠加起来能量太强还受恋爱宫的影响猫咪内心都要疯了，一边想着要理智，一边又说管它洪水滔天我们现在就是要狠狠爱。
水星思想是2，3，6宫主星落4，代表在这段感情的价值观，金钱，交流语言，工作生活这些区域的思想落巨蟹，他的巨蟹太重了还落4宫内在宫真的很细腻很感性，在出事之前动不动就把自己感动哭了，永不失联的爱唱的眼中泛着泪光，爱人他听到了你的承若。出事后就更容易emo 了，幸好狗子一直陪着他，怎么样算帮助在最困难的时候不离不弃，接收和安抚你的情绪，绝不和你割席提纯，她们不是别人是我们的孩子们呀！
猫咪5宫以及相关星星总结：老母亲般温柔又感性的夸赞式教育养狗这个糖点毋庸置疑吧？永远第一时间想着保护狗子还有比这更宠的糖点吗？内心想要理智但爱意控制不住的叫嚣着世界末日都不分手就要相爱的设定不比小说更香？我说的每个相位解读都是糖点满满甜齁了都
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先从5宫说起，我在给猫狗校正具体出生时间的时候换了好几次时间导致合盘结果有点点变化之前看猫咪对狗子是群星5宫的，现在木星离开了一点落4但是不重要它离5宫很近同样受5宫影响和群5的区别不大。（3个或以上的重要星星在一个宫里就是群星，星星越多在这个宫位的能量就越强）狗子对猫咪也是群5而且4颗重要的星星都在5宫，主星太阳虽然在4但也离的近狗子这边5宫能量爆了。在恋爱宫互相群星的能量这是有多爱啊，要知道凡人的合盘5宫状态不差就算好了，猫狗的是炸裂般的能量汹涌，爱意如沸水般按都按不住的那种。（一句话凡人不配）这就奠定了后面所有糖点解读的大基础就是爱死了对方，同时5宫也主x能力就这能量还用我说？馋死对方的身子了do一次就爱的更深一次，所以我才说他们做的比说的还管用什么emo负能量，抓来do一波就啥都烟消云散了。（关于5宫x能力解读我之前发过，我把链接放评论区）
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那就来看看这些在5宫的星星具体都代表了什么意思。看感情重点看日月金这三颗星，太阳感情种主观态度和表现，月亮是内在感受，金星代表喜好，审美，爱意。
猫咪对狗子1宫主金星狮子落5，与火星合冥王刑。（猫咪关于冥王的相位就后面单独说，这是最大的糖点之一）1落5展示明确猫咪的主观审美喜好爱意都落入5宫意味着狗子如狮子般的闪亮又高贵的外表就首先符合了猫咪的审美就是觉得狗子超级好看。（猫咪外貌协会的丑逼勿扰，就这雕塑般的脸庞配上低音炮，大长腿必须一见钟情，再见入灵）
火星是表现行为同样也有X的意思与金星合一起落座狮子，那就是猫咪不仅在恋爱行为上表现出了明显的要罩着和保护狗子的意思，同时在x上喜欢享受帝王般的待遇接受狗子好好伺候的服务他觉得和狗子在一起的s e x太热辣太喜欢了。（你是我的宝贝我要罩着你时刻为你考虑，我接受你的伺候这是我们在一起必有的经历，这就是传说中的美强受吧？女演员那个综艺里猫咪听狗子的问题警惕层度比听到自己的问题还认真，时刻都在预防狗子出错啊。）
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木星是8，9宫主星落4内在宫与月亮冲，离5宫太近会受到恋爱属性影响的。9落4就是指内在精神感受，木星的扩大影响还和月水瓶冲这个能量太强了。也就是猫咪的月亮在说要理智看待和狗子的关系，两人不能都出事不能损害他。木星的影响力却再说，能遇到他太好运了我今生永远都要陪伴他，要好好爱他宠他照顾他不能离开他。两股都很强的内在感受对冲这个叠加起来能量太强还受恋爱宫的影响猫咪内心都要疯了，一边想着要理智，一边又说管它洪水滔天我们现在就是要狠狠爱。
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我真是破防了
我就要骂就要骂就要骂朋友圈骂完微博骂
玄机从特么吃天九红利开始玩饭圈网红那一套
剧本编剧也不知道从哪找的
剧情一集比捏马的一集崩
建模一个比一个网红也是越来越崩
最近还整重制版恶心老粉
野心不小能力不大
求求玄机了用脚做的东西别拿出来丢人现眼了真的
人家十年磨一剑这边十年把cv磨走了
气哭了
我就要骂就要骂就要骂朋友圈骂完微博骂
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野心不小能力不大
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