有人也許認為自己年紀大了，錯過了機遇，一切都已經太晚了。實際上，覺得為時已晚之時，恰恰是最早的時候。

對於一個真正有所追求的人來說，生命的每個時期都是年輕的、及時的，當下就是最美的時光，現在就是最好的開始。時間對於每個人都是公平的，不增不減，只看你如何利用節約，不浪費、不揮霍。勤勉的人用時間做種，用勤勞做鋤，收穫豐碩成果；懶散的人用時間做火，用歲月做煙，燃盡生命餘光。珍惜時間，把握人生，不要褻瀆生命，不要枉度少年。

放下自在

香港政黨民建聯早幾天在報紙刊登全版廣告呼籲政府使用收回土地條例來增加可建屋土地，以興建房屋。反對派對其攻擊，雙方引發了小爭議。我無意評論誰是誰非，只想談一談自己對香港土地政策的觀點。

以下舊作是大約在一年前，我在文匯報撰寫的文章，主要提及幾種增加土地、增加房屋，以解決基層住屋問題的方法。

當然，要解決當前困局，不能單純靠舒緩房屋問題，其他民生上及政治上，有很多需要改革的空間。回歸22載，很多人的人心仍未回歸！

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《土地政策應均衡發展以人為本》
文匯報 10-10-2018
何君堯

特首林鄭月娥今日（2018年10月10日）發表新一份施政報告，相信土地房屋問題有較大篇幅著墨，亦是當下香港最迫切需要解決的問題之一。香港房屋土地問題錯綜複雜，顯然不可能靠一兩招就能解決。筆者認為，特區政府在解決土地問題時不能捨本逐末，既要重新檢視現有土地利用情況，又要注重均衡發展，尤其是新的土地政策應該平衡各方利益，以人為本，最終目的是要幫助港人安居樂業，給年輕人更多發展的機會。對此，筆者有著以下五點建議：

一，檢視現有土地使用。社會上有觀點認為，香港並沒有土地供應問題，而是土地使用問題，對此筆者認同。數據顯示，香港發展的建成面積不到總土地面積的25%，其餘75%都是農地、灌叢、林地和草地，其中42%為郊野公園、特別地區和濕地，這意味著如果我們好好規劃利用餘下33%的土地，足以解決土地和房屋問題，讓香港人安居樂業。

可以看到，香港仍有大量鄉村式發展用地及棕地可用，發展商手頭上有不少空置土地，不久前又有媒體報道，全港有百間空置校舍丟空數年，無人問津，令人惋惜。政府只求增加土地供應，卻未善用現有的珍貴土地資源，無疑是捨本逐末。政府首先應思考如何好好規劃、用好現有土地，才是讓城市持續發展的有效做法。

二，填海必須先全面評估。作為一個面積僅約為1,100平方公里的城市，香港地少人多，可供發展的土地不足，從長遠來說，填海能為香港土地提供足夠供應，特首林鄭月娥也表明填海無可避免。筆者並非反對填海，但是填海不能盲目，首先需就計劃進行可行性研究，並提早做好保育工作，評估對周遭環境的破壞，提早作出補償。同時亦應創造一個公開透明、廣泛徵求意見的規劃，以釋除公眾對填海的疑慮和不滿。

可重推「換地權益書」政策
三，官民合作釋放土地。新界作為未來香港發展的重點地區，目前仍存在大量土地有待開發，其中，政府評估目前發展商持有最少1,000公頃的新界農地，有相當的發展潛力。然而，政府若要釋放私人土地，大體上只有兩個方式，第一、按土地收回條例收回私人土地用於建設公共設施或公屋，在徵收土地過程中，政府必須給予業主合理的補償，否則阻力會很大；第二、容許發展商主動提出補地價，然後原址易地興建房屋。近年原址易地發展申請被拖慢下來，發展步伐受到窒礙，造成房屋供應短缺。背後就是由於社會上有些疑似土地權益監察團體批評官商勾結、利益輸送等。

筆者認為，官民合作是必須的，政府必須給予業主合理的補償才可排除在收地時遇上的阻力，單純現金補償未必能夠滿足土地業主的需要，政府應該認真地考慮建立一個以財政司為首，率領跨部門小組去研究重新引入類似「乙類換地權益書」（Letter B）機制，向土地持有人提供補償，而日後任何「乙類換地權益書」持有人均可享優先權，向政府提出發展其他土地的權利，如是者 Letter B 機制提供更公平的土地賠償方式，形成共贏、多贏局面。

在港英時期，「乙類換地權益書」政策曾大受業主歡迎。具體做法是由政府向土地持有人發出權益書借用土地，待政府有現成的土地時，土地持有人便可以憑權益書換回應得的土地興建房屋，以代替新界發展的現金賠償。「乙類換地權益書」反映出農地潛在發展價值及與地價同步升值，令到當年收地及新市鎮發展得以順利進行，沙田、荃灣、屯門等新市鎮就是以此形式開發而成。

筆者相信，若政府重設類似制度，不僅有利於釋放出大量土地以解決需求，更可避免「官商鄉」勾結等指控問題。

值得注意的是，新界有不少土地業權較為複雜，牽涉不同持份者，發展難度較高，將這些土地變成「熟地」繁複耗時。因此，可在「換地權益書」的基礎上，演變出第三套機制，即採用支援公私營合作的模式，發展公私土地，免除招標拍賣程序。

具體而言，可考慮由發展商提出發展計劃，並證明當中有明顯的公眾利益，例如撥出一部分單位作公營房屋。政府審批部門採用雙重把關機制，設立獨立委員會，同時房委會和房協參與關於補地價的批核，以釋公眾疑慮。

安居與樂業缺一不可
四，郊野公園並非一成不變。考慮到環境保護，香港的郊野公園並不適合興建住宅，但並不意味一成不變，郊野公園也需要完善，不僅需要做好保育工作，還可開發生態旅遊，善用一些生態價值沒那麼高的地方，把基礎設施做好，方便更多市民親近自然，提高香港人的生活質量。

目前大部分郊野公園環境偏遠，交通等配套不足。可考慮興建更多的道路，推動發展可持續的旅遊業，建路投入的資金不會太多，但可以鼓勵民眾參與體育活動，在部分區域還可修建單車徑，多給年輕人一些發揮能量的好機會。

五，私人會所應平衡各方利益。對於爭議較大的私人會所如粉嶺高爾夫球場，只允許一小部分人享受固然不可取，但是不顧香港體育運動的發展和普及，將之收回興建住宅，也非理想做法。筆者認為，高爾夫球場有其存在的價值，既保育又美觀。香港作為國際化城市，運動項目理應多元化，以配合不同社會人士之需要。理想的做法，是保留原有的高爾夫球場，並將部分球場改變成公眾球場，讓更多市民享用，平衡公眾的利益。

#香港土地政策建議##守护香港##何君堯#

跟你分開之後...每年的這一天我都無法工作...魂不守舍...精神上也無法集中...在之後每遇到今天要上班我都預先排假休息...在這一天或出國或安靜地待在家都好...一年一年過去了...從痛苦至極到平淡接受事實...這中間實在是太煎熬了.....我從未想過為何會如此愛一個人到如此放不下...未遇見你之前...我是那樣的瀟灑...我一直認為自已對於感情可以瀟灑轉身走...但唯獨你...我做不到.....控制不了想你...控制不了埋怨老天爺對我不公平...控制不了憤恨...我知道這輩子要真的忘記你太難.....也做不到...在心裡很常糾結著...如果我們當初不要認識不要相愛...如果當初只是朋友...如果當初...今天的我也許不會活的這麼痛苦...事過境遷...這麼多年過去了...我也慢慢能放下...雖然心中難免有怨懟...在我生命中總是有太多得到又失去的事情...不斷發生不斷重演...為何老天爺這樣對我...我恨....我真的恨...我氣...我真的氣....活到今天...努力過失去過奮鬥過失敗過...對今後我沒有任何的要求奢求也無夢想...就過著眼下的平凡生活...人生無欲則剛...
我要感謝倫倫...是他讓我在悲傷的時候停止悲傷...是他讓我可以轉移悲傷的情緒...是他讓我還有點力氣活下去...雖然我還是想早點離開人間...但這不是我能決定的...反正在我餘生...謝謝你的存在...不開心退散...我要好好的...我會好好的...