【真是赶上了好时代——拉祜族村支书罗文学讲述自己的家庭故事】
40年改革开放，40年砥砺前行。
40年改革开放，中国取得了举世瞩目的伟大成就。
40年改革开放，云岭大地日新月异，各族人民生产生活发生了翻天覆地的变化。
在改革开放40年之际，本报特推出“走近40个少数民族家庭”系列报道，力求通过40个少数民族家庭在40年里发生的点滴故事，从一个侧面展现40年来在党的光辉照耀下，云南经济社会发展、民族团结进步取得的辉煌成就。
今年，是改革开放40周年。
40年，是人生正值奋斗的壮年，也是改革蓄势勇进的节点。
当40年的追光聚焦到老百姓身上，试图在他们身上找到改革留下的印记时，我们发现，生活的革新让大家应接不暇，但也乐在其中。人们享受改革春风带来的生活新貌，也不吝于用自己勤劳的双手，为生活的蒸蒸日上创造更多的可能。
“我们南美山清水秀，党的光辉照到了拉祜山，日子一天天好起来了，拉祜人民心里乐开了花……”金秋九月，当记者抵达临沧市临翔区南美拉祜族乡南美村时，富有韵律的拉祜族调子在村子里响起，依山就势建起的红瓦黄墙民房错落有致，直映眼帘。家养的土鸡不时在石块铺就的村道上来回穿梭，身着拉祜族服装的村支书罗八热情地为我们当向导……耳目所及，心之所触，这个位于云南西南边陲的古村落带给记者的满是惊喜与感动。
两张照片
竹笆房变砖瓦房
南美村党总支书记罗文学今年39岁，他的拉祜名叫罗八。初见他时，他身上黑色为底，红色镶边，胸前正襟嵌有两排圆饼状银扣的马甲就吸引了记者的眼球。
“这马甲是我们拉祜族的服饰，我们民族喜欢黑色，服装大部分都用黑布作底，马褂后面由银扣拼成的葫芦，是我们民族崇拜的图腾。”说罢，罗八指着服饰上的花纹告诉记者，上世纪80年代时因生活条件艰苦，吃顿饱饭都困难，更别说在衣服上用银扣作装饰。2000年之后，生活慢慢变好了，手巧的村民用彩线、彩布条在衣服上缝制图案，还把银饰添到了衣服上。“起初我们的衣服上只有几块银扣作装饰，现在大家日子比以前好过了，衣服上的银饰也比以前多了，银饰越多，也寓意生活越过越旺。”
从村口刻有“南美拉祜古村”牌坊处步行至罗八家，硬化路两侧的小草小花生长正旺，花草的清香在空气中淡淡散发，罗八家红瓦黄墙的独栋单层砖混房占地近100平米，家里家用电器一应俱全，屋顶上还装饰有葫芦……在厨房忙碌的罗八的妻子见到我们到来，腼腆地同我们打招呼后便回到厨房继续忙活。
“我这房子是2013年乡里搞‘整乡推进’建设项目时修起来的，政府给了些补贴，我又添了点钱，把装修弄得好些，住着也舒服。”罗八说到，自家以前住的是竹笆房，一楼养牲畜，二楼住人，卫生条件很糟糕，“整乡推进”项目在村里开展后，村里通了硬化路，通了水电，全村308户都住进了宽敞舒适的拉祜特色民居房，村容村貌整个大变样。
罗八一边兴致勃勃地说着，一边翻出自己与老房子为数不多的合照给记者看。照片上，家门前枝叶繁茂的大树为背景，罗八与新婚不久的妻子相互依偎，那时，罗八24岁妻子22岁，在照片左下角，依稀可见竹笆房的简陋。
“以前房子破，光线也暗，我们照相也少，能看见老房子样貌的只有我和媳妇的这张合照了。现在生活好了，吃穿不愁了，我肚子看着比以前圆多了。”看着照片上年轻的自己，罗八不禁笑道，“今天翻照片我才发现，搬了新房子后我和媳妇还没合过影呢，记者，你帮我俩在家门口照张相吧。”
说罢，罗八将妻子从厨房中唤了出来，两人并肩站在新房子门前，罗八还是同当年一样，伸出左手将妻子揽在身旁，面对记者的镜头，妻子略显害羞，可与丈夫并肩而靠时，掩不住的笑容便在她脸上绽放，“咔嚓”声响，两人携手奋斗过上好日子的甜蜜画面即刻定格。
“真是赶上了好时代”
现今，罗八和妻子、两个儿子，一家四口居住在新房。大儿子读中学，小儿子读小学四年级。“现在的娃娃真的赶上好时代了，我像小儿子那么大时，要自己背粮食去上学。我们小学是一个老师上三个年级的课，不同年级的学生都在一个教室上课。现在儿子的学校有食堂，一个老师教一门课，教学设备都特别好，这么好的读书条件我以前想都不敢想。”罗八回忆道，自己家中有三兄妹，小时候，一家五口只能靠父母养牛、猪、鸡，种玉米、水稻，基本维持温饱，自己作为家中长子，除了帮父母分担农活，还要照顾弟妹。“那会儿生活都是围绕土地过日子，苦是真苦，可没办法，不苦的话日子会更难过。”
聊及儿子现在的生活环境同自己儿时的对比，“巨变”一词从罗八口中一下蹦出。他告诉记者，打赤脚走泥巴路上学、穿的衣服缝缝改改、一年到头少尝肉味……这些苦都不算什么，最难熬的是冬天晚上刺骨的寒风吹进屋子，冻得人彻夜无眠。“小时候我们一家五口在一个屋子铺竹席睡觉，家中只有一床被子，我们这里的冬天又潮又冷，晚上睡觉经常被冻醒。不像现在，两个儿子不愁吃穿，各有各的卧室，读书免学费，学校也修得漂漂亮亮的，真的变化太大了。”
记者了解到，2013年，随着南美乡扶贫开发整乡推进工作的启动，南美拉祜古村村貌实现了美丽蜕变，而“长短特”产业发展的布局，即“长”抓核桃、畜牧、林下生物药业、拉祜风情旅游业，“短”抓烤烟、油菜、茶叶传统产业，“特”抓特色经济林果种植及特色养殖，台湾长寿仁豌豆、滇重楼种植等“订单农业”，解决了村民生产经营无企业带动、市场对接不畅等问题，让拉祜群众生活越过越红火。罗八，便是在乡里的产业发展布局中第一批尝到甜头的人。
“乡里搞‘整乡推进’，我们村变化很大，村里的交通、水电等基础设施得到了极大改善，这对产业发展也有很好的推动作用，我对乡里的‘订单农业’很有信心，所以成了村里最早一批种植，最早一批获益的人。”罗八说道，自开始种烤烟、长寿仁豌豆、茶叶、核桃，发展禽畜养殖以来，家里的生活越过越好，2017年，产业带来收益近8万元。随着产业发展收入的增长，罗八本人也成了村里的致富带头人。他家的生活变化，被村民们看在了眼里，在他带领下，村民们纷纷加入乡里引导成立的“万美蔬菜种植农民专业合作社”发展长寿仁豌豆和烤烟的种植，2017年，全村人均收入达到7000多元，南美村实现了脱贫出列。
每个初入社会的年轻人，对外界都有股初生牛犊不怕虎的闯劲。罗八坦言，在自己还是毛头小伙时，觉得在家乡生活不能让家人过上好日子，离家闯荡的念头多次在心里萌发过。如今，十年不到的光景，以前柴火烟熏味常年弥漫的竹笆房变成了宽敞明亮的红瓦黄墙砖混房，“晴天一身灰，雨天一身泥”的泥巴路变成了干净整洁的硬化路，生活的大变样，让罗八庆幸自己当初留在家乡发展的决定。
村美民富人欢乐
笑谈往日苦，珍惜今日甜。罗八的成长，几乎是与改革的推进同步前行的。年少时尝尽了生活的苦涩，当双肩足够扛起家庭的担子时，他紧跟时代脚步，勇抓发展机遇，拼出了今日生活的幸福甜。在时代春风的吹拂下，南美拉祜古村这个直过民族聚居村寨也逐步蜕变成了“村美、民富、人欢乐”拉祜特色的美丽家园。
“这些年村里每一项变化我基本都有参与，家乡一天比一天美，我家生活一天比一天好，新房子住得舒服，车也买了方便出行，发展种植产业也有了稳定的收入，日子越来越好过了，我愿意在村里跟着大家一起发展，跟着大家一起让南美村变得更好。”话毕，罗八的手机响了起来，用手指在手机上操作一番后，罗八拿着手机感叹道：“刚刚村里的微信群里安排工作，我在群里转发就把信息通知给各个村小组组长了，很是方便。以前我们通知事情都是走到村民家门口通知的，很费时间，现在通讯发达，我们很多工作都在微信群里通知了。”
“在改革开放40年的时代浪潮中，群众家美了，钱包鼓了，生活越来越方便，日子越过越红火。罗八家的生活变化，不是村里的个例。”南美乡乡长张文勇告诉记者，南美乡是省级民族团结进步示范点，拉祜族占全乡总人口比例达72.8%。以前乡里大多是C、D级危房，人畜混居情况普遍，生活条件落后，整乡推进项目开展后，村民们都积极响应并身体力行地加入到村寨建设中，为维护好村里的人居环境，每个村组都成立了保洁队。南美乡也由临翔区经济最落后的乡镇实现了弯道超车，成了全区经济指标扛红旗的乡镇。2016年全乡实现脱贫，2017年底，全乡人均收入达到了7044元。
“这些年，不止南美村，整个南美乡的变化都特别大。群众有了增收致富的产业，生活也就有了依托。如何让南美乡的资源优势得到更充分的挖掘，拓宽群众的增收渠道，是我们下一步工作的重点。”张文勇感慨，南美发展的步调要走好走稳走远，特色产业发展和民族文化发扬要两手抓。结合南美自然优势，加快产业结构调整，培育独具特色的优势产业，是发展步调走稳的基石，而以拉祜族民族文化为依托，打造民族特色旅游品牌，是助力南美乡发展步调走远的动力。2017年8月22日，南美乡被临沧市旅游景区等级评定委员会评定为国家3A级旅游景区，全乡实现旅游业产值160万元，南美乡的旅游价值在逐步凸显。
“我们南美山清水秀，党的光辉照到了拉祜山，日子一天天好起来了，拉祜人民心里乐开了花……”在这首拉祜族群众歌唱新生活的歌曲中，欢快的旋律在我们脑海中勾勒了他们幸福生活的模样。南美乡，也正如它的名字一般，在彩云之南这片土地的滋养下，绽放出越来越喜人的美丽。
（民族时报全媒体记者 杨菡）
40年改革开放，40年砥砺前行。
40年改革开放，中国取得了举世瞩目的伟大成就。
40年改革开放，云岭大地日新月异，各族人民生产生活发生了翻天覆地的变化。
在改革开放40年之际，本报特推出“走近40个少数民族家庭”系列报道，力求通过40个少数民族家庭在40年里发生的点滴故事，从一个侧面展现40年来在党的光辉照耀下，云南经济社会发展、民族团结进步取得的辉煌成就。
今年，是改革开放40周年。
40年，是人生正值奋斗的壮年，也是改革蓄势勇进的节点。
当40年的追光聚焦到老百姓身上，试图在他们身上找到改革留下的印记时，我们发现，生活的革新让大家应接不暇，但也乐在其中。人们享受改革春风带来的生活新貌，也不吝于用自己勤劳的双手，为生活的蒸蒸日上创造更多的可能。
“我们南美山清水秀，党的光辉照到了拉祜山，日子一天天好起来了，拉祜人民心里乐开了花……”金秋九月，当记者抵达临沧市临翔区南美拉祜族乡南美村时，富有韵律的拉祜族调子在村子里响起，依山就势建起的红瓦黄墙民房错落有致，直映眼帘。家养的土鸡不时在石块铺就的村道上来回穿梭，身着拉祜族服装的村支书罗八热情地为我们当向导……耳目所及，心之所触，这个位于云南西南边陲的古村落带给记者的满是惊喜与感动。
两张照片
竹笆房变砖瓦房
南美村党总支书记罗文学今年39岁，他的拉祜名叫罗八。初见他时，他身上黑色为底，红色镶边，胸前正襟嵌有两排圆饼状银扣的马甲就吸引了记者的眼球。
“这马甲是我们拉祜族的服饰，我们民族喜欢黑色，服装大部分都用黑布作底，马褂后面由银扣拼成的葫芦，是我们民族崇拜的图腾。”说罢，罗八指着服饰上的花纹告诉记者，上世纪80年代时因生活条件艰苦，吃顿饱饭都困难，更别说在衣服上用银扣作装饰。2000年之后，生活慢慢变好了，手巧的村民用彩线、彩布条在衣服上缝制图案，还把银饰添到了衣服上。“起初我们的衣服上只有几块银扣作装饰，现在大家日子比以前好过了，衣服上的银饰也比以前多了，银饰越多，也寓意生活越过越旺。”
从村口刻有“南美拉祜古村”牌坊处步行至罗八家，硬化路两侧的小草小花生长正旺，花草的清香在空气中淡淡散发，罗八家红瓦黄墙的独栋单层砖混房占地近100平米，家里家用电器一应俱全，屋顶上还装饰有葫芦……在厨房忙碌的罗八的妻子见到我们到来，腼腆地同我们打招呼后便回到厨房继续忙活。
“我这房子是2013年乡里搞‘整乡推进’建设项目时修起来的，政府给了些补贴，我又添了点钱，把装修弄得好些，住着也舒服。”罗八说到，自家以前住的是竹笆房，一楼养牲畜，二楼住人，卫生条件很糟糕，“整乡推进”项目在村里开展后，村里通了硬化路，通了水电，全村308户都住进了宽敞舒适的拉祜特色民居房，村容村貌整个大变样。
罗八一边兴致勃勃地说着，一边翻出自己与老房子为数不多的合照给记者看。照片上，家门前枝叶繁茂的大树为背景，罗八与新婚不久的妻子相互依偎，那时，罗八24岁妻子22岁，在照片左下角，依稀可见竹笆房的简陋。
“以前房子破，光线也暗，我们照相也少，能看见老房子样貌的只有我和媳妇的这张合照了。现在生活好了，吃穿不愁了，我肚子看着比以前圆多了。”看着照片上年轻的自己，罗八不禁笑道，“今天翻照片我才发现，搬了新房子后我和媳妇还没合过影呢，记者，你帮我俩在家门口照张相吧。”
说罢，罗八将妻子从厨房中唤了出来，两人并肩站在新房子门前，罗八还是同当年一样，伸出左手将妻子揽在身旁，面对记者的镜头，妻子略显害羞，可与丈夫并肩而靠时，掩不住的笑容便在她脸上绽放，“咔嚓”声响，两人携手奋斗过上好日子的甜蜜画面即刻定格。
“真是赶上了好时代”
现今，罗八和妻子、两个儿子，一家四口居住在新房。大儿子读中学，小儿子读小学四年级。“现在的娃娃真的赶上好时代了，我像小儿子那么大时，要自己背粮食去上学。我们小学是一个老师上三个年级的课，不同年级的学生都在一个教室上课。现在儿子的学校有食堂，一个老师教一门课，教学设备都特别好，这么好的读书条件我以前想都不敢想。”罗八回忆道，自己家中有三兄妹，小时候，一家五口只能靠父母养牛、猪、鸡，种玉米、水稻，基本维持温饱，自己作为家中长子，除了帮父母分担农活，还要照顾弟妹。“那会儿生活都是围绕土地过日子，苦是真苦，可没办法，不苦的话日子会更难过。”
聊及儿子现在的生活环境同自己儿时的对比，“巨变”一词从罗八口中一下蹦出。他告诉记者，打赤脚走泥巴路上学、穿的衣服缝缝改改、一年到头少尝肉味……这些苦都不算什么，最难熬的是冬天晚上刺骨的寒风吹进屋子，冻得人彻夜无眠。“小时候我们一家五口在一个屋子铺竹席睡觉，家中只有一床被子，我们这里的冬天又潮又冷，晚上睡觉经常被冻醒。不像现在，两个儿子不愁吃穿，各有各的卧室，读书免学费，学校也修得漂漂亮亮的，真的变化太大了。”
记者了解到，2013年，随着南美乡扶贫开发整乡推进工作的启动，南美拉祜古村村貌实现了美丽蜕变，而“长短特”产业发展的布局，即“长”抓核桃、畜牧、林下生物药业、拉祜风情旅游业，“短”抓烤烟、油菜、茶叶传统产业，“特”抓特色经济林果种植及特色养殖，台湾长寿仁豌豆、滇重楼种植等“订单农业”，解决了村民生产经营无企业带动、市场对接不畅等问题，让拉祜群众生活越过越红火。罗八，便是在乡里的产业发展布局中第一批尝到甜头的人。
“乡里搞‘整乡推进’，我们村变化很大，村里的交通、水电等基础设施得到了极大改善，这对产业发展也有很好的推动作用，我对乡里的‘订单农业’很有信心，所以成了村里最早一批种植，最早一批获益的人。”罗八说道，自开始种烤烟、长寿仁豌豆、茶叶、核桃，发展禽畜养殖以来，家里的生活越过越好，2017年，产业带来收益近8万元。随着产业发展收入的增长，罗八本人也成了村里的致富带头人。他家的生活变化，被村民们看在了眼里，在他带领下，村民们纷纷加入乡里引导成立的“万美蔬菜种植农民专业合作社”发展长寿仁豌豆和烤烟的种植，2017年，全村人均收入达到7000多元，南美村实现了脱贫出列。
每个初入社会的年轻人，对外界都有股初生牛犊不怕虎的闯劲。罗八坦言，在自己还是毛头小伙时，觉得在家乡生活不能让家人过上好日子，离家闯荡的念头多次在心里萌发过。如今，十年不到的光景，以前柴火烟熏味常年弥漫的竹笆房变成了宽敞明亮的红瓦黄墙砖混房，“晴天一身灰，雨天一身泥”的泥巴路变成了干净整洁的硬化路，生活的大变样，让罗八庆幸自己当初留在家乡发展的决定。
村美民富人欢乐
笑谈往日苦，珍惜今日甜。罗八的成长，几乎是与改革的推进同步前行的。年少时尝尽了生活的苦涩，当双肩足够扛起家庭的担子时，他紧跟时代脚步，勇抓发展机遇，拼出了今日生活的幸福甜。在时代春风的吹拂下，南美拉祜古村这个直过民族聚居村寨也逐步蜕变成了“村美、民富、人欢乐”拉祜特色的美丽家园。
“这些年村里每一项变化我基本都有参与，家乡一天比一天美，我家生活一天比一天好，新房子住得舒服，车也买了方便出行，发展种植产业也有了稳定的收入，日子越来越好过了，我愿意在村里跟着大家一起发展，跟着大家一起让南美村变得更好。”话毕，罗八的手机响了起来，用手指在手机上操作一番后，罗八拿着手机感叹道：“刚刚村里的微信群里安排工作，我在群里转发就把信息通知给各个村小组组长了，很是方便。以前我们通知事情都是走到村民家门口通知的，很费时间，现在通讯发达，我们很多工作都在微信群里通知了。”
“在改革开放40年的时代浪潮中，群众家美了，钱包鼓了，生活越来越方便，日子越过越红火。罗八家的生活变化，不是村里的个例。”南美乡乡长张文勇告诉记者，南美乡是省级民族团结进步示范点，拉祜族占全乡总人口比例达72.8%。以前乡里大多是C、D级危房，人畜混居情况普遍，生活条件落后，整乡推进项目开展后，村民们都积极响应并身体力行地加入到村寨建设中，为维护好村里的人居环境，每个村组都成立了保洁队。南美乡也由临翔区经济最落后的乡镇实现了弯道超车，成了全区经济指标扛红旗的乡镇。2016年全乡实现脱贫，2017年底，全乡人均收入达到了7044元。
“这些年，不止南美村，整个南美乡的变化都特别大。群众有了增收致富的产业，生活也就有了依托。如何让南美乡的资源优势得到更充分的挖掘，拓宽群众的增收渠道，是我们下一步工作的重点。”张文勇感慨，南美发展的步调要走好走稳走远，特色产业发展和民族文化发扬要两手抓。结合南美自然优势，加快产业结构调整，培育独具特色的优势产业，是发展步调走稳的基石，而以拉祜族民族文化为依托，打造民族特色旅游品牌，是助力南美乡发展步调走远的动力。2017年8月22日，南美乡被临沧市旅游景区等级评定委员会评定为国家3A级旅游景区，全乡实现旅游业产值160万元，南美乡的旅游价值在逐步凸显。
“我们南美山清水秀，党的光辉照到了拉祜山，日子一天天好起来了，拉祜人民心里乐开了花……”在这首拉祜族群众歌唱新生活的歌曲中，欢快的旋律在我们脑海中勾勒了他们幸福生活的模样。南美乡，也正如它的名字一般，在彩云之南这片土地的滋养下，绽放出越来越喜人的美丽。
（民族时报全媒体记者 杨菡）
【房地产市场“四比”为什么不合理[疑问] 尽量减少政府对市场和价格的行政干预[赞][围观]】
随着消费在中国经济增长所占比重越来越大，未来中国房地产市场也势必要从投资引导转变为消费引导。要适应这一转变，我们应更为全面的理解房地产市场。
从房租、房价、收入看房地产租赁市场的发展
房价收入比，房价房租比，房租收入比，一二手房价比，被称为“四比”，这是房地产产业的参考指标，我们要了解中国的房地产基本状况，就必须要问中国的房地产市场“四比”是否合理？
首先，世界各国的房价收入比离散系数很大，一般认为6倍左右为合理。中国几年来平均一直保持在7倍左右， 2017年提高到8倍多。而一线城市和热门二线城市房价收入比都达到十几倍，明显高于国际的平均水平。
其次，房价房租比（或租售比价），租金和房价关系密切。市场条件下有什么样的房价就有什么样的房租，房租在一定程度上反映了房价。一般情况下出租房作为一种经营或投资，年房租收入一般会占到房价的5%-7%，而我们现在的住宅房租收入仅占房价的1%-2%左右，低于银行存款利率。现在有很多人出租住宅，主要是因为原来的房价比较低，比如房改房一套几万块，现在一年租金就几万块钱，这么一算还是合算的。又因为房价上涨很快，虽然租金低，但是涨的预期值高，所以C2C房屋出租市场还不小，但少有投资者（开发商）建新房后用于出租经营的。
再次，房租收入比主要针对租房者，房租支出占收入的20%以下较合适，最多不超过30%。我们有的一、二线城市已达到或超过30%，有的甚至超过收入的一半了。
最次，一二手房价比不正常。一般来说某个地段的二手房价格为新房价格的70%左右，是比较合理的。但是现在许多限价的城市出现了二手房价格反而超过一手房价的怪象。
为什么目前房地产市场“四比”不合理？一是房价过高，二是房价上涨过快。房价、房租问题主要是供求关系决定的，一线和热点二线等城市的房价涨得快、房价过高都是供不应求造成的。这是城市化快速推进，需求快速增加，供应一时跟不上的必然结果。至于二手房价超过一手房价，完全是“有形之手”的过度干预的原因，比如限价。
为什么要大力发展租赁市场？我认为目的很清楚，就是十九大提出的“实现全体人民的住有所居”。住有所居，顾名思义是人人有房住。在城镇化发展的过程中，收入差距大，基尼系数高，让新进城的“农民工”都通过买房来实现居者有其屋，人人有房产，在大城市并不现实。“农民工”市民化要解决居住问题，迫切需要发展房屋租赁市场。把租赁市场发展起来，让他们租得起、住得好，这还有利于提升住房消费、激发消费潜力。
针对这个命题，我有三点建议。首先，遵循市场规律，把握房市周期。目前发展租赁市场主要交由央企和国企来承担发展任务，让他们担当起政府一部分责任，多做贡献。但如果全靠政府的力量，靠补贴和优惠政策，那么这个租赁市场发展是不正常、不持久的。必须充分发挥市场力量，通过价格传导，市场机制，才能有活力，有持久发展动力。要认识、把握房市周期和市场规律才能有效地调控市场房价。回顾过去20来年的楼市，大概有六个小周期，平均三年多时间一个周期。其中有一年半到两年的市场上升期，一年到一年半的下行期。房地产调控是反周期操作，我们如何把握好每个周期的调控力度和调控时间点是调控房价的关键。房价基本稳定了，随着居民收入的不断增长，才能从“时间换空间”中逐步实现“四比”合理。
其次，尽量减少政府对市场和价格的行政干预，减少“限”量。现在我们对房地产市场调控主要做法是“限”，有“四限”“五限”，甚至“六、七限”，限需求、限价格，这不符合市场经济逻辑。住房有两重性，一个是商品性，另一个是保障性。我们需要搞清楚这两种属性，保障必须通过政府限价和补贴来管理好。但对于商品化的住房，需通过市场方式，通过金融、税收和土地供给对价格和市场进行“干预”，尽可能减少限量和限价。
最后，应注重从需求端发展租赁市场。发展租赁市场，增加租赁住房供给量是必须的。但之前一定要弄清楚租赁者是谁？他的支付能力，对出租房的面积、功能、地段、交通的要求是什么？要真正体现以人为本。我了解到有家非央企国企的上市公司在投资建造租赁房，他用的土地不是政府新批的土地，也不是郊外的农村集体建设用地，而是用存量的写字楼、商业用房改造成租赁房，它最大的特点是房间很小，最小的7平米一套，还有11平米、13平米、17平米，最大的一套是40平米。通过精心规划设计和公共配套设施，有效利用已库存多年的写字楼或者厂房这些楼面地价较低的资源，改造成小型的租赁房。最大的亮点是房租完全市场化，但总价低，地处城市内，生活方便，为打工年轻人节省交通费用和时间。总之，发展租赁市场应当多类型、多渠道，为租赁者多着想。
必须要从总量、结构、价格看中国房地产市场
好的房地产市场应当是总量供求基本平衡，结构基本合理，价格基本平稳。现在中国住宅人均1.1套，面积也不少了。中国住房总量满足了？不用多大发展了吗？答案是否定的。先看人均面积，我们人均建筑面积现在大概在35至40平米之间，人均数量与一些西方发达国家是差不多了，但我必须指出发达国家的面积是使用面积或者室内面积，比我们的建筑面积大25%到30%，所以我们人均面积并没有到位。再看城镇化的水平。我们现在城镇化率58%，户籍人口的城镇化率只有42%左右，从42%或58%到基本实现城镇化的70%，未来还会有多少人进城？房子够不够？目前最多是阶段性饱和，拆旧建新还会带来大量的需求。加上家庭小型化和老龄化，会导致丧偶老人独居，年轻人一人家庭会越来越多。据统计，发达国家一人家庭在15%-20%，我们现在是6%-7%。必然增加未来的住房套数。
我们现在住房市场存在着严重的结构性问题，主要在四个方面。一是城市之间。前两年国家提出“三去一降一补”，“三去”之一是房地产去库存。也就是从全局来说，这两年房地产调控的主要任务是“去库存”。但我们发现一线城市和热点二线城市房价上涨得很快，因为他们的任务根本不是去库存而是控房价，需要补库存。之所以出现严重的城市分化，实际上是土地资源错配导致的。大量的房子盖到不该盖的三四线中小城市去了，造成大量库存，而一线和热点二线城市土地供应不足，房子供不应求，造成房价快速上涨。
再者是城市内部。全国城市建设用地中的工业用地占比过高，在20%-30%左右，发达国家一般在10%左右。这一用地结构不合理导致住宅用地紧张，住宅密度越来越高。而厂房、仓储用地密度则很低，造成浪费、低效。因此必须进行城市更新，调整用地结构和产业结构。
三者是各类物业之间。房地产包括住宅用房、写字楼、宾馆和商业用房等。截至目前全国库存的房屋共5.4亿平方米，其中一半是商用房，另一半是住宅用房。也就是说商用楼宇去库存的任务依然艰巨。这种情况是城市房地产用地的错配造成的，与许多地方政府盲目追求政绩有关。
四者是城乡之间。同样也是土地问题。农村人越来越少，宅基地、建设用地越来越空闲，而城市建设用地越来越紧张，长期以来两者之间不能“通融”。城乡间用地结构不合理是土地二元结构的体制造成的。农民可以到城里买房，但买不起；城里人想享受田园生活但不可以到农村置业。要解决土地供应错配问题，必须加快土地制度改革。
现在议论的房价实际上是指商品房价，很少关心保障房价和人才房价。那么仅用一个房价指标合适吗？实际上市场上有多种房价，有高、中、低不同的商品房价格，有一、二手房价格，还有不同价值的保障房价格等等。更重要的是，一、二、三、四线城市的房价差异很大，不能只盯在高高在上的一线城市和热点城市房价上说事，许多三、四线城市的房价是基本合理的。不能光看城市近期房价的涨幅，还要看城市房价的基数。
针对这个命题，我的看法是：一是中国住房市场还有很大发展空间。因为我们仍处在城市化稳定发展的进程中，真正实现农民工市民化最少还需要20年。二是供求要对应，疏堵要结合。现在提出因城施策是正确的，但是供求要对应，特别是保障房，要根据需求做到精准到位，不能只追求数量。目前对房地产市场调控主要是堵而不是疏，太多的“限”把不少合理的住房消费堵住了，应该采取疏堵结合，以疏为主。三是因城施策还要因人施政。要体现以人为本，对不同收入的家庭采取不同的住房供应政策，而不是粗放式供应。四是城乡土地一体化和城市更新，两个结构性调整的问题，直接影响中国城镇化进程。城市更新不仅是棚改或旧城改造问题，城市更新要达到三个目的，一是节约用地；二是通过城市更新使产业结构更加合理，振兴经济；三是更好地营造人居环境。其比单纯的棚户区改造意义更加深远。
房地产市场改革创新重要意义
房地产承担着很重要的为人民营造美好生活需求的任务。第一，建设安居、宜居、乐居的社区。第二，提升房地产实物消费和服务消费。第三，振兴楼宇经济。我认为中国房地产市场有两个市场，一是住房市场，二是楼宇市场。房地产是人的载体也是产业的载体，所以房地产作为载体会直接关系到人、经济和产业的发展。随着经济的发展、第三产业的发展，写字楼、商场、酒店，这些传统的楼宇要不断地更新改造。楼宇还包括新兴产业，比如说创客空间、产业园区等房地产。楼宇还是美好生活的载体，比如旅游地产、养老地产、文化地产等。
房地产需要怎样的高质量发展？第一是产品方面，物质产品要良好，服务产品要到位。第二是市场方面，房价、房租要稳定，交易要活跃。第三是行业方面，诚信规范，受人尊重。
房地产金融创新为什么紧迫？影响房地产发展质量，最重要的因素是房地产金融。要通过发展股权、基金等方式创新金融结构，规避金融风险。通过增加房地产的直接融资，减少房地产的间接融资，将银行和房地产之间的风险进行隔离。此外，要通过金融创新把社会的投资引向供给方，以减少买房投机炒房。将社会资金吸引到房地产股权、基金市场，增加供给侧的融资。如此有利于实现供求平衡，促进房价平稳。增加居民的财产性收入，是通过炒房还是通过投资基金等途径，显然是后者为好。
针对这一命题，我的意见：首先要稳住房市，提振楼市。房市（住房市场）要通过建立长效机制和精准调控实现稳定发展，防止房价的大起大落，防止大的金融风险。楼市（楼宇市场）要通过创新转型而振兴，因为“楼宇经济”与美好生活、新兴产业紧密相连，发展空间巨大。其次，增量要提质，存量要盘活。现在高质量发展房地产最大问题是质量不仅没有提高还在下降，这与某些开发商盲目追求高周转，和政府限价有关。由于售价限制，一些开发商通过取消全装房，降低各项配制和材料品质等方面来降低成本，房屋质量不升反降。再次，既要供给侧结构性改革又要房地产消费转型升级。我们要考虑中高收入、高收入家庭的消费升级转型，把他们的钱释放出来买房交税。最后，租售并举，住房消费升级，房地产发展任重道远。
顾云昌（住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席）
随着消费在中国经济增长所占比重越来越大，未来中国房地产市场也势必要从投资引导转变为消费引导。要适应这一转变，我们应更为全面的理解房地产市场。
从房租、房价、收入看房地产租赁市场的发展
房价收入比，房价房租比，房租收入比，一二手房价比，被称为“四比”，这是房地产产业的参考指标，我们要了解中国的房地产基本状况，就必须要问中国的房地产市场“四比”是否合理？
首先，世界各国的房价收入比离散系数很大，一般认为6倍左右为合理。中国几年来平均一直保持在7倍左右， 2017年提高到8倍多。而一线城市和热门二线城市房价收入比都达到十几倍，明显高于国际的平均水平。
其次，房价房租比（或租售比价），租金和房价关系密切。市场条件下有什么样的房价就有什么样的房租，房租在一定程度上反映了房价。一般情况下出租房作为一种经营或投资，年房租收入一般会占到房价的5%-7%，而我们现在的住宅房租收入仅占房价的1%-2%左右，低于银行存款利率。现在有很多人出租住宅，主要是因为原来的房价比较低，比如房改房一套几万块，现在一年租金就几万块钱，这么一算还是合算的。又因为房价上涨很快，虽然租金低，但是涨的预期值高，所以C2C房屋出租市场还不小，但少有投资者（开发商）建新房后用于出租经营的。
再次，房租收入比主要针对租房者，房租支出占收入的20%以下较合适，最多不超过30%。我们有的一、二线城市已达到或超过30%，有的甚至超过收入的一半了。
最次，一二手房价比不正常。一般来说某个地段的二手房价格为新房价格的70%左右，是比较合理的。但是现在许多限价的城市出现了二手房价格反而超过一手房价的怪象。
为什么目前房地产市场“四比”不合理？一是房价过高，二是房价上涨过快。房价、房租问题主要是供求关系决定的，一线和热点二线等城市的房价涨得快、房价过高都是供不应求造成的。这是城市化快速推进，需求快速增加，供应一时跟不上的必然结果。至于二手房价超过一手房价，完全是“有形之手”的过度干预的原因，比如限价。
为什么要大力发展租赁市场？我认为目的很清楚，就是十九大提出的“实现全体人民的住有所居”。住有所居，顾名思义是人人有房住。在城镇化发展的过程中，收入差距大，基尼系数高，让新进城的“农民工”都通过买房来实现居者有其屋，人人有房产，在大城市并不现实。“农民工”市民化要解决居住问题，迫切需要发展房屋租赁市场。把租赁市场发展起来，让他们租得起、住得好，这还有利于提升住房消费、激发消费潜力。
针对这个命题，我有三点建议。首先，遵循市场规律，把握房市周期。目前发展租赁市场主要交由央企和国企来承担发展任务，让他们担当起政府一部分责任，多做贡献。但如果全靠政府的力量，靠补贴和优惠政策，那么这个租赁市场发展是不正常、不持久的。必须充分发挥市场力量，通过价格传导，市场机制，才能有活力，有持久发展动力。要认识、把握房市周期和市场规律才能有效地调控市场房价。回顾过去20来年的楼市，大概有六个小周期，平均三年多时间一个周期。其中有一年半到两年的市场上升期，一年到一年半的下行期。房地产调控是反周期操作，我们如何把握好每个周期的调控力度和调控时间点是调控房价的关键。房价基本稳定了，随着居民收入的不断增长，才能从“时间换空间”中逐步实现“四比”合理。
其次，尽量减少政府对市场和价格的行政干预，减少“限”量。现在我们对房地产市场调控主要做法是“限”，有“四限”“五限”，甚至“六、七限”，限需求、限价格，这不符合市场经济逻辑。住房有两重性，一个是商品性，另一个是保障性。我们需要搞清楚这两种属性，保障必须通过政府限价和补贴来管理好。但对于商品化的住房，需通过市场方式，通过金融、税收和土地供给对价格和市场进行“干预”，尽可能减少限量和限价。
最后，应注重从需求端发展租赁市场。发展租赁市场，增加租赁住房供给量是必须的。但之前一定要弄清楚租赁者是谁？他的支付能力，对出租房的面积、功能、地段、交通的要求是什么？要真正体现以人为本。我了解到有家非央企国企的上市公司在投资建造租赁房，他用的土地不是政府新批的土地，也不是郊外的农村集体建设用地，而是用存量的写字楼、商业用房改造成租赁房，它最大的特点是房间很小，最小的7平米一套，还有11平米、13平米、17平米，最大的一套是40平米。通过精心规划设计和公共配套设施，有效利用已库存多年的写字楼或者厂房这些楼面地价较低的资源，改造成小型的租赁房。最大的亮点是房租完全市场化，但总价低，地处城市内，生活方便，为打工年轻人节省交通费用和时间。总之，发展租赁市场应当多类型、多渠道，为租赁者多着想。
必须要从总量、结构、价格看中国房地产市场
好的房地产市场应当是总量供求基本平衡，结构基本合理，价格基本平稳。现在中国住宅人均1.1套，面积也不少了。中国住房总量满足了？不用多大发展了吗？答案是否定的。先看人均面积，我们人均建筑面积现在大概在35至40平米之间，人均数量与一些西方发达国家是差不多了，但我必须指出发达国家的面积是使用面积或者室内面积，比我们的建筑面积大25%到30%，所以我们人均面积并没有到位。再看城镇化的水平。我们现在城镇化率58%，户籍人口的城镇化率只有42%左右，从42%或58%到基本实现城镇化的70%，未来还会有多少人进城？房子够不够？目前最多是阶段性饱和，拆旧建新还会带来大量的需求。加上家庭小型化和老龄化，会导致丧偶老人独居，年轻人一人家庭会越来越多。据统计，发达国家一人家庭在15%-20%，我们现在是6%-7%。必然增加未来的住房套数。
我们现在住房市场存在着严重的结构性问题，主要在四个方面。一是城市之间。前两年国家提出“三去一降一补”，“三去”之一是房地产去库存。也就是从全局来说，这两年房地产调控的主要任务是“去库存”。但我们发现一线城市和热点二线城市房价上涨得很快，因为他们的任务根本不是去库存而是控房价，需要补库存。之所以出现严重的城市分化，实际上是土地资源错配导致的。大量的房子盖到不该盖的三四线中小城市去了，造成大量库存，而一线和热点二线城市土地供应不足，房子供不应求，造成房价快速上涨。
再者是城市内部。全国城市建设用地中的工业用地占比过高，在20%-30%左右，发达国家一般在10%左右。这一用地结构不合理导致住宅用地紧张，住宅密度越来越高。而厂房、仓储用地密度则很低，造成浪费、低效。因此必须进行城市更新，调整用地结构和产业结构。
三者是各类物业之间。房地产包括住宅用房、写字楼、宾馆和商业用房等。截至目前全国库存的房屋共5.4亿平方米，其中一半是商用房，另一半是住宅用房。也就是说商用楼宇去库存的任务依然艰巨。这种情况是城市房地产用地的错配造成的，与许多地方政府盲目追求政绩有关。
四者是城乡之间。同样也是土地问题。农村人越来越少，宅基地、建设用地越来越空闲，而城市建设用地越来越紧张，长期以来两者之间不能“通融”。城乡间用地结构不合理是土地二元结构的体制造成的。农民可以到城里买房，但买不起；城里人想享受田园生活但不可以到农村置业。要解决土地供应错配问题，必须加快土地制度改革。
现在议论的房价实际上是指商品房价，很少关心保障房价和人才房价。那么仅用一个房价指标合适吗？实际上市场上有多种房价，有高、中、低不同的商品房价格，有一、二手房价格，还有不同价值的保障房价格等等。更重要的是，一、二、三、四线城市的房价差异很大，不能只盯在高高在上的一线城市和热点城市房价上说事，许多三、四线城市的房价是基本合理的。不能光看城市近期房价的涨幅，还要看城市房价的基数。
针对这个命题，我的看法是：一是中国住房市场还有很大发展空间。因为我们仍处在城市化稳定发展的进程中，真正实现农民工市民化最少还需要20年。二是供求要对应，疏堵要结合。现在提出因城施策是正确的，但是供求要对应，特别是保障房，要根据需求做到精准到位，不能只追求数量。目前对房地产市场调控主要是堵而不是疏，太多的“限”把不少合理的住房消费堵住了，应该采取疏堵结合，以疏为主。三是因城施策还要因人施政。要体现以人为本，对不同收入的家庭采取不同的住房供应政策，而不是粗放式供应。四是城乡土地一体化和城市更新，两个结构性调整的问题，直接影响中国城镇化进程。城市更新不仅是棚改或旧城改造问题，城市更新要达到三个目的，一是节约用地；二是通过城市更新使产业结构更加合理，振兴经济；三是更好地营造人居环境。其比单纯的棚户区改造意义更加深远。
房地产市场改革创新重要意义
房地产承担着很重要的为人民营造美好生活需求的任务。第一，建设安居、宜居、乐居的社区。第二，提升房地产实物消费和服务消费。第三，振兴楼宇经济。我认为中国房地产市场有两个市场，一是住房市场，二是楼宇市场。房地产是人的载体也是产业的载体，所以房地产作为载体会直接关系到人、经济和产业的发展。随着经济的发展、第三产业的发展，写字楼、商场、酒店，这些传统的楼宇要不断地更新改造。楼宇还包括新兴产业，比如说创客空间、产业园区等房地产。楼宇还是美好生活的载体，比如旅游地产、养老地产、文化地产等。
房地产需要怎样的高质量发展？第一是产品方面，物质产品要良好，服务产品要到位。第二是市场方面，房价、房租要稳定，交易要活跃。第三是行业方面，诚信规范，受人尊重。
房地产金融创新为什么紧迫？影响房地产发展质量，最重要的因素是房地产金融。要通过发展股权、基金等方式创新金融结构，规避金融风险。通过增加房地产的直接融资，减少房地产的间接融资，将银行和房地产之间的风险进行隔离。此外，要通过金融创新把社会的投资引向供给方，以减少买房投机炒房。将社会资金吸引到房地产股权、基金市场，增加供给侧的融资。如此有利于实现供求平衡，促进房价平稳。增加居民的财产性收入，是通过炒房还是通过投资基金等途径，显然是后者为好。
针对这一命题，我的意见：首先要稳住房市，提振楼市。房市（住房市场）要通过建立长效机制和精准调控实现稳定发展，防止房价的大起大落，防止大的金融风险。楼市（楼宇市场）要通过创新转型而振兴，因为“楼宇经济”与美好生活、新兴产业紧密相连，发展空间巨大。其次，增量要提质，存量要盘活。现在高质量发展房地产最大问题是质量不仅没有提高还在下降，这与某些开发商盲目追求高周转，和政府限价有关。由于售价限制，一些开发商通过取消全装房，降低各项配制和材料品质等方面来降低成本，房屋质量不升反降。再次，既要供给侧结构性改革又要房地产消费转型升级。我们要考虑中高收入、高收入家庭的消费升级转型，把他们的钱释放出来买房交税。最后，租售并举，住房消费升级，房地产发展任重道远。
顾云昌（住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席）
#流思记流年# 说说两个朋友买房的故事。一个是去年房价起来前，拿到欠了好几年的年终奖，觉得也没什么其他投资渠道，于是几天之内就卖了自住房买了新房，结果三个月后杭州的房价开始连环涨，现在他那套房都已经涨了快一倍了。还有个朋友手上有几十万现金，从15年结婚前就开始看房，不是这里不满意就是那里不行，到现在孩子都出生了还在看房，而房价在这两年涨了好多，原来只考虑市区，现在郊区付首付都不够了。为了房子，俩夫妻天天吵。买房子这种事，没有最完美，有时候狠狠心买了也就买了。（单品信息见评论）
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