“钱”还在一直印,你的贷款怎样做更划算?
今天借由信贷“一城一策”信号放出,我们再就信贷问题说一说。
我们常常在给会员客户做梳理的时候,把贷款问题前置分析。
贷款要不要做,你以为看的只是费用吗?
这里的贷款不是说按揭。贷款归贷款,按揭归按揭。
贷款这件事要从两个层面来思考:贷款划不划算,以及贷款有没有退出机制。
1、看贷款划不划算,首先要看你的贷款目的是干啥。
有的人贷款,是希望通过贷款转贷,重新调整家里资产负债,为深圳打新、或有上海名额的买入做准备。
有的人贷款,是看好本地的优质资产,三五年期看涨,至少跑赢银行利息,幸运的话还小赚一笔。
有的人贷款,是手头上的劣质资产暂时无人问津卖不出去,但仍想优化资产,那就边挂售边贷款。哪天找到确定的买家,哪天还贷款卖房子。
有的人贷款,是因为现在疫情导致民生不景气,现金流出现危机,不得已贷款来应付生意和生活开支。
贷款的动机无非上面几种。没有对错,存在即合理。
那怎么看贷款划算不划算?主要看花的成本,以及达成目的的效率。
贷款成本主要有三个方面,一是提前还清按揭的惩罚成本,俗称罚息;二是还清按揭所需要的垫资过桥成本,俗称垫资;还有就是贷款手续费。
这三笔成本不是必定有,看具体情况:
有的人在按揭易做的年景做了按揭,按揭合同和银行约定提前还款不用罚息,那就少了罚息费用。
有的人本来就有一笔自有资金,来提前还清银行按揭,那就少了垫资费用。
有的人是办贷款的业余爱好者,平时就爱和各色银行经办交流产品信息,对贷款产品种类和准入门槛门清,自己下场亲力亲为办贷款,那就少了笔贷款手续费。
贷款的大体成本,就是这三笔成本的总和。
再把焦点放到刚才说的划算。
四万块贷出150万,划不划算?
十万块贷出400万,划不划算?
十五万贷出630万,还掉按揭450万,净到手180万,划不划算?
没能达到目的的贷款,多便宜都是贵的,因为贷款要给利息。
可以达到最终目的的贷款,有点贵也是划算的,因为你的主动运营(active operation)跑赢了利息。
四万块贷出150万,这笔钱如果纯拿着无去处,那就不划算。如果这个操作可以作为深圳打新必要的准备,并且帮你这两年挤进前海生活圈,那就非常非常划算。
十万块贷出的这400万,如果帮你买到核心区优质资产并烫平现金流,那就很划算。如果你拿着这400万不动脑子,没有精细化选筹,所买资产五年后分文未涨,跑输银行利息,那不是划不划算的问题,那是爆仓死翘翘的问题呀!
十五万贷出630万,净到手180万,这个操作就算是为了自保,添补现金流,也是贵的吓人,怎么看都不划算!
划算不划算,不是贷款中介说的算。按照贷款中介的说法,贷款转贷很划算,按揭年化利率5.3%(假设),现在贷款利率4%(假设),息差1.3%,500万一年的息差就是6.5万,两年不到息差省下来的钱就够贷款成本了。
不能被贷款中介这种思路引导,他们只说了事实的一个方面。
贷款划不划算,要把成本放进你的目的,在成事效率里综合评判。
这是在你的计算模型和算力下进行的概率游戏。
贷款中介没办法给出划算不划算的答案,只有事后自行复盘才能给出答案。
2、贷款的退出机制是什么?
下场投资前,如果不考虑退出机制,结局往往会很惨。
买房子可以理解为投资,贷款也可以理解成投资。
贷款的退出机制,因情况而异。
前期贷款越多,后期退出越难。
背负贷款多的房子,同等条件下比贷款少或无贷款的房子更难卖。
一套市值1000万的房子,已经背负贷款700万,在挂盘出售的时候,潜在买家心里会怎么想?
“这套房子的业主借走了七成的钱,这个业主是做生意亏钱,还是投资失败才要卖房?他除了借这700万以外,还会不会有其他隐形外债?他现在挂卖这套房子,是要补窟窿自保,还是说要多骗几个买家的定金?”
潜在买家很有理由怀疑高贷款房子出售的动机,就算认可了业主的合理动机,也会要求用更高级别、有利于己的风控措施来完成交易:
业主要自己清干净房子的债务,我才买这房子。
我只给微不足道的定金来确认合同,即使这个房子价值1000万。
在出新房产证和归档前,房款必须是冻结在银行那里,业主不能拿到钱。
这些种种不利于业主交易条件,都是因为贷款过高造成的,自己挖的坑自己填。
无论当时的贷款目的多么“正义”、多么符合家庭整体利益,高贷款往往意味着退出机制的hard模式。
你要承担更多的赎回贷款成本。
你要忍受更长的交易周期。
你要承担更多的过户风险。
贷款还会影响你长期持有的心态,甚至会让你选择加速清盘退出。
如果是劣质资产,当时局限于卖不出去而贷款,边挂卖边贷款,找到合适买家马上清盘退出,那倒是好的选择。
但明明是手头的优质资产,因为各种原因选择了贷款,三、五年期合同到期了,续贷有不小的成本。
这对人的心态影响很大,到底该续贷还是卖出呢?
不要一味相信贷款中介说的“续贷时候的低成本和易操作”。一句轻飘飘的话,到时只能是自己来买单,贷款中介那时不知道溜到哪里去了。
如果因为贷款因素,让一套优质资产过早选择退出,可惜而且不划算。
因为你没法预估贷款到期时候的整体金融环境,迫于届时的资金压力作出被动退出贷款清盘的选择,也是很大概率。
贷款最终选择什么形式退出,往往由资产整体配置决定的。
希望每个贷款人是主动运营主动退出,而不是被动退出。
以上无非是说,贷款是自己的正经事,多用脑袋想不吃亏。
它像一把双刃剑,多思慎行者胜。
贷款这个话题很大,我只能尽能力说出部分真相。
珠城神探家庭资产服务主理人李光远 :liguangyuangz
珠城神探的金融服务由刘榆主导,众多交易背后的业务实操人,对珠江新城金融属性有极深的理解认知。
❤️ 欢迎有需求的朋友咨询或定制个性化规划服务。
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1、看贷款划不划算,首先要看你的贷款目的是干啥。
有的人贷款,是希望通过贷款转贷,重新调整家里资产负债,为深圳打新、或有上海名额的买入做准备。
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贷款的动机无非上面几种。没有对错,存在即合理。
那怎么看贷款划算不划算?主要看花的成本,以及达成目的的效率。
贷款成本主要有三个方面,一是提前还清按揭的惩罚成本,俗称罚息;二是还清按揭所需要的垫资过桥成本,俗称垫资;还有就是贷款手续费。
这三笔成本不是必定有,看具体情况:
有的人在按揭易做的年景做了按揭,按揭合同和银行约定提前还款不用罚息,那就少了罚息费用。
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十万块贷出400万,划不划算?
十五万贷出630万,还掉按揭450万,净到手180万,划不划算?
没能达到目的的贷款,多便宜都是贵的,因为贷款要给利息。
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四万块贷出150万,这笔钱如果纯拿着无去处,那就不划算。如果这个操作可以作为深圳打新必要的准备,并且帮你这两年挤进前海生活圈,那就非常非常划算。
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划算不划算,不是贷款中介说的算。按照贷款中介的说法,贷款转贷很划算,按揭年化利率5.3%(假设),现在贷款利率4%(假设),息差1.3%,500万一年的息差就是6.5万,两年不到息差省下来的钱就够贷款成本了。
不能被贷款中介这种思路引导,他们只说了事实的一个方面。
贷款划不划算,要把成本放进你的目的,在成事效率里综合评判。
这是在你的计算模型和算力下进行的概率游戏。
贷款中介没办法给出划算不划算的答案,只有事后自行复盘才能给出答案。
2、贷款的退出机制是什么?
下场投资前,如果不考虑退出机制,结局往往会很惨。
买房子可以理解为投资,贷款也可以理解成投资。
贷款的退出机制,因情况而异。
前期贷款越多,后期退出越难。
背负贷款多的房子,同等条件下比贷款少或无贷款的房子更难卖。
一套市值1000万的房子,已经背负贷款700万,在挂盘出售的时候,潜在买家心里会怎么想?
“这套房子的业主借走了七成的钱,这个业主是做生意亏钱,还是投资失败才要卖房?他除了借这700万以外,还会不会有其他隐形外债?他现在挂卖这套房子,是要补窟窿自保,还是说要多骗几个买家的定金?”
潜在买家很有理由怀疑高贷款房子出售的动机,就算认可了业主的合理动机,也会要求用更高级别、有利于己的风控措施来完成交易:
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无论当时的贷款目的多么“正义”、多么符合家庭整体利益,高贷款往往意味着退出机制的hard模式。
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贷款最终选择什么形式退出,往往由资产整体配置决定的。
希望每个贷款人是主动运营主动退出,而不是被动退出。
以上无非是说,贷款是自己的正经事,多用脑袋想不吃亏。
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贷款这个话题很大,我只能尽能力说出部分真相。
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#每日一善[超话]#[太阳]#每日一善# [太阳]#每日一善#
女人就得多见世面。旅行、读书,但凡能让内心更丰富的事情,即便强迫自己也要多去尝试。人的狭隘、纠结、怯弱,全都是因为世面见得太少。
一个过得好的女人,内心一定是丰富的。
她们不需要依赖外界对自己的评判,有自己的坚持和思考,也敢于接受正确的批评。
女人就得多见世面。旅行、读书,但凡能让内心更丰富的事情,即便强迫自己也要多去尝试。人的狭隘、纠结、怯弱,全都是因为世面见得太少。
一个过得好的女人,内心一定是丰富的。
她们不需要依赖外界对自己的评判,有自己的坚持和思考,也敢于接受正确的批评。
【经典】印光大师:伟大的念佛法门
来源:文钞正编(《栖真常住长年念佛》序)
念佛法门,其来尚矣。以吾人一念心性,犹如虚空,常恒不变;虽常不变,而复念念随缘。不随佛界之缘,便随九界之缘;不随三乘[1]之缘,便随六道之缘;不随人天之缘,便随三途之缘。由其缘之染净不同,致其报之苦乐迥异;虽于本体,了无改变,而其相用,固已天渊悬殊矣。
譬如虚空,日照则明,云屯则暗。虽虚空之本体,不因云日而为增减;而其显现障蔽之相,固不可以同年而语也。如来以是义故,普令众生缘念于佛。故曰:若众生心,忆佛念佛,现前当来,必定见佛,去佛不远。
又曰:诸佛如来,是法界身,入一切众生心想中。是故汝等心想佛时,此心即是三十二相[2],八十随形好。是心作佛,是心是佛。诸佛正遍知海[3],从心想生。夫随佛界之缘,则是心作佛,是心是佛矣;若随众生各界之缘,则是心作众生,是心是众生矣。了此而不念佛者,未之有也。
念佛一法,乃以如来万德洪名为缘。即此万德洪名,乃如来果地所证之无上觉道。由其以果地觉,为因地心;故得因该果海,果彻因源。如染香人,身有香气;如蜾蠃之祝螟蛉[4],久则化之。即生作佛,转凡成圣;其功能力用,超过一代时教一切法门之上。以一切法门,皆仗自力,断惑证真,方得了生脱死。
念佛法门,自力、佛力,二皆具足,故得已断惑业者,速证法身;具足惑业者,带业往生。其法极其平常,虽愚夫愚妇,亦能得其利益;而复极其玄妙,纵等觉菩萨,不能出其范围。故无一人不堪修,亦无一人不能修;下手易而成功高,用力少而得效速。实为如来一代时教中之特别法门,固不可以通途教理而为论判也。末法众生,福薄慧浅,障厚业深;不修此法,欲仗自力断惑证真,以了生死,则万难万难!
——————
注释:
1、三乘:声闻乘、缘觉乘、菩萨乘。声闻乘又名小乘,其行人速则三生,迟则六十劫间,修空法,终于闻如来声教,悟四谛之理,断见思惑,可证阿罗汉果;缘觉乘又名中乘,其行人速则四生,迟则百劫间,破无明,终于悟十二因缘之理,可证辟支佛果;菩萨乘又名大乘,其行人于无数劫间,修六度行,更于百劫间,植三十二相福因,可证无上佛果
2、三十二相:又名三十二大人相,一足安平,二足千辐轮,三手指纤长,四手足柔软,五手足缦网,六足跟圆满,七足趺高好,八腨如鹿王,九手长过膝,十马阴藏,十一身纵广,十二毛孔青色,十三身毛上靡,十四身金光,十五常光一丈,十六皮肤细滑,十七七处平满,十八两腋满,十九身如师子,二十身端正,二十一肩圆满,二十二口四十齿,二十三齿白齐密,二十四四牙白净,二十五颊车如师子,二十六咽中津液得上味,二十七广长舌,二十八梵音清远,二十九眼色绀青,三十睫如牛王,三十一眉间白毫,三十二顶成肉髻。
3、正遍知海:正遍知,为佛十号之一,意谓佛真正遍知一切法,此“知”如海之深广无边不可测量,故以海比喻之。《观无量寿经》说:“诸佛正遍知海,从心想生。”
4、蜾蠃:guǒ luǒ 一种寄生蜂,属胡蜂的统称。《诗经·小雅·小宛》:“螟蛉有子,蜾蠃负之。”螟蛉是一种绿色小虫。蜾蠃用泥土在墙上或树枝上作窝。捕螟蛉产卵其体内,以作为幼虫的食物。
——————
白话:
念佛法门,由来久远。因为我们一念心性,如虚空一样,长久不变。虽然长久不变,但又念念随缘。不随佛界的缘,便随九界的缘;不随三乘的缘,便随六道的缘;不随人天的缘,便随三途的缘。因为这缘有染缘和净缘的不同,致使得到的苦乐报应也完全不同。虽然对于本体来说,并无一点改变,但是表现在外面的事相上面,就有天壤之别了。
譬如虚空,太阳直照就会一片光明,如果乌云聚集了,就会遮住阳光,世界就会变得一片灰暗。虽然虚空的本体,不会因为乌云和太阳有所增减;但它显现障蔽的外相,就不能相提并论了。如来就是用这个意思,让一切众生结念佛的缘,因此经说:“若众生心,忆佛念佛,现前当来,必定见佛,去佛不远。”
还告诉我们,诸佛如来,是法界的身,可以进入一切众生心想之中。因此你们心想佛时,此心即是三十二相,八十随形好。此心作佛,此心是佛。诸佛正遍知海,都从心想生。因此如果随佛界的缘,就是此心作佛,此心是佛了。如果随众生各界的缘,那么此心作众生,此心是众生了。知道了这个道理而不念佛的人,是从来没有的。
念佛一法,是以如来万德洪名为缘。这个万德洪名,是如来果地所证的无上觉道。因为念佛人以如来果地的觉悟,作为他因地修行的心,所以就能够以因涵容于果海,果通达于因的源头。如身上染香的人,就有香气;如蜾蠃祝愿螟蛉生出小蜂,时间久了就真的化出小蜂一样。念佛往生,一生成佛,转凡成圣,它的功能力用,超过一代时教中的一切法门。因为一切法门,都是依靠自力,断惑证真,才能了生脱死。
而念佛法门,自力和佛力两者都具足了,所以能够使已经断除惑业的人,速证法身,还有惑业的人,带业往生。这个法门极其平常,即使是愚夫愚妇,也能得到它的利益;可这个法门又极其玄妙,即使是等觉菩萨,也不能超出它的范围。因此,没有一人不值得修,也没有一人不能修;下手易而成功高,用力少而得效快。实在是如来一代时教中的特别法门,绝对不可以用一般的教理来作评判。末法众生,福薄慧浅,障厚业深,如果不修此法,想要依靠自力断惑证真,来解脱生死轮回,则万难万难啊!
来源:文钞正编(《栖真常住长年念佛》序)
念佛法门,其来尚矣。以吾人一念心性,犹如虚空,常恒不变;虽常不变,而复念念随缘。不随佛界之缘,便随九界之缘;不随三乘[1]之缘,便随六道之缘;不随人天之缘,便随三途之缘。由其缘之染净不同,致其报之苦乐迥异;虽于本体,了无改变,而其相用,固已天渊悬殊矣。
譬如虚空,日照则明,云屯则暗。虽虚空之本体,不因云日而为增减;而其显现障蔽之相,固不可以同年而语也。如来以是义故,普令众生缘念于佛。故曰:若众生心,忆佛念佛,现前当来,必定见佛,去佛不远。
又曰:诸佛如来,是法界身,入一切众生心想中。是故汝等心想佛时,此心即是三十二相[2],八十随形好。是心作佛,是心是佛。诸佛正遍知海[3],从心想生。夫随佛界之缘,则是心作佛,是心是佛矣;若随众生各界之缘,则是心作众生,是心是众生矣。了此而不念佛者,未之有也。
念佛一法,乃以如来万德洪名为缘。即此万德洪名,乃如来果地所证之无上觉道。由其以果地觉,为因地心;故得因该果海,果彻因源。如染香人,身有香气;如蜾蠃之祝螟蛉[4],久则化之。即生作佛,转凡成圣;其功能力用,超过一代时教一切法门之上。以一切法门,皆仗自力,断惑证真,方得了生脱死。
念佛法门,自力、佛力,二皆具足,故得已断惑业者,速证法身;具足惑业者,带业往生。其法极其平常,虽愚夫愚妇,亦能得其利益;而复极其玄妙,纵等觉菩萨,不能出其范围。故无一人不堪修,亦无一人不能修;下手易而成功高,用力少而得效速。实为如来一代时教中之特别法门,固不可以通途教理而为论判也。末法众生,福薄慧浅,障厚业深;不修此法,欲仗自力断惑证真,以了生死,则万难万难!
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注释:
1、三乘:声闻乘、缘觉乘、菩萨乘。声闻乘又名小乘,其行人速则三生,迟则六十劫间,修空法,终于闻如来声教,悟四谛之理,断见思惑,可证阿罗汉果;缘觉乘又名中乘,其行人速则四生,迟则百劫间,破无明,终于悟十二因缘之理,可证辟支佛果;菩萨乘又名大乘,其行人于无数劫间,修六度行,更于百劫间,植三十二相福因,可证无上佛果
2、三十二相:又名三十二大人相,一足安平,二足千辐轮,三手指纤长,四手足柔软,五手足缦网,六足跟圆满,七足趺高好,八腨如鹿王,九手长过膝,十马阴藏,十一身纵广,十二毛孔青色,十三身毛上靡,十四身金光,十五常光一丈,十六皮肤细滑,十七七处平满,十八两腋满,十九身如师子,二十身端正,二十一肩圆满,二十二口四十齿,二十三齿白齐密,二十四四牙白净,二十五颊车如师子,二十六咽中津液得上味,二十七广长舌,二十八梵音清远,二十九眼色绀青,三十睫如牛王,三十一眉间白毫,三十二顶成肉髻。
3、正遍知海:正遍知,为佛十号之一,意谓佛真正遍知一切法,此“知”如海之深广无边不可测量,故以海比喻之。《观无量寿经》说:“诸佛正遍知海,从心想生。”
4、蜾蠃:guǒ luǒ 一种寄生蜂,属胡蜂的统称。《诗经·小雅·小宛》:“螟蛉有子,蜾蠃负之。”螟蛉是一种绿色小虫。蜾蠃用泥土在墙上或树枝上作窝。捕螟蛉产卵其体内,以作为幼虫的食物。
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白话:
念佛法门,由来久远。因为我们一念心性,如虚空一样,长久不变。虽然长久不变,但又念念随缘。不随佛界的缘,便随九界的缘;不随三乘的缘,便随六道的缘;不随人天的缘,便随三途的缘。因为这缘有染缘和净缘的不同,致使得到的苦乐报应也完全不同。虽然对于本体来说,并无一点改变,但是表现在外面的事相上面,就有天壤之别了。
譬如虚空,太阳直照就会一片光明,如果乌云聚集了,就会遮住阳光,世界就会变得一片灰暗。虽然虚空的本体,不会因为乌云和太阳有所增减;但它显现障蔽的外相,就不能相提并论了。如来就是用这个意思,让一切众生结念佛的缘,因此经说:“若众生心,忆佛念佛,现前当来,必定见佛,去佛不远。”
还告诉我们,诸佛如来,是法界的身,可以进入一切众生心想之中。因此你们心想佛时,此心即是三十二相,八十随形好。此心作佛,此心是佛。诸佛正遍知海,都从心想生。因此如果随佛界的缘,就是此心作佛,此心是佛了。如果随众生各界的缘,那么此心作众生,此心是众生了。知道了这个道理而不念佛的人,是从来没有的。
念佛一法,是以如来万德洪名为缘。这个万德洪名,是如来果地所证的无上觉道。因为念佛人以如来果地的觉悟,作为他因地修行的心,所以就能够以因涵容于果海,果通达于因的源头。如身上染香的人,就有香气;如蜾蠃祝愿螟蛉生出小蜂,时间久了就真的化出小蜂一样。念佛往生,一生成佛,转凡成圣,它的功能力用,超过一代时教中的一切法门。因为一切法门,都是依靠自力,断惑证真,才能了生脱死。
而念佛法门,自力和佛力两者都具足了,所以能够使已经断除惑业的人,速证法身,还有惑业的人,带业往生。这个法门极其平常,即使是愚夫愚妇,也能得到它的利益;可这个法门又极其玄妙,即使是等觉菩萨,也不能超出它的范围。因此,没有一人不值得修,也没有一人不能修;下手易而成功高,用力少而得效快。实在是如来一代时教中的特别法门,绝对不可以用一般的教理来作评判。末法众生,福薄慧浅,障厚业深,如果不修此法,想要依靠自力断惑证真,来解脱生死轮回,则万难万难啊!
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