撰文:悟空美编:田青校对:紫藤前瞻才是价值,同步只是解析,滞后那是回顾。大家好,我是【东哥探盘】团队的悟空。今天,聊一个空洞但也许很有用的话题。早在2017年,笔者就提出了楼市的南北分化,并指明要购买的城市——深圳,同时也在那个远郊盘如日中天众人打鸡血的情况下,力劝大家回归主城,并提出四环内、改善盘、大开发商、近地铁、有学校的理论。从现在看,过去买了满足这些条件的楼盘,绝对跑赢大多数购房者。以上两个前瞻性的结论,让悟空如纱布擦屁股——露了一手!今天,也就是在2021年,悟空将试着分析郑州未来人口的流向及NEW MONEY的流向,不谈背后的逻辑,不谈虚无缥缈的规划、不谈空洞的大理论,不打太极,明确指出我判断的潜力区域及楼盘。——1——最不可能逆袭的两个区域实现逆袭管南富田城九鼎公馆3号院怼到了17000!金水北瀚宇天悦城怼到了21000!要知道,在横盘期,很多区域的新房和二手房都在降价,很多人在2017年之后买房,不降价,就已经跑赢了整体基本面。而在哀嚎遍野的远郊,很多人首付都跌没了!荥阳某些楼盘怼到5000多,平原新区、南龙湖甚至出现4字头的楼盘!远郊区域量价齐跌是不争的事实,但是在过去被普遍看好的明星区域,这几年房价只能用平平无奇来形容。比如,被视为接上郑州另一条大腿的“常西湖新区组团”;比如,政企联合开发,又是滨河、又是国际的CLD;再比如打算抱着北龙湖上位的金水科教园区组团;在远郊哀嚎、重点区域平平无奇的常态下,管南和金水北重磅逆袭!虽然,瀚宇天悦城及富田城九鼎公馆的价格只是极个别现象。但是,不可否认的是,管南和金水北价格整体都出现不同程度的上扬。很多人打心眼里看不懂,管南脏乱差,大车横行,道路七拐八扭,关键是供应量还特大,随便一个楼盘动辄都千亩起步!至于金水北,比起管南也好不到哪里去,此前城中村众多,区域历史包袱沉重,关键的是,各个楼盘容积率还贼高!除了这些硬伤之外,从规划的角度看,不管是管南还是金水北,都没有高大上的加持!你是C字头吗(CBD\CLD\CCD)?你有超高层吗?你有这馆那场所吗?你规划有各种高大上的写字楼吗?阳光照射下玻璃幕墙bling bling的那种。管南、金水北老脸一红,不好意思,我啥都没,但我就是涨价了!尽管现在出现一定回调,但整体还是涨了!你们啥都有,为啥不涨?你们环境那么好,为啥还降价?其实,看似不合理的事情,如果你从人口、从人性的角度去分析,这一切,其实十分合理!只是,很多人此前没有看到,甚至在2016-2017年,很多人发了疯的去买远郊的概念区域,自认为自己眼光高人一等,提前入场占座的的时候,悟空就说主城才是王道。如今,事实说明了一切。管南、金水北热销的背后,隐藏的其实是一个郑州人口迁徙的大革命!——2——背后人口置业的空间迁徙革命房价跟着人口走,人口跟着饭碗走!在过去,郑州发展越来越好,吸引的人口越来越多,已经成为共识!但是,被吸引到郑州的新郑州人,以及老郑州人新的置业方向,却出现了分歧。这种分歧,本质上是对城市发展方向,人们置业方向的判断。比如,很多人认为,郑州东强,发展会一路向东,人口也会一路向东,把目光主要集中在郑州东部、甚至开封西区。比如,很多人认为,瘸腿发展的郑州,不利于长久,在郑东发展到一定程度后,郑西才是下一个发展方向,一心两翼才是王道!CCD才是下一个风口!还有人认为,工作CBD,生活CLD,与东区有一定距离的滨河才是下一个风口!但事实证明,以上各个区域在过去几年人口导入并不多,房价也基本稳定。那么,管南,金水北环境一般,规划一般,为什么涨?你要明白,一个区域,为什么乱?人多车多才会乱!为什么脏、差,是因为人均占有资源少,清理不够及时才会脏差!这对于区域环境是一个坏事,但对于楼市是好事,因为人多,需求就相对多。我们根据规划、根据环境、根据配套去判断一个区域的楼市,为什么很少有人预判管南、金水北的涨幅?是因为不够专业?其实不是,恰恰是因为太专业了!但是,你用专业的眼光,去衡量大部分不专业人的买房心理,肯定会出差错!在楼市横盘期,大部分普通人买房是什么心理?价格合适;配套能满足当下基本的生活条件;上班相对方便;离我现在居住的地方比较近。以上四条,对于大部分购房者而言,比起什么高大上的规划、什么诗和远方、比起什么城市发展逻辑都要重要的多。尤其是第四条,离我现在居住的地方比较近,是众多购房者买房最重要的因素。那么我们再来看管南和金水北,本身就是大量的地缘群体,同时离就业机会东区比较近,通勤比较方便,关键是此前价格相对合理,因此,吸引了大量人口。并且,这一趋势,未来短时间内不可逆。当三环内饱和,东区发展基本成熟后,很多人没有跳过东区向更远的郑东置业,也没有调转头去郑西置业。而是朝着临近东区的老城区南北自然聚集!这堪称一场人口迁徙的大革命!一个很多人没有预料到的结果。很多新郑州人,很多老城新生一代,并没有把目光投上各个规划好的明星区域,在买不起东区的情况下,选择了成熟度尚可,离东区近的区域。因此,在上一阶段,管南、金水北实现了逆袭!很多人理解房地产,都是从专业的角度去理解,但悟空更愿意站在人性的角度去解读。你千言万语去诠释一个区域,但就败在人家“离家近”“方便”的置业心理上!——3——两个区域,几个楼盘再次强调,同步只是解析,滞后那是回顾,前瞻才是价值。深圳的大涨意料之中。管南金水北绝对符合悟空之前的郑州置业理论。管南和金水北已经到了阶段性的高点,那么下一阶段,看好哪里?不怕打脸,直接明牌:龙子湖及周边、高新区四环内的区域。同样,遵循上面几个逻辑1.现阶段价格合适;2.经过多年发展,配套能满足当下基本的生活条件;3.上班相对近,就业机会众多;2020年底,高新区拥有科技型中小企业2103家,在孵企业3730家,拥有国家知识产权优势企业10家、示范企业3家,河南省知识产权强企18家;省级以上研发机构317家,建设有国家级重大科研基础设施国家超级计算郑州中心、5个国家重点实验室和2个国家级大学科技园。随着9月6日郑州千味央厨食品股份有限公司正式登陆A股市场,高新区已经诞生18家A股上市公司,行业涵盖物联网、电子信息、生物医药、新材料、节能环保等领域。而龙子湖湖心岛,更是各种产业总部的聚集地,根本无需列举!4.离我现在居住的地方比较近。高新区和龙子湖,分别依托于郑大、河大两个全省最牛B的高校,同时还有河南工业大学、河南财经政法大学等辅助,未来周边会不断产生大量高端“地缘”群体!环境好、配套相对成熟、产业多、有大学,离老城区人流密集区近,多种加持下,个人非常看好高新区、龙子湖周边未来的楼市!事实上,过去一段时间,高新区成交量一直是郑州第一名!我们明白,价格下跌的重要信号是成交量下跌,价格上涨的信号是成交量的上涨,高新区,未来不可限量。再说龙子湖,周边二手房和新房供应有限,成交量在郑州范围内一直默默无闻!但是,大家可以看看周边小区近几年的涨幅!高达200%以上!2016年,如永威五月花城、正商书香华府、新芒果和郡、正商铂钻的涨幅都翻倍,而郑州当时普涨仅60%左右,而在房价下行的这几年,很多房子的涨幅都吐回去不少,而龙子湖周边二手房非常抗跌!有兴趣的,一定可以去房管局官网查查高新区的成交量,去贝壳看看龙子湖周边二手房的成交数据!以上这些龙子湖的二手房,包括如今高新区四环内大房企的改善新盘,二手房,价格合适基本都是当下买房的最佳选择之一!我可以负责任的说,这些楼盘,楼市下行他们坚挺,楼市上行涨幅一定跑赢大势。现在横盘期,可以找一个利率相对低的节点上车。——4——价值共识贵的东西,未来会更贵。现在成交量高的区域,未来成交量会更高。房子,包括一切贵的东西,之所以贵,是因为有价值共识。钻石、和田玉、古玩甚至黄金本就没有价值,认可的人多了,流通的多了,成为“一般等价物”,就有了价值。买房子也是一样,千万不要你以为,你要弄明白大多数人怎么以为。房子这个东西太特殊了,错的人多了,就是对的,因为大多数人决定购买力。你不看大多数人的置业想法,去买一些当下就争议不断的区域,怎么可能不入坑。相反,如果你掌握了大多数人的置业想法和方向,顺势而为,想赔钱,真的很难!有人说,悟空,你又在失心疯,你这是一派胡言,月薪几K的小编在教身价百万的人买房。我只想说,那些几K几K的都是水平不咋地的,真正的牛人,薪水都是用“W”作为计量单位!就比如我。0.35W。▼往期文章:备注:

撰文:悟空美编:田青校对:紫藤前瞻才是价值,同步只是解析,滞后那是回顾。大家好,我是【东哥探盘】团队的悟空。今天,聊一个空洞但也许很有用的话题。早在2017年,笔者就提出了楼市的南北分化,并指明要购买的城市——深圳,同时也在那个远郊盘如日中天众人打鸡血的情况下,力劝大家回归主城,并提出四环内、改善盘、大开发商、近地铁、有学校的理论。从现在看,过去买了满足这些条件的楼盘,绝对跑赢大多数购房者。以上两个前瞻性的结论,让悟空如纱布擦屁股——露了一手!今天,也就是在2021年,悟空将试着分析郑州未来人口的流向及NEW MONEY的流向,不谈背后的逻辑,不谈虚无缥缈的规划、不谈空洞的大理论,不打太极,明确指出我判断的潜力区域及楼盘。——1——最不可能逆袭的两个区域实现逆袭管南富田城九鼎公馆3号院怼到了17000!金水北瀚宇天悦城怼到了21000!要知道,在横盘期,很多区域的新房和二手房都在降价,很多人在2017年之后买房,不降价,就已经跑赢了整体基本面。而在哀嚎遍野的远郊,很多人首付都跌没了!荥阳某些楼盘怼到5000多,平原新区、南龙湖甚至出现4字头的楼盘!远郊区域量价齐跌是不争的事实,但是在过去被普遍看好的明星区域,这几年房价只能用平平无奇来形容。比如,被视为接上郑州另一条大腿的“常西湖新区组团”;比如,政企联合开发,又是滨河、又是国际的CLD;再比如打算抱着北龙湖上位的金水科教园区组团;在远郊哀嚎、重点区域平平无奇的常态下,管南和金水北重磅逆袭!虽然,瀚宇天悦城及富田城九鼎公馆的价格只是极个别现象。但是,不可否认的是,管南和金水北价格整体都出现不同程度的上扬。很多人打心眼里看不懂,管南脏乱差,大车横行,道路七拐八扭,关键是供应量还特大,随便一个楼盘动辄都千亩起步!至于金水北,比起管南也好不到哪里去,此前城中村众多,区域历史包袱沉重,关键的是,各个楼盘容积率还贼高!除了这些硬伤之外,从规划的角度看,不管是管南还是金水北,都没有高大上的加持!你是C字头吗(CBD\CLD\CCD)?你有超高层吗?你有这馆那场所吗?你规划有各种高大上的写字楼吗?阳光照射下玻璃幕墙bling bling的那种。管南、金水北老脸一红,不好意思,我啥都没,但我就是涨价了!尽管现在出现一定回调,但整体还是涨了!你们啥都有,为啥不涨?你们环境那么好,为啥还降价?其实,看似不合理的事情,如果你从人口、从人性的角度去分析,这一切,其实十分合理!只是,很多人此前没有看到,甚至在2016-2017年,很多人发了疯的去买远郊的概念区域,自认为自己眼光高人一等,提前入场占座的的时候,悟空就说主城才是王道。如今,事实说明了一切。管南、金水北热销的背后,隐藏的其实是一个郑州人口迁徙的大革命!——2——背后人口置业的空间迁徙革命房价跟着人口走,人口跟着饭碗走!在过去,郑州发展越来越好,吸引的人口越来越多,已经成为共识!但是,被吸引到郑州的新郑州人,以及老郑州人新的置业方向,却出现了分歧。这种分歧,本质上是对城市发展方向,人们置业方向的判断。比如,很多人认为,郑州东强,发展会一路向东,人口也会一路向东,把目光主要集中在郑州东部、甚至开封西区。比如,很多人认为,瘸腿发展的郑州,不利于长久,在郑东发展到一定程度后,郑西才是下一个发展方向,一心两翼才是王道!CCD才是下一个风口!还有人认为,工作CBD,生活CLD,与东区有一定距离的滨河才是下一个风口!但事实证明,以上各个区域在过去几年人口导入并不多,房价也基本稳定。那么,管南,金水北环境一般,规划一般,为什么涨?你要明白,一个区域,为什么乱?人多车多才会乱!为什么脏、差,是因为人均占有资源少,清理不够及时才会脏差!这对于区域环境是一个坏事,但对于楼市是好事,因为人多,需求就相对多。我们根据规划、根据环境、根据配套去判断一个区域的楼市,为什么很少有人预判管南、金水北的涨幅?是因为不够专业?其实不是,恰恰是因为太专业了!但是,你用专业的眼光,去衡量大部分不专业人的买房心理,肯定会出差错!在楼市横盘期,大部分普通人买房是什么心理?价格合适;配套能满足当下基本的生活条件;上班相对方便;离我现在居住的地方比较近。以上四条,对于大部分购房者而言,比起什么高大上的规划、什么诗和远方、比起什么城市发展逻辑都要重要的多。尤其是第四条,离我现在居住的地方比较近,是众多购房者买房最重要的因素。那么我们再来看管南和金水北,本身就是大量的地缘群体,同时离就业机会东区比较近,通勤比较方便,关键是此前价格相对合理,因此,吸引了大量人口。并且,这一趋势,未来短时间内不可逆。当三环内饱和,东区发展基本成熟后,很多人没有跳过东区向更远的郑东置业,也没有调转头去郑西置业。而是朝着临近东区的老城区南北自然聚集!这堪称一场人口迁徙的大革命!一个很多人没有预料到的结果。很多新郑州人,很多老城新生一代,并没有把目光投上各个规划好的明星区域,在买不起东区的情况下,选择了成熟度尚可,离东区近的区域。因此,在上一阶段,管南、金水北实现了逆袭!很多人理解房地产,都是从专业的角度去理解,但悟空更愿意站在人性的角度去解读。你千言万语去诠释一个区域,但就败在人家“离家近”“方便”的置业心理上!——3——两个区域,几个楼盘再次强调,同步只是解析,滞后那是回顾,前瞻才是价值。深圳的大涨意料之中。管南金水北绝对符合悟空之前的郑州置业理论。管南和金水北已经到了阶段性的高点,那么下一阶段,看好哪里?不怕打脸,直接明牌:龙子湖及周边、高新区四环内的区域。同样,遵循上面几个逻辑1.现阶段价格合适;2.经过多年发展,配套能满足当下基本的生活条件;3.上班相对近,就业机会众多;2020年底,高新区拥有科技型中小企业2103家,在孵企业3730家,拥有国家知识产权优势企业10家、示范企业3家,河南省知识产权强企18家;省级以上研发机构317家,建设有国家级重大科研基础设施国家超级计算郑州中心、5个国家重点实验室和2个国家级大学科技园。随着9月6日郑州千味央厨食品股份有限公司正式登陆A股市场,高新区已经诞生18家A股上市公司,行业涵盖物联网、电子信息、生物医药、新材料、节能环保等领域。而龙子湖湖心岛,更是各种产业总部的聚集地,根本无需列举!4.离我现在居住的地方比较近。高新区和龙子湖,分别依托于郑大、河大两个全省最牛B的高校,同时还有河南工业大学、河南财经政法大学等辅助,未来周边会不断产生大量高端“地缘”群体!环境好、配套相对成熟、产业多、有大学,离老城区人流密集区近,多种加持下,个人非常看好高新区、龙子湖周边未来的楼市!事实上,过去一段时间,高新区成交量一直是郑州第一名!我们明白,价格下跌的重要信号是成交量下跌,价格上涨的信号是成交量的上涨,高新区,未来不可限量。再说龙子湖,周边二手房和新房供应有限,成交量在郑州范围内一直默默无闻!但是,大家可以看看周边小区近几年的涨幅!高达200%以上!2016年,如永威五月花城、正商书香华府、新芒果和郡、正商铂钻的涨幅都翻倍,而郑州当时普涨仅60%左右,而在房价下行的这几年,很多房子的涨幅都吐回去不少,而龙子湖周边二手房非常抗跌!有兴趣的,一定可以去房管局官网查查高新区的成交量,去贝壳看看龙子湖周边二手房的成交数据!以上这些龙子湖的二手房,包括如今高新区四环内大房企的改善新盘,二手房,价格合适基本都是当下买房的最佳选择之一!我可以负责任的说,这些楼盘,楼市下行他们坚挺,楼市上行涨幅一定跑赢大势。现在横盘期,可以找一个利率相对低的节点上车。——4——价值共识贵的东西,未来会更贵。现在成交量高的区域,未来成交量会更高。房子,包括一切贵的东西,之所以贵,是因为有价值共识。钻石、和田玉、古玩甚至黄金本就没有价值,认可的人多了,流通的多了,成为“一般等价物”,就有了价值。买房子也是一样,千万不要你以为,你要弄明白大多数人怎么以为。房子这个东西太特殊了,错的人多了,就是对的,因为大多数人决定购买力。你不看大多数人的置业想法,去买一些当下就争议不断的区域,怎么可能不入坑。相反,如果你掌握了大多数人的置业想法和方向,顺势而为,想赔钱,真的很难!有人说,悟空,你又在失心疯,你这是一派胡言,月薪几K的小编在教身价百万的人买房。我只想说,那些几K几K的都是水平不咋地的,真正的牛人,薪水都是用“W”作为计量单位!就比如我。0.35W。▼往期文章:备注:

#张杰演唱会受伤#我真的本来开开心心!我现在一点心情都没了,因为离得远只一开场看到一团毛巾在手上,杰哥扔出去然后后来缠了纱布,以为没有很严重,因为全程都很在状态。中途还和我们说别担心。后来挥手发现胳膊上都是伤。知道结束我看到热搜才知道摔那么严重!电梯失控???!到底在干嘛!!保障不了安全出来开什么演唱会啊!这是落地姿势到位,如果是头朝下摔下去怎么办!谁负责啊,次奥,我气死了


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