道德丛书之《人兽之变》变犬类-负恩变犬 文言+白话

原文
苏州，吴趋坊施翁，散财结客，年逾四十，始生一子，因携数百金，至虎邱，修大士殿，忽闻剑池旁有哭声，趋视之，乃幼时同砚友桂迁也，翁急相慰，问桂曰『家贫负势债，被逼计穷，欲来此毕命耳』翁凄然，即开箧，以三百金授之，桂向大士前叩誓曰『某受施公大恩，今生若不能酬，来世亦作犬马相报』泣拜而去。既归，桂复登门谢，翁念其贫，更以枣园一区授之居，桂产一女，翁复幼为婚姻。未几，桂于枣树下掘埋金千余，即翁之父所藏也，渐致殷富，而翁家日替，夫妇相继殁，子施还孤苦无依，桂听妻孙氏言，既讳前负，且图赖婚，竟飘然徙会稽，还往投之，拒不纳，因托伊邻道及三百金事，桂曰『借贷必有券，但持券来，吾决不负彼』还闻之，愤泣而归。越数年，桂以营干入京，为诘者所诳，赀已失过半，旅寓无聊，正假寤间，忽至一大宅前，门尚闭，旁有一口，不觉两手据地而入，见堂上灯炬辉煌，一老人据案坐，即施翁也，桂惭甚，欲与拱揖，两手伏地不能起，即百与语，翁亦不答，但叱曰『畜生当死，狂吠何也』复见施还自内出，桂乃衔衣厌笑谢罪，施还骂曰『畜生作怪耶』踢之去，桂闻频呼畜生，闷甚，俯首行至厨下，见施母坐分肉羹，桂即左右跳跃蹲足言曰『夫人家尽怀旧恨耶，乞赐一胬以充饥』施母复唤侍婢曰『畜生噑噑可厌，速杖逐之』桂大惊，奔至后园，见其妻与二子俱在，审视之，皆犬形也，同顾已形，亦化为犬矣，乃大骇，问其妻何至此，妻曰『汝不记大士前誓语乎？复何言』于是夫妻父子同绕鱼池而走，腹甚馁，见有人粪，臭之气亦不恶，妻与二子先聚啖，己亦垂涎，舐之味，觉甘美，但恨其少，忽闻传呼云『主人命于诸犬中，选一肥壮者烹食』遂缚其长儿去，哀叫极惨，猛然惊觉，乃一梦也。急束装归，抵家至中堂，见旁停两柩，几上题二子名，心益悸，趋入卧室，而妻已病危，气垂绝矣。桂呼之妻，忽睁目作其长子声曰『父如何今日方归，冥王以吾家负施氏恩，父有誓在前，吾兄弟与母三人明早即往施家投犬胎，二牡者即兄弟，一牝而背有瘿者，母也，父以阳寿未尽，俟来年八月，亦当作施家犬，以践前誓，惟妹与施郎合为夫妇，独免此难耳』言讫遂绝。桂见言与梦合，惊痛交集，方欲襄殡，而全居火焚，三榇俱烬。遂携女至苏访施子消息，犹谓施既赤贫，未知漂泊何所也。及至，则门墙焕整，气象一新，问诸邻人，知施还已登第，且已娶里中支参政女，桂羞恨不知所出，觅一旧识人致悔过求见之意，且欲献女为妾，以赎前罪，施不允，恳之再三，始许一见，桂方入，突有三犬，从墙窦出，环绕哀叫，其一背上果有瘿，桂知为妻子也，痛甚，向施泣拜不起，因述前梦与妻临终之语，且云『今已家破无归，但愿恩人少开一面，纳女为婢，吾亦杂厕僮仆，终身力作，以免犬报足矣』施见其情词惨切，勉许之。择日纳其女，桂亦随居宅旁，是夕，梦妻子来辞曰『幸君悔罪，施氏祖先已为君乞免，吾母子亦得离孽躯矣』及晓，闻三犬夜来俱死，桂踰年无恙。

白话
苏州吴趋坊有个姓施的老人（以下简称为施翁）仗义好友，平时喜欢散财接济他人，到了四十岁的时候只生了一个儿子。一天带着几百两银子去一个叫虎邱的地方修建观音大士殿，忽然听到在剑池旁有哭声，施翁急忙去看，原来是幼年时的同学桂迁。施翁上前安慰并问他这是怎么回事？桂迁说『家里穷又欠一家有钱人的钱，被逼无奈，来这打算寻死』。施翁不忍，便给了桂迁三百两银子，桂迁在观音大士前发誓说『我受施恩，今生若不能报答，来生愿做犬马报之』然后拜泣而去。后来桂迁又到施翁家登门拜谢，施翁看他贫穷，又把家里的一块枣园给了他。后来桂迁生了一个女儿，施家又与桂迁的女儿定下婚约。过了一段时间，桂迁在枣树下面挖出来上千两银子，银子是施翁父亲藏在枣园里面的。桂迁得到银子后慢慢的富裕起来，而施翁的家境逐渐贫穷。施翁夫妇过世后，留下一个小儿子施还孤苦无依，桂迁听从妻子孙氏的话，不但不承认婚约，而且不想还钱，竟然举家迁到了会稽（地名）。过了不久，施还前来投奔他，桂迁不收留，又对桂迁说起过去父亲曾借给他的三百银子的事，桂迁说『如果我真的向你父亲有借贷过，那一定会留下凭据，只要你拿着凭据过来，我一定会还』。施还听到后，伤心哭泣而归。过了几年后，桂迁进京办事，被人坑骗，家财丧失过半，在旅店里休息时，梦到自己来到一个大宅门钱，门是关着的，门旁有一个洞，自己不知不觉就爬在地上从门洞钻了进去，看到堂上灯烛很明亮，有一位老人做在捉按后面，就是施翁。桂迁自觉羞愧，想要上前打招呼，发现自己两手爬在地上，不能起来，屡次和施翁说话，施翁也不回答，只是大声骂道『你这个该死的畜生，在这狂叫什么』又看见施还从屋子里面出来，桂迁用嘴巴含着施还的衣服谢罪，施还骂道『你这个畜生做什么怪』一脚将他踢开。桂迁频频听到他们叫自己畜生，心里非常气愤，然后爬到厨房里面，看见施还的母亲坐着往碗里盛肉汤，桂迁就跑跳到施母的前面蹲下说『夫人全家都记着旧狠，能否给我一块肉吃呢』施母叫婢女过来说『这个畜生一直叫个不停，实在讨厌，块用棒把它赶出去』桂迁大惊，连忙跑到后园中，看到他的妻子和两个儿子都在这里，又仔细一看，全部都是狗的样子，回头看自己，发现也变成了狗，桂迁大惊，问他的妻子为什么来到这里，妻子对他说『你难道不记得在大士面前发过的誓了吗？这还能说什么？』于是父亲和孩子一同绕着池塘行走，肚子里面非常饥饿，看到有人的粪便，也不觉得恶臭，妻子和孩子先吃，自己在旁边垂涎三尺，上前甜食，觉得非常美味，只恨太少了。忽然听到有传报声说『主人让在狗里面找一只肥胖的杀掉烹食』然后就过来把他的大儿子捉了去，哀叫声非常凄惨，忽然惊醒，这才知道原来是个梦。桂迁连忙收拾好行李回家，回家后发现进了中堂，看到旁边放着两口棺材，上面写着他两个儿子的名字，桂迁心里更加害怕，连忙跑进卧室，发现妻子也已病危，只剩下半口气。桂迁呼喊，妻子忽然睁开眼睛用他大儿子的声音说『父亲为什么现在才回来，冥王因为我家负施家的恩，父亲有誓言在先，我们兄弟二人和母亲明早就要到施家投犬胎，两个公的是我们兄弟二人，还有一只母的且背后有个瘤子的我母亲，父亲你因阳寿未尽，到明年八月也要到施家投犬胎，以践前誓，唯独妹妹因为与施翁的儿子有婚约，可免此难』说完后即死。桂迁听到妻子说的话和自己梦到一模一样，悲痛交集，正要装敛，突然房子起火，三具尸体都被烧了，家产也荡尽。而后便领着女儿到了苏州，寻访施还的消息。心想，施还身无分文，怕是不知漂泊到那里了，到了施家后，看到门墙涣然，气象一新。问邻居的人得知，施还已及第（考中进士），娶了支参政（官名）的女儿。桂迁听后羞恨不已，没脸去见，便找到了一个旧相识，代他向施还表达悔过求见之意，并且说把女儿给施还做妾，以赎前罪。施还不见。后来恳请再三，才让桂迁进来，桂迁刚进大门，就看见从墙洞里跑出三只小狗，围着桂迁哀嚎不停，其中一只，背上有瘤，已知是他妻子，桂迁顿时哀痛至极，向施还泣拜不起，并和施还说了他妻子临终时说的话，又说家已破败，无家可归，希望恩人能稍开一面，让女儿做你的奴婢，自己也愿终身做你的奴仆，希望这样能免去来生为犬的报应，施还见其情词惨切就勉强答应了。施还择日将桂迁的女儿纳为妾，并安排桂迁住在旁边。当晚梦到妻子前来辞行说『万幸你能够忏悔自己罪行，施翁替我们求情，我们母子三人即将脱离畜生道』天明的时候，看到三只狗全部死去，第二年桂迁没有死。

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“读书不觉已春深

一寸光阴一寸金”

光阴之所以宝贵

是因为它匆匆流逝
不会因为任何一个人而停下脚步
“盛年不重来，

一日难再晨”
在有限的时间里，我们争分夺秒，用每日之功，去追寻期待的自己。

陋室铭 刘禹锡
山不在高，有仙则名。水不在深，有龙则灵。斯是陋室，惟吾德馨。苔痕上阶绿，草色入帘青。谈笑有鸿儒，往来无白丁。可以调素琴，阅金经。无丝竹之乱耳，无案牍之劳形。南阳诸葛庐，西蜀子云亭。孔子云：何陋之有?

饮酒 陶渊明
结庐在人境，而无车马喧。
问君何能尔？心远地自偏。
采菊东篱下，悠然见南山。
山气日夕佳，飞鸟相与还。
此中有真意，欲辨已忘言。

【南京、苏州等多个城市放开“带抵押过户” ，意味着什么？】最近，一种二手房交易的新模式——“带押过户”在多个城市推出，被视为活跃楼市的重要调整。

从已经官宣的几个城市来看，南京、苏州、济南、昆明等均已有成功案例。相比此前还清按揭才可解押、过户，“带押过户”可以大大节约时间和金钱成本（主要是原房主），同时提升二手房交易安全性，业内人士纷纷叫好。

不过据记者从上述几个城市的银行工作人员处了解到，目前除各地不动产登记中心与部分银行合作推进的案例外，大范围的政策执行尚未全面落地，尤其中小银行多数未接到相关通知。有苏州当地房地产从业人士表示，据其了解，待部分银行与相关部门的系统对接工作准备充分后会正式执行。

事实上，自《民法典》施行后，“带押过户”逐渐具备法律条件，不少业内人士预测，接下来还会有更多城市跟进推出。在按揭贷款持续低迷的背景下，各银行作为抵押权人也有意愿配合执行，提振地产需求市场的效果值得期待。

“带抵押过户”意味着什么

9月16日晚间，南京市不动产登记中心官方微信号“南京不动产”发布消息称，南京市全面推行二手房“带押过户”的模式。

南京并不是第一个推出“带押过户”的城市。据记者不完全了解，8月以来至少有昆明、苏州、济南、福州等城市支持或有限度支持这一模式，并已有相应成功案例。

所谓“带押过户”，即存在抵押的房产要上市交易的，无需先行还贷或垫付，即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立（下称“三项业务”）。在此之前，国内二手房交易普遍要求卖方（原房主）先解押才能办理过户手续，而解押则意味着需要还清按揭贷款。

在还清既有房贷过程中，卖方往往需要花费大量时间筹集资金、到银行办理提前还款等，交易流程复杂，而如果卖方寻求社会“过桥资金”还会加大风险。

随着去年《民法典》的施行，“带押过户”已经具备放开的法律条件。根据原《物权法》相关规定，财产（房屋）抵押后的产权过户需要抵押人与抵押权人协商一致，后者同意则需要抵押人先还清债务，未经抵押权人同意的不得转让（受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外）；《民法典》则明确，抵押期间抵押人可以转让抵押财产且抵押权不受影响，但应当及时通知抵押权人。

以南京为例，该市不动产登记中心表示，该市在《民法典》施行后深化落实“带押过户”的要求，在业务流程、技术支撑、工作指导等方面进行优化和细化；福州市不动产登记和交易中心也表示，该市早在2021年4月就先行先试开展“带押过户”业务。

从已经官宣放开的几个城市来看，“带押过户”在流程上大大简化，三项业务普遍可以“一次申请，全部搞定”，百姓只需“进一个窗口，提交一套材料”。卖方交易成本大大降低，而买方也可一次性完成房子过户、重新抵押并获得新的住房按揭贷款。

这一模式真正实现了原抵押注销登记和新抵押登记的“无缝连接”，有效防范交易风险，既“锁定”真正的买方，又防止“一房多卖”，也确保了银行抵押权的落实。中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼表示，过去即使卖方顺利筹集资金还清按揭，也依然存在不能过户的可能，现在这种风险大大降低。

热点二线城市逐渐落地

从落地情况来看，多地已有成功的“带押过户”案例。

以南京为例，该市不动产登记机构已通过与建设银行、南京银行等50多家银行合作，完成了158套房屋“带押过户”的登记工作，交易价值超过5亿元。

就在9月17日，福州市不动产登记中心也宣布，通过不动产登记和交易中心与建设银行、工商银行的协同合作，该市于9月15日上午完成了首批政银合作“带押过户”项目；苏州张家港则在9月初在建设银行苏州分行成功办理全市首笔存量房“带抵押过户”登记和按揭贷款业务。

更早之前的8月，济南不动产登记中心表示，目前该市“带押过户”已在建行、工行、北京银行等多家银行试点成功，将在全市二手房市场全面推行。

不过据记者了解，目前苏州、青岛、南京等地“带押过户”并未全面实施，尤其不少中小银行工作人员表示当前尚未接到新的政策通知，二手房过户依然需要先还清贷款。

有苏州当地房地产从业人士对记者表示，据其了解，因为涉及系统对接等问题，目前多数银行与相关部门仍在为此准备当中，全面落地可能还需要一定时间。

记者注意到，目前推出“带押过户”政策的城市普遍配套了账户监管要求，以保证资金安全。以济南为例，该市推出的“带押过户”新流程中引入了公证“提存账户”环节，即在交易未完成之前，所有资金均由该账户监管，确保资金安全，一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况，交易失败，资金原路返还，避免发生资金纠纷。

“‘预告登记’后的提前放款，为交易双方带来了‘活水’，但这‘活水’能否顺利流入卖方贷款银行的账户，特别是跨行交易，除了职能部门的审批、登记，资金的交付也都要做到全程封闭运行。”济南不动产登记中心表示。

效果如何，对银行有何利弊

增加交易便利性、降低成本和风险，归根到底是为了促进刚需群体购房需求，激发房地产市场活力。董希淼表示：“带押过户”对于提升买卖双方的交易意愿、提高市场活跃度有很大作用。”

他认为，“带押过户”与过去的“转按揭”有相似之处，不过不同的是，“转按揭”依然要解除质押后进行，“带押过户”相比之下更为便捷且监管安全。所谓转按揭，主要是指借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款，不过依然需要解除抵押后进行，包括同行转按揭和跨行转按揭两种情况。

目前来看，多数“带押过户”主要以在同一银行续贷为主。有市场观点指出，虽然“带押过户”对提振楼市有利好作用，但对其他银行来说可能缩小了通过二手房交易实现的信用扩张空间。

对此董希淼不以为然。他分析，因为作为抵押权人的银行需要配合房管部门完成“带押过户”，而当前银行流动性充足，并不缺少贷款额度，因此这一模式最直接的影响是提升贷款需求，利好明显。

“原来无非是还一笔然后再贷一笔，这个没有什么大的影响。”董希淼举例称，当前的“带押过户”与企业贷款中的无还本续贷有点类似，即续贷效率更高、成本更低。

从今年前8个月的房地产成交和居民中长期贷款数据来看，当前楼市需求依然低迷。不少市场人士认为，作为高收益、低风险的优质资产，当前银行房贷业务压力较大，因此参与配合的意愿较强。后续预计还会有更多城市跟进“带押过户”模式，加上部分城市全面落地，相应效果值得期待。

事实上，目前除热点二线城市外，深圳也在9月初完成了首例“公证提存+免赎楼带押过户”的二手房交易，不过该案例属于查封房产，成为首个执行这一模式的一线城市。有分析指出，免去赎楼环节可以减少赎楼资金利息、担保费等赎楼费用，按目前市场一般赎楼费用测算，可以将交易成本直接降低三分之一，这对被查封房产（赎楼的费用更高）降低的比例无疑更大。（第一财经）