#今日看盘[超话]#什么是内部收益率（IRR）？符合什么标准的项目才算是一个值得投资的好项目？
在给大家讲三峡能源的时候说过，每个项目都有严格的内部收益率底线要求，通俗点讲就是：这个项目不仅不能亏钱，而且还要符合一定的收益标准！
在讲这个之前，大家要先明白一点：货币有时间价值！就好比现在的100元，和十年后的100元，价值是不一样的。
如果现在你投资了100元，项目收益期是5年，从明年开始，每年你收到20元，累计收回了100元，看似不亏不赚，实际上已经损失了货币的时间价值，是亏的！
所以，这里面就涉及到一个净现值（NPV）的概念：就是把将来的收益，折现icon到现在的时间点所累计的价值，然后减去累计投资的现值。
比如说项目A，你现在投资了100元，一年回报期，明年收到了101.5元，假定折现率是1.5%，那么折现到现在的价值，就刚好是100元，跟投资相等，这时候NPV=0。
那么，当净现值NPV=0的时候，折现率就是内部收益率。很显然，上述项目A的内部收益率就是1.5%，其实就是一个一年期的定期存款项目。
到这里相信大家都明白了，内部收益率其实可以看做是这个项目的年化收益率，三峡能源很多项目的内部收益率都在10%以上，高的可达15%，虽然现在平价时代有一些下滑，但依然都在底线6%的内部收益率之上。备受追捧的公募ETRS，其实内部收益率也只是不低于6%，多数在6%-8%之间。
单纯看数字可能没啥直观的感受，我做了简单测算，按照20年的项目寿命来算，100亿的投资，如果是6%的内部收益率，那么就是平均每年收益9亿，如果是10%的内部收益率，那么就是平均每年收益12亿，如果是15%的内部收益率，那么平均每年收益16亿。
从上面可以更清楚地看到不同内部收益率下，回报周期的长短，10%的内部收益率，其实7-8年就可以收回全额投资；而且在10%的收益率下，10年后的12亿，折现到现在只有4.6亿左右，对于NPV的影响就更小了，但实际的收益并未减少。
从投资的角度来讲，内部收益率越高，回报周期越短，风险低且流动性越好的项目，就更为优质，资金也更偏爱；但在实际情况下，同时符合这些优点的项目，几乎不存在，所以很多项目都是多因素下的一种平衡选择，在一个完全充分竞争的市场中，内部收益率也会不断向无风险基准利率靠拢。
在给大家讲三峡能源的时候说过，每个项目都有严格的内部收益率底线要求，通俗点讲就是：这个项目不仅不能亏钱，而且还要符合一定的收益标准！
在讲这个之前，大家要先明白一点：货币有时间价值！就好比现在的100元，和十年后的100元，价值是不一样的。
如果现在你投资了100元，项目收益期是5年，从明年开始，每年你收到20元，累计收回了100元，看似不亏不赚，实际上已经损失了货币的时间价值，是亏的！
所以，这里面就涉及到一个净现值（NPV）的概念：就是把将来的收益，折现icon到现在的时间点所累计的价值，然后减去累计投资的现值。
比如说项目A，你现在投资了100元，一年回报期，明年收到了101.5元，假定折现率是1.5%，那么折现到现在的价值，就刚好是100元，跟投资相等，这时候NPV=0。
那么，当净现值NPV=0的时候，折现率就是内部收益率。很显然，上述项目A的内部收益率就是1.5%，其实就是一个一年期的定期存款项目。
到这里相信大家都明白了，内部收益率其实可以看做是这个项目的年化收益率，三峡能源很多项目的内部收益率都在10%以上，高的可达15%，虽然现在平价时代有一些下滑，但依然都在底线6%的内部收益率之上。备受追捧的公募ETRS，其实内部收益率也只是不低于6%，多数在6%-8%之间。
单纯看数字可能没啥直观的感受，我做了简单测算，按照20年的项目寿命来算，100亿的投资，如果是6%的内部收益率，那么就是平均每年收益9亿，如果是10%的内部收益率，那么就是平均每年收益12亿，如果是15%的内部收益率，那么平均每年收益16亿。
从上面可以更清楚地看到不同内部收益率下，回报周期的长短，10%的内部收益率，其实7-8年就可以收回全额投资；而且在10%的收益率下，10年后的12亿，折现到现在只有4.6亿左右，对于NPV的影响就更小了，但实际的收益并未减少。
从投资的角度来讲，内部收益率越高，回报周期越短，风险低且流动性越好的项目，就更为优质，资金也更偏爱；但在实际情况下，同时符合这些优点的项目，几乎不存在，所以很多项目都是多因素下的一种平衡选择，在一个完全充分竞争的市场中，内部收益率也会不断向无风险基准利率靠拢。
八字命理看姻缘婚姻详解，周易八字测算姻缘婚姻状况，批八字算姻缘感情运势好坏！相信大家都知道八字是关系着我们一生运势的重要所在，通过八字可以了解到我们此生的运势情况，此外通过八字还可以看出自己的姻缘信息，因此不少人都想要知道如何从八字看姻缘，那么怎么看自己的八字测姻缘讲解呢
八字测算姻缘分析讲解
一、男女年柱犯天克地冲，如甲子、庚午、甲戌、庚辰为什么有少数夫妻能闯过五十四周岁关口?从实践研究中发现，一是年柱犯天克地冲，冲去了双方 的忌神，二是双方四柱的喜用神，都是自己需要的喜用神。如男命：甲子乙亥己丑癸酉女命：庚午壬午丙申戊子。男命以水木为忌，需要火土为喜用，如命以火土为 忌，需要金水为喜用。所以，双方四柱虽然是天克地冲，都是冲去了对方的忌神，需要的是喜用。
二、男女年柱天合地合，如戊辰癸酉丙子辛丑，庚辰乙酉，为什么有少数夫妻中途离--婚?其原因，一是不仅合去了喜用神，而且合去的喜用变为忌 神;二是男方或女方的四柱中的干支为一方的仇神忌神或为双方的仇神忌神，比如男方以火木为喜用，忌金水，女柱也以火木为用，忌金水，可是女柱中偏偏金多水 旺，克木灭火，年柱的天合地合又正是合去用神，变为忌神，若是女命合去男命之用神，不但不能旺夫，而且是破夫、败夫、害夫。所以，这样的天合地合是百害而 无一益的。
男女婚姻美满的，半途而分手的事例多，原因也多，但从大量的实践经验中得出，男柱中的干支是女方需要的喜用，女柱干支是男方需要的喜用，或者是 男女双方的喜用是相同的，又无刑冲克害，是配婚的佳标志。因此，我们在为人配婚时，应该把双方需要的喜用神作为配婚的重要方法。
三、预测配偶方向：测定配偶所在的方向，是以自己原籍住址为中，对方也是以原籍为中点。然后根据自己出生的的月、日(以阴历为准)，在八卦图的所在月建上起初一，顺行数至你所生的日子为止。
对于姻缘婚姻来说，两个人相爱不相爱，愿不愿意一起守护这个家，有时候凭感觉并保证不能维持很久，免费生辰八字算姻缘早已揭示这个道理，爱情是盲目的，不管三七二十一，结了，分了，乱了也很快。
八字测姻缘讲解
1.配偶星何时出现
配偶星出现在大运或流年。男命以正财或偏财一位为妻星，行至财运，或遇上财星流年，应婚。女命以正官或七杀一位为夫星，行运至正官或七杀之运，或遇正官七杀之流年，应婚。此点，配偶不宜太多太杂，只要身有根气，行运至配偶星之运，特别是配偶星逢太岁天干合入日干，主利婚庆，如男命戊日遇流年癸水，女命乙日遇流年庚金。
2.夫妻星出现在大运上，若流年为喜用神或流年亦为夫妻星，该年为结婚之年。反之，流年为忌神或大运不现夫妻星，一般不会成婚。岁运干支与日支会、合即为婚姻期;特别是男命会合成财局，女命会合成官局，定婚无疑。岁或运与四柱中任何一柱天合地合都叫天地鸳鸯合，定会成婚或成为事实婚姻。男命岁运干支合八字中财星，女命岁运干支合八字中官星，为婚姻之期。点击请购开运圣品旺姻缘日主弱，八字中财官气势强旺，以比劫为喜用神，再行比劫岁运;或岁运又与比劫干支合，当为婚姻之期。
3.男命财多身弱不胜财者，晚婚。女命官杀强旺身弱者，破身早，易早婚。女命比劫一片或伤食强旺而配偶星官杀弱者迟婚，男命比劫强旺而配偶星财弱，又乏食伤通关时，迟婚。配偶星在原命局不现时，多晚婚之命。配偶星在配偶宫或月令处休囚死墓绝地时晚婚，处生旺之地时，早婚或适婚。配偶星虽出现在年月，但被刑冲克破或合化成他星及忌神时，晚婚。
4.八字没有配偶星，男命没有财星，女命没有官星。一生与异性缘份薄，和配偶缘份薄。一般来说婚姻不顺，很难找到对象。或婚后夫妻一般不常居住一起，容易两地分居生活。如果夫妻两个经常在一起，就会感情很淡漠。或会离--婚。当然这是一方面，具体情况还必结合命局的其他情况，进行综合论断。
5.男日坐财星(女官星)为喜用神及日支为喜用神：男成家后会因妻致富、引起发达，会在妻子或妻家的帮助下事业得到开拓和发展。得妻之利，妻子能干或者是一个好帮手，或者妻子方面的亲戚可以帮到自己。女命天干透两个偏官或地支藏两个偏官，也如此。女命七杀在前，正官在后(干支都算)，婚前定失贞，是先种田，后围园之命(先破身，后结婚)。女命身弱，四柱财多、财旺，主风--流。女命正官多，争合日主，也主多夫之象。
八字测姻缘看夫妻缘分讲解
八字命理如何看夫妻缘分
1、大运流年调整命局与周围人的缘分关系。
2、年柱纳音决定人的契合关系，相生关系好，相克关系差。
3、大运流年的字，会推出与大运流年相通或与你日元相合的人。
4、缘分就是见面共事的时间长，与好人也是缘分，与坏人也是缘分。
5、夫妻之间，父母之间，子女之间关心好与不好都遵循这些规律。
6、与日元相合的天干，说话投机，有好人有坏人，需结合命局喜忌来认定。
7、日元忌的天干，便是坏你事的人。比如，辛金忌丁火克，那么丁火日元的人就是你的敌人
8、若日元辛金弱，日元戊土或壬水的人以金为忌神在命局中旺，那么此人就是能为你无私帮助的人。
9、主要以两人日元为主，阴阳相生相合为好。以辛金为例，有缘分的人分别是日元为壬水，戊土丙火这三种人。
10、大运和流年是反映与哪些人有缘分的晴雨表。当行忌神运时，容易遇到坏你事的人；反之，当行喜神运时，容易遇到帮你事的人。
八字命理看夫妻缘分举例
1、男女八字阴阳要基本平衡，而且未来走势阴阳也能互补-
同性相斥，异性相吸，阴阳两性互相吸引。阴气多的女人，只有阳气重的男人才能与之匹配。阴阳互补，阴阳平衡，男女之间才能长期友好共存，夫妻才能融洽幸福，婚姻才能持--久！看阴阳，不是简单地看阴或阳干支有多少。有些命理书上说，有纯阳、纯阴的八字，这是不科学的说法，人如果纯阳或纯阴都是会死亡的。如男八字：-
辛 乙 丁 乙-
酉 未 巳 巳-
八个字都是由阴干支构成的，有些命书上就说这是纯阴的八字。只有鬼才是纯阴的，人要纯阴了就成鬼了，这显然是不符合事实的。虽然以上八个字都是阴性干支，但由于丁、巳火、乙木生丁火，都是阴中有阳的，因此这个八字是阴中有阳的八字，而且其人是个非常阳光的小伙子。-
至于十天干、十二地支阴阳属性如何，限于篇幅，这里不作说明，有兴趣的朋友请关注我的其它文章。-
2、信息要基本吻合-
配偶的方位、长相身材、年龄大小、受教育多少、能力大小、工作范围、性格脾气、人品优劣等要基本相符。
3、八字中关键几个字要互相助益-
要想成为夫妻，首先必要有夫妻缘，没有夫妻缘是不可能成为夫妻的。所谓夫妻缘就是八字中关键几个字相互有助益
4、信息互相同步-
夫妻相识、相恋、发生性关系、同--居、结婚、生小孩的信息应是同步的，如不能同步或不完全同步，说明不能成为夫妻或没有长期的缘份。信息同步的时间有多久，夫妻缘就有多久。-
另外，两八字属相关系如何，不能作为判断两人是否成为夫妻的依据
八字测算姻缘分析讲解
一、男女年柱犯天克地冲，如甲子、庚午、甲戌、庚辰为什么有少数夫妻能闯过五十四周岁关口?从实践研究中发现，一是年柱犯天克地冲，冲去了双方 的忌神，二是双方四柱的喜用神，都是自己需要的喜用神。如男命：甲子乙亥己丑癸酉女命：庚午壬午丙申戊子。男命以水木为忌，需要火土为喜用，如命以火土为 忌，需要金水为喜用。所以，双方四柱虽然是天克地冲，都是冲去了对方的忌神，需要的是喜用。
二、男女年柱天合地合，如戊辰癸酉丙子辛丑，庚辰乙酉，为什么有少数夫妻中途离--婚?其原因，一是不仅合去了喜用神，而且合去的喜用变为忌 神;二是男方或女方的四柱中的干支为一方的仇神忌神或为双方的仇神忌神，比如男方以火木为喜用，忌金水，女柱也以火木为用，忌金水，可是女柱中偏偏金多水 旺，克木灭火，年柱的天合地合又正是合去用神，变为忌神，若是女命合去男命之用神，不但不能旺夫，而且是破夫、败夫、害夫。所以，这样的天合地合是百害而 无一益的。
男女婚姻美满的，半途而分手的事例多，原因也多，但从大量的实践经验中得出，男柱中的干支是女方需要的喜用，女柱干支是男方需要的喜用，或者是 男女双方的喜用是相同的，又无刑冲克害，是配婚的佳标志。因此，我们在为人配婚时，应该把双方需要的喜用神作为配婚的重要方法。
三、预测配偶方向：测定配偶所在的方向，是以自己原籍住址为中，对方也是以原籍为中点。然后根据自己出生的的月、日(以阴历为准)，在八卦图的所在月建上起初一，顺行数至你所生的日子为止。
对于姻缘婚姻来说，两个人相爱不相爱，愿不愿意一起守护这个家，有时候凭感觉并保证不能维持很久，免费生辰八字算姻缘早已揭示这个道理，爱情是盲目的，不管三七二十一，结了，分了，乱了也很快。
八字测姻缘讲解
1.配偶星何时出现
配偶星出现在大运或流年。男命以正财或偏财一位为妻星，行至财运，或遇上财星流年，应婚。女命以正官或七杀一位为夫星，行运至正官或七杀之运，或遇正官七杀之流年，应婚。此点，配偶不宜太多太杂，只要身有根气，行运至配偶星之运，特别是配偶星逢太岁天干合入日干，主利婚庆，如男命戊日遇流年癸水，女命乙日遇流年庚金。
2.夫妻星出现在大运上，若流年为喜用神或流年亦为夫妻星，该年为结婚之年。反之，流年为忌神或大运不现夫妻星，一般不会成婚。岁运干支与日支会、合即为婚姻期;特别是男命会合成财局，女命会合成官局，定婚无疑。岁或运与四柱中任何一柱天合地合都叫天地鸳鸯合，定会成婚或成为事实婚姻。男命岁运干支合八字中财星，女命岁运干支合八字中官星，为婚姻之期。点击请购开运圣品旺姻缘日主弱，八字中财官气势强旺，以比劫为喜用神，再行比劫岁运;或岁运又与比劫干支合，当为婚姻之期。
3.男命财多身弱不胜财者，晚婚。女命官杀强旺身弱者，破身早，易早婚。女命比劫一片或伤食强旺而配偶星官杀弱者迟婚，男命比劫强旺而配偶星财弱，又乏食伤通关时，迟婚。配偶星在原命局不现时，多晚婚之命。配偶星在配偶宫或月令处休囚死墓绝地时晚婚，处生旺之地时，早婚或适婚。配偶星虽出现在年月，但被刑冲克破或合化成他星及忌神时，晚婚。
4.八字没有配偶星，男命没有财星，女命没有官星。一生与异性缘份薄，和配偶缘份薄。一般来说婚姻不顺，很难找到对象。或婚后夫妻一般不常居住一起，容易两地分居生活。如果夫妻两个经常在一起，就会感情很淡漠。或会离--婚。当然这是一方面，具体情况还必结合命局的其他情况，进行综合论断。
5.男日坐财星(女官星)为喜用神及日支为喜用神：男成家后会因妻致富、引起发达，会在妻子或妻家的帮助下事业得到开拓和发展。得妻之利，妻子能干或者是一个好帮手，或者妻子方面的亲戚可以帮到自己。女命天干透两个偏官或地支藏两个偏官，也如此。女命七杀在前，正官在后(干支都算)，婚前定失贞，是先种田，后围园之命(先破身，后结婚)。女命身弱，四柱财多、财旺，主风--流。女命正官多，争合日主，也主多夫之象。
八字测姻缘看夫妻缘分讲解
八字命理如何看夫妻缘分
1、大运流年调整命局与周围人的缘分关系。
2、年柱纳音决定人的契合关系，相生关系好，相克关系差。
3、大运流年的字，会推出与大运流年相通或与你日元相合的人。
4、缘分就是见面共事的时间长，与好人也是缘分，与坏人也是缘分。
5、夫妻之间，父母之间，子女之间关心好与不好都遵循这些规律。
6、与日元相合的天干，说话投机，有好人有坏人，需结合命局喜忌来认定。
7、日元忌的天干，便是坏你事的人。比如，辛金忌丁火克，那么丁火日元的人就是你的敌人
8、若日元辛金弱，日元戊土或壬水的人以金为忌神在命局中旺，那么此人就是能为你无私帮助的人。
9、主要以两人日元为主，阴阳相生相合为好。以辛金为例，有缘分的人分别是日元为壬水，戊土丙火这三种人。
10、大运和流年是反映与哪些人有缘分的晴雨表。当行忌神运时，容易遇到坏你事的人；反之，当行喜神运时，容易遇到帮你事的人。
八字命理看夫妻缘分举例
1、男女八字阴阳要基本平衡，而且未来走势阴阳也能互补-
同性相斥，异性相吸，阴阳两性互相吸引。阴气多的女人，只有阳气重的男人才能与之匹配。阴阳互补，阴阳平衡，男女之间才能长期友好共存，夫妻才能融洽幸福，婚姻才能持--久！看阴阳，不是简单地看阴或阳干支有多少。有些命理书上说，有纯阳、纯阴的八字，这是不科学的说法，人如果纯阳或纯阴都是会死亡的。如男八字：-
辛 乙 丁 乙-
酉 未 巳 巳-
八个字都是由阴干支构成的，有些命书上就说这是纯阴的八字。只有鬼才是纯阴的，人要纯阴了就成鬼了，这显然是不符合事实的。虽然以上八个字都是阴性干支，但由于丁、巳火、乙木生丁火，都是阴中有阳的，因此这个八字是阴中有阳的八字，而且其人是个非常阳光的小伙子。-
至于十天干、十二地支阴阳属性如何，限于篇幅，这里不作说明，有兴趣的朋友请关注我的其它文章。-
2、信息要基本吻合-
配偶的方位、长相身材、年龄大小、受教育多少、能力大小、工作范围、性格脾气、人品优劣等要基本相符。
3、八字中关键几个字要互相助益-
要想成为夫妻，首先必要有夫妻缘，没有夫妻缘是不可能成为夫妻的。所谓夫妻缘就是八字中关键几个字相互有助益
4、信息互相同步-
夫妻相识、相恋、发生性关系、同--居、结婚、生小孩的信息应是同步的，如不能同步或不完全同步，说明不能成为夫妻或没有长期的缘份。信息同步的时间有多久，夫妻缘就有多久。-
另外，两八字属相关系如何，不能作为判断两人是否成为夫妻的依据
#房哥聊房[超话]#还是那个配方，还是那个味道。
2022.9.21，海南省海口市这次城市更新计划，涉及6大片区18278人，土地6776亩，拆除301.93万㎡，一级开发成本预估386.15亿（570万/亩）
封顶即可售，允许配置小面积住宅（合理配置小于100㎡住宅建筑），整体税务清算。
【简单测算】如土地6776亩，拆除301.93万㎡，也才相当0.67不到容积率。如拆完，挂牌2.5-3容积率算，重建1130-1355万㎡。按拆赔率如1.2倍，赔偿362.3万㎡，扣除后还有770-990万㎡操作空间，约1500-2000亿规模，10万套房，30万人居住。
土地出让+所有税务，能有几百亿入账。大概周期10年内。
2022.9.21，海南省海口市这次城市更新计划，涉及6大片区18278人，土地6776亩，拆除301.93万㎡，一级开发成本预估386.15亿（570万/亩）
封顶即可售，允许配置小面积住宅（合理配置小于100㎡住宅建筑），整体税务清算。
【简单测算】如土地6776亩，拆除301.93万㎡，也才相当0.67不到容积率。如拆完，挂牌2.5-3容积率算，重建1130-1355万㎡。按拆赔率如1.2倍，赔偿362.3万㎡，扣除后还有770-990万㎡操作空间，约1500-2000亿规模，10万套房，30万人居住。
土地出让+所有税务，能有几百亿入账。大概周期10年内。
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