中建政研智库| 城市更新、旧改、棚改、综合整治和土地整备！
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
热泵机组在海产品、水产养殖中的应用
地热是清洁的能源, 利用地源热泵技术进行工厂化循环养殖系统的温度调控是一项全新的课题, 一方面可以降低养殖的成本, 另一方面达到了节能减排的目的。利用燃煤锅炉产生热水的加热方法如今已经禁用，燃油锅炉和电锅炉的运行费用都比较高，不是很经济，对于一些养殖户来讲锅炉运行费用高，环境污染严重，更经济更节能的新方式才是他们所需要的，而电加热的方式不仅运行费用高，一次能源利用率低，能源浪费严重，也不是最佳的方法。
为什么利用地源热泵就可以呢？地源热泵是用地热能进行冷热交换的，它可以在冬季将热量提取出来，夏季将热量存储，作为养殖冷热源时地源热泵机组的吸热端和放热端采用闭环水系统。
目前, 我国水产养殖耗水量约占地热水总用水量的5.7%左右, 主要养殖罗非鱼、鳗鱼、甲鱼、青虾、牛蛙、观赏鱼等以及鱼苗越冬。但是, 利用地热资源进行海水工厂化养殖系统的温度调控还未见研究报道, 因此, 利用地源热泵技术在我国低温地热地区进行水产养殖系统的研究对新能源的开发利用和节能减排具有重大意义。
一、燃煤、燃气或电锅炉缺点
1、传统的养殖水体加热方案主要是采用燃煤、燃气或电锅炉加热，但这些做法存在如下问题：
1）采用燃煤锅炉造价虽然较低，但存在严重的大气污染，燃煤锅炉已不符合国家节能减排的基本国策，不符合蓝色海洋经济的政策，属于国家限制取缔的能源方式。
2) 采用燃气锅炉运行费用较高，还存在气源稳定和安全问题。燃气属于不可再生能源，越大的用量只会造成越紧张的供应问题，在高气价的时代采用燃气锅炉加热对海水养殖成本太高，不经济而且不可持续。
3) 采用直接用电加热不仅运行费用高，而且一次能源利用率低，造成能源的浪费，是不可取的。
二、热泵控温在养殖中的形式介绍
通过和大量养殖客户交流发现，每当提到养殖水体用热泵控温时，许多客户想到的都是打井从地下取水换热。针对这种情况，我们从热泵技术原理及低位能源方式上介绍一下水产养殖中热泵的几种常用应用形式。
1、空气源热泵
空气源热泵是一种以室外空气为热源的热泵，设备通过和室外空气进行热交换，将室外的低温空气能量回收，供养殖水体升温的一种热泵形式。
优点：由于这种空气源热泵换热的媒介是空气，随处可得，所以其应用不会受到地区的限制，而且系统工艺简单，安装简单，一机两用，自动控制。
缺点：空气源热泵与空气的换热效率较低，随着空气温度逐步降低，效率也会发生衰减，易受到环境温度的影响。
2、地源热泵
地源热泵是从土壤中提取能量的热泵设备。通常在地下进行垂直或水平方向埋管，通过管中载热介质从地下收集热量，再通过热泵系统把热量带给养殖水体；夏季降温时，系统逆向运行，通过热泵系统把养殖水体中的热量运送到土壤中，实现热量转移，一机两用，自动控制。
优点：由于地表一定深度以下全年土壤温度稳定，可以分别在夏、冬两季提供相对较低的冷凝温度和较高的蒸发温度。其次，由于不直接抽取地下水，可以有效避免对地下水资源的破坏。是一种合理开发利用地热资源的冷热源方式。
缺点：由于地下埋管内流体与土壤的热交换速率低，需要大量的管材和面积才能满足热泵应用的要求，使初投资成本较高。并且埋管施工麻烦一些。
地源热泵水产养殖系统运行原理
地源热泵水产养殖恒温系统就是利用地源热泵系统，给养殖池提供恒定温度的一套新型技术系统.。
浅谈地源热泵在水产养殖中的应用
（1）地源热泵系统，通过地埋管换热系统，将土壤中的热量收集起来并通过地埋管管循环泵输送到地源热泵主机，完成能量的采集过程。
（2）通过地源热泵主机内部的压缩机做功，提高能量的品位，消耗1单元的能量，获得3～4单元的能量；进而由保温循环泵②将获得能量输送到养殖池恒温散热系统。
（3）由水产养殖池中的热敏水温探头来判断，当温度低于养殖适宜温度时，开启保温循环泵以及地源热泵主机，完成池水的加热保温；当池水达到适宜温度时，则关闭保温循环泵以及地源热泵主机，停止供热。
（4）整个系统通过膨胀补水箱以及软化水处理设备，完成水路的不断循环与补充。
水产养殖用地源热泵，从已有的例子来看，效果较好，养殖死亡率低，生长速度快，而且无需专人看守，使用起来更方便，经过无数例应用证明，地源热泵在水产养殖中表现出色。
三、设计配置方案时考虑的因素
充分考虑养殖工艺，详细了解养殖流程中各项指标是做好控温方案的前提，要充分考虑水体大小、循环流量、补水量及补水温度、厂房保温情况等因素，根据现有条件和各参考指标设计出最合理的方案。
1、养殖模式
养殖所需温度是我们想要达到的控温目标，而养殖模式直接决定了养殖水体的冷热负荷和控温形式，如采用流水方式，就要充分考虑采用余热回收形式，避免高温废水排走浪费，如采用循环水方式，则控温的冷热负荷需要考虑循环流量及补水量等因素。
2、养殖水体情况
养殖水体情况包括养殖水体的体积、循环周期、循环流量以及补水的流量。养殖水体的大小直接影响冷热负荷从而影响机组的多少，进而就影响着整个初期投资；循环周期和循环流量和加热或降温的时间是呼应的，运行中随意改变补充新水流量，会改变加热和降温的时间，因此在设计之初应根据养殖品种特性，应明确或充分考虑循环次数及补水流量，从而从根本上解决养殖户觉得效果不行的问题；还有就是池子的表面积，在没有很好的经验知道单位时间内的回水温度，通过池子散热量计算会给控温系统所需冷热负荷提供理论基础。
3、温度
养殖品种所需温度和能够采用的水源、土壤源温度或空气源温度，以及补水温度。因为整个循环水控温系统冷热负荷来源为两部分，一部分是维持循环水体散失或吸取的热量，另一部分是给补充的新鲜水升温或降温到所需温度所需要的负荷。因此，全方面了解各个工艺环节中的温度至关重要。
4、保温形式及厂区配电情况
有了水体及流量温度的充分考虑，合理的配置一套控温方案，还要注意保温的重要性，尤其对热泵控温，做好保温至关重要，做好保温才能使该控温系统最大化节能和效果稳定和显著；在配置机组时要考虑厂区电力情况，冷热负荷高的机组的电功率也就随之增加，因此，要考虑电力增容的费用和实施性。
对传统锅炉改造项目，还要考虑它原有的系统管路形式，充分利用原有设施设备及管路，将投资最低化，节能效果最大化。详细的工艺确定好后，才能完成一项合格的控温系统。机组实现自动控制，系统运行维护方便，设定温度范围，当温度偏离此设定温度，系统机组会自行启动，并有报警功能。
随着在环保方面的管控越来越严，燃煤锅炉逐渐被淘汰，而燃气运行成本费用高，用以热泵技术为依托的控温机组进行养殖水体控温很好的解决了养殖户的水体升温降温的问题，为养殖户提供了很好的能源应用形式，并可结合养殖废水余热回收技术，降低运行成本。虽然初期投资高一些，但在一定时间内通过节省运行成本可实现投资回收，能很好的代替其它的能源形式。
恒星集团创建于1992年，从事空调、供热及工业设备，集研发、生产、工程于一体。专注于冷冻机、制冷机组、螺杆冷水机、空调设备、工业制冷设备、空气处理设备以及各类定制设备（防爆、防腐、净化、超低温、高温热水、热回收、冷回收、节能设备）等，产品多应用于食品加工、化工、制药、冷藏及各种特殊低温要求的工商业冷却系统。
地热是清洁的能源, 利用地源热泵技术进行工厂化循环养殖系统的温度调控是一项全新的课题, 一方面可以降低养殖的成本, 另一方面达到了节能减排的目的。利用燃煤锅炉产生热水的加热方法如今已经禁用，燃油锅炉和电锅炉的运行费用都比较高，不是很经济，对于一些养殖户来讲锅炉运行费用高，环境污染严重，更经济更节能的新方式才是他们所需要的，而电加热的方式不仅运行费用高，一次能源利用率低，能源浪费严重，也不是最佳的方法。
为什么利用地源热泵就可以呢？地源热泵是用地热能进行冷热交换的，它可以在冬季将热量提取出来，夏季将热量存储，作为养殖冷热源时地源热泵机组的吸热端和放热端采用闭环水系统。
目前, 我国水产养殖耗水量约占地热水总用水量的5.7%左右, 主要养殖罗非鱼、鳗鱼、甲鱼、青虾、牛蛙、观赏鱼等以及鱼苗越冬。但是, 利用地热资源进行海水工厂化养殖系统的温度调控还未见研究报道, 因此, 利用地源热泵技术在我国低温地热地区进行水产养殖系统的研究对新能源的开发利用和节能减排具有重大意义。
一、燃煤、燃气或电锅炉缺点
1、传统的养殖水体加热方案主要是采用燃煤、燃气或电锅炉加热，但这些做法存在如下问题：
1）采用燃煤锅炉造价虽然较低，但存在严重的大气污染，燃煤锅炉已不符合国家节能减排的基本国策，不符合蓝色海洋经济的政策，属于国家限制取缔的能源方式。
2) 采用燃气锅炉运行费用较高，还存在气源稳定和安全问题。燃气属于不可再生能源，越大的用量只会造成越紧张的供应问题，在高气价的时代采用燃气锅炉加热对海水养殖成本太高，不经济而且不可持续。
3) 采用直接用电加热不仅运行费用高，而且一次能源利用率低，造成能源的浪费，是不可取的。
二、热泵控温在养殖中的形式介绍
通过和大量养殖客户交流发现，每当提到养殖水体用热泵控温时，许多客户想到的都是打井从地下取水换热。针对这种情况，我们从热泵技术原理及低位能源方式上介绍一下水产养殖中热泵的几种常用应用形式。
1、空气源热泵
空气源热泵是一种以室外空气为热源的热泵，设备通过和室外空气进行热交换，将室外的低温空气能量回收，供养殖水体升温的一种热泵形式。
优点：由于这种空气源热泵换热的媒介是空气，随处可得，所以其应用不会受到地区的限制，而且系统工艺简单，安装简单，一机两用，自动控制。
缺点：空气源热泵与空气的换热效率较低，随着空气温度逐步降低，效率也会发生衰减，易受到环境温度的影响。
2、地源热泵
地源热泵是从土壤中提取能量的热泵设备。通常在地下进行垂直或水平方向埋管，通过管中载热介质从地下收集热量，再通过热泵系统把热量带给养殖水体；夏季降温时，系统逆向运行，通过热泵系统把养殖水体中的热量运送到土壤中，实现热量转移，一机两用，自动控制。
优点：由于地表一定深度以下全年土壤温度稳定，可以分别在夏、冬两季提供相对较低的冷凝温度和较高的蒸发温度。其次，由于不直接抽取地下水，可以有效避免对地下水资源的破坏。是一种合理开发利用地热资源的冷热源方式。
缺点：由于地下埋管内流体与土壤的热交换速率低，需要大量的管材和面积才能满足热泵应用的要求，使初投资成本较高。并且埋管施工麻烦一些。
地源热泵水产养殖系统运行原理
地源热泵水产养殖恒温系统就是利用地源热泵系统，给养殖池提供恒定温度的一套新型技术系统.。
浅谈地源热泵在水产养殖中的应用
（1）地源热泵系统，通过地埋管换热系统，将土壤中的热量收集起来并通过地埋管管循环泵输送到地源热泵主机，完成能量的采集过程。
（2）通过地源热泵主机内部的压缩机做功，提高能量的品位，消耗1单元的能量，获得3～4单元的能量；进而由保温循环泵②将获得能量输送到养殖池恒温散热系统。
（3）由水产养殖池中的热敏水温探头来判断，当温度低于养殖适宜温度时，开启保温循环泵以及地源热泵主机，完成池水的加热保温；当池水达到适宜温度时，则关闭保温循环泵以及地源热泵主机，停止供热。
（4）整个系统通过膨胀补水箱以及软化水处理设备，完成水路的不断循环与补充。
水产养殖用地源热泵，从已有的例子来看，效果较好，养殖死亡率低，生长速度快，而且无需专人看守，使用起来更方便，经过无数例应用证明，地源热泵在水产养殖中表现出色。
三、设计配置方案时考虑的因素
充分考虑养殖工艺，详细了解养殖流程中各项指标是做好控温方案的前提，要充分考虑水体大小、循环流量、补水量及补水温度、厂房保温情况等因素，根据现有条件和各参考指标设计出最合理的方案。
1、养殖模式
养殖所需温度是我们想要达到的控温目标，而养殖模式直接决定了养殖水体的冷热负荷和控温形式，如采用流水方式，就要充分考虑采用余热回收形式，避免高温废水排走浪费，如采用循环水方式，则控温的冷热负荷需要考虑循环流量及补水量等因素。
2、养殖水体情况
养殖水体情况包括养殖水体的体积、循环周期、循环流量以及补水的流量。养殖水体的大小直接影响冷热负荷从而影响机组的多少，进而就影响着整个初期投资；循环周期和循环流量和加热或降温的时间是呼应的，运行中随意改变补充新水流量，会改变加热和降温的时间，因此在设计之初应根据养殖品种特性，应明确或充分考虑循环次数及补水流量，从而从根本上解决养殖户觉得效果不行的问题；还有就是池子的表面积，在没有很好的经验知道单位时间内的回水温度，通过池子散热量计算会给控温系统所需冷热负荷提供理论基础。
3、温度
养殖品种所需温度和能够采用的水源、土壤源温度或空气源温度，以及补水温度。因为整个循环水控温系统冷热负荷来源为两部分，一部分是维持循环水体散失或吸取的热量，另一部分是给补充的新鲜水升温或降温到所需温度所需要的负荷。因此，全方面了解各个工艺环节中的温度至关重要。
4、保温形式及厂区配电情况
有了水体及流量温度的充分考虑，合理的配置一套控温方案，还要注意保温的重要性，尤其对热泵控温，做好保温至关重要，做好保温才能使该控温系统最大化节能和效果稳定和显著；在配置机组时要考虑厂区电力情况，冷热负荷高的机组的电功率也就随之增加，因此，要考虑电力增容的费用和实施性。
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