初中的时候喜欢TFboys，那时候语文老师可以让我们上台分享自己有感触的新闻，电影，作为课前演讲，锻炼胆量。
那时候一股脑想给大家分享他们的歌。
结果第二天老师是很委婉的跟我说，好像没有办法和大家分享，因为感觉那几首有点谈恋爱的意思哈哈哈哈哈哈哈
然后今天再看到居然变成励志歌曲了耶[污]
（但是语文老师还是很照顾我的少女心的，在班上播了一首很热血的“梦想起航”
再再就是，那时候广播站有次放到他们的歌了，我很激动也很开心，但是更开心的是，好多朋友都过来和我说，“广播站在放你喜欢的歌哎”
那时候一股脑想给大家分享他们的歌。
结果第二天老师是很委婉的跟我说，好像没有办法和大家分享，因为感觉那几首有点谈恋爱的意思哈哈哈哈哈哈哈
然后今天再看到居然变成励志歌曲了耶[污]
（但是语文老师还是很照顾我的少女心的，在班上播了一首很热血的“梦想起航”
再再就是，那时候广播站有次放到他们的歌了，我很激动也很开心，但是更开心的是，好多朋友都过来和我说，“广播站在放你喜欢的歌哎”
【活动新闻】江赛：城镇化2.0中的投融资机会与挑战
云课实录
江赛：大家好，今天我来跟大家交流一下在城镇化2.0中的投融资机会与挑战。
01
供给侧改革给金融业带来的巨大影响
从过去15年中国、欧元区、美国及日本M2总量对比中可以看出，中国的M2与GDP的比值已经是最高的了。2008年以来，主要经济体之间的非金融部门杠杆率的变化，也可以看到，中国的上升幅度是最大的。中国金融业增加值占GDP比重也已远超德国、英国，比美国也要高。 所以中央出台了几个主要政策：
• 2015年提出供给侧结构性改革。三去一降一补：去杠杆、去产能、去库存、降成本、补短板。去杠杆主要是针对金融行业。
• 2017年7月第五次全国金融工作会议，针对金融业“脱实向虚”提出了很多具体举措，三项任务、四个原则，包括现在对金融行业影响非常大的资管新规。
• 2017年12月中央经济会议，提出三大攻坚战，防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治。
上述改革的核心支撑还是金融改革，也就是资本存量的调整和修复，即新常态下的新宏调核心是通过移杠杆修复资产负债表。
大家可以看到，从2016年开始，信贷融资的规模下降非常明显。在资管新规之后，股权投资新募资基金规模、数量双双下降。
02
城镇化进入2.0时代
城镇化1.0
特征：简单组合认为城镇化=基础设施建设+房地产开发+产业招商
重建设轻产业，政府、房产开发商、产业企业三者各自为政。认为城镇化是基础设施和房地产开发这些硬件建设，将城镇化建设等同于征地拆迁、修路卖地和房地产开发。
开发商主要考虑商住地块的利益最大化，不太会去考虑人口、产业问题，很少思考城市的整体布局和发展；政府为了达到相关的政绩，卖地给房开商，招商工业企业只是谈地价和税收优惠。由于招不到工业企业，商住用地价格难以达到预期，造成政府负债高。这是对区域发展战略和产业长远发展考虑不足造成的。
城镇化建设“融资难”，缺少合适的专项金融产品支持，投融资渠道不顺畅。城镇化建设在基础设施建设、高科技研发、产业发展等多方面都需要资本的投入, 然而政府的招商引资能力弱、国有开发主体融资平台化以及民间投资难以参与，造成了城镇化建设的资本流动不通畅, 城镇化建设缺乏资本的支撑。
城镇化2.0
中国的城镇化进程已经进入新时代，升级版之后的城镇化有三大支柱：
1.城市群的集聚优势。城市群兴起將发挥集聚优势，同时缓解大城市病；
2.智慧城市兴起。受益于新一代信息技术的应用，智慧城市将减少交通拥堵、安全隐患和污染；
3.农业的规模化和现代化。农业的规模化和现代化有助提高劳动生产率，推动农村人口迁入城市。
新型城镇化建设与传统城镇化的差异
实施的挑战
政策、产业、融资
核心理念
◆新型城镇化不同于传统的城镇建设，新型城镇化建设不是简单的修路卖地、房地产开发，而是一种可持续的、稳定的、健康的城镇化硬件和软件共同建设推进过程。
l 硬件建设：土地整理、一级开发、房产开发、基础设施、产业建设
l 软件建设：发展定位、功能布局、政策创新、环境打造、农民就业多元化、产业生态改善
◆如何将硬件建设和软件建设两方面融合发展呢？从实践的角度来看，我们认为需要政府和市场“两只手”一起干这个事，政府引导+市场主导，政府与市场形成合力。
l 政策引导：拆除围墙，创造营商环境。
l 市场调节：突破壁垒，吸引社会资本。
◆需要打通三大环节，通过前期运营、开发、招商三个实施环节确保市场化运作顺利推进。
当时我们提出“四规合一”，高度结合五年发展规划、产业和就业规划、土地利用总体规划、城市建设规划，做到“多规合一”。
l 社会经济发展规划
l 产业就业规划
l 城镇建设规划
l 土地利用总体规划
市场化规模
如果要实现真正的市场化模式，要先解决这些方面的问题：
1.盈利性。市场化是要盈利的，不然无所谓市场化。
2.整体性。高收益的项目与低收益的项目有机组合。
3.可持续。城镇建设和产业发展有机融合，实现区域可持续发展。
4.利益合理分配。政府、企业、居民等参与方共享发展成果。
城镇运营
城镇运营方面可以看下面这张图，描绘了产业、城镇建设和金融三者的关系。
城镇运营要真正实现产、城、融三者有机结合的话，前期的研究非常重要。
03
关于政信和房地产融资业务的建议
有为政府+有效市场
不能把举债妖魔化，城镇化建设是离不开举债。国务院发展研究中心和世界银行联合课题组的报告《推进高效、包容、可持续的城镇化》就明确指出：“如果完全没有土地收入和地方举债，财政空间不足以付城镇化的支出。”现在政府负债高企的原因是，市场化程度不够，没有用好资金。
政府投融资中的四大关系
政府与市场的关系
投资与融资的关系
城镇建设与产业发展的关系
平台建设与融资的关系（融资规划与单笔融资）
相关建议
提高主动管理能力，助推地方基建和产业发展的融合。
全方位全流程服务。
04
关于地方产业投资的建议
1.科技平台与资本平台相协同；
2.探索能充分发挥政府与市场各自优势的合作方式（募资、非产业投资收益等）。
云课实录
江赛：大家好，今天我来跟大家交流一下在城镇化2.0中的投融资机会与挑战。
01
供给侧改革给金融业带来的巨大影响
从过去15年中国、欧元区、美国及日本M2总量对比中可以看出，中国的M2与GDP的比值已经是最高的了。2008年以来，主要经济体之间的非金融部门杠杆率的变化，也可以看到，中国的上升幅度是最大的。中国金融业增加值占GDP比重也已远超德国、英国，比美国也要高。 所以中央出台了几个主要政策：
• 2015年提出供给侧结构性改革。三去一降一补：去杠杆、去产能、去库存、降成本、补短板。去杠杆主要是针对金融行业。
• 2017年7月第五次全国金融工作会议，针对金融业“脱实向虚”提出了很多具体举措，三项任务、四个原则，包括现在对金融行业影响非常大的资管新规。
• 2017年12月中央经济会议，提出三大攻坚战，防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治。
上述改革的核心支撑还是金融改革，也就是资本存量的调整和修复，即新常态下的新宏调核心是通过移杠杆修复资产负债表。
大家可以看到，从2016年开始，信贷融资的规模下降非常明显。在资管新规之后，股权投资新募资基金规模、数量双双下降。
02
城镇化进入2.0时代
城镇化1.0
特征：简单组合认为城镇化=基础设施建设+房地产开发+产业招商
重建设轻产业，政府、房产开发商、产业企业三者各自为政。认为城镇化是基础设施和房地产开发这些硬件建设，将城镇化建设等同于征地拆迁、修路卖地和房地产开发。
开发商主要考虑商住地块的利益最大化，不太会去考虑人口、产业问题，很少思考城市的整体布局和发展；政府为了达到相关的政绩，卖地给房开商，招商工业企业只是谈地价和税收优惠。由于招不到工业企业，商住用地价格难以达到预期，造成政府负债高。这是对区域发展战略和产业长远发展考虑不足造成的。
城镇化建设“融资难”，缺少合适的专项金融产品支持，投融资渠道不顺畅。城镇化建设在基础设施建设、高科技研发、产业发展等多方面都需要资本的投入, 然而政府的招商引资能力弱、国有开发主体融资平台化以及民间投资难以参与，造成了城镇化建设的资本流动不通畅, 城镇化建设缺乏资本的支撑。
城镇化2.0
中国的城镇化进程已经进入新时代，升级版之后的城镇化有三大支柱：
1.城市群的集聚优势。城市群兴起將发挥集聚优势，同时缓解大城市病；
2.智慧城市兴起。受益于新一代信息技术的应用，智慧城市将减少交通拥堵、安全隐患和污染；
3.农业的规模化和现代化。农业的规模化和现代化有助提高劳动生产率，推动农村人口迁入城市。
新型城镇化建设与传统城镇化的差异
实施的挑战
政策、产业、融资
核心理念
◆新型城镇化不同于传统的城镇建设，新型城镇化建设不是简单的修路卖地、房地产开发，而是一种可持续的、稳定的、健康的城镇化硬件和软件共同建设推进过程。
l 硬件建设：土地整理、一级开发、房产开发、基础设施、产业建设
l 软件建设：发展定位、功能布局、政策创新、环境打造、农民就业多元化、产业生态改善
◆如何将硬件建设和软件建设两方面融合发展呢？从实践的角度来看，我们认为需要政府和市场“两只手”一起干这个事，政府引导+市场主导，政府与市场形成合力。
l 政策引导：拆除围墙，创造营商环境。
l 市场调节：突破壁垒，吸引社会资本。
◆需要打通三大环节，通过前期运营、开发、招商三个实施环节确保市场化运作顺利推进。
当时我们提出“四规合一”，高度结合五年发展规划、产业和就业规划、土地利用总体规划、城市建设规划，做到“多规合一”。
l 社会经济发展规划
l 产业就业规划
l 城镇建设规划
l 土地利用总体规划
市场化规模
如果要实现真正的市场化模式，要先解决这些方面的问题：
1.盈利性。市场化是要盈利的，不然无所谓市场化。
2.整体性。高收益的项目与低收益的项目有机组合。
3.可持续。城镇建设和产业发展有机融合，实现区域可持续发展。
4.利益合理分配。政府、企业、居民等参与方共享发展成果。
城镇运营
城镇运营方面可以看下面这张图，描绘了产业、城镇建设和金融三者的关系。
城镇运营要真正实现产、城、融三者有机结合的话，前期的研究非常重要。
03
关于政信和房地产融资业务的建议
有为政府+有效市场
不能把举债妖魔化，城镇化建设是离不开举债。国务院发展研究中心和世界银行联合课题组的报告《推进高效、包容、可持续的城镇化》就明确指出：“如果完全没有土地收入和地方举债，财政空间不足以付城镇化的支出。”现在政府负债高企的原因是，市场化程度不够，没有用好资金。
政府投融资中的四大关系
政府与市场的关系
投资与融资的关系
城镇建设与产业发展的关系
平台建设与融资的关系（融资规划与单笔融资）
相关建议
提高主动管理能力，助推地方基建和产业发展的融合。
全方位全流程服务。
04
关于地方产业投资的建议
1.科技平台与资本平台相协同；
2.探索能充分发挥政府与市场各自优势的合作方式（募资、非产业投资收益等）。
今天非常开心
白天的时候在外公家给他过生日
然后我舅舅姨妈她们一直调侃我小个
然后我二姨妈说女孩子娇小一点好
太高年纪一上去容易显老哈哈哈
她说这样才好 有点女人味
哈哈哈 我其他姨妈更加搞笑
我就不说了～
傍晚的时候出门洗了脸
跟洗脸的姐姐聊了很多
哈哈哈 她让我不要去整容[笑cry]
她自己都在推销整容项目[喵喵]
然后她跟我说让我现实一点 哈哈哈
我今天穿了一双低跟高跟鞋
她觉得很好看 最后我把链接分享给了她
好久不见 她依然年轻 因为我的缘故
跟预约的时间对不上 我迟到了五分钟
因为我在洗头 所以我买了一个小花篮（小花篮）我喜欢吃的蛋糕
做为赔礼物品 她觉得我瘦了很多
皮肤也变好了～ 这是我喜欢的
关于瘦：这是饿瘦的 啊啊啊
这个假期好多人看到我都说我瘦了
其实是没人给我做饭
我也懒得大中午动手
我索性就不吃午饭了
害 其实瘦了并不好
我没胸了[泪] 好可怜 其实还是90斤好一些
穿衣服什么的都比较均匀
关于皮肤：暑假的时候刚谈恋爱 还没有开始异地恋 天天见面喝高糖奶茶
吃烧烤 半夜熬夜打电话 皮肤能好吗[笑cry]
然后长了很多闭口
她说我那会差点毁容了[笑cry]
好了 过去的事都不说了
明天我要见到我的姐妹们了 好开心
晚安啦 mua~
白天的时候在外公家给他过生日
然后我舅舅姨妈她们一直调侃我小个
然后我二姨妈说女孩子娇小一点好
太高年纪一上去容易显老哈哈哈
她说这样才好 有点女人味
哈哈哈 我其他姨妈更加搞笑
我就不说了～
傍晚的时候出门洗了脸
跟洗脸的姐姐聊了很多
哈哈哈 她让我不要去整容[笑cry]
她自己都在推销整容项目[喵喵]
然后她跟我说让我现实一点 哈哈哈
我今天穿了一双低跟高跟鞋
她觉得很好看 最后我把链接分享给了她
好久不见 她依然年轻 因为我的缘故
跟预约的时间对不上 我迟到了五分钟
因为我在洗头 所以我买了一个小花篮（小花篮）我喜欢吃的蛋糕
做为赔礼物品 她觉得我瘦了很多
皮肤也变好了～ 这是我喜欢的
关于瘦：这是饿瘦的 啊啊啊
这个假期好多人看到我都说我瘦了
其实是没人给我做饭
我也懒得大中午动手
我索性就不吃午饭了
害 其实瘦了并不好
我没胸了[泪] 好可怜 其实还是90斤好一些
穿衣服什么的都比较均匀
关于皮肤：暑假的时候刚谈恋爱 还没有开始异地恋 天天见面喝高糖奶茶
吃烧烤 半夜熬夜打电话 皮肤能好吗[笑cry]
然后长了很多闭口
她说我那会差点毁容了[笑cry]
好了 过去的事都不说了
明天我要见到我的姐妹们了 好开心
晚安啦 mua~
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