#化妆品工厂# 美妆的生意经：为什么高毛利率难以转化
20年前提到中高端化妆品，从欧莱雅到雅诗兰黛，中国的年轻女性对各大国际品牌如数家珍。如今再提到美妆产品，许多国产品牌登入大雅之堂。
一方面，中国的产品质量不断提升，收获了消费者的信任;另一方面，随着90后甚至00后开始成为消费者的主流，没有历史负担他们，对国产品牌的接受程度更高。
腾讯发布的00后研究报告显示，超过50%的00后消费者普遍接受国产品牌。
从国内化妆品品牌发展进程来看，化妆品这个领域并不算高。
除了一些国际品牌的代工厂自己单干搞化妆品，连云南白药、片仔癀都成立日化子公司生产面膜，短短几年，硬生生把一个高毛利市场拼杀成了血染的红海市场。
能够脱颖而出的，要么本身就是质地优良的上市公司，融资手段较多(如上海家化)，要么是有着强大的资本背景(如完美日记的所有方逸仙电商背后是高瓴资本)。
1双十一的美妆大爆发
据国家统计局发布的11月份各项社会商品零售数据，在化妆品品类中，1-11月份总零售3076亿元，同比增长9.5%。其中11月份销售511亿元，同比增长32.3%。这是化妆品品类继6月20.5%的增速、8月19%的增速、10月18%以上的高位增长后，再次获得高速增长。
背后的增长动力，当然是来自于双十一的促销。据11月淘系美妆数据，全网GMV同增33.7%，其中护肤品GMV同增35.9%，增速环比上升;彩妆GMV同增26.6%
可以想象的是，几家美妆上市公司的业绩，都要在四季度爆发式增长了。
近年数据显示，上海家化虽然营收规模比较大，但成长性相对较差，2020年因为疫情的影响，预计营收基本原地踏步;珀莱雅则由于加大线上营推广，2018年以来营收增幅比较强劲;丸美股份营收规模较小，增速介于二者之间。
数据来源：同花顺iFind，制图：诗与星空
从归母净利润看，有趣的是三家业绩差不多，上海家化的营收规模虽然远高于同行，但净利润表现欠佳。
2美妆行业的营销费
化妆品行业的毛利率普遍较高，上海家化的平均毛利率62%左右;珀莱雅的平均毛利率64%左右;丸美股份的毛利率68%左右。
但是，由于都支出了高昂的销售费用，导致各家的净利润普遍不算太高。
尤其是上海家化，2020年1-9月份，公司销售费用超过24亿元，占营收比例的45%，超高的销售费用拖累了公司的业绩。
珀莱雅前三季度的销售费用也有8.18亿元，占营收比例的36%;丸美股份前三季度的销售费用也有3.76亿元，占营收比例的33%。
说起销售费用，有一家新兴的国产美妆品牌应该榜上有名，它就是完美日记的所属公司，港股上市的逸仙电商。
10月30日，公司发布招股书，并附上了三季报。数据显示，公司2020年1-9月份营收32.7亿，销售费用28.9亿，亏损11.57亿。
这样的数据，让笔者想起了一个曾经的知名企业：秦池。
秦池曾经把全年的销售收入拿去买CCTV的标王，大获成功，但后来故伎重演的时候，不小心玩呲了，资金链断裂，公司一蹶不振。
高端白酒和化妆品有非常大的相似之处，毛利都非常高，消费者都有比较高的品牌忠诚度，都有品牌的故事和传说… …
在每年的各种白酒盲品评比场合中，经常有一些出乎意料的品牌脱颖而出，这也说明白酒的价格和品牌一定成正比，但价格和品质并不一定成正比。
相同的逻辑，放在化妆品上一样适用。
对于无法量化的白酒和化妆品来说，谁的品牌宣传更高明，谁的销量也就更大。
逸仙电商的玩法，和当年的秦池如出一辙。
只不过20多年前，全国人民最爱看的是CCTV的天气预报;20多年后，全国人民最爱看的是李佳琦的直播间。
因为行业的特殊性，直播带货已经成为美妆行业的必争之地。各美妆上市公司的财报中都纷纷声称，采用各种方式来发展直播业务。
3研发投入普遍过低
和声势浩大的营销投入相比，化妆品行业的研发投入，低的惊人。
翻开国际大品牌的财报看，欧莱雅集团拥有3大全球性研发中心、6大区域研发分部、20大研究中心、16大评估中心。欧莱雅集团研发人员达3,862人，研发投入8.5亿元。
综合对比来看，化妆品国际巨头们的研发费用率大致在2.0%~3.5%这个区间。
近年来，欧莱雅集团研发费用率在3.1%~3.5%，位居各化妆品龙头公司之首;P&G研发费用率在2.4%~2.9%;雅诗兰黛研发费用率1.0%~1.7%。
作为一个旗帜鲜明的工业党，笔者从来就不相信什么化妆品里的玄学。因为从研发开支看，这些高端品牌也不会有太高深的技术含量。
换言之，国际大品牌的化妆品，更多的是依赖品牌溢价，而并非有多么高深的技术含量。中国化妆品企业完全有能力生产出品质相近甚至超越的化妆品，只是想要实现同样的品牌溢价，则需要漫长的培育期。
2020年三季报显示，上海家化的研发开支1亿元，占营收比例不足2%;珀莱雅的研发费用为5300万元;丸美股份只有3500万元，几乎可以忽略不计… …
笔者认为，国产美妆品牌要想有所突破，不能仅靠铺天盖地的营销推广，还是要在研发方面踏踏实实的开展一些创新，让产品用品质说话，这样才有可能弯道超车，尽快的追赶甚至超越国际大品牌。
4并购是传统
欧莱雅成立之初叫法国无害染发剂公司，从名字就知道是做染发剂的。
后来公司旗下拥有兰蔻，到郝莲娜，到美宝莲，到圣罗兰… …
如今欧莱雅旗下数十个子品牌，绝大多数都是并购而来。
当年欧莱雅进入中国后，为了快速打通渠道商，还收购了中国的小护士品牌和羽西品牌。
说来巧合，上海家化也有类似的操作。
以2019年公布的年报为例，公司有四家持股比例低于50%的参股公司，分别是：漳州片仔癀上海家化口腔护理有限公司、三亚家化旅业有限公司、丝芙兰(上海)化妆品销售有限公司、丝芙兰(北京)化妆品销售有限公司。
两家丝芙兰的持股比例均为19%，2019年两家丝芙兰合计净利润超过6.2亿元，甚至超过上海家化的净利润，公司的投资收益主要来自这两家参股的丝芙兰。
丝芙兰是什么品牌?
这是全球著名奢侈品品牌LV旗下的子品牌，全球最负盛名的美妆卖场，网罗国际上数十家顶级美妆个护品牌，在中国市场发展势头迅猛。
在坦然承认国产品牌很难占领高端化妆品市场的基础上，上海家化选择了另外一种方式切入高端—合资。
从这个角度看，和丝芙兰的合资并不是非主营，而是核心业务的另一种实现方式，这是“潜伏”在公司财报里的小惊喜。
作为合资公司，上海家化必然可以将自己的产品打入丝芙兰卖场，如果能够和国际顶级品牌形成良好的互动，会竖立公司的高端品牌形象，这是非常深远的一步投资。
从长期股权投资变化情况看，珀莱雅和丸美股份也逐步开启了并购模式。可以预见的将来，国产美妆品牌将加快并购步伐，利用资本有效整合规模较小的品牌，形成合力，和国际大品牌进行竞争。
5总结
化妆品是一个高毛利的行业，随着年轻一代的逐渐成长，越来越多的国产品牌崭露头角。但是从发展情况来看，无论是老字号还是新兴品牌，都存在着研发不足、过度依赖营销投入的情况。
文丨诗与星空来源中妆网
20年前提到中高端化妆品，从欧莱雅到雅诗兰黛，中国的年轻女性对各大国际品牌如数家珍。如今再提到美妆产品，许多国产品牌登入大雅之堂。
一方面，中国的产品质量不断提升，收获了消费者的信任;另一方面，随着90后甚至00后开始成为消费者的主流，没有历史负担他们，对国产品牌的接受程度更高。
腾讯发布的00后研究报告显示，超过50%的00后消费者普遍接受国产品牌。
从国内化妆品品牌发展进程来看，化妆品这个领域并不算高。
除了一些国际品牌的代工厂自己单干搞化妆品，连云南白药、片仔癀都成立日化子公司生产面膜，短短几年，硬生生把一个高毛利市场拼杀成了血染的红海市场。
能够脱颖而出的，要么本身就是质地优良的上市公司，融资手段较多(如上海家化)，要么是有着强大的资本背景(如完美日记的所有方逸仙电商背后是高瓴资本)。
1双十一的美妆大爆发
据国家统计局发布的11月份各项社会商品零售数据，在化妆品品类中，1-11月份总零售3076亿元，同比增长9.5%。其中11月份销售511亿元，同比增长32.3%。这是化妆品品类继6月20.5%的增速、8月19%的增速、10月18%以上的高位增长后，再次获得高速增长。
背后的增长动力，当然是来自于双十一的促销。据11月淘系美妆数据，全网GMV同增33.7%，其中护肤品GMV同增35.9%，增速环比上升;彩妆GMV同增26.6%
可以想象的是，几家美妆上市公司的业绩，都要在四季度爆发式增长了。
近年数据显示，上海家化虽然营收规模比较大，但成长性相对较差，2020年因为疫情的影响，预计营收基本原地踏步;珀莱雅则由于加大线上营推广，2018年以来营收增幅比较强劲;丸美股份营收规模较小，增速介于二者之间。
数据来源：同花顺iFind，制图：诗与星空
从归母净利润看，有趣的是三家业绩差不多，上海家化的营收规模虽然远高于同行，但净利润表现欠佳。
2美妆行业的营销费
化妆品行业的毛利率普遍较高，上海家化的平均毛利率62%左右;珀莱雅的平均毛利率64%左右;丸美股份的毛利率68%左右。
但是，由于都支出了高昂的销售费用，导致各家的净利润普遍不算太高。
尤其是上海家化，2020年1-9月份，公司销售费用超过24亿元，占营收比例的45%，超高的销售费用拖累了公司的业绩。
珀莱雅前三季度的销售费用也有8.18亿元，占营收比例的36%;丸美股份前三季度的销售费用也有3.76亿元，占营收比例的33%。
说起销售费用，有一家新兴的国产美妆品牌应该榜上有名，它就是完美日记的所属公司，港股上市的逸仙电商。
10月30日，公司发布招股书，并附上了三季报。数据显示，公司2020年1-9月份营收32.7亿，销售费用28.9亿，亏损11.57亿。
这样的数据，让笔者想起了一个曾经的知名企业：秦池。
秦池曾经把全年的销售收入拿去买CCTV的标王，大获成功，但后来故伎重演的时候，不小心玩呲了，资金链断裂，公司一蹶不振。
高端白酒和化妆品有非常大的相似之处，毛利都非常高，消费者都有比较高的品牌忠诚度，都有品牌的故事和传说… …
在每年的各种白酒盲品评比场合中，经常有一些出乎意料的品牌脱颖而出，这也说明白酒的价格和品牌一定成正比，但价格和品质并不一定成正比。
相同的逻辑，放在化妆品上一样适用。
对于无法量化的白酒和化妆品来说，谁的品牌宣传更高明，谁的销量也就更大。
逸仙电商的玩法，和当年的秦池如出一辙。
只不过20多年前，全国人民最爱看的是CCTV的天气预报;20多年后，全国人民最爱看的是李佳琦的直播间。
因为行业的特殊性，直播带货已经成为美妆行业的必争之地。各美妆上市公司的财报中都纷纷声称，采用各种方式来发展直播业务。
3研发投入普遍过低
和声势浩大的营销投入相比，化妆品行业的研发投入，低的惊人。
翻开国际大品牌的财报看，欧莱雅集团拥有3大全球性研发中心、6大区域研发分部、20大研究中心、16大评估中心。欧莱雅集团研发人员达3,862人，研发投入8.5亿元。
综合对比来看，化妆品国际巨头们的研发费用率大致在2.0%~3.5%这个区间。
近年来，欧莱雅集团研发费用率在3.1%~3.5%，位居各化妆品龙头公司之首;P&G研发费用率在2.4%~2.9%;雅诗兰黛研发费用率1.0%~1.7%。
作为一个旗帜鲜明的工业党，笔者从来就不相信什么化妆品里的玄学。因为从研发开支看，这些高端品牌也不会有太高深的技术含量。
换言之，国际大品牌的化妆品，更多的是依赖品牌溢价，而并非有多么高深的技术含量。中国化妆品企业完全有能力生产出品质相近甚至超越的化妆品，只是想要实现同样的品牌溢价，则需要漫长的培育期。
2020年三季报显示，上海家化的研发开支1亿元，占营收比例不足2%;珀莱雅的研发费用为5300万元;丸美股份只有3500万元，几乎可以忽略不计… …
笔者认为，国产美妆品牌要想有所突破，不能仅靠铺天盖地的营销推广，还是要在研发方面踏踏实实的开展一些创新，让产品用品质说话，这样才有可能弯道超车，尽快的追赶甚至超越国际大品牌。
4并购是传统
欧莱雅成立之初叫法国无害染发剂公司，从名字就知道是做染发剂的。
后来公司旗下拥有兰蔻，到郝莲娜，到美宝莲，到圣罗兰… …
如今欧莱雅旗下数十个子品牌，绝大多数都是并购而来。
当年欧莱雅进入中国后，为了快速打通渠道商，还收购了中国的小护士品牌和羽西品牌。
说来巧合，上海家化也有类似的操作。
以2019年公布的年报为例，公司有四家持股比例低于50%的参股公司，分别是：漳州片仔癀上海家化口腔护理有限公司、三亚家化旅业有限公司、丝芙兰(上海)化妆品销售有限公司、丝芙兰(北京)化妆品销售有限公司。
两家丝芙兰的持股比例均为19%，2019年两家丝芙兰合计净利润超过6.2亿元，甚至超过上海家化的净利润，公司的投资收益主要来自这两家参股的丝芙兰。
丝芙兰是什么品牌?
这是全球著名奢侈品品牌LV旗下的子品牌，全球最负盛名的美妆卖场，网罗国际上数十家顶级美妆个护品牌，在中国市场发展势头迅猛。
在坦然承认国产品牌很难占领高端化妆品市场的基础上，上海家化选择了另外一种方式切入高端—合资。
从这个角度看，和丝芙兰的合资并不是非主营，而是核心业务的另一种实现方式，这是“潜伏”在公司财报里的小惊喜。
作为合资公司，上海家化必然可以将自己的产品打入丝芙兰卖场，如果能够和国际顶级品牌形成良好的互动，会竖立公司的高端品牌形象，这是非常深远的一步投资。
从长期股权投资变化情况看，珀莱雅和丸美股份也逐步开启了并购模式。可以预见的将来，国产美妆品牌将加快并购步伐，利用资本有效整合规模较小的品牌，形成合力，和国际大品牌进行竞争。
5总结
化妆品是一个高毛利的行业，随着年轻一代的逐渐成长，越来越多的国产品牌崭露头角。但是从发展情况来看，无论是老字号还是新兴品牌，都存在着研发不足、过度依赖营销投入的情况。
文丨诗与星空来源中妆网
【深杭宁二手房成交创新高，苏州成都却持续低迷】从走出低谷，到迅速反弹走出V型曲线，全国商品房销售整体热度延续。
7月，全国商品房销售面积约1.42亿平方米，同比增9.5%，销售金额为1.45万亿元，同比增加16.6%。
1-7月，商品房销售面积83631万平方米，前7月累计销售面积和销售金额均稳步增长，降幅分别收窄2.6和3.3个百分点。其中，住宅市场销售火热，销售金额达7.27万亿元，同比增0.4%，基本摆脱疫情影响。
二手房方面，7月，15个重点监测城市二手房市场持续火热，成交创近年来单月新高，1-7月，15城二手房累计成交7031万平方米，累计同比跌幅收窄至10%。截止至2020年第34周（8月17日-8月23日）二手房市场周成交仍保持高位。
”
本 文 约 2540 字 阅 读 需 要 5 min
01
7月15城二手房成交创新高
受疫情影响，2月15个重点监测城市二手房市场近乎停摆，成交创历史新低。但3月以来二手房市场持续转暖，成交逐月提升，同比跌幅也明显收窄乃至转正。其中，5月二手房成交已恢复至疫前水平，6月成交率先同比转正，7月成交更是创近年来单月新高，同比增长30%。
图：15个重点监测城市二手房成交面积（平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
各城市二手房市场显著分化，一方面，以深圳、南京为代表的热点城市二手房市场持续火热，成交持续高位运行，前7月累计同比涨幅皆超50%。另一方面，疫后成都、苏州二手房市场复苏进度缓慢，成交持续低迷，前7月累计成交同比腰斩。
表：7月15个重点监测城市二手房成交面积（平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
从全国2020年第34周（8月17日-8月23日）二手房市场成交情况来看，深圳、南京和杭州二手房市场热度不减，周成交仍保持高位。
全国2020年第34周二手房市场成交情况（单位：万平方米）
注：第34周为8月17日-8月23日
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
02
深圳、南京和杭州二手房热度不减
深圳、南京和杭州二手房市场热度不减，周成交依旧维持在较高水平，究其原因则各有不同：
在这其中，深圳早已是二手房主导的市场，新房供应异常紧缺，2017年-2019年二手房年均成交面积相当于新房年均成交面积的1.5倍。
2020年深圳楼市全面转暖之后，二手房市场更具弹性，前7月二手房成交面积相当于同期新房成交面积的2倍。
从供求结构来看，深圳市场的成交面积一直大于供应面积，其中2月和4月供求比例失衡最为严重，供求比一度低至0.12。
深圳上半年楼市整体表现出一二手房成交全线升温的迹象，4月以来，尽管市场监管加强，但是深圳楼市依旧呈现出不分档次、不分产品销售全线飘红的现象，这在全国任何一个城市都是少见的。
克而瑞研究中心数据显示，深圳二手房成交面积在3月显著放量且同比转正，成交面积升至70万平方米，同比增长80%。随后三个月市场热度惯性延续，成交持续高位运行，上半年成交面积达到399万平方米，同比增加46%，成交套数达到46370套，同比增加41%。
6月深圳二手房成交进一步升温，成交面积达到90万平方米，同比增长69%，共成交11030套，同比增加73.3%，成交均价达到62262元/平方米，同比增长17.7%，市场热度可见一斑。
尽管7月15日深圳升级调控强力打压楼市，但由于市场购买力坚挺，叠加信贷资金整体充裕，二手房市场预期仍一致看好，短期内购房者入市情绪积极，成交仍处高位。
图：2020年1-34周深圳二手房成交面积（平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
南京方面，上半年，南京土拍热度居高不下，累计成交建面达604万平方米，同比增长26%。尤其4月量价齐升，上半年楼面价高于2万元/平方米的地块多达11幅，其中最高楼面价达到42398元/平方米。
从房价来看，上半年南京一二手房价全线升温，房价指数自2019年1月以来一路上扬，并在今年6月达到峰值，一手房销售价格环比涨幅曾在4月领涨全国。国家统计局数据显示，6月，南京一手房销售价格指数同比涨幅达到6.1%，二手房销售价格指数达到5.7%。
7月22日，南京加码调控，但政策力度相较温和，更多的还是影响购房者心理预期，成交决策周期有所拉长，并未对市场需求构成实质性冲击，其对房地产市场影响程度有限。
图：2020年1-34周南京二手房成交面积（平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
杭州方面，相较于新房，杭州二手房性价比优势明显，对于广大的刚需客群有着较强吸引力。与其他城市一二手房倒挂情况相比，杭州二手房倒挂情况实际上并不十分显著，成交火热主要是依托刚需盘驱动。
2020年7月至今杭州二手房挂牌量仍保持在较高水平，在一定程度上刺激市场需求有序释放。其中，小面积的学区房以及次新房仍是成交主力，助力二手房成交持续高位运行。
图：2020年1-34周杭州二手房成交面积（平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
03
苏州、成都二手房成交持续低迷
与深圳、南京和杭州二手房成交火热相对的，疫后苏州、成都二手房市场整体低迷，周成交长期保持在较低水平。
相较于南京、杭州这类同处于长三角地区的二线城市，苏州房地产市场周期迥异。具体而言，2019年上半年苏州房地产市场全面转暖，二手房成交显著放量，致使去年基数普遍较高。疫后苏州二手房市场有序复苏，2020年3月以来成交稳中有升，但市场热度较去年同期相差甚远，同比仍实现较大比例负增长。
图：2019年1周-2020年34周苏州和南京二手房成交面积（平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
疫后成都二手房市场始终未见起色，主要基于疫情影响下居民收入预期下滑，难免拖累以刚需为主的成都二手房市场整体复苏进程，同时，受限价政策影响，新房性价比优势突出，买到即赚到的心理预期强烈，更多二手房置业客群转战高性价比的新房或者购买购置门槛降低的人才公寓。
图：2020年1-8月成都重点监测区域新房及二手房成交均价（元/平方米）
注：数据截至8月23日
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
04
二手房供需两旺，学区房仍将活跃
我们认为，未来各城市、各类型需求市场或将持续分化。具体而言，北京、上海和深圳这类存量房主导的一线城市新房供应长期紧缺，而在信贷资金整体充裕的作用下，二手房市场无疑是更具弹性，成交有望维持在较高水平。南京、杭州等城市市场需求坚挺，年内二手房成交即使有所下滑，整体降幅也将有限。
造成目前这些城市二手房市场持续活跃的原因有很多，但是其中最核心的原因是有一大部分刚需“弃新买旧”，同时有一大部分置换客户“卖一买一”“卖旧买新”所以造成了市场供需两旺，成交活跃。
从价格来看，二手房虽然在单价上优势不高，但是总价优势明显，再加上位置都相对核心，配套成熟，比较符合刚需的需求。
相对而言，优质的学区房仍是资源稀缺品，市场需求最为坚挺，成交量价或将持续高位运行。与此同时，高性价比的二手房仍受市场欢迎，尤其是那些生活配套设施齐全且总价整体偏低的产品，成交或将更为活跃。
来源：腾讯新闻
7月，全国商品房销售面积约1.42亿平方米，同比增9.5%，销售金额为1.45万亿元，同比增加16.6%。
1-7月，商品房销售面积83631万平方米，前7月累计销售面积和销售金额均稳步增长，降幅分别收窄2.6和3.3个百分点。其中，住宅市场销售火热，销售金额达7.27万亿元，同比增0.4%，基本摆脱疫情影响。
二手房方面，7月，15个重点监测城市二手房市场持续火热，成交创近年来单月新高，1-7月，15城二手房累计成交7031万平方米，累计同比跌幅收窄至10%。截止至2020年第34周（8月17日-8月23日）二手房市场周成交仍保持高位。
”
本 文 约 2540 字 阅 读 需 要 5 min
01
7月15城二手房成交创新高
受疫情影响，2月15个重点监测城市二手房市场近乎停摆，成交创历史新低。但3月以来二手房市场持续转暖，成交逐月提升，同比跌幅也明显收窄乃至转正。其中，5月二手房成交已恢复至疫前水平，6月成交率先同比转正，7月成交更是创近年来单月新高，同比增长30%。
图：15个重点监测城市二手房成交面积（平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
各城市二手房市场显著分化，一方面，以深圳、南京为代表的热点城市二手房市场持续火热，成交持续高位运行，前7月累计同比涨幅皆超50%。另一方面，疫后成都、苏州二手房市场复苏进度缓慢，成交持续低迷，前7月累计成交同比腰斩。
表：7月15个重点监测城市二手房成交面积（平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
从全国2020年第34周（8月17日-8月23日）二手房市场成交情况来看，深圳、南京和杭州二手房市场热度不减，周成交仍保持高位。
全国2020年第34周二手房市场成交情况（单位：万平方米）
注：第34周为8月17日-8月23日
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
02
深圳、南京和杭州二手房热度不减
深圳、南京和杭州二手房市场热度不减，周成交依旧维持在较高水平，究其原因则各有不同：
在这其中，深圳早已是二手房主导的市场，新房供应异常紧缺，2017年-2019年二手房年均成交面积相当于新房年均成交面积的1.5倍。
2020年深圳楼市全面转暖之后，二手房市场更具弹性，前7月二手房成交面积相当于同期新房成交面积的2倍。
从供求结构来看，深圳市场的成交面积一直大于供应面积，其中2月和4月供求比例失衡最为严重，供求比一度低至0.12。
深圳上半年楼市整体表现出一二手房成交全线升温的迹象，4月以来，尽管市场监管加强，但是深圳楼市依旧呈现出不分档次、不分产品销售全线飘红的现象，这在全国任何一个城市都是少见的。
克而瑞研究中心数据显示，深圳二手房成交面积在3月显著放量且同比转正，成交面积升至70万平方米，同比增长80%。随后三个月市场热度惯性延续，成交持续高位运行，上半年成交面积达到399万平方米，同比增加46%，成交套数达到46370套，同比增加41%。
6月深圳二手房成交进一步升温，成交面积达到90万平方米，同比增长69%，共成交11030套，同比增加73.3%，成交均价达到62262元/平方米，同比增长17.7%，市场热度可见一斑。
尽管7月15日深圳升级调控强力打压楼市，但由于市场购买力坚挺，叠加信贷资金整体充裕，二手房市场预期仍一致看好，短期内购房者入市情绪积极，成交仍处高位。
图：2020年1-34周深圳二手房成交面积（平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
南京方面，上半年，南京土拍热度居高不下，累计成交建面达604万平方米，同比增长26%。尤其4月量价齐升，上半年楼面价高于2万元/平方米的地块多达11幅，其中最高楼面价达到42398元/平方米。
从房价来看，上半年南京一二手房价全线升温，房价指数自2019年1月以来一路上扬，并在今年6月达到峰值，一手房销售价格环比涨幅曾在4月领涨全国。国家统计局数据显示，6月，南京一手房销售价格指数同比涨幅达到6.1%，二手房销售价格指数达到5.7%。
7月22日，南京加码调控，但政策力度相较温和，更多的还是影响购房者心理预期，成交决策周期有所拉长，并未对市场需求构成实质性冲击，其对房地产市场影响程度有限。
图：2020年1-34周南京二手房成交面积（平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
杭州方面，相较于新房，杭州二手房性价比优势明显，对于广大的刚需客群有着较强吸引力。与其他城市一二手房倒挂情况相比，杭州二手房倒挂情况实际上并不十分显著，成交火热主要是依托刚需盘驱动。
2020年7月至今杭州二手房挂牌量仍保持在较高水平，在一定程度上刺激市场需求有序释放。其中，小面积的学区房以及次新房仍是成交主力，助力二手房成交持续高位运行。
图：2020年1-34周杭州二手房成交面积（平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
03
苏州、成都二手房成交持续低迷
与深圳、南京和杭州二手房成交火热相对的，疫后苏州、成都二手房市场整体低迷，周成交长期保持在较低水平。
相较于南京、杭州这类同处于长三角地区的二线城市，苏州房地产市场周期迥异。具体而言，2019年上半年苏州房地产市场全面转暖，二手房成交显著放量，致使去年基数普遍较高。疫后苏州二手房市场有序复苏，2020年3月以来成交稳中有升，但市场热度较去年同期相差甚远，同比仍实现较大比例负增长。
图：2019年1周-2020年34周苏州和南京二手房成交面积（平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
疫后成都二手房市场始终未见起色，主要基于疫情影响下居民收入预期下滑，难免拖累以刚需为主的成都二手房市场整体复苏进程，同时，受限价政策影响，新房性价比优势突出，买到即赚到的心理预期强烈，更多二手房置业客群转战高性价比的新房或者购买购置门槛降低的人才公寓。
图：2020年1-8月成都重点监测区域新房及二手房成交均价（元/平方米）
注：数据截至8月23日
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
04
二手房供需两旺，学区房仍将活跃
我们认为，未来各城市、各类型需求市场或将持续分化。具体而言，北京、上海和深圳这类存量房主导的一线城市新房供应长期紧缺，而在信贷资金整体充裕的作用下，二手房市场无疑是更具弹性，成交有望维持在较高水平。南京、杭州等城市市场需求坚挺，年内二手房成交即使有所下滑，整体降幅也将有限。
造成目前这些城市二手房市场持续活跃的原因有很多，但是其中最核心的原因是有一大部分刚需“弃新买旧”，同时有一大部分置换客户“卖一买一”“卖旧买新”所以造成了市场供需两旺，成交活跃。
从价格来看，二手房虽然在单价上优势不高，但是总价优势明显，再加上位置都相对核心，配套成熟，比较符合刚需的需求。
相对而言，优质的学区房仍是资源稀缺品，市场需求最为坚挺，成交量价或将持续高位运行。与此同时，高性价比的二手房仍受市场欢迎，尤其是那些生活配套设施齐全且总价整体偏低的产品，成交或将更为活跃。
来源：腾讯新闻
【0814操盘日志】Option Jack：炒股不炒市
文/凤凰网港股特约香港财经大V Option Jack
8月份以来，以指数变动的幅度计算是过去5个月以来同期最狭窄的的一次，只有个别股份在涨跌，指数似乎越来越不受关注。
其实恒生指数成份股里面，很多旧经济股而且成交量低的股份，早就应该汰旧换新增加一些市场动力，适逢今天收盘后，恒生指数公司将公布季节检讨，会纳入新的股份进去指数蓝筹股，剔除一些旧经济股。
7月底一众投资人仍沉醉于新经济股当中，小米、美团、阿里巴巴、腾讯或是B股(未盈利的生物科技上市公司)及港交所等，已占过半大市整体的总成交量。
我留意的却是低残的旧经济股，因为我不喜欢众人皆醉，喜欢用另外一个角度看市场，找机会。
记得在7月中过后有一次股份推荐，第一次我是推荐买入欧元作中长线持有，第二次是分析中移动，连续5月及6月底都在当月最低位附近，然后月初会有升幅。
七月底时中移动股价仍然在53元低位附近徘徊，我部署了一些8月份57.50及60元的买入买权(long call)，部署了更多的52.50 8月份到期及9月份50元的沽空卖权(short put)，全是分日完成，并非一天的决策。
八月初虽未有再出现月初效应的涨幅，但中移动(00941)走势仍然值得我把所有多仓保留着，原因是中移动并不受香港本身的疫情及中美纠纷的影响，而且大市涨跌一向对中移动的影响也并不明显，所以比较敢放心持有。
昨天(8月13日)受到联通(00762)业绩后急升的影响，中移动在自身业绩前也跟着涨，一举升至60元附近。
57.5元的买入买权(long call)最多有5倍利润，而60元的买入买权(long call)也由亏转盈，由亏损6成变倒赚最多5倍。
我前天就开始分日分注来平仓，call平均也有3倍以上利润，主战场的沽空卖权(short put)当然获利更安稳，很快已超越8成利润，目前只保留不到3成的多仓。
腾讯(00700)在公布业绩后不升反跌，尽管业绩好于预期，但市场焦点并非在于业绩数字，而是聚焦于中美争拗及微信的问题，自7月10日三度测试564元魔咒高位后不破，我第二度持有的旧卖出买权(short call)9月仓，也接近八成利润，进入平仓收成期阶段。
未来自己偏心的认为腾讯可能会持续偏软，甚至跌穿500元，到485附近才有比较明显的支持，所以在区间上落时段，应该不会再开新仓。
另外汇控(00005)，历史低位在32.10元，未有出现终极一跌已缓步的反弹，在全城唱衰而又没有任何好消息的情况下自低位反弹超过一成，我累积了不少期权的多仓，这几天的反弹也瞬速由亏转盈，减去3成以上持仓，不敢太贪，未来应该在震荡中向上居多，如果是一个反弹或初升段，34元不应跌破，可作多仓止损位，短期向上目标不敢太乐观。
前天升幅明显并带动指数攀升的少不了友邦保险(01299)，昨天(8月13日)高开倒跌收，这并不意外，友邦的惯性高开很多经常阴烛，低开很多经常倒升变阳烛，友邦我只持有少量的买入买权(long call)，并不敢太进取，也不敢期待会有很大涨幅。
近两星期，特别高引伸波幅的美团(03690)，从高位回落，每次call引伸波幅特别高的情况下，股份回落的机会就特别高，例如之前的腾讯，港交所(00388)…等
美团在真正染蓝(进去指数成份股)前后应该还有一番波动，可趁震荡用买权(call)来高沽低走。
另外传统的地产板块，也自低位反弹，但买入买权(long call)很难有利润，比较适合逢低分段建立一些沽空卖权(short put)，不适宜大注。
当全城都在追逐新经济股的同时，我已开始部署买旧沽新的策略，以目前来说，看法正确。
这个做法还有一个好处是，不太受外围及恒指升跌而左右自己的持仓信心，因为多空仓都有可以互相弥补对冲。
但目前新经济股已回落，旧经济股又已反弹实现，美股又在历史高位附近，难度增加，港股仍然偏弱而趋势未明，只能小仓应对，炒股不炒市。
最后一提的是中国人寿(02628)，多次在19元附近高开受压阴烛回跌，但自星期一低开17.80向上高走开始，我建立了一些多仓，憧憬突破后是否有一波涨势，未来若能低开才上破19元，有机会一口气冲到20元之上，但这种情况当然要配合恒指及A股的走势。
文/凤凰网港股特约香港财经大V Option Jack
8月份以来，以指数变动的幅度计算是过去5个月以来同期最狭窄的的一次，只有个别股份在涨跌，指数似乎越来越不受关注。
其实恒生指数成份股里面，很多旧经济股而且成交量低的股份，早就应该汰旧换新增加一些市场动力，适逢今天收盘后，恒生指数公司将公布季节检讨，会纳入新的股份进去指数蓝筹股，剔除一些旧经济股。
7月底一众投资人仍沉醉于新经济股当中，小米、美团、阿里巴巴、腾讯或是B股(未盈利的生物科技上市公司)及港交所等，已占过半大市整体的总成交量。
我留意的却是低残的旧经济股，因为我不喜欢众人皆醉，喜欢用另外一个角度看市场，找机会。
记得在7月中过后有一次股份推荐，第一次我是推荐买入欧元作中长线持有，第二次是分析中移动，连续5月及6月底都在当月最低位附近，然后月初会有升幅。
七月底时中移动股价仍然在53元低位附近徘徊，我部署了一些8月份57.50及60元的买入买权(long call)，部署了更多的52.50 8月份到期及9月份50元的沽空卖权(short put)，全是分日完成，并非一天的决策。
八月初虽未有再出现月初效应的涨幅，但中移动(00941)走势仍然值得我把所有多仓保留着，原因是中移动并不受香港本身的疫情及中美纠纷的影响，而且大市涨跌一向对中移动的影响也并不明显，所以比较敢放心持有。
昨天(8月13日)受到联通(00762)业绩后急升的影响，中移动在自身业绩前也跟着涨，一举升至60元附近。
57.5元的买入买权(long call)最多有5倍利润，而60元的买入买权(long call)也由亏转盈，由亏损6成变倒赚最多5倍。
我前天就开始分日分注来平仓，call平均也有3倍以上利润，主战场的沽空卖权(short put)当然获利更安稳，很快已超越8成利润，目前只保留不到3成的多仓。
腾讯(00700)在公布业绩后不升反跌，尽管业绩好于预期，但市场焦点并非在于业绩数字，而是聚焦于中美争拗及微信的问题，自7月10日三度测试564元魔咒高位后不破，我第二度持有的旧卖出买权(short call)9月仓，也接近八成利润，进入平仓收成期阶段。
未来自己偏心的认为腾讯可能会持续偏软，甚至跌穿500元，到485附近才有比较明显的支持，所以在区间上落时段，应该不会再开新仓。
另外汇控(00005)，历史低位在32.10元，未有出现终极一跌已缓步的反弹，在全城唱衰而又没有任何好消息的情况下自低位反弹超过一成，我累积了不少期权的多仓，这几天的反弹也瞬速由亏转盈，减去3成以上持仓，不敢太贪，未来应该在震荡中向上居多，如果是一个反弹或初升段，34元不应跌破，可作多仓止损位，短期向上目标不敢太乐观。
前天升幅明显并带动指数攀升的少不了友邦保险(01299)，昨天(8月13日)高开倒跌收，这并不意外，友邦的惯性高开很多经常阴烛，低开很多经常倒升变阳烛，友邦我只持有少量的买入买权(long call)，并不敢太进取，也不敢期待会有很大涨幅。
近两星期，特别高引伸波幅的美团(03690)，从高位回落，每次call引伸波幅特别高的情况下，股份回落的机会就特别高，例如之前的腾讯，港交所(00388)…等
美团在真正染蓝(进去指数成份股)前后应该还有一番波动，可趁震荡用买权(call)来高沽低走。
另外传统的地产板块，也自低位反弹，但买入买权(long call)很难有利润，比较适合逢低分段建立一些沽空卖权(short put)，不适宜大注。
当全城都在追逐新经济股的同时，我已开始部署买旧沽新的策略，以目前来说，看法正确。
这个做法还有一个好处是，不太受外围及恒指升跌而左右自己的持仓信心，因为多空仓都有可以互相弥补对冲。
但目前新经济股已回落，旧经济股又已反弹实现，美股又在历史高位附近，难度增加，港股仍然偏弱而趋势未明，只能小仓应对，炒股不炒市。
最后一提的是中国人寿(02628)，多次在19元附近高开受压阴烛回跌，但自星期一低开17.80向上高走开始，我建立了一些多仓，憧憬突破后是否有一波涨势，未来若能低开才上破19元，有机会一口气冲到20元之上，但这种情况当然要配合恒指及A股的走势。
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