地产行业面临新一轮洗牌背景下,提出“进三争一”的保利发展(600048.SH)能否实现这一目标,成为业内关注焦点。
保利发展董事长刘平在4月21日举行的2021年度业绩会上称,“进三争一”目标是基于对行业和公司自身竞争力的信心。
“地产调控长效机制基本形成,行业发展基础依然存在。作为国民经济支柱产业,地产行业基本面没有改变,我们对此依然保持信心。作为行业领军企业,公司资源、资金实力在行业波动中更具优势,也有利于捕捉市场机会。”刘平表示。
就今年销售情况,保利发展总经理周东利称,密切关注市场、政策变化的同时,公司会抓住机会窗口提升销售市场占有率,不断巩固在行业的市场地位。
该公司2021年报显示,2021年全国300城土地市场成交面积20.3亿平方米,同比下降17.1%,自2016年以来首次下降;在此背景下,保利发展全年拓展项目145个,新增容积率面积2722万平方米,拓展金额1857亿元,分别同比下降15%和21%。
虽然保利发展去年投资额同比有所减少,但其投资额依旧进入行业前三名,排在第一、二位的分别为万科、碧桂园。
今年计划投资3650亿
去年22城实行集中供地,土地市场由“热”转“冷”,保利发展在第二轮、第三轮供地中频频出手,于广州、南京、厦门等地拿下多宗低溢价地块。
2021年,该公司共拓展项目145个,新增容积率面积2722万平方米,拓展金额1857亿元,分别同比下降15%和21%。其全年拓展楼面地价每平方米6821元,同比下降8%;新增住宅货量占比85%,拓展权益比为72%。
天风证券指出,去年保利发展拿地力度为34.71%,较2020年的46.79%下降12.08个百分点,整体拿地力度有所下降。
这一趋势持续到了今年一季度。根据中指院数据,2022年前3个月,保利发展拿地面积仅36万平方米,同比减少91.7%。关于这一变动,财务总监王一夫解释称,拿地减少是公司结合市场变化以及对行业大势判断做出的调整。
他表示,市场规模见顶后,需求会相对聚焦,回归一二线核心城市,并集中于这些城市的成熟区域。由于集中供地政策的实行,这些地区的供地在第一季度相对有限,故而拿地有所减少,“随着第二季度中心城市供地节奏开启,保利发展将适当提升拓展力度”。
刘平在业绩说明会上透露,今年保利发展全年投资计划为3650亿元。“整体拓展逻辑是质量重于数量,确保公司持续稳定发展的同时,还能获得更好的业绩和利润。”
公开资料显示,保利发展2020年、2021年对外披露的计划投资额分别为3350亿元、3950亿元;虽然保利发展今年计划投资额较前两年有所减少,但目前行业中公开明确表示2022年计划投资额超3500亿元的,仅此一家。
收并购项目落实周期更长
一季度,保利发展实现签约金额906.95亿元,同比减少27.02%。销售规模的走低令投资者担忧,今年是否还能实现销售金额的同比增长?
对此,刘平回应称,行业目前受流动性和调控影响,仍在缓慢筑底之中,叠加疫情影响,预计全年市场规模将同比下降,而尽管保利发展布局多以核心城市为主,但仍然受到一定冲击。
总经理周东利亦持有相同看法,他指出,当前销售市场仍处于低位,购房者信心仍待修复,市场回暖需要过程。
除了销售情况,融资亦是行业的关注重点。作为央企,保利发展在融资端要好过许多。融资环境收紧的背景下,该公司于报告期内发行公司债86.9亿元、中期票据100亿元,综合融资成本约4.46%。
今年2月,保利发展一笔规模为98亿元的小公募债券状态更新为“已受理”。根据规划,这笔资金将用于偿还有息债务、补充流动资金、收购地产项目等其他用途。
关于外界关注的收并购,王一夫透露,公司正在密切关注一些收益更佳风险可控的收并购机会,只是这些项目的落实需要的时间和周期会更长。
刘平亦指出,保利发展不简单追求收并购的金额或数量目标,而是要从补充优质资源储备的角度开展项目投资。现阶段,公司对收并购基本都是基于项目层面,“本质上我们对于收并购项目的立项标准和招拍挂项目的立项标准是相对一致的”。
他强调,由于项目历史原因,公司在收并购项目的研判上会更加谨慎,但仍期待可以获得比招拍挂项目更高的收益。
负债方面,2021年,保利发展总负债首次突破万亿,其中有息负债规模3382亿元,其他经营性负债7588亿元(其中预收房款为4534亿元)。
公司同期存有短期借款约40.94亿元,一年内到期的非流动负债约605.75亿元,账面货币资金1713.84亿元。谈及今年下半年需偿还的141.8亿元永续债,刘平直言,公司目前资金储备充足,未来将结合公司实际情况及持有人意向确定偿还安排。
从“重回前三”到“进三争一”
保利发展没有公开披露2022年的经营目标,仅透露全年计划完成房地产及相关产业直接投资3650亿元,计划新开工面积 4010万平方米,计划竣工面积4231万平方米。2021年,该公司的这三项计划是3950亿元、4900万平方米、4000万平方米。除了计划的竣工面积有所上升外,其余两项指标都是同比下降的。这意味着,在投资方面,该公司采取了更谨慎的态度。
对此,刘平的解释是,今年投资及开工计划是结合当前行业形势、考虑疫情对部分地区影响铺排的,2022年的开竣工策略依然是“以销定产”,未来将结合不同能级市场、不同产品接受度动态调整开竣工计划。
投资谨慎只是相对2021年而言,实际上,保利发展依然保持着进取的心态。该公司在年报中提到将把握行业模式、格局等变化带来的发展机遇,“做大开发业务规模,持续提升行业地位。”
对于行业地位,保利发展的两任董事长都有自己的追求。在很长一段时间,保利发展稳定在央企第一、行业第五的位置,2017年,宋广菊对投资者表达了“重回行业前三”的愿望。虽然直至她卸任目标都未达成,但也有突破,2021年保利发展的销售排名前进了一位。
2021年4月,时任保利发展总经理的刘平在接受媒体采访时表示,虽然行业面临“三道红线”、房地产贷款限额管理等新限制,但这正是保利发展的“好时候”,2个月后,他在股东大会中再度强调,未来五年是保利发展重要的战略机遇期。他喜欢用“马拉松”来形容地产行业的竞争,认为最终的结果,取决于企业的耐力和稳定的节奏。
2021年的行业巨变令不少民营房企慢下了脚步,也让保利发展的战略机遇期提前到来。2022年1月,保利发展在广州召开2022年度工作会议,接任了董事长一职的刘平作了题为《守正创新谋发展,坚定信心向前行》的总结发言,提出“进三争一”的新目标。
在本次业绩说明会上,他首次回应了这个新目标的实现逻辑。在他看来,作为国民经济的支柱产业,房地产的基本面没有改变,未来依然是一个好行业,而在行业波动中,身为领军企业,无论是资源、资金还是品牌,保利发展都更具优势,“更能捕捉市场机会。”
来源:中国房地产报、国际金融报、财联社等

 学生:尊敬的师父上人慈悲、诸位仁者大家好!惭愧学生甘肃骊靬古城金山寺佛学班释开本,今日恭敬汇报的主题是「净土法门全仗佛力(一)」

  甲一、法藏菩萨因地即开显净土法门为他力果教

  甲二、能信能愿能念佛,全仗佛力。

  甲三、五逆十恶将堕阿鼻者悔过得生,全仗佛力。

  甲四、具缚凡夫带业往生临终接引,全仗佛力。

  印祖《文钞》云:如来一代时教,所说一切法门,虽则大小不同,权实各异,无非欲令众生断惑证真,了生脱死,圆彰本有,直成佛道而已。但以众生根机不一,故致如来随顺机宜,作偏圆顿渐,种种说耳。然众生轮转生死,久经长劫,惑业深厚,障蔽妙明,非宿根成熟者,欲于一生取办,实乏其人。既不能一生取办,则再一受生,其迷而退者,万有十千,悟而进者,亿无三四。仗自力修戒定慧,以断烦惑而证涅槃,其难如是。致如来普度众生之怀,郁而不畅,众生速出生死之道,塞而罔通。然如来大慈,必欲令一切众生,同于现生了生脱死,超凡入圣,遂开一信愿念佛求生西方之净土法门,无论上中下根,悉令现生度脱,乃以己信愿念佛,感佛慈悲摄受,感应道交,故获斯益。其有已断烦惑者,即可顿证法身,速成佛道,纵令惑业深厚者,亦可仗佛慈力,带业往生。以故《华严》证齐诸佛之等觉菩萨,尚须以十大愿王导归极乐。《观经》将堕阿鼻之逆恶罪人,犹得以十称洪名,预诸末品。三根普被,利钝全收,尽法界一切众生,但有信愿,无一不被其泽,其圆顿直捷,超出一切法门之上。末世众生,欲了生死,不修此法,泛修其他仗自力之法门,则但可作未来得度之因,断难获现生了脱之果矣。

  又:修持法门,有二种不同,若仗自力修戒定慧,以迄断惑证真,了生脱死者,名为「通途法门」;若具真信切愿,持佛名号,以期仗佛慈力,往生西方者,名为「特别法门」。「通途」全仗自力,「特别」则自力、佛力兼而有之。即有深修定慧断惑之功,而无真信切愿念佛求生,亦属自力。今以喻明,「通途」如画山水,必一笔一画而渐成;「特别」如照山水,虽数十重蓊蔚峰峦,一照俱了。又「通途」如步行登程,强者日不过百十里;「特别」如乘转轮圣王轮宝,一日即可遍达四大部洲。

  甲一、法藏菩萨因地即开显净土法门为他力果教

  《无量寿经.至心精进》第五品中经文,「法藏白言,斯义宏深,非我境界」,此句经文即法藏菩萨告诉我们,净土宗为他力果教。科注念老引日本峻谛法师在《无量寿经》注解里头解释这句经文,「斯义弘深,非我境界者,亦有三意」,有三个意思。

  第一个,「谓菩萨常途净土之行,我已知之,今欲得诸佛土之中最胜净土,斯义弘深,非我境界」。这个事情法藏菩萨知道,这个常途净土之行是四圣法界,就是十法界上面声闻、缘觉、菩萨、佛。十法界里面,上面四法界是净土,下面六道轮回秽土,这个事情他知道。「今欲得诸佛土之中最胜净土,斯义弘深,非我境界」。我不是求一般的净土,我求最殊胜的,超越这个四土的净土,他求这个,这就不是他的境界了。

  第二,「谓实虽随各自乐欲,应摄取之,今欲五乘齐入报土,斯义弘深,非我境界」。这句的意思,实是实实在在,虽然随着各自,每个修行人的乐欲(爱好跟他的愿望)应摄取之,譬如小乘的四果,须陀洹、斯陀含、阿那含、阿罗汉,他们所得的乐,他们的欲望不一样。初果的人希望证二果,二果的人希望证三果,三果的人希望证四果,不相同,这是随着他自己修证,他能够证得,这个是他应该摄取。现在法藏比丘他的愿望,是希望五乘齐入报土。这个意思深,五乘包括人乘、天乘、声闻、缘觉、菩萨,五乘,这五种人能够统统都入实报庄严土,这个不容易,这个太特殊了。所以这个意思深,不是我的境界,这个事情我们无法想像,套一句佛法说不可思议。不可思议就是无法想像,一般说根本就不可能。不可能为什么变成可能?这个里头义理很深。

  第三个,「谓虽法报高妙,非菩萨之分,我能经无量劫,当克获之,斯义弘深,非我境界也」。这个菩萨是三乘菩萨,念老括弧说,「法报二身,经无量劫必可悟证」,但是现前不行,「但当下尚非其分,故下云非我境界」,不是我的境界。

  接着峻谛法师又云:「虽有三义不同,抛却己分,专归佛力,斯乃法藏菩萨自开他力门也」。这句非常重要,我们今天讲信心问题,对这句要产生决定的信心,绝不可以有丝毫怀疑,那就是上面三种是普通一般的途径,净宗是特别的。净宗怎么特别?把自己丢掉,不靠这个,全靠阿弥陀佛,我能不能成就与我自己没关系,我自己的能力当然不行,了生死出三界谈何容易,决定做不到。但是现在怎么样?现在专归佛力。八万四千法门要靠自己,无量法门也要靠自己,现在我全不靠自己,全靠阿弥陀佛,主要意思在此地。靠佛力凭什么?凭四十八愿,和阿弥陀佛无量劫来修持功德的加持。所以这个地方的一句,黄老拈出来要我们记住,净宗法门总是抛却己分,专归佛力。「非我境界四字,即是抛却己分;请佛明示,即是专求佛力」。

  「抛却己分,专归佛力」,这是法藏菩萨(就是阿弥陀佛)他自己开辟的他力法门。不用自力,办不到,完全靠阿弥陀佛。我念得好,念得相应,没有杂念了,到时候阿弥陀佛接引我往生。峻谛师,他说出这句话,「开他力门」这个说法,「正明净宗超情离见,不可思议」。说得好,说得一点都不错,净宗是专靠他力,不靠自力。正明,真正说明净土宗超情离见,这是大乘教上常讲的,情是情执,见是见解,超越了,离也是超越,真正不可思议,无法想像。「究竟方便」,方便到什么程度?方便到究竟,没有比这个再方便的了,叫究竟。方便法达到究竟圆满,一句佛号,只要你真信,真愿意往生极乐世界,没有一个不成就的。底下接着说,「果觉因心之无上妙谛」。这句佛号是阿弥陀佛所证得的果觉,成佛是果。阿弥陀佛是圆满的觉悟,这句话是梵语,翻成中国的意思,阿翻作无,弥陀翻作量,佛翻作觉,翻成中国意思无量觉,无量觉就是阿弥陀佛。我们今天用无量觉做为我们因地修行的中心、核心。我们修什么?我们就用无量觉。念念不离无量觉,念久了,无量觉自然现前。海贤老和尚给我们做了榜样,真正不可思议。用弥陀果觉做为我们修行的(我们在因地)因心。

  峻谛师曰:「此乃法藏菩萨自开他力门也。」念老解释说:「此语道破净宗玄微,世称净宗为他力法门。净宗所以能三根普被,一生成办,凡夫二乘例登不退,皆仗弥陀一乘愿海、六字洪名之力,此即仗他力。净宗之所以究竟方便者,即以弥陀无上果觉,作为众生因地初心,因达果海,果彻因源,因果同时,感应难思,此又是他力之妙用。更加以外圣易信,己灵难明。是以具缚凡夫但能信有世界名曰极乐,其土有佛,号阿弥陀。深信此两个有字,切愿往生,一向持名,即可如愿,径登不退。是乃凡愚所同能,若独言究明自心,则唯上智所堪任。法藏菩萨于因地中,悲愿宏深,开显此他力法门,是以世称弥陀乃大愿之王。又密宗亦是他力门,同属果教,皆是从果起修。此殊胜难思之他力门,正是弥陀悲愿至切处,亦正是净密二宗方便究竟处。盖自他本来不二,肯仗他力,即是于此难信之法能生净信。难信能信,全由当人之无上智慧,此即是自力。但能信入,老实念去,自然能所两忘,自心朗现,从事持达理持,即凡心成佛心。净宗之妙,全在于此。」(以上皆恭录自《二零一四净土大经科注》第一五七集)

  甲二、能信能愿能念佛,全仗佛力。

  《文钞》与融明大师书曰:「古人云,人身难得,中国难生,佛法难闻,生死难了。我等幸得人身,生中国,闻佛法。所不幸者,自愧业深障重,无力断惑,速出三界,了生脱死耳。然又幸得闻我如来彻底悲心所说之大权巧,异方便,令博地凡夫带业往生之净土法门。实莫大之幸也。若非无量劫来,深植善根,何能闻此不思议法,顿生真信,发愿求生乎。」

  师父上人在《科注》中多次开示:「佛在大乘经里面说过很多次,讲到真正相信,真正发心修行的人,是什么根性?没有一个不是在过去生中曾经供养无量诸佛如来。这一生当中得人身遇佛法,遇到这个法门,得到诸佛如来的加持,让你具足善根福德因缘,他能信,他能发愿,他肯念佛,他一生成就,道理在此地。」说明我们能遇净土法门,生起信愿念佛求生之心,乃蒙无量诸佛加持(即阿弥陀佛加持),此乃实属佛力。

  甲三、五逆十恶将堕阿鼻者悔过得生,全仗佛力。

  《文钞》云:如来出世,原为令诸众生,断惑证真,了生脱死,直下成佛而已。但以众生根性不等,以故如来曲顺机宜,为说一切大小权实,偏圆顿渐等法。法虽种种不一,皆为成熟众生善根,令其究竟成佛耳。然断惑证真,了生脱死,岂易言哉。若非宿种今熟,及法身示现二种人。纵有修持,亦非即生,及一生二生所能顿了。根机钝者,则久经长劫,尚难了脱,以其唯仗自力故也。如来悯念众生自力了脱之难,于是特开一信愿念佛,求生西方极乐世界之净土法门。但具真信切愿,持佛名号。虽五逆十恶,将堕阿鼻地狱之极重罪人,尚得往生。况诸恶莫作,众善奉行之善人乎。况受持三皈,具足众戒之佛弟子乎。

  又《文钞》「复高邵麟居士书三」曰:佛愍众生无力断惑,难了生死,故特开一仗佛慈力,带业往生之横超法门。无论断惑与否,若具真信切愿,持佛名号(此是正行),及修行众善,回向往生(此是助行),无一不得生者。即五逆十恶之人,临终地狱相现,若心识不迷,闻善知识教以念佛求生西方。若念十声,或止一声,当下命终亦得往生。(此在《十六观经.下品下生章》,系金口诚言。)既往生已,即已高预海会,永出轮回。渐次进修,以圆佛果。若此逆恶罪人,不闻此不思议法,经尘点劫,难出地狱。饿鬼畜生尚难得,况欲得人身而修行了生死耶。当须发决定心,临终定欲往生西方。且莫说碌碌庸人之身,不愿更受。即为人天王身,及出家为僧,一闻千悟,得大总持,大宏法化,普利众生之高僧身,亦视之若毒荼罪薮,决定不生一念欲受之心。如是决定,则己之信愿行,方能感佛。佛之誓愿,方能摄受。感应道交,蒙佛接引,直登九品,永出轮回矣。

  当人每欲疑惑己为罪恶凡夫,十恶造尽,故对净土法门,对阿弥陀佛生不起十足信心,故祖师大德常举莹珂法师、张善和等大德为例,增强吾人求生之信心。《净土圣贤录》记载唐朝张善和,张善和就是临终忏悔十念往生的。他是个杀牛的屠夫,杀业很重。在临命终的时候,他看到很多牛头人来问他讨命,这是地狱境界现前。他知道这个罪业很重,这么多人来问他要命,来讨命,他就大喊救命。所以这是机缘就很巧,宿世善根具足,蒙佛加持,正好有个出家人从他门口经过,听到他在里面喊救命,出家人就来问一问什么事情。他就大喊,好多牛头人来问他讨命。这出家人知道,赶快点了一把香,教他赶快念阿弥陀佛,求生西方极乐世界。他接着这一把香就大声念佛,念了十声,他说:牛头人没有了,阿弥陀佛来接引我了。他就跟阿弥陀佛走了。所以五逆十恶临终忏悔念佛往生,张善和是非常好的例子。他自己罪业深重,有那么大的能力往生吗?没有,全靠佛力加持摄受他往生西方。

  念老在《科注》第十八愿中引《合赞》文,《合赞》宗之亦云:「言唯除五逆诽谤正法,是乃就未造之机,且抑止之而已。若有已造机、已回心,则还摄取,莫有漏也。」意为:所言除者,实为止恶之意,使未造恶者,不敢造也。若是已造者,但能回心,忏悔念佛,则仍旧摄取,无有遗漏也。可见弥陀大愿,摄机无尽。故善导大师曰:「如来所以兴出世,唯说弥陀本愿海。」意谓,三世诸佛出兴于世,唯为此大事因缘,宣说阿弥陀如来不思议愿力,惠救万众。故大师又云:「今逢释迦佛末法之遗迹,弥陀本誓愿极乐之要门,一切善恶凡夫得生者,莫不皆乘阿弥陀佛大愿业力为增上缘也。」

  在一经宗趣中又引《要解》经文,「如《要解》云:五逆十恶,十念成就,带业往生,居下下品者,皆得三不退。」这是净土法门弥陀不可思议的愿力成就。「五逆十恶」,这是造作极重的罪业,五逆十恶必堕地狱,无间地狱,地狱里最严重的,没救。可是怎么样?遇到净土法门,真正忏悔、真正回头还是有救。对于极乐世界,对于阿弥陀佛,对于信愿持名,不怀疑,你就接受了,真肯干,临终这口气还在,只要念十声阿弥陀佛都能往生。「十念成就,带业往生」。

留‮道存‬成都|旧屋改造
我们又一次‮造打‬了一个很哇‮的塞‬空间,
s告诉我,妹妹第一天‮家回‬在这‮全个‬新的空间‮了呆‬很久~~
终‮可于‬以在阳台拥有一个‮于属‬她自己‮空的‬间啦[偷笑]
杠杠的呀[666]
PS:宜‮的家‬各种柜子‮经已‬被我‮像们‬积木一样的‮用使‬在了各个空间~~
最‮欢喜‬贝达下面‮个那‬空间~~
完‮是全‬为打印‮量机‬身定‮的做‬吧


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