【#济南# 济南景区门前“黑三轮”屡禁不止！一公里要价20元】
“路过大明湖、趵突泉门前，经常能看到一些无牌‘黑三轮’，光是车主吵架的画面我就看到过三四次了，更别说他们还要载客上路，太有损城市形象了！难道就没人能管管这些黑三轮吗？”近日，有市民向记者反映，济南趵突泉、大明湖景区门前的“黑三轮”接客现象猖獗，这些载客三轮大军占据着景区门口的位置，十分影响济南形象。
一公里要价20元
转一圈价格上百
7月15日，记者对市民反映的情况进行了探访，发现大明湖、趵突泉景区确实是这类载客三轮的“重灾区”，尤其是大明湖景区西南门及趵突泉景区东门外，马路边聚集着多辆载客三轮，正在等待接客。除此以外，记者在曲水亭街等地，也发现了载客三轮的身影。
“坐车吗？”“宽厚里、芙蓉街走不走？”“趵突泉去不去？”.......15日上午，大明湖西南门前的马路边，有一些身穿印有“好客山东 泉城欢迎你”红马甲的三轮车车主正在吆喝着接客。据观察，在客流量较密集的时段，每隔几分钟，就会有游客上前询问价格。五分钟时间不到，一个四人的亲友团便乘上了其中一辆载客三轮车。
“去趵突泉20元。”记者向其中一位车主询问了乘车价格，对方表示，从大明湖至趵突泉景区价格为20元，而根据地图显示，两景区间的骑行距离仅为一公里。“那从这里去芙蓉街、宽厚里，绕一圈多少钱？”对方表示，绕一圈的价格为120元，此价格不按照人头收费，仅按照距离收费。经过一番还价后，记者最终以100元的优惠价格乘上了其中一辆三轮车，车主表示沿途可以参观济南主城区的一些特色景点，一路途径曲水亭街、宽厚里、解放阁、泉城广场、芙蓉街等处，车子可在这些地方分别停留，以便乘客拍照留念。
按照车主介绍的骑行路线，记者所搭乘的这辆载客三轮随后行驶上了泉城路，在迎上另一辆正在拉客的逆行三轮时，两位车主互相点了点头打招呼。
两人的三轮车统一用红色的塑料布进行了装饰，“干这行的大家都很熟，我们基本都认识”，据记者所乘车辆的车主介绍，这些三轮车主都属于个体经营者，“挣多少算自己的”。
三轮观光市场不小
此前已整治多次
“早上七八点就有在景区门前等着（拉客）的了，晚上一般得营业到十一点多。”该车主表示，载客三轮生意平常一天能挣两百多块钱，节假日挣得更多一些。根据景区客流量的不同，车主们载客时的要价也会随之调整。“节假日的时候，这么跑一圈，收二三百的都有。我们周末时生意会好一些，学生、情侣之类的，都喜欢坐车四处转转。”不过该车主也坦言，几年前交警查得比较严的时候，他们的生意不好做，不过现在环境宽松了不少。
“这些‘黑三轮’霸占着景区门口的位置，还经常在道路上违规行驶、违规停车，确实影响城市交通和形象，相关部门应该想办法，杜绝这些‘黑三轮’的存在。”市民李先生表示。而乘坐过这类三轮车的王女士则持有不同看法，“主要是图个方便，济南有的时候太堵了，坐三轮车更快，还能欣赏一下沿途景色，不过要价上是真的‘黑’”。
记者了解到，在2016年、2019年、2020年，记者分别就景区“黑三轮”这一现象进行过相关报道。这些三轮不仅无牌、无证上路，同时还进行盈利，一辆又一辆的三轮挤在景区门前，让城市形象大大蒙羞。
2019年，历下交警大队回应齐鲁晚报·齐鲁壹点，对这些“黑三轮”进行过一次严格的整治，经整治后的大明湖、趵突泉门前，这些三轮车直到天黑都不复出现。当时，天桥交警大队也曾表示，将加强警力，不给“黑三轮”可乘之机。
据相关报道，2021年3月，针对民生警务诉求，历下交警又对诚基中心门口“黑三轮”进行了严格查处。
不在多部门管辖范围内
交警只管无牌无证上路
7月15日前后，记者咨询了济南市城管、交通、交警等多个职能部门，针对这些非法经营的载客“黑三轮”究竟归谁管辖一事进行了咨询。
济南市城市管理局工作人员表示，他们仅对占道经营的商贩进行治理，像三轮车这种载人上路经营的情况不在他们的监管范围内，建议咨询交通相关部门。而济南市城乡交通运输局工作人员则表示，三轮车本身就不具备经营资质，因此没有非法营运一说，像黑车整治行动，仅针对网约车、出租车等具有运行资质的汽车，对于“黑三轮”上路一事，建议咨询交警部门。
济南市交警支队工作人员告诉记者，三轮车上路必须遵循挂牌、驾驶者持有D证等条件，像景区门前的载客三轮，在此前的整治行动中，确实曾查处过大量无牌、无证上路的三轮车。“之前有不少车辆被扣后，车主宁愿不要车了，之后也会继续从事这个行业，这方面的治理确实是个难题。”工作人员表示，“黑三轮”现象屡禁不止，从根源上来讲较难杜绝，交警忙的时候不可能天天守在景区附近查处这些车辆，且交警只能管无牌、无证上路的三轮，如果有牌、有证的三轮从事营利业务，这部分就不在他们的管辖范围内了。
不过记者也了解到，济南曾对三轮车的行驶范围进行过明确的规定，如历下区有四条道路全天禁行三轮车，它们分别是旅游路、趵突泉南路、明湖东路、泉城路，而其中几条道路正是景区“黑三轮”聚集的重灾区。这意味着即使是在手续齐全的前提下，法律也不允许任何三轮车驶上这几条道路，违者将受到罚款200元、记3分的处罚。
此前，针对景区“黑三轮”一事，已有过多次热烈讨论。有相关人士建议应当做好景区间的公共交通工作，设立相关旅游专线。据了解，济南公交文旅公司已经推出过一项将公交与旅游紧密结合的项目“铛铛车”，该铛铛车观光线路共计六大系列，分别为“泉水游”“三大名胜游”“老商埠游”“华山环湖游”以及“泉城夜宴”专线游。但不少游客也反映，他们对铛铛车并不熟悉，不知该从哪里乘车，也不知这些观光巴士是否还在运营，“希望景区或者相关部门可以加强宣传，并且设置显眼的标志，让我们游客能够清楚地知道从哪里坐车、多久一班次、行车路线、搭乘价格等。”前来济南大明湖景区游玩的付女士表示。
“路过大明湖、趵突泉门前，经常能看到一些无牌‘黑三轮’，光是车主吵架的画面我就看到过三四次了，更别说他们还要载客上路，太有损城市形象了！难道就没人能管管这些黑三轮吗？”近日，有市民向记者反映，济南趵突泉、大明湖景区门前的“黑三轮”接客现象猖獗，这些载客三轮大军占据着景区门口的位置，十分影响济南形象。
一公里要价20元
转一圈价格上百
7月15日，记者对市民反映的情况进行了探访，发现大明湖、趵突泉景区确实是这类载客三轮的“重灾区”，尤其是大明湖景区西南门及趵突泉景区东门外，马路边聚集着多辆载客三轮，正在等待接客。除此以外，记者在曲水亭街等地，也发现了载客三轮的身影。
“坐车吗？”“宽厚里、芙蓉街走不走？”“趵突泉去不去？”.......15日上午，大明湖西南门前的马路边，有一些身穿印有“好客山东 泉城欢迎你”红马甲的三轮车车主正在吆喝着接客。据观察，在客流量较密集的时段，每隔几分钟，就会有游客上前询问价格。五分钟时间不到，一个四人的亲友团便乘上了其中一辆载客三轮车。
“去趵突泉20元。”记者向其中一位车主询问了乘车价格，对方表示，从大明湖至趵突泉景区价格为20元，而根据地图显示，两景区间的骑行距离仅为一公里。“那从这里去芙蓉街、宽厚里，绕一圈多少钱？”对方表示，绕一圈的价格为120元，此价格不按照人头收费，仅按照距离收费。经过一番还价后，记者最终以100元的优惠价格乘上了其中一辆三轮车，车主表示沿途可以参观济南主城区的一些特色景点，一路途径曲水亭街、宽厚里、解放阁、泉城广场、芙蓉街等处，车子可在这些地方分别停留，以便乘客拍照留念。
按照车主介绍的骑行路线，记者所搭乘的这辆载客三轮随后行驶上了泉城路，在迎上另一辆正在拉客的逆行三轮时，两位车主互相点了点头打招呼。
两人的三轮车统一用红色的塑料布进行了装饰，“干这行的大家都很熟，我们基本都认识”，据记者所乘车辆的车主介绍，这些三轮车主都属于个体经营者，“挣多少算自己的”。
三轮观光市场不小
此前已整治多次
“早上七八点就有在景区门前等着（拉客）的了，晚上一般得营业到十一点多。”该车主表示，载客三轮生意平常一天能挣两百多块钱，节假日挣得更多一些。根据景区客流量的不同，车主们载客时的要价也会随之调整。“节假日的时候，这么跑一圈，收二三百的都有。我们周末时生意会好一些，学生、情侣之类的，都喜欢坐车四处转转。”不过该车主也坦言，几年前交警查得比较严的时候，他们的生意不好做，不过现在环境宽松了不少。
“这些‘黑三轮’霸占着景区门口的位置，还经常在道路上违规行驶、违规停车，确实影响城市交通和形象，相关部门应该想办法，杜绝这些‘黑三轮’的存在。”市民李先生表示。而乘坐过这类三轮车的王女士则持有不同看法，“主要是图个方便，济南有的时候太堵了，坐三轮车更快，还能欣赏一下沿途景色，不过要价上是真的‘黑’”。
记者了解到，在2016年、2019年、2020年，记者分别就景区“黑三轮”这一现象进行过相关报道。这些三轮不仅无牌、无证上路，同时还进行盈利，一辆又一辆的三轮挤在景区门前，让城市形象大大蒙羞。
2019年，历下交警大队回应齐鲁晚报·齐鲁壹点，对这些“黑三轮”进行过一次严格的整治，经整治后的大明湖、趵突泉门前，这些三轮车直到天黑都不复出现。当时，天桥交警大队也曾表示，将加强警力，不给“黑三轮”可乘之机。
据相关报道，2021年3月，针对民生警务诉求，历下交警又对诚基中心门口“黑三轮”进行了严格查处。
不在多部门管辖范围内
交警只管无牌无证上路
7月15日前后，记者咨询了济南市城管、交通、交警等多个职能部门，针对这些非法经营的载客“黑三轮”究竟归谁管辖一事进行了咨询。
济南市城市管理局工作人员表示，他们仅对占道经营的商贩进行治理，像三轮车这种载人上路经营的情况不在他们的监管范围内，建议咨询交通相关部门。而济南市城乡交通运输局工作人员则表示，三轮车本身就不具备经营资质，因此没有非法营运一说，像黑车整治行动，仅针对网约车、出租车等具有运行资质的汽车，对于“黑三轮”上路一事，建议咨询交警部门。
济南市交警支队工作人员告诉记者，三轮车上路必须遵循挂牌、驾驶者持有D证等条件，像景区门前的载客三轮，在此前的整治行动中，确实曾查处过大量无牌、无证上路的三轮车。“之前有不少车辆被扣后，车主宁愿不要车了，之后也会继续从事这个行业，这方面的治理确实是个难题。”工作人员表示，“黑三轮”现象屡禁不止，从根源上来讲较难杜绝，交警忙的时候不可能天天守在景区附近查处这些车辆，且交警只能管无牌、无证上路的三轮，如果有牌、有证的三轮从事营利业务，这部分就不在他们的管辖范围内了。
不过记者也了解到，济南曾对三轮车的行驶范围进行过明确的规定，如历下区有四条道路全天禁行三轮车，它们分别是旅游路、趵突泉南路、明湖东路、泉城路，而其中几条道路正是景区“黑三轮”聚集的重灾区。这意味着即使是在手续齐全的前提下，法律也不允许任何三轮车驶上这几条道路，违者将受到罚款200元、记3分的处罚。
此前，针对景区“黑三轮”一事，已有过多次热烈讨论。有相关人士建议应当做好景区间的公共交通工作，设立相关旅游专线。据了解，济南公交文旅公司已经推出过一项将公交与旅游紧密结合的项目“铛铛车”，该铛铛车观光线路共计六大系列，分别为“泉水游”“三大名胜游”“老商埠游”“华山环湖游”以及“泉城夜宴”专线游。但不少游客也反映，他们对铛铛车并不熟悉，不知该从哪里乘车，也不知这些观光巴士是否还在运营，“希望景区或者相关部门可以加强宣传，并且设置显眼的标志，让我们游客能够清楚地知道从哪里坐车、多久一班次、行车路线、搭乘价格等。”前来济南大明湖景区游玩的付女士表示。
中建政研智库| 城市更新、旧改、棚改、综合整治和土地整备！
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
【焦点复盘】资金围绕电力展开，光风储继续活跃，垃圾发电持续发酵
7月13日讯，今日共89股涨停，28股炸板，封板率为76%；山西路桥6连板，罗普斯金5连板，长虹华意、湖南发展、长城电工均4连板。盘面上，收涨个股3388只，收跌个股1287只；公路、风电、光伏、绿电、智能电网等涨幅居前，银行、医药医疗、半导体芯片等跌幅居前。
中金公司称，市场经历了两个月的反弹之后，考虑到目前投资者情绪已经明显改善，前期市场累计的涨幅不低、部分个股涨幅更大，同时已经出现赚钱效应减弱的迹象，市场可能会从此前的单边上涨走向波动加大的状态，后市上行空间需要看到资金层面更明显的改善、疫情防控更实质的改善、增长预期更实质性的修复、海外市场逐步走向平稳。后续需要继续注意把握市场节奏和灵活性，轻大盘、重结构。
市场概述
指标显示，市场短线情绪开盘快速回升到0轴附近，早盘震荡后继续冲高，盘中一度进入活跃区，尾盘随着金智科技、大连重工等高位股的杀跌有所回落。
个股方面，金智科技、瑞康医药双双跌停，山西路桥6连板领涨市场，罗普斯金5连板，长虹华意、湖南发展、长城电工均4连板。昨日连板的15股中，9只继续涨停，两只跌停。
指数方面，集合竞价基本平开，早盘处于震荡回落状态，大概在10点27分见底回升。沪指收涨0.09%，创业板指收涨1.63%，较大程度上受宁德时代影响。两市成交额继续降低，合计9423亿。
北向资金，今日合计净卖出68.74亿元。其中沪市净买入37.84亿元，深市净卖出30.9亿元。从分时上看，午后开始大幅净卖出，早盘基本持平。
焦点板块及个股
高速公路板块继续走强，山西路桥6连板，湖南投资、吉林高速、福建高速均2连板，城发环境、楚天高速首板。消息面上：
1）高速公路光伏项目，此前由山东高速起草的山东省地方标准《高速公路边坡光伏发电工程技术规范》（DB37/T 4516-2022），经山东省市场监督管理局批准正式发布，并将于7月份开始实施。
2）发改委印发《国家公路网规划》提出，到2035年，基本建成覆盖广泛、功能完备、集约高效、绿色智能、安全可靠的现代化高质量国家公路网，形成多中心网络化路网格局，实现国际省际互联互通、城市群间多路连通、城市群城际便捷畅通、地级城市高速畅达、县级节点全面覆盖、沿边沿海公路连续贯通。
风电方向近期持续走高，恒润股份、宝鼎科技2连板，吉鑫科技、太原重工、振江股份、时代新材、亚星锚链、佳电股份、宁波动力涨停，泰胜风能、双飞股份、广大特材、天能重工涨超10%。该方向近期券商推荐比较多，主要围绕成交改善和产品放量两个角度展开。
中信证券指出，在稳增长大背景，以及项目订单储备丰富和收益率优厚的情况下，影响上半年风电需求释放的不利因素也在逐步消除，预计下半年风电装机有望迎来加速复苏。同时，风机招标价格企稳、零部件原材料成本下降，也将带动产业链盈利逐步修复。建议重点把握风电行业4条投资主线：1）海上风电降本和招标进展超预期，看好海风长期成长性；2）“打铁类”零部件企业受益于原材料价格下降盈利有望改善；3）看好机组大型化带来的机会；4）建议关注受益于出口需求增长的零部件厂商。
光伏方向也有出色表现，罗普斯金5连板，恒大高新3连板，海螺新材2连板，漳州发展、鑫铂股份、公元股份、双星新材、亚玛顿、瑞和股份、清源股份、宝鹰股份、雅博股份、方大集团首板。从领涨方向上看，今日比较偏向于BIPV概念。住建部、发改委印发《城乡建设领域碳达峰实施方案》提出，到2025年新建公共机构建筑、新建厂房屋顶光伏覆盖率力争达到50%。机构预计，2025年BIPV市场规模约300-400亿元，且存量可改造屋顶市场规模可达2.2万亿元，市场空间广阔。
垃圾发电方向也有不错表现，韶能股份、恒大高新3连板，富春环保2连板，长青集团、城发环境首板。该方向和智能电网昨日都有提到，可以继续留意是否有进一步发酵的机会。
智能电网概念股，长城电工4连板，久盛电器、积成电子、国网信通、长缆科技、三变科技、金龙羽、科林电气等涨停。中金公司称，集中式+分布式新能源带动电网升级改造，特高压、配电网智能化是重点方向。1）新能源大基地建设需配套特高压通道外送，预计2022-2023年或迎来特高压核准高峰，前期、核准、建设节奏有望提速，同时4.55亿kW风光大基地规划或进一步带来新增外送通道需求。2）配电网为分布式电源消纳主战场，中金认为主动配电网、企业级源网荷储一体化微电网或代表未来分布式智能电网发展方向，建议关注电网二次设备、一二次融合设备、微电网等机会。
综合来看，今日市场围绕电力展开，光伏、风电、储能继续活跃，低位的电网设备、垃圾发电持续发酵。短线资金活跃度比较高，可以留意低位题材的发酵机会，注意市场轮动节奏。
今日涨停分析图：
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7月13日讯，今日共89股涨停，28股炸板，封板率为76%；山西路桥6连板，罗普斯金5连板，长虹华意、湖南发展、长城电工均4连板。盘面上，收涨个股3388只，收跌个股1287只；公路、风电、光伏、绿电、智能电网等涨幅居前，银行、医药医疗、半导体芯片等跌幅居前。
中金公司称，市场经历了两个月的反弹之后，考虑到目前投资者情绪已经明显改善，前期市场累计的涨幅不低、部分个股涨幅更大，同时已经出现赚钱效应减弱的迹象，市场可能会从此前的单边上涨走向波动加大的状态，后市上行空间需要看到资金层面更明显的改善、疫情防控更实质的改善、增长预期更实质性的修复、海外市场逐步走向平稳。后续需要继续注意把握市场节奏和灵活性，轻大盘、重结构。
市场概述
指标显示，市场短线情绪开盘快速回升到0轴附近，早盘震荡后继续冲高，盘中一度进入活跃区，尾盘随着金智科技、大连重工等高位股的杀跌有所回落。
个股方面，金智科技、瑞康医药双双跌停，山西路桥6连板领涨市场，罗普斯金5连板，长虹华意、湖南发展、长城电工均4连板。昨日连板的15股中，9只继续涨停，两只跌停。
指数方面，集合竞价基本平开，早盘处于震荡回落状态，大概在10点27分见底回升。沪指收涨0.09%，创业板指收涨1.63%，较大程度上受宁德时代影响。两市成交额继续降低，合计9423亿。
北向资金，今日合计净卖出68.74亿元。其中沪市净买入37.84亿元，深市净卖出30.9亿元。从分时上看，午后开始大幅净卖出，早盘基本持平。
焦点板块及个股
高速公路板块继续走强，山西路桥6连板，湖南投资、吉林高速、福建高速均2连板，城发环境、楚天高速首板。消息面上：
1）高速公路光伏项目，此前由山东高速起草的山东省地方标准《高速公路边坡光伏发电工程技术规范》（DB37/T 4516-2022），经山东省市场监督管理局批准正式发布，并将于7月份开始实施。
2）发改委印发《国家公路网规划》提出，到2035年，基本建成覆盖广泛、功能完备、集约高效、绿色智能、安全可靠的现代化高质量国家公路网，形成多中心网络化路网格局，实现国际省际互联互通、城市群间多路连通、城市群城际便捷畅通、地级城市高速畅达、县级节点全面覆盖、沿边沿海公路连续贯通。
风电方向近期持续走高，恒润股份、宝鼎科技2连板，吉鑫科技、太原重工、振江股份、时代新材、亚星锚链、佳电股份、宁波动力涨停，泰胜风能、双飞股份、广大特材、天能重工涨超10%。该方向近期券商推荐比较多，主要围绕成交改善和产品放量两个角度展开。
中信证券指出，在稳增长大背景，以及项目订单储备丰富和收益率优厚的情况下，影响上半年风电需求释放的不利因素也在逐步消除，预计下半年风电装机有望迎来加速复苏。同时，风机招标价格企稳、零部件原材料成本下降，也将带动产业链盈利逐步修复。建议重点把握风电行业4条投资主线：1）海上风电降本和招标进展超预期，看好海风长期成长性；2）“打铁类”零部件企业受益于原材料价格下降盈利有望改善；3）看好机组大型化带来的机会；4）建议关注受益于出口需求增长的零部件厂商。
光伏方向也有出色表现，罗普斯金5连板，恒大高新3连板，海螺新材2连板，漳州发展、鑫铂股份、公元股份、双星新材、亚玛顿、瑞和股份、清源股份、宝鹰股份、雅博股份、方大集团首板。从领涨方向上看，今日比较偏向于BIPV概念。住建部、发改委印发《城乡建设领域碳达峰实施方案》提出，到2025年新建公共机构建筑、新建厂房屋顶光伏覆盖率力争达到50%。机构预计，2025年BIPV市场规模约300-400亿元，且存量可改造屋顶市场规模可达2.2万亿元，市场空间广阔。
垃圾发电方向也有不错表现，韶能股份、恒大高新3连板，富春环保2连板，长青集团、城发环境首板。该方向和智能电网昨日都有提到，可以继续留意是否有进一步发酵的机会。
智能电网概念股，长城电工4连板，久盛电器、积成电子、国网信通、长缆科技、三变科技、金龙羽、科林电气等涨停。中金公司称，集中式+分布式新能源带动电网升级改造，特高压、配电网智能化是重点方向。1）新能源大基地建设需配套特高压通道外送，预计2022-2023年或迎来特高压核准高峰，前期、核准、建设节奏有望提速，同时4.55亿kW风光大基地规划或进一步带来新增外送通道需求。2）配电网为分布式电源消纳主战场，中金认为主动配电网、企业级源网荷储一体化微电网或代表未来分布式智能电网发展方向，建议关注电网二次设备、一二次融合设备、微电网等机会。
综合来看，今日市场围绕电力展开，光伏、风电、储能继续活跃，低位的电网设备、垃圾发电持续发酵。短线资金活跃度比较高，可以留意低位题材的发酵机会，注意市场轮动节奏。
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