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承租的房屋致他人损害该由谁来赔偿
(文︱白永乐清涧县人民法院)

大城市房屋租赁越来越多，租赁房屋致害的问题也随之增多，现实中我们中最常见的情形一般是是建筑物及其搁置物、悬挂物脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人、使用人均有可能作为侵权责任主体。在房屋租赁中，所有人和使用人不一致，此时租赁物导致第三人遭受损害，应由出租人承担责任还是承租人承担责任呢？或者是两者均承担责任呢？如果需要承租人承担责任，那么在存在多数承租人时还需要确定各承租人之间的责任形态。

在简单的房屋租赁合同关系中，只存在出租人和承租人，但是由于转租现象频繁，在一栋不动产上不只是存在一个出租人一个承租人这么简单，还可能存在数个租赁关系。此时租赁物导致第三人遭受损害时，租赁合同的效力认定将直接影响到侵权责任主体的确定、责任承担主体范围和各主体之间的责任比列。

在房屋租赁中，出租人多为房屋所有人，承租人则是房屋使用人，所有人和使用人分离。出租人、承租人（包括无效租赁合同的“承租人”）都可能对第三人承担损害赔偿责任，两者之间的责任形态认定就成为必须解决的问题。在租赁房屋物件脱落、坠落导致第三人损害的情形，或是由于出租人的过错，未能对租赁房屋尽维护保养义务，或是由于承租人的过错，违反约定或不合理使用租赁房屋、未能妥善管理自己放置于租赁房屋上的物件致其脱落导致第三人损害。

出租人作为所有人，对第三人损害承担责任的原因在于租赁房屋归其所有，所有人需对物件致损的风险承担责任。承租人作为使用人，对租赁房屋实际占有使用控制，是最为有力的风险防范人，对物件致损的风险应该承担责任。同时由于危险源在占有人的控制范围内，因此在危险源的管理上是否存在过错由占有人举证，采取过错推定的归责原则。因此，租赁房屋物件脱落、坠落导致第三人受损的，出租人作为所有人、承租人作为使用人，均为可能的责任主体。

根据《侵权责任法》第85条规定：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”从该条规定中可以看出，建筑物或者其他设施物件脱落、坠落致人损害的侵权责任承担问题中，将“使用人”、“管理人”纳入责任主体范围。而且受害第三人可以向出租人或承租人请求全部损害赔偿，出租人或承租人承担赔偿责任后，可向存在过错一方追偿。

综上，租赁房屋致使第三人受损时，具体责任分摊需要个案分析，要考虑多种因素综合裁量给出相对合理的解决意见。