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农场提倡爱与自由，让孩子探索、内省活出最好的自己,完成每个重要的生命成长仪式,还有动物家族的萌宠乐园近距离与动物相处,绽放最真实的自己。
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#青岛新闻#【青岛新房降价蔓延至主城！浮山后、东李不少楼盘降价数千元】“金九”尾巴上,岛城楼市起了新变化。限购令的放松,让主城多个片区迎来大量看房客,一些改善楼盘成交量也有所提升。但面对今年仅剩的最后一季度,房企深知冲刺全年任务的重要性,“以价换量”成为目前他们主要的销售模式。记者在调查中发现,降价现象已蔓延至主城区,多数项目以抵账房、特价房、分期首付等形式招揽客户,还有几个项目则选择直接降价,降价幅度为每平米几百元到数千元不等。市场收效也不尽相同,热销的项目恒热,不好卖的依然很难。参差百态,值得一看。
现象:购房者反映主城不少楼盘在降价
最近朋友圈中介都在发,又有楼盘出工抵房了,又有项目降价了,不抢就没了。也不知道消息真假?”市民梁女士前段时间把老市南的房子卖了,一直想置一套面积大点的新房,前前后后看了浮山后、松岭路、东李、老市北等多个区域,但迟迟未做决定。最重要的原因就是,她发现
有些项目的房子几乎“一天一个价”。
这一点,市民刘女士也感受到了。她告诉记者,不久前自己跟随贝壳找房的经纪人去李沧北看了几个楼盘,回来以后做对比的几天时间里,有楼盘就推出特价房,比自己之前看的每平米便宜2000多元。“所以就还想再等等,看清市场到底是怎么样再说。”刘女士说。
当然,还有市民对目前不少项目的降价行为表示不满。市民于先生说,自己今年上半年在东李一楼盘入手了一套房子,当时毛坯均价约为23000元/平米,但最近有朋友去看的,精装房源都21000元/平米了。“去掉精装的几千元,相当于每平米降了五六千元!一套房子总体比我当初买的便宜了几十万元,我实在接受不了!”于先生说。
也有几位购房者表示,买房也要分情况。限购放松后,明显感觉到市场回温了。一些卖得不错的项目,售楼处出现了“坐不下人”的情况,像这样的项目,碰到合适的房源就得抓紧“上车”；而对于一些稍显冷清的项目,就需要做好调研,甚至可以再等等。“最主要的是,要看项目房企实力如何,不能光看价格降了就买,能按时间保质量交房尤其重要。”市民吴先生说。
探访一:多数楼盘推“特价房”隐晦降价
针对购房者近期反映的这些情况,记者也进行了一系列的调查和采访。近期,记者连续走访和致电了解到,主城区浮山后、东李、老四方、李沧北的一些楼盘,确实出现了价格松动的情况。其中,大部分楼盘打出工抵房、特价房、首付分期、精装改毛坯等比较隐晦的优惠措施,吸引购房者的注意。
近期,位于李沧北的天一仁和珑樾尚璟卖得热火朝天。据悉,项目于9月17日~9月30日推出一部分特价精装房源,单价12000元/平米起,121平米的特价房源单价在13100元/平米左右,较项目此前首次开盘时16500元/平米的均价,降幅较大,平均每平米降价三四千元。该楼盘一名置业顾问告诉记者,这个降价幅度,相当于一套房立省30多万元。“所以我们项目最近卖得很不错,不少主城刚需人群前来定房。有个同事一个月卖了27套房。”
与珑樾尚璟同处李沧北的楼山春晓的房价也不断探底,近期曝出16000元/平米起的特价房源,与项目首次开盘时的19000元/平米相比,每平米降了两三千元,套总价直接降了二三十万元。
另外,位于城阳上马片区的中铁诺德澜湾,今年以来一直在搞特价房活动,“金九”更是密集。“这个项目之前均价10500元/平米,现在最便宜的房源也就8000元/平米,套总价也降了20多万。我们最近也正在往这个项目带客,不少客户趁这个价格就立马定了。”优铭家一名经纪人表示,这个项目说是推特价房源,其实目前几乎所有房源都执行这个特价房的标准,也基本相当于全盘降价了。
探访二:一些楼盘直接每平米降价两千多元
不得不说,从购房者的心理上来说,上述比较隐晦的降价形式,能让已经在这些楼盘买过房的业主心理上“好受些”。诚如市民张先生所说的,他最受不了的,是有楼盘很直白地直接降价。
东李由于山水资源丰富,且紧邻崂山,近年来成为改善楼盘的聚集地,一些高端洋房均价高时达到37000元/平米以上。但今年以来,整个片区新房项目扎堆,一时间出现“十盘大战”的情形。虽说多数楼盘开盘打出了时间差,但片区同质化的情形比较严重,因此对于房企来说,快速走量方为上策。近期人尽皆知的便是森林公园的大降价。据悉,项目初期开盘时推出的毛坯房源,均价在23000元/平米左右,当时吸引了不少购房者“下单”。转至下半年,整个项目为了快速回笼资金,在推出的精装房源上下了不少功夫,采取直接降价的形式,将精装房源均价降至21000元/平米。一时间引起不少毛坯房业主的不满。但也有购房者认为,“房子本身就是商品,有涨就肯定会有跌,你但凡选择买了,就要接受这种浮动。”
同样情形的还有浮山后的楼盘。近期有经纪人在朋友圈打出“浮山后全配套,6层以下126平米,均价31500元/平米,小高层的品质,普通高层的后的楼盘,数量有限,不容错过”的广告。有业内人士猜测,这便是金地华章项目,而且该产品为精装产品,用的还是豪宅的配置,标准较高。
而浮山后另一项目大云谷金茂府,近期也对一部分产品做了降价。比如建面116平米左右的产品,总价降至320万元,折合单价仅为27500元/平米左右,可谓刷新片区目前的价格“底线”。要知道,2020年浮山后多盘大战时,多数高层产品均价在36000元/平米以上,洋房产品不少均价超40000元/平米。
时隔一两年,各片区房源价格如此急转直下,让不少购房者大跌眼镜。但一项目的营销负责人表示,整个上半年只有6月份新房成交量“冲了冲”,接着便是七八月的传统淡季,不少项目到现在仅完成全年任务的不到一半。“面对这种形式,不降价快速走量,难道等年底?”项目营销负责人说。
业内:房企“以价换量”预计四季度降价盘更多
记者调查发现,本轮降价最早出现在2021年上半年,当时主要聚集在近郊。今年下半年来,这种趋势开始蔓延至主城区。青岛房产网红天团特邀专家张斌表示,以前出现在近郊,是因为这些区域的房源供应量较大,且同质化严重,所以降价算是快销的一种方式。现在之所以蔓延到主城区,是因为今年上半年主城项目的销售受到不小的影响,各房企的任务量完成得也不太好,所以时至三四季度,都想尽快回笼资金,早点冲刺全年任务。
青岛房产网红天团特邀专家王玟琳认为,楼盘的价格主要受供需关系的影响。今年以来,主城东李、老四方、李沧北多个片区出现楼盘“打架”的情形,因此想脱颖而出比较困难。“但值得注意的是,在经历了本轮限购收紧和放松后,购房者变得更加理性。降价可能只是促进他们买房的一个方面,他们最主要还是看区域升值潜力和房源品质。预计今年第四季度,降价楼盘会更多。”王玟琳说。（半岛新闻客户端）
现象:购房者反映主城不少楼盘在降价
最近朋友圈中介都在发,又有楼盘出工抵房了,又有项目降价了,不抢就没了。也不知道消息真假?”市民梁女士前段时间把老市南的房子卖了,一直想置一套面积大点的新房,前前后后看了浮山后、松岭路、东李、老市北等多个区域,但迟迟未做决定。最重要的原因就是,她发现
有些项目的房子几乎“一天一个价”。
这一点,市民刘女士也感受到了。她告诉记者,不久前自己跟随贝壳找房的经纪人去李沧北看了几个楼盘,回来以后做对比的几天时间里,有楼盘就推出特价房,比自己之前看的每平米便宜2000多元。“所以就还想再等等,看清市场到底是怎么样再说。”刘女士说。
当然,还有市民对目前不少项目的降价行为表示不满。市民于先生说,自己今年上半年在东李一楼盘入手了一套房子,当时毛坯均价约为23000元/平米,但最近有朋友去看的,精装房源都21000元/平米了。“去掉精装的几千元,相当于每平米降了五六千元!一套房子总体比我当初买的便宜了几十万元,我实在接受不了!”于先生说。
也有几位购房者表示,买房也要分情况。限购放松后,明显感觉到市场回温了。一些卖得不错的项目,售楼处出现了“坐不下人”的情况,像这样的项目,碰到合适的房源就得抓紧“上车”；而对于一些稍显冷清的项目,就需要做好调研,甚至可以再等等。“最主要的是,要看项目房企实力如何,不能光看价格降了就买,能按时间保质量交房尤其重要。”市民吴先生说。
探访一:多数楼盘推“特价房”隐晦降价
针对购房者近期反映的这些情况,记者也进行了一系列的调查和采访。近期,记者连续走访和致电了解到,主城区浮山后、东李、老四方、李沧北的一些楼盘,确实出现了价格松动的情况。其中,大部分楼盘打出工抵房、特价房、首付分期、精装改毛坯等比较隐晦的优惠措施,吸引购房者的注意。
近期,位于李沧北的天一仁和珑樾尚璟卖得热火朝天。据悉,项目于9月17日~9月30日推出一部分特价精装房源,单价12000元/平米起,121平米的特价房源单价在13100元/平米左右,较项目此前首次开盘时16500元/平米的均价,降幅较大,平均每平米降价三四千元。该楼盘一名置业顾问告诉记者,这个降价幅度,相当于一套房立省30多万元。“所以我们项目最近卖得很不错,不少主城刚需人群前来定房。有个同事一个月卖了27套房。”
与珑樾尚璟同处李沧北的楼山春晓的房价也不断探底,近期曝出16000元/平米起的特价房源,与项目首次开盘时的19000元/平米相比,每平米降了两三千元,套总价直接降了二三十万元。
另外,位于城阳上马片区的中铁诺德澜湾,今年以来一直在搞特价房活动,“金九”更是密集。“这个项目之前均价10500元/平米,现在最便宜的房源也就8000元/平米,套总价也降了20多万。我们最近也正在往这个项目带客,不少客户趁这个价格就立马定了。”优铭家一名经纪人表示,这个项目说是推特价房源,其实目前几乎所有房源都执行这个特价房的标准,也基本相当于全盘降价了。
探访二:一些楼盘直接每平米降价两千多元
不得不说,从购房者的心理上来说,上述比较隐晦的降价形式,能让已经在这些楼盘买过房的业主心理上“好受些”。诚如市民张先生所说的,他最受不了的,是有楼盘很直白地直接降价。
东李由于山水资源丰富,且紧邻崂山,近年来成为改善楼盘的聚集地,一些高端洋房均价高时达到37000元/平米以上。但今年以来,整个片区新房项目扎堆,一时间出现“十盘大战”的情形。虽说多数楼盘开盘打出了时间差,但片区同质化的情形比较严重,因此对于房企来说,快速走量方为上策。近期人尽皆知的便是森林公园的大降价。据悉,项目初期开盘时推出的毛坯房源,均价在23000元/平米左右,当时吸引了不少购房者“下单”。转至下半年,整个项目为了快速回笼资金,在推出的精装房源上下了不少功夫,采取直接降价的形式,将精装房源均价降至21000元/平米。一时间引起不少毛坯房业主的不满。但也有购房者认为,“房子本身就是商品,有涨就肯定会有跌,你但凡选择买了,就要接受这种浮动。”
同样情形的还有浮山后的楼盘。近期有经纪人在朋友圈打出“浮山后全配套,6层以下126平米,均价31500元/平米,小高层的品质,普通高层的后的楼盘,数量有限,不容错过”的广告。有业内人士猜测,这便是金地华章项目,而且该产品为精装产品,用的还是豪宅的配置,标准较高。
而浮山后另一项目大云谷金茂府,近期也对一部分产品做了降价。比如建面116平米左右的产品,总价降至320万元,折合单价仅为27500元/平米左右,可谓刷新片区目前的价格“底线”。要知道,2020年浮山后多盘大战时,多数高层产品均价在36000元/平米以上,洋房产品不少均价超40000元/平米。
时隔一两年,各片区房源价格如此急转直下,让不少购房者大跌眼镜。但一项目的营销负责人表示,整个上半年只有6月份新房成交量“冲了冲”,接着便是七八月的传统淡季,不少项目到现在仅完成全年任务的不到一半。“面对这种形式,不降价快速走量,难道等年底?”项目营销负责人说。
业内:房企“以价换量”预计四季度降价盘更多
记者调查发现,本轮降价最早出现在2021年上半年,当时主要聚集在近郊。今年下半年来,这种趋势开始蔓延至主城区。青岛房产网红天团特邀专家张斌表示,以前出现在近郊,是因为这些区域的房源供应量较大,且同质化严重,所以降价算是快销的一种方式。现在之所以蔓延到主城区,是因为今年上半年主城项目的销售受到不小的影响,各房企的任务量完成得也不太好,所以时至三四季度,都想尽快回笼资金,早点冲刺全年任务。
青岛房产网红天团特邀专家王玟琳认为,楼盘的价格主要受供需关系的影响。今年以来,主城东李、老四方、李沧北多个片区出现楼盘“打架”的情形,因此想脱颖而出比较困难。“但值得注意的是,在经历了本轮限购收紧和放松后,购房者变得更加理性。降价可能只是促进他们买房的一个方面,他们最主要还是看区域升值潜力和房源品质。预计今年第四季度,降价楼盘会更多。”王玟琳说。（半岛新闻客户端）
中建政研智库| 高标准农田项目相关政策及专项债券申报要点梳理
中国人的饭碗要牢牢端在自己手里,而且里面应该主要装中国粮；强调要突出抓好耕地保护和地力提升，坚定不移抓好高标准农田建设,提高建设标准和质量,真正实现旱涝保收、高产稳产。发展粮食生产、加强高标准农田建设提出明确要求。各持续推进高标准农田建设,有力支撑了粮食和重要农产品生产能力的提升。
确保重要农产品特别是粮食供给，是实施乡村振兴战略的首要任务。建设高标准农田，是巩固和提高粮食生产能力、保障国家粮食安全的关键举措。高标准农田项目建设需要强大的资金保障，为破解高标准农田建设资金筹措难题，各省主动谋划项目资金筹措方式，积极利用专项债券融资优势，有利于高质量建设好高标准农田。
一、相关政策背景
《通知》明确了2022年新增专项债券资金的主要支持范围及各项要求。为保持政策延续性和稳定性，2022年专项债券重点用于交通基础设施、能源、农林水利、生态环保、社会事业、城乡冷链物流设施（含粮食仓储物流设施）、市政和产业园区基础设施、国家重大战略项目、保障性安居工程等领域。
省级建设规划原则上应在2022年6月底前出台，有条件的地方在2021年底前印发实施。市、县级建设规划也要加快编制，具体出台时间由省级农业农村部门确定，尽快形成国家、省、市、县四级规划体系。
《规划》提出:调整完善土地出让收入使用范围,整合使用土地出让收入中用于农业农村的资金,重点支持高标准农田建设。鼓励地方政府在债务限额内发行债券支持符合条件的高标准农田建设。各地地方政府专项债券用于农业农村的投入,要重点支持符合专项债券发行使用条件的高标准农田建设。加强国际合作与交流 ,探索利用国外贷款开展高标准农田建设。
二、建设内容、规模及任务
建设内容涵盖，按照《高标准农田的建设通则》要求，实行田、土、水、路、林、电、技、管等综合配套，重点在土地平整、土壤改良、灌溉排水、田间道路、农田防护与生态环境保持、农田输配电、科技服务、建后管护等方面加大建设力度。原则上用于道路建设的投入不超过工程措施总投入的40%。不得用于购置种子、化肥、农药等经营性生产资料。
建设规模要求，推行规模建设，单个高标准农田建设项目原则上平原地区不低于3000亩，丘陵地区不低于1000亩。单个项目涉及的乡镇原则上不超过2个。新型农业经营主体由农业企业申报实施的，原则上平原地区不低于1000亩，丘陵地区不低于500亩，由农民合作组织、专业大户或家庭农场申报实施的，原则上平原地区不低于300亩，丘陵地区不低于200亩。亩均财政资金投入标准不低于2250元。农民合作组织、种粮大户、家庭农场申报承建的高标准农田建设项目的自筹资金不低于财政资金的20%，农业企业申报承建的，自筹资金不低于财政资金总额。
建设任务，要求的建设任务为——确保到2025年建成10．75亿亩、2030 年建成12亿亩高标准农田。其中,2021—2022 年年均新增建设1亿亩；2023—2030年年均新增建设2500万亩,同时年均改造提升3500万亩高标准农田。2021—2030年完成1.1亿亩新增高效节水灌溉建设任务。规划实施过程中,根据各省(自治区、直辖市)及新疆生产建设兵团耕地和永久基本农田保护任务变化情况,可按照程序对分省高标准农田建设任务实行动态调整。
三、项目参与主体
高标准农田建设项目申请专项债券资金时的申报主体一般为本级农业农村局（县级及以上），项目单位一般为地方农业投资公司（国有独资）。本级农业农村局组织编制专项债申报工作，包括组织项目的谋划、可行性研究报告的编制及评审、前期手续及批复件的办理、一案两书的编制及事前绩效评估报告的编制等。
四、专项债券资金使用优势
地方政府专项债券支持政府投资建设项目，需符合具有一定收益的公益性项目的要求。2021年1-10月，地方政府债券平均发行利率3.37%，比 2020 年同期下降 3bp。其中，一般债券 3.27%，专项债券 3.42%。从专项债券的发行利率走势可以看出专项债券的使用利率较市场化融资利率低，可以以比较优惠的融资成本获取项目建设资金，具有资金使用成本较低的优势。
2020 年 1 月-2021 年 10 月地方政府债券月平均发行利率走势
2021 年 1-10 月地方政府债券平均发行利率（分期限）
五、项目资金平衡思路
基于目前各省份已发行高标准农田专项债券案例，项目收入来源，主要为新增耕地指标交易收入、土地流转收入、新增产能指标收入、农产品销售收入等。地方政府成立农业投资公司，由农业投资公司对项目进行建设和运营。高标准农田项目建设完成后，由农投公司牵头成立农业生产合作社，农投公司进行统一运营和维护，农户可参与生产及运营，可探讨的方式一：采取订单农业的模式，与农产品加工企业、批发市场等签订订单，农户与农投公司，收益采用5：5分成或其他分成方式，采用签订协议的模式进行收益分成；可探讨的方式二：农户通过村集体，直接将土地流转给农业投资公司，由农业投资公司自行进行运营或流转给农业生产企业或个人等，可产生农产品销售收益、土地流转增值收益以及新增耕地交易指标收益等。基于以上收益点，可以以此作为项目收益与融资自求平衡的收益来源。
六、相关案例简介
下面对该案例进行简要介绍：
建设规模与内容：1.土地整治工程：完成土地平整、土壤改良65000亩，通过实施土地平整，使项目区每一个田块表面平整，更有利于作物生长，农业机械化作业。每个田块控制在3-5亩左右，根据实际现场情况可做适当调整，田块内高程标准偏差值控制在3cm，农田土体厚度应达到50cm以上，水浇地和旱地耕作层厚度应在25cm以上，水田耕作层厚度应在20cm左右，土体中无明显粘盘层、砂砾石等障碍因素。2.灌溉与排水工程：完成清淤坑塘196口，清淤土方54.79万方，塘坝衬砌1365m；排水沟清淤87条，长度46622m；渠道衬砌150条，长度52036m；新建挡土墙851m；新建涵管桥371座，新建机耕桥114座，新建排灌站5座，新建节制闸20座，新建倒虹吸1座，新建溢流堰9座，新建拦水坝6座。3.田间道路工程：新建机耕路178条，长度71143m。
项目建设期为2021年1月-2022年3月，项目总投资为15795.59万元，资金来源为财政资金9795.59万元，拟使用专项债券资金6000.00万。专项债券发行期限为15年，按半年付息一次，最后一期利息随本金一起支付
本项目可用于偿还债券本息的自身收入主要为新增耕地指标交易收入和土地流转收入。新增耕地交易指标单价根据相关通知、参考安徽省不动产登记中心（安徽省国土资源储备发展中心）近期发布的类似补充耕地指标挂牌交易公告，耕地（水田）指标单价按6万元/亩计算；土地流转收入参考“土流网”周边类似地方的土地流转单价，结合本市土地流转价格和本县高标准农田流转市场分析，本项目高标准农田土地流转初始价格暂按850.00元/亩•年计算。扣减相关运营成本及税费，本项目债券存续期内预计项目运营净收益为12947.44万元，需偿还债券本金6000.00万元，债券利息3600.00万元，债券存续期内项目运营净收益对债券本息的覆盖倍数为1.35倍。本息覆盖倍数大于1.2倍，符合专项债券对本息覆盖倍数的要求。
作者简介：
滑方方
中建政研政府投融资研究中心助理研究员
刘一
中建政研政府服务中心项目总监
中建政研政府投融资研究中心副研究员
中国人的饭碗要牢牢端在自己手里,而且里面应该主要装中国粮；强调要突出抓好耕地保护和地力提升，坚定不移抓好高标准农田建设,提高建设标准和质量,真正实现旱涝保收、高产稳产。发展粮食生产、加强高标准农田建设提出明确要求。各持续推进高标准农田建设,有力支撑了粮食和重要农产品生产能力的提升。
确保重要农产品特别是粮食供给，是实施乡村振兴战略的首要任务。建设高标准农田，是巩固和提高粮食生产能力、保障国家粮食安全的关键举措。高标准农田项目建设需要强大的资金保障，为破解高标准农田建设资金筹措难题，各省主动谋划项目资金筹措方式，积极利用专项债券融资优势，有利于高质量建设好高标准农田。
一、相关政策背景
《通知》明确了2022年新增专项债券资金的主要支持范围及各项要求。为保持政策延续性和稳定性，2022年专项债券重点用于交通基础设施、能源、农林水利、生态环保、社会事业、城乡冷链物流设施（含粮食仓储物流设施）、市政和产业园区基础设施、国家重大战略项目、保障性安居工程等领域。
省级建设规划原则上应在2022年6月底前出台，有条件的地方在2021年底前印发实施。市、县级建设规划也要加快编制，具体出台时间由省级农业农村部门确定，尽快形成国家、省、市、县四级规划体系。
《规划》提出:调整完善土地出让收入使用范围,整合使用土地出让收入中用于农业农村的资金,重点支持高标准农田建设。鼓励地方政府在债务限额内发行债券支持符合条件的高标准农田建设。各地地方政府专项债券用于农业农村的投入,要重点支持符合专项债券发行使用条件的高标准农田建设。加强国际合作与交流 ,探索利用国外贷款开展高标准农田建设。
二、建设内容、规模及任务
建设内容涵盖，按照《高标准农田的建设通则》要求，实行田、土、水、路、林、电、技、管等综合配套，重点在土地平整、土壤改良、灌溉排水、田间道路、农田防护与生态环境保持、农田输配电、科技服务、建后管护等方面加大建设力度。原则上用于道路建设的投入不超过工程措施总投入的40%。不得用于购置种子、化肥、农药等经营性生产资料。
建设规模要求，推行规模建设，单个高标准农田建设项目原则上平原地区不低于3000亩，丘陵地区不低于1000亩。单个项目涉及的乡镇原则上不超过2个。新型农业经营主体由农业企业申报实施的，原则上平原地区不低于1000亩，丘陵地区不低于500亩，由农民合作组织、专业大户或家庭农场申报实施的，原则上平原地区不低于300亩，丘陵地区不低于200亩。亩均财政资金投入标准不低于2250元。农民合作组织、种粮大户、家庭农场申报承建的高标准农田建设项目的自筹资金不低于财政资金的20%，农业企业申报承建的，自筹资金不低于财政资金总额。
建设任务，要求的建设任务为——确保到2025年建成10．75亿亩、2030 年建成12亿亩高标准农田。其中,2021—2022 年年均新增建设1亿亩；2023—2030年年均新增建设2500万亩,同时年均改造提升3500万亩高标准农田。2021—2030年完成1.1亿亩新增高效节水灌溉建设任务。规划实施过程中,根据各省(自治区、直辖市)及新疆生产建设兵团耕地和永久基本农田保护任务变化情况,可按照程序对分省高标准农田建设任务实行动态调整。
三、项目参与主体
高标准农田建设项目申请专项债券资金时的申报主体一般为本级农业农村局（县级及以上），项目单位一般为地方农业投资公司（国有独资）。本级农业农村局组织编制专项债申报工作，包括组织项目的谋划、可行性研究报告的编制及评审、前期手续及批复件的办理、一案两书的编制及事前绩效评估报告的编制等。
四、专项债券资金使用优势
地方政府专项债券支持政府投资建设项目，需符合具有一定收益的公益性项目的要求。2021年1-10月，地方政府债券平均发行利率3.37%，比 2020 年同期下降 3bp。其中，一般债券 3.27%，专项债券 3.42%。从专项债券的发行利率走势可以看出专项债券的使用利率较市场化融资利率低，可以以比较优惠的融资成本获取项目建设资金，具有资金使用成本较低的优势。
2020 年 1 月-2021 年 10 月地方政府债券月平均发行利率走势
2021 年 1-10 月地方政府债券平均发行利率（分期限）
五、项目资金平衡思路
基于目前各省份已发行高标准农田专项债券案例，项目收入来源，主要为新增耕地指标交易收入、土地流转收入、新增产能指标收入、农产品销售收入等。地方政府成立农业投资公司，由农业投资公司对项目进行建设和运营。高标准农田项目建设完成后，由农投公司牵头成立农业生产合作社，农投公司进行统一运营和维护，农户可参与生产及运营，可探讨的方式一：采取订单农业的模式，与农产品加工企业、批发市场等签订订单，农户与农投公司，收益采用5：5分成或其他分成方式，采用签订协议的模式进行收益分成；可探讨的方式二：农户通过村集体，直接将土地流转给农业投资公司，由农业投资公司自行进行运营或流转给农业生产企业或个人等，可产生农产品销售收益、土地流转增值收益以及新增耕地交易指标收益等。基于以上收益点，可以以此作为项目收益与融资自求平衡的收益来源。
六、相关案例简介
下面对该案例进行简要介绍：
建设规模与内容：1.土地整治工程：完成土地平整、土壤改良65000亩，通过实施土地平整，使项目区每一个田块表面平整，更有利于作物生长，农业机械化作业。每个田块控制在3-5亩左右，根据实际现场情况可做适当调整，田块内高程标准偏差值控制在3cm，农田土体厚度应达到50cm以上，水浇地和旱地耕作层厚度应在25cm以上，水田耕作层厚度应在20cm左右，土体中无明显粘盘层、砂砾石等障碍因素。2.灌溉与排水工程：完成清淤坑塘196口，清淤土方54.79万方，塘坝衬砌1365m；排水沟清淤87条，长度46622m；渠道衬砌150条，长度52036m；新建挡土墙851m；新建涵管桥371座，新建机耕桥114座，新建排灌站5座，新建节制闸20座，新建倒虹吸1座，新建溢流堰9座，新建拦水坝6座。3.田间道路工程：新建机耕路178条，长度71143m。
项目建设期为2021年1月-2022年3月，项目总投资为15795.59万元，资金来源为财政资金9795.59万元，拟使用专项债券资金6000.00万。专项债券发行期限为15年，按半年付息一次，最后一期利息随本金一起支付
本项目可用于偿还债券本息的自身收入主要为新增耕地指标交易收入和土地流转收入。新增耕地交易指标单价根据相关通知、参考安徽省不动产登记中心（安徽省国土资源储备发展中心）近期发布的类似补充耕地指标挂牌交易公告，耕地（水田）指标单价按6万元/亩计算；土地流转收入参考“土流网”周边类似地方的土地流转单价，结合本市土地流转价格和本县高标准农田流转市场分析，本项目高标准农田土地流转初始价格暂按850.00元/亩•年计算。扣减相关运营成本及税费，本项目债券存续期内预计项目运营净收益为12947.44万元，需偿还债券本金6000.00万元，债券利息3600.00万元，债券存续期内项目运营净收益对债券本息的覆盖倍数为1.35倍。本息覆盖倍数大于1.2倍，符合专项债券对本息覆盖倍数的要求。
作者简介：
滑方方
中建政研政府投融资研究中心助理研究员
刘一
中建政研政府服务中心项目总监
中建政研政府投融资研究中心副研究员
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