#房地产# 两公司商量下来，有以下4种方式，可以考虑:
a.登山哥以16亿收购项目资产
b.登山哥以16亿收购项目股权
c.长跑哥项目作价16亿入股登山哥
d.两家公司合作开发
1、税种介绍
我们先简单的介绍一下税种，然后展开上述案例分析计算。
契税：成交价×3%-5%
契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况。
印花税：合同所载金额×0.5‰贴花
经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。
增值税：销项税额-进项税额
销项税额=（销售额-当期土地价款）÷1.1×10%
进项税额=进项成本÷（1+适用税率）×适用税率。
增值税附加：增值税×10%-12%
市区城建税7%、县镇城建税5%，教育费附加3%、地方教育费附加2%。
企业所得税：一般性税务处理
产权交易=（交易总价-房产余值-土增税-印花税）×25%。
股权交易=（股权转让所得-股本/取得股权所支付的对价-印花税）×25%。
土增税：增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额
对于在建工程转让，由于出让方缴纳土增时已享受一次加计扣除，受让方在销售时是否能再次享受加计扣除目前各地方口径不一。
2、直接收购
长跑哥公司需承担税务（出让方）
直接转让方式下，出让方涉及的税费主要有印花税、增值税、附税、土地增值税、企业所得税。
印花税：合同所载金额×0.5‰贴花
16×0.5‰=0.008亿
增值税：销项税额-进项税额
（16-5-5）÷1.1×10%=0.54亿
增值税附加：增值税×10%-12%
0.54×12%=0.06亿
土增税：增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
销售收入（不含税）=16-（16-5）÷1.1×0.1=15亿
扣除项（不含税）=（5+5）÷1.1×1.3+0.06=11.93亿
增值率=（15-11.93）÷11.93=25.7%<50%
土增税=(15-11.93)×30%=0.91亿
企业所得税：一般性税务处理
{（16-5-5）÷1.1-0.5-0.91-0.06}×25%=1.12亿
税费合计=1.12+0.91+0.06+0.54+0.008=2.64亿
登山哥公司需承担税务（受让方）
直接转让和后续开发销售环节，受让方涉及税费主要印花税、有契税、增值税、附税、土地增值税、企业所得税。
契税：成交价×3%-5%
16×3%=0.48亿
印花税：成交金额×0.5‰贴花
16×0.5‰=0.008亿
增值税：销项税额-进项税额
（36-16-10）÷1.1×10%=0.9亿
增值税附加：增值税×10%-12%
0.9×12%=0.11亿
土增税：增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
销售收入（不含税）=36-（36-16）÷1.1×0.1=34.2亿
扣除项（不含税）=（16+10）/1.1×1.3+0.11=30.8亿
增值率=（34.2-30.8）÷30.8=11%<20%
享受土增免税
企业所得税：一般性税务处理
{（36-16-10）÷1.1-0.48-0.11}×25%=2.12亿
税费合计=2.12+0.11+0.9+0.48+0.008=3.62亿
3、股权收购
长跑哥公司需承担税务（出让方）
关于股权模式下是否需要缴纳土地增值税，实践中存在一定的争论。股权转让并不涉及土地、在建工程所有权的变更，不应当征收土地增值税，有的地方也已明确规定，股权转让不涉及土地增值税。实践中为尽可能避免个别税务机关适用〔2000〕687号文，也可以采取一定的方式避免该条文的适用，比如先转让99%的股权，后续再转让1%的股权，避免一次性转让引起税务部门的重大关注。
股权转让环节出让方应承担企业所得税、印花税。
印花税：成交金额×0.5‰贴花
16×0.5‰=0.008亿
企业所得税：一般性税务处理
（16-5-5-0.5）×25%=1.38亿
税费合计=1.38+0.008=1.39亿
登山哥公司需承担税务（受让方）
受让方收购项目公司股权后，仍以项目公司为主体开发建设在建工程，因股权转让不涉及土地、在建工程所有权的变更，因此该环节不涉及契税。股权转让及后续开发销售环节涉及税费主要有印花税、增值税、附税、土地增值税、企业所得税。
印花税：成交金额×0.5‰贴花
16×0.5‰=0.008亿
增值税：销项税额-进项税额
（36-5-5-10）÷1.1×10%=1.45亿
增值税附加：增值税×10%-12%
1.45×12%=0.17亿
土增税：增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
销售收入（不含税）=36-（36-5）÷1.1×0.1=33.2亿
扣除项（不含税）=（5+5+10）/1.1×1.3+0.17=23.8亿
增值率=（33.2-23.8）÷23.8=39.5%<50%，使用税率30%
土增税=（33.2-23.8）×30%=2.82亿
企业所得税：一般性税务处理
{（36-10-10）÷1.1-0.5-0.17-2.82}×25%=2.76亿
税费合计=2.76+2.82+0.17+1.45+0.008=7.21亿
4、模式分析
分析不难发现：
本案例中，尽管股权转让在转让环节，因为不涉及所有权变更，无须承担增值税和土地增值税，双方的税负都较轻，尤其出让方。但是，由于股权溢价部分无法计入在建工程成本，对于将来用于出售的受让方而言（自持的除外），土地增值税的增值额以及所得税将大幅增加，相当于税费延迟转嫁到了受让方。
a.登山哥以16亿收购项目资产
b.登山哥以16亿收购项目股权
c.长跑哥项目作价16亿入股登山哥
d.两家公司合作开发
1、税种介绍
我们先简单的介绍一下税种，然后展开上述案例分析计算。
契税：成交价×3%-5%
契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况。
印花税：合同所载金额×0.5‰贴花
经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。
增值税：销项税额-进项税额
销项税额=（销售额-当期土地价款）÷1.1×10%
进项税额=进项成本÷（1+适用税率）×适用税率。
增值税附加：增值税×10%-12%
市区城建税7%、县镇城建税5%，教育费附加3%、地方教育费附加2%。
企业所得税：一般性税务处理
产权交易=（交易总价-房产余值-土增税-印花税）×25%。
股权交易=（股权转让所得-股本/取得股权所支付的对价-印花税）×25%。
土增税：增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额
对于在建工程转让，由于出让方缴纳土增时已享受一次加计扣除，受让方在销售时是否能再次享受加计扣除目前各地方口径不一。
2、直接收购
长跑哥公司需承担税务（出让方）
直接转让方式下，出让方涉及的税费主要有印花税、增值税、附税、土地增值税、企业所得税。
印花税：合同所载金额×0.5‰贴花
16×0.5‰=0.008亿
增值税：销项税额-进项税额
（16-5-5）÷1.1×10%=0.54亿
增值税附加：增值税×10%-12%
0.54×12%=0.06亿
土增税：增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
销售收入（不含税）=16-（16-5）÷1.1×0.1=15亿
扣除项（不含税）=（5+5）÷1.1×1.3+0.06=11.93亿
增值率=（15-11.93）÷11.93=25.7%<50%
土增税=(15-11.93)×30%=0.91亿
企业所得税：一般性税务处理
{（16-5-5）÷1.1-0.5-0.91-0.06}×25%=1.12亿
税费合计=1.12+0.91+0.06+0.54+0.008=2.64亿
登山哥公司需承担税务（受让方）
直接转让和后续开发销售环节，受让方涉及税费主要印花税、有契税、增值税、附税、土地增值税、企业所得税。
契税：成交价×3%-5%
16×3%=0.48亿
印花税：成交金额×0.5‰贴花
16×0.5‰=0.008亿
增值税：销项税额-进项税额
（36-16-10）÷1.1×10%=0.9亿
增值税附加：增值税×10%-12%
0.9×12%=0.11亿
土增税：增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
销售收入（不含税）=36-（36-16）÷1.1×0.1=34.2亿
扣除项（不含税）=（16+10）/1.1×1.3+0.11=30.8亿
增值率=（34.2-30.8）÷30.8=11%<20%
享受土增免税
企业所得税：一般性税务处理
{（36-16-10）÷1.1-0.48-0.11}×25%=2.12亿
税费合计=2.12+0.11+0.9+0.48+0.008=3.62亿
3、股权收购
长跑哥公司需承担税务（出让方）
关于股权模式下是否需要缴纳土地增值税，实践中存在一定的争论。股权转让并不涉及土地、在建工程所有权的变更，不应当征收土地增值税，有的地方也已明确规定，股权转让不涉及土地增值税。实践中为尽可能避免个别税务机关适用〔2000〕687号文，也可以采取一定的方式避免该条文的适用，比如先转让99%的股权，后续再转让1%的股权，避免一次性转让引起税务部门的重大关注。
股权转让环节出让方应承担企业所得税、印花税。
印花税：成交金额×0.5‰贴花
16×0.5‰=0.008亿
企业所得税：一般性税务处理
（16-5-5-0.5）×25%=1.38亿
税费合计=1.38+0.008=1.39亿
登山哥公司需承担税务（受让方）
受让方收购项目公司股权后，仍以项目公司为主体开发建设在建工程，因股权转让不涉及土地、在建工程所有权的变更，因此该环节不涉及契税。股权转让及后续开发销售环节涉及税费主要有印花税、增值税、附税、土地增值税、企业所得税。
印花税：成交金额×0.5‰贴花
16×0.5‰=0.008亿
增值税：销项税额-进项税额
（36-5-5-10）÷1.1×10%=1.45亿
增值税附加：增值税×10%-12%
1.45×12%=0.17亿
土增税：增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
销售收入（不含税）=36-（36-5）÷1.1×0.1=33.2亿
扣除项（不含税）=（5+5+10）/1.1×1.3+0.17=23.8亿
增值率=（33.2-23.8）÷23.8=39.5%<50%，使用税率30%
土增税=（33.2-23.8）×30%=2.82亿
企业所得税：一般性税务处理
{（36-10-10）÷1.1-0.5-0.17-2.82}×25%=2.76亿
税费合计=2.76+2.82+0.17+1.45+0.008=7.21亿
4、模式分析
分析不难发现：
本案例中，尽管股权转让在转让环节，因为不涉及所有权变更，无须承担增值税和土地增值税，双方的税负都较轻，尤其出让方。但是，由于股权溢价部分无法计入在建工程成本，对于将来用于出售的受让方而言（自持的除外），土地增值税的增值额以及所得税将大幅增加，相当于税费延迟转嫁到了受让方。
一、深圳一个地址是可以注册多家公司，同样地址是可以作为多家公司的住所，住所作为企业法律文件的送达地。商务秘书公司就是典型的“一址多照”。深化住所、经营场所改革《条例》简化住所、经营场所登记手续，放宽登记条件，并允许一址多照、一照多址，授权地级以上市人民政府可对一址多照、一照多址和“住改商”的条件作出具体规定，推定实行住所申报制。“这一项改革涉及到有关住所、经营场所的很多内容，改变了以往的条条框框，更多的是简化手续，放宽措施，改革力度很大。”省工商局负责人表示。《条例》突破了一直以来一个地址只能办理一个营业执照的通常限制，降低创业门槛和成本。有了“一照多址”政策支持，可直接在原执照上登记新的经营场所，无须领新的营业执照。而“一址多照”，一个地址可以注册多个公司，简单来说，就是一个门牌号码可以登记不同的企业，甚至一个楼层可以登记多家企业。要注意的是，公司注册地址要求是需要真实的地址，且能够提供相应的书面材料证明，该地址还得能够联系到与之相应的公司，不接受无关联的地址信息，否则无效则为不真实注册地址。二、如果注册公司没有注册地址，是可以挂靠地址的；可以介绍几种常用的地址挂靠：1、用深圳租用住宅地址注册优点：使用自己住宅地址，节省开支缺点：地址会有一定风险的，如果遇到地址抽查实审，住宅地址在深圳大多房东都不给配合出具场地证明材料资料的（比如房东房产证或开具的场地证明）。2、用自有房产住宅地址注册优点：使用自己住宅地址，节省开支缺点：营业执照注册地址上显得不够高大上，对于需要包装的公司不适合；3、红本租赁凭证地址此地址通过房管局正规备案，并且颁发红本租赁凭证，目前市场上对这种地址的需求非常之高，可以用于公司注册，地址变更，工商税务抽查等等一系列事项；值得注意的一点就是，红本租赁凭证办理是，承租方必须是法定代表人或股东。优点：一址一照，通过房管局备案的正规租赁凭证，且可以用于开设公司对公账户，后期可以为客户提供接收工商局、税务局信函的服务。缺点：费用较贵，需要每年续费，如第二年没有续费，后期不配合接收信件；可能会造成地址异常；4、普通的白本租赁合同地址优点：价格比红本便宜；写字楼地址缺点：需要每年续费；如第二年没有续费，后期不配合接收信件，可能会造成地址异常；5、挂靠商务秘书地址优点：费用低；缺点：很多家公司都挂在一个地址，不适用于银行开户。
【29日，北京地铁1号线、八通线贯通运营，全程约85分钟！这个地铁站明起迎客→】北京日报记者从北京市交通委获悉，地铁1号线与八通线将于8月29日（本周日）首班车起跨线运营，实现城市中心区与副中心的双向无换乘直达，届时可大幅减少乘客的通行时间，提高通行效率，改善出行体验。
为确保1号线与八通线顺利实现跨线运营，地铁公司将于8月28日（周六）晚间实施1号线与八通线跨线倒接工程。届时，1号线四惠东站、古城站末班车均提前至22时，八通线环球度假区站末班车提前至22时、四惠站末班车提前至22时30分，1号线和八通线其他车站末班车时间均进行相应调整。
古城站到环球度假区站
全程约85分钟
1号线与八通线跨线运营后，四惠站和四惠东站将由始发站变为中间站，并由换乘站变为普通站，乘客无须在四惠站及四惠东站换乘，即可从古城站至环球度假区站一趟直达，全程时间约为85分钟。现有四惠东站1号线站台和四惠站八通线站台将封闭停用，乘客可按照车站标志及工作人员指引有序进出站及乘降列车。
为做好跨线后的运营服务保障工作，地铁公司已提前完成各项规章制度、运营组织方案及应急预案的编制，并已完成更新现场标志、调试专业设备、培训专业人员等相关工作。
早高峰最小行车间隔
1分45秒
此外，为进一步提高运输效率，满足乘客出行需求，地铁公司新编制了1号线八通线跨线运行图，采取工作日早晚高峰期间实施大小交路套跑的运行方式，即大交路（列车在线路的两个终点站间运行）与小交路（列车在线路的某一区段内运行）共线运行。早高峰小交路为果园站至公主坟站，晚高峰小交路为古城站至果园站。早高峰期间最小行车间隔1分45秒，晚高峰最小行车间隔2分20秒。
为最大限度减少此次跨线倒接工程对乘客出行带来的影响，地铁公司经过反复论证，制定了施工组织方案、运营组织保障方案及应急保障方案，并将充分利用各车站通告、广播以及官网、微博、微信、APP等多种方式发布相关信息。请乘客提前安排好出行时间，如需帮助可及时拨打地铁服务热线96165或联系北京地铁官方微博、官方微信公众号。
周六晚途经长安街公交
将增运力
同时，市公交集团制定了专项公交保障方案，在正常运力安排基础上，将增加晚间22点后的运力配备，针对途经长安街的1路、夜1路、337路，途经京通快速路、建国路的322路、666路、668路、夜27路等重点线路，计划增加机动运力，加密晚间发车间隔，保障乘客的晚间出行需求。
地铁环球度假区站明起试运营
地铁公交自驾官方攻略来了
记者从市交通委获悉，为满足北京环球度假区内部压力测试期间的交通出行需求，各交通站口明天开通。
8月26日，轨道交通“环球度假区站”正式开通试运营；
公交589路、T116路自8月26日首车起延长至环球度假区；
京哈高速公路“田家府站”及六环路“张家湾北站”两个高速公路进出站口已于8月20日启用。
在严格落实疫情防控各项措施的基础上，交通部门将为游客提供安全、顺畅的出行服务。
轨道交通
轨道交通环球度假区站，7号线首班车时间为5:09，末班车时间为22:29；八通线首班车时间为5:12，末班车时间为22:52。待地铁1号线和八通线实现跨线运营后，乘客乘坐1号线可实现从古城站至环球度假区站一趟直达。
环球度假区站站厅层共设置出入口6个，游客从B、C、D出站口步行约7分钟即可抵达北京环球城市大道入口安检处。车站地面为站厅层，地下一层为站台层，总建筑面积47184平方米。车站为双岛式站台，北侧为7号线站台，南侧为八通线站台，站台有效宽度均为16米，两条线路通过共用站厅进行换乘。
地面公交
589路（疃里公交场站-环球度假区），增设颐瑞东路、环球大道东口（开往疃里公交场站方向）、环球度假区三站。营业时间，疃里公交场站5:10-22:20，环球度假区5:30-22:50。
T116路（大高力庄路北口-地铁潞城站），双向取消“土桥公交场站”站。运营范围由土桥公交场站延长至大高力庄路北口（高楼金村）。车辆由大高力庄路北口发出，经大高力庄路、颐瑞东路、环球大道、探奇路、度假区北街、九棵树中路、万盛南街、云景东路、云景南大街、九棵树东路至土桥欣村，沿T116路原路由至地铁潞城站；由地铁潞城站发出，沿T116路原路由至土桥欣村，经九棵树东路、云景南大街、云景东路、万盛南街、九棵树中路、度假区北街、探奇路、环球大道、颐瑞东路、群芳南街至高楼金村。营业时间，大高力庄路北口5:30-22:00；地铁潞城站6:00-22:00。
8月26日起，589路、T102路、T112路“群芳南街”站更名为“地铁高楼金站”。
高速公路
北京环球度假区位于城市副中心南部，通州文化旅游区内，东邻六环路，南邻京哈高速公路。为方便游客自驾车直达园区，京哈高速与东六环增设立交匝道和进出站口，市民驾车可从京哈高速公路“田家府站”及六环路“张家湾北站”两个站直达北京环球度假区。目前，两个收费站口均已启用。
首发集团介绍，京哈高速立交节点工程位于京哈高速公路与九棵树中路西侧规划城市次干路相交处，目前已实现与地方路网的全方向转换，车辆可通过专用匝道自由进出园区。
六环路立交节点工程位于东六环路与萧太后河南街相交处，为六环路连接环球度假区的进出口，主要承担六环路进出园区的交通转换功能。目前，市民驾车可从东六环路内环方向进出环球度假区（从北进、向南出）。外环方向（从南进、向北出）已纳入东六环入地工程同步建设，目前正在紧张施工中，预计明年完工。
来源：北京日报客户端
为确保1号线与八通线顺利实现跨线运营，地铁公司将于8月28日（周六）晚间实施1号线与八通线跨线倒接工程。届时，1号线四惠东站、古城站末班车均提前至22时，八通线环球度假区站末班车提前至22时、四惠站末班车提前至22时30分，1号线和八通线其他车站末班车时间均进行相应调整。
古城站到环球度假区站
全程约85分钟
1号线与八通线跨线运营后，四惠站和四惠东站将由始发站变为中间站，并由换乘站变为普通站，乘客无须在四惠站及四惠东站换乘，即可从古城站至环球度假区站一趟直达，全程时间约为85分钟。现有四惠东站1号线站台和四惠站八通线站台将封闭停用，乘客可按照车站标志及工作人员指引有序进出站及乘降列车。
为做好跨线后的运营服务保障工作，地铁公司已提前完成各项规章制度、运营组织方案及应急预案的编制，并已完成更新现场标志、调试专业设备、培训专业人员等相关工作。
早高峰最小行车间隔
1分45秒
此外，为进一步提高运输效率，满足乘客出行需求，地铁公司新编制了1号线八通线跨线运行图，采取工作日早晚高峰期间实施大小交路套跑的运行方式，即大交路（列车在线路的两个终点站间运行）与小交路（列车在线路的某一区段内运行）共线运行。早高峰小交路为果园站至公主坟站，晚高峰小交路为古城站至果园站。早高峰期间最小行车间隔1分45秒，晚高峰最小行车间隔2分20秒。
为最大限度减少此次跨线倒接工程对乘客出行带来的影响，地铁公司经过反复论证，制定了施工组织方案、运营组织保障方案及应急保障方案，并将充分利用各车站通告、广播以及官网、微博、微信、APP等多种方式发布相关信息。请乘客提前安排好出行时间，如需帮助可及时拨打地铁服务热线96165或联系北京地铁官方微博、官方微信公众号。
周六晚途经长安街公交
将增运力
同时，市公交集团制定了专项公交保障方案，在正常运力安排基础上，将增加晚间22点后的运力配备，针对途经长安街的1路、夜1路、337路，途经京通快速路、建国路的322路、666路、668路、夜27路等重点线路，计划增加机动运力，加密晚间发车间隔，保障乘客的晚间出行需求。
地铁环球度假区站明起试运营
地铁公交自驾官方攻略来了
记者从市交通委获悉，为满足北京环球度假区内部压力测试期间的交通出行需求，各交通站口明天开通。
8月26日，轨道交通“环球度假区站”正式开通试运营；
公交589路、T116路自8月26日首车起延长至环球度假区；
京哈高速公路“田家府站”及六环路“张家湾北站”两个高速公路进出站口已于8月20日启用。
在严格落实疫情防控各项措施的基础上，交通部门将为游客提供安全、顺畅的出行服务。
轨道交通
轨道交通环球度假区站，7号线首班车时间为5:09，末班车时间为22:29；八通线首班车时间为5:12，末班车时间为22:52。待地铁1号线和八通线实现跨线运营后，乘客乘坐1号线可实现从古城站至环球度假区站一趟直达。
环球度假区站站厅层共设置出入口6个，游客从B、C、D出站口步行约7分钟即可抵达北京环球城市大道入口安检处。车站地面为站厅层，地下一层为站台层，总建筑面积47184平方米。车站为双岛式站台，北侧为7号线站台，南侧为八通线站台，站台有效宽度均为16米，两条线路通过共用站厅进行换乘。
地面公交
589路（疃里公交场站-环球度假区），增设颐瑞东路、环球大道东口（开往疃里公交场站方向）、环球度假区三站。营业时间，疃里公交场站5:10-22:20，环球度假区5:30-22:50。
T116路（大高力庄路北口-地铁潞城站），双向取消“土桥公交场站”站。运营范围由土桥公交场站延长至大高力庄路北口（高楼金村）。车辆由大高力庄路北口发出，经大高力庄路、颐瑞东路、环球大道、探奇路、度假区北街、九棵树中路、万盛南街、云景东路、云景南大街、九棵树东路至土桥欣村，沿T116路原路由至地铁潞城站；由地铁潞城站发出，沿T116路原路由至土桥欣村，经九棵树东路、云景南大街、云景东路、万盛南街、九棵树中路、度假区北街、探奇路、环球大道、颐瑞东路、群芳南街至高楼金村。营业时间，大高力庄路北口5:30-22:00；地铁潞城站6:00-22:00。
8月26日起，589路、T102路、T112路“群芳南街”站更名为“地铁高楼金站”。
高速公路
北京环球度假区位于城市副中心南部，通州文化旅游区内，东邻六环路，南邻京哈高速公路。为方便游客自驾车直达园区，京哈高速与东六环增设立交匝道和进出站口，市民驾车可从京哈高速公路“田家府站”及六环路“张家湾北站”两个站直达北京环球度假区。目前，两个收费站口均已启用。
首发集团介绍，京哈高速立交节点工程位于京哈高速公路与九棵树中路西侧规划城市次干路相交处，目前已实现与地方路网的全方向转换，车辆可通过专用匝道自由进出园区。
六环路立交节点工程位于东六环路与萧太后河南街相交处，为六环路连接环球度假区的进出口，主要承担六环路进出园区的交通转换功能。目前，市民驾车可从东六环路内环方向进出环球度假区（从北进、向南出）。外环方向（从南进、向北出）已纳入东六环入地工程同步建设，目前正在紧张施工中，预计明年完工。
来源：北京日报客户端
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