#房地产# 一个月内数次转让项目股权 华侨城欲抱团取暖
临近岁末，深圳华侨城股份有限公司出售项目股权的动作愈发频繁。11月29日，来自北京产权交易所的信息显示，天津华侨城实业有限公司拟转让所持的廊坊市怡康房地产开发有限公司50%股权及相关债权，转让底价1.31亿元。
11月以来，华侨城已经发布了7则股权转让信息，涉及广州、上海、深圳等地的在建项目、存量商业物业。放在行业销售下滑、现金流紧张的背景下，这些举动难免引发联想。对此，华侨城相关人士表示，该公司自2018年起便陆续进行了项目的股权转让，核心目的是加快周转，近期转让的部分项目股权也是计划引入合作伙伴。该人士坦言，自“三道红线”等政策出台以来，房企合作、抱团取暖已是大势所趋。
更多开放股权合作的趋势已在华侨城的三季报有所体现。今年前三季度，该公司新购入了18宗土地，仅有2宗土地是持有100%权益。
1月内频繁挂牌项目股权
廊坊市怡康房地产开发有限公司是2020年9月才成立的，由天津华侨城实业有限公司、廊坊市福康房地产开发有限公司分别持股50%。成立3个月后，该公司拿下了廊坊市的一宗宅地，总价为1.77亿元。据了解，截至2021年10月31日，该公司的资产总计2.36亿元，其中负债为2.32亿元，净利润为-515.86万元。1.31亿元的挂牌价包含了1369.81万元的股权转让价格，以及约1.17亿元的债权价格。
从挂牌信息来看，虽然廊坊项目拿地不足一年，但华侨城却选择了清仓式的退出。类似的股权转让还有4笔，11月19日、11月22日，华侨城在重庆产权交易所和上海联合产权交易所挂牌了3家商管公司100%股权及债权，其中深圳市华纯商业管理有限公司、深圳世纪华锦商业管理有限公司已披露转让价格，分别为9669.69万元、1.11亿元。这2家公司各自持有深圳华侨城纯水岸九期、十四期的10项房产权益，以及深圳锦绣花园四期的19项房产权益。据了解，这些房产均为商业属性，现已出租做商铺用途。
另外1笔是基金份额的转让。11月19日，华侨城在重庆产权交易所挂牌了共青城万物长青投资管理有限合伙企业(有限合伙)48000万元有限合伙份额及23900万债权，和100万元普通合伙份额，挂牌总价约为5亿元。华侨城旗下子公司在标的企业中共持有40%的股份，此次全部挂牌转出。
对于上海及广州两地的在建项目，华侨城选择的是部分股权转让。11月11日，上海鹏鲲置业有限公司50%股权的转让信息在北京产权交易中心挂出，转让底价为4.86亿元。这家公司由上海天祥华侨城投资有限公司持股100%，名下资产为总建筑面积136160平方米的上海市闵行区浦江123-3地块，地块的土地证目前正在办理中。第二天，广州华侨城置业发展有限公司42.4%股权也被放上货架，转让底价15.39亿元。据了解，该公司拥有位于广州市增城区在售的“华侨城·云尚”项目。转让掉42.4%股权后，华侨城仍持有广州华侨城置业发展有限公司57.6%的股权，依旧负责项目操盘，但挂牌文件约定，项目一期住宅及二期住宅由受让方分配，三期住宅、商业及车位由转让方分配。
除却1家尚未公布转让价格的商管公司，华侨城将从上述股权转让中套现约28.6亿元。
11月29日，华侨城的相关人士对中国房地产报记者表示，股权转让是该公司加快周转的具体举措之一，商铺等存量项目的转让可提升资产效率，部分在建项目则将引入合作伙伴。“基本原则是，即便转让股权，收益也不会比原来预计的可研回报低。”
加大合作力度 项目权益占比下降
自2018年起，华侨城的股权转让动作便多了起来，当年转让了18家子公司股权。在2018年的年报中，华侨城透露，在严厉的房地产调控政策影响下，公司创新合作开发模式，加快价值变现，通过各种方式促回款，通过合作开发、股权转让、在建工程转让等多种方式加快项目周转。2019年，该公司继续卖掉了19个子公司的股权。
2020年9月，“三道红线”政策出台后，踩了一道红线的华侨城特地召开了一次落实新规的专题会议，该公司董事长段先念强调，要千方百计增加现金流，集中精力抓去化、促回款、降负债，要在市场上广泛对接有实力的合作方，不拘一格开展跨界合作。在这一年，华侨城再度出售11个子公司股权，顺利扭转连续3年经营活动产生的现金流量净额为负的局面，在当年录得212.19亿元的正经营性现金流，年末“三道红线”转绿。
今年，华侨城依然保持着“三道红线”绿档的状态，截至第三季度末，其净负债率、剔除预收款后的资产负债率和现金短债比分别为75%、69%和2.64倍，经营活动产生的现金流量净额约13.6亿元，同比增长161%。
在11月16日的投资者接待活动中，华侨城的管理层透露了应对下半年严峻融资环境的措施，包括采取审慎融资的策略，通过一系列措施控制杠杆率以防范风险，优先把项目回款作为资金筹措的首要手段等。
股权转让是加速回款的措施之一，据华侨城有关人士介绍，前几年该公司倾向于独自拿地，近两年为了加快周转，开始与标杆房企合作，希望能加快进度与效率，提升投资回报。2020年，华侨城新购入25个项目，其中10个是持有100%权益，土地总价款358.6亿元，权益对价286.8亿元，权益占比80%。今年前三季度，该公司新增项目18个，仅2个是拥有100%权益，土地总价款265亿元，权益对价157.4亿元，权益占比下降到59.4%。
合作开发在一定程度上有利于华侨城维持“三道红线”绿档，但对利润表的短期负面影响也难以避免。前三季度，华侨城录得收入494亿元，同比增长48%，但归母净利润却同比下降了35%至34亿元。归母净利润负增长的原因有两个，一是期内该公司的税后毛利率同比下降了10.6个百分点，二是少数股东损益占净利润的比例由去年同期的3%大幅提升至37%。
对此，华侨城方面表示，权益占比的下降确实会影响利润表现，公司未来将保持整体权益比例高于行业平均水平。#行业动态# #楼市杂谈# #买房者说#
临近岁末，深圳华侨城股份有限公司出售项目股权的动作愈发频繁。11月29日，来自北京产权交易所的信息显示，天津华侨城实业有限公司拟转让所持的廊坊市怡康房地产开发有限公司50%股权及相关债权，转让底价1.31亿元。
11月以来，华侨城已经发布了7则股权转让信息，涉及广州、上海、深圳等地的在建项目、存量商业物业。放在行业销售下滑、现金流紧张的背景下，这些举动难免引发联想。对此，华侨城相关人士表示，该公司自2018年起便陆续进行了项目的股权转让，核心目的是加快周转，近期转让的部分项目股权也是计划引入合作伙伴。该人士坦言，自“三道红线”等政策出台以来，房企合作、抱团取暖已是大势所趋。
更多开放股权合作的趋势已在华侨城的三季报有所体现。今年前三季度，该公司新购入了18宗土地，仅有2宗土地是持有100%权益。
1月内频繁挂牌项目股权
廊坊市怡康房地产开发有限公司是2020年9月才成立的，由天津华侨城实业有限公司、廊坊市福康房地产开发有限公司分别持股50%。成立3个月后，该公司拿下了廊坊市的一宗宅地，总价为1.77亿元。据了解，截至2021年10月31日，该公司的资产总计2.36亿元，其中负债为2.32亿元，净利润为-515.86万元。1.31亿元的挂牌价包含了1369.81万元的股权转让价格，以及约1.17亿元的债权价格。
从挂牌信息来看，虽然廊坊项目拿地不足一年，但华侨城却选择了清仓式的退出。类似的股权转让还有4笔，11月19日、11月22日，华侨城在重庆产权交易所和上海联合产权交易所挂牌了3家商管公司100%股权及债权，其中深圳市华纯商业管理有限公司、深圳世纪华锦商业管理有限公司已披露转让价格，分别为9669.69万元、1.11亿元。这2家公司各自持有深圳华侨城纯水岸九期、十四期的10项房产权益，以及深圳锦绣花园四期的19项房产权益。据了解，这些房产均为商业属性，现已出租做商铺用途。
另外1笔是基金份额的转让。11月19日，华侨城在重庆产权交易所挂牌了共青城万物长青投资管理有限合伙企业(有限合伙)48000万元有限合伙份额及23900万债权，和100万元普通合伙份额，挂牌总价约为5亿元。华侨城旗下子公司在标的企业中共持有40%的股份，此次全部挂牌转出。
对于上海及广州两地的在建项目，华侨城选择的是部分股权转让。11月11日，上海鹏鲲置业有限公司50%股权的转让信息在北京产权交易中心挂出，转让底价为4.86亿元。这家公司由上海天祥华侨城投资有限公司持股100%，名下资产为总建筑面积136160平方米的上海市闵行区浦江123-3地块，地块的土地证目前正在办理中。第二天，广州华侨城置业发展有限公司42.4%股权也被放上货架，转让底价15.39亿元。据了解，该公司拥有位于广州市增城区在售的“华侨城·云尚”项目。转让掉42.4%股权后，华侨城仍持有广州华侨城置业发展有限公司57.6%的股权，依旧负责项目操盘，但挂牌文件约定，项目一期住宅及二期住宅由受让方分配，三期住宅、商业及车位由转让方分配。
除却1家尚未公布转让价格的商管公司，华侨城将从上述股权转让中套现约28.6亿元。
11月29日，华侨城的相关人士对中国房地产报记者表示，股权转让是该公司加快周转的具体举措之一，商铺等存量项目的转让可提升资产效率，部分在建项目则将引入合作伙伴。“基本原则是，即便转让股权，收益也不会比原来预计的可研回报低。”
加大合作力度 项目权益占比下降
自2018年起，华侨城的股权转让动作便多了起来，当年转让了18家子公司股权。在2018年的年报中，华侨城透露，在严厉的房地产调控政策影响下，公司创新合作开发模式，加快价值变现，通过各种方式促回款，通过合作开发、股权转让、在建工程转让等多种方式加快项目周转。2019年，该公司继续卖掉了19个子公司的股权。
2020年9月，“三道红线”政策出台后，踩了一道红线的华侨城特地召开了一次落实新规的专题会议，该公司董事长段先念强调，要千方百计增加现金流，集中精力抓去化、促回款、降负债，要在市场上广泛对接有实力的合作方，不拘一格开展跨界合作。在这一年，华侨城再度出售11个子公司股权，顺利扭转连续3年经营活动产生的现金流量净额为负的局面，在当年录得212.19亿元的正经营性现金流，年末“三道红线”转绿。
今年，华侨城依然保持着“三道红线”绿档的状态，截至第三季度末，其净负债率、剔除预收款后的资产负债率和现金短债比分别为75%、69%和2.64倍，经营活动产生的现金流量净额约13.6亿元，同比增长161%。
在11月16日的投资者接待活动中，华侨城的管理层透露了应对下半年严峻融资环境的措施，包括采取审慎融资的策略，通过一系列措施控制杠杆率以防范风险，优先把项目回款作为资金筹措的首要手段等。
股权转让是加速回款的措施之一，据华侨城有关人士介绍，前几年该公司倾向于独自拿地，近两年为了加快周转，开始与标杆房企合作，希望能加快进度与效率，提升投资回报。2020年，华侨城新购入25个项目，其中10个是持有100%权益，土地总价款358.6亿元，权益对价286.8亿元，权益占比80%。今年前三季度，该公司新增项目18个，仅2个是拥有100%权益，土地总价款265亿元，权益对价157.4亿元，权益占比下降到59.4%。
合作开发在一定程度上有利于华侨城维持“三道红线”绿档，但对利润表的短期负面影响也难以避免。前三季度，华侨城录得收入494亿元，同比增长48%，但归母净利润却同比下降了35%至34亿元。归母净利润负增长的原因有两个，一是期内该公司的税后毛利率同比下降了10.6个百分点，二是少数股东损益占净利润的比例由去年同期的3%大幅提升至37%。
对此，华侨城方面表示，权益占比的下降确实会影响利润表现，公司未来将保持整体权益比例高于行业平均水平。#行业动态# #楼市杂谈# #买房者说#
看了吉达街道赛的演示圈，也看了几位关注的电竞职业车手的单圈车载，这里能用到3档的地方只有2个，绝大多数地方都是5-8档一直踩死，一二档只有发车和P区会用，全油门比率超过80% 基本就是把引擎拉废的边缘疯狂试探了
但赛道很新，浮沉、沙子、比较脏的路面可能也是会影响比赛的，下周实际看看吧[并不简单] 不要用固有思想和逻辑看待今年的比赛，事实已经很多次奔着预想外而去了
但赛道很新，浮沉、沙子、比较脏的路面可能也是会影响比赛的，下周实际看看吧[并不简单] 不要用固有思想和逻辑看待今年的比赛，事实已经很多次奔着预想外而去了
#【凝心聚力抓落实 群众满意看成效】陈庄镇：用心用情用力书写民生答卷#2021年全省群众满意度调查开始了！
近期如果您及您的家人接到
0531-12340或0531+8位数的电话
您就是利津的代言人
请积极配合，热情回答
人人都说家乡好，利津明天更美好！
期待您对利津县教育教学、医疗卫生、养老服务、困难帮扶、居住环境、社会治安、文体生活等领域工作的满意评价！您的一句“满意”就是对我们最大的支持！就是我们前进的最大动力！
如何正确接听测评电话？
● 确认接听电话
调查时对方会表明是公众满意度随机测评，请大家不要挂断!
● 提供个人信息
接听电话后，调查员会了解您的基本信息，如居住地等，但不会泄露您的个人隐私，因此大家可以放心提供。
● 相关问题
问题主要包括：教育教学、医疗卫生、养老服务、困难帮扶、居住环境、社会治安、文体生活等。
● 回答准确干脆
请用正面有效的评价来答复，请不要使用“还行”“还好”“不太清楚”等模糊语言。
● 完整答题
调查时，千万不要中途挂断电话，听完一题，回答一题，不要抢答，逐一答完所有问题，才能算完成一次有效的电话调查。拒接电话、接通拒答、中途挂断电话，都会使调查无效!
2021年，陈庄镇始终把民生工作作为头等大事来抓，把造福人民作为一切重大决策的根本出发点和落脚点，积极顺应人民群众对幸福生活的热切期盼，扎实开展“我为群众办实事”实践活动，全力解决好人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，努力书写令群众满意的民生答卷。
经济发展稳中向好
陈庄镇紧扣县委“148”工作体系，以高质量建设县域副中心为目标，加快推进总投资26.1亿元的9个重点项目工程和民生实事建设，激活高质量发展强力引擎。1—9月份，完成固定资产投资3.97亿元，规模以上工业企业产值52.04亿元；限额以上批发业销售额89.89亿元；规模以上服务业营业收入1.61亿元。一般公共预算收入7127万元。
城乡品质不断提升
持续提升城乡建设品质。启动荻花湾核心区建设项目，推动建设2平方公里的商住康养小区；推进付窝、新发等农村新型社区建设，新发社区建设及分房工作顺利完成。持续推进城镇精细化治理。投资5600万元，实施镇区沿街环境提升工程项目，对“热网、灯网、路网、污水管网、雨水管网”五网进行了改造升级。投资324万元，全面改善居民小区基础设施建设，统筹实施供暖设备改造、道路硬化、环境绿化、外墙改造、配套设施建设等“八大工程”。
优质教育均衡发展
教学条件提档升级。投资1400万元建设陈庄镇中心幼儿园综合楼；投资150余万元实施教学设备更新、校区基础设施建设、校区绿化等教育工程，全镇中小学、幼儿园办学条件显著改善。教学水平稳步提高。加大培训投入力度，引导教师向知识型、专家型教师发展，教师队伍素质持续增强。今年以来，学区先后荣获36项县级以上荣誉称号。
基本医疗更加优质
医疗服务质量全面提高。积极参与全县医共体集团建设，挂牌成立了“利津县医共体陈庄镇分院”，在全市率先通过了“国家优质服务基层行推荐标准创建”工作。群众就医条件有效改善。投资400余万元购置了CT和康复设备。成立了17个全民核酸采样预备队伍，建设了发热哨点和核酸采样点，累计进行核酸采样18889人次。居民就医流程全面优化。对全镇29处一体化卫生室重新进行了优化调整，建立29个家庭医生签约服务团队，不断提高居民对签约服务的获得感和满意度。
文化惠民深入实施
丰富群众活动阵地。着力推进文化惠民工程，全镇90个文化大院、93个文体广场、15个乡村剧场、4个数字广场、12个展馆及文化综合服务中心全部建设投用，实施免费开放和错时开放。丰富文化活动形式。组织参加大合唱比赛、老年人太极比赛、健步行、读书比赛、文化晚会等活动；开展红色影片电影下乡、“进千村乐万家”“情满黄河口”文化惠民巡演等系列活动，提升群众文化艺术品味。
生态环境持续优化
打好污染防治攻坚战。11件环保督察反馈问题主办件按时完成整改，全部实现销号。草桥沟、永新河连续数月水质检测合格。对全镇52处重点四闲院落实施挂牌管理。今年6月，我镇荣获全县“创新发展、实干突破”大竞赛、大比武生态环保领域先进集体荣誉称号。打好农村人居环境整治持久战。开展6次整治行动，累计出动人力1.96万人次、机械设备3000余台次，清理农户房前屋后杂乱堆物、陈年垃圾、建筑垃圾、生活垃圾、柴草堆1100余处，拆除乱搭乱建72处，拆除无人居住存在安全隐患危房36间，全镇9339户农村厕所全部录入农村改厕智能化管护平台，卫生厕所常态化管理机制不断完善。
社会治理纵深推进
优化乡村治理体系。投资120万元，建立全县首个社区矛盾纠纷多元化解调处中心，实现镇域治理运行中心与网格中心、矛盾纠纷调处中心“三合一”。累计上报网格事件33059起，办结率100%；接待群众来访97起，化解社会矛盾85起，预防信访案件30起，解决群众诉求服务152起。强化社会治安管理。广泛开展国家反电诈APP及金钟罩防范系统宣传推广，全面筑牢反电诈防护墙。扎实开展巡逻防控工作，着力强化公共安全监管，及时排查化解各类风险隐患，确保全镇社会安定。
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请积极配合，热情回答
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调查时，千万不要中途挂断电话，听完一题，回答一题，不要抢答，逐一答完所有问题，才能算完成一次有效的电话调查。拒接电话、接通拒答、中途挂断电话，都会使调查无效!
2021年，陈庄镇始终把民生工作作为头等大事来抓，把造福人民作为一切重大决策的根本出发点和落脚点，积极顺应人民群众对幸福生活的热切期盼，扎实开展“我为群众办实事”实践活动，全力解决好人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，努力书写令群众满意的民生答卷。
经济发展稳中向好
陈庄镇紧扣县委“148”工作体系，以高质量建设县域副中心为目标，加快推进总投资26.1亿元的9个重点项目工程和民生实事建设，激活高质量发展强力引擎。1—9月份，完成固定资产投资3.97亿元，规模以上工业企业产值52.04亿元；限额以上批发业销售额89.89亿元；规模以上服务业营业收入1.61亿元。一般公共预算收入7127万元。
城乡品质不断提升
持续提升城乡建设品质。启动荻花湾核心区建设项目，推动建设2平方公里的商住康养小区；推进付窝、新发等农村新型社区建设，新发社区建设及分房工作顺利完成。持续推进城镇精细化治理。投资5600万元，实施镇区沿街环境提升工程项目，对“热网、灯网、路网、污水管网、雨水管网”五网进行了改造升级。投资324万元，全面改善居民小区基础设施建设，统筹实施供暖设备改造、道路硬化、环境绿化、外墙改造、配套设施建设等“八大工程”。
优质教育均衡发展
教学条件提档升级。投资1400万元建设陈庄镇中心幼儿园综合楼；投资150余万元实施教学设备更新、校区基础设施建设、校区绿化等教育工程，全镇中小学、幼儿园办学条件显著改善。教学水平稳步提高。加大培训投入力度，引导教师向知识型、专家型教师发展，教师队伍素质持续增强。今年以来，学区先后荣获36项县级以上荣誉称号。
基本医疗更加优质
医疗服务质量全面提高。积极参与全县医共体集团建设，挂牌成立了“利津县医共体陈庄镇分院”，在全市率先通过了“国家优质服务基层行推荐标准创建”工作。群众就医条件有效改善。投资400余万元购置了CT和康复设备。成立了17个全民核酸采样预备队伍，建设了发热哨点和核酸采样点，累计进行核酸采样18889人次。居民就医流程全面优化。对全镇29处一体化卫生室重新进行了优化调整，建立29个家庭医生签约服务团队，不断提高居民对签约服务的获得感和满意度。
文化惠民深入实施
丰富群众活动阵地。着力推进文化惠民工程，全镇90个文化大院、93个文体广场、15个乡村剧场、4个数字广场、12个展馆及文化综合服务中心全部建设投用，实施免费开放和错时开放。丰富文化活动形式。组织参加大合唱比赛、老年人太极比赛、健步行、读书比赛、文化晚会等活动；开展红色影片电影下乡、“进千村乐万家”“情满黄河口”文化惠民巡演等系列活动，提升群众文化艺术品味。
生态环境持续优化
打好污染防治攻坚战。11件环保督察反馈问题主办件按时完成整改，全部实现销号。草桥沟、永新河连续数月水质检测合格。对全镇52处重点四闲院落实施挂牌管理。今年6月，我镇荣获全县“创新发展、实干突破”大竞赛、大比武生态环保领域先进集体荣誉称号。打好农村人居环境整治持久战。开展6次整治行动，累计出动人力1.96万人次、机械设备3000余台次，清理农户房前屋后杂乱堆物、陈年垃圾、建筑垃圾、生活垃圾、柴草堆1100余处，拆除乱搭乱建72处，拆除无人居住存在安全隐患危房36间，全镇9339户农村厕所全部录入农村改厕智能化管护平台，卫生厕所常态化管理机制不断完善。
社会治理纵深推进
优化乡村治理体系。投资120万元，建立全县首个社区矛盾纠纷多元化解调处中心，实现镇域治理运行中心与网格中心、矛盾纠纷调处中心“三合一”。累计上报网格事件33059起，办结率100%；接待群众来访97起，化解社会矛盾85起，预防信访案件30起，解决群众诉求服务152起。强化社会治安管理。广泛开展国家反电诈APP及金钟罩防范系统宣传推广，全面筑牢反电诈防护墙。扎实开展巡逻防控工作，着力强化公共安全监管，及时排查化解各类风险隐患，确保全镇社会安定。
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