更大的雷，可能要来了
知局 2022-09-26 17:35 发表于江苏
| 知局|：锐眼、利笔、敏思看界。
娱有理
世事浮沉，嬉笑怒骂，肩担道义。这是一个有思想有观点有品位的公号。
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，时长01:22
放眼全国城投大规模拿地在各个城市上演，据CRIC数据，截止到2022年7月，地方城投类公司已获取了40%的地块。集中供地以来，城投类公司在22城总拿地金额近9000亿元，占总金额的28%，拿地幅数超过1000幅，占总幅数的38%。
接盘烂尾项目很好理解，有些麻烦总得有人兜底，但城投为啥要拿地？
两个原因。
一是民企开发商接连爆雷，躺平不再拿地，这部分土地没人拍了，央企和国企的胃口也没那么大，为了维护土地市场的稳定、防止大规模流拍，城投作为地方的亲儿子，自然是义不容辞。
二是趁着地价便宜，手里多囤点地，正好可以为以后的安置房、保障房、租赁房、城市更新、旧改做准备。
一举两得。
所谓城投公司本质上就是个融资平台，而且还是地方政府完全控制的。
城投公司的设立，可以追溯到1994年的分税制：税收上交中央，地方缺钱发展，所以被允许后来组建城投公司，通过城投公司来融资。
顾名思义，地方城投公司就是为了建设城市而来，主要为了地方一些城建项目，融资筹钱，最终实现快速发展。
地方城投公司主要有两种融资方式，一是把土地向银行抵押借钱，另一个就是直接向市场发行债券，也就是城投债。
在过去的资本市场中，城投债可谓信仰般的存在，因为城投债务所对应的资产就是国有资产，而且地方政府占用了这些资产所形成的收益。
不过，上周关于昆明城投违约的传闻闹得沸沸扬扬。
总的来说，房地产行业的持续下行引起了房企的大面积债务违约，房企无钱拿地又进一步导致地方政府的土地财政模式难以为继，截止当前大部分地方政府也都已面临财政赤字的问题。
甚至可以这样说，现在地方城投债务的风险已经开始逐步暴露，城投债这颗大雷已经若隐若现。
因为前几年房地产市场非常火爆，几乎所有地方政府的土地都不愁卖，城投债的投资者们根本不用担心违约。
但这两年经济下行，叠加疫情影响，房地产市场不再火爆，地方财政收入减少，城投公司的债务压力越来越大了。
在这种情况下，与地方财政高度挂钩的城投公司开始出现债务越堆越高的现象，不仅债务攀升，向来被视作刚性兑付的城投债在最近几年，甚至还时常出现技术性违约事件。
从2021年开始，绝大多数民营房企在土拍市场上出现的频率越来越低，有的甚至直接消失。
如今的民营房企受困于资金链危机，光是维持项目开工就已狼狈不堪，更别说拿地了。
目前排名前10的房企中，也就只有绿城一家民企在拿地，剩下的基本上是国企央企，而即便是国企央企，他们的拿地数量和过去相比同样大幅下降，都想保住现金流，度过寒冬。
2022年的二季度，一线二线以及三四线城市的土地流拍率分别为4.71%、14.44%、22.86%。
这些数据，还是地方城投大量托底后美化过的结果。
集中供地以来，22个热点城市加起来，地方城投贡献了土地出让金9,000亿元，拿地超过1000宗，占全部出让土地的40%.
最为夸张的还属2021年的第三轮集中供地，各地的地方城投公司，掏出了超3000亿元给地方财政，缓解了地方财政的困境。
目前城投的拿地比例已经到了极为畸形的51%。
其中深圳、无锡、苏州、南京、广州的比例都超过一半，这还是大城市的数据，三四线城市的土拍，开发商即使有钱也看不上，更得依赖城投。
到2022年上半年，土地拍卖情况更加严峻了，不少小城市的土地几乎全都由地方城投托底。
为什么说地方城投公司进场是兜底托底，而不是抄底的？
因为这些城投公司拿的地，大多数都是比较差的地块，这些土地难以开发，在市场上变现的难度很大，郊区地块占比达61%。
比如福州、天津、上海、深圳这些城市郊区的地块几乎被城投全包了。
所以很多城投公司在兜底拿地后，并不开工，而是把地存着，挂在账上，作为好看的资产，或者通过融资来减轻压力。
除了拿地之外，城投还肩负另一个重任，就是帮忙收拾房企爆雷后的烂摊子。
比如广州南站的莲花足球场地块，因为恒大爆雷，这块地最终是由广州城投接盘。
还有全国各地的烂尾楼。最典型的就是郑州，大量的烂尾楼最后还是由城投公司来接盘。
这场房地产危机下，最先爆雷的是民营房企，但接下来一些小城市的城投也开始危险了。
因为这些城投的债务即将到期，如果房地产市场起不来，地方政府也没有足够的财政收入还债，城投很可能只能违约。
而地方城投债务一旦出现问题，绝大部分银行金融机构肯定无法幸免。
房企大面积爆雷，如果再叠加地方债务的爆发，中国面临的系统性金融风险可能就会被全面引爆。
所以不管如何，大会以后，第一要务就是“稳楼市”！
知局 2022-09-26 17:35 发表于江苏
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放眼全国城投大规模拿地在各个城市上演，据CRIC数据，截止到2022年7月，地方城投类公司已获取了40%的地块。集中供地以来，城投类公司在22城总拿地金额近9000亿元，占总金额的28%，拿地幅数超过1000幅，占总幅数的38%。
接盘烂尾项目很好理解，有些麻烦总得有人兜底，但城投为啥要拿地？
两个原因。
一是民企开发商接连爆雷，躺平不再拿地，这部分土地没人拍了，央企和国企的胃口也没那么大，为了维护土地市场的稳定、防止大规模流拍，城投作为地方的亲儿子，自然是义不容辞。
二是趁着地价便宜，手里多囤点地，正好可以为以后的安置房、保障房、租赁房、城市更新、旧改做准备。
一举两得。
所谓城投公司本质上就是个融资平台，而且还是地方政府完全控制的。
城投公司的设立，可以追溯到1994年的分税制：税收上交中央，地方缺钱发展，所以被允许后来组建城投公司，通过城投公司来融资。
顾名思义，地方城投公司就是为了建设城市而来，主要为了地方一些城建项目，融资筹钱，最终实现快速发展。
地方城投公司主要有两种融资方式，一是把土地向银行抵押借钱，另一个就是直接向市场发行债券，也就是城投债。
在过去的资本市场中，城投债可谓信仰般的存在，因为城投债务所对应的资产就是国有资产，而且地方政府占用了这些资产所形成的收益。
不过，上周关于昆明城投违约的传闻闹得沸沸扬扬。
总的来说，房地产行业的持续下行引起了房企的大面积债务违约，房企无钱拿地又进一步导致地方政府的土地财政模式难以为继，截止当前大部分地方政府也都已面临财政赤字的问题。
甚至可以这样说，现在地方城投债务的风险已经开始逐步暴露，城投债这颗大雷已经若隐若现。
因为前几年房地产市场非常火爆，几乎所有地方政府的土地都不愁卖，城投债的投资者们根本不用担心违约。
但这两年经济下行，叠加疫情影响，房地产市场不再火爆，地方财政收入减少，城投公司的债务压力越来越大了。
在这种情况下，与地方财政高度挂钩的城投公司开始出现债务越堆越高的现象，不仅债务攀升，向来被视作刚性兑付的城投债在最近几年，甚至还时常出现技术性违约事件。
从2021年开始，绝大多数民营房企在土拍市场上出现的频率越来越低，有的甚至直接消失。
如今的民营房企受困于资金链危机，光是维持项目开工就已狼狈不堪，更别说拿地了。
目前排名前10的房企中，也就只有绿城一家民企在拿地，剩下的基本上是国企央企，而即便是国企央企，他们的拿地数量和过去相比同样大幅下降，都想保住现金流，度过寒冬。
2022年的二季度，一线二线以及三四线城市的土地流拍率分别为4.71%、14.44%、22.86%。
这些数据，还是地方城投大量托底后美化过的结果。
集中供地以来，22个热点城市加起来，地方城投贡献了土地出让金9,000亿元，拿地超过1000宗，占全部出让土地的40%.
最为夸张的还属2021年的第三轮集中供地，各地的地方城投公司，掏出了超3000亿元给地方财政，缓解了地方财政的困境。
目前城投的拿地比例已经到了极为畸形的51%。
其中深圳、无锡、苏州、南京、广州的比例都超过一半，这还是大城市的数据，三四线城市的土拍，开发商即使有钱也看不上，更得依赖城投。
到2022年上半年，土地拍卖情况更加严峻了，不少小城市的土地几乎全都由地方城投托底。
为什么说地方城投公司进场是兜底托底，而不是抄底的？
因为这些城投公司拿的地，大多数都是比较差的地块，这些土地难以开发，在市场上变现的难度很大，郊区地块占比达61%。
比如福州、天津、上海、深圳这些城市郊区的地块几乎被城投全包了。
所以很多城投公司在兜底拿地后，并不开工，而是把地存着，挂在账上，作为好看的资产，或者通过融资来减轻压力。
除了拿地之外，城投还肩负另一个重任，就是帮忙收拾房企爆雷后的烂摊子。
比如广州南站的莲花足球场地块，因为恒大爆雷，这块地最终是由广州城投接盘。
还有全国各地的烂尾楼。最典型的就是郑州，大量的烂尾楼最后还是由城投公司来接盘。
这场房地产危机下，最先爆雷的是民营房企，但接下来一些小城市的城投也开始危险了。
因为这些城投的债务即将到期，如果房地产市场起不来，地方政府也没有足够的财政收入还债，城投很可能只能违约。
而地方城投债务一旦出现问题，绝大部分银行金融机构肯定无法幸免。
房企大面积爆雷，如果再叠加地方债务的爆发，中国面临的系统性金融风险可能就会被全面引爆。
所以不管如何，大会以后，第一要务就是“稳楼市”！
问一个做了七年心理咨询师的朋友：“你经手过那么多抑郁症的案例，抑郁症的前期有没有什么标志性的变化？”
她想想说：“那应该是——他们感到自己并不重要，说话没有人听。”
刚好前几天有一个朋友生闷气，她和母亲吵了一架，虽然知道母亲年纪大了，思维方式很难改变，要去理解她，但是她心里还是感觉委屈。
她和老公倾诉，老公说：“想开点，她年纪都那么大了，你和她计较什么？”
一句话又把她的一肚子苦水怼了回去。
人到中年，家人虽在身边，朋友也有一堆，你可能随时能找到陪你吃饭、逛街的人，但是最难得的，是有一个愿意听你说话的人。
乔·吉拉德被称为“世界上最伟大推销员”，35岁那年，他破产了，负债高达6万美元。
为了生存下去，他做了汽车销售，3年之后，乔·吉拉德一年销售1425辆汽车的成绩，打破了汽车销售的吉尼斯世界纪录。
工作初期，有一件事让他受益终生。
在一次推销中，他马上就要和客户签约的时候，对方突然变了卦。
他不甘心，他按客户留下的地址上门询问原因，客户见他满脸真诚就实话实说：
“你的失败在于你没有听完我的话，就在我准备签约之前，我提到了我独生儿子即将上大学，而且还有他出色的体育成绩和未来的抱负，我以他为荣。可是你却转过头去和别人讲电话，我一恼就改变主意了。”
这番话点醒了吉拉德。以后面对客户，无论是否与销售有关，他都认真听对方把话讲完，这让他获得了更多的信任，成为推销界的神话。
好的沟通，一半是表达，一半是倾听。
倾听不仅是听对方的言辞，也不是任对方发泄个不停，而是全身心投入对话，感受对方沟通中表达的言语信息和非言语信息。
它需要懂得把握倾听的尺度，在对方兴致勃勃地谈论一件事时，抱着极大的热情，用自己的眼神和身体语言，回应对方。
倾听不仅仅是耳朵在听，眼睛、脑和心都在听。
它让倾听者走进被倾听者的内心，让被倾听者感到自己被理解、被关注，之后才愿意向外界敞开心扉。
很多人在婚姻里都有一种感觉，没有出轨的戏码、没有特别的矛盾，外表看上去相濡以沫，但两个人之间却始终隔着一层纱帘，你不了解我、我不理解你。
最重要的原因，就是少一个愿意倾听的人，他从来不真的去听对方说什么，要么不想听，要么急于表达自己。
有句话说：“我们用一年时间学会说话，却要用一生学会闭嘴。”
很多人都在教你怎么高情商地说话，很少有人教你学会倾听。
如果你有一位充满敌意的工作伙伴、一个不好沟通的客户、一个桀骜不驯的孩子，怎么能让他跟你好好说话？
马克·郭士顿是跨界沟通专家、商界心理权威，他曾担任FBI人质谈判特邀顾问，他说：“这个挑战很大，人们有自己的需求、渴望和意图。他们有你未知的秘密。他们压力很大、很繁忙，经常觉得自己陷入了大难题。
鉴于此，他们总是竖起屏障，让人难以接近，哪怕你的目的跟他们是一致的。”
在《只需倾听》一书里，他把30余年的临床经验与商界及生活中的沟通问题结合起来，用简单易懂的语言和大量真实的案例为我们透彻地分析倾听的奥秘。
他将这些道理总结成9条核心法则，教我们如何快速处理7种常见棘手的问题。
包括：
1.先处理情绪再处理事情。
2.清空成见，开始倾听。
3.让对方感受到你的理解。
4.对别人感兴趣而不是证明自己有趣。
5.让别人感到自己有价值。
6.帮助他人抒发郁结。
7.消除错位现象。
8.茫然无助的时候，主动示弱。
9.远离“有毒”的人。
其中最难、也最重要的一环，是暂时搁置自己的需求，运用同理心，融入对方的世界。
如果在倾听对方的过程中，你并不同意他的说话，想要辩驳，试着压制这种冲动，听他把话说完。
唯有如此，对方才会认为自己是被尊重的，把话说出来是有意义的，才会进一步对你敞开心胸。
而我们容易犯的错误，就是过分关注于指导和改善他人，而打断别人的话。
也许你的出发点确实是好的、是正确的，但却让对方产生了抵触心理，让沟通难以进行下去。
书中有一个案例，结婚已经55年的杰克逊夫妇，总是因为日常的琐事拌嘴，最后闹到耄耋之年的杰克逊太太要离家出走。
杰克逊先生觉得妻子总是挑自己的刺，“你就是看我不顺眼，刻意针对我。”
一次争吵中，他口不择言地说：“我受够了，你要是觉得我不好，为什么不走？”。
而杰克逊太太也觉得自己很冤枉，这么多年，丈夫对自己爱搭不理。
原来，几十年了，两个人一直沉溺于自己偏执的认知里，觉得是自己在容忍对方。
其实人在情绪激动的时候，会本能地产生自卫反应，将没有得到证实的、对自己有利的观点，判定为真实。
偏见的来源，就来自于两个人都不愿意倾听对方。
在《简爱》中，罗切斯特是游历了半个地球、见多识广的贵族，而简爱是一个出身贫寒、相貌平凡的女孩子。
罗切斯特说，简爱最让人着迷的地方就是：“你的高明之处不在于谈论你自己，而在于倾听别人谈论自己。”
简爱喜欢听罗切斯特讲话，她带着好奇和喜悦走进了他的思想，也占据了他的心。
和表达自己不同，倾听并不是一种与生俱来的能力，而是一种善良的选择。
在他心里有同样多的苦水要倒的时候，他选择了沉默，听朋友倾诉；
在他有无数获得新知的渠道时，他选择了信任你，通过你来了解外面的世界……
听过这样一句话：倾听的要诀，就是知道，很多事其实你并不知道。
一份专注的倾听，是我们能给到别人最好的认可和尊重，也是最好的安慰。
Via:十点读书
她想想说：“那应该是——他们感到自己并不重要，说话没有人听。”
刚好前几天有一个朋友生闷气，她和母亲吵了一架，虽然知道母亲年纪大了，思维方式很难改变，要去理解她，但是她心里还是感觉委屈。
她和老公倾诉，老公说：“想开点，她年纪都那么大了，你和她计较什么？”
一句话又把她的一肚子苦水怼了回去。
人到中年，家人虽在身边，朋友也有一堆，你可能随时能找到陪你吃饭、逛街的人，但是最难得的，是有一个愿意听你说话的人。
乔·吉拉德被称为“世界上最伟大推销员”，35岁那年，他破产了，负债高达6万美元。
为了生存下去，他做了汽车销售，3年之后，乔·吉拉德一年销售1425辆汽车的成绩，打破了汽车销售的吉尼斯世界纪录。
工作初期，有一件事让他受益终生。
在一次推销中，他马上就要和客户签约的时候，对方突然变了卦。
他不甘心，他按客户留下的地址上门询问原因，客户见他满脸真诚就实话实说：
“你的失败在于你没有听完我的话，就在我准备签约之前，我提到了我独生儿子即将上大学，而且还有他出色的体育成绩和未来的抱负，我以他为荣。可是你却转过头去和别人讲电话，我一恼就改变主意了。”
这番话点醒了吉拉德。以后面对客户，无论是否与销售有关，他都认真听对方把话讲完，这让他获得了更多的信任，成为推销界的神话。
好的沟通，一半是表达，一半是倾听。
倾听不仅是听对方的言辞，也不是任对方发泄个不停，而是全身心投入对话，感受对方沟通中表达的言语信息和非言语信息。
它需要懂得把握倾听的尺度，在对方兴致勃勃地谈论一件事时，抱着极大的热情，用自己的眼神和身体语言，回应对方。
倾听不仅仅是耳朵在听，眼睛、脑和心都在听。
它让倾听者走进被倾听者的内心，让被倾听者感到自己被理解、被关注，之后才愿意向外界敞开心扉。
很多人在婚姻里都有一种感觉，没有出轨的戏码、没有特别的矛盾，外表看上去相濡以沫，但两个人之间却始终隔着一层纱帘，你不了解我、我不理解你。
最重要的原因，就是少一个愿意倾听的人，他从来不真的去听对方说什么，要么不想听，要么急于表达自己。
有句话说：“我们用一年时间学会说话，却要用一生学会闭嘴。”
很多人都在教你怎么高情商地说话，很少有人教你学会倾听。
如果你有一位充满敌意的工作伙伴、一个不好沟通的客户、一个桀骜不驯的孩子，怎么能让他跟你好好说话？
马克·郭士顿是跨界沟通专家、商界心理权威，他曾担任FBI人质谈判特邀顾问，他说：“这个挑战很大，人们有自己的需求、渴望和意图。他们有你未知的秘密。他们压力很大、很繁忙，经常觉得自己陷入了大难题。
鉴于此，他们总是竖起屏障，让人难以接近，哪怕你的目的跟他们是一致的。”
在《只需倾听》一书里，他把30余年的临床经验与商界及生活中的沟通问题结合起来，用简单易懂的语言和大量真实的案例为我们透彻地分析倾听的奥秘。
他将这些道理总结成9条核心法则，教我们如何快速处理7种常见棘手的问题。
包括：
1.先处理情绪再处理事情。
2.清空成见，开始倾听。
3.让对方感受到你的理解。
4.对别人感兴趣而不是证明自己有趣。
5.让别人感到自己有价值。
6.帮助他人抒发郁结。
7.消除错位现象。
8.茫然无助的时候，主动示弱。
9.远离“有毒”的人。
其中最难、也最重要的一环，是暂时搁置自己的需求，运用同理心，融入对方的世界。
如果在倾听对方的过程中，你并不同意他的说话，想要辩驳，试着压制这种冲动，听他把话说完。
唯有如此，对方才会认为自己是被尊重的，把话说出来是有意义的，才会进一步对你敞开心胸。
而我们容易犯的错误，就是过分关注于指导和改善他人，而打断别人的话。
也许你的出发点确实是好的、是正确的，但却让对方产生了抵触心理，让沟通难以进行下去。
书中有一个案例，结婚已经55年的杰克逊夫妇，总是因为日常的琐事拌嘴，最后闹到耄耋之年的杰克逊太太要离家出走。
杰克逊先生觉得妻子总是挑自己的刺，“你就是看我不顺眼，刻意针对我。”
一次争吵中，他口不择言地说：“我受够了，你要是觉得我不好，为什么不走？”。
而杰克逊太太也觉得自己很冤枉，这么多年，丈夫对自己爱搭不理。
原来，几十年了，两个人一直沉溺于自己偏执的认知里，觉得是自己在容忍对方。
其实人在情绪激动的时候，会本能地产生自卫反应，将没有得到证实的、对自己有利的观点，判定为真实。
偏见的来源，就来自于两个人都不愿意倾听对方。
在《简爱》中，罗切斯特是游历了半个地球、见多识广的贵族，而简爱是一个出身贫寒、相貌平凡的女孩子。
罗切斯特说，简爱最让人着迷的地方就是：“你的高明之处不在于谈论你自己，而在于倾听别人谈论自己。”
简爱喜欢听罗切斯特讲话，她带着好奇和喜悦走进了他的思想，也占据了他的心。
和表达自己不同，倾听并不是一种与生俱来的能力，而是一种善良的选择。
在他心里有同样多的苦水要倒的时候，他选择了沉默，听朋友倾诉；
在他有无数获得新知的渠道时，他选择了信任你，通过你来了解外面的世界……
听过这样一句话：倾听的要诀，就是知道，很多事其实你并不知道。
一份专注的倾听，是我们能给到别人最好的认可和尊重，也是最好的安慰。
Via:十点读书
孩子学全脑教育的好处有哪些
江苏卫视《最强大脑》节目的开播，科学竞技类真人秀，让脑力运动被大众熟知。全脑教育，是一场教育大革命，也是人类思想意识的大解放，如今脑科学已列为我国《十三五规划》重点项目，在教育界全面覆盖、推广和普及，全脑教育也必将成为全新的教育模式。
科学无国界，全脑潜能开发全面覆盖教育界
全脑潜能开发，作为一种科教理念，训练课程涵盖各年龄段，特别是孩子的潜力开发。在孩子成长过程中，必然要抓住两个关键期：0-6岁和青春期。
全脑教育对孩子到底有没有好处
全脑教育是一种能力教育，也是一种素质、人格教育，在培训过程中，孩子不仅能力稳步提升，性格、人生观、价值观也会出现相应的影响，变得更加积极、健康，为孩子未来的发展打下务实的基础。
孩子选择全脑教育的理由：
1、理解能力：让孩子看待问题，有个全面的解析，很快的找出解题路径、解决办法，做出正确的判断。
2、创新能力：右脑教育充分挖掘孩子的创新能力，科学训练，培养孩子们新颖的想法，让孩子的思维活跃，多角度思考问题。
3、自我控制能力：能够树立良好的价值观，培养良好的情商，感知他人需求的能力更强，更有爱心，更能够在人际交往中游刃有余，让孩子拥有自信。
4、语言表达能力：培养孩子的语言组织能力，思想活跃，性格开朗。
……
“全脑教育”一词不难理解，是一种遵循脑思维规律全面开发大脑潜能、和谐左右脑思维功能的教育教学活动，进行科学施教，达到情商、智商、言商的提升。相关部门也大力鼓励素质教育，脑力培训机构成为教育市场的消费新宠。
教育在路上，我们从未停止！更多精彩内容请关注引领右脑托育！
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江苏卫视《最强大脑》节目的开播，科学竞技类真人秀，让脑力运动被大众熟知。全脑教育，是一场教育大革命，也是人类思想意识的大解放，如今脑科学已列为我国《十三五规划》重点项目，在教育界全面覆盖、推广和普及，全脑教育也必将成为全新的教育模式。
科学无国界，全脑潜能开发全面覆盖教育界
全脑潜能开发，作为一种科教理念，训练课程涵盖各年龄段，特别是孩子的潜力开发。在孩子成长过程中，必然要抓住两个关键期：0-6岁和青春期。
全脑教育对孩子到底有没有好处
全脑教育是一种能力教育，也是一种素质、人格教育，在培训过程中，孩子不仅能力稳步提升，性格、人生观、价值观也会出现相应的影响，变得更加积极、健康，为孩子未来的发展打下务实的基础。
孩子选择全脑教育的理由：
1、理解能力：让孩子看待问题，有个全面的解析，很快的找出解题路径、解决办法，做出正确的判断。
2、创新能力：右脑教育充分挖掘孩子的创新能力，科学训练，培养孩子们新颖的想法，让孩子的思维活跃，多角度思考问题。
3、自我控制能力：能够树立良好的价值观，培养良好的情商，感知他人需求的能力更强，更有爱心，更能够在人际交往中游刃有余，让孩子拥有自信。
4、语言表达能力：培养孩子的语言组织能力，思想活跃，性格开朗。
……
“全脑教育”一词不难理解，是一种遵循脑思维规律全面开发大脑潜能、和谐左右脑思维功能的教育教学活动，进行科学施教，达到情商、智商、言商的提升。相关部门也大力鼓励素质教育，脑力培训机构成为教育市场的消费新宠。
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