【如何对开发商强制收房的恶行说NO？】近期微博房产西安站小编接到爆料，西安市未央区龙记玖玺小区，在政府下达禁止交房责令后开发商依然私下交房，而小区当前楼主体尚未完成，消防等其他工程都没有完工，不具备入住条件，遇到这种情况业主该如何维权？微博房产携手北京市盈科（西安）律师事务所股权高级合伙人徐新逸律师教您以法律武器破局！事件爆料请戳https://t.cn/AiWm71aR
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新房漏水保险赔 强制上险房价会跟涨？
北京新房拟强制上保险，消息一出引发热议。
根据北京市住建委、市地方金融监督管理局、中国银行保险监督管理委员会北京监管局三部门近日联合印发的《北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法》征求意见稿，本市新建住宅工程项目，应当在土地出让合同中，将投保工程质量潜在缺陷保险列为土地出让条件。建设单位投保住宅工程质量潜在缺陷保险的保险费，可在建设项目总投资中的工程建设其他费用中列出。
未来，外墙脱落、漏水等这些往往引发扯皮的事，有望找保险公司理赔。但是看似好事一桩，却引发网友担忧“羊毛出在羊身上，房价是否要涨了”。与此同时，新规还被质疑“甩锅”——“房屋质量出现问题，应该问责开发商而不是找保险公司解决”“为何不能加强质量监督及管理，而要靠保险赔偿”。
对此，记者采访了汇友财产相互保险社副总经理赵宏彦、北京盈科(上海)律师事务所房产金融法律事务部主任郭韧以及中央财经大学保险学院教授郝演苏答疑解惑。
焦点1 为何新房要强制上保险？
赵宏彦：目前，国外的建设工程质量潜在缺陷保险也基本采用强制投保模式，从保险公司的角度来说，保险毕竟遵循大数法则，参与的项目越多，保险公司才能更顺利地对项目进行承保。
将保险公司拉入这一体系中，相当于住宅工程质量保证体系中又多了一个主体。如果该开发商开发的楼盘经常出现质量问题，那么保险公司出险的概率就会提高，这样一来，后续这一开发商再开发新楼盘时，就很少有保险公司愿意承保，或者开发商需要付出更多保费，保险公司才愿意承保。市场博弈的结果会促使房地产市场优胜劣汰。
因此，对于开发商来说，保险这一市场机制对其是有约束力的。
此外，近年来购房者买房后因为质量问题而产生的纠纷不占少数，各级政府为处理纠纷消耗了大量行政资源。我认为政府也是希望能将日常繁琐的纠纷问题，转移到保险公司等市场主体来解决，减轻负担。
当然，市场主体解决不了的问题，最终政府肯定还会出手。
郭韧：这个保险是强制开发商在建设房屋的时候购买，相当于延长了房屋质量的保修期，同时，又引进了第三方对开发商的房屋质量进行监督。对购房者而言，未来房屋质量发生问题的时候，保险公司作为第三方也可以共同来承担相应的责任。
郝演苏：在很多国家，建筑商为了承诺建筑质量，会专门投保相关的建筑质量方面的保险，我国有了这类保险，显然就增加了问责、追责的机制。在此过程中，保险公司也会对开发商的建筑质量有标准要求，所以实际上是通过保险公司这一第三方，来增加对建筑商的监督和约束。
当然，开发商对于房屋质量的标准并不会因为保险公司的介入而有所降低，因为无论是否有保险，房屋质量也已有相关标准，也有政府方面的监理。
焦点2 开发商对房屋质量没责任了？
赵宏彦：根据《北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法》征求意见稿，保险期间保险责任开始时间是自建设工程竣工验收合格2年后起算。在住宅工程在竣工验收合格之日至保险责任开始时间内出现的工程质量潜在缺陷，由建设单位负责维修。
一般来说，工程质量潜在缺陷保险对地基基础工程和主体结构工程的保障期是十年，这是有科学依据的，因为普通工程，在十年以内基本就稳定了。例如地基基础的不均匀沉降，结构构件之间的相对位移等都已经稳定了，不会再出大事情。而保险公司对保温和防水工程的保障期则一般是5年。
工程质量潜在缺陷保险是在住宅工程竣工验收合格后两年才进行保障，有些购房者可能会想，为什么验收合格后，还会出现漏水之类的质量问题。其实结合现实情况还是很好理解的，有些工程体量是几万平米、几十万平米，不可能每个角角落落都绝对保证质量，肯定会有不如意、缺陷、失误的地方，因此就需要保险公司介入赔偿。
根据以往理赔情况来看，保险公司理赔的方式有赔钱或维修，只需和业主达成一致。
郭韧：按照规定，在建设工程竣工验收合格两年内，还是属于开发商承担房屋质量的责任，两年之后，就由保险公司来承担。当然，保险公司的责任也是有期限的，要对应相关的条文。
郝演苏：开发商一样要对房屋质量负责，就跟商品一样，出了质量问题要找厂商，房屋也有保修期，但保险公司介入后，房屋质量又多了一层保障。
按规定，保险期间保险责任开始时间是自建设工程竣工验收合格2年后起算。这就有点类似于重疾险的等待期，等待期内被保险人生病是不能获得理赔的，而新房是最容易出现问题的阶段，水电暖都启动，所有系统全部运转之后，有可能出现一些小问题，这时候，就需要保险公司来理赔了。
焦点3 对购房者是好事还是麻烦？
赵宏彦：工程质量潜在缺陷保险的推出，对购房者来说绝对是一件好事，相当于延长了房屋的保障期，而且现在一些开发公司都是项目公司，工程结束后就解散了，个别房地产公司可能会从一个城市撤出，但是保险公司一直都存续。此外，对于保险理赔的时限和程序，都会有明确规定。
不过，购房者要注意，按原来的保险条款，住户对房屋进行的二次装修，是不在保障范围之内的。
郭韧：这一保险对购房者来说肯定是有利的，因为保费是建筑公司支付。而开发商在建设房屋过程中，保险公司也会对房屋质量进行监控，根据规定，保险公司在最终评价报告中指出建设项目存在严重，且在竣工时没有得到实质性整改的，建设单位不得通过竣工验收。这对于购房人来说，相当于多了一个力量来监管房屋质量。
郝演苏：对于购房者而言，更多了一重保障，保障期限又长了一些，当然是好事儿，保险公司对房屋建设商还是有很强约束力的。
焦点4 羊毛出在羊身上，保费会转嫁到房价？
赵宏彦：根据规定，保险公司应当按照建筑安装工程总造价的预算价计算保险费，建设单位应当及时支付合同约定的保费。这是因为保险费用并不是按房价计算，而是按照建安费用，而建安费用又很低，比如北京地区主体加装修的建安造价也就在5000元/平米左右，乘以1.5%的费率，占比不高，对房价影响甚微。
郭韧：羊毛出在羊身上是有这个可能的，开发商出了保费，保费也是开发商的开发成本之一，以后这些可能会体现在房价里。
郝演苏：建设公司投保工程质量潜在缺陷保险不会对房价有影响，因为保费占比是很小的。
来源：新京报
北京新房拟强制上保险，消息一出引发热议。
根据北京市住建委、市地方金融监督管理局、中国银行保险监督管理委员会北京监管局三部门近日联合印发的《北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法》征求意见稿，本市新建住宅工程项目，应当在土地出让合同中，将投保工程质量潜在缺陷保险列为土地出让条件。建设单位投保住宅工程质量潜在缺陷保险的保险费，可在建设项目总投资中的工程建设其他费用中列出。
未来，外墙脱落、漏水等这些往往引发扯皮的事，有望找保险公司理赔。但是看似好事一桩，却引发网友担忧“羊毛出在羊身上，房价是否要涨了”。与此同时，新规还被质疑“甩锅”——“房屋质量出现问题，应该问责开发商而不是找保险公司解决”“为何不能加强质量监督及管理，而要靠保险赔偿”。
对此，记者采访了汇友财产相互保险社副总经理赵宏彦、北京盈科(上海)律师事务所房产金融法律事务部主任郭韧以及中央财经大学保险学院教授郝演苏答疑解惑。
焦点1 为何新房要强制上保险？
赵宏彦：目前，国外的建设工程质量潜在缺陷保险也基本采用强制投保模式，从保险公司的角度来说，保险毕竟遵循大数法则，参与的项目越多，保险公司才能更顺利地对项目进行承保。
将保险公司拉入这一体系中，相当于住宅工程质量保证体系中又多了一个主体。如果该开发商开发的楼盘经常出现质量问题，那么保险公司出险的概率就会提高，这样一来，后续这一开发商再开发新楼盘时，就很少有保险公司愿意承保，或者开发商需要付出更多保费，保险公司才愿意承保。市场博弈的结果会促使房地产市场优胜劣汰。
因此，对于开发商来说，保险这一市场机制对其是有约束力的。
此外，近年来购房者买房后因为质量问题而产生的纠纷不占少数，各级政府为处理纠纷消耗了大量行政资源。我认为政府也是希望能将日常繁琐的纠纷问题，转移到保险公司等市场主体来解决，减轻负担。
当然，市场主体解决不了的问题，最终政府肯定还会出手。
郭韧：这个保险是强制开发商在建设房屋的时候购买，相当于延长了房屋质量的保修期，同时，又引进了第三方对开发商的房屋质量进行监督。对购房者而言，未来房屋质量发生问题的时候，保险公司作为第三方也可以共同来承担相应的责任。
郝演苏：在很多国家，建筑商为了承诺建筑质量，会专门投保相关的建筑质量方面的保险，我国有了这类保险，显然就增加了问责、追责的机制。在此过程中，保险公司也会对开发商的建筑质量有标准要求，所以实际上是通过保险公司这一第三方，来增加对建筑商的监督和约束。
当然，开发商对于房屋质量的标准并不会因为保险公司的介入而有所降低，因为无论是否有保险，房屋质量也已有相关标准，也有政府方面的监理。
焦点2 开发商对房屋质量没责任了？
赵宏彦：根据《北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法》征求意见稿，保险期间保险责任开始时间是自建设工程竣工验收合格2年后起算。在住宅工程在竣工验收合格之日至保险责任开始时间内出现的工程质量潜在缺陷，由建设单位负责维修。
一般来说，工程质量潜在缺陷保险对地基基础工程和主体结构工程的保障期是十年，这是有科学依据的，因为普通工程，在十年以内基本就稳定了。例如地基基础的不均匀沉降，结构构件之间的相对位移等都已经稳定了，不会再出大事情。而保险公司对保温和防水工程的保障期则一般是5年。
工程质量潜在缺陷保险是在住宅工程竣工验收合格后两年才进行保障，有些购房者可能会想，为什么验收合格后，还会出现漏水之类的质量问题。其实结合现实情况还是很好理解的，有些工程体量是几万平米、几十万平米，不可能每个角角落落都绝对保证质量，肯定会有不如意、缺陷、失误的地方，因此就需要保险公司介入赔偿。
根据以往理赔情况来看，保险公司理赔的方式有赔钱或维修，只需和业主达成一致。
郭韧：按照规定，在建设工程竣工验收合格两年内，还是属于开发商承担房屋质量的责任，两年之后，就由保险公司来承担。当然，保险公司的责任也是有期限的，要对应相关的条文。
郝演苏：开发商一样要对房屋质量负责，就跟商品一样，出了质量问题要找厂商，房屋也有保修期，但保险公司介入后，房屋质量又多了一层保障。
按规定，保险期间保险责任开始时间是自建设工程竣工验收合格2年后起算。这就有点类似于重疾险的等待期，等待期内被保险人生病是不能获得理赔的，而新房是最容易出现问题的阶段，水电暖都启动，所有系统全部运转之后，有可能出现一些小问题，这时候，就需要保险公司来理赔了。
焦点3 对购房者是好事还是麻烦？
赵宏彦：工程质量潜在缺陷保险的推出，对购房者来说绝对是一件好事，相当于延长了房屋的保障期，而且现在一些开发公司都是项目公司，工程结束后就解散了，个别房地产公司可能会从一个城市撤出，但是保险公司一直都存续。此外，对于保险理赔的时限和程序，都会有明确规定。
不过，购房者要注意，按原来的保险条款，住户对房屋进行的二次装修，是不在保障范围之内的。
郭韧：这一保险对购房者来说肯定是有利的，因为保费是建筑公司支付。而开发商在建设房屋过程中，保险公司也会对房屋质量进行监控，根据规定，保险公司在最终评价报告中指出建设项目存在严重，且在竣工时没有得到实质性整改的，建设单位不得通过竣工验收。这对于购房人来说，相当于多了一个力量来监管房屋质量。
郝演苏：对于购房者而言，更多了一重保障，保障期限又长了一些，当然是好事儿，保险公司对房屋建设商还是有很强约束力的。
焦点4 羊毛出在羊身上，保费会转嫁到房价？
赵宏彦：根据规定，保险公司应当按照建筑安装工程总造价的预算价计算保险费，建设单位应当及时支付合同约定的保费。这是因为保险费用并不是按房价计算，而是按照建安费用，而建安费用又很低，比如北京地区主体加装修的建安造价也就在5000元/平米左右，乘以1.5%的费率，占比不高，对房价影响甚微。
郭韧：羊毛出在羊身上是有这个可能的，开发商出了保费，保费也是开发商的开发成本之一，以后这些可能会体现在房价里。
郝演苏：建设公司投保工程质量潜在缺陷保险不会对房价有影响，因为保费占比是很小的。
来源：新京报
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