#亚行博客#【亚洲城市要发展，保护地下水需先行】作者：亚洲开发银行可持续发展和气候变化局主任水资源安全专家艾莉森·伍德拉夫（Allison Woodruff）英文原文链接：https://t.cn/A6X7kvjA
地下水影响着每个人的生活。守护地下水对亚洲城市及城市居民至关重要。
地下水对亚太城市的发展不可或缺。不仅有助于满足家庭和工商业用水需求，而且占到亚洲饮用水源的三分之一左右。而在胡志明市和拉合尔等一些城市，这一比例还要高出不少。
在亚太地区，许多市政水务供应商正致力于水源多样化，特别是在有地表水的地方扩大地表水供应，以增强供水保障并减少对地下水的依赖。与海水淡化和水资源再利用等替代水源相比，地下水仍是较为容易得到且性价比较高的市政供水水源。另外，地下含水层作为重要的“储备资源”，可在持续干旱造成地表水匮乏时被开采利用。
然而，面对日益增长的用水需求，地下水正在快速走向枯竭。2019年，亚洲发展中国家40亿居民中的一半以上生活在城市地区。预计到2050年，城市居民将再增加10亿。用水需求将随之水涨船高。再加上气候变化的影响，如干旱等与水相关的事件变得更频繁更极端，这些都将对城市供水保障构成挑战。
像北京、河内和雅加达这样的城市，由于过度抽取地下水，地面出现沉降。而在沿海城市，超采地下水导致咸水侵入地下含水层。
城市供水不足对亚太地区贫困家庭的影响甚大。在负担不起自来水服务的情况下，他们往往使用高污染的浅水井，因而面临着重大的健康风险。例如，在雅加达，只有不到一半的人口接入了自来水，另有数百万人不得不依赖非法水井。
亚太城市卫生状况不佳，致使地下水质量恶化。仅有限数量的废水能够实现集中收集处理。大多数人还得依赖就近的卫生系统，主要是化粪池。但这些设施往往存在建造和维护不善等问题，造成地下水，特别是浅层含水层的污染。
虽然地下水对大多数人而言是一种隐藏资源，但它与我们的生活息息相关。
那么，鉴于城市化程度不断加深和气候变化风险愈演愈烈，亚太城市如何才能改进地下水管理和保护工作呢？
1. 改善和扩大获得自来水服务和更好卫生条件的机会。曼谷和大阪的经验表明，提供充足的替代水源可以减少家庭和工业企业为满足自身用水需求而开采地下水的动机。通过使更多人获得更完善的废水处理系统，地下水污染将有所减轻。
2. 对地下水进行监管和收费。亚行最近的一项调查发现，在所调查的亚洲国家中，有79%没有分配或监测地下水的政策工具。设立实施地下水许可制度有助于更好地管理地下水的抽取。地下水收费制度一经引入，通过对地下水适当定价，可降低人们私自打井自备水源的积极性，鼓励家庭和企业接入市政供水系统，因为后者才是可行之选。
3. 宣传节约用水，管理日益增长的用水需求。其中便包括采取需求管理措施，如用水定价以减少水资源的浪费。与此类似，应当鼓励家庭和工业企业投资节水技术。分散式水资源回用系统在建筑物内部进行水收集和水处理，作为非饮用水加以重复使用，从而减少用水量。该系统具有很大潜力，正引起人们越来越多的关注。以旧金山为例。该市要求新落成的建筑物面积在25万平方英尺以上的，一律在内部安装水资源回用系统。此举可谓在美国城市中首开先河。
4. 改进地下水监测工作。为实现更可持续地开采地下水，需要绘制含水层剖面图并持续监测地下水位和水质。凭借卫星数据等技术，有效监测地下水正在变得更加简便易行，成本也在降低。
5. 在适当的地方开展地下水回补，从而有目的地补给含水层，保持地下水水位。世界各地的城市也在通过地下水回补建立“水银行”，作为旱季的备用水源。
6. 公众参与。地下水法规在执行过程中，面临重重挑战，特别是要打击非法私挖水井盗用地下水的行为。让公众参与进来，提高他们对无节制开采地下水所造成风险的认识，赋予每个人可持续管理地下水的责任，将有助于解决此问题。
今年世界水日的主题是“珍惜地下水，珍视隐藏的资源”。从中可以体会到，虽然地下水对大多数人而言是一种隐藏资源，但它与我们的生活息息相关。守护地下水对亚洲城市及城市居民至关重要。
地下水影响着每个人的生活。守护地下水对亚洲城市及城市居民至关重要。
地下水对亚太城市的发展不可或缺。不仅有助于满足家庭和工商业用水需求，而且占到亚洲饮用水源的三分之一左右。而在胡志明市和拉合尔等一些城市，这一比例还要高出不少。
在亚太地区，许多市政水务供应商正致力于水源多样化，特别是在有地表水的地方扩大地表水供应，以增强供水保障并减少对地下水的依赖。与海水淡化和水资源再利用等替代水源相比，地下水仍是较为容易得到且性价比较高的市政供水水源。另外，地下含水层作为重要的“储备资源”，可在持续干旱造成地表水匮乏时被开采利用。
然而，面对日益增长的用水需求，地下水正在快速走向枯竭。2019年，亚洲发展中国家40亿居民中的一半以上生活在城市地区。预计到2050年，城市居民将再增加10亿。用水需求将随之水涨船高。再加上气候变化的影响，如干旱等与水相关的事件变得更频繁更极端，这些都将对城市供水保障构成挑战。
像北京、河内和雅加达这样的城市，由于过度抽取地下水，地面出现沉降。而在沿海城市，超采地下水导致咸水侵入地下含水层。
城市供水不足对亚太地区贫困家庭的影响甚大。在负担不起自来水服务的情况下，他们往往使用高污染的浅水井，因而面临着重大的健康风险。例如，在雅加达，只有不到一半的人口接入了自来水，另有数百万人不得不依赖非法水井。
亚太城市卫生状况不佳，致使地下水质量恶化。仅有限数量的废水能够实现集中收集处理。大多数人还得依赖就近的卫生系统，主要是化粪池。但这些设施往往存在建造和维护不善等问题，造成地下水，特别是浅层含水层的污染。
虽然地下水对大多数人而言是一种隐藏资源，但它与我们的生活息息相关。
那么，鉴于城市化程度不断加深和气候变化风险愈演愈烈，亚太城市如何才能改进地下水管理和保护工作呢？
1. 改善和扩大获得自来水服务和更好卫生条件的机会。曼谷和大阪的经验表明，提供充足的替代水源可以减少家庭和工业企业为满足自身用水需求而开采地下水的动机。通过使更多人获得更完善的废水处理系统，地下水污染将有所减轻。
2. 对地下水进行监管和收费。亚行最近的一项调查发现，在所调查的亚洲国家中，有79%没有分配或监测地下水的政策工具。设立实施地下水许可制度有助于更好地管理地下水的抽取。地下水收费制度一经引入，通过对地下水适当定价，可降低人们私自打井自备水源的积极性，鼓励家庭和企业接入市政供水系统，因为后者才是可行之选。
3. 宣传节约用水，管理日益增长的用水需求。其中便包括采取需求管理措施，如用水定价以减少水资源的浪费。与此类似，应当鼓励家庭和工业企业投资节水技术。分散式水资源回用系统在建筑物内部进行水收集和水处理，作为非饮用水加以重复使用，从而减少用水量。该系统具有很大潜力，正引起人们越来越多的关注。以旧金山为例。该市要求新落成的建筑物面积在25万平方英尺以上的，一律在内部安装水资源回用系统。此举可谓在美国城市中首开先河。
4. 改进地下水监测工作。为实现更可持续地开采地下水，需要绘制含水层剖面图并持续监测地下水位和水质。凭借卫星数据等技术，有效监测地下水正在变得更加简便易行，成本也在降低。
5. 在适当的地方开展地下水回补，从而有目的地补给含水层，保持地下水水位。世界各地的城市也在通过地下水回补建立“水银行”，作为旱季的备用水源。
6. 公众参与。地下水法规在执行过程中，面临重重挑战，特别是要打击非法私挖水井盗用地下水的行为。让公众参与进来，提高他们对无节制开采地下水所造成风险的认识，赋予每个人可持续管理地下水的责任，将有助于解决此问题。
今年世界水日的主题是“珍惜地下水，珍视隐藏的资源”。从中可以体会到，虽然地下水对大多数人而言是一种隐藏资源，但它与我们的生活息息相关。守护地下水对亚洲城市及城市居民至关重要。
【房地产回暖存在较大不确定性，GDP增长5.5％困难加大】日前，国家统计局发布了3月份全国商品住宅销售价格变动情况。初步统计，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比趋稳，同比下降或涨幅回落。4月18日，国家统计局又公布了今年一季度全国房地产开发投资增长仅为0.7%。相关数据显示，2022年3月全国商品房销售同比降幅已经创出2015年以来新低。
商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。
以下为正文。
探索发展模式是个艰巨任务
与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。
前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。
从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。
事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。
房价已出现全国性普跌
也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。
一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。
如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。
在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。
调控政策松动会逆转市场吗？
针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。
不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。
当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。
总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。
商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。
以下为正文。
探索发展模式是个艰巨任务
与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。
前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。
从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。
事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。
房价已出现全国性普跌
也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。
一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。
如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。
在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。
调控政策松动会逆转市场吗？
针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。
不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。
当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。
总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。
（转）吴越国钱氏王族“官”、“新官”款白瓷器
白瓷执壶
白瓷官款海棠杯
白瓷官款花口碟
白瓷官款花口盘
白瓷釦银瓜形执壶
白瓷釦银花口盘
白瓷釦银云龙把杯
白瓷釦银大碗
小水注
自唐代中期开始，随着社会经济的繁荣和茶文化的兴起，刺激了瓷业的发展，以南方越州瓷窑为代表的青瓷窑系和北方定、邢、磁州窑为代表的白瓷窑系形成了“南青北白”的制瓷新格局。
定窑是我国北宋至金代北方地区声誉最高、影响最大的窑场，以烧造白瓷为主。窑址位于今河北省曲阳县，因该县在唐、五代、北宋时曾隶属定州管辖，故其境内窑场名曰定窑。明、清时文人士大夫将其与柴、汝、官、哥、钧等著名瓷窑并称，继而又演绎出汝、官、哥、定、钧宋代“五大名窑”的说法。
定窑烧制瓷器始于唐代，北宋至金代达到鼎盛，元代以后渐趋式微。定窑素以烧造白瓷而闻名天下，产品造型规整、胎质洁白、釉质温润，多以刻、划、印花和描金等技法进行装饰，尤以印花装饰最为突出，构图严谨、图案清晰，被后人推为“印花之冠”。定窑除大量烧造民用瓷以外，从晚唐到金代还曾烧造宫廷用瓷和官府用瓷。北宋至金代，定窑瓷产量巨大，影响深远，以致在河北、山西等地形成庞大的瓷窑体系。宋廷南渡后，曾在景德镇设窑，完全取法定器，遂形成了北定与南定之分。唐、宋时期定窑瓷器还曾作为贸易瓷远销海外，在今天亚洲及北非一些国家的古代遗址中，有定窑瓷器标本发现。
1978年11月、1980年7月临安相继发现了吴越国缔建人钱镠父母亲墓——钱宽墓、水丘氏墓，两墓同茔异穴。钱宽墓发掘出土白瓷十九件，其中有十五件精细白瓷，器型有碗、碟、壶、杯、盘，器物内外满釉，釉色白中泛黄或白中闪青，胎质洁白致密，胎体轻薄，瓷化程度较高，器物素面，除一件无款外，其余器物外底皆行刻“官”、“新官”款识。水丘氏墓出土随葬白瓷十七件，皆制作精美，造型轻盈别致，釉色莹润明亮，胎体极薄，透光性极好，富有脱胎之感，胎质精细洁白，瓷化程度相当高，器物外底亦刻“官”、“新官”款，且器口、圈足大多鎏金银釦。
钱宽水丘氏墓出土的白瓷器造型丰富、品类多样，具有以下特点：（1）器物多带款识。钱宽墓出土白瓷多落“官”款，水丘氏墓多落“新官”款。（2）器型风格鲜明。以瓜、花为题材创意，皆以素面呈现，通过简洁的模压、线条压棱、等距内凹等工艺造型，形制生动，构思精妙。（3）器形规整、品质上乘。白如雪、明如镜、薄如纸、声如磬，胎骨坚实而致密，釉面滋润而匀净，其质量和造型炉火纯青，代表了晚唐定窑产品的最高水平，堪称薄胎瓷生产的巅顶之作。（4）器物用途明确，实用性强。碗、杯、碟、壶、注或为饮具，或为食具，皆为日常饮食用器，器物规格与实际用途相符，当为主人生前使用之物。
钱宽水丘氏墓白瓷器的窑口认定和烧制时间。钱宽墓志载：“有唐乾宁二年，钱府君以寿薨于临安茅山衣锦……，年六十有一。光化三年庚申十一月己酉始卜吉于本县义成乡清风里之南原也。”说明钱宽卒于唐乾宁二年（895），窆于光化三年（900）。水丘氏墓志载：“子镠今镇海镇东两军……九月四日薨于浙西府。”《钱氏家乘》记：“天复元年辛酉九月四日王妣秦国夫人水丘氏薨于杭州大都督府。”“王父宽与夫人水丘氏合葬衣锦南乡清风里之南原。”文献记载与墓志可辨识文字基本一致，说明水丘氏卒于唐天复元年（901），并于是年与钱宽并葬于衣锦南乡清风里。这就明确了钱宽墓随葬的白瓷器下限是公元900年，水丘氏墓随葬白瓷器的下限是公元901年。《钱氏家乘·武肃王年表》记：钱镠生于唐宣宗大中六年（852），唐咸通十三年（872）从军。唐乾符四年（887）授镇海军副使。光启三年（877），因平定浙东观察使刘汉宏而授杭越管内都指挥使、上武威大将军兼杭州刺史。景福二年（893）授镇东镇海节度使、浙西道观察处置使、润州刺史。乾宁二年（895），钱镠奉诏剿灭董昌，唐昭宗赐铁券以示褒奖，并敕授检校太师、定乱安国功臣。后梁开平元年（907）受封吴越王。龙德三年（923）封为吴越国王。钱镠以三十五年的戎马征战、平定两浙战乱，创建吴越国。僖宗光启三年（887）以后钱镠逐步被中原皇室赏识和倚重。由于当时浙江乃至整个南方地区并不具备烧制如此高质量白瓷器的条件，因而其烧造窑口、烧制时间、钱镠拥有这批精致瓷器的时间就成为了学术争讼的悬谜。
为破解这些问题，我们从以物证物和科技检测两个方面加以认识，一是研究分析钱宽夫妇墓出土的“官”、“新官”款白瓷器的造型、纹饰、胎体、釉色、烧造工艺和字体款式特征并与各地出土的“官”、“新官”款白瓷器作比较研究，从形和色上确定其为晚唐时期定窑烧制的产品。二是采用无损成份分析法对瓷器的胎釉成份作半定量检测，用成份微量元素的构成，科学界定其为北方窑口产品，且数据含量与定窑产品相吻。对钱鏐获得这批白瓷器的时间和瓷器的烧制时间我们也作出了相应的判断：钱宽夫妇墓“官”、“新官”款白瓷器极有可能是中原皇室赐予钱鏐的物质奖赏，也即是说钱鏐拥有这批珍瓷的时间是在唐乾符四年（877）至唐天复元年（901）之间短短的二十几年间，其烧制时间亦基本可确定在此期间。
“官”、“新官”款的涵义和钱宽、水丘氏墓白瓷器的金银釦。“陶成先得贡吾君”，宫廷用瓷是古代瓷器生产时代水平的标志，元代以前国家尚无专门烧制御器的窑场，唐代宫廷用瓷源于民窑，采用的是自下而上的贡奉和自上而下的派造两种形式。窑口烧制的大部分产品作为商品用于民间销售，至精至美之瓷才能作为贡品进奉朝廷。譬如作为南方最著名的青瓷窑口越窑，从唐代开始就不断地向宫廷进贡“秘色瓷”器，五代时期越瓷输贡不绝且数量巨大。宫廷用瓷的另一种形式是窑场受宫廷指派烧制瓷器，钱宽、水丘氏墓出土的“官”、“新官”白瓷就属于这种以派造方式烧造的产品，唐代的定窑、邢窑、越窑、磁州窑都曾为皇室以这种方式烧造御用瓷器，但它们均不是官窑，而是官派民烧或官监民烧。钱宽、水丘氏墓出土的白瓷器“官”、“新官”款同出，说明唐代执行官样标准制度上的不同，即“新官”新标准是相应于“官”旧标准而出现的。钱宽墓白瓷以“官”款居多，水丘氏墓则以“新官”款为多，两墓出土的白瓷器器型、纹饰、胎质、釉色上似无本质的差异，当是同一窑口、相近时期制作的产品，只是烧制具体时间上略有先后而已。国内有准确纪年墓葬“官”字款白瓷最早为唐景福二年（893），水丘氏墓“新官”款的出现，也不晚于天复元年（901）。水丘氏墓出土的十四件器物在口沿、足沿、流、钮等部位作鎏金银釦，而晚唐定窑瓷器的装烧工艺采用的是匣钵仰烧，与宋代采用的覆烧工艺迥然不同，非“芒口”，不加金银釦也不影响其使用，器物多釦的成因：一是延袭皇室崇尚金银器的传统，在唐金银尚不作货币流通，而一直为皇室及权贵制作器物使用。晚唐瓷业的空前发展，仿金银器造型薄胎精细白瓷的烧制直追金银器的现象也随之产生，在精白瓷上嵌釦金银，无疑是金银器与白瓷器产品融合的产物，为珍贵白瓷器再赋予更高的附加价值取向的结果。二是在晚唐“南青北白”的瓷业生产背景下，钱氏王族拥有中原皇室赏赐之物，既稀罕、也极其珍贵，在获得这些制作精湛、造型优美的白瓷后，采用金银釦工艺，对其做了加工，以显殊荣和奢华。考钱宽水丘氏夫妇墓以降经发掘的多座钱氏王族墓，随葬器物均未有精细白瓷器的再现，也说明“官”、“新官”款白瓷器绝非吴越国钱氏王族易得常用之物。三是在珍贵瓷器上加釦金银是吴越之地的一项特殊技艺，晚唐时进贡中原皇朝的越窑秘色瓷就有了这项工艺，钱氏王族将这项工艺发挥到了极致，三世五王将秘色瓷择作方物并加金银釦源源不断地向中原朝廷进贡。
钱宽水丘氏夫妇“官”、“新官”款白瓷器的特征。钱宽墓出土的十九件白瓷器中除一件执壶无款识，一件碗落“新官”款外，其余十七件均落“官”款。水丘氏墓出土的十七件白瓷器中除一件瓜棱执壶、一件花口碗、一件水注无款识，一件釦银瓜棱执壶、一件海棠杯、一件葵形花口碟落“官”款外，其余十一件均落“新官”款。器物落款的位置都在器外底，均为行书体，除钱宽墓出土的四瓣菱形花口盘呈阳刻“官”款外，余皆阴刻。
从刻字工具来看，分两种，一种较尖细，字迹细深而有力，钱宽墓的“官”款花口碟，水丘氏墓的“新官”款花口碟、盏、托和“官”款执壶皆以此类划刻工具题款。另一种工具较圆钝，运笔圆润而饱满，钱宽墓、水丘氏墓的“官”款海棠杯，钱宽墓的“官”款菱形花口盘均以同类工具落款。从刻写笔法来看，题刻出自多人之手，钱宽墓、水丘氏墓出土的“官”款海棠杯、“官”款菱形花口盘，笔法相同应出自一人之手。钱宽墓、水丘氏墓出土的“官”款花口碟，明显带有两种不同的书写风格，当非一人所为。水丘氏墓出土的“新官”款云龙纹把杯、杯托、“新官”款花口碟，不仅书写风格相同，笔法一致，甚至于直书“新官”两字的布局上均呈现出“新”字靠左，“官”字靠右的特点，故可断定为同一人题款。所有款字皆系器物成型后，施釉前题刻。题刻款识风格是研究器物烧制窑口的重要途径之一。
钱宽水丘氏墓出土的“官”、“新官”款白瓷器的制作方式主要分为两种，一种是轮制坯体，碗、壶、注、碟等器物的内外壁均有清晰的旋纹。另一种方式是模制，钱宽墓出土的“官”款菱形花口盘，钱宽、水丘氏墓的“官”款海棠杯，水丘氏墓的云纹把杯均体现出模制器物的典型特征。
钱宽水丘氏墓出土的白瓷器多仿唐中期以前流行的金银器皿，钱宽、水丘氏墓的海棠杯、连托把杯、执壶、菱形盘、花口碟等，在造型、纹饰、装饰技法上或多或少地带有模仿金银器的痕迹，是运用瓷器制作不同材质同型器物的工艺创造。
水丘氏墓出的“官”款葵形花口碟与钱宽墓出土的“官”款葵形花口碟型制相同，皆为十瓣花口，但水丘氏其他“新官”款菱形花口碟，均为十二瓣花口，工艺上“新官”款白瓷碟比“官”款白瓷碟更精致，器型更规整。
如同秘色瓷研究一样，定窑白瓷的研究在学术界亦存在许多悬而未决的问题，如定窑的创烧时间 ，定窑的分期研究，“官”、“新官”款瓷器的产地含义研究，定窑的装烧方法研究，定窑覆烧工艺的研究等等均未得出最终的结论，而钱宽水丘氏墓出土的晚唐时期的定窑白瓷器无疑为上述课题研究的破题和深入提供了非常重要的实物资料。
白瓷执壶
白瓷官款海棠杯
白瓷官款花口碟
白瓷官款花口盘
白瓷釦银瓜形执壶
白瓷釦银花口盘
白瓷釦银云龙把杯
白瓷釦银大碗
小水注
自唐代中期开始，随着社会经济的繁荣和茶文化的兴起，刺激了瓷业的发展，以南方越州瓷窑为代表的青瓷窑系和北方定、邢、磁州窑为代表的白瓷窑系形成了“南青北白”的制瓷新格局。
定窑是我国北宋至金代北方地区声誉最高、影响最大的窑场，以烧造白瓷为主。窑址位于今河北省曲阳县，因该县在唐、五代、北宋时曾隶属定州管辖，故其境内窑场名曰定窑。明、清时文人士大夫将其与柴、汝、官、哥、钧等著名瓷窑并称，继而又演绎出汝、官、哥、定、钧宋代“五大名窑”的说法。
定窑烧制瓷器始于唐代，北宋至金代达到鼎盛，元代以后渐趋式微。定窑素以烧造白瓷而闻名天下，产品造型规整、胎质洁白、釉质温润，多以刻、划、印花和描金等技法进行装饰，尤以印花装饰最为突出，构图严谨、图案清晰，被后人推为“印花之冠”。定窑除大量烧造民用瓷以外，从晚唐到金代还曾烧造宫廷用瓷和官府用瓷。北宋至金代，定窑瓷产量巨大，影响深远，以致在河北、山西等地形成庞大的瓷窑体系。宋廷南渡后，曾在景德镇设窑，完全取法定器，遂形成了北定与南定之分。唐、宋时期定窑瓷器还曾作为贸易瓷远销海外，在今天亚洲及北非一些国家的古代遗址中，有定窑瓷器标本发现。
1978年11月、1980年7月临安相继发现了吴越国缔建人钱镠父母亲墓——钱宽墓、水丘氏墓，两墓同茔异穴。钱宽墓发掘出土白瓷十九件，其中有十五件精细白瓷，器型有碗、碟、壶、杯、盘，器物内外满釉，釉色白中泛黄或白中闪青，胎质洁白致密，胎体轻薄，瓷化程度较高，器物素面，除一件无款外，其余器物外底皆行刻“官”、“新官”款识。水丘氏墓出土随葬白瓷十七件，皆制作精美，造型轻盈别致，釉色莹润明亮，胎体极薄，透光性极好，富有脱胎之感，胎质精细洁白，瓷化程度相当高，器物外底亦刻“官”、“新官”款，且器口、圈足大多鎏金银釦。
钱宽水丘氏墓出土的白瓷器造型丰富、品类多样，具有以下特点：（1）器物多带款识。钱宽墓出土白瓷多落“官”款，水丘氏墓多落“新官”款。（2）器型风格鲜明。以瓜、花为题材创意，皆以素面呈现，通过简洁的模压、线条压棱、等距内凹等工艺造型，形制生动，构思精妙。（3）器形规整、品质上乘。白如雪、明如镜、薄如纸、声如磬，胎骨坚实而致密，釉面滋润而匀净，其质量和造型炉火纯青，代表了晚唐定窑产品的最高水平，堪称薄胎瓷生产的巅顶之作。（4）器物用途明确，实用性强。碗、杯、碟、壶、注或为饮具，或为食具，皆为日常饮食用器，器物规格与实际用途相符，当为主人生前使用之物。
钱宽水丘氏墓白瓷器的窑口认定和烧制时间。钱宽墓志载：“有唐乾宁二年，钱府君以寿薨于临安茅山衣锦……，年六十有一。光化三年庚申十一月己酉始卜吉于本县义成乡清风里之南原也。”说明钱宽卒于唐乾宁二年（895），窆于光化三年（900）。水丘氏墓志载：“子镠今镇海镇东两军……九月四日薨于浙西府。”《钱氏家乘》记：“天复元年辛酉九月四日王妣秦国夫人水丘氏薨于杭州大都督府。”“王父宽与夫人水丘氏合葬衣锦南乡清风里之南原。”文献记载与墓志可辨识文字基本一致，说明水丘氏卒于唐天复元年（901），并于是年与钱宽并葬于衣锦南乡清风里。这就明确了钱宽墓随葬的白瓷器下限是公元900年，水丘氏墓随葬白瓷器的下限是公元901年。《钱氏家乘·武肃王年表》记：钱镠生于唐宣宗大中六年（852），唐咸通十三年（872）从军。唐乾符四年（887）授镇海军副使。光启三年（877），因平定浙东观察使刘汉宏而授杭越管内都指挥使、上武威大将军兼杭州刺史。景福二年（893）授镇东镇海节度使、浙西道观察处置使、润州刺史。乾宁二年（895），钱镠奉诏剿灭董昌，唐昭宗赐铁券以示褒奖，并敕授检校太师、定乱安国功臣。后梁开平元年（907）受封吴越王。龙德三年（923）封为吴越国王。钱镠以三十五年的戎马征战、平定两浙战乱，创建吴越国。僖宗光启三年（887）以后钱镠逐步被中原皇室赏识和倚重。由于当时浙江乃至整个南方地区并不具备烧制如此高质量白瓷器的条件，因而其烧造窑口、烧制时间、钱镠拥有这批精致瓷器的时间就成为了学术争讼的悬谜。
为破解这些问题，我们从以物证物和科技检测两个方面加以认识，一是研究分析钱宽夫妇墓出土的“官”、“新官”款白瓷器的造型、纹饰、胎体、釉色、烧造工艺和字体款式特征并与各地出土的“官”、“新官”款白瓷器作比较研究，从形和色上确定其为晚唐时期定窑烧制的产品。二是采用无损成份分析法对瓷器的胎釉成份作半定量检测，用成份微量元素的构成，科学界定其为北方窑口产品，且数据含量与定窑产品相吻。对钱鏐获得这批白瓷器的时间和瓷器的烧制时间我们也作出了相应的判断：钱宽夫妇墓“官”、“新官”款白瓷器极有可能是中原皇室赐予钱鏐的物质奖赏，也即是说钱鏐拥有这批珍瓷的时间是在唐乾符四年（877）至唐天复元年（901）之间短短的二十几年间，其烧制时间亦基本可确定在此期间。
“官”、“新官”款的涵义和钱宽、水丘氏墓白瓷器的金银釦。“陶成先得贡吾君”，宫廷用瓷是古代瓷器生产时代水平的标志，元代以前国家尚无专门烧制御器的窑场，唐代宫廷用瓷源于民窑，采用的是自下而上的贡奉和自上而下的派造两种形式。窑口烧制的大部分产品作为商品用于民间销售，至精至美之瓷才能作为贡品进奉朝廷。譬如作为南方最著名的青瓷窑口越窑，从唐代开始就不断地向宫廷进贡“秘色瓷”器，五代时期越瓷输贡不绝且数量巨大。宫廷用瓷的另一种形式是窑场受宫廷指派烧制瓷器，钱宽、水丘氏墓出土的“官”、“新官”白瓷就属于这种以派造方式烧造的产品，唐代的定窑、邢窑、越窑、磁州窑都曾为皇室以这种方式烧造御用瓷器，但它们均不是官窑，而是官派民烧或官监民烧。钱宽、水丘氏墓出土的白瓷器“官”、“新官”款同出，说明唐代执行官样标准制度上的不同，即“新官”新标准是相应于“官”旧标准而出现的。钱宽墓白瓷以“官”款居多，水丘氏墓则以“新官”款为多，两墓出土的白瓷器器型、纹饰、胎质、釉色上似无本质的差异，当是同一窑口、相近时期制作的产品，只是烧制具体时间上略有先后而已。国内有准确纪年墓葬“官”字款白瓷最早为唐景福二年（893），水丘氏墓“新官”款的出现，也不晚于天复元年（901）。水丘氏墓出土的十四件器物在口沿、足沿、流、钮等部位作鎏金银釦，而晚唐定窑瓷器的装烧工艺采用的是匣钵仰烧，与宋代采用的覆烧工艺迥然不同，非“芒口”，不加金银釦也不影响其使用，器物多釦的成因：一是延袭皇室崇尚金银器的传统，在唐金银尚不作货币流通，而一直为皇室及权贵制作器物使用。晚唐瓷业的空前发展，仿金银器造型薄胎精细白瓷的烧制直追金银器的现象也随之产生，在精白瓷上嵌釦金银，无疑是金银器与白瓷器产品融合的产物，为珍贵白瓷器再赋予更高的附加价值取向的结果。二是在晚唐“南青北白”的瓷业生产背景下，钱氏王族拥有中原皇室赏赐之物，既稀罕、也极其珍贵，在获得这些制作精湛、造型优美的白瓷后，采用金银釦工艺，对其做了加工，以显殊荣和奢华。考钱宽水丘氏夫妇墓以降经发掘的多座钱氏王族墓，随葬器物均未有精细白瓷器的再现，也说明“官”、“新官”款白瓷器绝非吴越国钱氏王族易得常用之物。三是在珍贵瓷器上加釦金银是吴越之地的一项特殊技艺，晚唐时进贡中原皇朝的越窑秘色瓷就有了这项工艺，钱氏王族将这项工艺发挥到了极致，三世五王将秘色瓷择作方物并加金银釦源源不断地向中原朝廷进贡。
钱宽水丘氏夫妇“官”、“新官”款白瓷器的特征。钱宽墓出土的十九件白瓷器中除一件执壶无款识，一件碗落“新官”款外，其余十七件均落“官”款。水丘氏墓出土的十七件白瓷器中除一件瓜棱执壶、一件花口碗、一件水注无款识，一件釦银瓜棱执壶、一件海棠杯、一件葵形花口碟落“官”款外，其余十一件均落“新官”款。器物落款的位置都在器外底，均为行书体，除钱宽墓出土的四瓣菱形花口盘呈阳刻“官”款外，余皆阴刻。
从刻字工具来看，分两种，一种较尖细，字迹细深而有力，钱宽墓的“官”款花口碟，水丘氏墓的“新官”款花口碟、盏、托和“官”款执壶皆以此类划刻工具题款。另一种工具较圆钝，运笔圆润而饱满，钱宽墓、水丘氏墓的“官”款海棠杯，钱宽墓的“官”款菱形花口盘均以同类工具落款。从刻写笔法来看，题刻出自多人之手，钱宽墓、水丘氏墓出土的“官”款海棠杯、“官”款菱形花口盘，笔法相同应出自一人之手。钱宽墓、水丘氏墓出土的“官”款花口碟，明显带有两种不同的书写风格，当非一人所为。水丘氏墓出土的“新官”款云龙纹把杯、杯托、“新官”款花口碟，不仅书写风格相同，笔法一致，甚至于直书“新官”两字的布局上均呈现出“新”字靠左，“官”字靠右的特点，故可断定为同一人题款。所有款字皆系器物成型后，施釉前题刻。题刻款识风格是研究器物烧制窑口的重要途径之一。
钱宽水丘氏墓出土的“官”、“新官”款白瓷器的制作方式主要分为两种，一种是轮制坯体，碗、壶、注、碟等器物的内外壁均有清晰的旋纹。另一种方式是模制，钱宽墓出土的“官”款菱形花口盘，钱宽、水丘氏墓的“官”款海棠杯，水丘氏墓的云纹把杯均体现出模制器物的典型特征。
钱宽水丘氏墓出土的白瓷器多仿唐中期以前流行的金银器皿，钱宽、水丘氏墓的海棠杯、连托把杯、执壶、菱形盘、花口碟等，在造型、纹饰、装饰技法上或多或少地带有模仿金银器的痕迹，是运用瓷器制作不同材质同型器物的工艺创造。
水丘氏墓出的“官”款葵形花口碟与钱宽墓出土的“官”款葵形花口碟型制相同，皆为十瓣花口，但水丘氏其他“新官”款菱形花口碟，均为十二瓣花口，工艺上“新官”款白瓷碟比“官”款白瓷碟更精致，器型更规整。
如同秘色瓷研究一样，定窑白瓷的研究在学术界亦存在许多悬而未决的问题，如定窑的创烧时间 ，定窑的分期研究，“官”、“新官”款瓷器的产地含义研究，定窑的装烧方法研究，定窑覆烧工艺的研究等等均未得出最终的结论，而钱宽水丘氏墓出土的晚唐时期的定窑白瓷器无疑为上述课题研究的破题和深入提供了非常重要的实物资料。
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