余自持博闻强志，比肩经纬，立地书橱之贤达，虽不敢以千里马自居，然亦非粗鄙无文之辈。恃才傲物，虽不敢妄称经纶满腹，然刀笔之事宛如雕虫小技也。受命以来，寒来暑往，兢兢业业，或诚惶诚恐，畏有丝毫疏漏懈怠。
文山抑或会海，操练乃至实战，或弄墨舞文或入死出生，亦不擅邀功沽名，更未藉叹愁。虽无惊天动地之为，亦非庸才俗吏。其于人善，于己益，不闹争，遂得公允之评。呜呼，独卧孤村不自哀，尚思为国戍轮台。足矣。 https://t.cn/R2WxNr9
文山抑或会海，操练乃至实战，或弄墨舞文或入死出生，亦不擅邀功沽名，更未藉叹愁。虽无惊天动地之为，亦非庸才俗吏。其于人善，于己益，不闹争，遂得公允之评。呜呼，独卧孤村不自哀，尚思为国戍轮台。足矣。 https://t.cn/R2WxNr9
中小房企上市观察：仅3家获批，5家开发商招股书已失效
经过两次递表，规模位居房企40强的金辉控股于近日通过港交所的上市聆讯，预期将于10月29日在香港挂牌上市。金辉控股或将成为今年第三家成功实现IPO的内房股。
由于A股趋严的监管政策，香港成为内地房企寻求上市的主要目的地。然而，今年拿到港股入场券的内地房企数量低于往年，不少中小房企递交的招股书，出现“递交-失效-递交”循环的情况，有的甚至在招股书失效后，就再无下文。
据中新经纬客户端不完全统计，截至10月21日，万创国际、海伦堡控股、奥山控股、鹏润控股、中国文旅5家房企的招股书已经失效，大唐地产、三巽控股、上坤控股、领地控股、实地地产、祥生地产还在港交所排队等候上市。业内认为，距离2021年的钟声，只剩下70余天的时间，2020年房企上市的数量大概率将低于往年。
上市数量明显减少
金辉的上市之路起于数年前。资料显示，2013年，金辉首次向港交所提交上市申请，但之后折戟。随后转战A股，于2016年向上交所递交申请，但未获成功。
2020年初，金辉控股撤回A股上市申请，并于3月25日在港交所递交招股书。6个月后，招股书失效，金辉控股于9月25日再次递表。至近日，通过港交所的上市聆讯。
在中国房企40强中，仅剩下金辉与祥生两家还未上市。凭借每年数百亿元人民币的销售额、200多亿元的营收，金辉控股的最高募集资金预计达31亿港元，成为继2018年正荣地产上市后，港股IPO募资规模最大的房企。
不出意外的话，加上此前上市的汇景控股和港龙地产，今年在港实现上市的内地房企达到3个。对比往年数据来看，今年成功IPO的内房股数量明显偏低。据统计，2018年共有7家内地房企在港上市，即正荣地产、弘阳地产、大发地产、美的置业、恒达集团、万城控股、福晟国际(注：福晟国际为借壳上市)；2019年有6家内房企登录港股，即德信中国、银城国际、中梁控股、景业名邦、天保集团、新力控股。
事实上，在港交所递交招股书的房企并不少，但多数企业都没有新的进展，招股书陷入了“递交-失效-递交”的循环之中，有的甚至在招股书失效后，就再无下文。四川房企领地控股于今年4月提交首份招股书，至10月9日，没有出现新的进展，招股书进入失效状态。3天后，领地控股更新招股书。大唐地产于2019年11月、2020年6月两次递交招股书，如今，距离其新版招股书过期也时日不多。
安徽房企万创国际先后四次上传或更新招股书，却均告失败，2019年12月中旬，其招股书处于“被拒绝”状态。至今，万创国际未发布第五版资料。有熟悉港交所上市规则的证券分析师对媒体表示，一家企业的上市申请如果被港交所拒绝，一般而言三年内不可以再递交申请。
早在2018年11月，奥山控股就曾向港交所提交招股书，但该资料之后失效，奥山便于2019年5月发布更新版本。至2019年11月，招股书再次过期。与万创国际一样，奥山控股再无新的动作，消失在了港交所上市排队列表之中。
据中新经纬客户端不完全统计，截至10月21日，除金辉控股通过聆讯外，近几年在港交所提交招股书但仍未上市的房企有11家，其中，万创国际、海伦堡控股、奥山控股、鹏润控股、中国文旅5家房企的招股书已经失效，大唐地产、三巽控股、上坤控股、领地控股、实地地产、祥生地产还在有效期。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端表示，香港上市门槛虽然不高，但比较重视企业的财务指标，房企的招股书频频失效，或与其关键财务数据不理想、数据披露有瑕疵有关。
规模、利润、负债承压
由于监管制度、上市规则的不同，赴港上市更为容易，例如，在香港主板上市，港交所设置了多样的财务标准，企业可进行三选一：盈利测试，即近一年净利润不低于2000万港元、前两年总净利润不低于3000万港元，以及市值不低于5亿港元；市值/收入测试，上市市值不低于40亿港元，近一年收入不低于5亿港元；市值/收入/现金流测试，近一年收入不低于5亿港元、近三年合计现金流超过1亿港元，以及市值不低于20亿港元。
随着大型房企几乎都已上市，当前排队的开发商除了金辉、祥生外，多数企业的年销售额都排在中国百强房企末尾，甚至百名以外。但即便如此，上述财务标准对房企而言并不算高。例如今年7月份上市的港龙地产，其收入仅来自4个城市的9个开发项目，2017-2019年物业开发及销售收益分别为4.34亿元、16.60亿元及19.78亿元人民币，净利润分别为0.33亿元、3.32亿元及4.70亿元。
但需要注意的是，规模尚小的开发商，抗风险能力较弱、业绩容易出现波动，未来前景充满不确定性。2015年-2018年，万创国际的营收分别为4.24亿元、7.81亿元、6.29亿元、13.03亿元；净利润分别为0.6亿元、0.5万元、0.8亿元、2.4亿元。从数据上看，万创国际营收增速犹如坐上“过山车”，2016年营收增速达84.2%，2017年营收同比下降19.46%，2018年营收又出现突增，增幅高达110.67%，涨跌幅数据差异较大。
再如，截至今年1月底，三巽控股共拥有396.43万平方米总土储，其中89%位于安徽省内，存在集中度过高的情况。上坤地产高度依赖长三角经济区，尤其是上海，2017年-2019年，其物业销售收益分别有约100.0%、100.0%、60.8%来自上海的物业项目。上坤地产在招股书中说：“我们未必可成功管理我们的增长及向新城市及地区及新业务领域的拓展。”
根据披露，2016年-2018年，海伦堡溢利分别为28.98亿元、19.8亿元、22.56亿元，三巽控股溢利分别为5599万元、-387.5万元、4499万元。可以看出，两家企业规模扩大的同时，利润波动较大，且不如两年前。二度递表的领地控股，净利润率连降三年，2017年-2019年的净利润率分别为12.2%、11.5%、8.9%，明显低于行业平均水平，盈利的持续性受到关注。
在融资与负债等关键性指标上，中小房企的数据也不太乐观。2015-2017年，万创国际的资本负债率不断上扬，分别达到608.5%、716.80%、1218.0%；2016年-2018年，海伦堡净资产负债率分别为69.4%、83.4%、133.7%；2017年、2018年、2019年及截至2020年5月底，领地控股的净资产负债率分别为60%、110%、140%、150%。另外，一些房企的负债水平在近几年虽有所下降，但负债率依旧较高。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端指出，今年房企在港上市确实存在略有收紧的态势，一方面与行业大环境有关，企业经营受到疫情冲击，另一方面与这批寻求上市的房企自身规模偏小、负债过高有关，导致上市进程缓慢。
诸葛找房分析师王小嫱认为，近期相关部门对房企的财务指标进行监控，限制企业的有息负债规模，很多房企积极上市加强自身资金实力。与此同时，资本市场对房企的上市条件变得更为严格，尤其是对中小房企。谢逸枫也称，香港资本市场对房地产企业一直不太看好，港交所也有提高房企上市审核门槛的趋势，加上中小房企资产质量不高，上市难度不断加大。
王小嫱对中新经纬客户端分析，上市是企业发展的充分条件，不是必要条件，中小房企若未能实现上市，未来的融资能力会相对较弱，但如果内在运营能力较佳，企业仍可生存。不可否认的是，房地产行业的集中度正逐渐提高，中小房企未来的生存压力将会越来越大。
物业公司上市受热捧
就在中小企业艰难探索上市之路时，房企纷纷分拆旗下物业服务公司进行上市，且势头越来越猛。由于物业公司与母公司房企存在较大的关联交易，港交所仍是内地物业公司上市的主战场。 2020年前三季度已递交招股书尚未上市交易企业。数据来源：克而瑞物管
与中小房企上市截然不同的是，物业服务公司的上市基本都较为顺利。今年6月24日与6月29日，世茂集团旗下物业公司的世茂服务、合景泰富旗下合景悠活分别在港交所首次发布招股书，至10月11日，双双通过聆讯。从发布招股书到通过聆讯，上述两家公司只用了3个多月。
据克而瑞物管统计，截至今年三季度末，上市物企已达30家(含3家A股公司)，本年度有6家物业公司成功上市，另有14家企业在递表排队等待中，预计四季度还会继续增加，全年上市企业数量或创新高。2020年全年，物管行业的资本窗口期将继续开放，物企业绩保持双位数增长。
由于物业公司的前景被普遍看好，加上疫情催化，已上市物业公司的股价表现强劲。光大证券根据公司基本面和市场表现，筛选出15家AH物业上市公司(筛选标准：9月30日AH物业公司市值大于50亿元人民币或50亿港元)，组成了光大地产AH核心物业指数。今年1月-9月，该指数上涨了45.78%。克而瑞物管称，截止到今年9月30日，30家上市物业服务企业的市盈率大多超过20倍，普遍高于地产母公司。
克而瑞物管认为，物业服务行业目前仍处于向成熟阶段跨越的关键时期，整体市场和单个企业仍具有较大增量空间，高增长仍会持续，未来2年-5年行业将快速裂变，行业已进入规模增长和品质提升的关键阶段。
王小嫱指出，房企分拆物业公司上市，主要是为了增加融资渠道、增强集团的资金实力。物业公司估值高，是由于物业公司属于存量运营，收益稳定、风险相对较小，且很多房企旗下的物业公司财务指标表现较佳，如绿城服务、碧桂园服务、雅生活服务等。但从目前看，物业公司主要依赖房企母公司提供项目，入驻其他项目的门槛依旧较高，短期内诞生行业巨头的概率不大，行业集中度仍有提升空间。
严跃进称，相比于房企，香港资本市场更认可在存量市场运营的物业公司，但也要警惕各类新问题，尤其是物业企业经营收入过于狭窄，需防范相关风险。
| 中新经纬 |
经过两次递表，规模位居房企40强的金辉控股于近日通过港交所的上市聆讯，预期将于10月29日在香港挂牌上市。金辉控股或将成为今年第三家成功实现IPO的内房股。
由于A股趋严的监管政策，香港成为内地房企寻求上市的主要目的地。然而，今年拿到港股入场券的内地房企数量低于往年，不少中小房企递交的招股书，出现“递交-失效-递交”循环的情况，有的甚至在招股书失效后，就再无下文。
据中新经纬客户端不完全统计，截至10月21日，万创国际、海伦堡控股、奥山控股、鹏润控股、中国文旅5家房企的招股书已经失效，大唐地产、三巽控股、上坤控股、领地控股、实地地产、祥生地产还在港交所排队等候上市。业内认为，距离2021年的钟声，只剩下70余天的时间，2020年房企上市的数量大概率将低于往年。
上市数量明显减少
金辉的上市之路起于数年前。资料显示，2013年，金辉首次向港交所提交上市申请，但之后折戟。随后转战A股，于2016年向上交所递交申请，但未获成功。
2020年初，金辉控股撤回A股上市申请，并于3月25日在港交所递交招股书。6个月后，招股书失效，金辉控股于9月25日再次递表。至近日，通过港交所的上市聆讯。
在中国房企40强中，仅剩下金辉与祥生两家还未上市。凭借每年数百亿元人民币的销售额、200多亿元的营收，金辉控股的最高募集资金预计达31亿港元，成为继2018年正荣地产上市后，港股IPO募资规模最大的房企。
不出意外的话，加上此前上市的汇景控股和港龙地产，今年在港实现上市的内地房企达到3个。对比往年数据来看，今年成功IPO的内房股数量明显偏低。据统计，2018年共有7家内地房企在港上市，即正荣地产、弘阳地产、大发地产、美的置业、恒达集团、万城控股、福晟国际(注：福晟国际为借壳上市)；2019年有6家内房企登录港股，即德信中国、银城国际、中梁控股、景业名邦、天保集团、新力控股。
事实上，在港交所递交招股书的房企并不少，但多数企业都没有新的进展，招股书陷入了“递交-失效-递交”的循环之中，有的甚至在招股书失效后，就再无下文。四川房企领地控股于今年4月提交首份招股书，至10月9日，没有出现新的进展，招股书进入失效状态。3天后，领地控股更新招股书。大唐地产于2019年11月、2020年6月两次递交招股书，如今，距离其新版招股书过期也时日不多。
安徽房企万创国际先后四次上传或更新招股书，却均告失败，2019年12月中旬，其招股书处于“被拒绝”状态。至今，万创国际未发布第五版资料。有熟悉港交所上市规则的证券分析师对媒体表示，一家企业的上市申请如果被港交所拒绝，一般而言三年内不可以再递交申请。
早在2018年11月，奥山控股就曾向港交所提交招股书，但该资料之后失效，奥山便于2019年5月发布更新版本。至2019年11月，招股书再次过期。与万创国际一样，奥山控股再无新的动作，消失在了港交所上市排队列表之中。
据中新经纬客户端不完全统计，截至10月21日，除金辉控股通过聆讯外，近几年在港交所提交招股书但仍未上市的房企有11家，其中，万创国际、海伦堡控股、奥山控股、鹏润控股、中国文旅5家房企的招股书已经失效，大唐地产、三巽控股、上坤控股、领地控股、实地地产、祥生地产还在有效期。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端表示，香港上市门槛虽然不高，但比较重视企业的财务指标，房企的招股书频频失效，或与其关键财务数据不理想、数据披露有瑕疵有关。
规模、利润、负债承压
由于监管制度、上市规则的不同，赴港上市更为容易，例如，在香港主板上市，港交所设置了多样的财务标准，企业可进行三选一：盈利测试，即近一年净利润不低于2000万港元、前两年总净利润不低于3000万港元，以及市值不低于5亿港元；市值/收入测试，上市市值不低于40亿港元，近一年收入不低于5亿港元；市值/收入/现金流测试，近一年收入不低于5亿港元、近三年合计现金流超过1亿港元，以及市值不低于20亿港元。
随着大型房企几乎都已上市，当前排队的开发商除了金辉、祥生外，多数企业的年销售额都排在中国百强房企末尾，甚至百名以外。但即便如此，上述财务标准对房企而言并不算高。例如今年7月份上市的港龙地产，其收入仅来自4个城市的9个开发项目，2017-2019年物业开发及销售收益分别为4.34亿元、16.60亿元及19.78亿元人民币，净利润分别为0.33亿元、3.32亿元及4.70亿元。
但需要注意的是，规模尚小的开发商，抗风险能力较弱、业绩容易出现波动，未来前景充满不确定性。2015年-2018年，万创国际的营收分别为4.24亿元、7.81亿元、6.29亿元、13.03亿元；净利润分别为0.6亿元、0.5万元、0.8亿元、2.4亿元。从数据上看，万创国际营收增速犹如坐上“过山车”，2016年营收增速达84.2%，2017年营收同比下降19.46%，2018年营收又出现突增，增幅高达110.67%，涨跌幅数据差异较大。
再如，截至今年1月底，三巽控股共拥有396.43万平方米总土储，其中89%位于安徽省内，存在集中度过高的情况。上坤地产高度依赖长三角经济区，尤其是上海，2017年-2019年，其物业销售收益分别有约100.0%、100.0%、60.8%来自上海的物业项目。上坤地产在招股书中说：“我们未必可成功管理我们的增长及向新城市及地区及新业务领域的拓展。”
根据披露，2016年-2018年，海伦堡溢利分别为28.98亿元、19.8亿元、22.56亿元，三巽控股溢利分别为5599万元、-387.5万元、4499万元。可以看出，两家企业规模扩大的同时，利润波动较大，且不如两年前。二度递表的领地控股，净利润率连降三年，2017年-2019年的净利润率分别为12.2%、11.5%、8.9%，明显低于行业平均水平，盈利的持续性受到关注。
在融资与负债等关键性指标上，中小房企的数据也不太乐观。2015-2017年，万创国际的资本负债率不断上扬，分别达到608.5%、716.80%、1218.0%；2016年-2018年，海伦堡净资产负债率分别为69.4%、83.4%、133.7%；2017年、2018年、2019年及截至2020年5月底，领地控股的净资产负债率分别为60%、110%、140%、150%。另外，一些房企的负债水平在近几年虽有所下降，但负债率依旧较高。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端指出，今年房企在港上市确实存在略有收紧的态势，一方面与行业大环境有关，企业经营受到疫情冲击，另一方面与这批寻求上市的房企自身规模偏小、负债过高有关，导致上市进程缓慢。
诸葛找房分析师王小嫱认为，近期相关部门对房企的财务指标进行监控，限制企业的有息负债规模，很多房企积极上市加强自身资金实力。与此同时，资本市场对房企的上市条件变得更为严格，尤其是对中小房企。谢逸枫也称，香港资本市场对房地产企业一直不太看好，港交所也有提高房企上市审核门槛的趋势，加上中小房企资产质量不高，上市难度不断加大。
王小嫱对中新经纬客户端分析，上市是企业发展的充分条件，不是必要条件，中小房企若未能实现上市，未来的融资能力会相对较弱，但如果内在运营能力较佳，企业仍可生存。不可否认的是，房地产行业的集中度正逐渐提高，中小房企未来的生存压力将会越来越大。
物业公司上市受热捧
就在中小企业艰难探索上市之路时，房企纷纷分拆旗下物业服务公司进行上市，且势头越来越猛。由于物业公司与母公司房企存在较大的关联交易，港交所仍是内地物业公司上市的主战场。 2020年前三季度已递交招股书尚未上市交易企业。数据来源：克而瑞物管
与中小房企上市截然不同的是，物业服务公司的上市基本都较为顺利。今年6月24日与6月29日，世茂集团旗下物业公司的世茂服务、合景泰富旗下合景悠活分别在港交所首次发布招股书，至10月11日，双双通过聆讯。从发布招股书到通过聆讯，上述两家公司只用了3个多月。
据克而瑞物管统计，截至今年三季度末，上市物企已达30家(含3家A股公司)，本年度有6家物业公司成功上市，另有14家企业在递表排队等待中，预计四季度还会继续增加，全年上市企业数量或创新高。2020年全年，物管行业的资本窗口期将继续开放，物企业绩保持双位数增长。
由于物业公司的前景被普遍看好，加上疫情催化，已上市物业公司的股价表现强劲。光大证券根据公司基本面和市场表现，筛选出15家AH物业上市公司(筛选标准：9月30日AH物业公司市值大于50亿元人民币或50亿港元)，组成了光大地产AH核心物业指数。今年1月-9月，该指数上涨了45.78%。克而瑞物管称，截止到今年9月30日，30家上市物业服务企业的市盈率大多超过20倍，普遍高于地产母公司。
克而瑞物管认为，物业服务行业目前仍处于向成熟阶段跨越的关键时期，整体市场和单个企业仍具有较大增量空间，高增长仍会持续，未来2年-5年行业将快速裂变，行业已进入规模增长和品质提升的关键阶段。
王小嫱指出，房企分拆物业公司上市，主要是为了增加融资渠道、增强集团的资金实力。物业公司估值高，是由于物业公司属于存量运营，收益稳定、风险相对较小，且很多房企旗下的物业公司财务指标表现较佳，如绿城服务、碧桂园服务、雅生活服务等。但从目前看，物业公司主要依赖房企母公司提供项目，入驻其他项目的门槛依旧较高，短期内诞生行业巨头的概率不大，行业集中度仍有提升空间。
严跃进称，相比于房企，香港资本市场更认可在存量市场运营的物业公司，但也要警惕各类新问题，尤其是物业企业经营收入过于狭窄，需防范相关风险。
| 中新经纬 |
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美容院选址全攻略
1、门店定位
美容院品牌定位是门店选址的思考经纬度。美容院存在高端、中端、低端之分。
高端美容院
主要选址的位置位于城市的主要高端商圈内。高端店基本上就是以盈利为主，因为品牌力足够强，产品服务够出彩，具有高端的消费体验，优质的门店服务。
中端美容院
主要选址位置在人口密集区，比如高端生活小区附近，人口集中的商业街。追求客流量大，以带动单店利润的提升。
低端美容院
主要选址主要在人流量大的中低端商场，通过巨大的人流量来达到销售营业额。这种店的附加值低，满足的是中低端的消费者，品牌价值和品牌忠诚度都不高。这些店需寻求品牌升级、突破的道路，否则回头客很少。
2、判断黄金门面
美容院是一个区域性很强的终端。一个美容院辐射的有效范围最多不会超过500米，超过500米范围就会成为被动消费区，只有通过企业广告或媒体推广的方式来达到美容院终端体验传播品牌的目的。
开店位置选择
（1）商业中心或副中心附近，同行集中地；
（2）靠近人口密集的居民区、新兴小区、写字楼、商业大厦、广场、宾馆等；
（3）一层二层或独立门面较理想，带电梯的高层楼房亦可；
（4）两街交汇处十字拐角最佳，三岔路口亦较理想；
（5）停车场：店面位置可稍偏僻，但注意一定要具有配套的停车场。
位置选择提醒事项
（1）要把握好商业区与居民区的结合，追求相对稳定的客户群；
（2）要把握好人流量与车流量的区分，追求较高人流量，避免高车流量造成主要目标消费群行动不便；
（3）需注意房屋的结构安全、水电卫生齐全，不受气候、拆迁等因素影响。
周边环境分析
（1）500米以内写字楼/商务楼情况：商务楼等级，楼层数量，主要公司名称，主要劳工职业性质，可开发能力和潜力；
（2）3公里以内社区情况：社区大小，住户数及特征分析，可开发能力和潜力，有无配套(能力是指进行市场开发的容易程度，潜力是指目标人群进美容院消费的可能性)；
（3）周边同等产品消费场所分析：例如娱乐场所、咖啡馆、美容美发、健身房等。
2、客流分析
主要是美容院门面所对的道路的车流量、人流量分析。
客流分为三种类型
自身客流是指那些专门为购买或服务的来店顾客所形成的客流；
分享客流是指一家店从邻近美容院形成的客流中获得的客流；
派生客流是指那些顺路进店的顾客所形成的客流，这些顾客只是随意前来。
确定客流目的、速度和滞留时间
不同地区客流规模虽可能相同，但其目的、速度、滞留时间各不相同，具体问题具体分析，才能选择最佳地址。
十字路口客流集中，可见度高，是店面的最佳开设地点。有些夹道由于两端的交通条件不同或通向地区不同，造成客流主要来自一端，这时候店址就应依情况的不同而设在客流集中的一端。
相应配套设施调查
（1）用水情况：冷、热水问题是否便利，如何解决(解决方案)；
（2）电网情况、通讯网络情况；
（3）停车位情况；
（4）店外广告位情况。
建筑调查
（1）未来美容院所在楼层情况；
（2）未来美容院简单规划：外部景观和内部功能区设置；
（3）如果不是底层，需要考虑楼层的承重问题；
（4）建筑的防水、渗水能力；
（5）建筑周边业态，开设美容院是否会对其生活或营业造成影响，将来的不可预测和可预测麻烦有多少。
竞争状况分析
（1）300米以内同类产品分析：美容院数量、规模、价格等，建立竞争系数分析表，找出主要的竞争对手并做重点分析，最好能有好的对策；
（2）300米以内替代产品分析：其他美容、健身、运动或休闲娱乐场所的分析，如SPA会所、桑拿按摩、保龄球馆、健身场所等。
一般说来，如果在开设地点附近的竞争对手众多，除非美容院独具特色，否则将无法吸引大量的客流，也无法打开销售局面。尽管如此，由于美容院对周围区域的依赖性较大，因此，应尽量选择在店铺相对集中且有发展潜力的地方。而且当与周围的店铺类型达到协调互补，或者形成相关店铺群时，往往会对经营产生积极影响。
店址发展前景
城市未来的发展战略中是否有该地块的发展价值。投资者在选择店址时，要分析城市建设的规划。这是分析该地区未来发展潜力的重要依据，有的地点在当前是最佳位置，但随着城市的改造和发展可能变得不合适开店。与此相反，有些地点从当前来看不是理想的开店地点，但从规划前景看会成为有发展潜力的店址。
因此，投资者必须从长远考虑，在了解地区的交通、街道、市政、绿化、公共设施、住宅及其他建设或改造项目的城市整体规划的前提下，做出最佳地点的选择。
投资分析
房屋租赁价格；水、电、气价格；其他优惠政策和条件；投资回报周期；投资风险预测等。
3、选址有哪些原则？
费用原则
企业首先是经济实体，经济利益对于企业无论何时何地都是重要的。建设初期的固定费用，投入运行后的变动费用，产品出售以后的年收入，都与选址有关。
聚集人才原则
人才是企业最宝贵的资源，企业地址选得合适有利于吸引人才。反之，因企业搬迁造成员工生活不便，导致员工流失的事实常有发生。
接近用户原则
对于服务业，几乎无一例外都需要遵循这条原则，如银行、储蓄所、邮电局、电影院、医院、学校、零售业的所有商店等。许多制造企业也把工厂建到消费市场附近，以降低运费和损耗。
不同店面选址原则：
印象店、概念店的选址原则
须考虑相对繁华地段或目标消费群较为集中的区域，如临街门面、大型高级住宅区活动中心等。
旗舰店、传奇店的址址原则
因已具一定规模，商圈辐射范围扩大，地段可稍偏僻，但务必要求交通便利、有停车场，周围环境上档次。有其他配置服务机构及自然环境好的则尤为理想。
一般店选址原则
最好选在闹中取静、交通便利、有停车场、周围环境上档次的地方。比如大型美食中心、娱乐中心、公园、大型高级住宅区等。
4、如何巧妙找店铺？
广开渠道寻找店铺
现在有许多创业者喜欢通过报纸、房屋中介、房地产交易会、互联网等了解铺面信息。其实，铺面市场有个“2∶8法则”，即公开出租信息的店铺只占总数的20%，而以私下转让等方式进行隐蔽交易的占80%。所以，寻找店铺一定要广开渠道，多管齐下。
注意租金的性价比
不同地理环境、交通条件、建筑物结构的店面，租金会有很大的出入，有时甚至相差几十倍。对于创业者来说，不能仅看表面的价格，还应考虑租金的性价比。
“团租”方式经济实惠
目前，十几平方米的小铺面很抢手，租金因此水涨船高，而一二百平方米的大铺面却身价下跌。在这种情况下，建议几个创业者以团体租的方式拿下，然后进行分割，则可节省不少费用。
美容院选址全攻略
1、门店定位
美容院品牌定位是门店选址的思考经纬度。美容院存在高端、中端、低端之分。
高端美容院
主要选址的位置位于城市的主要高端商圈内。高端店基本上就是以盈利为主，因为品牌力足够强，产品服务够出彩，具有高端的消费体验，优质的门店服务。
中端美容院
主要选址位置在人口密集区，比如高端生活小区附近，人口集中的商业街。追求客流量大，以带动单店利润的提升。
低端美容院
主要选址主要在人流量大的中低端商场，通过巨大的人流量来达到销售营业额。这种店的附加值低，满足的是中低端的消费者，品牌价值和品牌忠诚度都不高。这些店需寻求品牌升级、突破的道路，否则回头客很少。
2、判断黄金门面
美容院是一个区域性很强的终端。一个美容院辐射的有效范围最多不会超过500米，超过500米范围就会成为被动消费区，只有通过企业广告或媒体推广的方式来达到美容院终端体验传播品牌的目的。
开店位置选择
（1）商业中心或副中心附近，同行集中地；
（2）靠近人口密集的居民区、新兴小区、写字楼、商业大厦、广场、宾馆等；
（3）一层二层或独立门面较理想，带电梯的高层楼房亦可；
（4）两街交汇处十字拐角最佳，三岔路口亦较理想；
（5）停车场：店面位置可稍偏僻，但注意一定要具有配套的停车场。
位置选择提醒事项
（1）要把握好商业区与居民区的结合，追求相对稳定的客户群；
（2）要把握好人流量与车流量的区分，追求较高人流量，避免高车流量造成主要目标消费群行动不便；
（3）需注意房屋的结构安全、水电卫生齐全，不受气候、拆迁等因素影响。
周边环境分析
（1）500米以内写字楼/商务楼情况：商务楼等级，楼层数量，主要公司名称，主要劳工职业性质，可开发能力和潜力；
（2）3公里以内社区情况：社区大小，住户数及特征分析，可开发能力和潜力，有无配套(能力是指进行市场开发的容易程度，潜力是指目标人群进美容院消费的可能性)；
（3）周边同等产品消费场所分析：例如娱乐场所、咖啡馆、美容美发、健身房等。
2、客流分析
主要是美容院门面所对的道路的车流量、人流量分析。
客流分为三种类型
自身客流是指那些专门为购买或服务的来店顾客所形成的客流；
分享客流是指一家店从邻近美容院形成的客流中获得的客流；
派生客流是指那些顺路进店的顾客所形成的客流，这些顾客只是随意前来。
确定客流目的、速度和滞留时间
不同地区客流规模虽可能相同，但其目的、速度、滞留时间各不相同，具体问题具体分析，才能选择最佳地址。
十字路口客流集中，可见度高，是店面的最佳开设地点。有些夹道由于两端的交通条件不同或通向地区不同，造成客流主要来自一端，这时候店址就应依情况的不同而设在客流集中的一端。
相应配套设施调查
（1）用水情况：冷、热水问题是否便利，如何解决(解决方案)；
（2）电网情况、通讯网络情况；
（3）停车位情况；
（4）店外广告位情况。
建筑调查
（1）未来美容院所在楼层情况；
（2）未来美容院简单规划：外部景观和内部功能区设置；
（3）如果不是底层，需要考虑楼层的承重问题；
（4）建筑的防水、渗水能力；
（5）建筑周边业态，开设美容院是否会对其生活或营业造成影响，将来的不可预测和可预测麻烦有多少。
竞争状况分析
（1）300米以内同类产品分析：美容院数量、规模、价格等，建立竞争系数分析表，找出主要的竞争对手并做重点分析，最好能有好的对策；
（2）300米以内替代产品分析：其他美容、健身、运动或休闲娱乐场所的分析，如SPA会所、桑拿按摩、保龄球馆、健身场所等。
一般说来，如果在开设地点附近的竞争对手众多，除非美容院独具特色，否则将无法吸引大量的客流，也无法打开销售局面。尽管如此，由于美容院对周围区域的依赖性较大，因此，应尽量选择在店铺相对集中且有发展潜力的地方。而且当与周围的店铺类型达到协调互补，或者形成相关店铺群时，往往会对经营产生积极影响。
店址发展前景
城市未来的发展战略中是否有该地块的发展价值。投资者在选择店址时，要分析城市建设的规划。这是分析该地区未来发展潜力的重要依据，有的地点在当前是最佳位置，但随着城市的改造和发展可能变得不合适开店。与此相反，有些地点从当前来看不是理想的开店地点，但从规划前景看会成为有发展潜力的店址。
因此，投资者必须从长远考虑，在了解地区的交通、街道、市政、绿化、公共设施、住宅及其他建设或改造项目的城市整体规划的前提下，做出最佳地点的选择。
投资分析
房屋租赁价格；水、电、气价格；其他优惠政策和条件；投资回报周期；投资风险预测等。
3、选址有哪些原则？
费用原则
企业首先是经济实体，经济利益对于企业无论何时何地都是重要的。建设初期的固定费用，投入运行后的变动费用，产品出售以后的年收入，都与选址有关。
聚集人才原则
人才是企业最宝贵的资源，企业地址选得合适有利于吸引人才。反之，因企业搬迁造成员工生活不便，导致员工流失的事实常有发生。
接近用户原则
对于服务业，几乎无一例外都需要遵循这条原则，如银行、储蓄所、邮电局、电影院、医院、学校、零售业的所有商店等。许多制造企业也把工厂建到消费市场附近，以降低运费和损耗。
不同店面选址原则：
印象店、概念店的选址原则
须考虑相对繁华地段或目标消费群较为集中的区域，如临街门面、大型高级住宅区活动中心等。
旗舰店、传奇店的址址原则
因已具一定规模，商圈辐射范围扩大，地段可稍偏僻，但务必要求交通便利、有停车场，周围环境上档次。有其他配置服务机构及自然环境好的则尤为理想。
一般店选址原则
最好选在闹中取静、交通便利、有停车场、周围环境上档次的地方。比如大型美食中心、娱乐中心、公园、大型高级住宅区等。
4、如何巧妙找店铺？
广开渠道寻找店铺
现在有许多创业者喜欢通过报纸、房屋中介、房地产交易会、互联网等了解铺面信息。其实，铺面市场有个“2∶8法则”，即公开出租信息的店铺只占总数的20%，而以私下转让等方式进行隐蔽交易的占80%。所以，寻找店铺一定要广开渠道，多管齐下。
注意租金的性价比
不同地理环境、交通条件、建筑物结构的店面，租金会有很大的出入，有时甚至相差几十倍。对于创业者来说，不能仅看表面的价格，还应考虑租金的性价比。
“团租”方式经济实惠
目前，十几平方米的小铺面很抢手，租金因此水涨船高，而一二百平方米的大铺面却身价下跌。在这种情况下，建议几个创业者以团体租的方式拿下，然后进行分割，则可节省不少费用。
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