市场逻辑解读及热点板块龙头核心个股解读注意 这个方向在发酵！(转发分享整理)
星期二热点
光伏/绿色发电：板块星期二如期回暖，但是从风电过度到电力，
关于能源这一块，炒作的线索比较清晰：从锂电→光伏→化工→硅材→储能→特高压→电力建设……几乎从上游到下游全走了一遍，其中一旦涨价助推，就会构成大牛，这一点联创股份比较典型，星期二又创出新高。
晚上出了上面绿色电力交易这个消息，星期二盘前提示关注了板块机会，风电/电力是尾盘资金抢筹最多的方向，星期三重点关注一下这个方向，可能会继续走强。
爱康科技：光伏版块人气龙头，昨天跌停被翘板，星期二就直接缩量反包涨停了，之前一直说了，只要爱康科技趋势出现分歧都是低吸机会，这里大趋势已经是定调了，光伏离不开的核心标杆；
爱康科技星期二反包涨停是明显缩量的，盘中一次炸板都没有，说明锁仓资金很多是真的看好这个票的后续走势，那作为光伏版块这么高盘子这么大的票都能强势缩量新高，光伏板块就不需要犹豫了，继续看好；
中闽能源：风电+光伏+电力，换手4连板，目前市场空间板，公司已投产的陆上风电场主要位于风资源较优的福清、平潭、连江等沿海地区,实际运行年利用小时数高，中报业绩比较超预期，盘子相对比较小，星期三走时很关键，
近期行情跟大家说过了，对短期市场很不友好，所以能走出4板的票都很值得关注，中闽能源能成为市场唯一四板股肯定是有其特殊性的，可当做市场风向标看待，能选择光伏风电方向作为市场高度，显然资金在这个方向的进攻意愿还是很强的，所以，中闵能源若能晋级5B，有可能拓展最近的市场空间；
北交所：北交所开户门槛传为100万，且涨跌幅限制为30%；
上周也说了具体的方向：
1）参股精选层：
龙头京投发展是20亿，周一30亿，星期二直接到了50亿，而个股本身实际流通值16亿，这意味着，本周新三板精选都将是市场主线之一，
创板龙头鼎汉科技：新三板精选层+横琴+轨道交通+基建+金融，预期内冲高回落，走势没问题，关注饭煲机会
申万宏源：板块中军，新三板参股公司最多的一个；星期二大长腿新高表态
东方电子：智能电网+储能+子公司创新层拟进入精选层
昨日断板星期二饭煲涨停；也说明了板块有资金做持续性，
若星期三京投发展继续超预期封单，板块个股都有机会反包修复
相信类似的挖掘，会是主线之一
2）北交所园区概念股：
园区题材，没有参控股题材逻辑正宗
中关村、电子城，相信将来调整到位之后低吸仍有机会
3）创投公司：这波人气龙头创业黑马减持+JG，同时也是回避停牌机制，昨日冲高回落明显，表明了资金的态度，就是要在五日线附近在震荡调整，结合盘面关注低吸机会，等待走二波的契机
4）券商服务商：主炒资产管理，即基金业务
星期二下午最明显的就是这两只股，这两只为中国电信发行立下汗马功劳的股。
按照历史上创业板、科创板成立走势，北交所没有正式开涨之前，东方证券、广发证券，双基金业务股的逻辑都存在，估值成长逻辑也讲得通；
绝非前面主力出不货而拉升，或者来帮助申万宏源出货。体量不对，等体量高位置通常是不会用来借A出B。
本轮券商：明显炒新三板服务商业务，龙头申万宏源服务560家新三板
后排紧密跟风：东吴证券284家，中泰证券272家，长江证券259家。
因为绝对价格低，又服务新三板560家，因此，早盘的阴线很容易被场外大小资金、机构游资散户鉴定为进场点。
机会梳理
三峡N源：绿电交易+碳中和+新能源+次新股，7月2日讯，与三一重能行座谈，双方就助力国家“碳达峰、碳中和”，推进深度合作，建立互利共赢的战略合作关系等进行深入交流；6月公司与陕西神木市签订抽水蓄能项目开发协议+6月22日互动易回复，公司自2006年欧盟碳市场启动后便一直参与国际和国内碳市场交易，也配有专人进行碳资产管理。公司将根据全国碳市场推进的节奏，积极参与国内碳交易。+公司注重陆上风电、光伏、海上风电协同发展和区域均衡布局，获取资源能力强。截至2020年9月末，三峡新能源已投产光伏项目遍及甘肃、青海、河北等18个省区。
中闽N源：风电+光伏+电力;福建省最早介入风电项目前期工作和开发建设的风电企业之一，风电场装机容量居福建省风电行业第三位;公司风电场主要位于风资源质量较优的福清、平潭、连江等地，上半年净利润翻番，新风机投产突破产能瓶颈
祝您好运，恭喜发财！其他资料如图参阅，文中涉及个股均为逻辑分析或转发，点开放大查看清晰原图各种信号符号及文字提示均来自金蝴蝶探索者自研操盘系统指标自动发出(欢迎探讨交流)，不含任何个人主观情绪，不构成买卖建议，请勿追高以防被套！
星期二热点
光伏/绿色发电：板块星期二如期回暖，但是从风电过度到电力，
关于能源这一块，炒作的线索比较清晰：从锂电→光伏→化工→硅材→储能→特高压→电力建设……几乎从上游到下游全走了一遍，其中一旦涨价助推，就会构成大牛，这一点联创股份比较典型，星期二又创出新高。
晚上出了上面绿色电力交易这个消息，星期二盘前提示关注了板块机会，风电/电力是尾盘资金抢筹最多的方向，星期三重点关注一下这个方向，可能会继续走强。
爱康科技：光伏版块人气龙头，昨天跌停被翘板，星期二就直接缩量反包涨停了，之前一直说了，只要爱康科技趋势出现分歧都是低吸机会，这里大趋势已经是定调了，光伏离不开的核心标杆；
爱康科技星期二反包涨停是明显缩量的，盘中一次炸板都没有，说明锁仓资金很多是真的看好这个票的后续走势，那作为光伏版块这么高盘子这么大的票都能强势缩量新高，光伏板块就不需要犹豫了，继续看好；
中闽能源：风电+光伏+电力，换手4连板，目前市场空间板，公司已投产的陆上风电场主要位于风资源较优的福清、平潭、连江等沿海地区,实际运行年利用小时数高，中报业绩比较超预期，盘子相对比较小，星期三走时很关键，
近期行情跟大家说过了，对短期市场很不友好，所以能走出4板的票都很值得关注，中闽能源能成为市场唯一四板股肯定是有其特殊性的，可当做市场风向标看待，能选择光伏风电方向作为市场高度，显然资金在这个方向的进攻意愿还是很强的，所以，中闵能源若能晋级5B，有可能拓展最近的市场空间；
北交所：北交所开户门槛传为100万，且涨跌幅限制为30%；
上周也说了具体的方向：
1）参股精选层：
龙头京投发展是20亿，周一30亿，星期二直接到了50亿，而个股本身实际流通值16亿，这意味着，本周新三板精选都将是市场主线之一，
创板龙头鼎汉科技：新三板精选层+横琴+轨道交通+基建+金融，预期内冲高回落，走势没问题，关注饭煲机会
申万宏源：板块中军，新三板参股公司最多的一个；星期二大长腿新高表态
东方电子：智能电网+储能+子公司创新层拟进入精选层
昨日断板星期二饭煲涨停；也说明了板块有资金做持续性，
若星期三京投发展继续超预期封单，板块个股都有机会反包修复
相信类似的挖掘，会是主线之一
2）北交所园区概念股：
园区题材，没有参控股题材逻辑正宗
中关村、电子城，相信将来调整到位之后低吸仍有机会
3）创投公司：这波人气龙头创业黑马减持+JG，同时也是回避停牌机制，昨日冲高回落明显，表明了资金的态度，就是要在五日线附近在震荡调整，结合盘面关注低吸机会，等待走二波的契机
4）券商服务商：主炒资产管理，即基金业务
星期二下午最明显的就是这两只股，这两只为中国电信发行立下汗马功劳的股。
按照历史上创业板、科创板成立走势，北交所没有正式开涨之前，东方证券、广发证券，双基金业务股的逻辑都存在，估值成长逻辑也讲得通；
绝非前面主力出不货而拉升，或者来帮助申万宏源出货。体量不对，等体量高位置通常是不会用来借A出B。
本轮券商：明显炒新三板服务商业务，龙头申万宏源服务560家新三板
后排紧密跟风：东吴证券284家，中泰证券272家，长江证券259家。
因为绝对价格低，又服务新三板560家，因此，早盘的阴线很容易被场外大小资金、机构游资散户鉴定为进场点。
机会梳理
三峡N源：绿电交易+碳中和+新能源+次新股，7月2日讯，与三一重能行座谈，双方就助力国家“碳达峰、碳中和”，推进深度合作，建立互利共赢的战略合作关系等进行深入交流；6月公司与陕西神木市签订抽水蓄能项目开发协议+6月22日互动易回复，公司自2006年欧盟碳市场启动后便一直参与国际和国内碳市场交易，也配有专人进行碳资产管理。公司将根据全国碳市场推进的节奏，积极参与国内碳交易。+公司注重陆上风电、光伏、海上风电协同发展和区域均衡布局，获取资源能力强。截至2020年9月末，三峡新能源已投产光伏项目遍及甘肃、青海、河北等18个省区。
中闽N源：风电+光伏+电力;福建省最早介入风电项目前期工作和开发建设的风电企业之一，风电场装机容量居福建省风电行业第三位;公司风电场主要位于风资源质量较优的福清、平潭、连江等地，上半年净利润翻番，新风机投产突破产能瓶颈
祝您好运，恭喜发财！其他资料如图参阅，文中涉及个股均为逻辑分析或转发，点开放大查看清晰原图各种信号符号及文字提示均来自金蝴蝶探索者自研操盘系统指标自动发出(欢迎探讨交流)，不含任何个人主观情绪，不构成买卖建议，请勿追高以防被套！
郭莹辉：园区更新应构建新的产业生态 引导多方参与
2021年6月24日，第三届中国商业地产品牌建设论坛在北京富力万丽举办，以"开拓新渠道 开创新生态"为主题，聚集新周期下商业地产品牌建设与发展，探索品牌引领下行业企业的创新趋势，以品牌力量推动中国商业地产行业高质量发展进程。
第三届中国商业地产品牌建设论坛由全联房地产商会联合房讯网共同主办，房讯指数研究院与全联房地产商会写字楼分会承办，来自商业地产百强企业和项目以及上市公司、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪等地产界、金融界、学术界专家、政商学届精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席，齐聚北京共襄盛举。
中科产城董事长郭莹辉在论坛上围绕核心城市更新过程中产业园区的更新策略发表主题演讲，他表示，城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以城市更新下产业园区的更新目标是以构建新的产业生态为核心，引导土地方、产业方、政府方、投资方、运营方等各方参与，促进产业升级，最终凸显城市的综合价值，包括产业、城市风貌等，展现城市新的品质。
以下是郭莹辉演讲内容整理：
我们国家经过了工业化、城市化的大发展，在核心城市积累了大量的城市存量空间、存量资产；最近国内热议的房地产开发转型方向，重点也是在城市更新领域。所以今天跟大家分享一下关于核心城市园区更新策略的一些思考。
三大核心城市更新政策比较
首先对国内三大城市群，即以深圳为代表的珠三角城市群，以上海为代表的长三角城市群，和北京为代表的京津冀城市群，做一个政策机遇的比较。从图中可以看到，2013年开始到今年，首先从深圳再到上海再到北京，这些城市分别对存量土地、存量资产进行了地方法规规则的制定。这些规则各有差异、各有重点。
从深圳发起的城市更新着重对于工业地产的保护，对于存量城市空间的棚改区，出台了非常具体和操作性很强的地方政府法规和指导意见，对于深圳的产业转型和空间利用起到了非常大的主导作用。同时工业地产、新型研发用地M0政策在全国也引起了大的城市空间更新的示范效应。
上海的产业政策和城市更新政策也非常有特点，主要是对城市网格化进行了区块划定。比如有104个工业区规划，进行了更新和改造；对于195个现代的建设区也进行了规划和出台指导意见。从城市的区域端到城市更新，政府都出台了非常具体的指导意见。对于老工业基地上海来说，近几年的土地盘活和地产再利用，有非常大的示范效应。
深圳与上海出台的政策对于北京也起到了积极的借鉴作用。北京地区在本月刚刚出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，对于开发企业和运营企业来说，可以说是期盼已久的地方法规。《指导意见》在城市的内涵、在城市的更新单元、在城市的更新方式，以及在规划、在土地、在资金方面，相较以往出台的各区和行业条例来说更具有指导性和可操作性。
就目前的北京现状来看，住宅供应量土地有限，周边园区存量又很大，在北京怎么进行城市更新？《指导意见》有非常强的指导意义。比如说城市的老旧小区、城市的老旧商业建筑，以及围绕四、五环之间各类的工业大院、工业园区，这次政策的出台给了非常清晰的指导意见。尤其是对于工业园区来说，在集约利用和土地的开发强度上应该比以往更有具体的操作方向。
总结来看，深圳作为城市更新的起源地，政策实施细则明晰及配套政策多元；上海的土地盘活政策及实施细则经过试行已经正式发布实施；北京的城市更新政策指导意见刚刚发布，之前仅在亦庄有所突破，处于政策起步期，需要在实施过程中匹配相应的配套政策体系支撑落地。
三大城市群的政策还有共同的特点，都是在存量的土地上挖掘更新的机会，都是在土地上支撑产业经济发展的红利，在资金上也是鼓励社会各类投资主体参与城市更新。综合北京、上海、深圳出台的一系列城市更新政策，可以看到城市更新的基础在于坚持政府主导，由政府引导、鼓励社会多方参与，从而达到利益共享。
老旧园区更新升级要点
更新方向
在北京老旧园区怎么操作城市更新？传统产业园区更新升级有三个方向。一是由旧园区到新园区，也就是由过去的制造业为主的工业园，比如M1、M2用地，直接升级为教育科研用地，也就是B2、B3的土地性质。这类工业用地是从旧到新的，包括北京朝阳区工业厂房改造成798文化聚集区、751设计园区等等。
二是园区新建。把整个园区更新为城市功能，不再具备传统的制造业功能。例如海淀北部永丰的新材料产业基地，以前是以央企的制造业为主，现在拟规划为教育、科研和商务办公用地，是一个典型的把园区整个城市单元进行全面更新的典范。
三是由园到城，从制造业基地到产业新城，最典型的就是北京的亦庄。从制造业基地升级到未来产城融合的产业新城。
更新原则
这三个方向中，开发运营企业在把握政府合作、社会资源整合时，有三大原则。一是多维视野和规划引领。结合自身的战略设计和所在城市总体发展规划要求，集中梳理现有产业用地资源，本着产业结构调整升级、城市经济高质量发展、土地集约利用、生态环保治理提升等各方面诉求，与城市化片区进行总体规划，包括功能定位、核心产业体系、空间业态规划、实施主体设计、开发建设时序、资金平衡方案、配套政策汇总等等，从产城融合、城市更新、多规合一、政企合作等多个维度形成总体开发规划。
二是政府支持和市场运作。城市更新是城市的各级政府对于城市总体的发展规划、产业规划以及功能的补短板，所有这些都离不开政府的支持，当然也离不开投资商、运营商、金融机构和原土地方等各方的参与。应该强化政府支持作用，在土地变性、主体变更、土地确权、规模增加、招商扶持、资金配套等方面给予重大政策支持；同时有统有分，协作分工，吸引社会资本和产业项目参与更新和建设。
三是先易后难，增量先行。城市更新有大量的已批未建和已建的园区，存量和增量土地混行，所以在城市更新单元中涉及工业园区的，还是要从未建土地上先切入，给园区城市更新做一个标准、做一个示范。在总体规划出台、实施方案基本确定后，通过内部动员、空间调剂、社会合作等措施，优先将资源配置到待开发的易操作的土地及其子项目开发建设上，率先建设城市更新的启动区品质标准示范样版，也积累后续更新项目发展的资金。
实施建议
城市更新在实施过程中有两个问题，一是街区规划。没有一个好的微观的街区规划的支持，仅仅有上位规划还是无法操作。应该根据所在城市的分区规划、街区规划等上位城市规划，科学编制园区更新综合实施方案，对标城市规划在城市功能、配套设施、空间品质、环保要求、资源利用、城市治理等方面查找差距，提出新的片区规划设想和具体目标，供当地政府决策和进一步的工作指导。
二是实施主体。城市的片区开发、园区更新的投资企业将来怎么把过去的土地包装和策划成为各个不同功能块的土地，需要有不同的投资主体来参与。比如由工业用地调整为商办、公共服务等四类用途，每类用途都有不同的实施主体，所以前期确定实施主体在整个实施过程中是极为重要的工作。
政策配套
老旧园区在城市更新过程中，还应该有三大类的具体政策配套和保障。一是规划政策，对于符合保障产业发展功能、产业人口基本生活、补齐城市配套短板的更新项目，可根据实际需要适当增加建筑规模。二是土地政策，根据更新项目实施方案，现有工业用地可以根据具体子项目需要依法变更土地性为新型研发用地、商业办公用地、住宅开发用地、公共服务设施用地等不同性质的土地。三是资金政策，政府应出台相关政策，引导社会资本积极参与。
怎么去评判老旧园区是否更新成功？有两大原则。一是关于产业生态体系能否覆盖过去旧的产业，这需要对产业进行重大的梳理。没有一个新的产业生态，仅仅是房屋的租赁经营，这个更新对于产业承载来说是不足够的。二是产业园投资开发评价，包括产业、资金、土地、政策、市场、运营等6类指标，从完整度判断项目投资可行性，对各类利益相关方的满足程度以及项目风险控制因素。
园区更新的路径方法
城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以园区更新有四大目标。首先是以构建新的产业生态为核心，通过产业生态要素评价方法对项目扫描、重新定位，打造产业孵化成长平台。二是引导各合作方参与。城市更新是利益共同体共同愿景的实现，土地方、产业方、政府方、投资方、运营方，这"五方"构成了城市更新项目的运作系统，没有任何一方的协作和支持就变成了一个相互掣肘的局面。三是促进产业升级，通过打造标杆园区，激发区域创新活力，促进地区产业升级，形成区域新的发展动能。四是突出城市价值，通过投资开发、产业运营，改善城市风貌，体现人文品质，呈现崭新城市功能与价值。
园区更新的路径包括合作开发、存量提升、城市更新。针对存量未建项目，可以采用合作开发模式；存量资产不能推倒重来的，要靠存量的改造运营提升；园区整个大地块进行由园到城的过程，就需要城市重大更新。三种路径从小到中到大，园区体量不一样，运营的方法也不一样。其中，城市更新合作模式相对复杂，有四个阶段：一是重新策划片区的功能，二是对土地进行处置，三是产业导入，四是新建开发。
园区更新面临的挑战
以北京为例，很多区域存量工业园区升级改造压力非常大，社会需求和政府要求也都非常迫切，从供给侧、从需求侧大家都希望将这些大量的工业园升级为产业新城，但是为什么难以实施？主要面临三大门槛。
一是政策门槛。虽然北京整体上出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，但北京各区县有自己固有的要求，包括土地变性、建设规模、销售政策等。在政策门槛里，对于土地性质、建筑规模、销售条件等要求来说，来自于政府的支持作用是非常重要的。
二是产业门槛，包括产业方向和准入指标。以海淀区永丰基地为例，更新以后每万平米要求每年不少于6亿的产值，区级财政贡献每万平米每年不少于1200万，这块地只有285亩，新园区产值就应该不能少于300亿，区级税收不少于6个亿。可以看出来园区招商的门槛有多高。
三是资金门槛。土地要更新，首先要补交土地出让金，每平米的指标就得1-2万的出让金，得按差价去补；还有自持物业比例，根据开发完成后物业的自持比例要求，将有高达数十亿的资金沉淀与物业。
园区更新的前期策划
未来要从事核心城市园区更新业务，开发商、运营商前期的综合策划和专业的研究功力是不可或缺的。通过大量的实践研究发现，产业园区前期商业模型及运营策划的质量决定着项目全周期价值的发现和风险的揭示。可以说，产业园前期研究决定着项目的成功与失败。
产业园区前期商业策划有七大环节，包括提炼项目总体功能与定位、分析产业环境与资源要素、推导主导产业与目标客户、设计空间业态与产品方案、推演园区招商与运营策略、模拟建设计划与投资效益、导出项目可行性与政策建议。
前期策划起到几个作用。一是和政府进行沟通的作用，可提供为政府沟通的桥梁。二是给自己作为投资判断决策，可为园区内部提供决策依据。三是指导作用，可为园区内部提供具体执行的方向。四是给自己的融资做增信，可为园区提供融资增信的依据。所以一个产业园区的更新业务前期的策划可能是致命的，也可能是决定性的。
2021年6月24日，第三届中国商业地产品牌建设论坛在北京富力万丽举办，以"开拓新渠道 开创新生态"为主题，聚集新周期下商业地产品牌建设与发展，探索品牌引领下行业企业的创新趋势，以品牌力量推动中国商业地产行业高质量发展进程。
第三届中国商业地产品牌建设论坛由全联房地产商会联合房讯网共同主办，房讯指数研究院与全联房地产商会写字楼分会承办，来自商业地产百强企业和项目以及上市公司、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪等地产界、金融界、学术界专家、政商学届精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席，齐聚北京共襄盛举。
中科产城董事长郭莹辉在论坛上围绕核心城市更新过程中产业园区的更新策略发表主题演讲，他表示，城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以城市更新下产业园区的更新目标是以构建新的产业生态为核心，引导土地方、产业方、政府方、投资方、运营方等各方参与，促进产业升级，最终凸显城市的综合价值，包括产业、城市风貌等，展现城市新的品质。
以下是郭莹辉演讲内容整理：
我们国家经过了工业化、城市化的大发展，在核心城市积累了大量的城市存量空间、存量资产；最近国内热议的房地产开发转型方向，重点也是在城市更新领域。所以今天跟大家分享一下关于核心城市园区更新策略的一些思考。
三大核心城市更新政策比较
首先对国内三大城市群，即以深圳为代表的珠三角城市群，以上海为代表的长三角城市群，和北京为代表的京津冀城市群，做一个政策机遇的比较。从图中可以看到，2013年开始到今年，首先从深圳再到上海再到北京，这些城市分别对存量土地、存量资产进行了地方法规规则的制定。这些规则各有差异、各有重点。
从深圳发起的城市更新着重对于工业地产的保护，对于存量城市空间的棚改区，出台了非常具体和操作性很强的地方政府法规和指导意见，对于深圳的产业转型和空间利用起到了非常大的主导作用。同时工业地产、新型研发用地M0政策在全国也引起了大的城市空间更新的示范效应。
上海的产业政策和城市更新政策也非常有特点，主要是对城市网格化进行了区块划定。比如有104个工业区规划，进行了更新和改造；对于195个现代的建设区也进行了规划和出台指导意见。从城市的区域端到城市更新，政府都出台了非常具体的指导意见。对于老工业基地上海来说，近几年的土地盘活和地产再利用，有非常大的示范效应。
深圳与上海出台的政策对于北京也起到了积极的借鉴作用。北京地区在本月刚刚出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，对于开发企业和运营企业来说，可以说是期盼已久的地方法规。《指导意见》在城市的内涵、在城市的更新单元、在城市的更新方式，以及在规划、在土地、在资金方面，相较以往出台的各区和行业条例来说更具有指导性和可操作性。
就目前的北京现状来看，住宅供应量土地有限，周边园区存量又很大，在北京怎么进行城市更新？《指导意见》有非常强的指导意义。比如说城市的老旧小区、城市的老旧商业建筑，以及围绕四、五环之间各类的工业大院、工业园区，这次政策的出台给了非常清晰的指导意见。尤其是对于工业园区来说，在集约利用和土地的开发强度上应该比以往更有具体的操作方向。
总结来看，深圳作为城市更新的起源地，政策实施细则明晰及配套政策多元；上海的土地盘活政策及实施细则经过试行已经正式发布实施；北京的城市更新政策指导意见刚刚发布，之前仅在亦庄有所突破，处于政策起步期，需要在实施过程中匹配相应的配套政策体系支撑落地。
三大城市群的政策还有共同的特点，都是在存量的土地上挖掘更新的机会，都是在土地上支撑产业经济发展的红利，在资金上也是鼓励社会各类投资主体参与城市更新。综合北京、上海、深圳出台的一系列城市更新政策，可以看到城市更新的基础在于坚持政府主导，由政府引导、鼓励社会多方参与，从而达到利益共享。
老旧园区更新升级要点
更新方向
在北京老旧园区怎么操作城市更新？传统产业园区更新升级有三个方向。一是由旧园区到新园区，也就是由过去的制造业为主的工业园，比如M1、M2用地，直接升级为教育科研用地，也就是B2、B3的土地性质。这类工业用地是从旧到新的，包括北京朝阳区工业厂房改造成798文化聚集区、751设计园区等等。
二是园区新建。把整个园区更新为城市功能，不再具备传统的制造业功能。例如海淀北部永丰的新材料产业基地，以前是以央企的制造业为主，现在拟规划为教育、科研和商务办公用地，是一个典型的把园区整个城市单元进行全面更新的典范。
三是由园到城，从制造业基地到产业新城，最典型的就是北京的亦庄。从制造业基地升级到未来产城融合的产业新城。
更新原则
这三个方向中，开发运营企业在把握政府合作、社会资源整合时，有三大原则。一是多维视野和规划引领。结合自身的战略设计和所在城市总体发展规划要求，集中梳理现有产业用地资源，本着产业结构调整升级、城市经济高质量发展、土地集约利用、生态环保治理提升等各方面诉求，与城市化片区进行总体规划，包括功能定位、核心产业体系、空间业态规划、实施主体设计、开发建设时序、资金平衡方案、配套政策汇总等等，从产城融合、城市更新、多规合一、政企合作等多个维度形成总体开发规划。
二是政府支持和市场运作。城市更新是城市的各级政府对于城市总体的发展规划、产业规划以及功能的补短板，所有这些都离不开政府的支持，当然也离不开投资商、运营商、金融机构和原土地方等各方的参与。应该强化政府支持作用，在土地变性、主体变更、土地确权、规模增加、招商扶持、资金配套等方面给予重大政策支持；同时有统有分，协作分工，吸引社会资本和产业项目参与更新和建设。
三是先易后难，增量先行。城市更新有大量的已批未建和已建的园区，存量和增量土地混行，所以在城市更新单元中涉及工业园区的，还是要从未建土地上先切入，给园区城市更新做一个标准、做一个示范。在总体规划出台、实施方案基本确定后，通过内部动员、空间调剂、社会合作等措施，优先将资源配置到待开发的易操作的土地及其子项目开发建设上，率先建设城市更新的启动区品质标准示范样版，也积累后续更新项目发展的资金。
实施建议
城市更新在实施过程中有两个问题，一是街区规划。没有一个好的微观的街区规划的支持，仅仅有上位规划还是无法操作。应该根据所在城市的分区规划、街区规划等上位城市规划，科学编制园区更新综合实施方案，对标城市规划在城市功能、配套设施、空间品质、环保要求、资源利用、城市治理等方面查找差距，提出新的片区规划设想和具体目标，供当地政府决策和进一步的工作指导。
二是实施主体。城市的片区开发、园区更新的投资企业将来怎么把过去的土地包装和策划成为各个不同功能块的土地，需要有不同的投资主体来参与。比如由工业用地调整为商办、公共服务等四类用途，每类用途都有不同的实施主体，所以前期确定实施主体在整个实施过程中是极为重要的工作。
政策配套
老旧园区在城市更新过程中，还应该有三大类的具体政策配套和保障。一是规划政策，对于符合保障产业发展功能、产业人口基本生活、补齐城市配套短板的更新项目，可根据实际需要适当增加建筑规模。二是土地政策，根据更新项目实施方案，现有工业用地可以根据具体子项目需要依法变更土地性为新型研发用地、商业办公用地、住宅开发用地、公共服务设施用地等不同性质的土地。三是资金政策，政府应出台相关政策，引导社会资本积极参与。
怎么去评判老旧园区是否更新成功？有两大原则。一是关于产业生态体系能否覆盖过去旧的产业，这需要对产业进行重大的梳理。没有一个新的产业生态，仅仅是房屋的租赁经营，这个更新对于产业承载来说是不足够的。二是产业园投资开发评价，包括产业、资金、土地、政策、市场、运营等6类指标，从完整度判断项目投资可行性，对各类利益相关方的满足程度以及项目风险控制因素。
园区更新的路径方法
城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以园区更新有四大目标。首先是以构建新的产业生态为核心，通过产业生态要素评价方法对项目扫描、重新定位，打造产业孵化成长平台。二是引导各合作方参与。城市更新是利益共同体共同愿景的实现，土地方、产业方、政府方、投资方、运营方，这"五方"构成了城市更新项目的运作系统，没有任何一方的协作和支持就变成了一个相互掣肘的局面。三是促进产业升级，通过打造标杆园区，激发区域创新活力，促进地区产业升级，形成区域新的发展动能。四是突出城市价值，通过投资开发、产业运营，改善城市风貌，体现人文品质，呈现崭新城市功能与价值。
园区更新的路径包括合作开发、存量提升、城市更新。针对存量未建项目，可以采用合作开发模式；存量资产不能推倒重来的，要靠存量的改造运营提升；园区整个大地块进行由园到城的过程，就需要城市重大更新。三种路径从小到中到大，园区体量不一样，运营的方法也不一样。其中，城市更新合作模式相对复杂，有四个阶段：一是重新策划片区的功能，二是对土地进行处置，三是产业导入，四是新建开发。
园区更新面临的挑战
以北京为例，很多区域存量工业园区升级改造压力非常大，社会需求和政府要求也都非常迫切，从供给侧、从需求侧大家都希望将这些大量的工业园升级为产业新城，但是为什么难以实施？主要面临三大门槛。
一是政策门槛。虽然北京整体上出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，但北京各区县有自己固有的要求，包括土地变性、建设规模、销售政策等。在政策门槛里，对于土地性质、建筑规模、销售条件等要求来说，来自于政府的支持作用是非常重要的。
二是产业门槛，包括产业方向和准入指标。以海淀区永丰基地为例，更新以后每万平米要求每年不少于6亿的产值，区级财政贡献每万平米每年不少于1200万，这块地只有285亩，新园区产值就应该不能少于300亿，区级税收不少于6个亿。可以看出来园区招商的门槛有多高。
三是资金门槛。土地要更新，首先要补交土地出让金，每平米的指标就得1-2万的出让金，得按差价去补；还有自持物业比例，根据开发完成后物业的自持比例要求，将有高达数十亿的资金沉淀与物业。
园区更新的前期策划
未来要从事核心城市园区更新业务，开发商、运营商前期的综合策划和专业的研究功力是不可或缺的。通过大量的实践研究发现，产业园区前期商业模型及运营策划的质量决定着项目全周期价值的发现和风险的揭示。可以说，产业园前期研究决定着项目的成功与失败。
产业园区前期商业策划有七大环节，包括提炼项目总体功能与定位、分析产业环境与资源要素、推导主导产业与目标客户、设计空间业态与产品方案、推演园区招商与运营策略、模拟建设计划与投资效益、导出项目可行性与政策建议。
前期策划起到几个作用。一是和政府进行沟通的作用，可提供为政府沟通的桥梁。二是给自己作为投资判断决策，可为园区内部提供决策依据。三是指导作用，可为园区内部提供具体执行的方向。四是给自己的融资做增信，可为园区提供融资增信的依据。所以一个产业园区的更新业务前期的策划可能是致命的，也可能是决定性的。
转发分享整理市场可能大爆发的龙头板块热点重点个股之个股逻辑
今日热点
创业板300：自从华为龙头润和软件5倍超预期的表现，激励了更多的20cm模仿秀，先是科蓝软件、神思电子，最近锂电池的久吾高科、PVDF的联创股份3连扳，目前市场空间标，每一个市场热点题材，300是资金首选对象
自润和软件6月3连板后，最近的联创股份3连板，是第一支重新突围的20cm，还是之前的观点：20cm打开的赚钱效应肯定会议资金去模仿，明天是分歧的一天，对20cm整体都会有连带作用；助攻联动的有久吾高科、晶雪节能等；
联创股份3连板，打开了创业板的高度空间，这会不会引发投机资金往创业板偏离，形成去年天山生物的行情演化？逻辑上，去年创业板投机之所以盛行，是因为当时连板高度是远已经超过主板，因为创业板1个涨停相当于主板的2个，所以今日的联创股份相当于6板高度。如果明天联创控股是大幅度冲高断板，而主板高度板继续被压制走不出来，那会进一步吸引资金聚焦创业板。
之前就说过：润和软件的效应不仅有补涨和模仿，就是市场热点以及 日内异动题材都是高弹性的20cm 是最先受到资金关注的。持仓的组合中，如果不拿一两只创业板，可能会有一种听隔壁夜夜笙歌，自己却独坐相思台的感觉。
新能源车/锂电池：夜夜笙歌的还有锂矿，锂矿从上周五到现在，每天都有高潮，分歧一下继续高潮，炒作的信心来自盐湖股份快要出来了，在此之前锂电都会反复高潮。盘面可见，资金从矿业炒到了膜提取技术，久吾高科、津膜科技都得益于此。
火力全开的不仅有游资，更有机构包场的豪华龙虎榜！有句话说得好，怕高都是苦命人。富临精工这个位置，无论如何不能说低了，机构这么大举进场，是有多看好锂电池这条赛道，就不言而喻了。
板块核心宁德时代、比亚迪还会不断新高，今天创业板的当升科技涨停，亿纬锂能长阳补涨，富满电子两个月已经四倍，星源材质，融捷股份趋势新高，跟着大资金走就行了。
主板也有不少牛股，石大胜华、杉杉股份，盛和资源，厦门钨业，佳禾食品，抚顺特钢，中航沈飞等等，但是跟创业板比起来就要慢多了；
你的心态匹配了你对财富的掌控度
稳健的拿得住票的，选择基本面、趋势好的票抱住，拿不住每天想操作的，做创业板人气标涨停板是最快捷的途径，尤其是低吸的，当天能板住的，第二天更是有高溢价！
次新：市场高低切之际，次新表现的机会，最近市场进攻资金的情绪主要集中在调整后的次新：，弹簧压得越紧，弹得越凶，超跌注册制次新新龙晶雪节能强势2连扳，主板龙头盛剑环境：次新+芯片+空气治理+环境保护,集各种热门概念于一身，当然也是优先20cm哦。
碳中和：7月7日，GWY常务会议决定，推动绿色低碳发展，设立支持碳减排货币政策工具。在试点基础上，于今年7月择时启动发电行业全国碳排放权交易市场上线交易。
有券商观点认为，全国碳交易市场开启后，碳配额和CCER（核证自愿减排量）价格均有望大幅提升。随着双碳目标临近，未来碳配额价格将保持长期上行趋势。清洁能源运营企业有望通过碳排放权交易获取额外收益。
碳中和方向明天大概率启动，最近两天异动的个股，以及板块前期的人气股都可以关注一下，这个方向是加分项。
机会梳理
市场人气标：
联创股份+久吾高科+晶雪节能+盛剑环境+丽岛新材：
联创股份3连板，久吾高科趋势3D2B，晶雪节能注册制龙头2连板，
盛剑环境一字板，龙星化工加速板，丽岛新材换手板，
盛剑环境：次新+芯片+空气治理+环境保护,集各种热门的概念于一身，
围绕几只人气标找分歧点博弈，
关注晋级个股发散的方向，以及新龙头机会。
华为人气标：润和软件、神思电子关注低吸机会
碳中和：关注最近两天异动的个股，以及板块前期的人气股；
祝您好运，恭喜发财！其他资料如图参阅，文中涉及个股均为逻辑分析或转发，点开放大查看清晰原图各种信号符号及文字提示均来自金蝴蝶探索者自研操盘系统指标自动发出(欢迎探讨交流)，不含任何个人主观情绪，不构成买卖建议，请勿追高以防被套！
今日热点
创业板300：自从华为龙头润和软件5倍超预期的表现，激励了更多的20cm模仿秀，先是科蓝软件、神思电子，最近锂电池的久吾高科、PVDF的联创股份3连扳，目前市场空间标，每一个市场热点题材，300是资金首选对象
自润和软件6月3连板后，最近的联创股份3连板，是第一支重新突围的20cm，还是之前的观点：20cm打开的赚钱效应肯定会议资金去模仿，明天是分歧的一天，对20cm整体都会有连带作用；助攻联动的有久吾高科、晶雪节能等；
联创股份3连板，打开了创业板的高度空间，这会不会引发投机资金往创业板偏离，形成去年天山生物的行情演化？逻辑上，去年创业板投机之所以盛行，是因为当时连板高度是远已经超过主板，因为创业板1个涨停相当于主板的2个，所以今日的联创股份相当于6板高度。如果明天联创控股是大幅度冲高断板，而主板高度板继续被压制走不出来，那会进一步吸引资金聚焦创业板。
之前就说过：润和软件的效应不仅有补涨和模仿，就是市场热点以及 日内异动题材都是高弹性的20cm 是最先受到资金关注的。持仓的组合中，如果不拿一两只创业板，可能会有一种听隔壁夜夜笙歌，自己却独坐相思台的感觉。
新能源车/锂电池：夜夜笙歌的还有锂矿，锂矿从上周五到现在，每天都有高潮，分歧一下继续高潮，炒作的信心来自盐湖股份快要出来了，在此之前锂电都会反复高潮。盘面可见，资金从矿业炒到了膜提取技术，久吾高科、津膜科技都得益于此。
火力全开的不仅有游资，更有机构包场的豪华龙虎榜！有句话说得好，怕高都是苦命人。富临精工这个位置，无论如何不能说低了，机构这么大举进场，是有多看好锂电池这条赛道，就不言而喻了。
板块核心宁德时代、比亚迪还会不断新高，今天创业板的当升科技涨停，亿纬锂能长阳补涨，富满电子两个月已经四倍，星源材质，融捷股份趋势新高，跟着大资金走就行了。
主板也有不少牛股，石大胜华、杉杉股份，盛和资源，厦门钨业，佳禾食品，抚顺特钢，中航沈飞等等，但是跟创业板比起来就要慢多了；
你的心态匹配了你对财富的掌控度
稳健的拿得住票的，选择基本面、趋势好的票抱住，拿不住每天想操作的，做创业板人气标涨停板是最快捷的途径，尤其是低吸的，当天能板住的，第二天更是有高溢价！
次新：市场高低切之际，次新表现的机会，最近市场进攻资金的情绪主要集中在调整后的次新：，弹簧压得越紧，弹得越凶，超跌注册制次新新龙晶雪节能强势2连扳，主板龙头盛剑环境：次新+芯片+空气治理+环境保护,集各种热门概念于一身，当然也是优先20cm哦。
碳中和：7月7日，GWY常务会议决定，推动绿色低碳发展，设立支持碳减排货币政策工具。在试点基础上，于今年7月择时启动发电行业全国碳排放权交易市场上线交易。
有券商观点认为，全国碳交易市场开启后，碳配额和CCER（核证自愿减排量）价格均有望大幅提升。随着双碳目标临近，未来碳配额价格将保持长期上行趋势。清洁能源运营企业有望通过碳排放权交易获取额外收益。
碳中和方向明天大概率启动，最近两天异动的个股，以及板块前期的人气股都可以关注一下，这个方向是加分项。
机会梳理
市场人气标：
联创股份+久吾高科+晶雪节能+盛剑环境+丽岛新材：
联创股份3连板，久吾高科趋势3D2B，晶雪节能注册制龙头2连板，
盛剑环境一字板，龙星化工加速板，丽岛新材换手板，
盛剑环境：次新+芯片+空气治理+环境保护,集各种热门的概念于一身，
围绕几只人气标找分歧点博弈，
关注晋级个股发散的方向，以及新龙头机会。
华为人气标：润和软件、神思电子关注低吸机会
碳中和：关注最近两天异动的个股，以及板块前期的人气股；
祝您好运，恭喜发财！其他资料如图参阅，文中涉及个股均为逻辑分析或转发，点开放大查看清晰原图各种信号符号及文字提示均来自金蝴蝶探索者自研操盘系统指标自动发出(欢迎探讨交流)，不含任何个人主观情绪，不构成买卖建议，请勿追高以防被套！
✋热门推荐