房屋托管“跑路”的法律提示
近年来，因房屋托管公司节约时间、成本的特点，全国各地房屋托管租赁行业悄然兴起，但由于监管不到位、行为人法律意识淡薄等原因，房屋托管公司“跑路”现象频繁发生。
此类现象的层出不穷，除对房屋出租人以及实际租赁人造成经济损失和生活困扰外，大量个案的出现还对地区稳定和发展大局造成不良影响。那么，房屋托管公司“跑路”现象是属于民事纠纷还是涉嫌刑事犯罪，房东和租客又该如何规避这一风险呢？
“高进低出、长收短付”案件频发
记者梳理发现，今年以来，全国多地发生房屋托管公司“跑路”事件：河北廊坊多个房屋托管公司收租后“失联”，涉及至少几百名房东和租客；福州某房屋托管公司收取装修费后并拖欠几个月租金，称资金链断裂……
典型的如某托管公司，成立8个月便“跑路”。该公司在经营过程中采用“高进低出、长收短付”的方式吸引房东和租客，即高租金吸引房东、低租金吸引租客，以年租金形式长收租客房租、月租金或季租金短付房东租金。
据房东刘某某介绍，该托管公司每月支付给刘某某3780元租金，但每月仅收取租客2350元租金，明显低于市场价格，但租客需提前按年支付。以此种方式收取大量租金之后，托管公司卷款“跑路”。
“这种房屋托管公司成立时间极短，以‘高进低出、长收短付’的模式经营，明显不可能盈利，亏损是必然结果。”南岸区法院法官陈强华说。
是否构成刑事犯罪存在争议
在南岸区法院法官鞠劼看来，房屋托管行业经营模式不外乎两种。一种模式为转租赁模式，即房东与托管公司之间构成普通的房屋租赁关系，后托管公司将房屋转租给租客，此种模式下房东系出租人，托管公司作为第一承租人，租客系次承租人。
第二种模式为委托代理模式，房东与房屋托管公司之间签订《委托代理合同》，授权给托管公司代为出租、打理、代管房屋。在委托代理模式下，房屋托管公司与租客签订的租赁合同，对房东同样具有法律约束力，房东与租客形成直接的租赁关系。
二者的关键区别在于房屋托管公司与租客间的合同主要内容是否受房东支配，如选择租客、决定租金、租赁期限。在委托代理模式下，托管公司代理房东与租客签订协议，真正发生租赁关系的是房东与租客之间，房东有权决定上述内容，但在转租赁模式下，房东与租客没有形成直接的法律关系，无权决定上述内容。
重庆工商大学法学博士唐旭认为，在转租赁模式下，托管公司的收益应当是收取租客租金与支付给房东租金的差价；在委托代理模式下，托管公司的收益应当是收取的托管服务费，或称之为代理费。如果房屋托管公司正常经营，基于租赁市场商业风险或因自身经营不善等原因难以继续运营，而发生“跑路”事件，应定性为民事案件。
司法实践中，法院发现部分房屋托管公司成立时间极短。陈强华认为，该类托管公司在以“高进低出、长收短付”的模式经营时，其主观在很大程度上已经存在非法占有租客租金的故意，部分托管公司在其成立之时就已经具有诈骗的故意。
唐旭也认为，因房屋托管公司利用租赁合同，隐瞒其实际并不具有履行能力的事实，“高进低出”的模式根本无法具有支付房东租金的能力，骗取租客租金，不仅仅侵害公私财产，而且扰乱市场经济秩序，涉嫌诈骗。
加强行业监管及时介入止损
房屋托管租赁作为新兴的房屋租赁业务，其本身具有巨大的市场需求，但房屋托管公司频繁“跑路”，让房东和租客都对房屋托管公司敬而远之。“房屋托管公司的诚信危机势必给整个房屋托管租赁市场带来诚信危机，影响整个房屋托管市场的经济秩序，阻碍房屋托管租赁行业的发展。规范房屋托管公司的行为、加强对房屋托管公司的市场监督管理，迫在眉睫。”唐旭表示。
对此，法官建议，引入第三方机构监管租赁行业的预收租金、押金等资金，用以保障承租人和出租人的资金安全。其实，我国部分地区已经出台了相关办法，以加强对房屋租赁企业的资金监管。如2019年11月出台的《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）》，要求在杭州市范围内从事住房租赁业务的住房租赁企业，应在杭州市范围的银行设立唯一的租赁资金专用存款账户，并报市房产行政主管部门备案。同时要求住房租赁企业必须与银行签订专户托管协议，向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入专户管理。该监管办法还特别要求“托管式”住房租赁企业须在专户中冻结部分资金作为风险防控金，在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金，以此保障房源委托人和承租人的资金安全。
同时，法官建议相关职责部门会同行业组织，加大对房屋托管公司的监管，加强对房屋托管公司资质、业务执行等方面能力的审核与监督，引导房屋托管公司步入良性发展轨道。同时加大法治宣传力度，及时向社会发出风险提示，引导社会群体合理避险，积极维护良好的房屋租赁环境，为房屋托管市场有序发展奠定坚实法治基础。
针对在此类事件中遭受损失的房屋出租人和实际租赁人，法官建议在事情发生后应及时报警，并收集好相关证据，若非涉嫌诈骗，可及时向法院提起民事诉讼，尽最大可能保障自己的合法权益。而针对正在正常履约中的房屋托管，法官建议各方与托管公司建立紧密联系，及时获取动向信息，若有房租拖欠或者水、电、气供应方以及物业方通知欠费时，应及时查明实情，介入止损。
此外，法官也提醒房屋出租人和租赁人，尽可能通过合法中介直接签订租赁合同；而对于有托管意向的房屋持有人和租赁人，也应尽可能与成立时间较长，资质、信誉良好的公司合作，最大程度降低托管公司“跑路”造成的风险。
近年来，因房屋托管公司节约时间、成本的特点，全国各地房屋托管租赁行业悄然兴起，但由于监管不到位、行为人法律意识淡薄等原因，房屋托管公司“跑路”现象频繁发生。
此类现象的层出不穷，除对房屋出租人以及实际租赁人造成经济损失和生活困扰外，大量个案的出现还对地区稳定和发展大局造成不良影响。那么，房屋托管公司“跑路”现象是属于民事纠纷还是涉嫌刑事犯罪，房东和租客又该如何规避这一风险呢？
“高进低出、长收短付”案件频发
记者梳理发现，今年以来，全国多地发生房屋托管公司“跑路”事件：河北廊坊多个房屋托管公司收租后“失联”，涉及至少几百名房东和租客；福州某房屋托管公司收取装修费后并拖欠几个月租金，称资金链断裂……
典型的如某托管公司，成立8个月便“跑路”。该公司在经营过程中采用“高进低出、长收短付”的方式吸引房东和租客，即高租金吸引房东、低租金吸引租客，以年租金形式长收租客房租、月租金或季租金短付房东租金。
据房东刘某某介绍，该托管公司每月支付给刘某某3780元租金，但每月仅收取租客2350元租金，明显低于市场价格，但租客需提前按年支付。以此种方式收取大量租金之后，托管公司卷款“跑路”。
“这种房屋托管公司成立时间极短，以‘高进低出、长收短付’的模式经营，明显不可能盈利，亏损是必然结果。”南岸区法院法官陈强华说。
是否构成刑事犯罪存在争议
在南岸区法院法官鞠劼看来，房屋托管行业经营模式不外乎两种。一种模式为转租赁模式，即房东与托管公司之间构成普通的房屋租赁关系，后托管公司将房屋转租给租客，此种模式下房东系出租人，托管公司作为第一承租人，租客系次承租人。
第二种模式为委托代理模式，房东与房屋托管公司之间签订《委托代理合同》，授权给托管公司代为出租、打理、代管房屋。在委托代理模式下，房屋托管公司与租客签订的租赁合同，对房东同样具有法律约束力，房东与租客形成直接的租赁关系。
二者的关键区别在于房屋托管公司与租客间的合同主要内容是否受房东支配，如选择租客、决定租金、租赁期限。在委托代理模式下，托管公司代理房东与租客签订协议，真正发生租赁关系的是房东与租客之间，房东有权决定上述内容，但在转租赁模式下，房东与租客没有形成直接的法律关系，无权决定上述内容。
重庆工商大学法学博士唐旭认为，在转租赁模式下，托管公司的收益应当是收取租客租金与支付给房东租金的差价；在委托代理模式下，托管公司的收益应当是收取的托管服务费，或称之为代理费。如果房屋托管公司正常经营，基于租赁市场商业风险或因自身经营不善等原因难以继续运营，而发生“跑路”事件，应定性为民事案件。
司法实践中，法院发现部分房屋托管公司成立时间极短。陈强华认为，该类托管公司在以“高进低出、长收短付”的模式经营时，其主观在很大程度上已经存在非法占有租客租金的故意，部分托管公司在其成立之时就已经具有诈骗的故意。
唐旭也认为，因房屋托管公司利用租赁合同，隐瞒其实际并不具有履行能力的事实，“高进低出”的模式根本无法具有支付房东租金的能力，骗取租客租金，不仅仅侵害公私财产，而且扰乱市场经济秩序，涉嫌诈骗。
加强行业监管及时介入止损
房屋托管租赁作为新兴的房屋租赁业务，其本身具有巨大的市场需求，但房屋托管公司频繁“跑路”，让房东和租客都对房屋托管公司敬而远之。“房屋托管公司的诚信危机势必给整个房屋托管租赁市场带来诚信危机，影响整个房屋托管市场的经济秩序，阻碍房屋托管租赁行业的发展。规范房屋托管公司的行为、加强对房屋托管公司的市场监督管理，迫在眉睫。”唐旭表示。
对此，法官建议，引入第三方机构监管租赁行业的预收租金、押金等资金，用以保障承租人和出租人的资金安全。其实，我国部分地区已经出台了相关办法，以加强对房屋租赁企业的资金监管。如2019年11月出台的《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）》，要求在杭州市范围内从事住房租赁业务的住房租赁企业，应在杭州市范围的银行设立唯一的租赁资金专用存款账户，并报市房产行政主管部门备案。同时要求住房租赁企业必须与银行签订专户托管协议，向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入专户管理。该监管办法还特别要求“托管式”住房租赁企业须在专户中冻结部分资金作为风险防控金，在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金，以此保障房源委托人和承租人的资金安全。
同时，法官建议相关职责部门会同行业组织，加大对房屋托管公司的监管，加强对房屋托管公司资质、业务执行等方面能力的审核与监督，引导房屋托管公司步入良性发展轨道。同时加大法治宣传力度，及时向社会发出风险提示，引导社会群体合理避险，积极维护良好的房屋租赁环境，为房屋托管市场有序发展奠定坚实法治基础。
针对在此类事件中遭受损失的房屋出租人和实际租赁人，法官建议在事情发生后应及时报警，并收集好相关证据，若非涉嫌诈骗，可及时向法院提起民事诉讼，尽最大可能保障自己的合法权益。而针对正在正常履约中的房屋托管，法官建议各方与托管公司建立紧密联系，及时获取动向信息，若有房租拖欠或者水、电、气供应方以及物业方通知欠费时，应及时查明实情，介入止损。
此外，法官也提醒房屋出租人和租赁人，尽可能通过合法中介直接签订租赁合同；而对于有托管意向的房屋持有人和租赁人，也应尽可能与成立时间较长，资质、信誉良好的公司合作，最大程度降低托管公司“跑路”造成的风险。
#唐晓明绘画[超话]#
【博纳尔】26
暮色：槌球游戏1892（图.48），和长袍差不多。博纳尔似乎将后者的身形翻转过来，面朝前方，在画面中间创造了槌球手。浅色的二维连衣裙唯一的特点就是宽袖的褶皱起伏，这表明她有一定的体积。其他槌球运动员看着她击球时衣服上未经调整的棋盘格图案的二维性使它们看起来也像剪纸。描绘的是艺术家在勒格兰德莱姆斯封闭的家族里的关系，他在那里度过了童年的大部分时光，后来又度过了夏天的假期。被画的下边缘打断了。灌木丛及其繁茂的装饰性花簇掩盖了球员站立的地面，因此花园的空间似乎漂浮着。即使是从另一个角度描绘跳舞的年轻女孩的圈子-从略低的地方，由于地平线的升高-似乎漂浮在迷人的晚光。她们飘逸的白色连衣裙和旋转的动作暗示着一个平凡的世界。“浮动的图像空间”摆脱了传统的中心透视的束缚，成为博纳尔的新创作手法之一。他能在东亚绘画中找到灵感，“人物和物体”有时被“安排在地面或其他地方的任何固定点上而不被定位”，“所有物体甚至空间本身都在滑动和漂浮”。
暮色的主要魅力在于其丰富细腻的色调，这是基于各种深浅绿色的微妙渐变，从深绿色与紫色混合到明亮的几乎是黄绿色，其亮度来自白色和赭石色的结合。”正是通过接触这些流行的图像，我才意识到颜色可以表达任何东西，博纳尔曾经说过关于日本木刻，“不需要浮雕或造型。在我看来，不借助价值观，只使用颜色就可以翻译光、形式和人物。”在这篇评论中，他显然是指自日本对外开放并开始进口欧洲苯胺颜料以来，明亮、强烈、近乎花哨的色彩取代了早期植物基颜料的微妙色调。”直到很久以后，我才意识到日本大师们的美，他们的美更加柔和，但在纯色方面却不那么清晰。
图48【暮色：槌球游戏】
【博纳尔】26
暮色：槌球游戏1892（图.48），和长袍差不多。博纳尔似乎将后者的身形翻转过来，面朝前方，在画面中间创造了槌球手。浅色的二维连衣裙唯一的特点就是宽袖的褶皱起伏，这表明她有一定的体积。其他槌球运动员看着她击球时衣服上未经调整的棋盘格图案的二维性使它们看起来也像剪纸。描绘的是艺术家在勒格兰德莱姆斯封闭的家族里的关系，他在那里度过了童年的大部分时光，后来又度过了夏天的假期。被画的下边缘打断了。灌木丛及其繁茂的装饰性花簇掩盖了球员站立的地面，因此花园的空间似乎漂浮着。即使是从另一个角度描绘跳舞的年轻女孩的圈子-从略低的地方，由于地平线的升高-似乎漂浮在迷人的晚光。她们飘逸的白色连衣裙和旋转的动作暗示着一个平凡的世界。“浮动的图像空间”摆脱了传统的中心透视的束缚，成为博纳尔的新创作手法之一。他能在东亚绘画中找到灵感，“人物和物体”有时被“安排在地面或其他地方的任何固定点上而不被定位”，“所有物体甚至空间本身都在滑动和漂浮”。
暮色的主要魅力在于其丰富细腻的色调，这是基于各种深浅绿色的微妙渐变，从深绿色与紫色混合到明亮的几乎是黄绿色，其亮度来自白色和赭石色的结合。”正是通过接触这些流行的图像，我才意识到颜色可以表达任何东西，博纳尔曾经说过关于日本木刻，“不需要浮雕或造型。在我看来，不借助价值观，只使用颜色就可以翻译光、形式和人物。”在这篇评论中，他显然是指自日本对外开放并开始进口欧洲苯胺颜料以来，明亮、强烈、近乎花哨的色彩取代了早期植物基颜料的微妙色调。”直到很久以后，我才意识到日本大师们的美，他们的美更加柔和，但在纯色方面却不那么清晰。
图48【暮色：槌球游戏】
展颜找媳妇的标准其实很低，翻译成人话就是柴米油盐。[笑而不语]而端木翠上仙整天打打杀杀，所以在展颜的标准里，端木翠是没有办法成为一个民间好媳妇的。[笑而不语]展颜的标准伤害不高侮辱性极强，首先人家端木翠是神仙，不可能像凡人女子那样儿女情长，其次两个人的寿命也不一样。[笑而不语]百年之后展颜死了，端木翠岂不是要继续守活寡。[笑而不语]
展颜也是个奇葩，看着眉清目秀一表人才，没想到在恋爱情商方面是个直男。[笑而不语]自己啥样心里也要有点数。[笑而不语]如果不是因为长得还算过得去，两个人又看对眼，神仙怎么可能会爱上他这么一个凡人。[笑而不语]再说不管是神仙还是凡人，两个人在一起开心快乐才重要。[笑而不语]展颜聊婚姻大事总是苦大仇深，仿佛自己爱上一个神仙，自己就是倒贴很吃亏一样。[笑而不语]
女孩子倒没什么，虽然是神仙的身份，可是爱吃吃喝喝逛街，也算比较接地气。[笑而不语]唯一的缺点，可能就是没什么特点，性格不够温柔。[笑而不语]说话做事比较像男人，但是两弊相权取其轻，人家是真神仙。[笑而不语]既然两个人都互相看对眼了，再计较这些，是不是就有点吹毛求疵了。[笑而不语]展颜的标准对普通女孩倒是没什么，对神仙来说却有点苛刻了。[笑而不语]
展颜也是个奇葩，看着眉清目秀一表人才，没想到在恋爱情商方面是个直男。[笑而不语]自己啥样心里也要有点数。[笑而不语]如果不是因为长得还算过得去，两个人又看对眼，神仙怎么可能会爱上他这么一个凡人。[笑而不语]再说不管是神仙还是凡人，两个人在一起开心快乐才重要。[笑而不语]展颜聊婚姻大事总是苦大仇深，仿佛自己爱上一个神仙，自己就是倒贴很吃亏一样。[笑而不语]
女孩子倒没什么，虽然是神仙的身份，可是爱吃吃喝喝逛街，也算比较接地气。[笑而不语]唯一的缺点，可能就是没什么特点，性格不够温柔。[笑而不语]说话做事比较像男人，但是两弊相权取其轻，人家是真神仙。[笑而不语]既然两个人都互相看对眼了，再计较这些，是不是就有点吹毛求疵了。[笑而不语]展颜的标准对普通女孩倒是没什么，对神仙来说却有点苛刻了。[笑而不语]
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