“钱”还在一直印，你的贷款怎样做更划算？
今天借由信贷“一城一策”信号放出，我们再就信贷问题说一说。
我们常常在给会员客户做梳理的时候，把贷款问题前置分析。
贷款要不要做，你以为看的只是费用吗？
这里的贷款不是说按揭。贷款归贷款，按揭归按揭。
贷款这件事要从两个层面来思考：贷款划不划算，以及贷款有没有退出机制。
1、看贷款划不划算，首先要看你的贷款目的是干啥。
有的人贷款，是希望通过贷款转贷，重新调整家里资产负债，为深圳打新、或有上海名额的买入做准备。
有的人贷款，是看好本地的优质资产，三五年期看涨，至少跑赢银行利息，幸运的话还小赚一笔。
有的人贷款，是手头上的劣质资产暂时无人问津卖不出去，但仍想优化资产，那就边挂售边贷款。哪天找到确定的买家，哪天还贷款卖房子。
有的人贷款，是因为现在疫情导致民生不景气，现金流出现危机，不得已贷款来应付生意和生活开支。
贷款的动机无非上面几种。没有对错，存在即合理。
那怎么看贷款划算不划算？主要看花的成本，以及达成目的的效率。
贷款成本主要有三个方面，一是提前还清按揭的惩罚成本，俗称罚息；二是还清按揭所需要的垫资过桥成本，俗称垫资；还有就是贷款手续费。
这三笔成本不是必定有，看具体情况：
有的人在按揭易做的年景做了按揭，按揭合同和银行约定提前还款不用罚息，那就少了罚息费用。
有的人本来就有一笔自有资金，来提前还清银行按揭，那就少了垫资费用。
有的人是办贷款的业余爱好者，平时就爱和各色银行经办交流产品信息，对贷款产品种类和准入门槛门清，自己下场亲力亲为办贷款，那就少了笔贷款手续费。
贷款的大体成本，就是这三笔成本的总和。
再把焦点放到刚才说的划算。
四万块贷出150万，划不划算？
十万块贷出400万，划不划算？
十五万贷出630万，还掉按揭450万，净到手180万，划不划算？
没能达到目的的贷款，多便宜都是贵的，因为贷款要给利息。
可以达到最终目的的贷款，有点贵也是划算的，因为你的主动运营（active operation）跑赢了利息。
四万块贷出150万，这笔钱如果纯拿着无去处，那就不划算。如果这个操作可以作为深圳打新必要的准备，并且帮你这两年挤进前海生活圈，那就非常非常划算。
十万块贷出的这400万，如果帮你买到核心区优质资产并烫平现金流，那就很划算。如果你拿着这400万不动脑子，没有精细化选筹，所买资产五年后分文未涨，跑输银行利息，那不是划不划算的问题，那是爆仓死翘翘的问题呀！
十五万贷出630万，净到手180万，这个操作就算是为了自保，添补现金流，也是贵的吓人，怎么看都不划算！
划算不划算，不是贷款中介说的算。按照贷款中介的说法，贷款转贷很划算，按揭年化利率5.3%（假设），现在贷款利率4%（假设），息差1.3%，500万一年的息差就是6.5万，两年不到息差省下来的钱就够贷款成本了。
不能被贷款中介这种思路引导，他们只说了事实的一个方面。
贷款划不划算，要把成本放进你的目的，在成事效率里综合评判。
这是在你的计算模型和算力下进行的概率游戏。
贷款中介没办法给出划算不划算的答案，只有事后自行复盘才能给出答案。
2、贷款的退出机制是什么？
下场投资前，如果不考虑退出机制，结局往往会很惨。
买房子可以理解为投资，贷款也可以理解成投资。
贷款的退出机制，因情况而异。
前期贷款越多，后期退出越难。
背负贷款多的房子，同等条件下比贷款少或无贷款的房子更难卖。
一套市值1000万的房子，已经背负贷款700万，在挂盘出售的时候，潜在买家心里会怎么想？
“这套房子的业主借走了七成的钱，这个业主是做生意亏钱，还是投资失败才要卖房？他除了借这700万以外，还会不会有其他隐形外债？他现在挂卖这套房子，是要补窟窿自保，还是说要多骗几个买家的定金？”
潜在买家很有理由怀疑高贷款房子出售的动机，就算认可了业主的合理动机，也会要求用更高级别、有利于己的风控措施来完成交易：
业主要自己清干净房子的债务，我才买这房子。
我只给微不足道的定金来确认合同，即使这个房子价值1000万。
在出新房产证和归档前，房款必须是冻结在银行那里，业主不能拿到钱。
这些种种不利于业主交易条件，都是因为贷款过高造成的，自己挖的坑自己填。
无论当时的贷款目的多么“正义”、多么符合家庭整体利益，高贷款往往意味着退出机制的hard模式。
你要承担更多的赎回贷款成本。
你要忍受更长的交易周期。
你要承担更多的过户风险。
贷款还会影响你长期持有的心态，甚至会让你选择加速清盘退出。
如果是劣质资产，当时局限于卖不出去而贷款，边挂卖边贷款，找到合适买家马上清盘退出，那倒是好的选择。
但明明是手头的优质资产，因为各种原因选择了贷款，三、五年期合同到期了，续贷有不小的成本。
这对人的心态影响很大，到底该续贷还是卖出呢？
不要一味相信贷款中介说的“续贷时候的低成本和易操作”。一句轻飘飘的话，到时只能是自己来买单，贷款中介那时不知道溜到哪里去了。
如果因为贷款因素，让一套优质资产过早选择退出，可惜而且不划算。
因为你没法预估贷款到期时候的整体金融环境，迫于届时的资金压力作出被动退出贷款清盘的选择，也是很大概率。
贷款最终选择什么形式退出，往往由资产整体配置决定的。
希望每个贷款人是主动运营主动退出，而不是被动退出。
以上无非是说，贷款是自己的正经事，多用脑袋想不吃亏。
它像一把双刃剑，多思慎行者胜。
贷款这个话题很大，我只能尽能力说出部分真相。
珠城神探家庭资产服务主理人李光远 ：liguangyuangz
珠城神探的金融服务由刘榆主导，众多交易背后的业务实操人，对珠江新城金融属性有极深的理解认知。
❤️ 欢迎有需求的朋友咨询或定制个性化规划服务。
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那怎么看贷款划算不划算？主要看花的成本，以及达成目的的效率。
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这三笔成本不是必定有，看具体情况：
有的人在按揭易做的年景做了按揭，按揭合同和银行约定提前还款不用罚息，那就少了罚息费用。
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十五万贷出630万，还掉按揭450万，净到手180万，划不划算？
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十五万贷出630万，净到手180万，这个操作就算是为了自保，添补现金流，也是贵的吓人，怎么看都不划算！
划算不划算，不是贷款中介说的算。按照贷款中介的说法，贷款转贷很划算，按揭年化利率5.3%（假设），现在贷款利率4%（假设），息差1.3%，500万一年的息差就是6.5万，两年不到息差省下来的钱就够贷款成本了。
不能被贷款中介这种思路引导，他们只说了事实的一个方面。
贷款划不划算，要把成本放进你的目的，在成事效率里综合评判。
这是在你的计算模型和算力下进行的概率游戏。
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2、贷款的退出机制是什么？
下场投资前，如果不考虑退出机制，结局往往会很惨。
买房子可以理解为投资，贷款也可以理解成投资。
贷款的退出机制，因情况而异。
前期贷款越多，后期退出越难。
背负贷款多的房子，同等条件下比贷款少或无贷款的房子更难卖。
一套市值1000万的房子，已经背负贷款700万，在挂盘出售的时候，潜在买家心里会怎么想？
“这套房子的业主借走了七成的钱，这个业主是做生意亏钱，还是投资失败才要卖房？他除了借这700万以外，还会不会有其他隐形外债？他现在挂卖这套房子，是要补窟窿自保，还是说要多骗几个买家的定金？”
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珠城神探的金融服务由刘榆主导，众多交易背后的业务实操人，对珠江新城金融属性有极深的理解认知。
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【彩色水稻 添彩古南】立秋时节，古南街道花坝村今年引进种植的彩色水稻即将成熟。彩色水稻是指叶色、穗色等为常规的绿色以外的其它颜色的水稻。该村彩色水稻种植面积10公顷，梯田里呈现出黄、绿、黑等多种颜色。即将成熟的稻谷层层叠叠，高低错落有致，形成一道别致的乡村风景，吸引众多游客及摄影爱好者前去打卡。
受影视剧和各类网文的影响，人们总是把明清鼎革之际的八旗军想象成了人形高达一般的超级猛男，明清之间历次战役伤亡比往往差距大的离谱，正所谓八旗不满万，满万不可敌！而事实并非如此！
根据现在流传下来最早的关于八旗人口的统计，从顺治五年到顺治十四年，八旗集团的满洲蒙古男丁（不含汉旗和包衣等），从84115人减少为75748人。总计减少了8367人。
这组数据非常重要。
首先，统计时间范围是满清入关后第五年到第十四年。这个阶段，满蒙八旗集团统治着几乎大半个中国，生活富裕程度远胜之前困守辽东一隅的20多年，同时八旗军入关还掠走了大量妇女为其生育。与南明也没有太多恶战。理论上说，八旗集团在这九年间应该保持较高的人口增长率。结果非但没有增加，还减少了10%。综合各种因素，这个时期八旗集团的实际阵亡人数，当远远超过8367人。
其次，这7-8万满蒙男丁，对应超过400个牛录。理论上这些牛录当有12万人（以300人计算。实际从满文档看，也有些牛录实有400-500人以上。为了补充，还会去抓一些黑龙江的生女真部落凑数）。结果在入关十四年后，却只剩下7万人，甚至每个牛录都凑不到200人。这说明在明末或南明的某个阶段，八旗集团曾遭受过毁灭性军事打击，考虑到人口增长率等因素，可以从明末到南明战争后期，八旗集团（不算汉旗和包衣等），曾经在战斗中丧失了三分之一甚至超过一半的兵力。
也就是说，1620年到1658年，至少有4-6万名满蒙八旗兵被打死（不算汉旗和包衣等，更不计算绿营）。推测大部分是死于明末战争。
这还不包括南明战争尾声阶段和三藩战争期间的损失。如果加上这两个阶段，满蒙八旗兵可能战死了10万人左右（不算汉旗和包衣等，更不计算绿营）。
这应该算是一个保守但相对接近真相的数据（对八旗集团大量补充所谓生女真等考虑不足）。
另外，在天启四年还发生过一件事，可以佐证八旗军在战斗中的损失远比记载的要大。
天启四年，北京，明廷兵部和三法司兵科刑科以及河南道官员，在中军都督府衙门，当着众多围观群众的面，公开审问了18个被俘的八旗集团成员。其中有2个军官，还有1个高丽人，1个汉人，一些普通满洲兵丁（年龄均在20岁以上），也有几个满洲妇女和幼丁。根据保存下来的审问记录，此时八旗集团共有300个牛录，约6-7万人。其中约有1万人已经被明军杀死。
这份鲜为人知的档案原件非常有趣，所称的牛录数和兵数，与当代史学家的研究成果几乎完全一致。可见这份记录有相当的可信性。
争议在于，明清战争开始只有五年，就已经有将近1万八旗天兵被杀死了吗？
当然，只靠几个级别不高的俘虏的口供，断然不能得出可做为信史的结论。但它至少说明在八旗集团内部，并不认为自己在与明军的作战中损失很小，甚至在清末一段流传于租界的新闻也提到朝廷刻意隐瞒伤亡人数，夸大敌方伤亡的情况。
遗憾的是，满清官方资料，对其兵力损失情况，提供的可靠资料并不多。甚至于发表了一些明显造假的数据。
尤其是满清公开发行的官书或官方史书，对损失情况的掩饰极为露骨。举例说，1637年皮岛之战，《清实录》称清军仅阵亡40人。可是还有一份满文档，列出了在皮岛的260名八旗军的阵亡情况。有趣的是，这份满文档还贴了“不得入档”的条子。也就是说在满清官方看来，这是一份原本不应该留存的记录（参考：近年还有学者称，以他所找到的其他资料，可证实皮岛战八旗军阵亡为384人）。
那么，满文档的记录是否可信呢？理论上似乎如此。可是就笔者所见满文档来说，涉及伤亡数字，却有一个通病，就是很多都没有标出具体的统计时间和作战地域范围。就是说，只列出伤亡情况，可是对于在何处伤亡、何时伤亡，却无具体说明
就以前述皮岛战役来说，这场终结东江镇的残酷战斗实际上持续了近3个月。清军多次进攻皮岛都被击退（《八旗通志初集》“守将沈总兵坚守，不能克”；《阿济格传》“贝子硕托等攻明皮岛久未下”）。甚至于一些八旗军官还曾被打到“前队失利，下法司议罪，应褫职论死籍没”。那么此前所述满文档，究竟是皮岛战役中哪个阶段的损失情况呢？从原文看，极大可能只是战役尾声的损失（4月攻势）。很讽刺的是，这份满文档，已经算是统计范围相对明确的了。更多类似材料，范围更混乱更模糊。更不用说恐怕还有大量的档案原件，也被列入“不得入档”，甚至干脆就没有保存到今天。
那么，明军所报战果，是否都可靠呢？的确有很多根据满文档来嘲笑明军战果的例子。
可事情也不是那么简单。比如明军的遵永大捷，号称斩杀清军2300级。很多人以为这个数字过于夸张。但从满清罕见的官方记录看，仅遵永大捷期间的一次伏击战，就杀死纳泰穆手下400人（《东华录》）。整个战役杀死的八旗兵当超过此数。更不用说还处死了一些附逆的伪官和伪兵。2300级并非夸张之言。
可是满清官方从官书到档案，都对兵力损失如此忌讳掩饰，究竟如何才能搞清其损失情况呢？
有些明清史爱好者发明了一个办法。他们根据满清实录、八旗通志等材料列举的名单，统计出八旗军官损失情况如下：
明清战争，杀死八旗军六品以上将佐为249人。
南明战争，杀死八旗军六品以上将佐为324人。
三藩战争，杀死八旗军八品以上将佐658人（可确定职务的满洲将佐211员、蒙古将佐93员、汉旗和包衣等23员）。
合计找到了1231名八旗军官的阵亡名单。
但这类名单是极度不完整的。举例说，被打死于南明战争的324员将佐中，只有53人死于第二次厦门海战。可是根据满清兵部档，死于第二次厦门海战的六品以上八旗将佐有82人，另有至少2个将佐被俘。合计阵没84人。满清实录、八旗通志等列举的名单，只相当于实际损失的60%。
以此推算，以上三场战场死亡的八旗将官当有2000员左右（其中两个阶段不包括六品以下军官，一个阶段不包括八品以下）。这也许还是保守估计。因为第二次厦门海战已经是满清建政后多年，统计文政相对完整的时代。入关前的统计只会更残缺。
比如天启六年宁远之战，所知死亡的八旗将佐有两人（包括1个级别很高的护军统领）。对应的阵亡八旗兵为500人。则似乎是一个将佐对应250人。可是从一些满文档看，有时可能死的全是甲兵而无将佐。也可能死十多个甲兵对应一个将佐。总之情况不一定，不能一概而论（何况军官阵亡名单本就不完整）。
根据现在流传下来最早的关于八旗人口的统计，从顺治五年到顺治十四年，八旗集团的满洲蒙古男丁（不含汉旗和包衣等），从84115人减少为75748人。总计减少了8367人。
这组数据非常重要。
首先，统计时间范围是满清入关后第五年到第十四年。这个阶段，满蒙八旗集团统治着几乎大半个中国，生活富裕程度远胜之前困守辽东一隅的20多年，同时八旗军入关还掠走了大量妇女为其生育。与南明也没有太多恶战。理论上说，八旗集团在这九年间应该保持较高的人口增长率。结果非但没有增加，还减少了10%。综合各种因素，这个时期八旗集团的实际阵亡人数，当远远超过8367人。
其次，这7-8万满蒙男丁，对应超过400个牛录。理论上这些牛录当有12万人（以300人计算。实际从满文档看，也有些牛录实有400-500人以上。为了补充，还会去抓一些黑龙江的生女真部落凑数）。结果在入关十四年后，却只剩下7万人，甚至每个牛录都凑不到200人。这说明在明末或南明的某个阶段，八旗集团曾遭受过毁灭性军事打击，考虑到人口增长率等因素，可以从明末到南明战争后期，八旗集团（不算汉旗和包衣等），曾经在战斗中丧失了三分之一甚至超过一半的兵力。
也就是说，1620年到1658年，至少有4-6万名满蒙八旗兵被打死（不算汉旗和包衣等，更不计算绿营）。推测大部分是死于明末战争。
这还不包括南明战争尾声阶段和三藩战争期间的损失。如果加上这两个阶段，满蒙八旗兵可能战死了10万人左右（不算汉旗和包衣等，更不计算绿营）。
这应该算是一个保守但相对接近真相的数据（对八旗集团大量补充所谓生女真等考虑不足）。
另外，在天启四年还发生过一件事，可以佐证八旗军在战斗中的损失远比记载的要大。
天启四年，北京，明廷兵部和三法司兵科刑科以及河南道官员，在中军都督府衙门，当着众多围观群众的面，公开审问了18个被俘的八旗集团成员。其中有2个军官，还有1个高丽人，1个汉人，一些普通满洲兵丁（年龄均在20岁以上），也有几个满洲妇女和幼丁。根据保存下来的审问记录，此时八旗集团共有300个牛录，约6-7万人。其中约有1万人已经被明军杀死。
这份鲜为人知的档案原件非常有趣，所称的牛录数和兵数，与当代史学家的研究成果几乎完全一致。可见这份记录有相当的可信性。
争议在于，明清战争开始只有五年，就已经有将近1万八旗天兵被杀死了吗？
当然，只靠几个级别不高的俘虏的口供，断然不能得出可做为信史的结论。但它至少说明在八旗集团内部，并不认为自己在与明军的作战中损失很小，甚至在清末一段流传于租界的新闻也提到朝廷刻意隐瞒伤亡人数，夸大敌方伤亡的情况。
遗憾的是，满清官方资料，对其兵力损失情况，提供的可靠资料并不多。甚至于发表了一些明显造假的数据。
尤其是满清公开发行的官书或官方史书，对损失情况的掩饰极为露骨。举例说，1637年皮岛之战，《清实录》称清军仅阵亡40人。可是还有一份满文档，列出了在皮岛的260名八旗军的阵亡情况。有趣的是，这份满文档还贴了“不得入档”的条子。也就是说在满清官方看来，这是一份原本不应该留存的记录（参考：近年还有学者称，以他所找到的其他资料，可证实皮岛战八旗军阵亡为384人）。
那么，满文档的记录是否可信呢？理论上似乎如此。可是就笔者所见满文档来说，涉及伤亡数字，却有一个通病，就是很多都没有标出具体的统计时间和作战地域范围。就是说，只列出伤亡情况，可是对于在何处伤亡、何时伤亡，却无具体说明
就以前述皮岛战役来说，这场终结东江镇的残酷战斗实际上持续了近3个月。清军多次进攻皮岛都被击退（《八旗通志初集》“守将沈总兵坚守，不能克”；《阿济格传》“贝子硕托等攻明皮岛久未下”）。甚至于一些八旗军官还曾被打到“前队失利，下法司议罪，应褫职论死籍没”。那么此前所述满文档，究竟是皮岛战役中哪个阶段的损失情况呢？从原文看，极大可能只是战役尾声的损失（4月攻势）。很讽刺的是，这份满文档，已经算是统计范围相对明确的了。更多类似材料，范围更混乱更模糊。更不用说恐怕还有大量的档案原件，也被列入“不得入档”，甚至干脆就没有保存到今天。
那么，明军所报战果，是否都可靠呢？的确有很多根据满文档来嘲笑明军战果的例子。
可事情也不是那么简单。比如明军的遵永大捷，号称斩杀清军2300级。很多人以为这个数字过于夸张。但从满清罕见的官方记录看，仅遵永大捷期间的一次伏击战，就杀死纳泰穆手下400人（《东华录》）。整个战役杀死的八旗兵当超过此数。更不用说还处死了一些附逆的伪官和伪兵。2300级并非夸张之言。
可是满清官方从官书到档案，都对兵力损失如此忌讳掩饰，究竟如何才能搞清其损失情况呢？
有些明清史爱好者发明了一个办法。他们根据满清实录、八旗通志等材料列举的名单，统计出八旗军官损失情况如下：
明清战争，杀死八旗军六品以上将佐为249人。
南明战争，杀死八旗军六品以上将佐为324人。
三藩战争，杀死八旗军八品以上将佐658人（可确定职务的满洲将佐211员、蒙古将佐93员、汉旗和包衣等23员）。
合计找到了1231名八旗军官的阵亡名单。
但这类名单是极度不完整的。举例说，被打死于南明战争的324员将佐中，只有53人死于第二次厦门海战。可是根据满清兵部档，死于第二次厦门海战的六品以上八旗将佐有82人，另有至少2个将佐被俘。合计阵没84人。满清实录、八旗通志等列举的名单，只相当于实际损失的60%。
以此推算，以上三场战场死亡的八旗将官当有2000员左右（其中两个阶段不包括六品以下军官，一个阶段不包括八品以下）。这也许还是保守估计。因为第二次厦门海战已经是满清建政后多年，统计文政相对完整的时代。入关前的统计只会更残缺。
比如天启六年宁远之战，所知死亡的八旗将佐有两人（包括1个级别很高的护军统领）。对应的阵亡八旗兵为500人。则似乎是一个将佐对应250人。可是从一些满文档看，有时可能死的全是甲兵而无将佐。也可能死十多个甲兵对应一个将佐。总之情况不一定，不能一概而论（何况军官阵亡名单本就不完整）。
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