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【财经新闻早知道】#拜登或取消对华商品加征的部分关税#
宏观经济
◆农业农村部：针对近日媒体反映个别地方毁麦开工及网上流传的“割青麦作饲料”短视频，“五一”期间就组织相关省份进行核查核实。下发通知要求各地进一步全面排查毁麦开工、青贮小麦等各类毁麦情况，对违法违规行为，发现一起处理一起。下一步，将指导各地持续强化小麦后期田管，落实“一喷三防”全覆盖等增产措施，提前组织好跨区机收，确保颗粒归仓。
◆发改委：印发《“十四五”生物经济发展规划》。“十四五”时期，我国生物技术和生物产业加快发展，生物经济成为推动高质量发展的强劲动力，生物安全风险防控和治理体系建设不断加强。生物经济增加值占国内生产总值的比重稳步提升，生物医药、生物医学工程等战略性新兴产业在国民经济社会发展中的战略地位显著提升。
◆国家发改委等四部门明确2022年降成本重点工作，共8个方面26项任务，包括营造良好的货币金融环境、建立健全多层次资本市场、支持中小微企业加强汇率风险管理、加强重要原材料和初级产品保供稳价等。其中提出，完善民营企业债券融资支持机制，全面实行股票发行注册制，促进资本市场平稳健康发展；持续深化新三板改革，进一步提升直接融资服务能力。
◆商务部等14部门发布关于开展内外贸一体化试点的通知。力争用3年时间，在完善内外贸一体化调控体系，促进内外贸法律法规、监管体制、经营资质、质量标准、检验检疫、认证认可衔接等方面积极创新、先行先试，培育一批内外贸一体化经营企业。
◆美国总统拜登10日表示，他可能会取消对中国进口商品征收的部分关税，以帮助控制美国不断上涨的消费者价格。
◆央视新闻：神舟十四号载人飞船将于2022年6月发射，3名航天员将进入中国空间站组合体，并在轨驻留6个月。在今年年内，中国空间站也将完成在轨建造。
行业动向
◆乘联会：4月，乘用车市场零售达到104.2万辆，同比下降35.5%，环比下降34.0%，均处于当月历史最低值。1~4月，累计零售595.7万辆，同比下降11.9%。
◆中国水泥网：江西5月10日起全省停窑10天，水泥价格上涨50元/吨。赣北、赣南、赣西部分地区计划跟进。贵州、陕西等地陆续发布二季度水泥停窑计划安排，部分地区停窑时间超过1个月。
◆中国工程机械工业协会：1~4月，纳入统计的26家主机制造企业，共计销售各类挖掘机械产品10.17万台，同比下降41.4%。其中，国内市场销量67918台，同比下降56.1%；出口销量33791台，同比增长78.9%。
◆证券时报：今年以来，宣布涨价的车企已超过20家，涉及近50款车型，从新能源车到燃油车均有覆盖。进入5月，汽车涨价潮仍在蔓延。一些车企目前虽未官宣涨价，但已经“跃跃欲试”。“原材料价格飞涨”是目前车企价格的主因。即便多波车型涨价之后，终端市场却还有不少消费者面临着“何时提车”的情况，部分消费者甚至要等6个月才能等到新车。
◆苏州市：首批集中供地推出的15宗地块均已成交，合计成交额233.77亿元，总出让面积82.69万平方米。其中，11宗地块底价成交，2宗触及中止价进入一次性报价阶段。国有建设用地2022年度住宅用地第二批次集中出让拟于5月发布。
◆沈阳市：发布调整房贷最低首付比例的通知。现将居民家庭购买第二套住房贷款最低首付比例由50%调整为40%，具体由银行机构按照市场化、法制化原则与客户平等协商确定。
◆中新网：4月，全国主要地级市土地成交586宗，成交规划建筑面积为4186.88万平方米，同比下跌49.82%，环比上涨31.42%。4月，土地流拍现象减少，流拍率为14.70%，环比下降4.03个百分点。
◆两市融资余额：截至5月9日，上交所融资余额报7725.94亿元，较前一交易日增加19.58亿元；深交所融资余额报6682.75亿元，较前一交易日增加1.32亿元；两市合计14408.69亿元，较前一交易日增加20.90亿元。
◆证券日报：目前已有203只量化私募基金进入预警线。其中，包括多家百亿元级量化私募在内，188只量化私募更是跌破了清盘线，占比超九成。业内称，由于A股市场的回调走弱，包括指数增强、宏观对冲等策略在内，整体呈现出不同程度的弱势表现。
公司动态
◆龙佰集团：自5月10日起，调整下属子公司部分产品含税销售价格，其中海绵钛价格上调5000元/吨，四氯化钛价格上调500元/吨等。
◆隆基股份：自5月16日起，股票名称由“隆基股份”变更为“隆基绿能”，证券代码保持不变。
◆在被“责令整改”一个月后，联想控股完成整改并上报整改方案，目前北京证监局已收到公司报送的整改报告，正在对相关整改情况进行核验。
◆小米汽车内部人士表示，小米汽车暂无计划在上海建厂，网络上流传的截图信息理解有错误，小米汽车只是委托了一家上海的招标公司进行相关项目的招标。
◆消息称松下公司正考虑在美国建造一家新的电池工厂，生产一种新型高容量电池，最早在2024财年开始投产，并向特斯拉Cyber Truck皮卡和其他车辆供应。
◆丰田汽车表示，由于新冠疫情影响，将于5月16至21日期间暂停日本8家工厂的14条生产线的运营。这次停产将影响约4万辆汽车的产量。丰田还将5月的全球生产目标削减约5万辆，至70万辆。
重要公告
◆台积电：4月，销售额1725.61亿元台币，创历史新高，同比增长55%。1~4月，销售收入为6636.37亿元台币，同比增长40.1％。此外，明年1月起将全面调涨晶圆代工价格，涨幅6%。
◆索尼集团：2021财年，营业收入9.9215万亿日元，同比增长10％；利润1.2023万亿日元，同比增长26％，游戏、音乐和电影等娱乐业务表现强劲。自2021财年起改变会计准则，难以单纯比较，不过此次是营业利润首次突破1万亿日元大关。
◆理想汽车：一季度，实现营收95.6亿元，同比增长167%；净亏损为1090万元，上年同期净亏损为3.6亿元。当季理想ONE的交付量为31716辆，同比增长152.1%。预计第二季度车辆交付量同比增长19.5%至36.6%。未来产品组合策略类似于iPhone，以针对不同的消费需求，每10万元区间推出一款爆款产品。
◆中国东航：拟非公开发行募集资金总额不超过150亿元（含本数），将用于引进38架飞机项目和补充流动资金。拟引进的飞机机型包括国产 C919 飞机、ARJ21-700 飞机，有利于继续坚定支持国产大飞机的国家战略，助力国产大飞机产业集群发展。
◆华夏幸福：截至5月10日，累计未能如期偿还债务金额合计463.7亿元（不含利息）。截至4月29日，已签约实现债务重组的金额累计为1061.87亿元，接近债务重组计划半数。
◆会稽山：控股股东精功集团破产重整程序所涉及相关进展情况均以公开披露的信息为准，请投资者勿以互联网或其他非正式媒体中发表的不实或猜测信息作为投资依据。
◆立讯精密：公司实际控制人之一、副董事长王来胜近日增持703万股股份，占总股本的0.1%，增持金额为2亿元。
◆国盛金控：于5月9日收到控股股东张家港财智通知，张家港财智及其一致行动人正在筹划股份转让事宜，该事项可能导致控股股东及实际控制人发生变更。
◆恒大高新（2连板）：发布异动公告，控股股东朱星河拟筹划通过协议转让部分股份，以股份转让价款偿还股票质押融资贷款。协议转让部分股份将不会影响朱星河对公司的控股地位。截至5月10日，朱星河尚未确定协议转让其他相关具体信息。
◆ST龙净：紫金矿业拟通过协议转让持有公司股票合计1.61亿股，约占总股本的15.02%。本次交易完成后，控股股东将由龙净实业变更为紫金矿业，实控人变更为闽西兴杭国有资产投资经营有限公司。
宏观经济
◆农业农村部：针对近日媒体反映个别地方毁麦开工及网上流传的“割青麦作饲料”短视频，“五一”期间就组织相关省份进行核查核实。下发通知要求各地进一步全面排查毁麦开工、青贮小麦等各类毁麦情况，对违法违规行为，发现一起处理一起。下一步，将指导各地持续强化小麦后期田管，落实“一喷三防”全覆盖等增产措施，提前组织好跨区机收，确保颗粒归仓。
◆发改委：印发《“十四五”生物经济发展规划》。“十四五”时期，我国生物技术和生物产业加快发展，生物经济成为推动高质量发展的强劲动力，生物安全风险防控和治理体系建设不断加强。生物经济增加值占国内生产总值的比重稳步提升，生物医药、生物医学工程等战略性新兴产业在国民经济社会发展中的战略地位显著提升。
◆国家发改委等四部门明确2022年降成本重点工作，共8个方面26项任务，包括营造良好的货币金融环境、建立健全多层次资本市场、支持中小微企业加强汇率风险管理、加强重要原材料和初级产品保供稳价等。其中提出，完善民营企业债券融资支持机制，全面实行股票发行注册制，促进资本市场平稳健康发展；持续深化新三板改革，进一步提升直接融资服务能力。
◆商务部等14部门发布关于开展内外贸一体化试点的通知。力争用3年时间，在完善内外贸一体化调控体系，促进内外贸法律法规、监管体制、经营资质、质量标准、检验检疫、认证认可衔接等方面积极创新、先行先试，培育一批内外贸一体化经营企业。
◆美国总统拜登10日表示，他可能会取消对中国进口商品征收的部分关税，以帮助控制美国不断上涨的消费者价格。
◆央视新闻：神舟十四号载人飞船将于2022年6月发射，3名航天员将进入中国空间站组合体，并在轨驻留6个月。在今年年内，中国空间站也将完成在轨建造。
行业动向
◆乘联会：4月，乘用车市场零售达到104.2万辆，同比下降35.5%，环比下降34.0%，均处于当月历史最低值。1~4月，累计零售595.7万辆，同比下降11.9%。
◆中国水泥网：江西5月10日起全省停窑10天，水泥价格上涨50元/吨。赣北、赣南、赣西部分地区计划跟进。贵州、陕西等地陆续发布二季度水泥停窑计划安排，部分地区停窑时间超过1个月。
◆中国工程机械工业协会：1~4月，纳入统计的26家主机制造企业，共计销售各类挖掘机械产品10.17万台，同比下降41.4%。其中，国内市场销量67918台，同比下降56.1%；出口销量33791台，同比增长78.9%。
◆证券时报：今年以来，宣布涨价的车企已超过20家，涉及近50款车型，从新能源车到燃油车均有覆盖。进入5月，汽车涨价潮仍在蔓延。一些车企目前虽未官宣涨价，但已经“跃跃欲试”。“原材料价格飞涨”是目前车企价格的主因。即便多波车型涨价之后，终端市场却还有不少消费者面临着“何时提车”的情况，部分消费者甚至要等6个月才能等到新车。
◆苏州市：首批集中供地推出的15宗地块均已成交，合计成交额233.77亿元，总出让面积82.69万平方米。其中，11宗地块底价成交，2宗触及中止价进入一次性报价阶段。国有建设用地2022年度住宅用地第二批次集中出让拟于5月发布。
◆沈阳市：发布调整房贷最低首付比例的通知。现将居民家庭购买第二套住房贷款最低首付比例由50%调整为40%，具体由银行机构按照市场化、法制化原则与客户平等协商确定。
◆中新网：4月，全国主要地级市土地成交586宗，成交规划建筑面积为4186.88万平方米，同比下跌49.82%，环比上涨31.42%。4月，土地流拍现象减少，流拍率为14.70%，环比下降4.03个百分点。
◆两市融资余额：截至5月9日，上交所融资余额报7725.94亿元，较前一交易日增加19.58亿元；深交所融资余额报6682.75亿元，较前一交易日增加1.32亿元；两市合计14408.69亿元，较前一交易日增加20.90亿元。
◆证券日报：目前已有203只量化私募基金进入预警线。其中，包括多家百亿元级量化私募在内，188只量化私募更是跌破了清盘线，占比超九成。业内称，由于A股市场的回调走弱，包括指数增强、宏观对冲等策略在内，整体呈现出不同程度的弱势表现。
公司动态
◆龙佰集团：自5月10日起，调整下属子公司部分产品含税销售价格，其中海绵钛价格上调5000元/吨，四氯化钛价格上调500元/吨等。
◆隆基股份：自5月16日起，股票名称由“隆基股份”变更为“隆基绿能”，证券代码保持不变。
◆在被“责令整改”一个月后，联想控股完成整改并上报整改方案，目前北京证监局已收到公司报送的整改报告，正在对相关整改情况进行核验。
◆小米汽车内部人士表示，小米汽车暂无计划在上海建厂，网络上流传的截图信息理解有错误，小米汽车只是委托了一家上海的招标公司进行相关项目的招标。
◆消息称松下公司正考虑在美国建造一家新的电池工厂，生产一种新型高容量电池，最早在2024财年开始投产，并向特斯拉Cyber Truck皮卡和其他车辆供应。
◆丰田汽车表示，由于新冠疫情影响，将于5月16至21日期间暂停日本8家工厂的14条生产线的运营。这次停产将影响约4万辆汽车的产量。丰田还将5月的全球生产目标削减约5万辆，至70万辆。
重要公告
◆台积电：4月，销售额1725.61亿元台币，创历史新高，同比增长55%。1~4月，销售收入为6636.37亿元台币，同比增长40.1％。此外，明年1月起将全面调涨晶圆代工价格，涨幅6%。
◆索尼集团：2021财年，营业收入9.9215万亿日元，同比增长10％；利润1.2023万亿日元，同比增长26％，游戏、音乐和电影等娱乐业务表现强劲。自2021财年起改变会计准则，难以单纯比较，不过此次是营业利润首次突破1万亿日元大关。
◆理想汽车：一季度，实现营收95.6亿元，同比增长167%；净亏损为1090万元，上年同期净亏损为3.6亿元。当季理想ONE的交付量为31716辆，同比增长152.1%。预计第二季度车辆交付量同比增长19.5%至36.6%。未来产品组合策略类似于iPhone，以针对不同的消费需求，每10万元区间推出一款爆款产品。
◆中国东航：拟非公开发行募集资金总额不超过150亿元（含本数），将用于引进38架飞机项目和补充流动资金。拟引进的飞机机型包括国产 C919 飞机、ARJ21-700 飞机，有利于继续坚定支持国产大飞机的国家战略，助力国产大飞机产业集群发展。
◆华夏幸福：截至5月10日，累计未能如期偿还债务金额合计463.7亿元（不含利息）。截至4月29日，已签约实现债务重组的金额累计为1061.87亿元，接近债务重组计划半数。
◆会稽山：控股股东精功集团破产重整程序所涉及相关进展情况均以公开披露的信息为准，请投资者勿以互联网或其他非正式媒体中发表的不实或猜测信息作为投资依据。
◆立讯精密：公司实际控制人之一、副董事长王来胜近日增持703万股股份，占总股本的0.1%，增持金额为2亿元。
◆国盛金控：于5月9日收到控股股东张家港财智通知，张家港财智及其一致行动人正在筹划股份转让事宜，该事项可能导致控股股东及实际控制人发生变更。
◆恒大高新（2连板）：发布异动公告，控股股东朱星河拟筹划通过协议转让部分股份，以股份转让价款偿还股票质押融资贷款。协议转让部分股份将不会影响朱星河对公司的控股地位。截至5月10日，朱星河尚未确定协议转让其他相关具体信息。
◆ST龙净：紫金矿业拟通过协议转让持有公司股票合计1.61亿股，约占总股本的15.02%。本次交易完成后，控股股东将由龙净实业变更为紫金矿业，实控人变更为闽西兴杭国有资产投资经营有限公司。
据称这是中海地产，在北京的爆款悦燃系升级之作。
根据确定消息透露，这一次中海将在开盘现场提供“10套秒杀盘”，单价可能不到4.5万/平米，这个价格简直就是“买到就是挣到”。
同时中海还提供了“开盘团购房源专属97折”的巨大优惠。
这将是海淀北部唯一的“4万+”单价的楼盘，极具市场杀伤力。
对于“中海汇智里”项目，我们认为具有“海淀码农”不得不抢的“六大理由”：
【01】
五大产业圈辐射
具有极高的“产业溢价”能力
中海汇智里项目位于海淀北部，未来科学城西区的“昌平中关村创新基地”内，这个区位是北京高新技术产业“最密集”的片区之一。
在项目腹地内有“中关村科技创新基地”，东部紧邻“沙河高教园”，南部分别是“生命科学园”、“中关村软件园”和“海淀永丰科创园”。
这个片区内是不缺“码农”群体的，房子购买力非常强劲。
所以“中海汇智里”项目所处的位置，可以说是“五大科技产业圈”的辐射之地，未来具有非常高的“产业溢价”能力。
这个片区也是整个海淀北部最有发展潜力的“产业”板块。
【02】
双高速通勤
S2号线+19号线北延的“双轨”
承接大量海淀码农入驻
交通溢价明显
中海汇智里项目的交通通达性优越。
向西1.2公里可以进入“京新高速西沱入口”，而向东2.4公里又可以进入“京藏高速小汤山入口”，可以实现“双高速通勤”。
通过京新高速和京藏高速，中海汇智里就可以在短时间内迅速通达10公里的“海淀永丰科创园”，甚至可以在30分钟内直达“海淀后厂村路”，形成了对海淀中关村软件园的“强通勤”。
这样一来，海淀码农选择入住“中海汇智里”，未来的单程通勤时间将会控制在20-40分钟之间完成，这在北京都是很难想象的。
除了“双高速”，中海汇智里还有规划中的“S2号线和19号线北延”，构成了中海汇智里的“轨道通勤体系”。
目前市郊铁路S2号线已经开通，根据规划在未来五年将会新增“沙河北，生命科学园，龙泽”等三个站点，而其中“沙河北站”就在中海汇智里旁边。
此外“19号线二期”已经进入北京地铁三期规划，其中规划中的19号线北延线也有望在未来五年建成通车。
所以未来的“中海汇智里”，不仅拥有“双高速”，同时也是“双轨道”，交通通达性将会得到明显提升，交通溢价将会爆发。
【03】
优质教育资源将引入
9年一贯制学校可期待
教育溢价将突破
推动北京楼盘涨价因素中，最重要的就是“优质教育资源”，我们称之为“楼盘的教育溢价”能力。
在“中海汇智里”的东侧就有一块教育用地，这里将会引入一家“9年一贯制优质学校”，据称是“北师大附属学校同级别的名校”。
“优质教育资源”的引入，不仅能够解决区域内教育配套不足的短板，同时将会直接推高“中海汇智里”的学区溢价。
从而实现了项目的“价值和价格”双重飞跃。
【04】
城市级“商圈”环绕
商业配套逐渐升级
打造24小时“无忧生活”
除了“教育配套”，中海汇智里还拥有城市级的“商业配套”资源。
其一，中海汇智里自身就拥有2000平米的商业街区，能够满足社区“足不出小区”的基本生活配套。
其二，在项目的西侧和南侧分别还拥有超过2万平米的商业用地规划，建成后能够满足腹地内的“商业需求”。
其三，同时在项目周边还拥有众多“大型商业中心”：海淀永丰的大悦城预计将会在2024年开业，生命科学园的“永旺商城”和即将在2023年开业的“合生汇太古里”，向北还有“八达岭奥特莱斯”。
中海汇智里的商业配套显然是“城市级”的，甚至可以说是“区域商业中心级别”的，未来将会成为海淀北部的“24小时无忧生活圈”。
【05】
区域内“一二手房价格倒挂”
项目具有明显的“房价洼地”效应
昌平南地区最好的入手机会
海淀北，昌平南地区的房价这几年上涨迅猛。
海淀北部永丰科创园的“中海汇德里”房价已经达到了8万+，未来甚至有进一步突破9万。
而在昌平南的“生命科学园板块”，新房项目都在6万以上，而部分次新二手房甚至已经达到了7万-9万的水平。
比如西二旗的次新盘金域华府三期的二手房成交价已经达到了8.3万/平米，部分挂牌价格已经突破9万，平西府的公园悦府二手房成交价已经破7万/平，首开国风美唐的二手房成交价格也已经在7万+。
昌平次新和新房的房价确实在明显提升。
在昌平南地区，5万单价的新盘基本没有，中海汇智里显然是区域内最具“价格洼地”效应的项目了，是目前北部最佳的入手机会。
【06】
纯商品房、无配建
小户型，超低总价
首付100万即可上车
海淀北最低总价门槛
中海汇智里这一次带来了“四种户型”：57-62平米的一居室，74平米的两居室，107平米的三居室和120平米的四居室。
其中57-62平米的一居室属于区域内的“超级稀缺产品”，首付仅仅需要100万就可以直接上车“海淀北”，这在区域内基本不可能再有。
可以说一旦错过，就不可能再有。
主力户型一：58平米的一居室，总价预计在250万左右，分为通透和大面宽两种户型，其中通透户型能够做到“明厨明卫”，而大面宽户型的“实用性”更强。
这个户型是北部“首刚”和投资的“不二选择”。
主力户型二：350万级的“纯南两居室”，在北京的热门区域基本买不到，而这一次中海汇智里做到了。
74平米纯南两居室，总价预计在350万左右，这是一个非常经典而紧凑好用的两居室，几乎没有一点面积的浪费。
作为350万级的刚需两居，这个户型基本上没有什么可以挑剔的。
主力户型三：107平米的两卫三居室，总价预计在500万左右。
这个户型的优点非常明显：通透，明厨明卫，还带有主卧套间，两个北卧可以灵活变化，满足家庭不同需求。
在500万级别，这样的三居也非常稀缺的。
主力户型四：120平米的“功能四居室”，总价预计600万。
中海汇智里这一次带来600万级别的功能四居，主要分布在项目的楼王位置，全部都是一梯两户设计，明厨明卫，三个朝阳大面宽和阳光主卧套。
这个户型功能齐全，600万就可以实现“终极改善了”。
综上所述，我们认为对于土地资源高度稀缺的“海淀北部”来说，中海汇智里的亮相其实是海淀码农最好的上车机会。
有产业、有交通、有优质教育、有商业配套，又具备足够的“房价倒挂”洼地效应，小户型低总价，上车门槛足够低。
最重要的，还是“中海品质”。
我们认为，中海汇智里应该海淀码农不得不抢的最好机会了！
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根据确定消息透露，这一次中海将在开盘现场提供“10套秒杀盘”，单价可能不到4.5万/平米，这个价格简直就是“买到就是挣到”。
同时中海还提供了“开盘团购房源专属97折”的巨大优惠。
这将是海淀北部唯一的“4万+”单价的楼盘，极具市场杀伤力。
对于“中海汇智里”项目，我们认为具有“海淀码农”不得不抢的“六大理由”：
【01】
五大产业圈辐射
具有极高的“产业溢价”能力
中海汇智里项目位于海淀北部，未来科学城西区的“昌平中关村创新基地”内，这个区位是北京高新技术产业“最密集”的片区之一。
在项目腹地内有“中关村科技创新基地”，东部紧邻“沙河高教园”，南部分别是“生命科学园”、“中关村软件园”和“海淀永丰科创园”。
这个片区内是不缺“码农”群体的，房子购买力非常强劲。
所以“中海汇智里”项目所处的位置，可以说是“五大科技产业圈”的辐射之地，未来具有非常高的“产业溢价”能力。
这个片区也是整个海淀北部最有发展潜力的“产业”板块。
【02】
双高速通勤
S2号线+19号线北延的“双轨”
承接大量海淀码农入驻
交通溢价明显
中海汇智里项目的交通通达性优越。
向西1.2公里可以进入“京新高速西沱入口”，而向东2.4公里又可以进入“京藏高速小汤山入口”，可以实现“双高速通勤”。
通过京新高速和京藏高速，中海汇智里就可以在短时间内迅速通达10公里的“海淀永丰科创园”，甚至可以在30分钟内直达“海淀后厂村路”，形成了对海淀中关村软件园的“强通勤”。
这样一来，海淀码农选择入住“中海汇智里”，未来的单程通勤时间将会控制在20-40分钟之间完成，这在北京都是很难想象的。
除了“双高速”，中海汇智里还有规划中的“S2号线和19号线北延”，构成了中海汇智里的“轨道通勤体系”。
目前市郊铁路S2号线已经开通，根据规划在未来五年将会新增“沙河北，生命科学园，龙泽”等三个站点，而其中“沙河北站”就在中海汇智里旁边。
此外“19号线二期”已经进入北京地铁三期规划，其中规划中的19号线北延线也有望在未来五年建成通车。
所以未来的“中海汇智里”，不仅拥有“双高速”，同时也是“双轨道”，交通通达性将会得到明显提升，交通溢价将会爆发。
【03】
优质教育资源将引入
9年一贯制学校可期待
教育溢价将突破
推动北京楼盘涨价因素中，最重要的就是“优质教育资源”，我们称之为“楼盘的教育溢价”能力。
在“中海汇智里”的东侧就有一块教育用地，这里将会引入一家“9年一贯制优质学校”，据称是“北师大附属学校同级别的名校”。
“优质教育资源”的引入，不仅能够解决区域内教育配套不足的短板，同时将会直接推高“中海汇智里”的学区溢价。
从而实现了项目的“价值和价格”双重飞跃。
【04】
城市级“商圈”环绕
商业配套逐渐升级
打造24小时“无忧生活”
除了“教育配套”，中海汇智里还拥有城市级的“商业配套”资源。
其一，中海汇智里自身就拥有2000平米的商业街区，能够满足社区“足不出小区”的基本生活配套。
其二，在项目的西侧和南侧分别还拥有超过2万平米的商业用地规划，建成后能够满足腹地内的“商业需求”。
其三，同时在项目周边还拥有众多“大型商业中心”：海淀永丰的大悦城预计将会在2024年开业，生命科学园的“永旺商城”和即将在2023年开业的“合生汇太古里”，向北还有“八达岭奥特莱斯”。
中海汇智里的商业配套显然是“城市级”的，甚至可以说是“区域商业中心级别”的，未来将会成为海淀北部的“24小时无忧生活圈”。
【05】
区域内“一二手房价格倒挂”
项目具有明显的“房价洼地”效应
昌平南地区最好的入手机会
海淀北，昌平南地区的房价这几年上涨迅猛。
海淀北部永丰科创园的“中海汇德里”房价已经达到了8万+，未来甚至有进一步突破9万。
而在昌平南的“生命科学园板块”，新房项目都在6万以上，而部分次新二手房甚至已经达到了7万-9万的水平。
比如西二旗的次新盘金域华府三期的二手房成交价已经达到了8.3万/平米，部分挂牌价格已经突破9万，平西府的公园悦府二手房成交价已经破7万/平，首开国风美唐的二手房成交价格也已经在7万+。
昌平次新和新房的房价确实在明显提升。
在昌平南地区，5万单价的新盘基本没有，中海汇智里显然是区域内最具“价格洼地”效应的项目了，是目前北部最佳的入手机会。
【06】
纯商品房、无配建
小户型，超低总价
首付100万即可上车
海淀北最低总价门槛
中海汇智里这一次带来了“四种户型”：57-62平米的一居室，74平米的两居室，107平米的三居室和120平米的四居室。
其中57-62平米的一居室属于区域内的“超级稀缺产品”，首付仅仅需要100万就可以直接上车“海淀北”，这在区域内基本不可能再有。
可以说一旦错过，就不可能再有。
主力户型一：58平米的一居室，总价预计在250万左右，分为通透和大面宽两种户型，其中通透户型能够做到“明厨明卫”，而大面宽户型的“实用性”更强。
这个户型是北部“首刚”和投资的“不二选择”。
主力户型二：350万级的“纯南两居室”，在北京的热门区域基本买不到，而这一次中海汇智里做到了。
74平米纯南两居室，总价预计在350万左右，这是一个非常经典而紧凑好用的两居室，几乎没有一点面积的浪费。
作为350万级的刚需两居，这个户型基本上没有什么可以挑剔的。
主力户型三：107平米的两卫三居室，总价预计在500万左右。
这个户型的优点非常明显：通透，明厨明卫，还带有主卧套间，两个北卧可以灵活变化，满足家庭不同需求。
在500万级别，这样的三居也非常稀缺的。
主力户型四：120平米的“功能四居室”，总价预计600万。
中海汇智里这一次带来600万级别的功能四居，主要分布在项目的楼王位置，全部都是一梯两户设计，明厨明卫，三个朝阳大面宽和阳光主卧套。
这个户型功能齐全，600万就可以实现“终极改善了”。
综上所述，我们认为对于土地资源高度稀缺的“海淀北部”来说，中海汇智里的亮相其实是海淀码农最好的上车机会。
有产业、有交通、有优质教育、有商业配套，又具备足够的“房价倒挂”洼地效应，小户型低总价，上车门槛足够低。
最重要的，还是“中海品质”。
我们认为，中海汇智里应该海淀码农不得不抢的最好机会了！
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