现在各地房地产因为疫情的原因导致市场低迷,再加上烂尾楼日渐增多,大众对此早已没有了信心。
之前在郑州有出台相关政策保证楼盘不烂尾的,现在又有阶段性放宽部分城市首套住房利率下调,从这就足以说明现段经济状况如何了,老百姓为何不买房,说到底并不是因为利率高度,最主要的是口袋没钱。
老百姓口袋没钱,自然而然地就不会想着买房了。
大家可以先看一下目前工业企业的经济发展数据:
1~8月的全国规模以上工业企业实现利润总额55254.0亿元,同比下降2.1%。其中1~8月份,采矿业实现利润同比增长88.1%;电力、热力、燃气及水生产和供应业实现利润下降4.9%;制造业实现利润下降13.4%。
也就是说,在这些行业中,制造业最差。(图2
而制造业可是国民经济的支柱啊。
再看图3,目前只有国有控股企业是正增长,外资企业、民企都是呈下降趋势,这就进一步说明了当前所有行业的经济水平。
为什么央行不放宽买车、3C家电类的贷款呢?也正因为这些无法跟房地产相比拟,房地产是经济大柱,要救市还得是房地产。
可还是说回开头的话,房价上涨的时候没有这种规定出来,房价拦腰下跌了,上面才开始慌了,可这有用吗?大众缺的不是这点利息,而是首套住房的房款。
这是想救市还是想通过大众进行杠杆投资,大众心理都有个数。
控制这个“大盘”的,最关键因素还得是看大众。
#阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限##微博新知博主#
之前在郑州有出台相关政策保证楼盘不烂尾的,现在又有阶段性放宽部分城市首套住房利率下调,从这就足以说明现段经济状况如何了,老百姓为何不买房,说到底并不是因为利率高度,最主要的是口袋没钱。
老百姓口袋没钱,自然而然地就不会想着买房了。
大家可以先看一下目前工业企业的经济发展数据:
1~8月的全国规模以上工业企业实现利润总额55254.0亿元,同比下降2.1%。其中1~8月份,采矿业实现利润同比增长88.1%;电力、热力、燃气及水生产和供应业实现利润下降4.9%;制造业实现利润下降13.4%。
也就是说,在这些行业中,制造业最差。(图2
而制造业可是国民经济的支柱啊。
再看图3,目前只有国有控股企业是正增长,外资企业、民企都是呈下降趋势,这就进一步说明了当前所有行业的经济水平。
为什么央行不放宽买车、3C家电类的贷款呢?也正因为这些无法跟房地产相比拟,房地产是经济大柱,要救市还得是房地产。
可还是说回开头的话,房价上涨的时候没有这种规定出来,房价拦腰下跌了,上面才开始慌了,可这有用吗?大众缺的不是这点利息,而是首套住房的房款。
这是想救市还是想通过大众进行杠杆投资,大众心理都有个数。
控制这个“大盘”的,最关键因素还得是看大众。
#阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限##微博新知博主#
更大的雷,可能要来了
知局 2022-09-26 17:35 发表于江苏
| 知局|:锐眼、利笔、敏思看界。
娱有理
世事浮沉,嬉笑怒骂,肩担道义。这是一个有思想有观点有品位的公号。
1381篇原创内容
公众号
,时长01:22
放眼全国城投大规模拿地在各个城市上演,据CRIC数据,截止到2022年7月,地方城投类公司已获取了40%的地块。集中供地以来,城投类公司在22城总拿地金额近9000亿元,占总金额的28%,拿地幅数超过1000幅,占总幅数的38%。
接盘烂尾项目很好理解,有些麻烦总得有人兜底,但城投为啥要拿地?
两个原因。
一是民企开发商接连爆雷,躺平不再拿地,这部分土地没人拍了,央企和国企的胃口也没那么大,为了维护土地市场的稳定、防止大规模流拍,城投作为地方的亲儿子,自然是义不容辞。
二是趁着地价便宜,手里多囤点地,正好可以为以后的安置房、保障房、租赁房、城市更新、旧改做准备。
一举两得。
所谓城投公司本质上就是个融资平台,而且还是地方政府完全控制的。
城投公司的设立,可以追溯到1994年的分税制:税收上交中央,地方缺钱发展,所以被允许后来组建城投公司,通过城投公司来融资。
顾名思义,地方城投公司就是为了建设城市而来,主要为了地方一些城建项目,融资筹钱,最终实现快速发展。
地方城投公司主要有两种融资方式,一是把土地向银行抵押借钱,另一个就是直接向市场发行债券,也就是城投债。
在过去的资本市场中,城投债可谓信仰般的存在,因为城投债务所对应的资产就是国有资产,而且地方政府占用了这些资产所形成的收益。
不过,上周关于昆明城投违约的传闻闹得沸沸扬扬。
总的来说,房地产行业的持续下行引起了房企的大面积债务违约,房企无钱拿地又进一步导致地方政府的土地财政模式难以为继,截止当前大部分地方政府也都已面临财政赤字的问题。
甚至可以这样说,现在地方城投债务的风险已经开始逐步暴露,城投债这颗大雷已经若隐若现。
因为前几年房地产市场非常火爆,几乎所有地方政府的土地都不愁卖,城投债的投资者们根本不用担心违约。
但这两年经济下行,叠加疫情影响,房地产市场不再火爆,地方财政收入减少,城投公司的债务压力越来越大了。
在这种情况下,与地方财政高度挂钩的城投公司开始出现债务越堆越高的现象,不仅债务攀升,向来被视作刚性兑付的城投债在最近几年,甚至还时常出现技术性违约事件。
从2021年开始,绝大多数民营房企在土拍市场上出现的频率越来越低,有的甚至直接消失。
如今的民营房企受困于资金链危机,光是维持项目开工就已狼狈不堪,更别说拿地了。
目前排名前10的房企中,也就只有绿城一家民企在拿地,剩下的基本上是国企央企,而即便是国企央企,他们的拿地数量和过去相比同样大幅下降,都想保住现金流,度过寒冬。
2022年的二季度,一线二线以及三四线城市的土地流拍率分别为4.71%、14.44%、22.86%。
这些数据,还是地方城投大量托底后美化过的结果。
集中供地以来,22个热点城市加起来,地方城投贡献了土地出让金9,000亿元,拿地超过1000宗,占全部出让土地的40%.
最为夸张的还属2021年的第三轮集中供地,各地的地方城投公司,掏出了超3000亿元给地方财政,缓解了地方财政的困境。
目前城投的拿地比例已经到了极为畸形的51%。
其中深圳、无锡、苏州、南京、广州的比例都超过一半,这还是大城市的数据,三四线城市的土拍,开发商即使有钱也看不上,更得依赖城投。
到2022年上半年,土地拍卖情况更加严峻了,不少小城市的土地几乎全都由地方城投托底。
为什么说地方城投公司进场是兜底托底,而不是抄底的?
因为这些城投公司拿的地,大多数都是比较差的地块,这些土地难以开发,在市场上变现的难度很大,郊区地块占比达61%。
比如福州、天津、上海、深圳这些城市郊区的地块几乎被城投全包了。
所以很多城投公司在兜底拿地后,并不开工,而是把地存着,挂在账上,作为好看的资产,或者通过融资来减轻压力。
除了拿地之外,城投还肩负另一个重任,就是帮忙收拾房企爆雷后的烂摊子。
比如广州南站的莲花足球场地块,因为恒大爆雷,这块地最终是由广州城投接盘。
还有全国各地的烂尾楼。最典型的就是郑州,大量的烂尾楼最后还是由城投公司来接盘。
这场房地产危机下,最先爆雷的是民营房企,但接下来一些小城市的城投也开始危险了。
因为这些城投的债务即将到期,如果房地产市场起不来,地方政府也没有足够的财政收入还债,城投很可能只能违约。
而地方城投债务一旦出现问题,绝大部分银行金融机构肯定无法幸免。
房企大面积爆雷,如果再叠加地方债务的爆发,中国面临的系统性金融风险可能就会被全面引爆。
所以不管如何,大会以后,第一要务就是“稳楼市”!
知局 2022-09-26 17:35 发表于江苏
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放眼全国城投大规模拿地在各个城市上演,据CRIC数据,截止到2022年7月,地方城投类公司已获取了40%的地块。集中供地以来,城投类公司在22城总拿地金额近9000亿元,占总金额的28%,拿地幅数超过1000幅,占总幅数的38%。
接盘烂尾项目很好理解,有些麻烦总得有人兜底,但城投为啥要拿地?
两个原因。
一是民企开发商接连爆雷,躺平不再拿地,这部分土地没人拍了,央企和国企的胃口也没那么大,为了维护土地市场的稳定、防止大规模流拍,城投作为地方的亲儿子,自然是义不容辞。
二是趁着地价便宜,手里多囤点地,正好可以为以后的安置房、保障房、租赁房、城市更新、旧改做准备。
一举两得。
所谓城投公司本质上就是个融资平台,而且还是地方政府完全控制的。
城投公司的设立,可以追溯到1994年的分税制:税收上交中央,地方缺钱发展,所以被允许后来组建城投公司,通过城投公司来融资。
顾名思义,地方城投公司就是为了建设城市而来,主要为了地方一些城建项目,融资筹钱,最终实现快速发展。
地方城投公司主要有两种融资方式,一是把土地向银行抵押借钱,另一个就是直接向市场发行债券,也就是城投债。
在过去的资本市场中,城投债可谓信仰般的存在,因为城投债务所对应的资产就是国有资产,而且地方政府占用了这些资产所形成的收益。
不过,上周关于昆明城投违约的传闻闹得沸沸扬扬。
总的来说,房地产行业的持续下行引起了房企的大面积债务违约,房企无钱拿地又进一步导致地方政府的土地财政模式难以为继,截止当前大部分地方政府也都已面临财政赤字的问题。
甚至可以这样说,现在地方城投债务的风险已经开始逐步暴露,城投债这颗大雷已经若隐若现。
因为前几年房地产市场非常火爆,几乎所有地方政府的土地都不愁卖,城投债的投资者们根本不用担心违约。
但这两年经济下行,叠加疫情影响,房地产市场不再火爆,地方财政收入减少,城投公司的债务压力越来越大了。
在这种情况下,与地方财政高度挂钩的城投公司开始出现债务越堆越高的现象,不仅债务攀升,向来被视作刚性兑付的城投债在最近几年,甚至还时常出现技术性违约事件。
从2021年开始,绝大多数民营房企在土拍市场上出现的频率越来越低,有的甚至直接消失。
如今的民营房企受困于资金链危机,光是维持项目开工就已狼狈不堪,更别说拿地了。
目前排名前10的房企中,也就只有绿城一家民企在拿地,剩下的基本上是国企央企,而即便是国企央企,他们的拿地数量和过去相比同样大幅下降,都想保住现金流,度过寒冬。
2022年的二季度,一线二线以及三四线城市的土地流拍率分别为4.71%、14.44%、22.86%。
这些数据,还是地方城投大量托底后美化过的结果。
集中供地以来,22个热点城市加起来,地方城投贡献了土地出让金9,000亿元,拿地超过1000宗,占全部出让土地的40%.
最为夸张的还属2021年的第三轮集中供地,各地的地方城投公司,掏出了超3000亿元给地方财政,缓解了地方财政的困境。
目前城投的拿地比例已经到了极为畸形的51%。
其中深圳、无锡、苏州、南京、广州的比例都超过一半,这还是大城市的数据,三四线城市的土拍,开发商即使有钱也看不上,更得依赖城投。
到2022年上半年,土地拍卖情况更加严峻了,不少小城市的土地几乎全都由地方城投托底。
为什么说地方城投公司进场是兜底托底,而不是抄底的?
因为这些城投公司拿的地,大多数都是比较差的地块,这些土地难以开发,在市场上变现的难度很大,郊区地块占比达61%。
比如福州、天津、上海、深圳这些城市郊区的地块几乎被城投全包了。
所以很多城投公司在兜底拿地后,并不开工,而是把地存着,挂在账上,作为好看的资产,或者通过融资来减轻压力。
除了拿地之外,城投还肩负另一个重任,就是帮忙收拾房企爆雷后的烂摊子。
比如广州南站的莲花足球场地块,因为恒大爆雷,这块地最终是由广州城投接盘。
还有全国各地的烂尾楼。最典型的就是郑州,大量的烂尾楼最后还是由城投公司来接盘。
这场房地产危机下,最先爆雷的是民营房企,但接下来一些小城市的城投也开始危险了。
因为这些城投的债务即将到期,如果房地产市场起不来,地方政府也没有足够的财政收入还债,城投很可能只能违约。
而地方城投债务一旦出现问题,绝大部分银行金融机构肯定无法幸免。
房企大面积爆雷,如果再叠加地方债务的爆发,中国面临的系统性金融风险可能就会被全面引爆。
所以不管如何,大会以后,第一要务就是“稳楼市”!
我觉得更为值得关注的是第二个改善,地产销售数据的改善。
根据第三方数据,本周(9月17日-9月23日)国内新房成交反弹,同环比均明显提升。本周(9月17日-9月23日)35个城市商品房成交合计512万平米,周环比+66%,周同比+16%。
其中,一线城市周环比+46%,周同比+48%;二线城市周环比+72%,周同比+6%;三四线城市周环比+83%,周同比+21%。
本周二手房亦表现活跃,同环比均明显提升。本周(9月17日-9月23日)15个城市二手房成交合计183万平米,周环比+78%,周同比+120%。其中,一线城市周环比+32%,周同比+56%;二线城市周环比+105%,周同比+153%;三四线城市周环比+1%,周同比+69%。
(上图来自华泰证券地产团队)
从上周数据来看,新房二手房销售本周呈现出全面反弹回暖的迹象。
今年5月是第一波地产政策密集出台的时候,总量政策(降利率),限购政策全面改善,然后地产市场在6月快速复苏回暖,7月伴随烂尾楼风险暴露,各地停贷风波爆发,地产销售再度陷入困境。
8月第二轮政策出台,房贷利率降低到了历史最低点,各地限购政策,首付比例政策也进一步改善,但到了9月后,地产销售数据不光没有改善,还继续下行探底。
对于这种探底,当时市场有两个声音。
第一种,认为是疫情影响了地产的销售,所以地产数据短期走弱,对政策刺激没有反应。
第二种,地产需求就是很差,无论怎么刺激都没用。
根据第三方数据,本周(9月17日-9月23日)国内新房成交反弹,同环比均明显提升。本周(9月17日-9月23日)35个城市商品房成交合计512万平米,周环比+66%,周同比+16%。
其中,一线城市周环比+46%,周同比+48%;二线城市周环比+72%,周同比+6%;三四线城市周环比+83%,周同比+21%。
本周二手房亦表现活跃,同环比均明显提升。本周(9月17日-9月23日)15个城市二手房成交合计183万平米,周环比+78%,周同比+120%。其中,一线城市周环比+32%,周同比+56%;二线城市周环比+105%,周同比+153%;三四线城市周环比+1%,周同比+69%。
(上图来自华泰证券地产团队)
从上周数据来看,新房二手房销售本周呈现出全面反弹回暖的迹象。
今年5月是第一波地产政策密集出台的时候,总量政策(降利率),限购政策全面改善,然后地产市场在6月快速复苏回暖,7月伴随烂尾楼风险暴露,各地停贷风波爆发,地产销售再度陷入困境。
8月第二轮政策出台,房贷利率降低到了历史最低点,各地限购政策,首付比例政策也进一步改善,但到了9月后,地产销售数据不光没有改善,还继续下行探底。
对于这种探底,当时市场有两个声音。
第一种,认为是疫情影响了地产的销售,所以地产数据短期走弱,对政策刺激没有反应。
第二种,地产需求就是很差,无论怎么刺激都没用。
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