运城市原卫生局副局长田康立：为民间中医“松绑”
2017年6月23日《中国中医药报》刊发署名黄蓓长篇通讯“山西运城：民间中医何以大显身手”。时至今日恰逢中医药法颁布实施一周年，文中提到时任运城市卫生局副局长的田康立为解决民间中医执业问题做了可贵的改革探索。选取部分内容，以飨读者。
“现行的《执业医师法》主要是参照西医的标准制定的，事实表明，未取得中医执业医师资格的民间中医，许多也能熟练运用中医理论治病救人。通过立法来解决这个问题，为民间中医‘松绑’，功在当代、利在千秋。”——运城市原卫生局副局长田康立说。
《我国中医药人才保护特区第一人田康立助力北京高盛士丹圆梦》中国中医药历经五千年，保护中华民族生生不息繁衍至今。五千年来，民间中医发明创造了大量的绝活绝招绝技，...https://t.cn/AiDLBluF
2017年6月23日《中国中医药报》刊发署名黄蓓长篇通讯“山西运城：民间中医何以大显身手”。时至今日恰逢中医药法颁布实施一周年，文中提到时任运城市卫生局副局长的田康立为解决民间中医执业问题做了可贵的改革探索。选取部分内容，以飨读者。
“现行的《执业医师法》主要是参照西医的标准制定的，事实表明，未取得中医执业医师资格的民间中医，许多也能熟练运用中医理论治病救人。通过立法来解决这个问题，为民间中医‘松绑’，功在当代、利在千秋。”——运城市原卫生局副局长田康立说。
《我国中医药人才保护特区第一人田康立助力北京高盛士丹圆梦》中国中医药历经五千年，保护中华民族生生不息繁衍至今。五千年来，民间中医发明创造了大量的绝活绝招绝技，...https://t.cn/AiDLBluF
桑不仅一身是药，桑文化还有这样深厚的内涵——
沧海桑田、鸡犬桑麻、桑梓、桑榆……为什么都离不开“桑”，据说猫头鹰吃了桑椹，声音能变得柔和好听，桑在古人心目中的位置差不多相当于耕牛
桑和桑文化
桑科植物桑原产中国中部和北部，现全国各地都有栽培，以江苏、浙江一带为多，以南部育蚕区产量最大。桑树的叶为桑蚕饲料，木材可制器具，枝条可编箩筐，桑皮可作造纸原料，桑果可供食用和酿酒。
桑在本草中是一个大家族。叶、果、嫩枝和根皮都是中医临床的常用药物。在本草中，它的叶叫桑叶，果穗叫桑椹，嫩枝叫桑枝，根皮叫桑白皮，它们都是《中华人民共和国药典》收载的品种。桑树树冠宽整，树叶婀娜婆娑。喜温暖湿润的气候，耐寒，耐干旱，耐水湿，对土壤的适应性强。
《说文解字·叒部》：“桑，蚕所食叶木。从叒、木。”“叒”，音ruò（若）。叒木，是古代神话中的神木，名榑桑，又称扶木。据说太阳初生时登上此木。徐锴《说文解字系传》：“《十洲记》说，榑桑两两相扶，故从三‘又’，象桑之婀娜也。”《本草纲目》引徐锴《说文解字系传》云：“叒，东方自然神木之名，其字象形。桑乃蚕所食，异于东方自然神木，故加木于叒下而别之。”
桑叶始载于《神农本草经》。功能疏散风热、清肺润燥、清肝明目，用于风热感冒、肺热燥咳、头晕头痛、目赤昏花。药理实验证示，鲜桑叶煎剂作体外实验，对金黄色葡萄球菌、乙型溶血性链球菌、白喉杆菌和炭疽杆菌的抗菌作用均较强；对大肠杆菌、伤寒杆菌、痢疾杆菌、铜绿假单胞菌有一定的抗菌作用；对钩端螺旋体也有杀灭作用。此外，桑叶能促进人体蛋白质合成，排除体内胆固醇，降低血脂，降低血糖。
张颐寿谓：“桑叶以老而经霜者为佳……故入药用冬桑叶，亦曰霜桑叶。”《本草图经》曰：“十月霜后，三分、二分已落时，一分在者名神仙叶。”又名“铁扇子”，《百草镜》云：“大雪压过，次日雪晴采下。线穿悬户阴干，其色多青黑色，风吹作铁器声，故名铁扇子。”
桑椹，椹原作“葚”。《集韵》：“葚，《说文》：‘桑实也。’或从木。”《诗·卫风·氓》：“于嗟鸠兮，无食桑葚。”陆德明《经典释文》：“葚，本又作椹。”“葚”与“椹”均从“甚”，“甚”有密集之义。《淮南子·说林》：“甚雾之朝，可以细书，而不可以远望寻常之外。”按桑椹为聚花果穗，由多数小瘦果集合而成，可谓“甚”果密集，从“艹”、从“木”，而有“葚”“椹”诸名。
桑椹功能滋阴补血、生津润燥，用于肝肾阴虚、眩晕耳鸣、心悸失眠、须发早白、津伤口渴、内热消渴、肠燥便秘。古人食用桑椹与栽桑养蚕差不多是同时开始的。“桑椹”之名多次出现于先秦的典籍里。《诗·鲁颂·泮水》：“翩彼飞鸮，集于泮林，食我桑黮，怀我好音。”《毛诗故训传》：“黮，桑实也。”郑玄笺：“言鸮恒恶鸣，今来止於泮水之木上，食其桑黮，为此之故，故改其鸣，归就我以善音。喻人感於恩则化也。”飞鸮就是猫头鹰，古人认为它是恶声之鸟。这段诗句意为，猫头鹰吃了桑椹，声音变得柔和好听了。后以“食椹”喻人感于恩而变善。唐代吴仁璧《投谢钱武肃》诗曰：“累重虽然容食椹，力微无计报焚林。”
后晋天福三年（公元938年），大宝于阗国国王李圣天将紫酒作为“国酒”宴请来自中原的使臣。据《五代史》：“圣天衣冠如中国，其殿皆向东，曰金册殿，有楼曰七凤楼。以蒲桃为酒，又有紫酒，青酒，不知其所酿，而味尤美。”这里所说“不知其所酿”的“紫酒”，经近世考证为桑果酿造而成。
桑枝功能祛风湿、利关节，用于风湿痹病，肩臂、关节酸痛麻木。桑白皮功能泻肺平喘、利水消肿，用于肺热喘咳、水肿胀满尿少、面目肌肤浮肿。
我国育桑的历史十分悠久。早在五千年前，古代先民就开始在中原大地上栽植桑树，差不多与中华民族的文明史同步。在殷商时期的甲骨文中已有“桑”字出现，秦汉以来的不少典籍中都有对桑树的描述，从战国至西汉的出土文物中也多次出现过写实的桑树形象。《山海经·大荒北经》：“竹南有赤泽水，名曰封渊。有三桑无枝。”《书·禹贡》：“桑土即蚕，是降丘宅土。”《淮南子·人间训下》：“赵宣孟活饥人于委桑之下，而天下称仁焉。”《诗·豳风·七月》：“女执懿筐，遵彼微行，爰求柔桑。”《孟子·梁惠王上》：“五亩之宅，树之以桑，五十者可以衣帛矣。”北魏时期颁布的均田令规定，15岁以上男子每人可授桑田20亩。桑田是世业，不在还授之列。初受田时，原无桑田者，依制受田；桑田不足者依制补足。在桑田上，除种谷物外，还必须依制种上一定数量的桑、榆、枣树。
在农耕社会，“鸡犬桑麻”一直是古人孜孜追求的安居乐业的田园生活。除了桑树，古人还常在房前屋后栽种梓树，后世因以“桑梓”作为故土、家乡的代称。《诗·小雅·小弁》：“维桑与梓，必恭敬止。”赞扬某人为家乡造福，往往称其“功在桑梓”。《淮南子·天文训》：“日西垂，景在树端，谓之桑榆。”桑榆是西方日落处，太阳落在西边的桑榆树梢上，后以桑榆晚景比喻人的暮年时光。葛洪《神仙传·麻姑传》曰：“麻姑自说云：‘接侍以来，已见东海三为桑田。’”因以“沧海桑田”喻世事变化很大。古于男儿出生时，以桑木制弓，蓬草作矢，射向天地四方，意取男儿长成亦必如蓬矢般雄飞四方。语出《礼记·内则》：“国君世子生，……射人以桑弧蓬矢六，射天地四方。”后以“桑弧蓬矢”指男儿经营天下四方的远大志向，亦作“桑蓬之志”。
桑在古人心目中的位置差不多就相当于家畜中的耕牛。在我们民族的文化中流传着许多关于桑的事迹、隽语和传说，形成了独特的桑文化。桑文化是中华传统文化不可或缺的组成部分。
几千年前，我们的祖先通过蚕使“柔桑”变成了丝绸，成为走向世界的载体，开辟了影响世界历史的丝绸之路。今天，我国倡导的“一带一路”更是彰显人类社会的共同理想和美好追求，是对国际合作以及全球治理新模式的积极探索，为世界和平发展增添了新的正能量。（程超寰）
沧海桑田、鸡犬桑麻、桑梓、桑榆……为什么都离不开“桑”，据说猫头鹰吃了桑椹，声音能变得柔和好听，桑在古人心目中的位置差不多相当于耕牛
桑和桑文化
桑科植物桑原产中国中部和北部，现全国各地都有栽培，以江苏、浙江一带为多，以南部育蚕区产量最大。桑树的叶为桑蚕饲料，木材可制器具，枝条可编箩筐，桑皮可作造纸原料，桑果可供食用和酿酒。
桑在本草中是一个大家族。叶、果、嫩枝和根皮都是中医临床的常用药物。在本草中，它的叶叫桑叶，果穗叫桑椹，嫩枝叫桑枝，根皮叫桑白皮，它们都是《中华人民共和国药典》收载的品种。桑树树冠宽整，树叶婀娜婆娑。喜温暖湿润的气候，耐寒，耐干旱，耐水湿，对土壤的适应性强。
《说文解字·叒部》：“桑，蚕所食叶木。从叒、木。”“叒”，音ruò（若）。叒木，是古代神话中的神木，名榑桑，又称扶木。据说太阳初生时登上此木。徐锴《说文解字系传》：“《十洲记》说，榑桑两两相扶，故从三‘又’，象桑之婀娜也。”《本草纲目》引徐锴《说文解字系传》云：“叒，东方自然神木之名，其字象形。桑乃蚕所食，异于东方自然神木，故加木于叒下而别之。”
桑叶始载于《神农本草经》。功能疏散风热、清肺润燥、清肝明目，用于风热感冒、肺热燥咳、头晕头痛、目赤昏花。药理实验证示，鲜桑叶煎剂作体外实验，对金黄色葡萄球菌、乙型溶血性链球菌、白喉杆菌和炭疽杆菌的抗菌作用均较强；对大肠杆菌、伤寒杆菌、痢疾杆菌、铜绿假单胞菌有一定的抗菌作用；对钩端螺旋体也有杀灭作用。此外，桑叶能促进人体蛋白质合成，排除体内胆固醇，降低血脂，降低血糖。
张颐寿谓：“桑叶以老而经霜者为佳……故入药用冬桑叶，亦曰霜桑叶。”《本草图经》曰：“十月霜后，三分、二分已落时，一分在者名神仙叶。”又名“铁扇子”，《百草镜》云：“大雪压过，次日雪晴采下。线穿悬户阴干，其色多青黑色，风吹作铁器声，故名铁扇子。”
桑椹，椹原作“葚”。《集韵》：“葚，《说文》：‘桑实也。’或从木。”《诗·卫风·氓》：“于嗟鸠兮，无食桑葚。”陆德明《经典释文》：“葚，本又作椹。”“葚”与“椹”均从“甚”，“甚”有密集之义。《淮南子·说林》：“甚雾之朝，可以细书，而不可以远望寻常之外。”按桑椹为聚花果穗，由多数小瘦果集合而成，可谓“甚”果密集，从“艹”、从“木”，而有“葚”“椹”诸名。
桑椹功能滋阴补血、生津润燥，用于肝肾阴虚、眩晕耳鸣、心悸失眠、须发早白、津伤口渴、内热消渴、肠燥便秘。古人食用桑椹与栽桑养蚕差不多是同时开始的。“桑椹”之名多次出现于先秦的典籍里。《诗·鲁颂·泮水》：“翩彼飞鸮，集于泮林，食我桑黮，怀我好音。”《毛诗故训传》：“黮，桑实也。”郑玄笺：“言鸮恒恶鸣，今来止於泮水之木上，食其桑黮，为此之故，故改其鸣，归就我以善音。喻人感於恩则化也。”飞鸮就是猫头鹰，古人认为它是恶声之鸟。这段诗句意为，猫头鹰吃了桑椹，声音变得柔和好听了。后以“食椹”喻人感于恩而变善。唐代吴仁璧《投谢钱武肃》诗曰：“累重虽然容食椹，力微无计报焚林。”
后晋天福三年（公元938年），大宝于阗国国王李圣天将紫酒作为“国酒”宴请来自中原的使臣。据《五代史》：“圣天衣冠如中国，其殿皆向东，曰金册殿，有楼曰七凤楼。以蒲桃为酒，又有紫酒，青酒，不知其所酿，而味尤美。”这里所说“不知其所酿”的“紫酒”，经近世考证为桑果酿造而成。
桑枝功能祛风湿、利关节，用于风湿痹病，肩臂、关节酸痛麻木。桑白皮功能泻肺平喘、利水消肿，用于肺热喘咳、水肿胀满尿少、面目肌肤浮肿。
我国育桑的历史十分悠久。早在五千年前，古代先民就开始在中原大地上栽植桑树，差不多与中华民族的文明史同步。在殷商时期的甲骨文中已有“桑”字出现，秦汉以来的不少典籍中都有对桑树的描述，从战国至西汉的出土文物中也多次出现过写实的桑树形象。《山海经·大荒北经》：“竹南有赤泽水，名曰封渊。有三桑无枝。”《书·禹贡》：“桑土即蚕，是降丘宅土。”《淮南子·人间训下》：“赵宣孟活饥人于委桑之下，而天下称仁焉。”《诗·豳风·七月》：“女执懿筐，遵彼微行，爰求柔桑。”《孟子·梁惠王上》：“五亩之宅，树之以桑，五十者可以衣帛矣。”北魏时期颁布的均田令规定，15岁以上男子每人可授桑田20亩。桑田是世业，不在还授之列。初受田时，原无桑田者，依制受田；桑田不足者依制补足。在桑田上，除种谷物外，还必须依制种上一定数量的桑、榆、枣树。
在农耕社会，“鸡犬桑麻”一直是古人孜孜追求的安居乐业的田园生活。除了桑树，古人还常在房前屋后栽种梓树，后世因以“桑梓”作为故土、家乡的代称。《诗·小雅·小弁》：“维桑与梓，必恭敬止。”赞扬某人为家乡造福，往往称其“功在桑梓”。《淮南子·天文训》：“日西垂，景在树端，谓之桑榆。”桑榆是西方日落处，太阳落在西边的桑榆树梢上，后以桑榆晚景比喻人的暮年时光。葛洪《神仙传·麻姑传》曰：“麻姑自说云：‘接侍以来，已见东海三为桑田。’”因以“沧海桑田”喻世事变化很大。古于男儿出生时，以桑木制弓，蓬草作矢，射向天地四方，意取男儿长成亦必如蓬矢般雄飞四方。语出《礼记·内则》：“国君世子生，……射人以桑弧蓬矢六，射天地四方。”后以“桑弧蓬矢”指男儿经营天下四方的远大志向，亦作“桑蓬之志”。
桑在古人心目中的位置差不多就相当于家畜中的耕牛。在我们民族的文化中流传着许多关于桑的事迹、隽语和传说，形成了独特的桑文化。桑文化是中华传统文化不可或缺的组成部分。
几千年前，我们的祖先通过蚕使“柔桑”变成了丝绸，成为走向世界的载体，开辟了影响世界历史的丝绸之路。今天，我国倡导的“一带一路”更是彰显人类社会的共同理想和美好追求，是对国际合作以及全球治理新模式的积极探索，为世界和平发展增添了新的正能量。（程超寰）
远洋、绿城等房企加速布局养老地产，盈利难题待解
2018年，国家对房地产的调控持续收紧，在市场竞争度不断提升、利润率下滑的趋势中，不少房企开启多元化之路。其中，备受政策支持的养老地产成为房企眼中的“香饽饽“。据蓝鲸房产不完全统计，截止到2018年末，千亿房企中，已有28家企业布局康养产业。
在专家看来，房企之所以青睐养老地产，不外乎是考虑到养老地产前景广阔。根据全国老龄工作委员会预测，我国养老产业规模到2030年有望达到22万亿元。除此之外，近年来，国家对养老地产给予的政策支持也是逐年加大。
然而，2019年开年之时，易居中国执行总裁CEO丁祖昱却公开表示：“短期不看好养老地产”，这让外界一头雾水。事实上，房企进入养老地产一直面临着盈利难的困境，这主要是什么原因造成的?身陷“圈地质疑”的房企该如何发展养老地产。
2018年房企大力加码养老地产
近年来，随着养老市场空间不断被挖掘，企业加速养老市场布局。据蓝鲸房产不完全统计，在2018年克而瑞公布的千亿房企中，已有28家企业布局康养产业。
早在2010年，万科集团(SZ：000002，简称“万科”)在杭州、北京就已有多个项目进行了养老地产的相关尝试。同年，保利发展(SH：600048，下简称“保利”)也开始试水养老地产，并于2013年重新定义了养老产业在集团发展的战略地位，称未来10年要打造50个养老机构。2013年，远洋集团(HK：03377，简称“远洋”)创建了养老品牌“椿萱茂”。
而在多年的探索中，各家企业也形成了自己的产品线。如万科已建立起三条养老产业产品线：偏重于照顾半自理老人的城市机构型产品“怡园”、持续照料型的“随园”以及社区嵌入型的“嘉园”。
到了2018年，房企对养老地产的布局仍在加速。这一年，龙湖集团(HK：00960，简称“龙湖”)推出了自己的养老品牌“椿山万树”，据悉，其已在北京、上海、重庆、成都等一二线城市开始布局。招商蛇口（SZ：001979）与关联方招商局仁和人寿共同成立招商局仁和养老投资有限公司（下简称“仁和养老”），之后仁和养老将成为招商蛇口养老产业布局的重资产平台，而类似的案例还有很多。
对于传统房企加码养老地产行业的原因，高力国际相关研报指出，是由于房地产行业进入下行周期，房地产行业利润下滑，新的利润增长点成为房企能否获得战略性持续发展的关键。而通过养老产业附加值提升土地溢价和收益，是房企挺进养老市场的一大重要考量。
合硕机构首席分析师郭毅则从养老产业的未来给予了解读。“我国逐渐迈入老龄化社会已是毋庸置疑的事实，房企涉足养老地产这一“朝阳产业”，实际上为未来布局了一个无限大的市场。”她向蓝鲸房产表示。
据蓝鲸房产观察，对于已布局、即将布局养老产业的企业来说,强强联合成为行业发展首选。2018年7月10日,华润置地(HK：01109)与国家开发银行就养老业务合作在签订合作协议，双方将在居家社区养老设施、老年公寓、持续照料社区、老年养护院、康养小镇、养老人才实训基地、 老龄用品等领域开展合作。同时,龙湖椿山万树与成都中医药大学围绕康养产业发展签订战略合作协议,开启了龙湖养老业务在康养体系搭建上的创新合作探索。
此外，对于资金实力雄厚的企业来说，并购仍是其对外拓展壮大的手段之一。2018年9月27日，远洋与美国MeriStar集团签署协议,宣布将以增资方式持有后者旗下的养老运营商Meridian Senior Living约40%的股权。
养老地产盈利难题待解
值得注意的是，抢滩者虽然众多，但对于高投入、慢产出的养老地产而言,如何盈利是每个房企待解的难题。
蓝鲸房产了解到，目前养老地产共有四种商业模式：第一，出售模式，即以老年住宅为概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举;第二，租赁模式，房企不出售物业，而是持有并长期租赁，采取按月收取租赁费和服务费的盈利模式;第三，会费模式，房企销售会员，为会员提供全方位、多层次的养老服务，通过收取会员费和服务费实现盈利;第四，出售和租赁相结合的模式，销售一部分老年住宅产品及出租剩余部分老年住宅产品和持有配套物业。
但截止到2018年末，上述四种养老地产的盈利模式始终未得到破解。于房企而言，养老地产由于尚处于试水阶段，规模较小，且尚未盈利，其盈亏并未并入房企的财务报表中。
不过，据蓝鲸房产了解到，即便早在2013年就创立了养老品牌“椿萱茂”，但直至2018年末仍未实现盈利。
远洋相关负责人对蓝鲸房产表示，截至目前，远洋养老已在全国十个重点城市布局30个项目，床位过万张。经过6年的发展，其养老板块发展规模上虽已初具雏形，但对于盈利情况，上述负责人则表示：“椿萱茂把养老产业投资测算模型定义为前5年亏损，后5-15年才是投资回报的峰值，随着老年人的入住率提高盈利也将持续增长。”该负责人进一步透露，除位于北京亦庄的椿萱茂·凯建之外，目前在营的椿萱茂项目还处于培育期。
2010年，绿城集团(HK：03900，简称“绿城”)推出位于杭州临平的绿城蓝庭项目中的“颐养公寓”，这成为绿城“学院式养老”的初步探索。2011年，绿城还正式组建学院式养老运营平台——绿城颐乐教育公司，负责在十几个城市的绿城社区里开设的数十所颐乐学院的运营管理。截至2013年6月，绿城已在北京、上海、浙江等共15个城市和地区成立了29个校区，注册学员2000多人。但目前仍无法盈利。
为何房企做养老地产难以盈利?对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸房产表示：“对于养老地产来说，盈利难其实是有三点内容：第一、房地产领域实际上各类资金更偏好投资住宅，养老地产本身资金支持是不足的。第二、养老需求没有很好得以培育，尤其是很多养老项目只能针对部分高端客群，但这部分市场需求是有限的。第三、证券化等金融创新力度不够，这使得养老项目潜在的资金成本比较高。”
而从养老这个产业的发展而言，“养老地产的盈利难点在于：第一，土地价格成本较高是导致养老地产很难盈利;第二，养老地产配套以及其附属设施的税费较重，政府应该在税费上给予部分或全部减免;第三、养老地产涉及的运营服务体系没有统一的标准和操作规范，包括医疗护理服务、老年教育、安全、法律咨询、健康饮食等相关产业服务内容和质量参差不齐。”同策咨询研究中心总监张宏伟对蓝鲸房产表示。
房企布局养老地产身陷“圈地”质疑
在盈利难背后，房企布局养老地产一直面临着“圈地卖房”的质疑。
2017年12月12日，北京市民政局、国土规划委和住建委联合召开新闻发布会，正式对外发布国内首个共有产权养老试点项目——恭和家园。然而，恭和家园建成验收后，由于作为医卫慈善用地却获房地产预售证，该项目被质疑在打着养老的旗号卖房。
此外，一直以养老项目自居的华银天鹅湖国际生态城，自2015年借助养老概念热实现快速售房之后，开始被曝出无证售房、售后包租、延期交房等问题，被多位业主讨伐。
就此，张宏伟对蓝鲸房产分析道：“从企业发展角度来讲，房企进军养老地产更多的是通过养老项目圈地。按照国际经验来讲，养老地产项目一般倾向于‘向小向精’发展，一般300亩纯养老地产项目已经够大，但从具体案例情况来看，养老地产目前已经成为开发企业进行‘圈地运动’的工具。”
“比如一个养老地产只需要300亩土地，而开发商有可能拿地超过1000亩甚至更多，那么剩余的700亩会做部分配套和住宅开发，这样才能在整体项目开发上实现盈利。”他举例道。
北京房地产协会秘书长陈志曾公开表示，由于养老地产项目定位不明，现阶段的养老地产只是贴上了不同的标签，以不同形式卖房，并没有摆脱传统房地产开发的本质。
针对养老地产如今面临的困局，一位长期观察养老地产的业内人士对蓝鲸房产分析道，对于传统房企来说，要进军养老产业，打造真正的养老地产，首先要完成“地产人”到“养老服务人”的角色转变，争取在政府支持和企业运营双管齐下，将“养老地产”转变为“养老服务”，实现老人的“老有所养”以及让企业能回笼资金和利润增长。
值得注意的是，丁祖昱曾提出，养老产业是一个复合概念，涵盖养老地产、护理康复、医疗保健、养老金融等各方面的内容，而中国今天这些方面资源都不到位，更不用谈整合了，条件还远不成熟。
在政策利好、“老龄化”趋势愈发明显的背景下，房企进入养老地产是必然选择，但养老地产是一个投资大且回报周期较长的产品，并非所有企业都适合进入。此外，从根本上来看，养老既是一门生意，也是一项社会关怀产业，若没有些许理想主义情怀，仅靠商业里的算计，这门生意或难走远。
2018年，国家对房地产的调控持续收紧，在市场竞争度不断提升、利润率下滑的趋势中，不少房企开启多元化之路。其中，备受政策支持的养老地产成为房企眼中的“香饽饽“。据蓝鲸房产不完全统计，截止到2018年末，千亿房企中，已有28家企业布局康养产业。
在专家看来，房企之所以青睐养老地产，不外乎是考虑到养老地产前景广阔。根据全国老龄工作委员会预测，我国养老产业规模到2030年有望达到22万亿元。除此之外，近年来，国家对养老地产给予的政策支持也是逐年加大。
然而，2019年开年之时，易居中国执行总裁CEO丁祖昱却公开表示：“短期不看好养老地产”，这让外界一头雾水。事实上，房企进入养老地产一直面临着盈利难的困境，这主要是什么原因造成的?身陷“圈地质疑”的房企该如何发展养老地产。
2018年房企大力加码养老地产
近年来，随着养老市场空间不断被挖掘，企业加速养老市场布局。据蓝鲸房产不完全统计，在2018年克而瑞公布的千亿房企中，已有28家企业布局康养产业。
早在2010年，万科集团(SZ：000002，简称“万科”)在杭州、北京就已有多个项目进行了养老地产的相关尝试。同年，保利发展(SH：600048，下简称“保利”)也开始试水养老地产，并于2013年重新定义了养老产业在集团发展的战略地位，称未来10年要打造50个养老机构。2013年，远洋集团(HK：03377，简称“远洋”)创建了养老品牌“椿萱茂”。
而在多年的探索中，各家企业也形成了自己的产品线。如万科已建立起三条养老产业产品线：偏重于照顾半自理老人的城市机构型产品“怡园”、持续照料型的“随园”以及社区嵌入型的“嘉园”。
到了2018年，房企对养老地产的布局仍在加速。这一年，龙湖集团(HK：00960，简称“龙湖”)推出了自己的养老品牌“椿山万树”，据悉，其已在北京、上海、重庆、成都等一二线城市开始布局。招商蛇口（SZ：001979）与关联方招商局仁和人寿共同成立招商局仁和养老投资有限公司（下简称“仁和养老”），之后仁和养老将成为招商蛇口养老产业布局的重资产平台，而类似的案例还有很多。
对于传统房企加码养老地产行业的原因，高力国际相关研报指出，是由于房地产行业进入下行周期，房地产行业利润下滑，新的利润增长点成为房企能否获得战略性持续发展的关键。而通过养老产业附加值提升土地溢价和收益，是房企挺进养老市场的一大重要考量。
合硕机构首席分析师郭毅则从养老产业的未来给予了解读。“我国逐渐迈入老龄化社会已是毋庸置疑的事实，房企涉足养老地产这一“朝阳产业”，实际上为未来布局了一个无限大的市场。”她向蓝鲸房产表示。
据蓝鲸房产观察，对于已布局、即将布局养老产业的企业来说,强强联合成为行业发展首选。2018年7月10日,华润置地(HK：01109)与国家开发银行就养老业务合作在签订合作协议，双方将在居家社区养老设施、老年公寓、持续照料社区、老年养护院、康养小镇、养老人才实训基地、 老龄用品等领域开展合作。同时,龙湖椿山万树与成都中医药大学围绕康养产业发展签订战略合作协议,开启了龙湖养老业务在康养体系搭建上的创新合作探索。
此外，对于资金实力雄厚的企业来说，并购仍是其对外拓展壮大的手段之一。2018年9月27日，远洋与美国MeriStar集团签署协议,宣布将以增资方式持有后者旗下的养老运营商Meridian Senior Living约40%的股权。
养老地产盈利难题待解
值得注意的是，抢滩者虽然众多，但对于高投入、慢产出的养老地产而言,如何盈利是每个房企待解的难题。
蓝鲸房产了解到，目前养老地产共有四种商业模式：第一，出售模式，即以老年住宅为概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举;第二，租赁模式，房企不出售物业，而是持有并长期租赁，采取按月收取租赁费和服务费的盈利模式;第三，会费模式，房企销售会员，为会员提供全方位、多层次的养老服务，通过收取会员费和服务费实现盈利;第四，出售和租赁相结合的模式，销售一部分老年住宅产品及出租剩余部分老年住宅产品和持有配套物业。
但截止到2018年末，上述四种养老地产的盈利模式始终未得到破解。于房企而言，养老地产由于尚处于试水阶段，规模较小，且尚未盈利，其盈亏并未并入房企的财务报表中。
不过，据蓝鲸房产了解到，即便早在2013年就创立了养老品牌“椿萱茂”，但直至2018年末仍未实现盈利。
远洋相关负责人对蓝鲸房产表示，截至目前，远洋养老已在全国十个重点城市布局30个项目，床位过万张。经过6年的发展，其养老板块发展规模上虽已初具雏形，但对于盈利情况，上述负责人则表示：“椿萱茂把养老产业投资测算模型定义为前5年亏损，后5-15年才是投资回报的峰值，随着老年人的入住率提高盈利也将持续增长。”该负责人进一步透露，除位于北京亦庄的椿萱茂·凯建之外，目前在营的椿萱茂项目还处于培育期。
2010年，绿城集团(HK：03900，简称“绿城”)推出位于杭州临平的绿城蓝庭项目中的“颐养公寓”，这成为绿城“学院式养老”的初步探索。2011年，绿城还正式组建学院式养老运营平台——绿城颐乐教育公司，负责在十几个城市的绿城社区里开设的数十所颐乐学院的运营管理。截至2013年6月，绿城已在北京、上海、浙江等共15个城市和地区成立了29个校区，注册学员2000多人。但目前仍无法盈利。
为何房企做养老地产难以盈利?对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸房产表示：“对于养老地产来说，盈利难其实是有三点内容：第一、房地产领域实际上各类资金更偏好投资住宅，养老地产本身资金支持是不足的。第二、养老需求没有很好得以培育，尤其是很多养老项目只能针对部分高端客群，但这部分市场需求是有限的。第三、证券化等金融创新力度不够，这使得养老项目潜在的资金成本比较高。”
而从养老这个产业的发展而言，“养老地产的盈利难点在于：第一，土地价格成本较高是导致养老地产很难盈利;第二，养老地产配套以及其附属设施的税费较重，政府应该在税费上给予部分或全部减免;第三、养老地产涉及的运营服务体系没有统一的标准和操作规范，包括医疗护理服务、老年教育、安全、法律咨询、健康饮食等相关产业服务内容和质量参差不齐。”同策咨询研究中心总监张宏伟对蓝鲸房产表示。
房企布局养老地产身陷“圈地”质疑
在盈利难背后，房企布局养老地产一直面临着“圈地卖房”的质疑。
2017年12月12日，北京市民政局、国土规划委和住建委联合召开新闻发布会，正式对外发布国内首个共有产权养老试点项目——恭和家园。然而，恭和家园建成验收后，由于作为医卫慈善用地却获房地产预售证，该项目被质疑在打着养老的旗号卖房。
此外，一直以养老项目自居的华银天鹅湖国际生态城，自2015年借助养老概念热实现快速售房之后，开始被曝出无证售房、售后包租、延期交房等问题，被多位业主讨伐。
就此，张宏伟对蓝鲸房产分析道：“从企业发展角度来讲，房企进军养老地产更多的是通过养老项目圈地。按照国际经验来讲，养老地产项目一般倾向于‘向小向精’发展，一般300亩纯养老地产项目已经够大，但从具体案例情况来看，养老地产目前已经成为开发企业进行‘圈地运动’的工具。”
“比如一个养老地产只需要300亩土地，而开发商有可能拿地超过1000亩甚至更多，那么剩余的700亩会做部分配套和住宅开发，这样才能在整体项目开发上实现盈利。”他举例道。
北京房地产协会秘书长陈志曾公开表示，由于养老地产项目定位不明，现阶段的养老地产只是贴上了不同的标签，以不同形式卖房，并没有摆脱传统房地产开发的本质。
针对养老地产如今面临的困局，一位长期观察养老地产的业内人士对蓝鲸房产分析道，对于传统房企来说，要进军养老产业，打造真正的养老地产，首先要完成“地产人”到“养老服务人”的角色转变，争取在政府支持和企业运营双管齐下，将“养老地产”转变为“养老服务”，实现老人的“老有所养”以及让企业能回笼资金和利润增长。
值得注意的是，丁祖昱曾提出，养老产业是一个复合概念，涵盖养老地产、护理康复、医疗保健、养老金融等各方面的内容，而中国今天这些方面资源都不到位，更不用谈整合了，条件还远不成熟。
在政策利好、“老龄化”趋势愈发明显的背景下，房企进入养老地产是必然选择，但养老地产是一个投资大且回报周期较长的产品，并非所有企业都适合进入。此外，从根本上来看，养老既是一门生意，也是一项社会关怀产业，若没有些许理想主义情怀，仅靠商业里的算计，这门生意或难走远。
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