【淮安中院涉夫妻共同财产执行裁判典型案例】1、不得因夫妻一方个人债务，对夫妻另一方的个人财产进行执行
简要案情：张某诉徐某买卖合同纠纷，法院于2020年判决徐某支付货款38万元及相应利息。根据张某申请，法院立案执行。在执行过程中，张某向法院提起执行异议，要求查封徐某配偶王某名下的个人财产。法院经审查驳回了张某的异议请求。
法官说法：《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》规定了夫妻共同债务有以下三种情形：1.夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务；2.夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务；3.夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，且债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示。
根据该规定的精神，夫妻一方为债务人的生效执行依据未列夫妻另一方为当事人，也未确定所涉债务系其夫妻共同债务，人民法院不得查封和执行夫妻另一方的个人财产。
2、执行程序中不得直接追加债务人的配偶为被执行人，债权人可以另行提起诉讼
简要案情：债务人张某与债权人丁某发生借款合同纠纷，2013年，法院判决张某偿还丁某35万元。丁某依据该生效判决向法院申请执行。
在执行过程中，丁某以该借款应为夫妻共同债务为由，要求法院追加张某妻子李某为被执行人，并要求冻结李某的工资。法院依据被执行人应当遵循法定原则，驳回了丁某的请求。
法官说法：《最高人民法院关于在执行工作中规范执行行为切实保护各方当事人财产权益的通知》规定：在执行程序中直接变更、追加被执行人的，应严格限定于法律、司法解释明确规定的情形。各级人民法院应严格依照《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》，避免随意扩大变更、追加范围。
《最高人民法院关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知》规定：未经审判程序，不得要求未举债的夫妻一方承担民事责任。
根据上述规定，该案生效判决仅仅确认张某为义务主体，故在执行程序中不能直接追加张某配偶孙某为被执行人。
实践中，债权人为全面保护自己的权益，应在诉讼中将夫妻二人作为共同被告提起诉讼。如已有生效裁判认定夫妻一方承担责任的情形下，可另行提起确认该债务是夫妻共同债务的确认之诉。
3、夫妻一方为案件被执行人的，法院可以对夫妻共同财产采取查封、扣押、冻结等控制性措施
简要案情：2019年，韩某因为他人向祁某担保借款，被法院判决对借款本金550万元、利息150万元承担连带清偿责任。后经祁某申请，法院立案执行并查封了韩某与其配偶于某共同共有的房屋一套。于某在收到法院通知后提起执行异议，认为该房屋系夫妻共同财产，并非韩某个人财产，执行依据所确认的债务为韩某个人担保债务，非家庭共同债务，故法院不应查封，请求解封案涉房屋。法院经审查驳回了于某的异议请求。
法官说法：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第一款规定：对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。本案中，案涉房屋所有权为韩某、于某共同共有，虽然本案所涉债务为个人债务，但因查封的财产系共同共有财产，法院查封并无不当，故对于某以该房屋为其与韩某共同共有，主张排除执行的请求，不予支持。
4、夫妻一方为案件被执行人的，法院可以对夫妻共同财产采取拍卖、变卖等处分性措施，但应保留被执行人配偶另一方的财产份额
简要案情：（接案例三）后法院于2021年裁定拍卖韩某、于某共同所有的房屋，房屋评估价为85万元，实际成交价为69万元。本院确定韩某、于某各自享有成交价69万元的一半份额，并向于某送达执行分配方案，即申请执行人祁某与于某就案涉房屋成交价款各半领取。于某对此不服提起执行异议，认为法院应当向其返还房屋评估价款的一半，而不是成交价款的一半。法院经审查驳回了于某的异议请求。
法官说法：在具体实施中，对于共有财产，应当先行实物分割后执行，但不能分割或分割会导致财产价值明显减损的，执行法院可以整体处置。对于处置后变价款的执行，以被执行人在共有财产中所占份额为限。本院对韩某、于某共有的房屋进行拍卖，并为于某保留房屋成交价的一半，该一半现为其在共有财产中所占的份额，据此该分配于法有据。故法院驳回了于某的异议请求。
5、夫妻内部离婚财产分割协议形成时间迟于债务形成时间的，不能阻却对共同财产的执行
简要案情：2020年，法院在执行曹某与孙某、杨某民间借贷纠纷一案中，依法查封了被执行人孙某名下的房产。案外人王某（孙某前妻）认为该房产已在离婚时达成协议归其所有，并以此为由向法院提起异议，请求中止对该房产的执行。
法院经审查，王某与孙某虽在离婚时达成协议，将案涉房屋归案外人王某所有，但该离婚协议形成时间迟于债务形成的时间，最终驳回王某的异议请求。
法官说法：夫妻离婚协议为内部约定，对夫妻双方具有约束力，但不具有对外公示效力。执行依据确定的债务人为夫妻一方，被执行人在案涉房产查封前已经协议离婚，约定被查封房产归另一方所有，但案涉房产仍在被执行人名下，尚未过户登记到被执行人原配偶名下，被执行人原配偶以其为权利人为由，提出案外人执行异议及执行异议之诉，请求排除执行的，不予支持。在执行中，应保留被执行人原配偶的份额。
相反，如果被执行人原配偶提供的证据能够证明其对未办理房屋所有权转移登记没有过错，且离婚财产分割行为早于执行依据所确定的债务形成时间的，应予支持。
6、夫妻一方为被执行人的，“唯一住房”并不当然阻却执行
简要案情：2020年本院执行李某与陶某民间借贷纠纷一案中，查封拍卖陶某与其配偶夏某名下住房一套。夏某提起执行异议，认为该债务为陶某个人债务，该住房又为家庭唯一住房，不应被强制执行。本院经审查驳回了夏某的异议请求。
法官说法：“一套房产不能执行”的机械认识是对最高院司法解释的一种误读，在一定情形下，对一套房产采取强制执行措施不但是必要的也是可行的，故“唯一住房”并非一律不得执行。在案件的具体处理过程中，我们一方面要注意维护被执行人及其所抚养家属的基本生存权，又要最大限度地实现债权人的债权，保护债权人的利益，维护法律的尊严，必须在双方的利益之间寻求一个合理的衡平。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定可以看出，此规定对不能拍卖、变卖或者抵债的房产是有条件的。此处“人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”的房屋，是指对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，而不是指只要是一套房屋就不能执行。
根据相关司法解释的规定：对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必须的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。因此，对于被执行人仅有的一套住房，人民法院根据具体情况是可以执行的。
在具体的处理过程中，我们可通过采取房屋置换的方式予以执行，诸如以大换小、以市区换郊区、以高价房换低价房等方式；对不具备置换条件的，可以采取给被执行人租赁一定面积的房屋居住的方式予以执行。
案例来源：市法院执行裁判庭
简要案情：张某诉徐某买卖合同纠纷，法院于2020年判决徐某支付货款38万元及相应利息。根据张某申请，法院立案执行。在执行过程中，张某向法院提起执行异议，要求查封徐某配偶王某名下的个人财产。法院经审查驳回了张某的异议请求。
法官说法：《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》规定了夫妻共同债务有以下三种情形：1.夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务；2.夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务；3.夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，且债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示。
根据该规定的精神，夫妻一方为债务人的生效执行依据未列夫妻另一方为当事人，也未确定所涉债务系其夫妻共同债务，人民法院不得查封和执行夫妻另一方的个人财产。
2、执行程序中不得直接追加债务人的配偶为被执行人，债权人可以另行提起诉讼
简要案情：债务人张某与债权人丁某发生借款合同纠纷，2013年，法院判决张某偿还丁某35万元。丁某依据该生效判决向法院申请执行。
在执行过程中，丁某以该借款应为夫妻共同债务为由，要求法院追加张某妻子李某为被执行人，并要求冻结李某的工资。法院依据被执行人应当遵循法定原则，驳回了丁某的请求。
法官说法：《最高人民法院关于在执行工作中规范执行行为切实保护各方当事人财产权益的通知》规定：在执行程序中直接变更、追加被执行人的，应严格限定于法律、司法解释明确规定的情形。各级人民法院应严格依照《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》，避免随意扩大变更、追加范围。
《最高人民法院关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知》规定：未经审判程序，不得要求未举债的夫妻一方承担民事责任。
根据上述规定，该案生效判决仅仅确认张某为义务主体，故在执行程序中不能直接追加张某配偶孙某为被执行人。
实践中，债权人为全面保护自己的权益，应在诉讼中将夫妻二人作为共同被告提起诉讼。如已有生效裁判认定夫妻一方承担责任的情形下，可另行提起确认该债务是夫妻共同债务的确认之诉。
3、夫妻一方为案件被执行人的，法院可以对夫妻共同财产采取查封、扣押、冻结等控制性措施
简要案情：2019年，韩某因为他人向祁某担保借款，被法院判决对借款本金550万元、利息150万元承担连带清偿责任。后经祁某申请，法院立案执行并查封了韩某与其配偶于某共同共有的房屋一套。于某在收到法院通知后提起执行异议，认为该房屋系夫妻共同财产，并非韩某个人财产，执行依据所确认的债务为韩某个人担保债务，非家庭共同债务，故法院不应查封，请求解封案涉房屋。法院经审查驳回了于某的异议请求。
法官说法：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第一款规定：对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。本案中，案涉房屋所有权为韩某、于某共同共有，虽然本案所涉债务为个人债务，但因查封的财产系共同共有财产，法院查封并无不当，故对于某以该房屋为其与韩某共同共有，主张排除执行的请求，不予支持。
4、夫妻一方为案件被执行人的，法院可以对夫妻共同财产采取拍卖、变卖等处分性措施，但应保留被执行人配偶另一方的财产份额
简要案情：（接案例三）后法院于2021年裁定拍卖韩某、于某共同所有的房屋，房屋评估价为85万元，实际成交价为69万元。本院确定韩某、于某各自享有成交价69万元的一半份额，并向于某送达执行分配方案，即申请执行人祁某与于某就案涉房屋成交价款各半领取。于某对此不服提起执行异议，认为法院应当向其返还房屋评估价款的一半，而不是成交价款的一半。法院经审查驳回了于某的异议请求。
法官说法：在具体实施中，对于共有财产，应当先行实物分割后执行，但不能分割或分割会导致财产价值明显减损的，执行法院可以整体处置。对于处置后变价款的执行，以被执行人在共有财产中所占份额为限。本院对韩某、于某共有的房屋进行拍卖，并为于某保留房屋成交价的一半，该一半现为其在共有财产中所占的份额，据此该分配于法有据。故法院驳回了于某的异议请求。
5、夫妻内部离婚财产分割协议形成时间迟于债务形成时间的，不能阻却对共同财产的执行
简要案情：2020年，法院在执行曹某与孙某、杨某民间借贷纠纷一案中，依法查封了被执行人孙某名下的房产。案外人王某（孙某前妻）认为该房产已在离婚时达成协议归其所有，并以此为由向法院提起异议，请求中止对该房产的执行。
法院经审查，王某与孙某虽在离婚时达成协议，将案涉房屋归案外人王某所有，但该离婚协议形成时间迟于债务形成的时间，最终驳回王某的异议请求。
法官说法：夫妻离婚协议为内部约定，对夫妻双方具有约束力，但不具有对外公示效力。执行依据确定的债务人为夫妻一方，被执行人在案涉房产查封前已经协议离婚，约定被查封房产归另一方所有，但案涉房产仍在被执行人名下，尚未过户登记到被执行人原配偶名下，被执行人原配偶以其为权利人为由，提出案外人执行异议及执行异议之诉，请求排除执行的，不予支持。在执行中，应保留被执行人原配偶的份额。
相反，如果被执行人原配偶提供的证据能够证明其对未办理房屋所有权转移登记没有过错，且离婚财产分割行为早于执行依据所确定的债务形成时间的，应予支持。
6、夫妻一方为被执行人的，“唯一住房”并不当然阻却执行
简要案情：2020年本院执行李某与陶某民间借贷纠纷一案中，查封拍卖陶某与其配偶夏某名下住房一套。夏某提起执行异议，认为该债务为陶某个人债务，该住房又为家庭唯一住房，不应被强制执行。本院经审查驳回了夏某的异议请求。
法官说法：“一套房产不能执行”的机械认识是对最高院司法解释的一种误读，在一定情形下，对一套房产采取强制执行措施不但是必要的也是可行的，故“唯一住房”并非一律不得执行。在案件的具体处理过程中，我们一方面要注意维护被执行人及其所抚养家属的基本生存权，又要最大限度地实现债权人的债权，保护债权人的利益，维护法律的尊严，必须在双方的利益之间寻求一个合理的衡平。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定可以看出，此规定对不能拍卖、变卖或者抵债的房产是有条件的。此处“人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”的房屋，是指对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，而不是指只要是一套房屋就不能执行。
根据相关司法解释的规定：对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必须的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。因此，对于被执行人仅有的一套住房，人民法院根据具体情况是可以执行的。
在具体的处理过程中，我们可通过采取房屋置换的方式予以执行，诸如以大换小、以市区换郊区、以高价房换低价房等方式；对不具备置换条件的，可以采取给被执行人租赁一定面积的房屋居住的方式予以执行。
案例来源：市法院执行裁判庭
【买商铺买了个寂寞，盛唐乐享城到底咋回事？】如果手里有闲钱，很多人会选择投资理财，来增加收益。
市民朱女士也是如此，在2019年的时候，她花三十多万买下了位于梁溪区盛唐乐享城负一楼的商铺。然而这一举动，却让她后悔不已。
朱女士告诉记者，当时约定三个月内就能办理产证，可没想到如今两年时间过去了，不仅产证遥遥无期，连开发商都也找不着了，自己的收益也没了影。
“商铺”购买人朱女士：我是接到了销售电话，正好有点闲钱，看这个商铺已经好几年了，收益还可以，还说租给大润发40年了，我觉得还是很可靠的。
2019年，朱女士就这样花费了37万元买下了位于梁溪区盛唐乐享城负一楼的一间商铺。
这个所谓的店铺，比较特殊，每一间“店铺”都只是开发商新鸿坤房地产开发有限公司在图纸上划出的一个个小格子。由于负一楼商场整体租给了大润发，所以朱女士只知道自己商铺的大概方位。
“商铺”购买人朱女士：承诺收益第一年8% 、然后9% 、10%这样每年递增的，到5年以后可以120%回购。
可是，商铺刚买到手，朱女士就遇上了烦心事，开发商原本说好的产证，迟迟未能办下来。
“商铺”购买人朱女士：我买的是产权铺子，当时说产权证在120天以内会帮我们去办理的，但是一直没有办理，催了之后，对方说没关系，有合同就按合同办事，如果违约会付违约金，到后来又以疫情来推脱。
直到今年1月份，朱女士发现本来应该如期到账的收益没有了，她感觉有点不对劲。
而李先生也有类似的境遇，他在2019年9月份买下了该楼盘负一楼的商铺。因为产权证的事，他多次找到新鸿坤房地产开发有限公司的员工讨要说法。去年四月份，对方突然有了消息。
“商铺”购买人李先生：他直接把我带到了一家公证处，当时公证处还专门张贴了一个盛唐办理产证的专门办公室，后来他就把相关的买房的身份证等这些信息提交上去，说你回去等证就好了。
可没想到，到了今年3月份，李先生不但没等来产证，反而等来了开发商的一纸通告。
“商铺”购买人李先生：说他们现在因为运营问题、疫情还有商户等等问题，租金也支付不了了，然后因为他们把负一楼也整体抵押出去了，所以就相当于产证也办不了。
“商铺”购买人朱女士：后来才发现它的商铺是一个总的商铺，一万多平米，它是不能分割成这样一小块来售卖的。
直到这时，购房者才发现，新鸿坤房地产开发有限公司这样出售所谓的“商铺”其实是违法的，而所有的销售人员也已经离职，售楼处人去楼空。
其实，这里不仅有人购买了这种分割式的“商铺”，还有些人购买了商场的“收益权”，也就是一个“虚拟店铺”，谢老伯就是其中一位。
“收益权”购买人谢老伯：我是从15年开始买的，销售人员跟我说我买的是收益权，当时说一万八千平方米的商铺只卖500份。
谢老伯说，当时他还特意提前做了功课，对开发商做了一些调查，最终分三年购买了12份收益权，总价值140万。
“收益权”购买人谢老伯：它第一年是9%，每过一两年有递增，这个里面扣掉1%的佣金，算下来到6、7年就能回本了。
谢老伯说，按照合同收益金额，会在每季度的第一个星期打到自己的卡上，可是今年1月份，收益却没有了踪影。
“收益权”购买人谢老伯：说是现在资金周转有点困难，后来他们到过年以前付了当期租金的60%。
据谢老伯了解，开发商销售的“收益权”多达3200份，加上售卖的产权商铺，总价值金额是个十分巨大的数额。目前，他们一众也不指望能拿回收益，只希望能早日追回自己的损失。
“商铺”购买人李先生：我就是希望我的商铺能直接退掉，我35万买的，退我35万。
“收益权”购买人谢老伯：我只要拿到本金跟同期利息，超过收入部分我就不要了。
那么，李先生一众购买人说的情况是否属实，新鸿坤房地产开发有限公司目前究竟是什么状态呢？
在李先生一众购买人的陪同下，记者来到了盛唐乐享城的营销中心，里面除了还有些摆设，已经没有任何工作人员在岗。
在营销中心的大厅里，记者看到张贴着各类公告，说明新鸿坤房地产开发有限公司的行为已经被警方立案侦查，梁溪区黄巷街道办已经成立相关的工作专班，所有购买人可以前往反馈情况。
针对众人反应的情况，之前，无锡市房屋交易管理中心有过相关解释：负一楼商场只能作为一个整体对外出售，不能分割出售。也就是说，购房人所购买的小格子店铺根本就办不了产权证。
无锡市房屋交易管理中心工作人员说：“一万多平米是个整体，开发商自作主张分了小格出售。开发商销售许可证上这一块是个整体，有欺骗的性质在里面。
如今事情进展如何呢？记者找到了位于盛唐乐享城内的工作专班，一位负责人告诉记者，目前事件还在调查处理之中。
梁溪区黄巷街道盛唐乐享城工作专班工作人员：梁溪公安已经立案了，我们这边接受购买人的登记。
面对如今的情况，李先生一众购买人，该如何维护自己的权益呢？谢老伯购买的所谓收益权又是否合法呢？
律师：他有可能是签的一个买卖合约，这样就构成一个商铺买卖，但是买卖本身是不成立的，那收益权可能就等于无效。
律师表示，所有权包括占有、收益、使用、处分这四项权益，收益权的前提是所有权归产权人所有。
律师：我们去购买房产的话，肯定是需要过户才能绝对保障自己的安全。以收益权转让的形式转移转让房产，这在法律上是不被认可的。
防忽悠小课堂↓↓
买商铺注意事项：
商铺内外有别
买商铺也要分清楚是沿街式的外街式商铺，还是商城内内街式商铺，内街式商铺的人流量取决于商场的管理经营方。
商铺产权明晰
买商铺要通过相关部门了解商铺的产权是否符合国家政策，购置二手商铺了解清楚该商铺的房屋产权证、抵押或质押状况的权属证明等，以免引起产权纠纷。
考虑商铺地段
无论是购置沿街式商铺还是内街式商铺都要研究商铺的地段，商铺是否有相当的人流量经过。
小贴士：商铺的地段和其价格息息相关，所以选择商铺的地段必须要有前瞻性，可以适当考虑城市的规划信息来提前布局，购置商铺。
考虑投资回报率
购买商铺是用来投资的，所以需要考虑商铺的投资回报率。商铺的租金可以参照购置商铺周边的租金来预估，当然新开发的商铺不可能象成熟的商铺一样，需要有3-5年的培育期。
小贴士：在考虑投资回报率时往往商铺的使用年限会忽略，一般商业用地的使用年限为40年，通常开发商从拿地到交房都已过去好几年。对于购置的二手商铺更要注意年限，这和购置价格息息相关。
考虑商铺面积
购买商铺投资考虑商铺的面积也是一个方面，商铺面积太大不仅价格昂贵，而且比较难以出租。
考虑商铺的配套
投资的商铺总希望早日能租出去，所以商铺是否能满足任何行业的租赁就很关键，这些就和商铺的配套有关，你的商铺如果要用于餐饮经营的话，除了有常规的上下水、电、卫以外，是否预设有天然气、排烟等管道等配套设施，内街式商铺是否有专用货运电梯等，这也是需要考虑的。（记者：朱音、许凯）
市民朱女士也是如此，在2019年的时候，她花三十多万买下了位于梁溪区盛唐乐享城负一楼的商铺。然而这一举动，却让她后悔不已。
朱女士告诉记者，当时约定三个月内就能办理产证，可没想到如今两年时间过去了，不仅产证遥遥无期，连开发商都也找不着了，自己的收益也没了影。
“商铺”购买人朱女士：我是接到了销售电话，正好有点闲钱，看这个商铺已经好几年了，收益还可以，还说租给大润发40年了，我觉得还是很可靠的。
2019年，朱女士就这样花费了37万元买下了位于梁溪区盛唐乐享城负一楼的一间商铺。
这个所谓的店铺，比较特殊，每一间“店铺”都只是开发商新鸿坤房地产开发有限公司在图纸上划出的一个个小格子。由于负一楼商场整体租给了大润发，所以朱女士只知道自己商铺的大概方位。
“商铺”购买人朱女士：承诺收益第一年8% 、然后9% 、10%这样每年递增的，到5年以后可以120%回购。
可是，商铺刚买到手，朱女士就遇上了烦心事，开发商原本说好的产证，迟迟未能办下来。
“商铺”购买人朱女士：我买的是产权铺子，当时说产权证在120天以内会帮我们去办理的，但是一直没有办理，催了之后，对方说没关系，有合同就按合同办事，如果违约会付违约金，到后来又以疫情来推脱。
直到今年1月份，朱女士发现本来应该如期到账的收益没有了，她感觉有点不对劲。
而李先生也有类似的境遇，他在2019年9月份买下了该楼盘负一楼的商铺。因为产权证的事，他多次找到新鸿坤房地产开发有限公司的员工讨要说法。去年四月份，对方突然有了消息。
“商铺”购买人李先生：他直接把我带到了一家公证处，当时公证处还专门张贴了一个盛唐办理产证的专门办公室，后来他就把相关的买房的身份证等这些信息提交上去，说你回去等证就好了。
可没想到，到了今年3月份，李先生不但没等来产证，反而等来了开发商的一纸通告。
“商铺”购买人李先生：说他们现在因为运营问题、疫情还有商户等等问题，租金也支付不了了，然后因为他们把负一楼也整体抵押出去了，所以就相当于产证也办不了。
“商铺”购买人朱女士：后来才发现它的商铺是一个总的商铺，一万多平米，它是不能分割成这样一小块来售卖的。
直到这时，购房者才发现，新鸿坤房地产开发有限公司这样出售所谓的“商铺”其实是违法的，而所有的销售人员也已经离职，售楼处人去楼空。
其实，这里不仅有人购买了这种分割式的“商铺”，还有些人购买了商场的“收益权”，也就是一个“虚拟店铺”，谢老伯就是其中一位。
“收益权”购买人谢老伯：我是从15年开始买的，销售人员跟我说我买的是收益权，当时说一万八千平方米的商铺只卖500份。
谢老伯说，当时他还特意提前做了功课，对开发商做了一些调查，最终分三年购买了12份收益权，总价值140万。
“收益权”购买人谢老伯：它第一年是9%，每过一两年有递增，这个里面扣掉1%的佣金，算下来到6、7年就能回本了。
谢老伯说，按照合同收益金额，会在每季度的第一个星期打到自己的卡上，可是今年1月份，收益却没有了踪影。
“收益权”购买人谢老伯：说是现在资金周转有点困难，后来他们到过年以前付了当期租金的60%。
据谢老伯了解，开发商销售的“收益权”多达3200份，加上售卖的产权商铺，总价值金额是个十分巨大的数额。目前，他们一众也不指望能拿回收益，只希望能早日追回自己的损失。
“商铺”购买人李先生：我就是希望我的商铺能直接退掉，我35万买的，退我35万。
“收益权”购买人谢老伯：我只要拿到本金跟同期利息，超过收入部分我就不要了。
那么，李先生一众购买人说的情况是否属实，新鸿坤房地产开发有限公司目前究竟是什么状态呢？
在李先生一众购买人的陪同下，记者来到了盛唐乐享城的营销中心，里面除了还有些摆设，已经没有任何工作人员在岗。
在营销中心的大厅里，记者看到张贴着各类公告，说明新鸿坤房地产开发有限公司的行为已经被警方立案侦查，梁溪区黄巷街道办已经成立相关的工作专班，所有购买人可以前往反馈情况。
针对众人反应的情况，之前，无锡市房屋交易管理中心有过相关解释：负一楼商场只能作为一个整体对外出售，不能分割出售。也就是说，购房人所购买的小格子店铺根本就办不了产权证。
无锡市房屋交易管理中心工作人员说：“一万多平米是个整体，开发商自作主张分了小格出售。开发商销售许可证上这一块是个整体，有欺骗的性质在里面。
如今事情进展如何呢？记者找到了位于盛唐乐享城内的工作专班，一位负责人告诉记者，目前事件还在调查处理之中。
梁溪区黄巷街道盛唐乐享城工作专班工作人员：梁溪公安已经立案了，我们这边接受购买人的登记。
面对如今的情况，李先生一众购买人，该如何维护自己的权益呢？谢老伯购买的所谓收益权又是否合法呢？
律师：他有可能是签的一个买卖合约，这样就构成一个商铺买卖，但是买卖本身是不成立的，那收益权可能就等于无效。
律师表示，所有权包括占有、收益、使用、处分这四项权益，收益权的前提是所有权归产权人所有。
律师：我们去购买房产的话，肯定是需要过户才能绝对保障自己的安全。以收益权转让的形式转移转让房产，这在法律上是不被认可的。
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买商铺注意事项：
商铺内外有别
买商铺也要分清楚是沿街式的外街式商铺，还是商城内内街式商铺，内街式商铺的人流量取决于商场的管理经营方。
商铺产权明晰
买商铺要通过相关部门了解商铺的产权是否符合国家政策，购置二手商铺了解清楚该商铺的房屋产权证、抵押或质押状况的权属证明等，以免引起产权纠纷。
考虑商铺地段
无论是购置沿街式商铺还是内街式商铺都要研究商铺的地段，商铺是否有相当的人流量经过。
小贴士：商铺的地段和其价格息息相关，所以选择商铺的地段必须要有前瞻性，可以适当考虑城市的规划信息来提前布局，购置商铺。
考虑投资回报率
购买商铺是用来投资的，所以需要考虑商铺的投资回报率。商铺的租金可以参照购置商铺周边的租金来预估，当然新开发的商铺不可能象成熟的商铺一样，需要有3-5年的培育期。
小贴士：在考虑投资回报率时往往商铺的使用年限会忽略，一般商业用地的使用年限为40年，通常开发商从拿地到交房都已过去好几年。对于购置的二手商铺更要注意年限，这和购置价格息息相关。
考虑商铺面积
购买商铺投资考虑商铺的面积也是一个方面，商铺面积太大不仅价格昂贵，而且比较难以出租。
考虑商铺的配套
投资的商铺总希望早日能租出去，所以商铺是否能满足任何行业的租赁就很关键，这些就和商铺的配套有关，你的商铺如果要用于餐饮经营的话，除了有常规的上下水、电、卫以外，是否预设有天然气、排烟等管道等配套设施，内街式商铺是否有专用货运电梯等，这也是需要考虑的。（记者：朱音、许凯）
【12月1日起定州办理不动产登记不再审核婚姻状况】8月11日，河北日报记者从定州市政府新闻办获悉，从今年12月1日起，购房人申请办理不动产登记时，登记机关不再审核当事人婚姻状况。记者了解到，此项政策目前在全省尚属首例。
根据新闻发布会公布的信息，自2021年12月1日起，该市购房人用签订的新建商品房买卖合同、存量房买卖合同、房屋赠与合同或拆迁安置协议，申请办理不动产相应登记的，只需要合同或协议中记载的双方当事人向市不动产登记交易中心申请不动产登记。市不动产登记交易中心在受理不动产转移登记（未经公证继承和受遗赠转移登记及夫妻婚内变更或转移登记除外）不动产抵押登记等不动产权利处分登记申请时，只需要不动产登记簿记载的权利人申请确认，不再审查不动产权利人的婚姻状况。（河北日报）
根据新闻发布会公布的信息，自2021年12月1日起，该市购房人用签订的新建商品房买卖合同、存量房买卖合同、房屋赠与合同或拆迁安置协议，申请办理不动产相应登记的，只需要合同或协议中记载的双方当事人向市不动产登记交易中心申请不动产登记。市不动产登记交易中心在受理不动产转移登记（未经公证继承和受遗赠转移登记及夫妻婚内变更或转移登记除外）不动产抵押登记等不动产权利处分登记申请时，只需要不动产登记簿记载的权利人申请确认，不再审查不动产权利人的婚姻状况。（河北日报）
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