企业要学曹德旺：低调行事，高调经营！
对于风口不停变幻、大佬此起彼伏的商界来说，低调专注如扫地僧一般的曹德旺或许会带来不一样的启示。
曹德旺的大手笔再次让世人瞩目。
11月20日由他和其父创立的河仁基金会与福州市政府签订协议，计划投资100亿元建设福耀科技大学，以助力解决目前中国制造业应用型、技能型人才断档的问题。
75岁时发起设立这样一所大学显然源于曹德旺长期在生产一线对人才需求现状的洞察。9岁上学、14岁辍学这段童年经历并未让如今坐拥巨额财富的他因此产生“读书无用”的错觉，反而在社会的锻打中更加明白知识的重要性。至于此前捐款建中学、设助学金、资助灾区等慈善行为早已成为曹德旺身上一个显著的标签。
在众多中国企业家里，曹德旺的确是那种很难一言以概之的另类：不混圈子、不喜欢抛头露面、30多年来专注于汽车玻璃一个领域。在他身上，各种看似对立的元素毫不违和地融在了一起：耿介又圆融、谨慎又大胆、较真又健忘、独断自信又从善如流、擅长赚钱又乐善好施……正如他说话慢吞吞、总是笑眯眯的外表下，却有一种不怒自威的气场。#内行才知道#
福耀已经以汽车玻璃全球第一的销量证明了其掌门人的地位和价值。外人眼里难以企及的高度，在曹德旺看来，不过是有本事的人去做别的行业了，“自己笨”只会干这个，“混碗饭吃”。对于风口不停变幻、大佬此起彼伏的商界来说，低调专注如扫地僧一般的曹德旺，或许会带来不一样的启示。
只做汽车玻璃
曾经的磨难、选择的方向，在成功之后再回看，往往会被讲述者罩上一层或励志或神秘的光环。但对当时的当事人来说，可能只是一种不得已的选择或偶然。
曹德旺的发家故事，很多人已经耳熟能详：其曾祖父是老家福清的首富，后来家道中落。父亲曹河仁从小去日本当学徒，后回上海经商，曾是永安百货的股东之一。曹德旺于1946年出生于上海，后因战乱与家人迁回福建。结果父亲的财产在转移中丢失，母亲靠变卖随身携带的首饰才得以买地安家。他从小跟随父亲学做生意，卖烟丝、贩水果、修自行车、倒卖木耳等都干过。
很难说是源于家族遗传的基因，还是父亲手把手的教导，30岁后的曹德旺开始展现他的经商天赋。发现水表玻璃生意不错，于是说服县领导在福建福清市成立了异形玻璃厂，而他成了一名采购员。7年后他承包下亏损的玻璃厂，当年就赚了20万元。
至于改道生产汽车玻璃，则是另一个故事：去武夷山旅游回来的他，给母亲买了一根拐杖，结果被开日本车的司机训道：“不要把我的玻璃碰碎了，几千块钱一片呢。”他不相信这个高价，去调研却发现确实如此。“为中国人造一片自己的玻璃”的血气方刚，加上发现差价的生意头脑，曹德旺决定进入汽车玻璃领域，自此开始了他三十余年漫长的坚持。
起初也有过膨胀和打击。刚赚钱后公司涉足过房地产、装修等业务，后来选择了舍弃；1995年公司进军美国市场，因策略失误损失了一千多万美元，直到分销改直销后才扭亏为盈；与圣戈班合资亏损后，又自掏腰包买回股份……在技术精进、管理加强、市场扩展等多重因素作用下，目前福耀集团已在全球11个国家和地区建有生产基地和商务机构，在中美德设立了6个设计中心，全球雇员约2.7万人，其产品被宾利、奔驰、宝马、奥迪等著名汽车品牌选用。曹德旺也成为当之无愧的世界汽车玻璃大王。
硬刚一切压力
2019年8月纪录片《美国工厂》在社交网络热播，让曹德旺迅速出圈成为舆论关注的焦点。
这部影片历时四年多，真实记录了福耀在美国投资建厂所遭遇的文化和制度冲突，其中着墨最多的是工会设立中双方的角力。该片后来获得第92届奥斯卡最佳纪录片奖。
2014年10月，曹德旺选中了美国通用汽车公司在俄亥俄州代顿市用来安装皮卡车的工厂进行改建。之前拍过该厂的导演史蒂文·博格纳尔和朱莉娅·赖克特夫妇提出想跟拍这一过程，曹德旺答应毫无保留全面开放。他想正好借此机会让美国人了解福耀和中国工厂。
在拍摄过程中，即使工会和福耀发生冲突，曹德旺也没有叫停中断。在重视效率的他看来，欧美的工会制度其实是变相保护那些工作不努力的人吃“大锅饭”。不过他采取的措施是花了100万美元，请来劳资关系委员会对工人进行反向宣传，最后由他们自己投票决定是否需要成立工会。
对于1995年就开拓美国市场的福耀来说，要走向世界就得承受压力。2001年~2005年，曹德旺选择了正面硬刚针对福耀玻璃的倾销裁定。他花费一亿多元，相继打赢了美国、加拿大两个反倾销案，震惊世界。福耀玻璃也成为中国第一家状告美国商务部并赢得胜利的中国企业。
获胜的秘诀是“按照国际规则办事”，福耀所有的凭证单据都保留得十分完好。创业初期曹德旺能从层层审查中摆脱诬陷，靠的就是守规矩、不行贿、不漏税。“勇者无惧，无欲则刚”。他知道：对一辆高速行驶的汽车来说，透明、结实的玻璃有多重要。
多重性格一体
与早年许多企业家推崇军事化管理不一样的是，曹德旺做老板更“佛系”。这不只是一个形容词。在九华山街上遇到一个化缘的老和尚，他就答应捐2000万元修塔；读完弘一法师的自传后，他甚至一度萌发了出家的念头。
因此不难理解他对慈善的投入超乎寻常。1976年，他刚发了一点小财，就应原来小学老师的要求捐了2000多元钱更新课桌椅。2011年，他与妻子陈凤英宣布捐赠个人所持福耀玻璃的3亿股股票，创立河仁基金会。数据显示，截止到2020年，曹德旺向社会捐赠的现金已达58亿元，当年捐赠给基金会的股票现在价值100亿元。他同时认为：“财施是小善，养活几万人才是大善。”#曹德旺出资100亿建福耀科技大学#
在福耀，他的形象更像一个大家长。在尾牙宴为员工举行集体婚礼，鼓励他们自我提升不许打麻将；有两三个亲戚在公司，但没有特权，做事也得按条例来。他没有什么朋友，无论是政界、企业界还是经济学界，因为“没什么意思”。在他挂着《陋室铭》的千万豪宅里，他更愿意每天花两个小时读书。“除了读有字的书，还要读无字的书。”
他对自己的管理能力依然有信心，但同时保持紧张。他认为福耀的未来是淘汰传统玻璃，向安全、舒适、轻量、智能的方向发展。
他不认可年轻一代“今天注册、明天上市、后天首富”的创业风格；他认为中国要与发达国家进行竞争，制造业一定不能丢。
他认为，做小事靠技巧，大事靠眼光和人格魅力。做到这三点才无愧于企业家的称号：国家因为有你而强大，社会因为有你而进步，人民因为有你而富足。#创业日记#
对于风口不停变幻、大佬此起彼伏的商界来说，低调专注如扫地僧一般的曹德旺或许会带来不一样的启示。
曹德旺的大手笔再次让世人瞩目。
11月20日由他和其父创立的河仁基金会与福州市政府签订协议，计划投资100亿元建设福耀科技大学，以助力解决目前中国制造业应用型、技能型人才断档的问题。
75岁时发起设立这样一所大学显然源于曹德旺长期在生产一线对人才需求现状的洞察。9岁上学、14岁辍学这段童年经历并未让如今坐拥巨额财富的他因此产生“读书无用”的错觉，反而在社会的锻打中更加明白知识的重要性。至于此前捐款建中学、设助学金、资助灾区等慈善行为早已成为曹德旺身上一个显著的标签。
在众多中国企业家里，曹德旺的确是那种很难一言以概之的另类：不混圈子、不喜欢抛头露面、30多年来专注于汽车玻璃一个领域。在他身上，各种看似对立的元素毫不违和地融在了一起：耿介又圆融、谨慎又大胆、较真又健忘、独断自信又从善如流、擅长赚钱又乐善好施……正如他说话慢吞吞、总是笑眯眯的外表下，却有一种不怒自威的气场。#内行才知道#
福耀已经以汽车玻璃全球第一的销量证明了其掌门人的地位和价值。外人眼里难以企及的高度，在曹德旺看来，不过是有本事的人去做别的行业了，“自己笨”只会干这个，“混碗饭吃”。对于风口不停变幻、大佬此起彼伏的商界来说，低调专注如扫地僧一般的曹德旺，或许会带来不一样的启示。
只做汽车玻璃
曾经的磨难、选择的方向，在成功之后再回看，往往会被讲述者罩上一层或励志或神秘的光环。但对当时的当事人来说，可能只是一种不得已的选择或偶然。
曹德旺的发家故事，很多人已经耳熟能详：其曾祖父是老家福清的首富，后来家道中落。父亲曹河仁从小去日本当学徒，后回上海经商，曾是永安百货的股东之一。曹德旺于1946年出生于上海，后因战乱与家人迁回福建。结果父亲的财产在转移中丢失，母亲靠变卖随身携带的首饰才得以买地安家。他从小跟随父亲学做生意，卖烟丝、贩水果、修自行车、倒卖木耳等都干过。
很难说是源于家族遗传的基因，还是父亲手把手的教导，30岁后的曹德旺开始展现他的经商天赋。发现水表玻璃生意不错，于是说服县领导在福建福清市成立了异形玻璃厂，而他成了一名采购员。7年后他承包下亏损的玻璃厂，当年就赚了20万元。
至于改道生产汽车玻璃，则是另一个故事：去武夷山旅游回来的他，给母亲买了一根拐杖，结果被开日本车的司机训道：“不要把我的玻璃碰碎了，几千块钱一片呢。”他不相信这个高价，去调研却发现确实如此。“为中国人造一片自己的玻璃”的血气方刚，加上发现差价的生意头脑，曹德旺决定进入汽车玻璃领域，自此开始了他三十余年漫长的坚持。
起初也有过膨胀和打击。刚赚钱后公司涉足过房地产、装修等业务，后来选择了舍弃；1995年公司进军美国市场，因策略失误损失了一千多万美元，直到分销改直销后才扭亏为盈；与圣戈班合资亏损后，又自掏腰包买回股份……在技术精进、管理加强、市场扩展等多重因素作用下，目前福耀集团已在全球11个国家和地区建有生产基地和商务机构，在中美德设立了6个设计中心，全球雇员约2.7万人，其产品被宾利、奔驰、宝马、奥迪等著名汽车品牌选用。曹德旺也成为当之无愧的世界汽车玻璃大王。
硬刚一切压力
2019年8月纪录片《美国工厂》在社交网络热播，让曹德旺迅速出圈成为舆论关注的焦点。
这部影片历时四年多，真实记录了福耀在美国投资建厂所遭遇的文化和制度冲突，其中着墨最多的是工会设立中双方的角力。该片后来获得第92届奥斯卡最佳纪录片奖。
2014年10月，曹德旺选中了美国通用汽车公司在俄亥俄州代顿市用来安装皮卡车的工厂进行改建。之前拍过该厂的导演史蒂文·博格纳尔和朱莉娅·赖克特夫妇提出想跟拍这一过程，曹德旺答应毫无保留全面开放。他想正好借此机会让美国人了解福耀和中国工厂。
在拍摄过程中，即使工会和福耀发生冲突，曹德旺也没有叫停中断。在重视效率的他看来，欧美的工会制度其实是变相保护那些工作不努力的人吃“大锅饭”。不过他采取的措施是花了100万美元，请来劳资关系委员会对工人进行反向宣传，最后由他们自己投票决定是否需要成立工会。
对于1995年就开拓美国市场的福耀来说，要走向世界就得承受压力。2001年~2005年，曹德旺选择了正面硬刚针对福耀玻璃的倾销裁定。他花费一亿多元，相继打赢了美国、加拿大两个反倾销案，震惊世界。福耀玻璃也成为中国第一家状告美国商务部并赢得胜利的中国企业。
获胜的秘诀是“按照国际规则办事”，福耀所有的凭证单据都保留得十分完好。创业初期曹德旺能从层层审查中摆脱诬陷，靠的就是守规矩、不行贿、不漏税。“勇者无惧，无欲则刚”。他知道：对一辆高速行驶的汽车来说，透明、结实的玻璃有多重要。
多重性格一体
与早年许多企业家推崇军事化管理不一样的是，曹德旺做老板更“佛系”。这不只是一个形容词。在九华山街上遇到一个化缘的老和尚，他就答应捐2000万元修塔；读完弘一法师的自传后，他甚至一度萌发了出家的念头。
因此不难理解他对慈善的投入超乎寻常。1976年，他刚发了一点小财，就应原来小学老师的要求捐了2000多元钱更新课桌椅。2011年，他与妻子陈凤英宣布捐赠个人所持福耀玻璃的3亿股股票，创立河仁基金会。数据显示，截止到2020年，曹德旺向社会捐赠的现金已达58亿元，当年捐赠给基金会的股票现在价值100亿元。他同时认为：“财施是小善，养活几万人才是大善。”#曹德旺出资100亿建福耀科技大学#
在福耀，他的形象更像一个大家长。在尾牙宴为员工举行集体婚礼，鼓励他们自我提升不许打麻将；有两三个亲戚在公司，但没有特权，做事也得按条例来。他没有什么朋友，无论是政界、企业界还是经济学界，因为“没什么意思”。在他挂着《陋室铭》的千万豪宅里，他更愿意每天花两个小时读书。“除了读有字的书，还要读无字的书。”
他对自己的管理能力依然有信心，但同时保持紧张。他认为福耀的未来是淘汰传统玻璃，向安全、舒适、轻量、智能的方向发展。
他不认可年轻一代“今天注册、明天上市、后天首富”的创业风格；他认为中国要与发达国家进行竞争，制造业一定不能丢。
他认为，做小事靠技巧，大事靠眼光和人格魅力。做到这三点才无愧于企业家的称号：国家因为有你而强大，社会因为有你而进步，人民因为有你而富足。#创业日记#
行业代表共议房地产转型思考。
版权归原作者所有，如有侵权请及时联系
3月23日，以“地产向阳 持续的力量”为主题的2021观点年度论坛在广州举行。世联行(002285,股吧)首席技术官黎振伟、国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家邱晓华、阳光控股执行董事、阳光城(000671,股吧)集团执行副总裁、全球合伙人吴建斌、中城新产业控股有限公司董事长刘爱明、福信集团董事长/总裁、大唐地产董事长吴迪共同参与了主题为“后疫情时代的房地产”的观点铿锵行环节。
在提及地产转型时，大家分别从不同的角度发表了自己的看法：
吴建斌：从财务角度看转型
中国房地产的全过程，从原来野蛮增长，到近5、6年以来的转型，很多公司对公司负债率的管理也在持续加强，也重视起来，去年推出三道红线之后是一个分水岭，这是倒逼我们行业在进步，倒逼我们房企不得不做的就是要把自己的负债率降下来。
但是怎么样降负债率呢？其实就是两头，一个分子、一个分母。分子做什么呢？就是怎么样提高你的盈利能力，增加你的现金流，特别是净利润的现金流。分子怎么做呢？也是两点，一方面就是怎么样加快施工、加快结算，加快销售，然后正常的经过结转利润变成公司的权利，分母就做到了。
另外一方面就是在做分母上做股权融资，有些做股本金融资，有些做合作方面的扩大股本，就是两头在做，这样的话就会把负债率降下来。
说实在的，我们在野蛮成长阶段整体国内房地产公司，所有公司的负债率相对于国际上的这些优秀的房地产企业来讲都是比较高，相对于香港几大房地产公司来讲负债率都是比较高。
三道红线就是倒逼中国房地产市场从野蛮增长变成高质量增长的分水岭，如果房企不侥幸，用三年的时间就会变成一个优秀的企业，如果我们房地产公司全部变成优秀的企业，中国房地产市场或者这个行业就是非常健康的行业，这个行业对国家金融体系的稳定就非常重要，所以我房企应该顺势而为，把负债率降下来，这样才可以高质量的发展。
吴迪：从管理看转型
无论哪一个企业，我们都需要从财务指标来引发出对我们的运营指标的努力方向和关键点。精细化管理无论是地产企业还是制造业都需要去不断练内功的部分，只有通过精细化的管理，开发杠杆，不同的去强化才有可能降低我们的财务杠杆，才有可能使一个企业比较健康，又能比较持续的发展。
所以我们是本着一个能够在合理的财务杠杆的情况下尽量的强化我们的开发杠杆，当然后续我还会再谈到我们希望加强一些合作。
总之做企业就需要不断让他持续发展，让他持续发展总是要有一条路，做大不是目的，做强是目的，但是做大可能是其中的一段时间的阶段性目标，既要有这个阶段性目标，也要有核心性的目标，无论做多大你都需要做强的内核，因此内功的无论是战略、机制、文化、运营，这都需要我们去加强。
所谓精细化不仅仅是生产过程的精细，是整个经营管理的精细化。
刘爱明：从科技看转型
地产肯定是跟着时代走的，地产跟科技是分不开的。原来这个行业这两个是分开的，就是地产界是一帮人，科技界是另外一帮人，这两帮人没什么交集，孙宏斌当年试图交集一下，没交集成，后来贝壳出来了，最近还有恒大汽车，一辆汽车没卖就是几千亿的市值，这就是科技时代。
科技和地产现在不得不放在一起谈了，原来是分开的，现在不得不把它放在一起谈。怎么谈呢？我觉得无非两个方面，一个叫地产科技，一个叫科技地产，就是这两个纠缠在一起。
我觉得地产科技，比如说刚才说的贝壳，它是地产科技。其实这个实际上要转型，新阶段也好、新理念也好、新格局也好，这个肯定是一个比较现实的方向，因为房地产行业未来不管怎么样还是十几万亿，甚至二十、三十万亿的市场，这么大的市场基数把它跟科技结合起来，贝壳上市大家也看到了巨大的潜力，所以它才能给这么高的一个估值。
但是地产科技这一块我大概分类科技有几个方向，一个是各个地产大佬说我去投一些科技企业，我去投资，这个可能是一个方向，我我听到失败的更多。咱们这个论坛上有一个陈总地产科技做的很成功，科技地产也做的很成功，以后可以请他来分享，就是来做投资。
第二个是基于自身业务去发展，因为在贝壳之后，易居跟阿里也试图跟他竞争，万科说把采购平台做大，以后去上市，甚至像中海这样的是不是在地产科技自己要培育这么一个板块，这个是跟自身的业务相结合起来的。
当然还有一个方向，我原来做过开发商，现在主要是做跟科技相关的，其实我觉得还有一个点，应该是要大搞的，就是我们搞房地产这么多年，我觉得一直有一个事情很遗憾，就是我们的房子数量是多的，但是不好用或者用的不舒服，坦白说是这样的。
原因我觉得至少有一个，就是我们房子科技含量不够，大家不要把房子的科技想象的多么高大上，其实你家的水龙头也有科技，为什么现在水龙头用那么多进口的，难道国产不行吗，这里面就有大量的东西需要提高的，我们自身搞房地产的不能只管盖房子，不管客户用的满意程度，我觉得客户用的满意程度，住在房子里面住的舒服这是本质，所以那个水龙头能不能不出问题，电梯能不出问题，我们这么大的开发量，我们国产的电梯品牌大家说不出几个，这个比较遗憾，这个都是跟科技相关的，地产科技这一块是比较大的问题，你要结合你自己的业务。
还有一类是科技地产，我还是做地产，但是我的客户不是卖房的人，我的客户是科技企业，也就是产业地产这个领域。产业地产可能大家很热衷，我就不展开讲了，这是比较大的话题。
未来来说有两点比较重要，第一个是运营，住宅也有一点点概念，现在住宅的概念我们等同于物业管理，但是产业园它的核心还是产业运营，就是服务这些科技企业，你有能力服务科技企业吗，如果没有产业园你可能做不好。
第二个就是实际上它确实跟我们原来做的住宅差别非常大，坦白说产业地产没有那么高的利润，没有那么高的周转，并且不是以销售为主，这就造成这个行业有一点点变味，变得利润水平没那么高，周转没那么快，那跟住宅所有指标都比不了。
邱晓华：从需求端看转型
房地产快速增长的时代结束了，大家不要再有这种想法，也就是用通俗的话说黄金增长期已经过去了，是不可能再有每年20%、30%的投资增长、销售增长，这个年代已经结束了。但是这绝不意味着中国房地产市场到了天花板，因为从哪一个角度来看都还至少有十年以上的增长期。
第一从城市化的进程来看，未来，我们的城市化水平要提高到66%，要比现在每年提高1个点，从这样的来看每年有一千多万人要由农民变为市民，这些人的需求肯定是主要的需求之一，尽管他们在农村有房子，但是要变为市民他至少得为把的孩子或者是为年轻的一代要在城里面解决居住的问题，这是显而易见一条。
第二是存量的需求仍然很大。
第三就是中国建筑质量角度来看，80年代、90年代建的房子其实已经逐渐进入更新换代的阶段，只是由于现在居住在里面的老百姓第一没有足够的购买力，第二没有合适的选择余地，因此这部分存量的改造更新其实需要国家、需要社会一起来完成的，中国的房子20年以后就要更新，做主体或者内部的更新，更新的需求还是很大的。
第四中国越来越国际化，我相信来自海外的需求也是会逐渐成为一个增量需求。所以从需求角度来说，绝对还是一个能够支撑中国的房地产市场增长十年，乃至更长时间。
现在的问题就是，作为我们在座的各位大佬你们要思考的问题是，第一如何摆脱资金的束缚，就是严调控下的如何突围，这一方面可能是要通过更多的灵活的金融工具，另一方面可能要更多提高资金的使用效率，在资金严调控下的突围这是摆在他们面前要做的事情。
第二确实要在绿色上面下功夫，我觉得未来的房子无论从建材、居住环境、还是生活服务，比方说现在国家在提倡逻辑分类处理，过去我们的房子可能都没考虑这个因素，现在我知道市场上很多在跟小区结合搞这个，我觉得物业都是咱们房地产商自己管理的，怎么把这个服务加上去，这是很重要。
第三智能，因为现在属于第四次工业革命阶段，人们肯定都希望一个手机出行能解决，回家也能解决，智能化怎么解决是房地产商应该思考的方向。
版权归原作者所有，如有侵权请及时联系
3月23日，以“地产向阳 持续的力量”为主题的2021观点年度论坛在广州举行。世联行(002285,股吧)首席技术官黎振伟、国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家邱晓华、阳光控股执行董事、阳光城(000671,股吧)集团执行副总裁、全球合伙人吴建斌、中城新产业控股有限公司董事长刘爱明、福信集团董事长/总裁、大唐地产董事长吴迪共同参与了主题为“后疫情时代的房地产”的观点铿锵行环节。
在提及地产转型时，大家分别从不同的角度发表了自己的看法：
吴建斌：从财务角度看转型
中国房地产的全过程，从原来野蛮增长，到近5、6年以来的转型，很多公司对公司负债率的管理也在持续加强，也重视起来，去年推出三道红线之后是一个分水岭，这是倒逼我们行业在进步，倒逼我们房企不得不做的就是要把自己的负债率降下来。
但是怎么样降负债率呢？其实就是两头，一个分子、一个分母。分子做什么呢？就是怎么样提高你的盈利能力，增加你的现金流，特别是净利润的现金流。分子怎么做呢？也是两点，一方面就是怎么样加快施工、加快结算，加快销售，然后正常的经过结转利润变成公司的权利，分母就做到了。
另外一方面就是在做分母上做股权融资，有些做股本金融资，有些做合作方面的扩大股本，就是两头在做，这样的话就会把负债率降下来。
说实在的，我们在野蛮成长阶段整体国内房地产公司，所有公司的负债率相对于国际上的这些优秀的房地产企业来讲都是比较高，相对于香港几大房地产公司来讲负债率都是比较高。
三道红线就是倒逼中国房地产市场从野蛮增长变成高质量增长的分水岭，如果房企不侥幸，用三年的时间就会变成一个优秀的企业，如果我们房地产公司全部变成优秀的企业，中国房地产市场或者这个行业就是非常健康的行业，这个行业对国家金融体系的稳定就非常重要，所以我房企应该顺势而为，把负债率降下来，这样才可以高质量的发展。
吴迪：从管理看转型
无论哪一个企业，我们都需要从财务指标来引发出对我们的运营指标的努力方向和关键点。精细化管理无论是地产企业还是制造业都需要去不断练内功的部分，只有通过精细化的管理，开发杠杆，不同的去强化才有可能降低我们的财务杠杆，才有可能使一个企业比较健康，又能比较持续的发展。
所以我们是本着一个能够在合理的财务杠杆的情况下尽量的强化我们的开发杠杆，当然后续我还会再谈到我们希望加强一些合作。
总之做企业就需要不断让他持续发展，让他持续发展总是要有一条路，做大不是目的，做强是目的，但是做大可能是其中的一段时间的阶段性目标，既要有这个阶段性目标，也要有核心性的目标，无论做多大你都需要做强的内核，因此内功的无论是战略、机制、文化、运营，这都需要我们去加强。
所谓精细化不仅仅是生产过程的精细，是整个经营管理的精细化。
刘爱明：从科技看转型
地产肯定是跟着时代走的，地产跟科技是分不开的。原来这个行业这两个是分开的，就是地产界是一帮人，科技界是另外一帮人，这两帮人没什么交集，孙宏斌当年试图交集一下，没交集成，后来贝壳出来了，最近还有恒大汽车，一辆汽车没卖就是几千亿的市值，这就是科技时代。
科技和地产现在不得不放在一起谈了，原来是分开的，现在不得不把它放在一起谈。怎么谈呢？我觉得无非两个方面，一个叫地产科技，一个叫科技地产，就是这两个纠缠在一起。
我觉得地产科技，比如说刚才说的贝壳，它是地产科技。其实这个实际上要转型，新阶段也好、新理念也好、新格局也好，这个肯定是一个比较现实的方向，因为房地产行业未来不管怎么样还是十几万亿，甚至二十、三十万亿的市场，这么大的市场基数把它跟科技结合起来，贝壳上市大家也看到了巨大的潜力，所以它才能给这么高的一个估值。
但是地产科技这一块我大概分类科技有几个方向，一个是各个地产大佬说我去投一些科技企业，我去投资，这个可能是一个方向，我我听到失败的更多。咱们这个论坛上有一个陈总地产科技做的很成功，科技地产也做的很成功，以后可以请他来分享，就是来做投资。
第二个是基于自身业务去发展，因为在贝壳之后，易居跟阿里也试图跟他竞争，万科说把采购平台做大，以后去上市，甚至像中海这样的是不是在地产科技自己要培育这么一个板块，这个是跟自身的业务相结合起来的。
当然还有一个方向，我原来做过开发商，现在主要是做跟科技相关的，其实我觉得还有一个点，应该是要大搞的，就是我们搞房地产这么多年，我觉得一直有一个事情很遗憾，就是我们的房子数量是多的，但是不好用或者用的不舒服，坦白说是这样的。
原因我觉得至少有一个，就是我们房子科技含量不够，大家不要把房子的科技想象的多么高大上，其实你家的水龙头也有科技，为什么现在水龙头用那么多进口的，难道国产不行吗，这里面就有大量的东西需要提高的，我们自身搞房地产的不能只管盖房子，不管客户用的满意程度，我觉得客户用的满意程度，住在房子里面住的舒服这是本质，所以那个水龙头能不能不出问题，电梯能不出问题，我们这么大的开发量，我们国产的电梯品牌大家说不出几个，这个比较遗憾，这个都是跟科技相关的，地产科技这一块是比较大的问题，你要结合你自己的业务。
还有一类是科技地产，我还是做地产，但是我的客户不是卖房的人，我的客户是科技企业，也就是产业地产这个领域。产业地产可能大家很热衷，我就不展开讲了，这是比较大的话题。
未来来说有两点比较重要，第一个是运营，住宅也有一点点概念，现在住宅的概念我们等同于物业管理，但是产业园它的核心还是产业运营，就是服务这些科技企业，你有能力服务科技企业吗，如果没有产业园你可能做不好。
第二个就是实际上它确实跟我们原来做的住宅差别非常大，坦白说产业地产没有那么高的利润，没有那么高的周转，并且不是以销售为主，这就造成这个行业有一点点变味，变得利润水平没那么高，周转没那么快，那跟住宅所有指标都比不了。
邱晓华：从需求端看转型
房地产快速增长的时代结束了，大家不要再有这种想法，也就是用通俗的话说黄金增长期已经过去了，是不可能再有每年20%、30%的投资增长、销售增长，这个年代已经结束了。但是这绝不意味着中国房地产市场到了天花板，因为从哪一个角度来看都还至少有十年以上的增长期。
第一从城市化的进程来看，未来，我们的城市化水平要提高到66%，要比现在每年提高1个点，从这样的来看每年有一千多万人要由农民变为市民，这些人的需求肯定是主要的需求之一，尽管他们在农村有房子，但是要变为市民他至少得为把的孩子或者是为年轻的一代要在城里面解决居住的问题，这是显而易见一条。
第二是存量的需求仍然很大。
第三就是中国建筑质量角度来看，80年代、90年代建的房子其实已经逐渐进入更新换代的阶段，只是由于现在居住在里面的老百姓第一没有足够的购买力，第二没有合适的选择余地，因此这部分存量的改造更新其实需要国家、需要社会一起来完成的，中国的房子20年以后就要更新，做主体或者内部的更新，更新的需求还是很大的。
第四中国越来越国际化，我相信来自海外的需求也是会逐渐成为一个增量需求。所以从需求角度来说，绝对还是一个能够支撑中国的房地产市场增长十年，乃至更长时间。
现在的问题就是，作为我们在座的各位大佬你们要思考的问题是，第一如何摆脱资金的束缚，就是严调控下的如何突围，这一方面可能是要通过更多的灵活的金融工具，另一方面可能要更多提高资金的使用效率，在资金严调控下的突围这是摆在他们面前要做的事情。
第二确实要在绿色上面下功夫，我觉得未来的房子无论从建材、居住环境、还是生活服务，比方说现在国家在提倡逻辑分类处理，过去我们的房子可能都没考虑这个因素，现在我知道市场上很多在跟小区结合搞这个，我觉得物业都是咱们房地产商自己管理的，怎么把这个服务加上去，这是很重要。
第三智能，因为现在属于第四次工业革命阶段，人们肯定都希望一个手机出行能解决，回家也能解决，智能化怎么解决是房地产商应该思考的方向。
#媒体印象# 【九台区土们岭街道马鞍山村：青山变“金山”】金秋时节，走进位于长吉北线43公里处的九台区土们岭街道马鞍山村，一幅美丽的画卷铺展开来：屋檐下，挂满了金灿灿的玉米和红彤彤的辣椒，或红或黄的颜色彰显着丰收的喜悦；屋舍旁，干净平整的道路，宽敞干净的广场，黄绿相间的树叶渲染了秋霜，让人感到心旷神怡……这仿佛是一场美丽而盛情的邀约，让人流连忘返，尽情享受充满诗情画意的乡村生活。 然而，把时间拨回到2016年，马鞍山村却是另外一副面貌——村子“戴”上了省级贫困村的“帽子”，全村建档立卡贫困户共计34户61人。在旅游产业促脱贫的发展思路下，这个远近闻名的“泥土村”成功蜕变，2017年，“摘”掉了贫困村的“穷帽子”，2019年，贫困户全部实现脱贫，人均收入10992元，马鞍山村也成为全国乡村旅游重点村。
美丽之约 “泥土村”大变样
“2019年，我们村接待游客达到35万多人次。刚刚过去的国庆假期，我们又迎来了旅游小高峰，接待游客近3万人次，实现旅游收入近70万元。”提起村里的旅游经济，马鞍山村驻村第一书记杨胜利如数家珍。
马鞍山村有耕地550公顷，林地890公顷，野生经济植物和药用植物品种繁多，森林覆盖率达46%。俗话说“靠山吃山靠水吃水”，马鞍山村也不例外，但过去，村里的大山被大大小小8家采石场“占据”，开山采石，村民到采石场打工成了唯一的“来钱道”。
“那个时候，我们村里的环境不好，出门遇刮风天都不敢说话，外面全是灰。要是下雨天，得穿着靴子出门……”提起几年前的村容村貌，土生土长的村民怀文海仍记忆犹新。不仅村里环境不好，怀文海那个时候也是村里有名的贫困户。“以前我家生活困难啊，三口人就靠我自己干点活，妻子和孩子都是残疾人，我身体也不咋好，一年到头离不开药，也没有稳定的收入，遇到点啥事就靠东挪西借。”
2016年市旅游局（现市文化广播电视和旅游局）包保马鞍山村，并派驻驻村工作队，马鞍山村确定了依托区域和资源优势，以打造“金山银山马鞍山”为目标，制订旅游发展规划，强化旅游基础设施建设，引进旅游扶贫项目，打造线上销售平台，大力发展旅游产业促脱贫，让旅游业成为解决就业、促民增收、助力脱贫攻坚的“金钥匙”。
关停采石场，完善徒步路径，整修道路，发展农家乐，建设田园综合体影视基地，举办“山野菜美食节”“徒步大会”…… 马鞍山村打出了一套“组合拳”，成为了远近闻名的乡村旅游目的地。
环境美了，游客来了，怀文海有了新的工作——环卫工人。“有了稳定的收入，我觉得生活有了奔头，如今没事的时候还养点鸡鸭，摘点蘑菇山野菜，晒点土豆干啥的，这些也不愁卖，现在村里搞旅游，很多外地游客来，都喜欢这里的土特产呢。”早就摘掉“穷帽子”的怀文海笑呵呵地说。
致富之约 贫困户奔小康
青山变“金山”，“泥土村”成鲜花村。乡村旅游不仅让马鞍山村“摘帽”了，更激活了乡村振兴的新动能，实现了精彩“蝶变”。不仅昔日的贫困户实现了脱贫，家家户户的日子更是红火起来。
这不，刚刚喜获丰收的村民杨文才给记者算起了今年的收入。“村里打工1万元，烧锅炉1万元，项目分红1万元，黏玉米直接卖给村里的饭店又是2万元，在村里干点力工活又挣了2万元，瞧瞧，这就7万元了，这是大数，还有其他小数没算进来，我今年的收入提前奔小康了！”51岁的他喜笑颜开。
如今的好日子，是杨文才6年前压根不敢想的。那几年是他们一家四口最难的时候。“我2014年出了次车祸，先后做了两次手术，那段时间还正好赶上大女儿上大学，一年花出去十多万元，我们家借了不少钱。”杨文才无奈地说，2016年，他们成为了村里的贫困户，让他没想到的是，2017年政府就帮他们翻修了房子，村里搞起了旅游，就业的机会更多了，他们家也顺利摘掉了“穷帽子”。不过，心气挺高的杨文才可不满足现在的生活，下一步他还打算发展一下养殖业，利用山里的土地，养点“溜达鸡”“溜达鹅”，让日子越过越有劲儿。
听到杨文才的未来打算，杨胜利非常欣慰，作为驻村第一书记来到马鞍山村，他见证了村里的改变。“刚来的时候，村里贫困户多数是因病、年老等情况导致的贫困，如今，他们日子越过越好，乡亲们看见我都非常高兴，见面都会热情地邀请我上家里做客！”杨胜利说。
发展之约 文旅项目“唱主角”
香气四溢的铁锅炖鱼、生机勃勃的“一分田”菜园、集现代化与关东特色的民宿、景色怡人的马鞍山……好玩再加上好吃，吸引了不少人来赏美景品美食。
10月14日中午，虽然不是周末，但记者走进望山餐厅，这里的人气仍然挺旺。“实在对不起，咱这儿暂时没有空位置了，还得请您再等等。”服务人员忙得满头大汗，一边端着饭菜，一边招呼着客人。
餐厅热火朝天，厨房里的大厨兰春英也不停闲，掂起大勺做起香喷喷的农家菜。兰春英是个普普通通的农村妇女，因为公婆、丈夫常年患病，曾经也是村里的贫困户，一家人的生活全靠她在建筑工地打零工维持。2019年5月，四处打工的她得知望山餐厅招厨师，立刻报了名，经过培训她上岗了。“每个月大概有3000元的固定收入，这活儿守家在地的，也不累，我还能照顾家人，真挺好！”
马鞍山村大力引入文旅产业，紧紧依托村民，让他们得到实惠。吉林省如美乡村旅游开发有限公司就是其中之一。“我们不仅看中了马鞍山村的风景资源，也十分中意这里的农产品资源。”该公司相关负责人说，他们采取“村集体+企业+村民”的模式，利用村民闲置住宅打造民宿旅游合作社、望山餐厅、“一分田”菜园等项目。同时，利用餐厅等经营场所、“如美生活”线上商城、南方客户线上商城等渠道，收购、代销当地鸡蛋、青菜、玉米等农产品，还帮助村民销售蜂蜜，为村民解决销路问题。
与此同时，马鞍山村多个文旅项目也在快速推进中。比如，氿遇田园综合体项目正在加快推进，24栋氿遇山居项目、智能温室投入使用；二期农耕体验馆、花海、跑马场计划2021年动工建设。
如今，各种精心设计的马鞍山乡村旅游线路、红色爱国主义教育线路、农业采摘观光研学线路等，将各具特色的景观串联起来，涵盖马鞍山村的历史人文、自然生态、民俗体验、休闲度假等多个方面，更让村民们对未来充满了信心，充满了无限美好的憧憬……
来源：长春政事儿
美丽之约 “泥土村”大变样
“2019年，我们村接待游客达到35万多人次。刚刚过去的国庆假期，我们又迎来了旅游小高峰，接待游客近3万人次，实现旅游收入近70万元。”提起村里的旅游经济，马鞍山村驻村第一书记杨胜利如数家珍。
马鞍山村有耕地550公顷，林地890公顷，野生经济植物和药用植物品种繁多，森林覆盖率达46%。俗话说“靠山吃山靠水吃水”，马鞍山村也不例外，但过去，村里的大山被大大小小8家采石场“占据”，开山采石，村民到采石场打工成了唯一的“来钱道”。
“那个时候，我们村里的环境不好，出门遇刮风天都不敢说话，外面全是灰。要是下雨天，得穿着靴子出门……”提起几年前的村容村貌，土生土长的村民怀文海仍记忆犹新。不仅村里环境不好，怀文海那个时候也是村里有名的贫困户。“以前我家生活困难啊，三口人就靠我自己干点活，妻子和孩子都是残疾人，我身体也不咋好，一年到头离不开药，也没有稳定的收入，遇到点啥事就靠东挪西借。”
2016年市旅游局（现市文化广播电视和旅游局）包保马鞍山村，并派驻驻村工作队，马鞍山村确定了依托区域和资源优势，以打造“金山银山马鞍山”为目标，制订旅游发展规划，强化旅游基础设施建设，引进旅游扶贫项目，打造线上销售平台，大力发展旅游产业促脱贫，让旅游业成为解决就业、促民增收、助力脱贫攻坚的“金钥匙”。
关停采石场，完善徒步路径，整修道路，发展农家乐，建设田园综合体影视基地，举办“山野菜美食节”“徒步大会”…… 马鞍山村打出了一套“组合拳”，成为了远近闻名的乡村旅游目的地。
环境美了，游客来了，怀文海有了新的工作——环卫工人。“有了稳定的收入，我觉得生活有了奔头，如今没事的时候还养点鸡鸭，摘点蘑菇山野菜，晒点土豆干啥的，这些也不愁卖，现在村里搞旅游，很多外地游客来，都喜欢这里的土特产呢。”早就摘掉“穷帽子”的怀文海笑呵呵地说。
致富之约 贫困户奔小康
青山变“金山”，“泥土村”成鲜花村。乡村旅游不仅让马鞍山村“摘帽”了，更激活了乡村振兴的新动能，实现了精彩“蝶变”。不仅昔日的贫困户实现了脱贫，家家户户的日子更是红火起来。
这不，刚刚喜获丰收的村民杨文才给记者算起了今年的收入。“村里打工1万元，烧锅炉1万元，项目分红1万元，黏玉米直接卖给村里的饭店又是2万元，在村里干点力工活又挣了2万元，瞧瞧，这就7万元了，这是大数，还有其他小数没算进来，我今年的收入提前奔小康了！”51岁的他喜笑颜开。
如今的好日子，是杨文才6年前压根不敢想的。那几年是他们一家四口最难的时候。“我2014年出了次车祸，先后做了两次手术，那段时间还正好赶上大女儿上大学，一年花出去十多万元，我们家借了不少钱。”杨文才无奈地说，2016年，他们成为了村里的贫困户，让他没想到的是，2017年政府就帮他们翻修了房子，村里搞起了旅游，就业的机会更多了，他们家也顺利摘掉了“穷帽子”。不过，心气挺高的杨文才可不满足现在的生活，下一步他还打算发展一下养殖业，利用山里的土地，养点“溜达鸡”“溜达鹅”，让日子越过越有劲儿。
听到杨文才的未来打算，杨胜利非常欣慰，作为驻村第一书记来到马鞍山村，他见证了村里的改变。“刚来的时候，村里贫困户多数是因病、年老等情况导致的贫困，如今，他们日子越过越好，乡亲们看见我都非常高兴，见面都会热情地邀请我上家里做客！”杨胜利说。
发展之约 文旅项目“唱主角”
香气四溢的铁锅炖鱼、生机勃勃的“一分田”菜园、集现代化与关东特色的民宿、景色怡人的马鞍山……好玩再加上好吃，吸引了不少人来赏美景品美食。
10月14日中午，虽然不是周末，但记者走进望山餐厅，这里的人气仍然挺旺。“实在对不起，咱这儿暂时没有空位置了，还得请您再等等。”服务人员忙得满头大汗，一边端着饭菜，一边招呼着客人。
餐厅热火朝天，厨房里的大厨兰春英也不停闲，掂起大勺做起香喷喷的农家菜。兰春英是个普普通通的农村妇女，因为公婆、丈夫常年患病，曾经也是村里的贫困户，一家人的生活全靠她在建筑工地打零工维持。2019年5月，四处打工的她得知望山餐厅招厨师，立刻报了名，经过培训她上岗了。“每个月大概有3000元的固定收入，这活儿守家在地的，也不累，我还能照顾家人，真挺好！”
马鞍山村大力引入文旅产业，紧紧依托村民，让他们得到实惠。吉林省如美乡村旅游开发有限公司就是其中之一。“我们不仅看中了马鞍山村的风景资源，也十分中意这里的农产品资源。”该公司相关负责人说，他们采取“村集体+企业+村民”的模式，利用村民闲置住宅打造民宿旅游合作社、望山餐厅、“一分田”菜园等项目。同时，利用餐厅等经营场所、“如美生活”线上商城、南方客户线上商城等渠道，收购、代销当地鸡蛋、青菜、玉米等农产品，还帮助村民销售蜂蜜，为村民解决销路问题。
与此同时，马鞍山村多个文旅项目也在快速推进中。比如，氿遇田园综合体项目正在加快推进，24栋氿遇山居项目、智能温室投入使用；二期农耕体验馆、花海、跑马场计划2021年动工建设。
如今，各种精心设计的马鞍山乡村旅游线路、红色爱国主义教育线路、农业采摘观光研学线路等，将各具特色的景观串联起来，涵盖马鞍山村的历史人文、自然生态、民俗体验、休闲度假等多个方面，更让村民们对未来充满了信心，充满了无限美好的憧憬……
来源：长春政事儿
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