作为背靠雅居乐集团、绿地控股的物管公司，并在去年完成了对中民物业的并购这一行业内最大的并购案例，雅生活看上去是一派欣欣向荣的景象。缘何资本市场却只给予了行业中游且PEG小于1的估值呢？
可能包括以下原因。
原因1：第三方业务多为并购，自身开拓的业务少
上半年，雅生活收入40.07亿元，同比上涨78.65%，净利润8.73亿元，同比增长53.6%。看上去雅生活的业绩增速不俗，但仔细观察会发现，上半年中民物业并表带来的收入达到约11亿元，若扣除中民物业的影响，雅生活营收增速约为29%。
从这个意义上看，给予雅生活33倍的估值也就相对合理了。
收并购确实是现阶段物管公司扩大规模、占领更多市场的主要手段之一，但若要获得资长期资本的青睐，还要看真正的竞争实力。而对外开拓（非并购）的第三方项目成为考察物管公司竞争力的关键。截至今年6月30日，雅生活总在管面积为3.53亿平方米，较去年末1.77亿平方米增加100.1%。这其中，新增第三方物管面积达到1.72亿平方米，几乎贡献了全部增量，而中民物业成为了新增的主力，贡献了1.59亿平米，占比达到90%。
也就是说，雅生活在上半年对外开拓（非并购）的第三方管理面积仅有0.13亿平米，占比仅为7%，此外上半年合约新增外拓面积也仅有0.23亿平米，这对于体量已经达到3.53亿平米的头部公司来说，简直可以用杯水车薪来形容。原因2：雅居乐集团业务贡献有限
外部开拓所贡献的增量有限，而背靠的大树所能提供的帮助也有限，这对于雅生活来说无疑是双重打击。
上半年，雅生活新增接管雅居乐集团开发的项目3.19百万平米，在管面积达到57.01百万平米，仅增长5.9%。而雅居乐集团的项目占总管理项目的比重也由2019年底的30.5%下滑至16.1%。也就是说，随着雅生活在管面积基数的持续膨胀，来自雅居乐集团项目增长快慢对于其业绩的增长拉动也在逐渐减弱，更何况雅居乐集团给予的支持也是一年不如一年。从2017年的7.91百万平米逐步萎缩至2020上半年的3.19百万平米，同比增速有2017年的23.1%下滑至2019年的11.7%。原因3：绿地贡献少，且未来合作前景不明
雅生活2017年6月收购绿地物业，并在同年8月引入绿地控股作为战略股东，绿地持股20%成为第二大股东。
按照双方此前的协定，自2018年起至2022年的五年内，绿地控股向雅生活每年交付管理物业面积将不少于700万平方米，并额外提供300万平方米的优先物业管理权，共计超过5000万平方米的物业管理面积。
而事实上，2017年以来，绿地控股每年交付给雅生活的管理面积均明显低于7百万平方米的目标，更别说1千万的目标。
如今，绿地控股经过连续减持雅生活后，虽然勉强维持着二股东的地位，但已退出雅生活主要股东的序列，原绿地物业总经理王炜亦不再担任执行董事的职位。
按照绿地控股每年结转的体量、此前交付的在管面积来看，合作的深度和诚意并不足。2022年后二者的合作之路也让业内颇为关注。但并购的最大缺点就是持续性差，一旦并购操作中断，雅生活的业绩增长也将面临较大压力。今年以来，或许是受到疫情的影响所致，雅生活并无并购动作，今年全年的业绩增长严重依赖中民物业上半年的并表。
可以预见的是，雅生活全年的业绩增速将明显低于上半年的业绩增速。
2019年9月，雅生活首席财务官李大龙曾在公开场合表示，未来公司不会再将收并购作为扩张主要驱动手段，而是发挥集团市场作战的优势，进一步提升市场占有率，以内生增长为主。
而事实上，无论是雅居乐还是绿地，抑或是第三方并购和开拓，雅生活在2020年的表现都不能让投资者满意，更别论长期资本的看好。
原因5：经营业绩面临下滑的风险
随着中民物业的并表，雅生活账面基础业务管理贡献的收入占比从2019年的54.8%快速提升至65.5%，而外延增值服务占比则从2019年额36%下滑至今年上半年的24%。关于未来的增长抓手，7月21日，雅生活发布公告称，拟更改公司名称为“雅生活智慧城市服务股份有限公司”，逐渐渗透城市服务板块。雅生活管理层透露，按照目前锁定业务，预计2021年城市服务板块收入将占到总收入10%。未来三年，即到2023年，希望这一业务占比能够达到30%。
在拥有雅居乐、绿地大树的情况下，在自己的老本行，雅生活都已经背负着巨大的增长压力，而在城市服务这一市政属性浓厚的板块，雅生活能闯出多少天地，仍存在很大的不确定性。
原因6：巨额的无形资产及商誉
收购中民物业，增厚了雅生活的业务规模，但同时也在账面新增了巨额的无形资产及商誉。截止今年上半年，雅生活的无形资产中，最重的一块是客户关系，达到9.67亿元，其中中民物业今年并表就贡献了6.7亿元。我们总听说，人脉就是资本，在雅生活的报表中我们更是受教了，而同时我们还听马云说过，最不靠谱的就是人际关系。近十亿的“客户关系”资产存在巨大的不确定性，可以让雅生活一年都白干。
此外，21.33亿元的商誉也是悬在雅生活头顶的一把利剑，由于物业项目并不是永远绑定的服务合同，收购的物业项目都有可能存在被业主委员会在下一次合同签署前否决。
总体来看，雅生活现在面对的情况是，雅居乐集团给予的支持逐年下滑，影响也越来越小，与绿地的合作不仅没有达到预期，还存在巨大的不确定性，第三方的项目基本靠并购，而今年的并购动作基本没有，自身外拓的力度又杯水车薪。此外，目前雅生活自己的业务盈利能力还有一定的下滑风险，新的布局领域聚焦在城市服务也是全新的领域，能否有所斩获存疑。
在面临诸多不确定性的情况下，市场给予雅生活33倍估值的合理性是存在的。
可能包括以下原因。
原因1：第三方业务多为并购，自身开拓的业务少
上半年，雅生活收入40.07亿元，同比上涨78.65%，净利润8.73亿元，同比增长53.6%。看上去雅生活的业绩增速不俗，但仔细观察会发现，上半年中民物业并表带来的收入达到约11亿元，若扣除中民物业的影响，雅生活营收增速约为29%。
从这个意义上看，给予雅生活33倍的估值也就相对合理了。
收并购确实是现阶段物管公司扩大规模、占领更多市场的主要手段之一，但若要获得资长期资本的青睐，还要看真正的竞争实力。而对外开拓（非并购）的第三方项目成为考察物管公司竞争力的关键。截至今年6月30日，雅生活总在管面积为3.53亿平方米，较去年末1.77亿平方米增加100.1%。这其中，新增第三方物管面积达到1.72亿平方米，几乎贡献了全部增量，而中民物业成为了新增的主力，贡献了1.59亿平米，占比达到90%。
也就是说，雅生活在上半年对外开拓（非并购）的第三方管理面积仅有0.13亿平米，占比仅为7%，此外上半年合约新增外拓面积也仅有0.23亿平米，这对于体量已经达到3.53亿平米的头部公司来说，简直可以用杯水车薪来形容。原因2：雅居乐集团业务贡献有限
外部开拓所贡献的增量有限，而背靠的大树所能提供的帮助也有限，这对于雅生活来说无疑是双重打击。
上半年，雅生活新增接管雅居乐集团开发的项目3.19百万平米，在管面积达到57.01百万平米，仅增长5.9%。而雅居乐集团的项目占总管理项目的比重也由2019年底的30.5%下滑至16.1%。也就是说，随着雅生活在管面积基数的持续膨胀，来自雅居乐集团项目增长快慢对于其业绩的增长拉动也在逐渐减弱，更何况雅居乐集团给予的支持也是一年不如一年。从2017年的7.91百万平米逐步萎缩至2020上半年的3.19百万平米，同比增速有2017年的23.1%下滑至2019年的11.7%。原因3：绿地贡献少，且未来合作前景不明
雅生活2017年6月收购绿地物业，并在同年8月引入绿地控股作为战略股东，绿地持股20%成为第二大股东。
按照双方此前的协定，自2018年起至2022年的五年内，绿地控股向雅生活每年交付管理物业面积将不少于700万平方米，并额外提供300万平方米的优先物业管理权，共计超过5000万平方米的物业管理面积。
而事实上，2017年以来，绿地控股每年交付给雅生活的管理面积均明显低于7百万平方米的目标，更别说1千万的目标。
如今，绿地控股经过连续减持雅生活后，虽然勉强维持着二股东的地位，但已退出雅生活主要股东的序列，原绿地物业总经理王炜亦不再担任执行董事的职位。
按照绿地控股每年结转的体量、此前交付的在管面积来看，合作的深度和诚意并不足。2022年后二者的合作之路也让业内颇为关注。但并购的最大缺点就是持续性差，一旦并购操作中断，雅生活的业绩增长也将面临较大压力。今年以来，或许是受到疫情的影响所致，雅生活并无并购动作，今年全年的业绩增长严重依赖中民物业上半年的并表。
可以预见的是，雅生活全年的业绩增速将明显低于上半年的业绩增速。
2019年9月，雅生活首席财务官李大龙曾在公开场合表示，未来公司不会再将收并购作为扩张主要驱动手段，而是发挥集团市场作战的优势，进一步提升市场占有率，以内生增长为主。
而事实上，无论是雅居乐还是绿地，抑或是第三方并购和开拓，雅生活在2020年的表现都不能让投资者满意，更别论长期资本的看好。
原因5：经营业绩面临下滑的风险
随着中民物业的并表，雅生活账面基础业务管理贡献的收入占比从2019年的54.8%快速提升至65.5%，而外延增值服务占比则从2019年额36%下滑至今年上半年的24%。关于未来的增长抓手，7月21日，雅生活发布公告称，拟更改公司名称为“雅生活智慧城市服务股份有限公司”，逐渐渗透城市服务板块。雅生活管理层透露，按照目前锁定业务，预计2021年城市服务板块收入将占到总收入10%。未来三年，即到2023年，希望这一业务占比能够达到30%。
在拥有雅居乐、绿地大树的情况下，在自己的老本行，雅生活都已经背负着巨大的增长压力，而在城市服务这一市政属性浓厚的板块，雅生活能闯出多少天地，仍存在很大的不确定性。
原因6：巨额的无形资产及商誉
收购中民物业，增厚了雅生活的业务规模，但同时也在账面新增了巨额的无形资产及商誉。截止今年上半年，雅生活的无形资产中，最重的一块是客户关系，达到9.67亿元，其中中民物业今年并表就贡献了6.7亿元。我们总听说，人脉就是资本，在雅生活的报表中我们更是受教了，而同时我们还听马云说过，最不靠谱的就是人际关系。近十亿的“客户关系”资产存在巨大的不确定性，可以让雅生活一年都白干。
此外，21.33亿元的商誉也是悬在雅生活头顶的一把利剑，由于物业项目并不是永远绑定的服务合同，收购的物业项目都有可能存在被业主委员会在下一次合同签署前否决。
总体来看，雅生活现在面对的情况是，雅居乐集团给予的支持逐年下滑，影响也越来越小，与绿地的合作不仅没有达到预期，还存在巨大的不确定性，第三方的项目基本靠并购，而今年的并购动作基本没有，自身外拓的力度又杯水车薪。此外，目前雅生活自己的业务盈利能力还有一定的下滑风险，新的布局领域聚焦在城市服务也是全新的领域，能否有所斩获存疑。
在面临诸多不确定性的情况下，市场给予雅生活33倍估值的合理性是存在的。
【鹰潭市生态环境保护综合行政执法支队 一周工作动态 （9月14日-9月20日）】
大气专项执法检查
局党组成员、四级调研员杨旭和生态环境综合执法支队支队长占涛金一行对鑫浩泰环保、宏源铜业等涉气排放企业进行了大气专项执法检查，重点检查了大气污染治理设施是否正常运行、脱硫药剂是否足量添加使用、易扬散物料是否做到全覆盖等方面，向企业负责人强调了生态环境保护的重要性，督促企业严格遵守环境保护法和大气污染防治法等法律规定，履行好大气污染防治主体责任，确保污染治理设施正常运行，做到合规、达标排污。
重点排污单位自动监控运维工作情况通报会
9月17日，支队召开了8月重点排污单位自动监控运维工作情况通报会议，在线监控平台第三方协助监管单位和各重点排污单位运维单位参加了会议。
会议对省生态环境厅发布的《江西省重点排污单位自动监控运行与管理数据统计月报》关于鹰潭市的部分做了通报和解读，就线上填写运维记录、新增自动监控设施安装联网进度、在线设备规范化等工作提出要求。截止目前，已有8家重点排污单位完成了新增自动监控设施的安装联网工作。
会后，支队执法人员根据会议精神向各重点排污单位下发了《关于完善自动监控设施的通知》，要求各重点排污单位按文件要求做好自动监控设施的安装联网工作，落实好生态环境保护主体责任。
集中式污水处理设施专项执法检查
本周支队执法人员对贵溪城西污水处理厂、鹰潭市电镀集控区污水处理厂、鹰潭市龙岗污水处理厂等单位开展集中式污水处理设施专项执法检查，现场检查了污水治理设施和污泥治理设施是否正常运行，重点检查电镀集控区污水处理厂的含重金属的危废污泥暂存是否规范、“三防”措施是否到位、转移运输记录台账是否完整。执法人员要求污水处理厂工作人员明晰工作的重要性和责任的重大性，继续加强各项污染治理设施的管理，做到出水达标排放，维护城市水生态安全稳定。
重点排污单位综合执法检查
本周支队执法人员对大气环境重点排污单位三元金属进行环保项目综合执法检查，检查过程全面细致、不留死角、不存盲区。
一是重点检查废气治理设施运行情况。重点检查了大气污染治理设施是否正常运行、脱硫药剂是否足量添加使用、布袋除尘设备是否正常运行、易扬散物料是否做到全覆盖等方面。
二是检查污水治理设施运行情况。重点检查了污水治理设施是否正常运行、污泥处置是否规范等。
双随机抽查工作
本周继续开展双随机抽查执法工作，根据双随机抽查结果对百川水表、郑新初健康食品等企业进行了现场检查，执法人员重点检查了生产设施运行情况、污染治理设施是否正常运行和排污管网是否存在跑冒滴漏现象，督促企业切实履行治污主体责任，严格做到全面达标排放。
在线监控设施专项检查
在线监控设施是推动非现场监测、智慧化监管的重要组成，本周支队执法人员会同在线监控平台第三方服务公司工作人员对光大生物能源（贵溪）有限公司的企业端在线监控设施进行现场检查，重点检查废气废水等检测仪是否正常运行、站房视频监控是否与生态环境部门联网、运营维护是否规范等。督促企业加强对在线监控设施的日常管理，确保数据传输及时、准确、完整、有效。
其他工作
1、9月18日，组织全市生态环境执法人员参加了2020年重点区域挥发性有机物环境执法在线培训。
2、9月16日，支队召开9月工作例会，各大队对9月份工作进行了总结，相互分享工作经验作法，针对工作中发现的问题展开了认真的集体研讨。
3、开展鹰潭市严厉打击危险废物环境违法犯罪行为专项行动，统筹调度各区（市）生态环境部门报送专项行动工作进展。
4、统筹调度危险废物专项整治三年行动相关工作。
5、配合鹰潭市月湖生态环境局开展相关执法工作。
大气专项执法检查
局党组成员、四级调研员杨旭和生态环境综合执法支队支队长占涛金一行对鑫浩泰环保、宏源铜业等涉气排放企业进行了大气专项执法检查，重点检查了大气污染治理设施是否正常运行、脱硫药剂是否足量添加使用、易扬散物料是否做到全覆盖等方面，向企业负责人强调了生态环境保护的重要性，督促企业严格遵守环境保护法和大气污染防治法等法律规定，履行好大气污染防治主体责任，确保污染治理设施正常运行，做到合规、达标排污。
重点排污单位自动监控运维工作情况通报会
9月17日，支队召开了8月重点排污单位自动监控运维工作情况通报会议，在线监控平台第三方协助监管单位和各重点排污单位运维单位参加了会议。
会议对省生态环境厅发布的《江西省重点排污单位自动监控运行与管理数据统计月报》关于鹰潭市的部分做了通报和解读，就线上填写运维记录、新增自动监控设施安装联网进度、在线设备规范化等工作提出要求。截止目前，已有8家重点排污单位完成了新增自动监控设施的安装联网工作。
会后，支队执法人员根据会议精神向各重点排污单位下发了《关于完善自动监控设施的通知》，要求各重点排污单位按文件要求做好自动监控设施的安装联网工作，落实好生态环境保护主体责任。
集中式污水处理设施专项执法检查
本周支队执法人员对贵溪城西污水处理厂、鹰潭市电镀集控区污水处理厂、鹰潭市龙岗污水处理厂等单位开展集中式污水处理设施专项执法检查，现场检查了污水治理设施和污泥治理设施是否正常运行，重点检查电镀集控区污水处理厂的含重金属的危废污泥暂存是否规范、“三防”措施是否到位、转移运输记录台账是否完整。执法人员要求污水处理厂工作人员明晰工作的重要性和责任的重大性，继续加强各项污染治理设施的管理，做到出水达标排放，维护城市水生态安全稳定。
重点排污单位综合执法检查
本周支队执法人员对大气环境重点排污单位三元金属进行环保项目综合执法检查，检查过程全面细致、不留死角、不存盲区。
一是重点检查废气治理设施运行情况。重点检查了大气污染治理设施是否正常运行、脱硫药剂是否足量添加使用、布袋除尘设备是否正常运行、易扬散物料是否做到全覆盖等方面。
二是检查污水治理设施运行情况。重点检查了污水治理设施是否正常运行、污泥处置是否规范等。
双随机抽查工作
本周继续开展双随机抽查执法工作，根据双随机抽查结果对百川水表、郑新初健康食品等企业进行了现场检查，执法人员重点检查了生产设施运行情况、污染治理设施是否正常运行和排污管网是否存在跑冒滴漏现象，督促企业切实履行治污主体责任，严格做到全面达标排放。
在线监控设施专项检查
在线监控设施是推动非现场监测、智慧化监管的重要组成，本周支队执法人员会同在线监控平台第三方服务公司工作人员对光大生物能源（贵溪）有限公司的企业端在线监控设施进行现场检查，重点检查废气废水等检测仪是否正常运行、站房视频监控是否与生态环境部门联网、运营维护是否规范等。督促企业加强对在线监控设施的日常管理，确保数据传输及时、准确、完整、有效。
其他工作
1、9月18日，组织全市生态环境执法人员参加了2020年重点区域挥发性有机物环境执法在线培训。
2、9月16日，支队召开9月工作例会，各大队对9月份工作进行了总结，相互分享工作经验作法，针对工作中发现的问题展开了认真的集体研讨。
3、开展鹰潭市严厉打击危险废物环境违法犯罪行为专项行动，统筹调度各区（市）生态环境部门报送专项行动工作进展。
4、统筹调度危险废物专项整治三年行动相关工作。
5、配合鹰潭市月湖生态环境局开展相关执法工作。
【市政府第十五督导组督查高陵区安全生产专项整治三年行动工作】9月21日上午，市卫生健康委办公室副主任王程伟带领市第十五督查组一行8人到高陵区督查安全生产专项整治三年行动开展情况。
此次检查主要是实地查看了企业安全生产专项整治三年行动的开展情况，先后督查了高陵区昌通运输公司、中石油城关加油站、高陵玉祥天然气有限公司、中医院迁建项目、宝鸡石油钢管西安分公司。检查结束后，督导组对这两日检查情况进行反馈，并对下一步专项整治三年行动工作提出要求：要加大检查，切实消除各项安全隐患；要切实加大对突出风险场所、领域的安全检查，针对发现的问题，该挂牌督办的挂牌督办、该合力整改的合力整改、该立即整改的立即整改，要采取铁腕手段、有效措施切实消除安全隐患，为十四运顺利召开保驾护航。
此次检查主要是实地查看了企业安全生产专项整治三年行动的开展情况，先后督查了高陵区昌通运输公司、中石油城关加油站、高陵玉祥天然气有限公司、中医院迁建项目、宝鸡石油钢管西安分公司。检查结束后，督导组对这两日检查情况进行反馈，并对下一步专项整治三年行动工作提出要求：要加大检查，切实消除各项安全隐患；要切实加大对突出风险场所、领域的安全检查，针对发现的问题，该挂牌督办的挂牌督办、该合力整改的合力整改、该立即整改的立即整改，要采取铁腕手段、有效措施切实消除安全隐患，为十四运顺利召开保驾护航。
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