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２００３楼市降价知多少
来源：理想家园2003年09月08日
据北京市统计局最新统计数据显示，今年７月份，我市商品房平均售价为４６９３元／平方米，其中住宅为４３３９元／平方米，分别比上年同期减少了１７３元、３７０元。截止到６月底的数字显示，虽然北京的房价仍高于全国住宅平均售价近１倍，但已经不再占据全国第一高的位置，而是排在了深圳、上海之后。北京市商品房售价的持续走低（２００２年我市商品房平均售价为４７６４元，其中住宅４４６７元，分别比２００１年下降了２９７元和２４９元）是否意味着北京的房价真的降了？买房、置业是否值得等待呢？ 经济适用房大幅增加冲低价格走势 除了住宅郊区的影响，今年大量经济适用房的上市也是房价走低的一个重要影响因素。 据中原物业统计数据显示：１～７月住宅新盘中经济适用房新开盘量增长幅度很大，新开盘６个经济适用房项目，总规模达到了３６９．６９万平方米，其中仅朝阳新城一个项目总建筑面积就达１７０万平方米；而２００２年北京市推出的经济适用房项目只有４个，总规模为２３１．５万平方米。 新盘低价入市策略扰乱老盘阵营 面对较为严峻的市场形势，刚入市的新盘普遍采取了低价入市的手段，低开高走，赢取市场有利位置。这一特征在竞争较为激烈的区域更为明显：富力城年初以精装修、均价７０００元／平方米的价格开盘，创下了国贸外缘区域的最低标杆；“非典”过后，易构空间更以４８８０元／平方米起价的较大价差大张旗鼓地打起了价格牌，虽然价格与品质相对应，但是近千元的价差还是令购房者心动、让竞争者为难。 一些价格高挺的“老盘”在新盘的冲击下也被迫作出了应对，像朝阳园在推出二期荟景峰时，就打出了现房、精装修６８００元／平方米的价格，与其一期相比价格下调了１０００元。同时，大量老盘推出了优惠促销政策：没有装修的送装修，有装修的送家俱、家电，甚至不惜涉足“公开打折”——这一房地产业界公认的雷区。 新盘的低价入市确实挤掉了部分项目原有的“水分”，使得一些供量较大、竞争激烈的区域出现了某些实质性降价的楼盘。不过，新盘的涨价速度也不慢，富力城目前的均价就已经升至了７６８０元／平方米，下半年楼市价格是否还会持续走低就有待考证了！ 三种统计 结果不同 房价真的降了吗 今年上半年，央行出台了１２１号文件，对房地产开发贷款及消费者个人购房贷款都作出了新的较为严格的规定，文件突出强调了两项内容，其一是按揭贷款发放要在建筑主体结构封顶之后；另一项则限制了二次购房的贷款成数。显然，央行的“新政”重点是要调整房地产行业投资结构，防范房地产领域金融风险。 “１２１文件”的出台在市场上引起了强烈反响，一时开发商叫骂声一片，而购房人则多了几分等待和期许：这样的“新政”，房价还挺得住吗？ 而今２００３年已经走过了一半，记者翻阅了各方面对今年上半年房地产市场的统计资料，得出的却是截然相反的印象： 一是北京市统计局的资料，其中显示：７月份，北京市商品房平均售价比上年同期减少了１７３元；同时截止６月底，与全国其他城市相比，北京市商品住宅平均售价已经降至了全国第三位，排在深圳、上海之后——房价降了！ 另一个是国家统计局发布的“国房景气指数”：７月国房景气指数为１０７．２７，比６月份上升０．２３点，比去年同期上升２．９８点，继续保持上升势头。同时，该指数也显示，北京依然是平均房价最高的地区，每平方米商品房平均销售价格为４６９３元，比排名第二的上海每平方米要高出１８４元，而广东则以每平方米３３０８元的价格排名第三——房价没降！ 另外，伟业指数显示，２００３年２季度房地产市场新综合价格指数较上季度有小幅上扬，新综合价格为６７６３元／平方米，上升０．５％。本季度所有伟业价格指数中，除了写字楼售价指数和远郊区别墅指数微降外，其余指数全部出现不同程度的上升，其中郊区住宅指数和公寓价格指数升幅较大——房价升了！ 房价到底是升是降，看来从不同的角度出发，可以得出不同的结论。 供应激增 竞争加剧 结构性降价成事实 １～７月新盘数量相当于去年总量的８６．６％ 根据中原物业的市场资料统计，今年１～７月的新盘上市数量达到了１１６个，平均每月约１７个新盘，开盘楼盘规划总规模达到２３００多万平方米。虽然与２００２年同期相比，今年的新盘数量只多了１４个，增长１４％；但是２００２年全年新盘上市总量也不过是１３４个，总规划面积约为３０２１．２万平方米，也就是说今年上半年新开楼盘数量相当于去年全年的８６．６％，总规模相当于去年全年的７６％。 虽然今年前７个月新盘的数量超过了去年，但由于受“非典”拖延、央行１２１号文件引起的“抢滩渡河”等因素的影响，预计下半年新盘大量增长的势头仍会持续，尤其是“金九银十”两个月会出现大批新盘集中开盘的情况。 显然，今年的新增供应量要远远大于去年。受供需关系影响，市场竞争形势已经不言而喻，不过，楼市是否会从内涵的提高品质型竞争，转为实质的价格竞争还有待观察。 四环外增量较大使房价整体趋降 把新盘分布的地区按方位和环线区分，并且与去年同期的分布作比较，可以看出，今年１～７月四环沿线以及通州、大兴、昌平等郊区新盘数量较多，成为今年住宅开发的热点区域，也是住宅市场竞争较为激烈的区域。 通过与２００２年同期新盘分布区域比较发现：东四环、北四环仍然保持着新盘高速增加的势头；通州、大兴、昌平三大郊区今年住宅新盘比去年有很大幅度的增加；特别是东部的通州及燕郊，增幅都在２００％以上；而去年新盘增量较大的北五环、东三环、南三环、顺义以及西三环区域均有较大的降温趋势。 同时伟业指数也显示：本季度远郊区县内销住宅综合价格为２９３３元／平方米，与上季度相比上涨２．８％，是从远郊住宅开始计算以来上升幅度最大的一个季度，也是从计算以来该指数的最高值，这是近期郊区住宅逐渐受到关注的市场表现，特别是非典以来，郊区低密度好环境住宅逐渐成为消费者购房的首要关注产品。 可以看出，新增供应主流已经由市区向郊区转移，住宅郊区化取向明显。新盘区位的外扩使房价出现结构性走低：即大量郊区低价房的进入使全市平均房价趋降。 供需结构调整对位 中低价位楼盘降价难 自１９９８年商品房市场由集团购买为主力转为个人购房成主流以来，随着消费金字塔主流消费群体的不断下移，北京房地产市场的供应结构也在需求的推动下不断地做出相应调整，市场价格一直呈现出走低的态势，其主要原因在于高档房供量的减少和价格实质性的走低。 然而，与此同时，以６０００元为大限的中低档价位楼盘市场则越来越旺，一些市区项目正是看准了市场需求的变化，虽然单价较高，但通过调整户型面积达到了调低总价的目的，也对应了市场需求，因此，２００２年下半年至今市场上涌现了大量的小户型楼盘，在市场上普遍热销。 在部分区域激烈竞争，一些项目不得不打出降价牌的同时，那些处于城乡结合部、密度较低、居住舒适性较高的楼盘却因为一场“天灾”而获得了意外的热销：金地格林小镇月度销售量超过１００套；奥林匹克花园二期推出时，在房价较一期上涨了５００多元的情况下，仍有几百人彻夜排队抢购……这些楼盘的热销甚至连开发商自己也始料不及。 显然，供需对位之后，那些适应了市场主流需求的楼盘价格不但不会降，还有走高的趋势。另外，目前北京的楼盘销售仍以期房为主，１２１文件出台以后，这一情况或许能有所改变。但是北京仍是楼市投资者的主要目标，大量外地购房群体的存在使北京房地产市场的潜在需求不可限量，因此短期内楼市的降价压力并不明显。 综合来看，目前的市场情况对于投资者来说，等待也许会有结果，而对于自住型购房者来说，市场机会就可能稍纵即逝：毕竟土地供量有限，在合适的位置上建的合适的房子并不那么容易找到！
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