【大唐温度是怎样炼成的】3月15日，不出意料，随着新一轮冷空气到来，大唐供热保定公司又一次延长供暖时间。这一次，按照省委、省政府的部署，延长到了3月31日。
这一幕，似曾相识。
2017—2018年采暖季，应对新一轮较强降温天气，大唐供热保定公司供暖时间延长至3月18日。
2019—2020年采暖季，在法定供暖的基础上，大唐供热保定公司供暖时间延长17天，延长至4月1日。
2020—2021年采暖季，在法定供暖的基础上，大唐供热保定公司供暖时间延长16天，延长至3月31日。
其实，很多市民不太清楚的是，在延长供暖渐成常态的情况下，大唐供热保定公司提前供暖，也渐成常态。
2021年11月1日零时，保定市供暖正式启动，比国家规定供暖时间提前15天。这是保定市自2018年以来，连续第4年提前供暖。当时，在新一轮冷空气袭来之际，这份民生保障让很多市民感觉“暖暖的”。
“硬核”担当
煤价高企下燃煤紧缺，大唐“三兄弟”情系百姓需求扛起社会责任
2021—2022年采暖季，极不寻常。
“11月1日，供热提前开始时，我们的进煤价格在2000元/吨左右，正常年份在800元/吨，上涨幅度很大。”大唐供热保定公司总经理田川，彼时刚从大唐保定热电厂调入不久，对煤炭的非理性上涨，记忆深刻。
煤炭价格高企同时，还面临着紧缺的问题。为此，在保定市委、市政府的协调下，大唐保定热电厂获批，重新开通已关闭三年的汽车煤采购运输通道。
紧张的不仅是电厂，还有员工。
作为大唐保定热电厂燃管部最年轻的党员，“90后”的魏松负责汽车煤安全进场。为了尽快安全进煤，在近20天的奋战中，他始终忙碌在一线，完成增补库存约2.4万吨，极大缓解了燃煤供应压力。
“坐不住的紧迫感、等不起的责任感、慢不得的危机感”，成天着急跟煤打交道，魏松一度被同事笑称为“黑金圣斗士”。
打响“口粮”保卫战，同样压力山大的还有大唐清苑热电厂。
“在这个冬季供暖期，我们电厂已经入炉煤89.75万吨。其间，标煤进价最高时达到2600元/吨。”大唐清苑热电公司工作人员张晓彬称，即便如此，大唐清苑热电公司还是情系百姓供暖需求，“硬核”扛起社会责任，按要求为2337万平方米提供稳定热源。
其间，受冬季寒冷天气影响，尿素、石灰石粉等大宗材料价格持续上涨。大唐清苑热电公司提前和供应商沟通，最大限度储备原材料。经过多方协调，整个供暖季期间，大唐清苑热电公司尿素储备达460余吨，满足双机30天耗用。
同属大唐国际发电股份有限公司旗下“兄弟单位”，正是在大唐保定热电厂和大唐清苑热电公司强力支持下，大唐供热保定公司才能向主城区3000多万平方米稳定供热，服务900余个小区近40万户家庭取暖，让近百万居民温暖过冬。
技术支撑
双转子改造+余热回收+超滤改造，节能降耗降低成本增加供热面积
工欲善其事，必先利其器。
在此次供暖季开始前，纵然压力山大，但大唐供热保定公司还是投入检修技改资金一亿多元，持续开展了“冬病春治”“冬病夏治”设备治理活动。
“检修项目较前年增加了22项，全面提升了供热热备的可靠性。”大唐保定供热公司副总经理焦建俊称，加强基础设施管理的同时，大唐还投入300万元持续优化967300服务热线，实现小区维修网格化管理，开发自动派单维修系统，利用大数据精准提升供暖服务品质。
面对煤价高企成本骤增的不利环境，两大热源厂通过技术创新和改造，在节能降耗降低成本的同时，尽最大可能增加供热面积。
以大唐清苑热电公司为例，该厂投资1.68亿元，完成了2号机组高背压双转子循环水供热改造和1号机组余热回收热泵供热改造，分别增加供热能力118兆瓦和85兆瓦。由此，供热期不仅节约标煤量7万吨，还增加供热面积363万平方米。
此外，该厂通过技术改造，相继完成超滤装置和反渗透装置等技术改造，确保生产用水100%使用城市中水并保持了废水零排放，年耗自来水费、年耗药剂费均大幅度下降。
同样是节能降耗，大唐保定热电厂10号机组进行了循环水余热利用改造，增加供热能力58兆瓦，11号机组进行了背压机供热光轴双转子互换改造，增加了供热能力62兆瓦，在供热期节省标准煤近2万吨，还保证了整个供热期供热安全可靠。
未来保障
大唐保定热电厂九期项目开建，可负担供暖面积1604万平方米
煤价高企、燃料紧缺对我市供热安全造成隐忧的同时，随着我市城改如火如荼展开，未来供暖面积如何保障，也成为市民特别是城中村回迁群众关心的话题。
他们的目光，都望向主城区西南。
在天威路与西二环交口东南角，大唐保定热电厂2×350兆瓦热电机组项目（以下简称“保定九期项目”）目前已经开工建设。
“这是大唐国际发电股份有限公司履行央企政治责任、经济责任、社会责任的重要举措，是保定市大气污染防治攻坚战和解决供热缺口的重点民生项目。”田川告诉记者，该项目占地180亩，总投资29.66亿元。
记者了解到，为抢抓京津冀协同发展机遇，满足保定市日益增长的热负荷和河北南网电力负荷缺口，在保定市委、市政府大力支持下，保定九期项目应运而生。该项目规划建设2台350兆瓦超临界热电机组，拟采用低压缸切缸零出力技术，同步建设脱硫、脱硝、脱硫废水零排放及循环水回用系统。
2022年1月7日，保定九期项目取得河北省发展和改革委员会核准的批复文件。2月21日，该项目正式开工建设。
保定九期项目投产后，预计年发电量35亿千瓦时，工业抽汽约240吨/小时，供热能力722兆瓦，可负担采暖供热面积1604万平方米，对缓解保定市冬季供热压力、服务保定经济社会发展、助力实现碳达峰、碳中和宏伟战略目标都具有重要意义。
按照计划，保定九期项目将于2024年3月竣工投产。未来的现代化品质生活之城，供暖将更有保障。
这一幕，似曾相识。
2017—2018年采暖季，应对新一轮较强降温天气，大唐供热保定公司供暖时间延长至3月18日。
2019—2020年采暖季，在法定供暖的基础上，大唐供热保定公司供暖时间延长17天，延长至4月1日。
2020—2021年采暖季，在法定供暖的基础上，大唐供热保定公司供暖时间延长16天，延长至3月31日。
其实，很多市民不太清楚的是，在延长供暖渐成常态的情况下，大唐供热保定公司提前供暖，也渐成常态。
2021年11月1日零时，保定市供暖正式启动，比国家规定供暖时间提前15天。这是保定市自2018年以来，连续第4年提前供暖。当时，在新一轮冷空气袭来之际，这份民生保障让很多市民感觉“暖暖的”。
“硬核”担当
煤价高企下燃煤紧缺，大唐“三兄弟”情系百姓需求扛起社会责任
2021—2022年采暖季，极不寻常。
“11月1日，供热提前开始时，我们的进煤价格在2000元/吨左右，正常年份在800元/吨，上涨幅度很大。”大唐供热保定公司总经理田川，彼时刚从大唐保定热电厂调入不久，对煤炭的非理性上涨，记忆深刻。
煤炭价格高企同时，还面临着紧缺的问题。为此，在保定市委、市政府的协调下，大唐保定热电厂获批，重新开通已关闭三年的汽车煤采购运输通道。
紧张的不仅是电厂，还有员工。
作为大唐保定热电厂燃管部最年轻的党员，“90后”的魏松负责汽车煤安全进场。为了尽快安全进煤，在近20天的奋战中，他始终忙碌在一线，完成增补库存约2.4万吨，极大缓解了燃煤供应压力。
“坐不住的紧迫感、等不起的责任感、慢不得的危机感”，成天着急跟煤打交道，魏松一度被同事笑称为“黑金圣斗士”。
打响“口粮”保卫战，同样压力山大的还有大唐清苑热电厂。
“在这个冬季供暖期，我们电厂已经入炉煤89.75万吨。其间，标煤进价最高时达到2600元/吨。”大唐清苑热电公司工作人员张晓彬称，即便如此，大唐清苑热电公司还是情系百姓供暖需求，“硬核”扛起社会责任，按要求为2337万平方米提供稳定热源。
其间，受冬季寒冷天气影响，尿素、石灰石粉等大宗材料价格持续上涨。大唐清苑热电公司提前和供应商沟通，最大限度储备原材料。经过多方协调，整个供暖季期间，大唐清苑热电公司尿素储备达460余吨，满足双机30天耗用。
同属大唐国际发电股份有限公司旗下“兄弟单位”，正是在大唐保定热电厂和大唐清苑热电公司强力支持下，大唐供热保定公司才能向主城区3000多万平方米稳定供热，服务900余个小区近40万户家庭取暖，让近百万居民温暖过冬。
技术支撑
双转子改造+余热回收+超滤改造，节能降耗降低成本增加供热面积
工欲善其事，必先利其器。
在此次供暖季开始前，纵然压力山大，但大唐供热保定公司还是投入检修技改资金一亿多元，持续开展了“冬病春治”“冬病夏治”设备治理活动。
“检修项目较前年增加了22项，全面提升了供热热备的可靠性。”大唐保定供热公司副总经理焦建俊称，加强基础设施管理的同时，大唐还投入300万元持续优化967300服务热线，实现小区维修网格化管理，开发自动派单维修系统，利用大数据精准提升供暖服务品质。
面对煤价高企成本骤增的不利环境，两大热源厂通过技术创新和改造，在节能降耗降低成本的同时，尽最大可能增加供热面积。
以大唐清苑热电公司为例，该厂投资1.68亿元，完成了2号机组高背压双转子循环水供热改造和1号机组余热回收热泵供热改造，分别增加供热能力118兆瓦和85兆瓦。由此，供热期不仅节约标煤量7万吨，还增加供热面积363万平方米。
此外，该厂通过技术改造，相继完成超滤装置和反渗透装置等技术改造，确保生产用水100%使用城市中水并保持了废水零排放，年耗自来水费、年耗药剂费均大幅度下降。
同样是节能降耗，大唐保定热电厂10号机组进行了循环水余热利用改造，增加供热能力58兆瓦，11号机组进行了背压机供热光轴双转子互换改造，增加了供热能力62兆瓦，在供热期节省标准煤近2万吨，还保证了整个供热期供热安全可靠。
未来保障
大唐保定热电厂九期项目开建，可负担供暖面积1604万平方米
煤价高企、燃料紧缺对我市供热安全造成隐忧的同时，随着我市城改如火如荼展开，未来供暖面积如何保障，也成为市民特别是城中村回迁群众关心的话题。
他们的目光，都望向主城区西南。
在天威路与西二环交口东南角，大唐保定热电厂2×350兆瓦热电机组项目（以下简称“保定九期项目”）目前已经开工建设。
“这是大唐国际发电股份有限公司履行央企政治责任、经济责任、社会责任的重要举措，是保定市大气污染防治攻坚战和解决供热缺口的重点民生项目。”田川告诉记者，该项目占地180亩，总投资29.66亿元。
记者了解到，为抢抓京津冀协同发展机遇，满足保定市日益增长的热负荷和河北南网电力负荷缺口，在保定市委、市政府大力支持下，保定九期项目应运而生。该项目规划建设2台350兆瓦超临界热电机组，拟采用低压缸切缸零出力技术，同步建设脱硫、脱硝、脱硫废水零排放及循环水回用系统。
2022年1月7日，保定九期项目取得河北省发展和改革委员会核准的批复文件。2月21日，该项目正式开工建设。
保定九期项目投产后，预计年发电量35亿千瓦时，工业抽汽约240吨/小时，供热能力722兆瓦，可负担采暖供热面积1604万平方米，对缓解保定市冬季供热压力、服务保定经济社会发展、助力实现碳达峰、碳中和宏伟战略目标都具有重要意义。
按照计划，保定九期项目将于2024年3月竣工投产。未来的现代化品质生活之城，供暖将更有保障。
中建政研智库| 如何做好大型 城市更新项目投资策划
城市更新是一个城市或区域的城镇化进入到后期阶段时的一种城市开发建设发展模式。我们国家在“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动，意味着我们国家重点城镇化发展区域已经进入了城镇化发展的后期阶段，城市发展的重心从规模扩张转为解决结构性和功能性的矛盾。
城市更新行动对参与其中的投资企业的能力提出了新的要求：在一定程度上协助政府完成资源整合能力，统筹开展城市规划、基础设施和公共服务设施建设、房地产开发运营、产业导入等工作。门槛更高了，竞争更激烈了。投资人想在新的这种竞争态势中获得主动，必须转变思路，紧紧把握资源统筹、能力整合的这一个主线，深刻认识当前城市更新工作中的若干特点，调整投资策略。
一、城市更新和“防止大拆大建”的内在联系
很多人对“城市更新”概念的第一个反应是 “防止大拆大建”（《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》）。“防止大拆大建”和“城市更新”具有怎样的内在联系呢？
住建部关于城市更新的政策指出：“实施城市更新行动……以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主”，鼓励发挥现有设施的效益，在此基础上升级城市功能。那么对于城市更新片区中现有的旧厂区、旧城区、旧村庄，什么情况下应该拆除，而又不算是“大拆大建”呢？我们认为应该从两个层面去分析。第一个层面是社会层面，即考察该设施在存续城市记忆，发挥社会功能方面是否具有保留价值。第二个层面是财务经济层面，即保留、改造和拆建，哪种方式能够获得更高的经济效益。决策者应综合分析两个层面的因素确定开发方式。
以往，社会投资人主导的开发项目往往着重考虑经济层面因素而忽视社会层面影响，造成了“过度房地产化”和“房地产金融化”。住建部文件则是指导地方政府在开展城市更新工作时，重视社会层面影响，注重综合评估，强化社会因素在评估体系中的比重，确定开发模式和开发方案。而具体的“留改拆”的比例和开发强度，应由地方政府根据项目区域的现状和目标、两个层面综合分析的结果确定。
二、城市更新和片区综合开发的区别
城市更新概念成为热点后，一些参与过片区开发项目实施的朋友经常问起：城市更新项目和传统片区综合开发项目有什么区别？首先，我们要强调一个区别。“城市更新”是从城市开发的目标和客体特征角度去定义，而“片区综合开发”是从项目的组织形式去定义。二者并非是同一个层面的概念。
传统的片区综合开发项目是城镇规模扩张的产物，主要目标是城市新区的开发建设（也有一部分是旧城区的再开发）；而城市更新工作主要目标是城市建成区的提升。在项目内容上，城市新区需要新建各类基础设施和公共服务设施配套，以“新建”为主（一些片区开发项目也引入了城市运营、产业导入等任务）；城市更新片区以补足公共服务短板，加强城市活力为主要内容，以“改建”为主，城市经营和管理也占据了重要的分量。
在城市更新项目策划时，一些城市更新单元面积广大，更新内容多样，适合以“片区综合开发”模式进行项目组织。这样的项目，可称为“片区级城市更新项目”。在研究这类项目时，要把项目包含的各项子工作的功能属性和具体实施路径设计清楚。
三、投资者眼里，城市更新分为哪几类
在投资策划过程工作中，我们为了抓住项目的本质，常会采用两分法，把城市更新包含的各类子项目分为两类：经营性项目和非经营性项目（公益性项目）。经营性项目指的是通过开发获得的收益能够覆盖投资成本的项目（这里的收益是广义概念，包括市场化经营收益和土地出让金、税收等财政收益）。非经营性项目（公益项目）指以公共产品为主要产出，具有积极社会效益（例如生产生活环境改善、社会满意度提高、生态效益、节能减排等）的项目。这一类项目经济收益较少，不能够覆盖前期投入。
第一类项目，我们称之为“财务自平衡”项目，可以通过设计合理的投资模式，实现项目的自持经营和利益的分配。
第二类项目中，缺乏将社会效益转化为财务收益的路径，社会投资人无法从中获得足够的回报，也就决定了，无论它的项目模式是怎样的，最终必须要由财政资金作为最终的支付来源。
在片区级项目中，两类项目是混杂在一起而又相对独立的。社会投资人主要追求第一类项目，并愿意在收益允许的前提下负担第二类项目的投资。但城市更新投资市场中，第二类项目的规模更大，但地方财政能够覆盖的比例有限。因此，在投资策划工作中明确项目的性质有助于统筹策划、综合评估。而在项目实施阶段，不同类别的项目需要分类管理，独立核算。
四、地方政府眼里，什么样的社会投资人最受到欢迎
全国各地的城市更新工作中，“引入社会资本”都是一项重要的工作内容，而各类社会资本也在摩拳擦掌准备投入这一领域。什么样的社会投资人比较获得政府欢迎呢？我们分析有三个特征。第一个特征：具有多元化业务板块；第二个特征：具有稳健的经营业绩；第三个特征：具有低成本的资金来源。
一、多元化业务板块。城市更新工作中，政府方需要社会投资人提供的能力大致可分为三类：一是投资管理能力，二是建设施工能力，三是策划和经营能力。在目前的投资市场上，不乏分别具备这三项能力的社会投资人，但同时拥有这三类业务板块，能够完全依靠自身能力和业务经验满足城市更新各类业态建设运营要求的社会投资人仍然是稀缺的，也是最受到地方政府欢迎的。大部分社会投资人需要整合各类专业机构共同完成项目的建设运营任务。资源整合方案在前期投资策划阶段就应该着手研究，为各类专业性企业的进入预留条件，这是作为实施主体的地方平台和社会投资人都应当重视的工作。
二、稳健的经营业绩。城市更新项目不同于短平快的房地产开发项目，它开发周期长，社会影响大，与民生福祉息息相关。以往一些过度房地产化的城市更新项目由于经济形势和政策变化、企业资金链断裂等原因烂尾，带来了长久深刻的社会问题。因此，新一轮城市更新工作中，政府方特别注重社会投资人是否具有长期稳定的经营业绩，在大规模城市更新项目中，优先选择央企和地方国企以及财务状况良好的大型民营资本。
三、低成本的资金来源。城市更新项目投资规模大，项目周期长，资金成本在项目总成本中的占比较高。政府方希望社会投资人能够带来低成本、长周期的投资资金。城市更新被列为我国城镇发展的重大战略后，政策性、开发性金融机构全力支持优质的城市更新项目，提供了优惠的贷款条件，成为城市更新项目主要的融资来源。大型城市建设企业借助其良好的经营业绩和丰富的资金来源，也是低成本资金的重要来源。
五、什么样的城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）
在城市更新项目策划中，无论是政府方还是社会投资人，都有“将项目包得大一些，能解决问题多一些”的想法。但实践中以下几方面的复杂因素影响着城市更新项目包扩大：
一是城市更新项目位于城市建成区内，项目的基础情况复杂，均一性差。城市更新单元中包含了多种性质、多种规划用途的土地，土地权属情况复杂。不同的类型的土地在城市更新中的供地方式不同，土地房屋所有权人意见和诉求多样化且难以统一。因此，项目范围越大，项目运作机制就越复杂，项目成立的难度就越大。
二是城市更新工作需求是多样化的，既包括建筑的拆除新建工作，也包括旧设备设施的更新、改造，还包括社会公共服务的提升。在较大的尺度范围内，不同类型的服务往往是混杂在一起的，以至于难以找到服务商同时提供所有的服务。
三是城市更新项目收益来源和回报机制复杂，难以在同一个项目下整合。如前所述，经营性项目和公益性项目的投资回报机制是完全不同的。当这两类项目同时出现在一个片区的时候，如何将其统一在同一套投资回报机制下就成为了项目的策划中的一个难题。
那么，什么样的项目能够策划大项目（片区级项目）呢？我们认为，均一性较好的片区适宜策划片区级城市更新项目。这里所说的均一性，包括土地现状用地性质的均一性，比如都是集体土地或国有土地。包括用地权属人的均一性，比如大厂区、旧农村等。包括社会城市更新服务需求的均一性。比如在以旧城区为主的片区内，主要的诉求可归结为完善公共服务设施、改善居住环境等。在历史文化街区之中，可以归结为集中连片的打造文化街区、展示城市历史风貌等等。达到了以上几个均一性条件，就具备了在投资回报机制上开展整合，策划片区级城市更新项目的条件。
六、片区级城市更新项目的展望
综合以上论述，社会投资人参与的片区级城市更新项目应该具备以下条件：一是具有较好的均一性；二是能够自平衡的经营性项目；三是投资企业具有满足项目相关投资运营能力；四是地方政府和国有平台公司对投资企业的投资、运营管理能力有需求。
有几类区域值得社会投资人进行重点关注。一是位于城市扩张方向上的城中村、城边村。这一类村庄的改造，属于广义的城市更新的概念。二是处于城市包围中的旧厂区，包括工业园区和大规模厂区。三是集中连片的旧城区、棚户区。这三类区域的共同特点是区域的均一性较好，基础设施条件极度匮乏，更新改造的意愿很高，通过更新改造能够实现土地的高溢价。
从投资模式看，各地方的政策比较普遍的提法和实践，都是将城市更新工作交由地方国有平台公司作为统筹实施主体。在理顺了项目边界、支持政策、投资平衡条件的前提下，引入一个或者多个投资合作伙伴，合作模式也多种多样，包含了PPP、特许经营、合作开发、FEPC+O，基金+EPC+O，二级开发+基础设施配建等等。
值得注意的是，在城市更新行动中，地方政府对社会投资人的要求也越来越高，除了完成传统的一级开发工作外，还需要投资人完成新产业的注入、重点地产开发项目的投资和运营等。社会投资人也应顺应这一趋势，积极做出调整，在城市建设投资市场中争取更大份额。
城市更新是一个城市或区域的城镇化进入到后期阶段时的一种城市开发建设发展模式。我们国家在“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动，意味着我们国家重点城镇化发展区域已经进入了城镇化发展的后期阶段，城市发展的重心从规模扩张转为解决结构性和功能性的矛盾。
城市更新行动对参与其中的投资企业的能力提出了新的要求：在一定程度上协助政府完成资源整合能力，统筹开展城市规划、基础设施和公共服务设施建设、房地产开发运营、产业导入等工作。门槛更高了，竞争更激烈了。投资人想在新的这种竞争态势中获得主动，必须转变思路，紧紧把握资源统筹、能力整合的这一个主线，深刻认识当前城市更新工作中的若干特点，调整投资策略。
一、城市更新和“防止大拆大建”的内在联系
很多人对“城市更新”概念的第一个反应是 “防止大拆大建”（《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》）。“防止大拆大建”和“城市更新”具有怎样的内在联系呢？
住建部关于城市更新的政策指出：“实施城市更新行动……以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主”，鼓励发挥现有设施的效益，在此基础上升级城市功能。那么对于城市更新片区中现有的旧厂区、旧城区、旧村庄，什么情况下应该拆除，而又不算是“大拆大建”呢？我们认为应该从两个层面去分析。第一个层面是社会层面，即考察该设施在存续城市记忆，发挥社会功能方面是否具有保留价值。第二个层面是财务经济层面，即保留、改造和拆建，哪种方式能够获得更高的经济效益。决策者应综合分析两个层面的因素确定开发方式。
以往，社会投资人主导的开发项目往往着重考虑经济层面因素而忽视社会层面影响，造成了“过度房地产化”和“房地产金融化”。住建部文件则是指导地方政府在开展城市更新工作时，重视社会层面影响，注重综合评估，强化社会因素在评估体系中的比重，确定开发模式和开发方案。而具体的“留改拆”的比例和开发强度，应由地方政府根据项目区域的现状和目标、两个层面综合分析的结果确定。
二、城市更新和片区综合开发的区别
城市更新概念成为热点后，一些参与过片区开发项目实施的朋友经常问起：城市更新项目和传统片区综合开发项目有什么区别？首先，我们要强调一个区别。“城市更新”是从城市开发的目标和客体特征角度去定义，而“片区综合开发”是从项目的组织形式去定义。二者并非是同一个层面的概念。
传统的片区综合开发项目是城镇规模扩张的产物，主要目标是城市新区的开发建设（也有一部分是旧城区的再开发）；而城市更新工作主要目标是城市建成区的提升。在项目内容上，城市新区需要新建各类基础设施和公共服务设施配套，以“新建”为主（一些片区开发项目也引入了城市运营、产业导入等任务）；城市更新片区以补足公共服务短板，加强城市活力为主要内容，以“改建”为主，城市经营和管理也占据了重要的分量。
在城市更新项目策划时，一些城市更新单元面积广大，更新内容多样，适合以“片区综合开发”模式进行项目组织。这样的项目，可称为“片区级城市更新项目”。在研究这类项目时，要把项目包含的各项子工作的功能属性和具体实施路径设计清楚。
三、投资者眼里，城市更新分为哪几类
在投资策划过程工作中，我们为了抓住项目的本质，常会采用两分法，把城市更新包含的各类子项目分为两类：经营性项目和非经营性项目（公益性项目）。经营性项目指的是通过开发获得的收益能够覆盖投资成本的项目（这里的收益是广义概念，包括市场化经营收益和土地出让金、税收等财政收益）。非经营性项目（公益项目）指以公共产品为主要产出，具有积极社会效益（例如生产生活环境改善、社会满意度提高、生态效益、节能减排等）的项目。这一类项目经济收益较少，不能够覆盖前期投入。
第一类项目，我们称之为“财务自平衡”项目，可以通过设计合理的投资模式，实现项目的自持经营和利益的分配。
第二类项目中，缺乏将社会效益转化为财务收益的路径，社会投资人无法从中获得足够的回报，也就决定了，无论它的项目模式是怎样的，最终必须要由财政资金作为最终的支付来源。
在片区级项目中，两类项目是混杂在一起而又相对独立的。社会投资人主要追求第一类项目，并愿意在收益允许的前提下负担第二类项目的投资。但城市更新投资市场中，第二类项目的规模更大，但地方财政能够覆盖的比例有限。因此，在投资策划工作中明确项目的性质有助于统筹策划、综合评估。而在项目实施阶段，不同类别的项目需要分类管理，独立核算。
四、地方政府眼里，什么样的社会投资人最受到欢迎
全国各地的城市更新工作中，“引入社会资本”都是一项重要的工作内容，而各类社会资本也在摩拳擦掌准备投入这一领域。什么样的社会投资人比较获得政府欢迎呢？我们分析有三个特征。第一个特征：具有多元化业务板块；第二个特征：具有稳健的经营业绩；第三个特征：具有低成本的资金来源。
一、多元化业务板块。城市更新工作中，政府方需要社会投资人提供的能力大致可分为三类：一是投资管理能力，二是建设施工能力，三是策划和经营能力。在目前的投资市场上，不乏分别具备这三项能力的社会投资人，但同时拥有这三类业务板块，能够完全依靠自身能力和业务经验满足城市更新各类业态建设运营要求的社会投资人仍然是稀缺的，也是最受到地方政府欢迎的。大部分社会投资人需要整合各类专业机构共同完成项目的建设运营任务。资源整合方案在前期投资策划阶段就应该着手研究，为各类专业性企业的进入预留条件，这是作为实施主体的地方平台和社会投资人都应当重视的工作。
二、稳健的经营业绩。城市更新项目不同于短平快的房地产开发项目，它开发周期长，社会影响大，与民生福祉息息相关。以往一些过度房地产化的城市更新项目由于经济形势和政策变化、企业资金链断裂等原因烂尾，带来了长久深刻的社会问题。因此，新一轮城市更新工作中，政府方特别注重社会投资人是否具有长期稳定的经营业绩，在大规模城市更新项目中，优先选择央企和地方国企以及财务状况良好的大型民营资本。
三、低成本的资金来源。城市更新项目投资规模大，项目周期长，资金成本在项目总成本中的占比较高。政府方希望社会投资人能够带来低成本、长周期的投资资金。城市更新被列为我国城镇发展的重大战略后，政策性、开发性金融机构全力支持优质的城市更新项目，提供了优惠的贷款条件，成为城市更新项目主要的融资来源。大型城市建设企业借助其良好的经营业绩和丰富的资金来源，也是低成本资金的重要来源。
五、什么样的城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）
在城市更新项目策划中，无论是政府方还是社会投资人，都有“将项目包得大一些，能解决问题多一些”的想法。但实践中以下几方面的复杂因素影响着城市更新项目包扩大：
一是城市更新项目位于城市建成区内，项目的基础情况复杂，均一性差。城市更新单元中包含了多种性质、多种规划用途的土地，土地权属情况复杂。不同的类型的土地在城市更新中的供地方式不同，土地房屋所有权人意见和诉求多样化且难以统一。因此，项目范围越大，项目运作机制就越复杂，项目成立的难度就越大。
二是城市更新工作需求是多样化的，既包括建筑的拆除新建工作，也包括旧设备设施的更新、改造，还包括社会公共服务的提升。在较大的尺度范围内，不同类型的服务往往是混杂在一起的，以至于难以找到服务商同时提供所有的服务。
三是城市更新项目收益来源和回报机制复杂，难以在同一个项目下整合。如前所述，经营性项目和公益性项目的投资回报机制是完全不同的。当这两类项目同时出现在一个片区的时候，如何将其统一在同一套投资回报机制下就成为了项目的策划中的一个难题。
那么，什么样的项目能够策划大项目（片区级项目）呢？我们认为，均一性较好的片区适宜策划片区级城市更新项目。这里所说的均一性，包括土地现状用地性质的均一性，比如都是集体土地或国有土地。包括用地权属人的均一性，比如大厂区、旧农村等。包括社会城市更新服务需求的均一性。比如在以旧城区为主的片区内，主要的诉求可归结为完善公共服务设施、改善居住环境等。在历史文化街区之中，可以归结为集中连片的打造文化街区、展示城市历史风貌等等。达到了以上几个均一性条件，就具备了在投资回报机制上开展整合，策划片区级城市更新项目的条件。
六、片区级城市更新项目的展望
综合以上论述，社会投资人参与的片区级城市更新项目应该具备以下条件：一是具有较好的均一性；二是能够自平衡的经营性项目；三是投资企业具有满足项目相关投资运营能力；四是地方政府和国有平台公司对投资企业的投资、运营管理能力有需求。
有几类区域值得社会投资人进行重点关注。一是位于城市扩张方向上的城中村、城边村。这一类村庄的改造，属于广义的城市更新的概念。二是处于城市包围中的旧厂区，包括工业园区和大规模厂区。三是集中连片的旧城区、棚户区。这三类区域的共同特点是区域的均一性较好，基础设施条件极度匮乏，更新改造的意愿很高，通过更新改造能够实现土地的高溢价。
从投资模式看，各地方的政策比较普遍的提法和实践，都是将城市更新工作交由地方国有平台公司作为统筹实施主体。在理顺了项目边界、支持政策、投资平衡条件的前提下，引入一个或者多个投资合作伙伴，合作模式也多种多样，包含了PPP、特许经营、合作开发、FEPC+O，基金+EPC+O，二级开发+基础设施配建等等。
值得注意的是，在城市更新行动中，地方政府对社会投资人的要求也越来越高，除了完成传统的一级开发工作外，还需要投资人完成新产业的注入、重点地产开发项目的投资和运营等。社会投资人也应顺应这一趋势，积极做出调整，在城市建设投资市场中争取更大份额。
人民日报：钦州打造西部陆海新通道的战略枢纽#自贸区钦州港片区##西部陆海新通道#
3月9日，《人民日报》发表文章《钦州：打造西部陆海新通道的战略枢纽》，聚焦钦州，点赞钦州，列举了钦州作为西部陆海新通道的重要节点城市，近年来的突破性飞速发展。
钦州：打造西部陆海新通道的战略枢纽
港口码头，远洋巨轮斩浪而来，货运班列沟通中外；
园区企业，智能机器高速运转，项目建设热潮澎湃；
城镇社区，绿树成荫生态宜居，百姓获得感满满。
钦州，这座广西北部湾经济区的中心城市，是古代海上丝绸之路的重要始发港之一。近年来，钦州充分利用多重叠加国家级平台政策资源，做足港口经济文章，积极开发开放国内外贸易、投资、港航、金融、人文等领域的合作，努力打造国际产能合作新高地，争当广西“面朝大海、向海图强”排头兵，展现“西部陆海新通道枢纽”崭新姿态。
港通四海 路连八方
钦州30万吨级原油码头投入运营，2020年钦州港首次进入全球百大集装箱港口排名，位居第47位，钦州港进出口整体通关时间居全国前列……钦州30万吨级原油码头投入运营，肩负国内国际双循环重要节点枢纽新使命的钦州，不断向世界敞开怀抱，在“建大港”方面取得一项项重大突破，“南方大港”的梦想变成现实。
钦州作为西部陆海新通道海铁联运的重要节点，其枢纽通道优势越发凸显。2021年，西部陆海新通道国际铁海联运班列连通国内13省份47市91个站点，出海运抵全球6大洲106个国家和地区311个港口，开行至今突破6000列，同比增长30%，成为近年来我国增速最快的国际班列之一。随着西部陆海新通道被列为“十四五”时期的重大工程之一，北部湾港上升为国际枢纽海港。
枢纽海港 优势聚集
港口，是钦州发展的重要载体。钦州已建成深水亿吨大港，成为中国—东盟区域性国际航运中心、中国—东盟信息港副中心、国际集装箱干线港、西部陆海新通道海铁联运重要节点。
当前，钦州港已开通国内国际航线57条，开通至德国、波兰等国的“中欧班列”，与重庆、成都、昆明、贵阳等地互联互通的“五定班列”，至新加坡、中国香港集装箱天天班航线，至中东、日韩、南美、南非等远洋航线，实现国内沿海、东盟主要港口全线通航。
钦州港经过二十多年发展，已由“万吨小港”成长为“亿吨大港”。2021年，钦州港港口货物吞吐量完成1.67亿吨、同比增长22.3%，集装箱吞吐量完成462.7万标箱、同比增长17.1%，跨入全国港口接卸能力第一方阵。
钦州港建设不断跑出“加速度”，建成运营全国目前唯一位于非省会地级市的铁路集装箱中心站，实现远程自动化装卸作业，办理量跃升至全国第六，实现海铁联运的无缝对接，钦州港迈入1万标准集装箱大船时期，引领北部湾港货物吞吐量跃升至全国沿海主要港口第九位。
随着目前广西最大的30万吨级原油码头、东航道扩建一二期调整工程等标志性工程建成运营，钦州港实现了30万吨级油轮靠泊、20万吨级集装箱船单向通航，通航能力大大提升。
钦州平台 创新高地
当前，钦州市除享有西部大开发、中国—东盟自由贸易区、北部湾经济区等相关优惠政策外，还集聚中马钦州产业园区、保税港区、国家级开发区等国家级平台及13项政策优惠，成为北部湾经济区开放开发核心区、国家面向东盟开放合作的重要门户港和枢纽城市。
自中国人民银行正式批复实施《中马钦州产业园区金融创新试点方案》以来，5项创新业务量合计102亿元，首开全国跨境人民币双向流动便利化业务先河，为深化金融改革开放和建设面向东盟的金融开放门户提供了可复制可推广的经验。
当前，钦州抢抓RCEP生效实施机遇，积极打造RCEP先行示范区，充分整合中马钦州产业园区、钦州综合保税区等国家级平台叠加优势，持续推进与东盟的贸易投资、港航物流、产业链等方面合作，全力打造中国—东盟合作示范区。
营商环境 “优”无止境
2021年，钦州港片区开展优化营商环境各项工作，成效更上新台阶。全年完成自治区162项、钦州市及以下140项行政许可事项下放承接，政务服务“一体化”和“片区事片区办”进程加快。
企业开办快速，在全区首创“12合一”智能审批系统，承诺制全覆盖审批，实现半日开办企业和广西首批政务服务事项“跨省通办”；项目审批加速，实行“告知承诺制审批”，项目审批“先建后验”；海铁联运便利，口岸贸易通关“两步申报”，5分钟完结；创新海铁联运“一单制、一口价、一箱到底”服务，实现铁路集装箱“原箱出口、一箱到底、海外还箱”、集装箱提货“船边直提、抵港直装”……良好的政务环境和投资环境，为钦州招商引资增添底气。
向海而兴 逐浪前行
经过十多年的培育、发展，钦州绿色石化产业已初步形成“一滴油两根丝”的高端绿色化纤产业布局，构建起“油、煤、气、盐”多元化石化产业体系，立起了“三千亿级”绿色临港大工业的“四梁八柱”，钦州石化产业园区成为目前我国西南地区最大的能源化工基地。
与此同时，钦州紧盯“双碳”目标，大力发展新能源电池材料和电池产业，打造千亿级新能源电池材料产业集群。装备制造方面，钦州在北部湾区域打造首个大型海工装备基地，打造千亿级海洋装备制造产业集群；电子信息方面，获评中国—东盟信息港副中心，全国首个华为数字小镇建成运营；林木加工方面，打造了北部湾大型造纸基地及北部湾绿色高端家居产业基地。
钦州县域产业领域形成了特色产业集聚态势。灵山县重点打造玩具加工、轻工纺织等产业集群，浦北县重点打造木材深加工、工艺编织等产业集群，钦南区重点打造进口木材及高端家具家居、大型临港石化产业下游产业集群，钦北区重点打造高端医药精细化工、新能源材料产业集群，高新区重点打造电子信息、精密五金等产业集群。
钦州市将牢记嘱托、感恩奋进，向海图强、向海而兴，以奋斗姿态，全面实施“建大港、壮产业、造滨城、美乡村”四轮驱动战略，凝心聚力建设新时代中国特色社会主义壮美广西。
3月9日，《人民日报》发表文章《钦州：打造西部陆海新通道的战略枢纽》，聚焦钦州，点赞钦州，列举了钦州作为西部陆海新通道的重要节点城市，近年来的突破性飞速发展。
钦州：打造西部陆海新通道的战略枢纽
港口码头，远洋巨轮斩浪而来，货运班列沟通中外；
园区企业，智能机器高速运转，项目建设热潮澎湃；
城镇社区，绿树成荫生态宜居，百姓获得感满满。
钦州，这座广西北部湾经济区的中心城市，是古代海上丝绸之路的重要始发港之一。近年来，钦州充分利用多重叠加国家级平台政策资源，做足港口经济文章，积极开发开放国内外贸易、投资、港航、金融、人文等领域的合作，努力打造国际产能合作新高地，争当广西“面朝大海、向海图强”排头兵，展现“西部陆海新通道枢纽”崭新姿态。
港通四海 路连八方
钦州30万吨级原油码头投入运营，2020年钦州港首次进入全球百大集装箱港口排名，位居第47位，钦州港进出口整体通关时间居全国前列……钦州30万吨级原油码头投入运营，肩负国内国际双循环重要节点枢纽新使命的钦州，不断向世界敞开怀抱，在“建大港”方面取得一项项重大突破，“南方大港”的梦想变成现实。
钦州作为西部陆海新通道海铁联运的重要节点，其枢纽通道优势越发凸显。2021年，西部陆海新通道国际铁海联运班列连通国内13省份47市91个站点，出海运抵全球6大洲106个国家和地区311个港口，开行至今突破6000列，同比增长30%，成为近年来我国增速最快的国际班列之一。随着西部陆海新通道被列为“十四五”时期的重大工程之一，北部湾港上升为国际枢纽海港。
枢纽海港 优势聚集
港口，是钦州发展的重要载体。钦州已建成深水亿吨大港，成为中国—东盟区域性国际航运中心、中国—东盟信息港副中心、国际集装箱干线港、西部陆海新通道海铁联运重要节点。
当前，钦州港已开通国内国际航线57条，开通至德国、波兰等国的“中欧班列”，与重庆、成都、昆明、贵阳等地互联互通的“五定班列”，至新加坡、中国香港集装箱天天班航线，至中东、日韩、南美、南非等远洋航线，实现国内沿海、东盟主要港口全线通航。
钦州港经过二十多年发展，已由“万吨小港”成长为“亿吨大港”。2021年，钦州港港口货物吞吐量完成1.67亿吨、同比增长22.3%，集装箱吞吐量完成462.7万标箱、同比增长17.1%，跨入全国港口接卸能力第一方阵。
钦州港建设不断跑出“加速度”，建成运营全国目前唯一位于非省会地级市的铁路集装箱中心站，实现远程自动化装卸作业，办理量跃升至全国第六，实现海铁联运的无缝对接，钦州港迈入1万标准集装箱大船时期，引领北部湾港货物吞吐量跃升至全国沿海主要港口第九位。
随着目前广西最大的30万吨级原油码头、东航道扩建一二期调整工程等标志性工程建成运营，钦州港实现了30万吨级油轮靠泊、20万吨级集装箱船单向通航，通航能力大大提升。
钦州平台 创新高地
当前，钦州市除享有西部大开发、中国—东盟自由贸易区、北部湾经济区等相关优惠政策外，还集聚中马钦州产业园区、保税港区、国家级开发区等国家级平台及13项政策优惠，成为北部湾经济区开放开发核心区、国家面向东盟开放合作的重要门户港和枢纽城市。
自中国人民银行正式批复实施《中马钦州产业园区金融创新试点方案》以来，5项创新业务量合计102亿元，首开全国跨境人民币双向流动便利化业务先河，为深化金融改革开放和建设面向东盟的金融开放门户提供了可复制可推广的经验。
当前，钦州抢抓RCEP生效实施机遇，积极打造RCEP先行示范区，充分整合中马钦州产业园区、钦州综合保税区等国家级平台叠加优势，持续推进与东盟的贸易投资、港航物流、产业链等方面合作，全力打造中国—东盟合作示范区。
营商环境 “优”无止境
2021年，钦州港片区开展优化营商环境各项工作，成效更上新台阶。全年完成自治区162项、钦州市及以下140项行政许可事项下放承接，政务服务“一体化”和“片区事片区办”进程加快。
企业开办快速，在全区首创“12合一”智能审批系统，承诺制全覆盖审批，实现半日开办企业和广西首批政务服务事项“跨省通办”；项目审批加速，实行“告知承诺制审批”，项目审批“先建后验”；海铁联运便利，口岸贸易通关“两步申报”，5分钟完结；创新海铁联运“一单制、一口价、一箱到底”服务，实现铁路集装箱“原箱出口、一箱到底、海外还箱”、集装箱提货“船边直提、抵港直装”……良好的政务环境和投资环境，为钦州招商引资增添底气。
向海而兴 逐浪前行
经过十多年的培育、发展，钦州绿色石化产业已初步形成“一滴油两根丝”的高端绿色化纤产业布局，构建起“油、煤、气、盐”多元化石化产业体系，立起了“三千亿级”绿色临港大工业的“四梁八柱”，钦州石化产业园区成为目前我国西南地区最大的能源化工基地。
与此同时，钦州紧盯“双碳”目标，大力发展新能源电池材料和电池产业，打造千亿级新能源电池材料产业集群。装备制造方面，钦州在北部湾区域打造首个大型海工装备基地，打造千亿级海洋装备制造产业集群；电子信息方面，获评中国—东盟信息港副中心，全国首个华为数字小镇建成运营；林木加工方面，打造了北部湾大型造纸基地及北部湾绿色高端家居产业基地。
钦州县域产业领域形成了特色产业集聚态势。灵山县重点打造玩具加工、轻工纺织等产业集群，浦北县重点打造木材深加工、工艺编织等产业集群，钦南区重点打造进口木材及高端家具家居、大型临港石化产业下游产业集群，钦北区重点打造高端医药精细化工、新能源材料产业集群，高新区重点打造电子信息、精密五金等产业集群。
钦州市将牢记嘱托、感恩奋进，向海图强、向海而兴，以奋斗姿态，全面实施“建大港、壮产业、造滨城、美乡村”四轮驱动战略，凝心聚力建设新时代中国特色社会主义壮美广西。
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