#德国理财#【德国平均房贷融资在各地区能买得起的房】原文：https://t.cn/A62UOZrL
德国购房者平均每月花费750欧元用于归还房地产贷款，平均的首付是21000欧元。这是由门户网站Immobilienscout24进行的一项研究得出的数据。平均而言，这笔钱可以购买一套94平方米的公寓。但是，这笔钱具体能买到多大的房，就和位置有关了，在慕尼黑可能这笔钱只能负担得起一个储藏室那么大面积的房，但是到沃格特兰（Vogtland）可能能买到“宫殿“了。我们来看看德国平均融资水平在各地区能买得起的房。
德国平均的房贷融资，具体能买多大的房，根据居住地的不同而有很大的波动。
慕尼黑及其周边地区能买到的面积最小：根据汉堡世界经济研究所（HWWI）基于当前购买价格的评估，这么一笔钱平均在慕尼黑市区只能购买22平方米的房产，因为，这里每平方米价格将近8100欧元。在慕尼黑周围地区，情况并没有好很多：米斯巴赫（Miesbach）地区，施塔恩贝格（Starnberg）地区能买到29平方米，慕尼黑郊县能买到30平方米，而邻近地区的菲尔斯滕费尔德布鲁克（Fürstenfeldbruck,），达豪（Dachau）分别能买到34平方米，埃伯斯贝格（Ebersberg）能买到35平方米。总的来说，慕尼黑及其周边地区，占据了德国国十个最昂贵的地区中的七个。
如下图，是德国房价最贵的十个地区：
叙尔特，汉堡和法兰克福也很贵
令人惊讶的是，石勒苏益格-荷尔斯泰因州的北弗里斯兰区（Nordfriesland）以27平方米位居全德第二。但这也能得到解释：该地位于叙尔特岛，这个度假岛的受欢迎度推动了该地区平均房价的上涨。
另外，美因河畔法兰克福能买到30 平方米，汉堡能买到34平方米。
经通货膨胀因素调整后，上述德国房价最贵的十个地区的房价均比上一年上涨。在北弗里斯兰区，2019年年底时公寓的价格比2018年时的价格上涨14％，而法兰克福上涨11％。慕尼黑周边的埃伯斯贝格价格上涨最少，只有2％。
东部大城市哪里最便宜？
德国七个大都市中，目前房价与2018年相比平均上涨了8.6％。七大城市中，科隆房价最低，但是平均房贷融资仅够买44平方米的公寓。而首都柏林，能购得37平方米。
您也可以以相同的融资水平购买大公寓，只要你选择房价便宜的地方，如到萨克森州，萨克森-安哈尔特州和图林根州，平均能购买到的公寓面积都超过150平方米。即使是大城市也有相对便宜的地方：每月还贷750欧，德累斯顿可以负担69平方米的公寓，莱比锡为76平方米，爱尔福特80平方米，马格德堡甚至高达119平方米。
在萨克森州南部普劳恩（Plauen）周边地区，德国平均房贷融资负担得起248平方米的公寓，是慕尼黑的11倍以上。但是，即使在这些便宜的地区，房价也大幅上涨了：2019年的房价上涨了14.7％，现在每平方米的价格为721欧元。
德国房价最低的十个地区全部在德国东部地区。萨克森-安哈尔特州有五个，萨克森州有三个，图林根州有两个。而且不全部都是农村地区：格里兹（Görlitz220平方米）和兹维考（Zwickau211平方米）两个城市的房价也非常便宜。
房地产价格平均上涨9.3％
在德国西部，这样的平均融资水平也在八个地区能买到超过150平方米的公寓。分别是位于下萨克森州的戈斯拉尔（Goslar194平方米），位于莱茵兰-普法尔茨州的比肯费尔德（Birkenfeld197平方米）。位于巴伐利亚州的翁西德尔（Wunsiedel155平方米）北威州的赫克斯特（Höxter158平方米）和鲁尔区的盖尔森基兴（Gelsenkirchen155平方米）。
不管是城市，还是农村，德国房价都在上涨。平均而言，2019年德国房地产价格与上一年相比上涨了9.3％。德国每平方米的平均价格为2282欧元。
但是德国也有31个地区房价下跌了。受打击最严重的是图林根州的Schmalkalden-Meiningen，2019年年底的价格比2018年降低了22.6％。萨克森-安哈尔特州的Stendal和图林根州的Kyffhäuserkreis的房价降幅也超过了10％。另外，房价下降的地区还包括弗伦斯堡（Flensburg-1.1％）和罗斯托克（Rostock-2.0％）。
但是，HWWI目前不能对本年度的房价作出预测。因为尚不清楚新冠危机将如何影响房地产市场。HWWI已将其预报推迟到秋天再发布。
德国购房者平均每月花费750欧元用于归还房地产贷款，平均的首付是21000欧元。这是由门户网站Immobilienscout24进行的一项研究得出的数据。平均而言，这笔钱可以购买一套94平方米的公寓。但是，这笔钱具体能买到多大的房，就和位置有关了，在慕尼黑可能这笔钱只能负担得起一个储藏室那么大面积的房，但是到沃格特兰（Vogtland）可能能买到“宫殿“了。我们来看看德国平均融资水平在各地区能买得起的房。
德国平均的房贷融资，具体能买多大的房，根据居住地的不同而有很大的波动。
慕尼黑及其周边地区能买到的面积最小：根据汉堡世界经济研究所（HWWI）基于当前购买价格的评估，这么一笔钱平均在慕尼黑市区只能购买22平方米的房产，因为，这里每平方米价格将近8100欧元。在慕尼黑周围地区，情况并没有好很多：米斯巴赫（Miesbach）地区，施塔恩贝格（Starnberg）地区能买到29平方米，慕尼黑郊县能买到30平方米，而邻近地区的菲尔斯滕费尔德布鲁克（Fürstenfeldbruck,），达豪（Dachau）分别能买到34平方米，埃伯斯贝格（Ebersberg）能买到35平方米。总的来说，慕尼黑及其周边地区，占据了德国国十个最昂贵的地区中的七个。
如下图，是德国房价最贵的十个地区：
叙尔特，汉堡和法兰克福也很贵
令人惊讶的是，石勒苏益格-荷尔斯泰因州的北弗里斯兰区（Nordfriesland）以27平方米位居全德第二。但这也能得到解释：该地位于叙尔特岛，这个度假岛的受欢迎度推动了该地区平均房价的上涨。
另外，美因河畔法兰克福能买到30 平方米，汉堡能买到34平方米。
经通货膨胀因素调整后，上述德国房价最贵的十个地区的房价均比上一年上涨。在北弗里斯兰区，2019年年底时公寓的价格比2018年时的价格上涨14％，而法兰克福上涨11％。慕尼黑周边的埃伯斯贝格价格上涨最少，只有2％。
东部大城市哪里最便宜？
德国七个大都市中，目前房价与2018年相比平均上涨了8.6％。七大城市中，科隆房价最低，但是平均房贷融资仅够买44平方米的公寓。而首都柏林，能购得37平方米。
您也可以以相同的融资水平购买大公寓，只要你选择房价便宜的地方，如到萨克森州，萨克森-安哈尔特州和图林根州，平均能购买到的公寓面积都超过150平方米。即使是大城市也有相对便宜的地方：每月还贷750欧，德累斯顿可以负担69平方米的公寓，莱比锡为76平方米，爱尔福特80平方米，马格德堡甚至高达119平方米。
在萨克森州南部普劳恩（Plauen）周边地区，德国平均房贷融资负担得起248平方米的公寓，是慕尼黑的11倍以上。但是，即使在这些便宜的地区，房价也大幅上涨了：2019年的房价上涨了14.7％，现在每平方米的价格为721欧元。
德国房价最低的十个地区全部在德国东部地区。萨克森-安哈尔特州有五个，萨克森州有三个，图林根州有两个。而且不全部都是农村地区：格里兹（Görlitz220平方米）和兹维考（Zwickau211平方米）两个城市的房价也非常便宜。
房地产价格平均上涨9.3％
在德国西部，这样的平均融资水平也在八个地区能买到超过150平方米的公寓。分别是位于下萨克森州的戈斯拉尔（Goslar194平方米），位于莱茵兰-普法尔茨州的比肯费尔德（Birkenfeld197平方米）。位于巴伐利亚州的翁西德尔（Wunsiedel155平方米）北威州的赫克斯特（Höxter158平方米）和鲁尔区的盖尔森基兴（Gelsenkirchen155平方米）。
不管是城市，还是农村，德国房价都在上涨。平均而言，2019年德国房地产价格与上一年相比上涨了9.3％。德国每平方米的平均价格为2282欧元。
但是德国也有31个地区房价下跌了。受打击最严重的是图林根州的Schmalkalden-Meiningen，2019年年底的价格比2018年降低了22.6％。萨克森-安哈尔特州的Stendal和图林根州的Kyffhäuserkreis的房价降幅也超过了10％。另外，房价下降的地区还包括弗伦斯堡（Flensburg-1.1％）和罗斯托克（Rostock-2.0％）。
但是，HWWI目前不能对本年度的房价作出预测。因为尚不清楚新冠危机将如何影响房地产市场。HWWI已将其预报推迟到秋天再发布。
常见“普洱茶”术语
[微风]古六大茶山
易武、倚邦、革登、莽枝、蛮砖、攸乐。
[微风]新六大茶山
布朗、巴达、南糯、南峤（勐海）、勐宋和景迈。
[微风]普洱生茶
指以云南大叶种晒青茶叶为原料直接压成饼、沱、砖（饼茶、砖茶、沱茶）等形状的各种茶品的统称，不压制的称晒青毛茶。
[微风]普洱熟茶
指以云南大叶种晒青茶叶为原料，经过渥堆发酵后压制成型，称为熟饼、熟沱、熟砖。渥堆发酵过程中的紧结块叫茶头。
[微风]乔木型茶树
有明显的主干，分枝部位高，通常树高可长至3～5米以上。
[微风]灌木型茶树
没有明显主干，分枝较密，多近地面处，树冠短小，通常可长至1.5～3米。
[微风]半乔木型茶树
在树高和分枝上都介于乔木型茶树与灌木型茶树之间。
[微风]野生茶树
指没有被人类栽培驯化过的茶树，存在于天然林和开发过的天然林中，与栽培茶种有亲缘关系的茶组植物。
[微风]台地茶
泛指最近几年或几十年由政府推广种植的茶树，多密植于较低矮平缓的茶园，茶树较矮，种植密度高，相对茶叶的产量也高。台地茶因为集中种植，可节省人工，相对较好管理，如修剪、施肥、喷药等在台地茶管理过程中很常见。
[微风]古树茶
普遍认为树龄在百年以上的茶树的茶叶都可称作“古树茶”，八九十年左右的称为“老台地”。
[微风]山头茶
以某个特定山头或村寨命名，所以也叫村寨茶，比如老班章、冰岛、昔归、易武等山头或村寨。
[微风]大树和小树
在普洱茶知名的山头或村寨中，当地茶农一般根据茶树的大小，也就是树的高低和主干的粗细来分为大树和小树。通常大树树龄长，鲜叶价格高；小树低矮，树龄较短，鲜叶价格自然相对便宜。大树茶和小树茶都属于山头茶，但不属于台地茶。
[微风]生态茶
茶树生长在良好的无污染的生态环境里，按照绿色食品的标准全程控制生产过程的茶叶叫做生态茶，喝之对人体有益无害。
[微风]有机茶
是一种无污染、纯天然的茶叶。按有机农业的方法进行生产加工的茶叶。在其生产过程中，完全不施用任何人工合成的化肥、农药、植物生长调节剂、化学食品添加剂等物质生产，并符合国际有机农业运动联合会（LFOAM）标准，经有机（天然）食品颁证组织发给证书。（荒坡茶、无公害茶、绿色食品茶略）。
[微风]大叶种茶
是在云南特殊生态环境条件下生长繁衍的具有自身独特个性的栽培品种，分为乔木、小乔木等类型。代表性品种可以分为群体种、无性系品种两个大类。“群体种”主要是：凤庆种、勐库种、勐海种。“凤庆种”：以临沧市凤庆县为中心，主要分布在云县、永德、镇康、临沧、昌宁、保山、腾冲、龙陵、德宏等地。“勐库种”：以临沧市双江县为中心，主要分布在双江、临沧、沧源、耿马、澜沧、墨江、孟连、西蒙、景谷、景东、镇源等地。“勐海种”：以西双版纳勐海县为中心，主要分布在西双版纳、思茅市。云南大叶种的另一类代表性品种，以无性繁殖方式选育出来的云南大叶种的后代，主要有：云抗43号、长叶白毫;云抗10号、云抗14号：云梅、云瑰、矮丰等;云选9号、云抗37号。(中叶种茶，小叶种茶略)
[微风]普洱春茶
根据二十四节气立春至立夏期间所采摘加工茶为定义。春茶有“明前茶”“雨前茶”“春尾茶”之分。春茶具有色泽油润、香气馥郁、滋味浓厚回甘、叶底柔软厚实的优点。还有一般春茶都比较肥壮重实，毫毛较多，叶片脉络细密，叶缘锯齿不明显。
[微风]普洱夏茶
根据二十四节气立夏后至立秋前所采摘加工茶为定义。普洱夏茶是用云南大叶种晒青毛茶，在二十四节气芒种至小暑期间采制的夏茶。滋味浓厚，又称“细黑条”。因夏天高温，光线照射强，茶树生长快，有利于茶叶碳代谢的进行，生成大量带苦涩味的茶多酚。一般夏茶适合制发酵茶，它有充分的茶多酚转换为茶黄素、茶红素和茶褐素。夏茶外形一般都是叶片轻飘宽大，嫩梗瘦长，对夹叶多，叶脉较粗，叶缘锯齿明显。
[微风]普洱秋茶
是二十四节气立秋至白露之间采摘加工的茶，云南又叫“谷花茶”、白毫纤细富光泽，叶条色微黄，内质较夏茶为佳。普洱秋茶、普洱谷花茶的汤色、滋味间于春茶和夏茶之间，香气飘扬，叶底柔软常有铜绿色。叶片轻薄瘦小，对夹叶较多，叶缘锯齿明显。
[微风]普洱冬茶
是在二十四节气白露以后所采制茶叶统称为冬茶，又叫“底茶”。白毫光亮，叶条枯黄少油润，多宿叶，内质滋味较淡薄。旧时很少采摘。云南除低热地区有少量采摘外，大部分茶区几乎不产冬茶。普洱冬茶茶树主要生长部位是在根部，而氨基酸的合成是在茶树根部合成后再运输到顶端。茶树经过冬眠后，内部储藏了许多营养成分;在冬、春季阳光照射弱，茶树生长缓慢，是茶叶中某些香气物质形成的主要因素。因此，春茶具有色泽油润、香气馥郁、滋味浓厚回甘、叶底柔软厚实的优点。还有一般春茶都比较肥壮重实，毫毛较多，叶片脉络细密，叶缘锯齿不明显。
[微风]纯料茶
只有相对的纯料，没有绝对的纯料，所以提到纯料茶一定要加个范围，比如：勐库纯料，勐库冰岛纯料，勐库冰岛百年古树纯料，勐库冰岛百年古树头春纯料等，其中目前纯料的极致认为是同一棵古茶树，同一次采摘，同一次单独制作而成的单株茶。
[微风]拼配茶
别称混合分配茶、分配茶、混合调制茶等，是为了维持茶叶风味与质量的稳固，而将多种茶叶按一定比例混合而成的茶。普洱茶熟茶的拼配是依据茶叶各级别的品质请求，将没有平级别、没有同筛号、质量近似的茶叶按比例拼和，使没有同筛号的茶叶彼此扬长避短、调试质量、进步品质，保障货物象样及多日货物品质的绝对于稳固。
[微风]螃蟹脚
是一种寄生在树龄较高的乔木茶树上的寄生物。它的颜色是绿色（但采摘晒干后变成棕黄色），形状像螃蟹的脚。有股浓浓的梅子香，它含有多种有机物，营养价值很高，可做药用，用于消炎、治疗胃病、糖尿病效果较好。
[微风]古六大茶山
易武、倚邦、革登、莽枝、蛮砖、攸乐。
[微风]新六大茶山
布朗、巴达、南糯、南峤（勐海）、勐宋和景迈。
[微风]普洱生茶
指以云南大叶种晒青茶叶为原料直接压成饼、沱、砖（饼茶、砖茶、沱茶）等形状的各种茶品的统称，不压制的称晒青毛茶。
[微风]普洱熟茶
指以云南大叶种晒青茶叶为原料，经过渥堆发酵后压制成型，称为熟饼、熟沱、熟砖。渥堆发酵过程中的紧结块叫茶头。
[微风]乔木型茶树
有明显的主干，分枝部位高，通常树高可长至3～5米以上。
[微风]灌木型茶树
没有明显主干，分枝较密，多近地面处，树冠短小，通常可长至1.5～3米。
[微风]半乔木型茶树
在树高和分枝上都介于乔木型茶树与灌木型茶树之间。
[微风]野生茶树
指没有被人类栽培驯化过的茶树，存在于天然林和开发过的天然林中，与栽培茶种有亲缘关系的茶组植物。
[微风]台地茶
泛指最近几年或几十年由政府推广种植的茶树，多密植于较低矮平缓的茶园，茶树较矮，种植密度高，相对茶叶的产量也高。台地茶因为集中种植，可节省人工，相对较好管理，如修剪、施肥、喷药等在台地茶管理过程中很常见。
[微风]古树茶
普遍认为树龄在百年以上的茶树的茶叶都可称作“古树茶”，八九十年左右的称为“老台地”。
[微风]山头茶
以某个特定山头或村寨命名，所以也叫村寨茶，比如老班章、冰岛、昔归、易武等山头或村寨。
[微风]大树和小树
在普洱茶知名的山头或村寨中，当地茶农一般根据茶树的大小，也就是树的高低和主干的粗细来分为大树和小树。通常大树树龄长，鲜叶价格高；小树低矮，树龄较短，鲜叶价格自然相对便宜。大树茶和小树茶都属于山头茶，但不属于台地茶。
[微风]生态茶
茶树生长在良好的无污染的生态环境里，按照绿色食品的标准全程控制生产过程的茶叶叫做生态茶，喝之对人体有益无害。
[微风]有机茶
是一种无污染、纯天然的茶叶。按有机农业的方法进行生产加工的茶叶。在其生产过程中，完全不施用任何人工合成的化肥、农药、植物生长调节剂、化学食品添加剂等物质生产，并符合国际有机农业运动联合会（LFOAM）标准，经有机（天然）食品颁证组织发给证书。（荒坡茶、无公害茶、绿色食品茶略）。
[微风]大叶种茶
是在云南特殊生态环境条件下生长繁衍的具有自身独特个性的栽培品种，分为乔木、小乔木等类型。代表性品种可以分为群体种、无性系品种两个大类。“群体种”主要是：凤庆种、勐库种、勐海种。“凤庆种”：以临沧市凤庆县为中心，主要分布在云县、永德、镇康、临沧、昌宁、保山、腾冲、龙陵、德宏等地。“勐库种”：以临沧市双江县为中心，主要分布在双江、临沧、沧源、耿马、澜沧、墨江、孟连、西蒙、景谷、景东、镇源等地。“勐海种”：以西双版纳勐海县为中心，主要分布在西双版纳、思茅市。云南大叶种的另一类代表性品种，以无性繁殖方式选育出来的云南大叶种的后代，主要有：云抗43号、长叶白毫;云抗10号、云抗14号：云梅、云瑰、矮丰等;云选9号、云抗37号。(中叶种茶，小叶种茶略)
[微风]普洱春茶
根据二十四节气立春至立夏期间所采摘加工茶为定义。春茶有“明前茶”“雨前茶”“春尾茶”之分。春茶具有色泽油润、香气馥郁、滋味浓厚回甘、叶底柔软厚实的优点。还有一般春茶都比较肥壮重实，毫毛较多，叶片脉络细密，叶缘锯齿不明显。
[微风]普洱夏茶
根据二十四节气立夏后至立秋前所采摘加工茶为定义。普洱夏茶是用云南大叶种晒青毛茶，在二十四节气芒种至小暑期间采制的夏茶。滋味浓厚，又称“细黑条”。因夏天高温，光线照射强，茶树生长快，有利于茶叶碳代谢的进行，生成大量带苦涩味的茶多酚。一般夏茶适合制发酵茶，它有充分的茶多酚转换为茶黄素、茶红素和茶褐素。夏茶外形一般都是叶片轻飘宽大，嫩梗瘦长，对夹叶多，叶脉较粗，叶缘锯齿明显。
[微风]普洱秋茶
是二十四节气立秋至白露之间采摘加工的茶，云南又叫“谷花茶”、白毫纤细富光泽，叶条色微黄，内质较夏茶为佳。普洱秋茶、普洱谷花茶的汤色、滋味间于春茶和夏茶之间，香气飘扬，叶底柔软常有铜绿色。叶片轻薄瘦小，对夹叶较多，叶缘锯齿明显。
[微风]普洱冬茶
是在二十四节气白露以后所采制茶叶统称为冬茶，又叫“底茶”。白毫光亮，叶条枯黄少油润，多宿叶，内质滋味较淡薄。旧时很少采摘。云南除低热地区有少量采摘外，大部分茶区几乎不产冬茶。普洱冬茶茶树主要生长部位是在根部，而氨基酸的合成是在茶树根部合成后再运输到顶端。茶树经过冬眠后，内部储藏了许多营养成分;在冬、春季阳光照射弱，茶树生长缓慢，是茶叶中某些香气物质形成的主要因素。因此，春茶具有色泽油润、香气馥郁、滋味浓厚回甘、叶底柔软厚实的优点。还有一般春茶都比较肥壮重实，毫毛较多，叶片脉络细密，叶缘锯齿不明显。
[微风]纯料茶
只有相对的纯料，没有绝对的纯料，所以提到纯料茶一定要加个范围，比如：勐库纯料，勐库冰岛纯料，勐库冰岛百年古树纯料，勐库冰岛百年古树头春纯料等，其中目前纯料的极致认为是同一棵古茶树，同一次采摘，同一次单独制作而成的单株茶。
[微风]拼配茶
别称混合分配茶、分配茶、混合调制茶等，是为了维持茶叶风味与质量的稳固，而将多种茶叶按一定比例混合而成的茶。普洱茶熟茶的拼配是依据茶叶各级别的品质请求，将没有平级别、没有同筛号、质量近似的茶叶按比例拼和，使没有同筛号的茶叶彼此扬长避短、调试质量、进步品质，保障货物象样及多日货物品质的绝对于稳固。
[微风]螃蟹脚
是一种寄生在树龄较高的乔木茶树上的寄生物。它的颜色是绿色（但采摘晒干后变成棕黄色），形状像螃蟹的脚。有股浓浓的梅子香，它含有多种有机物，营养价值很高，可做药用，用于消炎、治疗胃病、糖尿病效果较好。
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【Bhiraj 办公楼，曼谷沙吞运河的印记】
在沙吞路建成之前，这条路的地方曾经是条运河，以前曾用于各种运输，并且两岸曾种满了各种植物。该项目是对以前的办公建筑以及储藏空间的改造，以满足沙吞路整体的现代氛围，沙吞路及其附近是泰国主要经济源。
景观设计: 1819
面积: 8000.0 m²
项目年份: 2018 https://t.cn/z8ABBPn
【Bhiraj 办公楼，曼谷沙吞运河的印记】
在沙吞路建成之前，这条路的地方曾经是条运河，以前曾用于各种运输，并且两岸曾种满了各种植物。该项目是对以前的办公建筑以及储藏空间的改造，以满足沙吞路整体的现代氛围，沙吞路及其附近是泰国主要经济源。
景观设计: 1819
面积: 8000.0 m²
项目年份: 2018 https://t.cn/z8ABBPn
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