【我市培育壮大市场主体 充分释放发展动能】
市场主体是经济活动的主要参与者、就业岗位的主要提供者、技术进步的主要推动者，在经济社会发展中发挥着十分重要的作用。
“截至去年年底，全市各类市场主体发展到15.5万户，比2016年增长30.3%。”市市场监管局相关负责人告诉记者，蓬勃发展的市场主体，为经济高质量发展提供了韧性和底气。
市场主体有活力，高质量发展才有源头活水。近日，我市印发《通化市开展培育壮大市场主体三年行动（2022—2024年）实施方案》，明确提出了到2024年培育壮大市场主体的目标、重点任务及政策措施，进一步彰显了市委、市政府着力培育壮大市场主体，持续激发市场主体活力，大力推动市场主体多生成、快成长、早做强的决心。
实施方案提出，未来三年力争新登记市场主体6万户以上，其中新登记企业1.4万户以上，到2024年，全市市场主体力争达到20.7万户以上，实现每千人拥有市场主体150户以上。同时，力争用三年左右时间，打造一批龙头企业、培育一批“专精特新”企业、支持一批上市挂牌企业、增加一批成长入规企业、创建一批知名品牌企业，推动大企业“顶天立地”、中小企业“铺天盖地”、微型企业及个体工商户“枝繁叶茂”，形成量质双升发展格局。
聚焦市场主体多生成、快成长、早做强，我市强化顶层设计，高位推进，着力实施“十大培育提升行动”，为市场主体提供充足的“阳光雨露”，让市场主体层出不穷、生机勃勃。
科技型企业培育提升行动
加大对高新技术企业科技金融、创新发展的支持力度，加快培育壮大一批；支持各类创新创业孵化基地和众创空间建设，加快孵化生成一批；推动传统工业企业加大研发投入和技术改造力度，加快改造提升一批；瞄准生物医药、新材料等战略性新兴产业，加快引进落地一批。到2024年，全市科技型中小企业由33户力争提升至50户（次），年增速在15%以上；全市高新技术企业由65户力争发展到90户，年增速在15%以上；省级“专精特新”企业力争达到50户。
“四上企业”培育提升行动
按照企业入库标准，实施清单管理，全程跟踪监测，加强综合施策，确保达标企业（项目）及时入库入统。全市规模以上服务业企业预计逐年递增5户，规模以上工业企业三年培育20户，资质等级建筑业企业三年培育15户，限额以上批零住餐企业三年新增60户，到2024年分别达到70户、222户、194户、260户。
个体工商户和小微企业培育提升行动
提升企业开办便利度，推动信用分级分类监管，积极推进企业降本减负，持续推动“个转企”。到2024年，全市个体工商户达到16.3万户，小微企业达到3万户，“个转企”达到1600户。
新型农业经营主体培育提升行动
壮大农业产业化龙头企业，到2024年，市级以上重点农业产业化龙头企业力争发展到165户，农业产业化联合体力争发展到45户。规范提升新型农业经营主体质量，到2024年，市级示范性农民专业合作社力争占县级示范性农民专业合作社5%以上，市级示范性家庭农场力争占县级示范性家庭农场20%以上。培育肉牛产业市场主体，到2024年，培育千万元以上肉牛产业化龙头企业，肉牛新型农业经营主体力争达到10户。深入推进“吉农码”应用，到2024年，力争各类群体“吉农码”注册人数达5万人以上。发展农村数字产业主体，到2024年，培训农村网络主播1000人，农村电商服务站441个，培育2户以上乡村新业态市场主体。
汽车企业培育提升行动
落实《通化市人民政府关于印发通化市支持一汽暨红旗新能源汽车推广工作方案的通知》，重点推动出租车、公务车等公共领域率先应用一汽红旗新能源换电车型，加快换电站选址和建设工作，持续推动汽车产业发展。
新材料企业培育提升行动
实施新材料产业深度开发工程，推动年产300万吨环保新材料产业基地、兴达选矿万吨石墨烯生产线等项目建设，支持企业与高校、科研院所共建协同创新体，深度开发玄武岩应用技术，支持重点企业发展壮大，培育和发展一批优势企业，构建新材料产业发展新格局。
医药产业企业培育提升行动
培育和扶持生物企业发展，打造百亿级生物医药产业集群。抢抓药品上市许可持有人制度改革机遇，加快推进优质医药研究成果落地转化，支持龙头企业成立医药集团、实施园区式发展，鼓励和引导中小企业进行生产技术升级改造，不断延伸产业链、强化供应链，优化集群发展产业生态，着力构建“一区七基地”产业发展格局。
文旅康养产业市场主体培育提升行动
实施文化产业发展工程，到2024年，文化创意优质企业达到5户。实施旅游融合发展工程，到2024年，全市A级旅游景区数量达到50家，乡村旅游经营单位数量达到35家。实施健康养老服务业发展工程，建设区域康养中心城市。
商贸流通业市场主体培育提升行动
强化商贸消费升级，增加高品质产品和服务供给。推动外贸企业做大做强，实施孵化外贸企业“破零倍增”计划，每年培训外贸企业100户以上。实施“电商通化”建设工程，推动互联网企业与实体经济深度融合，打造“电商通化”品牌，到2024年，培育市级直播电商示范基地1—2个、示范企业4户，力争全市网络销售额达到70亿元。
金融企业培育提升行动
积极引进各类金融机构，充分发挥吉林股交所通化分公司和深交所通化基地作用，推动“8+10”拟上市培育计划，发展投融资对接、理财规划等专业金融服务业态，建设通化“金谷”。到2024年，上市挂牌企业力争达到40户，撬动社会资本和域外资金突破15亿元。
同时，我市通过实施营商环境优化、招大引强、双创服务、要素保障、品牌培育、减负助力、市场环境净化、企业家素质提升等“八大服务保障工程”，全力下好援企惠企“先手棋”，打好政策帮扶“组合拳”，纾难解困、扶小做优、培大育强，多措并举帮市场主体稳起来，为经济社会持续健康发展提供强力支撑和强劲动力。
千方百计培育壮大市场主体，不断激发市场主体创造活力，通化的发展就会拥有源源不断的澎湃动能，在高质量发展征程上将走得更加坚定有力。
记者：王远洋（通化日报）
市场主体是经济活动的主要参与者、就业岗位的主要提供者、技术进步的主要推动者，在经济社会发展中发挥着十分重要的作用。
“截至去年年底，全市各类市场主体发展到15.5万户，比2016年增长30.3%。”市市场监管局相关负责人告诉记者，蓬勃发展的市场主体，为经济高质量发展提供了韧性和底气。
市场主体有活力，高质量发展才有源头活水。近日，我市印发《通化市开展培育壮大市场主体三年行动（2022—2024年）实施方案》，明确提出了到2024年培育壮大市场主体的目标、重点任务及政策措施，进一步彰显了市委、市政府着力培育壮大市场主体，持续激发市场主体活力，大力推动市场主体多生成、快成长、早做强的决心。
实施方案提出，未来三年力争新登记市场主体6万户以上，其中新登记企业1.4万户以上，到2024年，全市市场主体力争达到20.7万户以上，实现每千人拥有市场主体150户以上。同时，力争用三年左右时间，打造一批龙头企业、培育一批“专精特新”企业、支持一批上市挂牌企业、增加一批成长入规企业、创建一批知名品牌企业，推动大企业“顶天立地”、中小企业“铺天盖地”、微型企业及个体工商户“枝繁叶茂”，形成量质双升发展格局。
聚焦市场主体多生成、快成长、早做强，我市强化顶层设计，高位推进，着力实施“十大培育提升行动”，为市场主体提供充足的“阳光雨露”，让市场主体层出不穷、生机勃勃。
科技型企业培育提升行动
加大对高新技术企业科技金融、创新发展的支持力度，加快培育壮大一批；支持各类创新创业孵化基地和众创空间建设，加快孵化生成一批；推动传统工业企业加大研发投入和技术改造力度，加快改造提升一批；瞄准生物医药、新材料等战略性新兴产业，加快引进落地一批。到2024年，全市科技型中小企业由33户力争提升至50户（次），年增速在15%以上；全市高新技术企业由65户力争发展到90户，年增速在15%以上；省级“专精特新”企业力争达到50户。
“四上企业”培育提升行动
按照企业入库标准，实施清单管理，全程跟踪监测，加强综合施策，确保达标企业（项目）及时入库入统。全市规模以上服务业企业预计逐年递增5户，规模以上工业企业三年培育20户，资质等级建筑业企业三年培育15户，限额以上批零住餐企业三年新增60户，到2024年分别达到70户、222户、194户、260户。
个体工商户和小微企业培育提升行动
提升企业开办便利度，推动信用分级分类监管，积极推进企业降本减负，持续推动“个转企”。到2024年，全市个体工商户达到16.3万户，小微企业达到3万户，“个转企”达到1600户。
新型农业经营主体培育提升行动
壮大农业产业化龙头企业，到2024年，市级以上重点农业产业化龙头企业力争发展到165户，农业产业化联合体力争发展到45户。规范提升新型农业经营主体质量，到2024年，市级示范性农民专业合作社力争占县级示范性农民专业合作社5%以上，市级示范性家庭农场力争占县级示范性家庭农场20%以上。培育肉牛产业市场主体，到2024年，培育千万元以上肉牛产业化龙头企业，肉牛新型农业经营主体力争达到10户。深入推进“吉农码”应用，到2024年，力争各类群体“吉农码”注册人数达5万人以上。发展农村数字产业主体，到2024年，培训农村网络主播1000人，农村电商服务站441个，培育2户以上乡村新业态市场主体。
汽车企业培育提升行动
落实《通化市人民政府关于印发通化市支持一汽暨红旗新能源汽车推广工作方案的通知》，重点推动出租车、公务车等公共领域率先应用一汽红旗新能源换电车型，加快换电站选址和建设工作，持续推动汽车产业发展。
新材料企业培育提升行动
实施新材料产业深度开发工程，推动年产300万吨环保新材料产业基地、兴达选矿万吨石墨烯生产线等项目建设，支持企业与高校、科研院所共建协同创新体，深度开发玄武岩应用技术，支持重点企业发展壮大，培育和发展一批优势企业，构建新材料产业发展新格局。
医药产业企业培育提升行动
培育和扶持生物企业发展，打造百亿级生物医药产业集群。抢抓药品上市许可持有人制度改革机遇，加快推进优质医药研究成果落地转化，支持龙头企业成立医药集团、实施园区式发展，鼓励和引导中小企业进行生产技术升级改造，不断延伸产业链、强化供应链，优化集群发展产业生态，着力构建“一区七基地”产业发展格局。
文旅康养产业市场主体培育提升行动
实施文化产业发展工程，到2024年，文化创意优质企业达到5户。实施旅游融合发展工程，到2024年，全市A级旅游景区数量达到50家，乡村旅游经营单位数量达到35家。实施健康养老服务业发展工程，建设区域康养中心城市。
商贸流通业市场主体培育提升行动
强化商贸消费升级，增加高品质产品和服务供给。推动外贸企业做大做强，实施孵化外贸企业“破零倍增”计划，每年培训外贸企业100户以上。实施“电商通化”建设工程，推动互联网企业与实体经济深度融合，打造“电商通化”品牌，到2024年，培育市级直播电商示范基地1—2个、示范企业4户，力争全市网络销售额达到70亿元。
金融企业培育提升行动
积极引进各类金融机构，充分发挥吉林股交所通化分公司和深交所通化基地作用，推动“8+10”拟上市培育计划，发展投融资对接、理财规划等专业金融服务业态，建设通化“金谷”。到2024年，上市挂牌企业力争达到40户，撬动社会资本和域外资金突破15亿元。
同时，我市通过实施营商环境优化、招大引强、双创服务、要素保障、品牌培育、减负助力、市场环境净化、企业家素质提升等“八大服务保障工程”，全力下好援企惠企“先手棋”，打好政策帮扶“组合拳”，纾难解困、扶小做优、培大育强，多措并举帮市场主体稳起来，为经济社会持续健康发展提供强力支撑和强劲动力。
千方百计培育壮大市场主体，不断激发市场主体创造活力，通化的发展就会拥有源源不断的澎湃动能，在高质量发展征程上将走得更加坚定有力。
记者：王远洋（通化日报）
【房地产回暖存在较大不确定性，GDP增长5.5％困难加大】日前，国家统计局发布了3月份全国商品住宅销售价格变动情况。初步统计，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比趋稳，同比下降或涨幅回落。4月18日，国家统计局又公布了今年一季度全国房地产开发投资增长仅为0.7%。相关数据显示，2022年3月全国商品房销售同比降幅已经创出2015年以来新低。
商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。
以下为正文。
探索发展模式是个艰巨任务
与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。
前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。
从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。
事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。
房价已出现全国性普跌
也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。
一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。
如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。
在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。
调控政策松动会逆转市场吗？
针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。
不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。
当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。
总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。
商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。
以下为正文。
探索发展模式是个艰巨任务
与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。
前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。
从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。
事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。
房价已出现全国性普跌
也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。
一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。
如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。
在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。
调控政策松动会逆转市场吗？
针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。
不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。
当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。
总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。
如果父母很强大，强大到可以让孩子衣食无忧的过完一生，那按照父母给自己铺的路走，也不失为一种选择。
然而现实却是，绝大多数父母本身就一生庸庸碌碌，却还总对自己孩子指指点点。小时候不懂事，觉得听了也就听了，长大后一回想，就越想越不对劲。
失败者传授的经验，能有多大用？如果他的经历经验真的那么有参考价值，那他又怎会这样碌碌无为？
父母没创过业，却总教唆我们去当老板赚大钱；
父母没上过大学，却总指导我们毕业后的路该怎么走；
父母自己过得都不幸福，却总劝导什么样的另一半最适合你；
父母他们都不了解自己，却蜜汁自信的认为自己十分了解根本不与他们交心的孩子。。。
如果老一辈的父母本就不成功，新一代的孩子还要按照父母的路走，那就已经注定了新一代的失败。
小时候不懂事，父母说啥都听。
但当你长大后，受过高等教育、站在比父母更高的层次后，会发现，父母的话，只能选择性的听。
很多他们以为对你有益的事情，真的就仅仅只是他们以为的。
然而现实却是，绝大多数父母本身就一生庸庸碌碌，却还总对自己孩子指指点点。小时候不懂事，觉得听了也就听了，长大后一回想，就越想越不对劲。
失败者传授的经验，能有多大用？如果他的经历经验真的那么有参考价值，那他又怎会这样碌碌无为？
父母没创过业，却总教唆我们去当老板赚大钱；
父母没上过大学，却总指导我们毕业后的路该怎么走；
父母自己过得都不幸福，却总劝导什么样的另一半最适合你；
父母他们都不了解自己，却蜜汁自信的认为自己十分了解根本不与他们交心的孩子。。。
如果老一辈的父母本就不成功，新一代的孩子还要按照父母的路走，那就已经注定了新一代的失败。
小时候不懂事，父母说啥都听。
但当你长大后，受过高等教育、站在比父母更高的层次后，会发现，父母的话，只能选择性的听。
很多他们以为对你有益的事情，真的就仅仅只是他们以为的。
✋热门推荐