【蚂蚁集团合规缺陷：4年发超5000亿资产证券化产品，358亿净资产撬动14倍杠杆】
11月4日晚间，就蚂蚁集团暂缓上市一事，证监会新闻发言人对外表示，避免蚂蚁集团在监管政策环境发生重大变化的情况下仓促上市，是对投资者和市场负责任的做法。
证监会新闻发言人称，金融监管部门的监管约谈和近期金融科技监管环境的变化，可能对蚂蚁集团业务结构和盈利模式产生重大影响，属于上市前发生的重大事项。
11月2日，蚂蚁集团实际控制人马云及董事长井贤栋、总经理胡晓明被央行、证监会、银保监会、国家外汇管理局等四部门联合进行监管约谈。
在蚂蚁集团遭联合监管约谈消息公布的同一天，银保监会会同央行等部门起草的《网络小额贷款业务管理暂行办法（征求意见稿）》发布，新规对网络小额贷款业务监管趋严。
一系列影响下，本应于11月5日正式上市的蚂蚁集团资本之路按下暂停键。
从8月25日晚递交招股书，至57天后的10月21日官宣于科创板过会，再到10月27日开放认购，蚂蚁集团自启动上市伊始便受到了资本市场的热烈关注。
“科创板申购金额约19.05万亿，刷新A股有史以来最高纪录”、“港股招股冻结资金则约1.3万亿港元，刷新香港新股招股纪录”、“600亿战略配售基金，13天结束募集”……市场已然拉满了期待值，等待着蚂蚁集团上市带来的资本盛宴。
如今上市暂缓，有关发行上市的下一步进展，蚂蚁表示，将与上海证券交易所及监管部门保持密切沟通，并及时披露相关情况。
对于蚂蚁集团重新申请上市后的流程和时间方面，有业内人士对搜狐财经表示，企业在IPO认购完成过程中或完成认购后暂停上市，IPO企业或需提供新的澄清文件。
该人士表示，交易所一般会给1至3个月的时间等待企业提交补充材料和新材料的反馈结果。若IPO企业所在行业业务发展出现了特殊变化，则需要企业提供新一季度的财报等辅助材料，因此审核时间并不固定。
而据媒体报道，在上市暂缓后，蚂蚁集团曾召开高层会，认为IPO重启或需半年。
监管环境发生变化，蚂蚁距离合规尚有差距
蚂蚁集团暂缓上市，网络小贷行业监管新规的出台是重要原因。
11月2日，中国银保监会会同中国人民银行等部门起草了《网络小额贷款业务管理暂行办法（征求意见稿）》，网络小额贷款业务监管趋严。
对照新出台的意见稿来看，蚂蚁的小贷业务距离完全合规还有一定差距。
意见稿再次强调了小贷公司支持小微企业的初衷。根据规定，网络小贷公司应当遵循小额、分散的原则，主要服务于小微企业、农民、城镇低收入人群等普惠金融重点服务对象。
但蚂蚁集团招股书显示，截至2020年6月底，蚂蚁集团微贷科技平台促成的信贷余额为2.15万亿元，其中小微经营者信贷余额为4217亿元，占比仅为20%左右，而消费信贷余额为1.73万亿元，占比高达80%。
据此看来，蚂蚁的信贷结构与征求意见稿中对于网络小贷公司功能定位还存在些许出入。
此外，网络小贷公司之所以深受大众欢迎的优势就在于借款人的资质要求非常低。
据支付宝客服介绍，蚂蚁花呗和借呗的额度的主要评估依据是支付宝账户的使用记录与还款记录，而传统金融机构发放贷款会对借款人的收入和征信等进行全面审核，贷款难度相对较大。
中央财经大学资产管理法治研究中心执行主任、法学院副教授周游认为：“正是这一现实优势的存在，可能才使得马云此前敢言应当改变以往的当铺思想，而转为依靠信用体系。”
此次意见稿明确，对自然人的单户网络小额贷款余额原则上不得超过30万元，不得超过其最近3年年均收入的三分之一，该两项金额中的较低者为贷款金额最高限额。
“如此一来，蚂蚁也需要回到马云所称的当铺思想，需要借款人提供相应的收入证明文件。而这一规定最终如果得以施行，对大多数网络小贷公司而言，可能会严重影响其竞争力。”周游认为。
对于备受公众关注的单笔联合贷款中网络小贷公司出资比例不得低于30%这一点。周游表示，这一点对蚂蚁影响非常大，目前蚂蚁在其联合贷款中自身的出资比例非常低，接下来蚂蚁如果要合规的话，就需要大量的资金；而且随着放贷规模的扩大，所需资金也随之增加。
据蚂蚁集团招股书，截至6月末，蚂蚁平台促成的信贷余额中，由其金融机构合作伙伴进行实际放款或已实现资产证券化的比例合计为98%，即当前的2.1万亿信贷余额中，蚂蚁方面的出资比例仅为2%。
此外，意见稿规定，经营网络小额贷款业务的小额贷款公司通过银行借款、股东借款等非标准化融资形式融入资金的余额不得超过其净资产的1倍；通过发行债券、资产证券化产品等标准化债权类资产形式融入资金的余额不得超过其净资产的4倍。
据搜狐财经于上交所、深交所公司债券信息公开平台的统计，2017年至今，蚂蚁旗下两家小贷公司——蚂蚁小微、蚂蚁商诚——分别获准发行总额达3340亿元和1910亿元的ABS（其中蚂蚁小微有80亿元ABS状态为已受理），合计5250亿元。
图片截取自上交所公司债券项目信息平台
同时，蚂蚁集团招股书显示，截至6月末，蚂蚁小微和蚂蚁商诚的实收资本分别为120亿元和40亿元，净资产分别为175.86亿元和182.39亿元，合计358.25亿元。
如此算来，当前蚂蚁集团通过ABS方式融入的资金余额已然是其净资产的14.65倍，远超监管要求的4倍。
而若按意见稿要求，按其5250亿元ABS的额度计算，蚂蚁小微、蚂蚁商诚的净资产需增加至1312.5亿元，是其6月底净资产的3.66倍。
对此，北京卓纬律师事务所资深法律顾问王运嘉表示，这一条款对蚂蚁的直接影响就是未来营收将大幅减少。因为此前监管对于杠杆倍数没有明确规定，蚂蚁旗下的小贷公司可以无限制地加杠杆，此次监管新规的出台弥补了这一漏洞，小贷公司的杠杆被限制在了5倍，势必会限制营收的扩张。
此外，值得注意的是，搜狐财经统计发现，蚂蚁旗下小贷公司的ABS发行金额呈总体逐年减少趋势，或于监管趋严有关。
蚂蚁“暂缓”IPO或影响估值，再度上市时间受监管影响
“暂缓”，即暂且推迟，意味着，蚂蚁集团仍将IPO，差别不过是时间问题。
搜狐财经就蚂蚁集团此后“重启IPO”的流程和影响方面咨询了多位专家学者和业内人士。
其中，武汉科技大学金融证券研究所所长董登新教授对搜狐财经“重启IPO”这一说法进行了更正，他认为，蚂蚁集团此后需要做的是补充说明，对监管部门在细节上的问询解释清楚即可，而非对其IPO计划的重启。
对于蚂蚁集团重新申请上市后的流程和时间方面，有业内人士对搜狐财经表示，补充材料提交过审后会进入上市公示阶段，若企业在IPO认购完成过程中或完成认购后暂停上市，IPO企业或需提供新的澄清文件。
业内人士称，通常来说，若企业在上市过程中遇到需要澄清或进行回函的问题，交易所一般会给1至3个月的时间等待企业提交补充材料和新材料的反馈结果。具体时间以监管部门审核流程为准。
“事实上，监管部门的审核时间会根据企业具体需要补充的材料类型而定。例如，若IPO企业所在行业业务发展出现了特殊变化，则需要企业提供新一季度的财报等辅助材料，因此审核时间并不固定。”该人士表示。
“蚂蚁集团的IPO规模较大，市场影响较广泛，因此交易所对于这类公司的重新过会审核也会综合考虑市场流动性等问题。在交易所通过审核补充材料后，消除监管层宏观审慎方面的问题，企业通常可恢复上市”该人士认为。
大连理工大学经济管理学院任曙明教授也表示，蚂蚁集团可能会暂缓至监管层面把相关风险漏洞通过政策方式堵掉之后。
而对于近日监管部门对网络小贷的从严监管，任曙明认为，在一定程度上也与经济下行压力和疫情冲击有关。蚂蚁花呗和借呗的用户收入相对来讲更容易受到经济下行和疫情带来的负面影响，而蚂蚁集团叠加了高杠杆的消费信贷业务一旦遭遇大规模违约，则风险将会传导至与其合作的银行。
据蚂蚁集团招股书，截至2020年6月30日，蚂蚁集团已与超过350家金融机构就数字金融服务展开合作，其中包括约100家银行、约170家资产管理公司及约90家保险机构。
针对暂停上市后或将对企业产生的影响，任曙明认为，蚂蚁满足《征求意见稿》中提及的具体要求，则势必会对其盈利能力产生较大影响，从而影响其估值。
而上述业内人士则表示，本次IPO暂停与企业本身的经营关系不是非常密切，更多是金融监管对于第三方支付金融的监管政策调整。
“后续此类金融机构，网贷平台应随着监管部门对于网络小额贷业务管理的加强，做出相应调整”，该业内人士称
11月4日晚间，就蚂蚁集团暂缓上市一事，证监会新闻发言人对外表示，避免蚂蚁集团在监管政策环境发生重大变化的情况下仓促上市，是对投资者和市场负责任的做法。
证监会新闻发言人称，金融监管部门的监管约谈和近期金融科技监管环境的变化，可能对蚂蚁集团业务结构和盈利模式产生重大影响，属于上市前发生的重大事项。
11月2日，蚂蚁集团实际控制人马云及董事长井贤栋、总经理胡晓明被央行、证监会、银保监会、国家外汇管理局等四部门联合进行监管约谈。
在蚂蚁集团遭联合监管约谈消息公布的同一天，银保监会会同央行等部门起草的《网络小额贷款业务管理暂行办法（征求意见稿）》发布，新规对网络小额贷款业务监管趋严。
一系列影响下，本应于11月5日正式上市的蚂蚁集团资本之路按下暂停键。
从8月25日晚递交招股书，至57天后的10月21日官宣于科创板过会，再到10月27日开放认购，蚂蚁集团自启动上市伊始便受到了资本市场的热烈关注。
“科创板申购金额约19.05万亿，刷新A股有史以来最高纪录”、“港股招股冻结资金则约1.3万亿港元，刷新香港新股招股纪录”、“600亿战略配售基金，13天结束募集”……市场已然拉满了期待值，等待着蚂蚁集团上市带来的资本盛宴。
如今上市暂缓，有关发行上市的下一步进展，蚂蚁表示，将与上海证券交易所及监管部门保持密切沟通，并及时披露相关情况。
对于蚂蚁集团重新申请上市后的流程和时间方面，有业内人士对搜狐财经表示，企业在IPO认购完成过程中或完成认购后暂停上市，IPO企业或需提供新的澄清文件。
该人士表示，交易所一般会给1至3个月的时间等待企业提交补充材料和新材料的反馈结果。若IPO企业所在行业业务发展出现了特殊变化，则需要企业提供新一季度的财报等辅助材料，因此审核时间并不固定。
而据媒体报道，在上市暂缓后，蚂蚁集团曾召开高层会，认为IPO重启或需半年。
监管环境发生变化，蚂蚁距离合规尚有差距
蚂蚁集团暂缓上市，网络小贷行业监管新规的出台是重要原因。
11月2日，中国银保监会会同中国人民银行等部门起草了《网络小额贷款业务管理暂行办法（征求意见稿）》，网络小额贷款业务监管趋严。
对照新出台的意见稿来看，蚂蚁的小贷业务距离完全合规还有一定差距。
意见稿再次强调了小贷公司支持小微企业的初衷。根据规定，网络小贷公司应当遵循小额、分散的原则，主要服务于小微企业、农民、城镇低收入人群等普惠金融重点服务对象。
但蚂蚁集团招股书显示，截至2020年6月底，蚂蚁集团微贷科技平台促成的信贷余额为2.15万亿元，其中小微经营者信贷余额为4217亿元，占比仅为20%左右，而消费信贷余额为1.73万亿元，占比高达80%。
据此看来，蚂蚁的信贷结构与征求意见稿中对于网络小贷公司功能定位还存在些许出入。
此外，网络小贷公司之所以深受大众欢迎的优势就在于借款人的资质要求非常低。
据支付宝客服介绍，蚂蚁花呗和借呗的额度的主要评估依据是支付宝账户的使用记录与还款记录，而传统金融机构发放贷款会对借款人的收入和征信等进行全面审核，贷款难度相对较大。
中央财经大学资产管理法治研究中心执行主任、法学院副教授周游认为：“正是这一现实优势的存在，可能才使得马云此前敢言应当改变以往的当铺思想，而转为依靠信用体系。”
此次意见稿明确，对自然人的单户网络小额贷款余额原则上不得超过30万元，不得超过其最近3年年均收入的三分之一，该两项金额中的较低者为贷款金额最高限额。
“如此一来，蚂蚁也需要回到马云所称的当铺思想，需要借款人提供相应的收入证明文件。而这一规定最终如果得以施行，对大多数网络小贷公司而言，可能会严重影响其竞争力。”周游认为。
对于备受公众关注的单笔联合贷款中网络小贷公司出资比例不得低于30%这一点。周游表示，这一点对蚂蚁影响非常大，目前蚂蚁在其联合贷款中自身的出资比例非常低，接下来蚂蚁如果要合规的话，就需要大量的资金；而且随着放贷规模的扩大，所需资金也随之增加。
据蚂蚁集团招股书，截至6月末，蚂蚁平台促成的信贷余额中，由其金融机构合作伙伴进行实际放款或已实现资产证券化的比例合计为98%，即当前的2.1万亿信贷余额中，蚂蚁方面的出资比例仅为2%。
此外，意见稿规定，经营网络小额贷款业务的小额贷款公司通过银行借款、股东借款等非标准化融资形式融入资金的余额不得超过其净资产的1倍；通过发行债券、资产证券化产品等标准化债权类资产形式融入资金的余额不得超过其净资产的4倍。
据搜狐财经于上交所、深交所公司债券信息公开平台的统计，2017年至今，蚂蚁旗下两家小贷公司——蚂蚁小微、蚂蚁商诚——分别获准发行总额达3340亿元和1910亿元的ABS（其中蚂蚁小微有80亿元ABS状态为已受理），合计5250亿元。
图片截取自上交所公司债券项目信息平台
同时，蚂蚁集团招股书显示，截至6月末，蚂蚁小微和蚂蚁商诚的实收资本分别为120亿元和40亿元，净资产分别为175.86亿元和182.39亿元，合计358.25亿元。
如此算来，当前蚂蚁集团通过ABS方式融入的资金余额已然是其净资产的14.65倍，远超监管要求的4倍。
而若按意见稿要求，按其5250亿元ABS的额度计算，蚂蚁小微、蚂蚁商诚的净资产需增加至1312.5亿元，是其6月底净资产的3.66倍。
对此，北京卓纬律师事务所资深法律顾问王运嘉表示，这一条款对蚂蚁的直接影响就是未来营收将大幅减少。因为此前监管对于杠杆倍数没有明确规定，蚂蚁旗下的小贷公司可以无限制地加杠杆，此次监管新规的出台弥补了这一漏洞，小贷公司的杠杆被限制在了5倍，势必会限制营收的扩张。
此外，值得注意的是，搜狐财经统计发现，蚂蚁旗下小贷公司的ABS发行金额呈总体逐年减少趋势，或于监管趋严有关。
蚂蚁“暂缓”IPO或影响估值，再度上市时间受监管影响
“暂缓”，即暂且推迟，意味着，蚂蚁集团仍将IPO，差别不过是时间问题。
搜狐财经就蚂蚁集团此后“重启IPO”的流程和影响方面咨询了多位专家学者和业内人士。
其中，武汉科技大学金融证券研究所所长董登新教授对搜狐财经“重启IPO”这一说法进行了更正，他认为，蚂蚁集团此后需要做的是补充说明，对监管部门在细节上的问询解释清楚即可，而非对其IPO计划的重启。
对于蚂蚁集团重新申请上市后的流程和时间方面，有业内人士对搜狐财经表示，补充材料提交过审后会进入上市公示阶段，若企业在IPO认购完成过程中或完成认购后暂停上市，IPO企业或需提供新的澄清文件。
业内人士称，通常来说，若企业在上市过程中遇到需要澄清或进行回函的问题，交易所一般会给1至3个月的时间等待企业提交补充材料和新材料的反馈结果。具体时间以监管部门审核流程为准。
“事实上，监管部门的审核时间会根据企业具体需要补充的材料类型而定。例如，若IPO企业所在行业业务发展出现了特殊变化，则需要企业提供新一季度的财报等辅助材料，因此审核时间并不固定。”该人士表示。
“蚂蚁集团的IPO规模较大，市场影响较广泛，因此交易所对于这类公司的重新过会审核也会综合考虑市场流动性等问题。在交易所通过审核补充材料后，消除监管层宏观审慎方面的问题，企业通常可恢复上市”该人士认为。
大连理工大学经济管理学院任曙明教授也表示，蚂蚁集团可能会暂缓至监管层面把相关风险漏洞通过政策方式堵掉之后。
而对于近日监管部门对网络小贷的从严监管，任曙明认为，在一定程度上也与经济下行压力和疫情冲击有关。蚂蚁花呗和借呗的用户收入相对来讲更容易受到经济下行和疫情带来的负面影响，而蚂蚁集团叠加了高杠杆的消费信贷业务一旦遭遇大规模违约，则风险将会传导至与其合作的银行。
据蚂蚁集团招股书，截至2020年6月30日，蚂蚁集团已与超过350家金融机构就数字金融服务展开合作，其中包括约100家银行、约170家资产管理公司及约90家保险机构。
针对暂停上市后或将对企业产生的影响，任曙明认为，蚂蚁满足《征求意见稿》中提及的具体要求，则势必会对其盈利能力产生较大影响，从而影响其估值。
而上述业内人士则表示，本次IPO暂停与企业本身的经营关系不是非常密切，更多是金融监管对于第三方支付金融的监管政策调整。
“后续此类金融机构，网贷平台应随着监管部门对于网络小额贷业务管理的加强，做出相应调整”，该业内人士称
【房企境内融资收紧，可把握境外融资窗口】自8月监管层面划下“三条红线”后，房企融资开始受到严格监管，到2020年10月，消息称重点房企已经收到监管部门下发的三张监测表，除了三条红线的指标之外，还要求房企填写参股未并表住宅地产项目、明股实债融资等数据，这表明此次监管为穿透式，表内表外全覆盖。
从企业融资途径来看，“三条红线”中涉及的有息负债，绝大部分为来自银行及其他金融机构的借款，在当前市场，境内和境外发债主要用于借新还旧。
有媒体报道称：“监管拟进一步收紧房地产公司发债融资。地产债发行根据存量债务控制发行规模，其中银行间市场上，借新还旧发债的额度按照70%-90%实行，具体比例会根据发行主体单笔单议进行确认。”
若该消息属实，房企境内存量债规模或将按比例缩减，境外债券预计或亦受到类似调控。
我们认为，从目前政府对地产行业的调控手段来看，整体仍是以“稳”为主，短期内不会出现过于激进的调控手段，“三条红线”的推出，更多的是影响投资机构对房企的风险评估，从而影响房企的融资节奏、募资规模及定价水平。
今年，由于全球各类资产价格走势受新冠疫情影响显著，经济基本面和金融市场均有大幅震荡，美元流动性对一二级债券市场具有全方位的影响，因此，关注疫情控制情况、分析机构资产偏好、回溯美元流动性的传导机制对房企融资具有较强的借鉴意义。”
01
美元流动性改善
房企修复境外融资通道
今年3月起，由于疫情造成的金融市场对全球经济态势变化的担忧，使得美元避险属性提升，叠加石油市场的剧烈波动，使金融端与企业端对现金的需求不断上升，全球对美元的需求走强。
然而，由于随后美国对疫情控制的宽松，并在多项货币政策叠加后，美国利率被极度压缩，同时由于欧盟相对美国而言采取了较为积极的应对措施，这就使得市场对欧美经济复苏形成了预期差，从而导致了美元指数结束长牛走势，开始转跌，金融市场整体流动性因此提升。
在这样的背景下，房企境外融资成本也随着市场风险偏好的改变而减小。
观察中资地产债指数可以看到，克而瑞中国地产债券领先指数自3月末开始恢复上行趋势，IBOXX亚洲中资美元地产债收益率亦于2020年3月中达到峰值，此后一路下行。
随着市场逐渐回归理性，境外投资者与投资机构对中资地产债券的偏好开始回升。境外投资者不再想年初时那般对中资地产债出现系统性风险的担忧，境外投资热情逐步提升。
虽然近期境内融资收紧、“三条红线”政策、恒大融资趋紧等消息使行业收益率抬头，但趋于平稳。
02
房企境内融资收紧
美元融资成重要渠道
从地产债券的境内外发行情况来看，境内地产债券在今年3-4月时曾出现过一波放量，但5月后再度出现回落，境外发行占比则于6月后抬升。
这主要是因为多个融资主体开始尝试拉长融资期限、提升单票金额、压低票面成本，部分票面成本甚至为历史低位。同时，资金方也开始加码对中资地产美元的投资。
其中，优质的房企可以获得更多的安全性溢价，并获得更低的融资成本。但中小房企在发债时仍有一定的市场压力。
例如：宝龙地产发行的4.5年期2亿美元债券，初始指导价为6.50%区域，最终指导价为6.10%，票息为5.95%，此债券获超9倍超额认购；
数据显示，2020年前10月，人民币债累计同比13.4%、美元债累计同比-24.4%，结合未来3个月到期人民币债3315.0亿人民币（2019年11月-2020年1月在1693.6亿人民币）、美元债180.7亿美元（2019年11月-2020年1月在107.5亿美元），不考虑债务转嫁，我们预计今年人民币债累计发行同比在19.0%~32.6%、美元债累计同比在-22.6% ~ -15.0%。
尽管从目前来看，房企年末境外到期金额不高，但未来或有将境内偿债压力转嫁至境外的可能，房企或将进一步把握境外融资窗口。
2020年前10月，房企人民币债净融资额1869.6亿人民币、美元债净融资额234.9亿美元，考虑到融资整体趋于收紧，年末月均净融资额或将出现收缩。
“三条红线”对房地产行业的影响是长期，从债券市场来看，其影响主要为两个方面，企业端和金融端。
对企业端来说，房企现有存量债存在新发债券时，存在按借新还旧比例打折的可能，这对房企加速销售回款、提高现金管理能力、合理控制杠杆提出了更高要求。
短期内，房企存量债大概率会继续维持当前的规模，未来房企需要寻求更多的股权类的融资，地产真股投资等新兴方式或是进一步控制有息负债的规模的主战场。
从金融端来看，“三条红线”的存在使得投资方将重新评估房企及房地产行业整体的偿债能力。市场或逐步筛选出经营能力弱、还款能力欠佳的房企。
我们认为，在疫情得到充分控制前，境内外货币宽松的趋势仍将延续，企业融资的成本将继续保持低位，投资者投资安全度将得到维持，此时选择特殊赛道的企业以信用下沉、拉长久期，将有利于投资者与奇特企业互利共存。
来源：丁祖昱评楼市
从企业融资途径来看，“三条红线”中涉及的有息负债，绝大部分为来自银行及其他金融机构的借款，在当前市场，境内和境外发债主要用于借新还旧。
有媒体报道称：“监管拟进一步收紧房地产公司发债融资。地产债发行根据存量债务控制发行规模，其中银行间市场上，借新还旧发债的额度按照70%-90%实行，具体比例会根据发行主体单笔单议进行确认。”
若该消息属实，房企境内存量债规模或将按比例缩减，境外债券预计或亦受到类似调控。
我们认为，从目前政府对地产行业的调控手段来看，整体仍是以“稳”为主，短期内不会出现过于激进的调控手段，“三条红线”的推出，更多的是影响投资机构对房企的风险评估，从而影响房企的融资节奏、募资规模及定价水平。
今年，由于全球各类资产价格走势受新冠疫情影响显著，经济基本面和金融市场均有大幅震荡，美元流动性对一二级债券市场具有全方位的影响，因此，关注疫情控制情况、分析机构资产偏好、回溯美元流动性的传导机制对房企融资具有较强的借鉴意义。”
01
美元流动性改善
房企修复境外融资通道
今年3月起，由于疫情造成的金融市场对全球经济态势变化的担忧，使得美元避险属性提升，叠加石油市场的剧烈波动，使金融端与企业端对现金的需求不断上升，全球对美元的需求走强。
然而，由于随后美国对疫情控制的宽松，并在多项货币政策叠加后，美国利率被极度压缩，同时由于欧盟相对美国而言采取了较为积极的应对措施，这就使得市场对欧美经济复苏形成了预期差，从而导致了美元指数结束长牛走势，开始转跌，金融市场整体流动性因此提升。
在这样的背景下，房企境外融资成本也随着市场风险偏好的改变而减小。
观察中资地产债指数可以看到，克而瑞中国地产债券领先指数自3月末开始恢复上行趋势，IBOXX亚洲中资美元地产债收益率亦于2020年3月中达到峰值，此后一路下行。
随着市场逐渐回归理性，境外投资者与投资机构对中资地产债券的偏好开始回升。境外投资者不再想年初时那般对中资地产债出现系统性风险的担忧，境外投资热情逐步提升。
虽然近期境内融资收紧、“三条红线”政策、恒大融资趋紧等消息使行业收益率抬头，但趋于平稳。
02
房企境内融资收紧
美元融资成重要渠道
从地产债券的境内外发行情况来看，境内地产债券在今年3-4月时曾出现过一波放量，但5月后再度出现回落，境外发行占比则于6月后抬升。
这主要是因为多个融资主体开始尝试拉长融资期限、提升单票金额、压低票面成本，部分票面成本甚至为历史低位。同时，资金方也开始加码对中资地产美元的投资。
其中，优质的房企可以获得更多的安全性溢价，并获得更低的融资成本。但中小房企在发债时仍有一定的市场压力。
例如：宝龙地产发行的4.5年期2亿美元债券，初始指导价为6.50%区域，最终指导价为6.10%，票息为5.95%，此债券获超9倍超额认购；
数据显示，2020年前10月，人民币债累计同比13.4%、美元债累计同比-24.4%，结合未来3个月到期人民币债3315.0亿人民币（2019年11月-2020年1月在1693.6亿人民币）、美元债180.7亿美元（2019年11月-2020年1月在107.5亿美元），不考虑债务转嫁，我们预计今年人民币债累计发行同比在19.0%~32.6%、美元债累计同比在-22.6% ~ -15.0%。
尽管从目前来看，房企年末境外到期金额不高，但未来或有将境内偿债压力转嫁至境外的可能，房企或将进一步把握境外融资窗口。
2020年前10月，房企人民币债净融资额1869.6亿人民币、美元债净融资额234.9亿美元，考虑到融资整体趋于收紧，年末月均净融资额或将出现收缩。
“三条红线”对房地产行业的影响是长期，从债券市场来看，其影响主要为两个方面，企业端和金融端。
对企业端来说，房企现有存量债存在新发债券时，存在按借新还旧比例打折的可能，这对房企加速销售回款、提高现金管理能力、合理控制杠杆提出了更高要求。
短期内，房企存量债大概率会继续维持当前的规模，未来房企需要寻求更多的股权类的融资，地产真股投资等新兴方式或是进一步控制有息负债的规模的主战场。
从金融端来看，“三条红线”的存在使得投资方将重新评估房企及房地产行业整体的偿债能力。市场或逐步筛选出经营能力弱、还款能力欠佳的房企。
我们认为，在疫情得到充分控制前，境内外货币宽松的趋势仍将延续，企业融资的成本将继续保持低位，投资者投资安全度将得到维持，此时选择特殊赛道的企业以信用下沉、拉长久期，将有利于投资者与奇特企业互利共存。
来源：丁祖昱评楼市
啊我就是做资产证券化评级工作的，这个视频有几个地方讲的不是很对，首先小贷的abs业务是需要过手的所以很难出表，因此还是有10倍杠杆的限制（超出杠杆部分是之前监管很松的时候发放的），其次阿里的次级部分大概占比10%左右（相对比较安全）基本由阿里自持，出风险后最先损失次级部分的利息和本金。这块最容易出风险的地方，一个是小贷公司降低对贷款人的信用要求；第二个是评级公司瞎给级别；第三个就是系统系风险。蚂☁️要求提高杠杆相当于给这个风险加大了系数，如果今年疫情没有处理得这么好，我感觉真得很容易出风险。
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