#这里是济南# 【文保老建筑穿上“金刚罩”】在山东大学趵突泉校区有一座老水塔，2006年12月7日被山东省政府公布为第三批省级文物保护单位。老水塔高约30米，青砖砌筑，有六条圈梁环绕塔身，形成了水塔的水平线条，底层与二层之间环以腰檐。整座水塔为五层，在一层至四层上，每一立面都留有一扇小玻璃窗户。现存的老水塔已不是起初建造的那一栋了，属于“复建”文物。原建筑于20世纪90年代末被大火所损毁，为恢复建筑群落的完整性，在原址上又重新建造了一栋水塔。
5月13日，在老水塔的四周搭建起30多米高的钢架结构，下一步钢架结构上安装钢网将老水塔密封包裹起来。据了解，老水塔周边将建设新教学楼，为了防止建设过程中伤及老水塔，提前为其安装防护设施，待周边建设完成后，再拆除保护老水塔的钢架结构。 （王锋 摄）
5月13日，在老水塔的四周搭建起30多米高的钢架结构，下一步钢架结构上安装钢网将老水塔密封包裹起来。据了解，老水塔周边将建设新教学楼，为了防止建设过程中伤及老水塔，提前为其安装防护设施，待周边建设完成后，再拆除保护老水塔的钢架结构。 （王锋 摄）
【在作为工业遗产的老企业厂房中生长出时尚文化地标 看纺织谷如何重新定义“青岛时尚”】
位于青岛老纺织工业腹地、原国棉五厂厂区的纺织谷，在2019年成为青岛时尚的关键词之一。越来越多前卫入时的年轻人在此聚集，游历于这片百年工业遗存之中。这在四年前是不可想象的。
从名噪一时的“上青天”中国传统纺织工业代言，到孕育四年、集聚力空前的复合型时尚产业的初兴，这处老工业遗址上生长出的全新青岛文化地标，与栈桥、八大关、老城区的咖啡馆、网红墙等网红打卡地不同，即将改写人们脑海中根深蒂固的“青岛时尚”概念……
触摸得到年代的网红打卡地
在对比了多个商拍场地之后，青岛一家潮牌服装店最终将新品发布拍摄地选在了纺织谷。店长表示，最中意的就是这里充满工业沧桑感的怀旧气氛，与潮牌的休闲风相映成趣，更加彰显时尚感。
如今时尚一族打开专属的APP“小红书”，青岛的纺织谷已成为不能忽略的街拍胜地，在商企抑或彰显个性的时尚达人中间，这里是触摸得到百年前空间场景的超大型博物馆和摄影棚，口碑爆棚。
最大限度保留历史遗存和场景，是纺织谷四年前初创时的首要任务，也成为它2018年底入选国家工业遗产的重量级砝码。
见证青岛纺织百年的水塔，在没有自来水的岁月里将水分散到厂区，当年人们种下的爬山虎，如今长到碗口粗，夏季形成独特的碧绿荫盖，已是纺织谷的中心地标；建于上世纪30年代的包豪斯风格“锯齿型”厂房，是那一年代先进设计风格和工业建筑水平的经典范例；建于60年代的空调室也都修旧如旧，有的改造成咖啡屋，里面用纺织厂的细纱机做吧台，风机做背景，木管做吊顶，纺机的墙板做成桌椅，尽显工业怀旧风。青岛纺织鼎盛时期标志性的铁路专线桥也重新做了铺轨和装饰，成为网红景点之一，在这条铁路上，曾经向世界各地输出了相当于当年青岛经济总量6%的棉纱棉布。
清明假期前的最后一个工作日，青岛纺织谷文化传播有限公司总经理姜才先站在厂区内最宽的一条道路中间，这里现在叫作谷里大道。他指着右手边的一间建于1930年代的红松樑仓库告诉记者：这里马上会开出一家“国棉五厂百货店”，售卖纺织谷自主研发的包括纺织产品在内的各类文创，极富年代感的门头设计与周围的场景会很搭。据说，厂区内像这样的老仓库共有18间，它们将逐一被加以改造利用。
现在的谷里大道，有老厂房改造而成的百年秀场、会展中心、商务中心、会议中心，啤酒工坊，还将利用原先的制冷站冷却塔，打造艺术家工作室，并借助废弃的集装箱，开辟出更多休闲娱乐空间。“将来的谷里大道，就是青岛的时尚潮流文化大道。今年10月份再来这条街，它肯定又不是现在的模样了。”姜才先说。
有传承基因的时尚产业富矿
回溯青岛百余年城市建置，近代纺织工业的发展如影随形，与城市历史等长，也成为这座城市的时尚发端。
在青岛纺织博物馆发掘整理的档案史料中，“华新纱厂”的名号无法绕过，这家晚清名臣周馥之子周学熙创办的企业，曾在青岛十大纺纱厂中作为唯一一家中国人自己开办的民族企业，与九大日资纱厂分庭抗礼。它开发出的新产品“阴单士林布”，在上世纪30年代由著名影星胡蝶担纲代言，一炮而红，成为全国纺织时尚潮流的引领者。而在上世纪70年代末80年代初的“上青天”时代，青岛纺织厂的“厂花”们创建的第一支时装模特队，则被看作是青岛乃至全国时尚产业的最初萌芽。
“这座城市的时尚基因由来已久，并将在新的历史时期，由纺织谷继续传承、发展、壮大。”在姜才先看来，青岛的纺织产业正面临转型发展的新契机和更广阔的市场，这也是未来纺织谷的发展基石。“纺织工业是时尚产业的基础，只有在这个基础上去创新，才能把时尚产业做实做大。”
在纺织谷确定的一条游览专线中，近代百年纺织工业文明的发展进化清晰可见，从英国人发明珍妮纺纱机、包豪斯工业设计风盛行的工业1.0到大规模的工业化生产，再到机电一体化和工业互联网的4.0时代，纺织工业文脉上的重要节点都能在这里找到对应的场景和元素。而纺织工业4.0时代的新时尚，尤其在打造国家级纺织服装创意设计示范园区的纺织谷定位中得以彰显——
快返中心，定制中心，打样中心，面料中心，网红中心的设置，入驻纺织谷的数百位设计师，即将于四月底开启的“国棉五厂百货店”，逐步拼接起一条纺织时尚创意产业链，专业展示和发布活动渐成日常。
“纺织谷就是以纺织产业为支撑的文化、科技和时尚交融的综合体。”作为具体运营者，在明确了这个综合体的“支点”之后，姜才先尝试用它撬动起一个更大规模的产业，“时尚产业说到底就是富有活力的年轻人的产业，所以这个综合体，也要打造成一个青岛时尚生活体验中心，要让这个城市的时尚创造者和消费者都能在这里聚集，碰撞释放更具活力的产业能量。”
复活工业遗产的时尚路径
每年，纺织谷都要接洽和举办不少于300场大大小小的时尚发布活动，这些活动也并不局限于纺织服装领域，越来越多的品牌商企主动找上门来，除了看中这里怀旧的工业时尚场景和氛围，还有它不断聚集的年轻的活力和人气。
山东省涂鸦大赛、谷里买手节、时尚创意生活节，这些大型时尚活动展会的引入，更是让纺织谷逐渐向着现代艺术与时尚生活的聚集地的既定方向迈进。姜才先自信地向记者挥了挥手机：“涂鸦，街舞，嘻哈，电音，潮流音乐，现在我手机里存储的形形色色的时尚团体、艺术达人，经常联络的就有数百个。他们在这里获得更多机会，为进驻的不同项目量身创作，也让纺织谷多了一个功能定位，就是时尚创意团队的孵化中心。”
2018年底，青岛国棉五厂，也就是现在的纺织谷所在地，入选国家工信部评出的第二批国家工业遗产，姜才先在2016年入职纺织谷，这位从事纺织行当超过30年的老纺织告诉记者，他的个人履历恰好与产业的发展变迁同步，现在同样处于新旧动能转换的关键期。
工业遗产如何盘活？这似乎是一个全国性的命题。据工信部不完全统计，目前全国尚存工业遗产近千处，其中新中国成立后至改革开放前的工业遗产占比约三分之二，由于工业遗产项目时间跨度大，数量繁多，随着工业转型升级和城市化进程的加快，一批重要工业遗产面临灭失风险。如何保护利用它们是一大难题。
过去三年间，姜才先去到很多地方取经。“沈阳1905”“西安大华1935”，景德镇的陶溪川，无锡的北仓门，上海的M50，广州的红砖厂……在他看来，青岛的工业遗存行业之多、体量之大，传承之长，在全国应居前列，而如何让这些老工业、老厂房实现有效地转型升级，青岛却始终没有真正破题。
两年前的一次杭州之行，彻底颠覆了姜才先对工业遗产价值的认知。那次，他在杭州的一处废弃的锅炉厂中观摩了一场高档时装大秀，模特们就在工业垃圾中走秀，那里成为年轻人乐此不疲的潮流文化聚集地。在工业遗产废墟中举办城市时尚文化展会，这一活动在杭州已持续了八年之久，青岛的步子明显慢了……去年，姜才先将该项活动引入青岛纺织谷，名为“时尚创意生活节”，它将被打造成为一场本土化的时尚盛宴。
“工业遗产绝对有市场，有潜力可挖。城市的老厂房、工厂遗址就是待发掘的城市的‘金山银山’！” 姜才先说，盘活工业遗产，就是将新旧动能转换落到实处，这才是城市时尚活力的展现。他透露，正在为五月份的一场时尚美食展示活动做准备，“我们命名它是‘青岛餐饮界的群殴大会’，是不是很酷！”（来源：青岛日报）
位于青岛老纺织工业腹地、原国棉五厂厂区的纺织谷，在2019年成为青岛时尚的关键词之一。越来越多前卫入时的年轻人在此聚集，游历于这片百年工业遗存之中。这在四年前是不可想象的。
从名噪一时的“上青天”中国传统纺织工业代言，到孕育四年、集聚力空前的复合型时尚产业的初兴，这处老工业遗址上生长出的全新青岛文化地标，与栈桥、八大关、老城区的咖啡馆、网红墙等网红打卡地不同，即将改写人们脑海中根深蒂固的“青岛时尚”概念……
触摸得到年代的网红打卡地
在对比了多个商拍场地之后，青岛一家潮牌服装店最终将新品发布拍摄地选在了纺织谷。店长表示，最中意的就是这里充满工业沧桑感的怀旧气氛，与潮牌的休闲风相映成趣，更加彰显时尚感。
如今时尚一族打开专属的APP“小红书”，青岛的纺织谷已成为不能忽略的街拍胜地，在商企抑或彰显个性的时尚达人中间，这里是触摸得到百年前空间场景的超大型博物馆和摄影棚，口碑爆棚。
最大限度保留历史遗存和场景，是纺织谷四年前初创时的首要任务，也成为它2018年底入选国家工业遗产的重量级砝码。
见证青岛纺织百年的水塔，在没有自来水的岁月里将水分散到厂区，当年人们种下的爬山虎，如今长到碗口粗，夏季形成独特的碧绿荫盖，已是纺织谷的中心地标；建于上世纪30年代的包豪斯风格“锯齿型”厂房，是那一年代先进设计风格和工业建筑水平的经典范例；建于60年代的空调室也都修旧如旧，有的改造成咖啡屋，里面用纺织厂的细纱机做吧台，风机做背景，木管做吊顶，纺机的墙板做成桌椅，尽显工业怀旧风。青岛纺织鼎盛时期标志性的铁路专线桥也重新做了铺轨和装饰，成为网红景点之一，在这条铁路上，曾经向世界各地输出了相当于当年青岛经济总量6%的棉纱棉布。
清明假期前的最后一个工作日，青岛纺织谷文化传播有限公司总经理姜才先站在厂区内最宽的一条道路中间，这里现在叫作谷里大道。他指着右手边的一间建于1930年代的红松樑仓库告诉记者：这里马上会开出一家“国棉五厂百货店”，售卖纺织谷自主研发的包括纺织产品在内的各类文创，极富年代感的门头设计与周围的场景会很搭。据说，厂区内像这样的老仓库共有18间，它们将逐一被加以改造利用。
现在的谷里大道，有老厂房改造而成的百年秀场、会展中心、商务中心、会议中心，啤酒工坊，还将利用原先的制冷站冷却塔，打造艺术家工作室，并借助废弃的集装箱，开辟出更多休闲娱乐空间。“将来的谷里大道，就是青岛的时尚潮流文化大道。今年10月份再来这条街，它肯定又不是现在的模样了。”姜才先说。
有传承基因的时尚产业富矿
回溯青岛百余年城市建置，近代纺织工业的发展如影随形，与城市历史等长，也成为这座城市的时尚发端。
在青岛纺织博物馆发掘整理的档案史料中，“华新纱厂”的名号无法绕过，这家晚清名臣周馥之子周学熙创办的企业，曾在青岛十大纺纱厂中作为唯一一家中国人自己开办的民族企业，与九大日资纱厂分庭抗礼。它开发出的新产品“阴单士林布”，在上世纪30年代由著名影星胡蝶担纲代言，一炮而红，成为全国纺织时尚潮流的引领者。而在上世纪70年代末80年代初的“上青天”时代，青岛纺织厂的“厂花”们创建的第一支时装模特队，则被看作是青岛乃至全国时尚产业的最初萌芽。
“这座城市的时尚基因由来已久，并将在新的历史时期，由纺织谷继续传承、发展、壮大。”在姜才先看来，青岛的纺织产业正面临转型发展的新契机和更广阔的市场，这也是未来纺织谷的发展基石。“纺织工业是时尚产业的基础，只有在这个基础上去创新，才能把时尚产业做实做大。”
在纺织谷确定的一条游览专线中，近代百年纺织工业文明的发展进化清晰可见，从英国人发明珍妮纺纱机、包豪斯工业设计风盛行的工业1.0到大规模的工业化生产，再到机电一体化和工业互联网的4.0时代，纺织工业文脉上的重要节点都能在这里找到对应的场景和元素。而纺织工业4.0时代的新时尚，尤其在打造国家级纺织服装创意设计示范园区的纺织谷定位中得以彰显——
快返中心，定制中心，打样中心，面料中心，网红中心的设置，入驻纺织谷的数百位设计师，即将于四月底开启的“国棉五厂百货店”，逐步拼接起一条纺织时尚创意产业链，专业展示和发布活动渐成日常。
“纺织谷就是以纺织产业为支撑的文化、科技和时尚交融的综合体。”作为具体运营者，在明确了这个综合体的“支点”之后，姜才先尝试用它撬动起一个更大规模的产业，“时尚产业说到底就是富有活力的年轻人的产业，所以这个综合体，也要打造成一个青岛时尚生活体验中心，要让这个城市的时尚创造者和消费者都能在这里聚集，碰撞释放更具活力的产业能量。”
复活工业遗产的时尚路径
每年，纺织谷都要接洽和举办不少于300场大大小小的时尚发布活动，这些活动也并不局限于纺织服装领域，越来越多的品牌商企主动找上门来，除了看中这里怀旧的工业时尚场景和氛围，还有它不断聚集的年轻的活力和人气。
山东省涂鸦大赛、谷里买手节、时尚创意生活节，这些大型时尚活动展会的引入，更是让纺织谷逐渐向着现代艺术与时尚生活的聚集地的既定方向迈进。姜才先自信地向记者挥了挥手机：“涂鸦，街舞，嘻哈，电音，潮流音乐，现在我手机里存储的形形色色的时尚团体、艺术达人，经常联络的就有数百个。他们在这里获得更多机会，为进驻的不同项目量身创作，也让纺织谷多了一个功能定位，就是时尚创意团队的孵化中心。”
2018年底，青岛国棉五厂，也就是现在的纺织谷所在地，入选国家工信部评出的第二批国家工业遗产，姜才先在2016年入职纺织谷，这位从事纺织行当超过30年的老纺织告诉记者，他的个人履历恰好与产业的发展变迁同步，现在同样处于新旧动能转换的关键期。
工业遗产如何盘活？这似乎是一个全国性的命题。据工信部不完全统计，目前全国尚存工业遗产近千处，其中新中国成立后至改革开放前的工业遗产占比约三分之二，由于工业遗产项目时间跨度大，数量繁多，随着工业转型升级和城市化进程的加快，一批重要工业遗产面临灭失风险。如何保护利用它们是一大难题。
过去三年间，姜才先去到很多地方取经。“沈阳1905”“西安大华1935”，景德镇的陶溪川，无锡的北仓门，上海的M50，广州的红砖厂……在他看来，青岛的工业遗存行业之多、体量之大，传承之长，在全国应居前列，而如何让这些老工业、老厂房实现有效地转型升级，青岛却始终没有真正破题。
两年前的一次杭州之行，彻底颠覆了姜才先对工业遗产价值的认知。那次，他在杭州的一处废弃的锅炉厂中观摩了一场高档时装大秀，模特们就在工业垃圾中走秀，那里成为年轻人乐此不疲的潮流文化聚集地。在工业遗产废墟中举办城市时尚文化展会，这一活动在杭州已持续了八年之久，青岛的步子明显慢了……去年，姜才先将该项活动引入青岛纺织谷，名为“时尚创意生活节”，它将被打造成为一场本土化的时尚盛宴。
“工业遗产绝对有市场，有潜力可挖。城市的老厂房、工厂遗址就是待发掘的城市的‘金山银山’！” 姜才先说，盘活工业遗产，就是将新旧动能转换落到实处，这才是城市时尚活力的展现。他透露，正在为五月份的一场时尚美食展示活动做准备，“我们命名它是‘青岛餐饮界的群殴大会’，是不是很酷！”（来源：青岛日报）
【普法 | 如何认定城镇居民买卖农村房屋的合同效力？】近年来，农村房屋买卖交易越来越多，人们形象地称之为“小产权房”“乡产权房”交易。那么实务中应如何认定该类合同的效力呢？本期小编结合相关案例、观点为你讲述。
裁判规则
1.村民将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本村的村民,合同无效——杜沥泉诉吴家庆等农村房屋买卖合同纠纷案
案例要旨：非本村村民购买集体土地上的房屋，因违反《土地管理法》的规定，侵害了村集体其他成员宅基地使用权，合同应属无效。
案号：鄂秭归民初字第00780号
审理法院：湖北省秭归县人民法院
来源：《人民法院案例选》总第86辑2013年第4辑
2.城镇居民购买农村私有房屋的合同无效——马海涛与李玉兰房屋买卖合同纠纷上诉案
案例要旨：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据国家政策，非本集体经济组织成员因购买农村宅基地或者房屋而与农民所订立的买卖合同应当认定无效。因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。出卖人对合同无效负主要责任的，应当赔偿买受人的信赖利益损失。
案号：（2007）二中民终字第13692号
审理法院：北京市第二中级人民法院
来源：《人民司法·案例》 2008年第10期
3.城市居民购买农村房屋应当结合历史背景、现有占有关系等考虑其效力，不宜直接认定为无效——马立民诉陈宝印房屋买卖合同案
案例要旨：因城市居民购买农村房屋所引发的纠纷，应当结合当时的历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，不能一概认定为无效。
案号：(2007)一中民终字第9544号
审理法院：北京市第一中级人民法院
来源：《中国审判案例要览(2008年民事审判案例卷)》
4.对确认“小产权房”买卖合同无效的纠纷要综合评定——原告诉被告房屋买卖合同纠纷案
案例要旨：对确认小产权房买卖合同无效的纠纷要根据交付时间的长短，结合房屋本身的重置成本价、土地的区位补偿价，作出综合的评定。一方面充分考虑房屋的翻建、扩建带来的添附价值，另一方面考虑土地升值、房屋升值带来的拆迁安置补偿预期的巨大经济利益及原购房一方因重新购置造成的巨大财产损失。
来源：《人民法院报》 2010年9月29日第7版
司法观点
一、农村房屋主要包括宅基地房屋与“小产权房”两类
就广义而言，所谓农村房屋，是建造于集体所有的土地上的房屋，系相对于在城镇区域开发的建造于国有土地上的房屋而言的，主要包括宅基地房屋与“小产权房”两类。宅基地房屋系村民在审批的宅基地上自建的用于居住的房屋，是典型的传统意义上的农村房屋。
物权法第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”土地管理法第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第三款规定：“农村村民住宅用地经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”上述法律确立了“一户一处宅基地”原则，农村村民主要通过申请并获得批准的方式取得宅基地使用权，由于法律、行政法规及部门规章未对宅基地使用权及宅基地房屋所有权登记发证进行明确规定，现实中大部分宅基地及地上房屋并未进行权属登记，近几年这项工作正在推进，从目前有关法律、行政法规及政策的规定及精神看，农村村民享有宅基地使用权及宅基地房屋所有权，并不需要登记作为生效要件，故未进行权属登记并不影响农村村民对于该两项权利的取得。
而“小产权房”并非法律概念，一般是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或镇政府独立或与房地产开发企业联合在集体所有的土地上开发建设的房屋。根据物权法的规定，建于农村集体建设用地、甚至于农业用地上的农村房屋权属，往往取决于建造者是否获得行政部门有关土地规划、建设审批。未履行合法审批程序，因违反土地管理法规，建造者无法取得房屋所有权，此类房屋在性质上应归属于违法建筑，无法获得国家法律认可，自然也无法办理权属登记。纪要（《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》）第十九条并未涉及后者，而是仅针对宅基地房屋买卖的情形作出了规定。
（摘自《民事审判指导与参考（2017年第1辑·总第69辑）》，最高人民法院民事审判第一庭编，人民法院出版社2017年版，第97-98页）
二、根据国家政策，人民法院不应支持城镇居民要求在农村购买房屋的诉讼请求
我国《物权法》第153条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，而我国土地管理法及其管理条例等并未对宅基地上农村私有房屋的转让作出明确的禁止性规定。最早作出明确的禁止性规定的是国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，该通知第2条第2款规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2004年11月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定，“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。2004年12月24日，国务院在《关于深化改革严格土地管理的决定》中再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2007年12月11日，国务院又专门召开会议，再次强调严格执行土地用途管理制度，城镇居民不得到农村购买宅基地、购买农村住宅或“小产权房”。从这些政策性规定来看，国家为了维护农村集体土地秩序，是一向严厉禁止城镇居民购买农村房屋的。而根据我国《民法通则》第6条规定，“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”。由此可见，农村房屋虽然可以买卖，但城镇居民却是排除在该合同适格主体之外的。因此，应以国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》来认定该通知后售予城镇居民的农村房屋买卖合同无效。
（摘自《 人民法院案例选》2010年第3辑（总第73辑）， 最高人民法院中国应用法学研究所编，人民法院出版社2011年版）
三、城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但不排除在例外的特殊情况下认定此类交易合同有效
禁止农村集体土地流转、禁止城镇居民购买农村房屋，是现行法律和政策的基本原则，相关买卖合同无效，这是处理此类纠纷案件的认定基准或者说一般原则。但是维护交易的安全、稳定是合同法的立法宗旨，在具体个案中，在与国家法律、法规、政策基本规定和精神不相冲突的情形下，也可根据实际情况作灵活处理。故城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但不排除在例外的特殊情况下认定此类交易合同有效，维护其合同效力。
1.出卖人将宅基地上所建房屋卖与城镇居民前或同时，该房屋所占宅基地因征收已转为国有土地，原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民，则宅基地性质已经发生转变的，可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。
2.城镇居民购买农村私有房屋后，如果所买卖的房屋已经有批准权的机关批准和当地集体经济组织同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变动手续，并取得合法权属证书的，可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。
3.城镇居民购买房屋后，已将其户口迁入房屋所在地，申请加入当地集体经济组织，转为农民身份的，可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。
4.买受人、协议签字人虽然为城镇居民身份，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，亦为共同居住的，村集体经济组织同意其买卖合同内容的。可以依法认定为家庭共同购房，买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。
5.在1999年1月1日《土地管理法》修订之前，农村村民将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，应认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。
6.对同一房屋经过多次买卖、转让的效力，可以依据最后一手买受人的身份和交易情况，结合前述处理原则进行判断认定。（李馨：《城镇居民购买农村私有房屋的合同无效》，载《人民司法·案例》，2008年第10辑。）
7.城镇居民购买的小产权房，已经县级以上人民政府对小产权房所在小区办理了相关征地和出让、规划、施工验收，补交土地出让金、交易税费等，依法完善了商品房出售的合法化手续的，可以认定买卖房屋合同有效，由合同当事人合理承担有关土地出让金、交易税费等费用。
（摘自《房地产纠纷裁判标准规范》，吴庆宝著，人民法院出版社2009年版，第300-301页）
法律依据
1.《中华人民共和国土地管理法》(2004修正)
第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
2. 国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》
第二条第二款 农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
3.国土资源部印发《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知
第十三条第一款 严格日常监管制度。各地要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为。要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
4.《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》
19.在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。
在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。
来源：山东高法、法信
裁判规则
1.村民将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本村的村民,合同无效——杜沥泉诉吴家庆等农村房屋买卖合同纠纷案
案例要旨：非本村村民购买集体土地上的房屋，因违反《土地管理法》的规定，侵害了村集体其他成员宅基地使用权，合同应属无效。
案号：鄂秭归民初字第00780号
审理法院：湖北省秭归县人民法院
来源：《人民法院案例选》总第86辑2013年第4辑
2.城镇居民购买农村私有房屋的合同无效——马海涛与李玉兰房屋买卖合同纠纷上诉案
案例要旨：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据国家政策，非本集体经济组织成员因购买农村宅基地或者房屋而与农民所订立的买卖合同应当认定无效。因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。出卖人对合同无效负主要责任的，应当赔偿买受人的信赖利益损失。
案号：（2007）二中民终字第13692号
审理法院：北京市第二中级人民法院
来源：《人民司法·案例》 2008年第10期
3.城市居民购买农村房屋应当结合历史背景、现有占有关系等考虑其效力，不宜直接认定为无效——马立民诉陈宝印房屋买卖合同案
案例要旨：因城市居民购买农村房屋所引发的纠纷，应当结合当时的历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，不能一概认定为无效。
案号：(2007)一中民终字第9544号
审理法院：北京市第一中级人民法院
来源：《中国审判案例要览(2008年民事审判案例卷)》
4.对确认“小产权房”买卖合同无效的纠纷要综合评定——原告诉被告房屋买卖合同纠纷案
案例要旨：对确认小产权房买卖合同无效的纠纷要根据交付时间的长短，结合房屋本身的重置成本价、土地的区位补偿价，作出综合的评定。一方面充分考虑房屋的翻建、扩建带来的添附价值，另一方面考虑土地升值、房屋升值带来的拆迁安置补偿预期的巨大经济利益及原购房一方因重新购置造成的巨大财产损失。
来源：《人民法院报》 2010年9月29日第7版
司法观点
一、农村房屋主要包括宅基地房屋与“小产权房”两类
就广义而言，所谓农村房屋，是建造于集体所有的土地上的房屋，系相对于在城镇区域开发的建造于国有土地上的房屋而言的，主要包括宅基地房屋与“小产权房”两类。宅基地房屋系村民在审批的宅基地上自建的用于居住的房屋，是典型的传统意义上的农村房屋。
物权法第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”土地管理法第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第三款规定：“农村村民住宅用地经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”上述法律确立了“一户一处宅基地”原则，农村村民主要通过申请并获得批准的方式取得宅基地使用权，由于法律、行政法规及部门规章未对宅基地使用权及宅基地房屋所有权登记发证进行明确规定，现实中大部分宅基地及地上房屋并未进行权属登记，近几年这项工作正在推进，从目前有关法律、行政法规及政策的规定及精神看，农村村民享有宅基地使用权及宅基地房屋所有权，并不需要登记作为生效要件，故未进行权属登记并不影响农村村民对于该两项权利的取得。
而“小产权房”并非法律概念，一般是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或镇政府独立或与房地产开发企业联合在集体所有的土地上开发建设的房屋。根据物权法的规定，建于农村集体建设用地、甚至于农业用地上的农村房屋权属，往往取决于建造者是否获得行政部门有关土地规划、建设审批。未履行合法审批程序，因违反土地管理法规，建造者无法取得房屋所有权，此类房屋在性质上应归属于违法建筑，无法获得国家法律认可，自然也无法办理权属登记。纪要（《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》）第十九条并未涉及后者，而是仅针对宅基地房屋买卖的情形作出了规定。
（摘自《民事审判指导与参考（2017年第1辑·总第69辑）》，最高人民法院民事审判第一庭编，人民法院出版社2017年版，第97-98页）
二、根据国家政策，人民法院不应支持城镇居民要求在农村购买房屋的诉讼请求
我国《物权法》第153条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，而我国土地管理法及其管理条例等并未对宅基地上农村私有房屋的转让作出明确的禁止性规定。最早作出明确的禁止性规定的是国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，该通知第2条第2款规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2004年11月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定，“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。2004年12月24日，国务院在《关于深化改革严格土地管理的决定》中再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2007年12月11日，国务院又专门召开会议，再次强调严格执行土地用途管理制度，城镇居民不得到农村购买宅基地、购买农村住宅或“小产权房”。从这些政策性规定来看，国家为了维护农村集体土地秩序，是一向严厉禁止城镇居民购买农村房屋的。而根据我国《民法通则》第6条规定，“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”。由此可见，农村房屋虽然可以买卖，但城镇居民却是排除在该合同适格主体之外的。因此，应以国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》来认定该通知后售予城镇居民的农村房屋买卖合同无效。
（摘自《 人民法院案例选》2010年第3辑（总第73辑）， 最高人民法院中国应用法学研究所编，人民法院出版社2011年版）
三、城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但不排除在例外的特殊情况下认定此类交易合同有效
禁止农村集体土地流转、禁止城镇居民购买农村房屋，是现行法律和政策的基本原则，相关买卖合同无效，这是处理此类纠纷案件的认定基准或者说一般原则。但是维护交易的安全、稳定是合同法的立法宗旨，在具体个案中，在与国家法律、法规、政策基本规定和精神不相冲突的情形下，也可根据实际情况作灵活处理。故城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但不排除在例外的特殊情况下认定此类交易合同有效，维护其合同效力。
1.出卖人将宅基地上所建房屋卖与城镇居民前或同时，该房屋所占宅基地因征收已转为国有土地，原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民，则宅基地性质已经发生转变的，可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。
2.城镇居民购买农村私有房屋后，如果所买卖的房屋已经有批准权的机关批准和当地集体经济组织同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变动手续，并取得合法权属证书的，可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。
3.城镇居民购买房屋后，已将其户口迁入房屋所在地，申请加入当地集体经济组织，转为农民身份的，可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。
4.买受人、协议签字人虽然为城镇居民身份，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，亦为共同居住的，村集体经济组织同意其买卖合同内容的。可以依法认定为家庭共同购房，买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。
5.在1999年1月1日《土地管理法》修订之前，农村村民将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，应认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。
6.对同一房屋经过多次买卖、转让的效力，可以依据最后一手买受人的身份和交易情况，结合前述处理原则进行判断认定。（李馨：《城镇居民购买农村私有房屋的合同无效》，载《人民司法·案例》，2008年第10辑。）
7.城镇居民购买的小产权房，已经县级以上人民政府对小产权房所在小区办理了相关征地和出让、规划、施工验收，补交土地出让金、交易税费等，依法完善了商品房出售的合法化手续的，可以认定买卖房屋合同有效，由合同当事人合理承担有关土地出让金、交易税费等费用。
（摘自《房地产纠纷裁判标准规范》，吴庆宝著，人民法院出版社2009年版，第300-301页）
法律依据
1.《中华人民共和国土地管理法》(2004修正)
第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
2. 国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》
第二条第二款 农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
3.国土资源部印发《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知
第十三条第一款 严格日常监管制度。各地要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为。要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
4.《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》
19.在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。
在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。
来源：山东高法、法信
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