【购房时机已到？如何选择城市？】
若一个城市去化周期在12个月以上，就算有人口和产业支撑，短期内市场触底反弹的动力仍然不足。如果去化周期在12个月以下，整个盘面就基本达到供需平衡，甚至供小于求，房价触底反弹的动力较强。
目前，除了一线城市，楼市总体是下行期。如果是刚需置业，或许是比较好的时机，改善型住房可追踪政策决定出手时机。出于投资目的，一二线城市可能有一定回报空间，投资三四线城市风险较高。购房要从根本需求出发去选择购房，不要企图投资、改善住房几方面兼顾。
若一个城市去化周期在12个月以上，就算有人口和产业支撑，短期内市场触底反弹的动力仍然不足。如果去化周期在12个月以下，整个盘面就基本达到供需平衡，甚至供小于求，房价触底反弹的动力较强。
目前，除了一线城市，楼市总体是下行期。如果是刚需置业，或许是比较好的时机，改善型住房可追踪政策决定出手时机。出于投资目的，一二线城市可能有一定回报空间，投资三四线城市风险较高。购房要从根本需求出发去选择购房，不要企图投资、改善住房几方面兼顾。
房价，大概率会持续下跌，这3个原因很现实！
第一、空置房继续增加。
事实上，网络数据显示，空置房的数量大概在1.2亿套，按照一家三口人居住，可以居住三分之一的人口，截止8月底，商品房待售面积为5.2亿平米，二手房大约1400万套。
开发商还在不停地修建，如今已经供过于求，按照市场规律，供小于求，价格上涨，供大于求，价格下跌。
第二、楼市松绑堪比2015年之前，效果不明显。
从2022年开始，各个城市楼市松绑，疫情反复，各行各业受到影响，支持刚需买房，开发商的“三道红线”的约束并没有放松，融资渠道没有改变，高杠杆运转不再可能，唯一的办法只能是降价促销。
第三、人口老龄化严重，出生率降低。
最近几年，老龄化严重，出生率降低，结婚的人在减少，90%的刚需是买婚房，年轻人选择不结婚，房子需求就减少。
刚改是为了小换大，有二胎或者三胎后，居住感好的，活动空间大的。
这两种情况都没有，房子去化就困难，开发商没办法，只能降价能不能抓住仅有的其他情况购房者。#买房##社会#
第一、空置房继续增加。
事实上，网络数据显示，空置房的数量大概在1.2亿套，按照一家三口人居住，可以居住三分之一的人口，截止8月底，商品房待售面积为5.2亿平米，二手房大约1400万套。
开发商还在不停地修建，如今已经供过于求，按照市场规律，供小于求，价格上涨，供大于求，价格下跌。
第二、楼市松绑堪比2015年之前，效果不明显。
从2022年开始，各个城市楼市松绑，疫情反复，各行各业受到影响，支持刚需买房，开发商的“三道红线”的约束并没有放松，融资渠道没有改变，高杠杆运转不再可能，唯一的办法只能是降价促销。
第三、人口老龄化严重，出生率降低。
最近几年，老龄化严重，出生率降低，结婚的人在减少，90%的刚需是买婚房，年轻人选择不结婚，房子需求就减少。
刚改是为了小换大，有二胎或者三胎后，居住感好的，活动空间大的。
这两种情况都没有，房子去化就困难，开发商没办法，只能降价能不能抓住仅有的其他情况购房者。#买房##社会#
新出台｜《茶叶初制所建设管理规范》地方标准
茶叶初制所建设管理规范
（西双版纳傣族自治州地方标准：DB5328/T20—2022）
1、范围
本文件规定了西双版纳州茶叶初制所的术语和定义、地址选择、布局与建设、生产管理、人员管理、质量管理等要求。本文件适用于西双版纳州各茶叶产区内茶叶初制所建设管理。
2、规范性引用文件
下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。
GB5749生活饮用水卫生标准
GB3095环境空气质量标准
GB14881食品安全国家标准食品生产通用卫生规范
GB50039农村防火规范
GB/T32744茶叶加工良好规范
云南省茶叶初制所建设管理规程
3、术语和定义
下列术语和定义适用于本文件。
3.1茶叶初制所，指有固定的场地、厂房、生产设备，将茶叶鲜叶加工成干毛茶的厂（所）。
4、选址
4.1初制所用地应符合国家相关规定，依法办理设施农用地备案。
4.2初制所距林区边缘的距离不宜小于300m，应符合GB50039的规定，不能满足时应采取防止火灾蔓延的其他措施。
4.3宜选择在茶园或附近地势平坦、地质结构稳定、交通便捷、通讯方便、供水条件有保障的区域，应和生活区相对隔离，不得与生活住宿区混合建设。
4.4应位于常年风向的上风口，周围1000m内无排放“三废＂的工业企业，无粉尘、有害气体、放射性物质和其他扩散性污染源，离垃圾场、畜牧场、医院、粪池等具有一定污染性的场所100m以上，离交通主干道20m以上，周围无使用气雾杀虫剂、有机磷、有机氯类或氨基甲酸酯类等杀虫剂的常规农田。
4.5环境空气质量应符合GB3095的要求。
4.6生产用水应符合GB5749的要求。
5、布局与建设
5.1厂区布局
5.1.1茶叶初制所厂区布局应分为贮青区、加工区、晒青区、仓贮区等作业区域。
5.1.2根据加工工艺要求合理布局，厂房和设备，生产区、办公区和生活区相对隔离，互不干扰。
5.1.3厂区环境整洁、无异味，道路铺设硬质水泥或石块路面，排水系统通畅，厂区内外环境清洁、整洁。
5.1.4锅炉房、燃烧间、卫生间设在生产车间的下风口。
5.2区域要求
5.2.1贮青区
5.2.1.1有专门的鲜叶验收场所，绿茶初制车间应设有鲜叶摊青间及贮青设施设备，地面清洁、干燥、无污染，可为水磨石或地面砖等，普通水泥地面应备置摊叶专用蔑席、布或摊青架。
5.2.1.2白茶、乌龙茶、红茶初制车间，设有萎凋间及相应的萎凋专用设施设备，地面要求同上。
5.2.1.3贮青区面积应满足高峰期日产量需求，按不低于5kg／m2（鲜叶）的要求进行设计建设。
5.2.2加工区
5.2.2.1茶叶初制所加工车间的结构应为砖混、框架和钢结构厂房等三类。
5.2.2.2初制车间面积不小于机械设备占地面积的5倍，地面硬化为无尘水泥地面、不积水，车间环境整洁、干净无异味。
5.2.2.3室内采光应满足加工要求，红茶、绿茶初制加工应避免日光直射。
5.2.2.4供杀青、干燥工艺的炉灶、热风炉应设置在初制车间墙外，柴火、煤炭、天然气、柴油、重油等燃料应有专门存放的场所。
5.2.2.5杀青、干燥间应有排湿、排气设备。
5.2.3晒青区
5.2.3.1应有专门的晒青毛茶晒场，能满足高峰期日生产量需要。
5.2.3.2晒场应采取离地措施，搭建晾晒台，茶叶不得直接与地面接触。
5.2.3.3应采取防护隔离措施，保持环境整洁，防止家禽鼠类虫害侵入及孳生。
5.2.4仓贮区
5.2.4.1应有防止鼠、虫、禽畜出入及防湿、防火、防砂石的设施。
5.2.4.2具有安全卫生的毛茶专门存放仓库，库房内禁止堆放有毒、有害、有异味及会对茶叶造成污染的物品。
5.2.4.3不同茶类、不同级别的毛茶应分区摆放，避免混合仓贮。
5.3设施设备
5.3.1设施设备数量和类型应满足不同茶类生产要求。
5.3.2绿茶初制所应具备摊青、杀青、揉捻（做形）、解块干燥设施设备。
5.3.3红茶初制所应具备萎凋、揉捻、发酵、干燥设施设备。
5.3.4白茶初制所应具备萎凋、干燥设施设备。
5.3.5机械设备应根据加工工艺流程要求合理设置，前后工序衔接紧凑，防止待加工食品与直接入口食品、原料与成品交叉污染，应避免食品接触有毒物、不洁物。
5.3.6凡是直接接触鲜叶、在制品和毛茶的机械设备和用具应采用无毒、无异味、无污染的材料制成。
5.4建设要求
5.4.1应配备安全有效的消防设施设备。室内电气线路的敷设应符合GB50039的规定，应避开潮湿部位和炉灶、烟囱等高温部位，并不应直接敷设在可燃物上；当必须敷设在可燃物上或在有可燃物的吊顶内敷设时，应穿金属管、阻燃套管保护或采用阻燃电缆。
5.4.2灶台、烟道、烟囱等的设计安装应符合GB50039规定的要求，采用不燃材料建造或制作。与可燃物体部位的壁厚不应小于240mm。烟囱穿过可燃或难燃屋顶时，排烟口应高出屋面不小于500mm，并应在顶棚至屋面层范围用不燃烧材料砌抹严密。烟道直接在外墙上开设排烟口时，外墙应为不燃烧体且排烟口应突出外墙至少250mm。
6、生产管理要求
6.1加工流程
各类毛茶的加工必须满足保证其品质的相应工艺流程要求。如：晒青毛茶加工工艺流程为“摊青—杀青一揉捻一解块一日光干燥—包装入库”。
6.1.1初制加工:按照萎凋、杀青、揉捻、干燥、包装顺序进行加工。
6.1.1.1萎凋：鲜叶堆放厚度不宜超过30cm，鲜叶不宜与地面直接接触，应使用萎凋槽。
6.1.1.2杀青：通过杀青有效减去水分到生叶原料全部重量的20%～30%左右，杀青完后将叶子抖散摊开，待凉后进行揉捻。
6.1.1.3揉捻：用机器揉捻时，采取轻～重～轻方式进行，待揉为紧条为宜，将叶子抖散摊开用太阳晒干。
6.2加工现场
6.2.1加工现场的管理应符合《中华人民共和国安全生产法》规定和GB14881要求。
6.2.2应在醒目位置悬挂或张贴作业指导标牌，做到工序清晰、工位明确。
6.2.3非加工茶叶的物品不得摆放于加工车间内。
7、人员管理要求
根据中华人民共和国食品安全法的规定，初制所从业人员卫生管理应符合GB/T32744的规定。
7.1从业人员应当持有有效健康证。
7.2加工人员须进行必要的食品安全知识、技能等岗前培训，掌握基本技能和卫生要求。
7.3进入初制车间人员应穿着洁净的工作服，戴工作帽、口罩，穿鞋套或换工作鞋，按要求洗手消毒后方可进入生产车间。
7.4进入初制车间人员不得佩戴饰物，禁止化妆、染指甲、喷洒香水等异味物质，不得携带或存放与茶叶生产无关的个人用品。
8、质量管理要求
8.1质量检测
8.1.1应有负责质量检测管理的人员。
8.1.2有专门进行毛茶理化检测的场所，并配备原料和初制产品快速检测设备，或委托具有法定检验资质的食品检验机构检测。
8.2质量追溯
8.2.1初制所应具有市场监督管理部门核准发放的经营证照，并对产品质量实行全程追溯管理，做到生产有记录、出厂有标签。
8.2.2生产记录应包括鲜叶产地及其归属主体、鲜叶采摘日期、产品生产日期和批次、产品类型等。
8.2.3出厂标签应包括产品生产日期和批次、产品类型、质量合格标签，以及初制所名称、地址、联系电话等信息。
8.2.4初制所应建立完整的生产技术档案，记录采购、加工、贮存、检验、销售等环节，档案应保存3年以上。
https://t.cn/A6Xrwhwr#勐海#
茶叶初制所建设管理规范
（西双版纳傣族自治州地方标准：DB5328/T20—2022）
1、范围
本文件规定了西双版纳州茶叶初制所的术语和定义、地址选择、布局与建设、生产管理、人员管理、质量管理等要求。本文件适用于西双版纳州各茶叶产区内茶叶初制所建设管理。
2、规范性引用文件
下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。
GB5749生活饮用水卫生标准
GB3095环境空气质量标准
GB14881食品安全国家标准食品生产通用卫生规范
GB50039农村防火规范
GB/T32744茶叶加工良好规范
云南省茶叶初制所建设管理规程
3、术语和定义
下列术语和定义适用于本文件。
3.1茶叶初制所，指有固定的场地、厂房、生产设备，将茶叶鲜叶加工成干毛茶的厂（所）。
4、选址
4.1初制所用地应符合国家相关规定，依法办理设施农用地备案。
4.2初制所距林区边缘的距离不宜小于300m，应符合GB50039的规定，不能满足时应采取防止火灾蔓延的其他措施。
4.3宜选择在茶园或附近地势平坦、地质结构稳定、交通便捷、通讯方便、供水条件有保障的区域，应和生活区相对隔离，不得与生活住宿区混合建设。
4.4应位于常年风向的上风口，周围1000m内无排放“三废＂的工业企业，无粉尘、有害气体、放射性物质和其他扩散性污染源，离垃圾场、畜牧场、医院、粪池等具有一定污染性的场所100m以上，离交通主干道20m以上，周围无使用气雾杀虫剂、有机磷、有机氯类或氨基甲酸酯类等杀虫剂的常规农田。
4.5环境空气质量应符合GB3095的要求。
4.6生产用水应符合GB5749的要求。
5、布局与建设
5.1厂区布局
5.1.1茶叶初制所厂区布局应分为贮青区、加工区、晒青区、仓贮区等作业区域。
5.1.2根据加工工艺要求合理布局，厂房和设备，生产区、办公区和生活区相对隔离，互不干扰。
5.1.3厂区环境整洁、无异味，道路铺设硬质水泥或石块路面，排水系统通畅，厂区内外环境清洁、整洁。
5.1.4锅炉房、燃烧间、卫生间设在生产车间的下风口。
5.2区域要求
5.2.1贮青区
5.2.1.1有专门的鲜叶验收场所，绿茶初制车间应设有鲜叶摊青间及贮青设施设备，地面清洁、干燥、无污染，可为水磨石或地面砖等，普通水泥地面应备置摊叶专用蔑席、布或摊青架。
5.2.1.2白茶、乌龙茶、红茶初制车间，设有萎凋间及相应的萎凋专用设施设备，地面要求同上。
5.2.1.3贮青区面积应满足高峰期日产量需求，按不低于5kg／m2（鲜叶）的要求进行设计建设。
5.2.2加工区
5.2.2.1茶叶初制所加工车间的结构应为砖混、框架和钢结构厂房等三类。
5.2.2.2初制车间面积不小于机械设备占地面积的5倍，地面硬化为无尘水泥地面、不积水，车间环境整洁、干净无异味。
5.2.2.3室内采光应满足加工要求，红茶、绿茶初制加工应避免日光直射。
5.2.2.4供杀青、干燥工艺的炉灶、热风炉应设置在初制车间墙外，柴火、煤炭、天然气、柴油、重油等燃料应有专门存放的场所。
5.2.2.5杀青、干燥间应有排湿、排气设备。
5.2.3晒青区
5.2.3.1应有专门的晒青毛茶晒场，能满足高峰期日生产量需要。
5.2.3.2晒场应采取离地措施，搭建晾晒台，茶叶不得直接与地面接触。
5.2.3.3应采取防护隔离措施，保持环境整洁，防止家禽鼠类虫害侵入及孳生。
5.2.4仓贮区
5.2.4.1应有防止鼠、虫、禽畜出入及防湿、防火、防砂石的设施。
5.2.4.2具有安全卫生的毛茶专门存放仓库，库房内禁止堆放有毒、有害、有异味及会对茶叶造成污染的物品。
5.2.4.3不同茶类、不同级别的毛茶应分区摆放，避免混合仓贮。
5.3设施设备
5.3.1设施设备数量和类型应满足不同茶类生产要求。
5.3.2绿茶初制所应具备摊青、杀青、揉捻（做形）、解块干燥设施设备。
5.3.3红茶初制所应具备萎凋、揉捻、发酵、干燥设施设备。
5.3.4白茶初制所应具备萎凋、干燥设施设备。
5.3.5机械设备应根据加工工艺流程要求合理设置，前后工序衔接紧凑，防止待加工食品与直接入口食品、原料与成品交叉污染，应避免食品接触有毒物、不洁物。
5.3.6凡是直接接触鲜叶、在制品和毛茶的机械设备和用具应采用无毒、无异味、无污染的材料制成。
5.4建设要求
5.4.1应配备安全有效的消防设施设备。室内电气线路的敷设应符合GB50039的规定，应避开潮湿部位和炉灶、烟囱等高温部位，并不应直接敷设在可燃物上；当必须敷设在可燃物上或在有可燃物的吊顶内敷设时，应穿金属管、阻燃套管保护或采用阻燃电缆。
5.4.2灶台、烟道、烟囱等的设计安装应符合GB50039规定的要求，采用不燃材料建造或制作。与可燃物体部位的壁厚不应小于240mm。烟囱穿过可燃或难燃屋顶时，排烟口应高出屋面不小于500mm，并应在顶棚至屋面层范围用不燃烧材料砌抹严密。烟道直接在外墙上开设排烟口时，外墙应为不燃烧体且排烟口应突出外墙至少250mm。
6、生产管理要求
6.1加工流程
各类毛茶的加工必须满足保证其品质的相应工艺流程要求。如：晒青毛茶加工工艺流程为“摊青—杀青一揉捻一解块一日光干燥—包装入库”。
6.1.1初制加工:按照萎凋、杀青、揉捻、干燥、包装顺序进行加工。
6.1.1.1萎凋：鲜叶堆放厚度不宜超过30cm，鲜叶不宜与地面直接接触，应使用萎凋槽。
6.1.1.2杀青：通过杀青有效减去水分到生叶原料全部重量的20%～30%左右，杀青完后将叶子抖散摊开，待凉后进行揉捻。
6.1.1.3揉捻：用机器揉捻时，采取轻～重～轻方式进行，待揉为紧条为宜，将叶子抖散摊开用太阳晒干。
6.2加工现场
6.2.1加工现场的管理应符合《中华人民共和国安全生产法》规定和GB14881要求。
6.2.2应在醒目位置悬挂或张贴作业指导标牌，做到工序清晰、工位明确。
6.2.3非加工茶叶的物品不得摆放于加工车间内。
7、人员管理要求
根据中华人民共和国食品安全法的规定，初制所从业人员卫生管理应符合GB/T32744的规定。
7.1从业人员应当持有有效健康证。
7.2加工人员须进行必要的食品安全知识、技能等岗前培训，掌握基本技能和卫生要求。
7.3进入初制车间人员应穿着洁净的工作服，戴工作帽、口罩，穿鞋套或换工作鞋，按要求洗手消毒后方可进入生产车间。
7.4进入初制车间人员不得佩戴饰物，禁止化妆、染指甲、喷洒香水等异味物质，不得携带或存放与茶叶生产无关的个人用品。
8、质量管理要求
8.1质量检测
8.1.1应有负责质量检测管理的人员。
8.1.2有专门进行毛茶理化检测的场所，并配备原料和初制产品快速检测设备，或委托具有法定检验资质的食品检验机构检测。
8.2质量追溯
8.2.1初制所应具有市场监督管理部门核准发放的经营证照，并对产品质量实行全程追溯管理，做到生产有记录、出厂有标签。
8.2.2生产记录应包括鲜叶产地及其归属主体、鲜叶采摘日期、产品生产日期和批次、产品类型等。
8.2.3出厂标签应包括产品生产日期和批次、产品类型、质量合格标签，以及初制所名称、地址、联系电话等信息。
8.2.4初制所应建立完整的生产技术档案，记录采购、加工、贮存、检验、销售等环节，档案应保存3年以上。
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