深度解刨单品数据分析核心问题
首先我们要分析市场的行情，这样才能了解我们的产品，现在发展到了那个时期，产品生命周期是我们产品的发展周期，分别是进入期、成长期、饱和期、衰退期。进入期是我们产品进入这个市场的时候，也是这个产品刚开始的时候，在这时候我们要优化好产品。成长期去是我们商品从没有展现、浏览、访客到有展现、浏览、访客的时期，可以说我们的产品在这个时期迅速的发展起来。饱和期是我们的这种产品在这个市场里面已经非常的充足了，这时候就要想看看还能不能把产品给带起来，带起处在饱和期的产品的方法分别是发展新产品款式、开发新用途、适时降价、市场调整、营销组合。发展新产品款式是我们在这个商品原有的基础商开发新的样式，例如我们的衣服，有一个款式衣服非常饱和了，然后再把产品的样式或者样式改一下都是可以的。开发新用途是我们在在这个产品原有的用途上开发新的用途，就可以让我们的商品多一种用法，然后我们产品的流量也就上去了。适时降价是我们产品的价格不可在和之前一样，因为市场已经饱和了，和同行的价格战也打得非常激烈，如果在这时候还不下降的话，我们的商品是没有人会点进去看的。市场调整是我们要细分市场，找一下市场里面有没有未开发的细分市场并且快速的切入进去，就是说我们在看看这个类目里面是否有未开发的细分市场，有的话，我们就要抓住机会去做，有一句俗话是猪站在风口上都会飞起来，然后我们看到了机会就要去做，如果把握不住机会的话，就只能被淘汰了。营销组合是我们对产品、定价、渠道、促销进行综合调整指配制作营销的组合，是说我们可以用组合的方式把产品给卖出去，然后价格就可以不用降的太低，例如我们买手机壳的时候，一般都会送钢化膜或者挂绳（挂钩），这样的话客户会比较容易接受我们的商品。衰退期是产品的销量断崖式下跌和产品利润很低甚至为零，这俩个点是因为我们的产品没有流量，然后导致没有人看我们的产品，也就没有流量。衰退期有两个处理方法分别是继续细分市场、放弃产品。继续细分市场是将大部分资源集中用在细分分销渠道上，就是说我们可以把大部分资源都用在未开发里面的产品里面，看看能不能把它给带起来。放弃商品是把这个产品下架，将更多的 时间和资源花在新的市场或其他产品之中，打造其他爆款进行替代。就是说我们如果知道了这个商品在衰退期中，就可以不要再花很多资源在这个产品里面或者在其他市场里面重新打造一个爆款来替代我们的产品。
单品展现数据分析是我们对单个产品的展现数据进行分析，这个我们可以在后台里面可以看得到。那么影响展现次数的因素分别是自然搜索排名、推广、活动。自然搜索排名是我们靠自然流量在首页搜索的排名，影响自然流量排名的分别是店铺权重、商品相关性、商品标题关键词、新灯塔服务指标体系、基础保障服务。店铺权重是影响商品排名的关键，我们的店铺权重会受到交易勋章、违规降权、店铺活跃度、实力买家、旺铺装修。交易勋章是我们的月销售额到达了多少，且月销量越多等级也就越高，这个等级越高我们的店铺权重也就越高。违规降权是我们的商品如果有违法平台规则的话，也是会有降权的，所以这个我们也是要重视的。店铺活跃度是我们店铺是否活跃来判断我们的店铺是不是死店铺，如果变成了死店铺的话，我们的流量会变少就算有流量，也是死流量或者没什么用的流量，和我们的店铺也会被降权。实力商家是需要付费的，买了实力商家会有很大的流量和有专属的权益、标志、展示位（限时的）。旺铺装修也会影响到我们店铺的权重。商品相关性和商品标题关键词也是可以影响到我们的排名分别是，标题的重复率、在关键词前面加一个属性。标题的重复率是我们标题的关键词重复使用和关键词单一，这两点都是会影响到我们的流量，因为这两点都是会分到我们产品的流量。然后我们可以在关键词前面加一个属性词，这样就是会更加容易搜索到我们的商品。新灯塔服务指标体系是官方会通过五大考核维度来给给我们判定综合评分的，这五点分别是物流体验、咨询体验、商品体验、售后体验、纠纷投诉。物流体验是我们的发货速度。咨询体验我们近30天回复买家的速度。商品体验是我们的品质退货率怎么样，这个退货率越低越好。售后体验是我们的退货和退款的时间有多长，这个也是越短越好。纠纷投诉是我们的发货保障订单占比。基础保障是我们的买家保障，就是没有这个保障是不能开店，这个买家保障可以让我们的买家更加的放心。数字营销是需要付费的，如果用来数字营销展现还提不上来的话是有原因的分别是我们产品的出价过低导致上不了关键词的首位排名、推广关键词的热度太低了，导致我们没有流量，这时候我们就可以把没有热度的词给他换下来，再换成有热度的关键词、我们的推送单元里面的推广词太少了，我们就是把这个要推广的商品放在单元里面，然后在用关键词来推广。
阿里活动分为大促和横向市场，大促活动是官方的活动分别有3月、6月、9月、12月。横向市场里面有淘货源、伙拼、陶工厂等，这些就是活动，能参加尽量参加，这些活动是非常有流量的。我们参加活动就要知道怎么抢占活动会场坑位，有三点分别是提高单品交易额/交易买家数，是说我们只有提高了这个两点，才会比较好抢占会场的坑位、利用店铺自营销工具，是我们要会用营销工具来发优惠券，是为了吸引顾客来、利用（电话、旺旺、短信等工具通知新老客户）是我们可以人线下的客户去线上购买我们的商品，也就是蓄水机制。
首先我们要分析市场的行情，这样才能了解我们的产品，现在发展到了那个时期，产品生命周期是我们产品的发展周期，分别是进入期、成长期、饱和期、衰退期。进入期是我们产品进入这个市场的时候，也是这个产品刚开始的时候，在这时候我们要优化好产品。成长期去是我们商品从没有展现、浏览、访客到有展现、浏览、访客的时期，可以说我们的产品在这个时期迅速的发展起来。饱和期是我们的这种产品在这个市场里面已经非常的充足了，这时候就要想看看还能不能把产品给带起来，带起处在饱和期的产品的方法分别是发展新产品款式、开发新用途、适时降价、市场调整、营销组合。发展新产品款式是我们在这个商品原有的基础商开发新的样式，例如我们的衣服，有一个款式衣服非常饱和了，然后再把产品的样式或者样式改一下都是可以的。开发新用途是我们在在这个产品原有的用途上开发新的用途，就可以让我们的商品多一种用法，然后我们产品的流量也就上去了。适时降价是我们产品的价格不可在和之前一样，因为市场已经饱和了，和同行的价格战也打得非常激烈，如果在这时候还不下降的话，我们的商品是没有人会点进去看的。市场调整是我们要细分市场，找一下市场里面有没有未开发的细分市场并且快速的切入进去，就是说我们在看看这个类目里面是否有未开发的细分市场，有的话，我们就要抓住机会去做，有一句俗话是猪站在风口上都会飞起来，然后我们看到了机会就要去做，如果把握不住机会的话，就只能被淘汰了。营销组合是我们对产品、定价、渠道、促销进行综合调整指配制作营销的组合，是说我们可以用组合的方式把产品给卖出去，然后价格就可以不用降的太低，例如我们买手机壳的时候，一般都会送钢化膜或者挂绳（挂钩），这样的话客户会比较容易接受我们的商品。衰退期是产品的销量断崖式下跌和产品利润很低甚至为零，这俩个点是因为我们的产品没有流量，然后导致没有人看我们的产品，也就没有流量。衰退期有两个处理方法分别是继续细分市场、放弃产品。继续细分市场是将大部分资源集中用在细分分销渠道上，就是说我们可以把大部分资源都用在未开发里面的产品里面，看看能不能把它给带起来。放弃商品是把这个产品下架，将更多的 时间和资源花在新的市场或其他产品之中，打造其他爆款进行替代。就是说我们如果知道了这个商品在衰退期中，就可以不要再花很多资源在这个产品里面或者在其他市场里面重新打造一个爆款来替代我们的产品。
单品展现数据分析是我们对单个产品的展现数据进行分析，这个我们可以在后台里面可以看得到。那么影响展现次数的因素分别是自然搜索排名、推广、活动。自然搜索排名是我们靠自然流量在首页搜索的排名，影响自然流量排名的分别是店铺权重、商品相关性、商品标题关键词、新灯塔服务指标体系、基础保障服务。店铺权重是影响商品排名的关键，我们的店铺权重会受到交易勋章、违规降权、店铺活跃度、实力买家、旺铺装修。交易勋章是我们的月销售额到达了多少，且月销量越多等级也就越高，这个等级越高我们的店铺权重也就越高。违规降权是我们的商品如果有违法平台规则的话，也是会有降权的，所以这个我们也是要重视的。店铺活跃度是我们店铺是否活跃来判断我们的店铺是不是死店铺，如果变成了死店铺的话，我们的流量会变少就算有流量，也是死流量或者没什么用的流量，和我们的店铺也会被降权。实力商家是需要付费的，买了实力商家会有很大的流量和有专属的权益、标志、展示位（限时的）。旺铺装修也会影响到我们店铺的权重。商品相关性和商品标题关键词也是可以影响到我们的排名分别是，标题的重复率、在关键词前面加一个属性。标题的重复率是我们标题的关键词重复使用和关键词单一，这两点都是会影响到我们的流量，因为这两点都是会分到我们产品的流量。然后我们可以在关键词前面加一个属性词，这样就是会更加容易搜索到我们的商品。新灯塔服务指标体系是官方会通过五大考核维度来给给我们判定综合评分的，这五点分别是物流体验、咨询体验、商品体验、售后体验、纠纷投诉。物流体验是我们的发货速度。咨询体验我们近30天回复买家的速度。商品体验是我们的品质退货率怎么样，这个退货率越低越好。售后体验是我们的退货和退款的时间有多长，这个也是越短越好。纠纷投诉是我们的发货保障订单占比。基础保障是我们的买家保障，就是没有这个保障是不能开店，这个买家保障可以让我们的买家更加的放心。数字营销是需要付费的，如果用来数字营销展现还提不上来的话是有原因的分别是我们产品的出价过低导致上不了关键词的首位排名、推广关键词的热度太低了，导致我们没有流量，这时候我们就可以把没有热度的词给他换下来，再换成有热度的关键词、我们的推送单元里面的推广词太少了，我们就是把这个要推广的商品放在单元里面，然后在用关键词来推广。
阿里活动分为大促和横向市场，大促活动是官方的活动分别有3月、6月、9月、12月。横向市场里面有淘货源、伙拼、陶工厂等，这些就是活动，能参加尽量参加，这些活动是非常有流量的。我们参加活动就要知道怎么抢占活动会场坑位，有三点分别是提高单品交易额/交易买家数，是说我们只有提高了这个两点，才会比较好抢占会场的坑位、利用店铺自营销工具，是我们要会用营销工具来发优惠券，是为了吸引顾客来、利用（电话、旺旺、短信等工具通知新老客户）是我们可以人线下的客户去线上购买我们的商品，也就是蓄水机制。
年轻人从深圳到广州的买房路：月收入1.5万要还1.3万的房贷
买新房的幸福感来得没有那么快、那么强烈，莫茜先感受到的是压力——每个月13000元的房贷即将来临。
今年房地产市场“跌”声一片，广州由于均价相对深圳较低，可选择范围广，被一些在深圳的打工人加入了选择列表。
由于广深目前还很难过上真正的双城生活，所以从深圳跑到广州买房的打工人，不仅要换住处，还得换工作。
莫茜就是其中一个，她去年开始从深圳到广州看房，终于在最近和男朋友一起定下了广州白云区金沙洲一套新房。“现在市场处于调整期，我怕再不买，明年又涨了。”
买新房的幸福感来得没有那么快、那么强烈，莫茜先感受到的是压力——每个月13000元的房贷即将来临。
从深圳到广州
莫茜是千千万万在深圳打工的湖南人之一，2016年来到深圳，她经历过深圳房价的疯狂上涨，也感受过一年又一年不断加价的租房市场。
来深圳的头两年时间里，莫茜并没有买房的念头，因为觉得遥不可及，更看不懂楼市。“我记得2016年，南山区那边的均价大约都在7万-8万元每平方米，谁知道现在好多都窜到10万+了。”
由于男朋友的父母在广州定居，莫茜也曾经在2018年考虑过是否到广州买房，但她当时换了新工作刚稳定下来，想着再等等，而且广州的房价涨幅没有深圳快。
莫茜的朋友阿祥比她行动快，2018年，已经在深圳呆了5年的阿祥毅然将工作从深圳换到广州，并准备在广州定居买房。很快，阿祥来广州不到一年，就在番禺区亚运城以每平方米不到3万元的均价买了一套两居室。
“深圳的生活感觉比较无聊，少点烟火气息，天天就两点一线，吃个宵夜都能听见其他桌还在讨论项目。广州虽然人比深圳多，但是能让人有轻松的时候。”阿祥说。
2020年，快30岁的莫茜和男朋友把结婚提上了日程，双方父母大概可以给到100万元首付支持，他们终于下定决心到广州买房。“我们相比很多人来说已经很好了，父母们都给了尽可能的支持。但在深圳拿着100万元首付，只能去往临深的东莞、惠州。”
2021年，莫茜的另一个朋友孔昊也决定去广州买房，孔昊和女朋友两人目前都在深圳工作，但是已经决定年后就换工作到广州。虽然孔昊他们的买房预算比莫茜还多一些，但最终还是选择了广州。
孔昊的理由是，“深圳真的买不起，能买得起的房子又没有居住体验，好歹是几百万，对比之下广州可选择的空间更大一些。”
“年底前一定要买房”
确定好要买房之后，莫茜他们就开启了广州各区的疯狂看房模式。由于平时工作比较忙，他们只能利用偶尔的周末或者小长假来广州看房，广州区域大，楼盘数量多，从白云到番禺，从海珠到黄埔，能买得起的地方莫茜都尽量去跑过。
莫茜的看房节奏比较慢，“广州、深圳都出台了各种政策，觉得楼市应该会跌了，就断断续续的没太着急去看房。今年10月重新开始看，是因为注意到各种稳楼市的信号，加上利率也有一些松动，我个人感觉可能有点要回暖了，觉得要抓紧看了。”
莫茜最先看的是阿祥在的番禺区，她首选是三居室户型，希望可以一步到位。看了番禺区南站附近一个新盘，莫茜心里就凉了半截，“周边太荒凉了，什么都没有。虽然说是大型项目，但谁也不敢保证能不能起来。”
曾经的热点区域之一黄埔也在莫茜的考虑范围，但黄埔现在也已经不便宜，他们的预算只能去到知识城、科学城，而男朋友的父母又住在白云区附近，距离太远。
最后，他们把目标锁定在了白云区的金沙洲片区，“不仅离父母家近，相比黄埔、南沙距离主城区近，价格也相对低些。”
从11月份开始，莫茜他们开启了密集的看房模式并且决定年底前一定要买房，一是她感觉年底可能会降息，明年房价或许还会微涨；二是觉得年底的新房价格一般相对优惠。她也不担心是否会降价，“我个人觉得再降也不会降到哪里吧，坚定看好需求旺盛的城市。”
进入11月，广州、深圳等地的多家银行二手房按揭贷款放贷时间较之前已经缩短。
“在11月之前，广州二手房按揭贷款放贷至少需要5个月至半年左右。但从11月开始，放贷时间已经缩短至3-5个月。”一名广州的资深中介表示。
“先缓缓经济压力”
花了一个多月时间，莫茜几乎看完了金沙洲片区能看的二手房。
原本看中了一套二手房，但业主是香港的，一直过不来广州，后来又变卦说不卖了。“算起来新房更划算，二手流程复杂，还要加税加中介费加装修，也是一笔不小的钱。”
最终，经过多方面比较，莫茜他们买下了金沙洲一套约90平方米的三居室，首付大约在100万元出头，月供13000元。
“看新房也特别挑了一些，今年有不少房企都爆雷，一个朋友就不小心买到了，现在楼盘已经停工了，所以我们也只能选一些央企、国企品牌，保险一点。”
交了定金以后，莫茜的心终于安定了一点，“已经看了很多了，感觉现在不能再犹豫了，不然一直犹豫下去又要到明年底了。比起降价，其实有点更怕涨价。”
据广州中原统计，11月，新房、二手房市场对比9-10月成交表现均有所改善，其中新房市场得益于开发商积极降价吸客，成交摆脱6-10月平均7000宗低位水平，回升至近9000宗“正常市场水平”；二手随着观望买家入市，加上房贷审批速度提升，成交热度亦有所回升。
莫茜现在每月的工资大约是税前15000元，她准备春节后就到广州找新工作，男朋友已经先她一步前往。
“深圳的房租再加房贷压力太大了，心理压力真的挺大”，莫茜说，“可能到2023年再办婚礼吧，先缓缓经济压力。” https://t.cn/A6LaD7FA
买新房的幸福感来得没有那么快、那么强烈，莫茜先感受到的是压力——每个月13000元的房贷即将来临。
今年房地产市场“跌”声一片，广州由于均价相对深圳较低，可选择范围广，被一些在深圳的打工人加入了选择列表。
由于广深目前还很难过上真正的双城生活，所以从深圳跑到广州买房的打工人，不仅要换住处，还得换工作。
莫茜就是其中一个，她去年开始从深圳到广州看房，终于在最近和男朋友一起定下了广州白云区金沙洲一套新房。“现在市场处于调整期，我怕再不买，明年又涨了。”
买新房的幸福感来得没有那么快、那么强烈，莫茜先感受到的是压力——每个月13000元的房贷即将来临。
从深圳到广州
莫茜是千千万万在深圳打工的湖南人之一，2016年来到深圳，她经历过深圳房价的疯狂上涨，也感受过一年又一年不断加价的租房市场。
来深圳的头两年时间里，莫茜并没有买房的念头，因为觉得遥不可及，更看不懂楼市。“我记得2016年，南山区那边的均价大约都在7万-8万元每平方米，谁知道现在好多都窜到10万+了。”
由于男朋友的父母在广州定居，莫茜也曾经在2018年考虑过是否到广州买房，但她当时换了新工作刚稳定下来，想着再等等，而且广州的房价涨幅没有深圳快。
莫茜的朋友阿祥比她行动快，2018年，已经在深圳呆了5年的阿祥毅然将工作从深圳换到广州，并准备在广州定居买房。很快，阿祥来广州不到一年，就在番禺区亚运城以每平方米不到3万元的均价买了一套两居室。
“深圳的生活感觉比较无聊，少点烟火气息，天天就两点一线，吃个宵夜都能听见其他桌还在讨论项目。广州虽然人比深圳多，但是能让人有轻松的时候。”阿祥说。
2020年，快30岁的莫茜和男朋友把结婚提上了日程，双方父母大概可以给到100万元首付支持，他们终于下定决心到广州买房。“我们相比很多人来说已经很好了，父母们都给了尽可能的支持。但在深圳拿着100万元首付，只能去往临深的东莞、惠州。”
2021年，莫茜的另一个朋友孔昊也决定去广州买房，孔昊和女朋友两人目前都在深圳工作，但是已经决定年后就换工作到广州。虽然孔昊他们的买房预算比莫茜还多一些，但最终还是选择了广州。
孔昊的理由是，“深圳真的买不起，能买得起的房子又没有居住体验，好歹是几百万，对比之下广州可选择的空间更大一些。”
“年底前一定要买房”
确定好要买房之后，莫茜他们就开启了广州各区的疯狂看房模式。由于平时工作比较忙，他们只能利用偶尔的周末或者小长假来广州看房，广州区域大，楼盘数量多，从白云到番禺，从海珠到黄埔，能买得起的地方莫茜都尽量去跑过。
莫茜的看房节奏比较慢，“广州、深圳都出台了各种政策，觉得楼市应该会跌了，就断断续续的没太着急去看房。今年10月重新开始看，是因为注意到各种稳楼市的信号，加上利率也有一些松动，我个人感觉可能有点要回暖了，觉得要抓紧看了。”
莫茜最先看的是阿祥在的番禺区，她首选是三居室户型，希望可以一步到位。看了番禺区南站附近一个新盘，莫茜心里就凉了半截，“周边太荒凉了，什么都没有。虽然说是大型项目，但谁也不敢保证能不能起来。”
曾经的热点区域之一黄埔也在莫茜的考虑范围，但黄埔现在也已经不便宜，他们的预算只能去到知识城、科学城，而男朋友的父母又住在白云区附近，距离太远。
最后，他们把目标锁定在了白云区的金沙洲片区，“不仅离父母家近，相比黄埔、南沙距离主城区近，价格也相对低些。”
从11月份开始，莫茜他们开启了密集的看房模式并且决定年底前一定要买房，一是她感觉年底可能会降息，明年房价或许还会微涨；二是觉得年底的新房价格一般相对优惠。她也不担心是否会降价，“我个人觉得再降也不会降到哪里吧，坚定看好需求旺盛的城市。”
进入11月，广州、深圳等地的多家银行二手房按揭贷款放贷时间较之前已经缩短。
“在11月之前，广州二手房按揭贷款放贷至少需要5个月至半年左右。但从11月开始，放贷时间已经缩短至3-5个月。”一名广州的资深中介表示。
“先缓缓经济压力”
花了一个多月时间，莫茜几乎看完了金沙洲片区能看的二手房。
原本看中了一套二手房，但业主是香港的，一直过不来广州，后来又变卦说不卖了。“算起来新房更划算，二手流程复杂，还要加税加中介费加装修，也是一笔不小的钱。”
最终，经过多方面比较，莫茜他们买下了金沙洲一套约90平方米的三居室，首付大约在100万元出头，月供13000元。
“看新房也特别挑了一些，今年有不少房企都爆雷，一个朋友就不小心买到了，现在楼盘已经停工了，所以我们也只能选一些央企、国企品牌，保险一点。”
交了定金以后，莫茜的心终于安定了一点，“已经看了很多了，感觉现在不能再犹豫了，不然一直犹豫下去又要到明年底了。比起降价，其实有点更怕涨价。”
据广州中原统计，11月，新房、二手房市场对比9-10月成交表现均有所改善，其中新房市场得益于开发商积极降价吸客，成交摆脱6-10月平均7000宗低位水平，回升至近9000宗“正常市场水平”；二手随着观望买家入市，加上房贷审批速度提升，成交热度亦有所回升。
莫茜现在每月的工资大约是税前15000元，她准备春节后就到广州找新工作，男朋友已经先她一步前往。
“深圳的房租再加房贷压力太大了，心理压力真的挺大”，莫茜说，“可能到2023年再办婚礼吧，先缓缓经济压力。” https://t.cn/A6LaD7FA
12月份买房是明智吗？4个好处很喜人，但这2个弊端也不能忽视#买房#
2021年迎来最后一个月，同时也是楼市继年初、金九银十后本年度的最后一个销售火热期，不少粉丝就在后台咨询我，年底究竟该不该买房呢？我认为，有需求可以入市，因为有4个优势对刚需有利：
第一，房企、炒房客打价格战销售
房企到年底背负的资金压力非常高，包括给银行还本金和利息，合作企业建房的各种工程款、材料款等等，受楼市政策限制金融融资，很多房企其实还借了私人金融机构的钱，以及海外债，这些都要在年底去结算；每个企业到年底要给员工发过年的工资、奖金、年终奖，社保费也要缴纳完成。要负担这么多钱的支出，房企们必然会想尽办法把年底这最后一波购房力抢到手，房企急需回笼资金，为了刺激市场给出的优惠会更多。而炒房客现在面临多城市二手房参考价，保障房入市等压力，房企卖房火热，他们也更着急，所以，新房和二手房市场打价格战是必然的。
第二，银行房贷余额充足
年底很多人还贷，银行房贷资金充足，钱多了，申请房贷上，审核和放贷时间能缩短一些，能让借款人早点拿到钱支付买房剩下的款项，避免逾期造成合同违约的问题。申请额度上，不会降低，大概率能拿到预期的房贷额度。
第三，楼市房源多容易捡漏
作为年底最后一波购房机会，房企放出的房源增加，加上部分炒房客抛房，楼市房源激增下，购房者的选择范围更大，能找到一些性价比高的优质房，而商品数量过多，就容易出现供大于求，这个时候，整体价格就会降温，购房者买房成本上能有更大的可谈空间。
第四，关联行业的促销潮
房地产是密集性行业，关联着建筑，装修，家具家电，房价有降温现象出现，作为这些依附房企生存的企业为了招揽顾客，可能也会跟着以价换量销售，年底本身也是各商家的促销期，对刚需来说，等于是房子便宜买，装修和购置家用都能减少一部分花费了。
不过，购房者不能因为图便宜就冲动入市，还是要保持购房的理智，这2件事一定要注意：
第一，特价房猫腻
房价即使有优惠，也要记住房企着急销售为的是回笼资金，如果降价太多就是亏钱，作为商家是不会亏本销售的。遇到房价比市场价低得太多的房子，就要注意房子存在的问题，比如手续不全，质量不过关，配套奇葩等等，那这种房子即使低价购入，未来居住和办理房产证，以及转手都是隐患。
第二，销售人员的口头承诺
买房时销售人员都会拼命承诺周围的优质规划，但这些口头承诺要记住，根本不作数，尤其是，销售岗位流动性非常快，尤其是年底，更是辞职高峰期。意味着，现在销售人员给你承诺的福利，等到过年后没有实现，再想找人对质，也找不到人。而企业比你想得更全面，只要没有书面合同，肯定不会认账，对离职的销售人员会直接把责任推给他，到时候，要么大海捞针找那个当初和你对接的销售人员，要么就是和开发商扯皮，打官司，耗时又耗钱。所以，不管销售人员多亲切，也要保持头脑清晰，一定要记得让他把承诺的福利白纸黑字写在合同内，避免被坑！#房产头条#
2021年迎来最后一个月，同时也是楼市继年初、金九银十后本年度的最后一个销售火热期，不少粉丝就在后台咨询我，年底究竟该不该买房呢？我认为，有需求可以入市，因为有4个优势对刚需有利：
第一，房企、炒房客打价格战销售
房企到年底背负的资金压力非常高，包括给银行还本金和利息，合作企业建房的各种工程款、材料款等等，受楼市政策限制金融融资，很多房企其实还借了私人金融机构的钱，以及海外债，这些都要在年底去结算；每个企业到年底要给员工发过年的工资、奖金、年终奖，社保费也要缴纳完成。要负担这么多钱的支出，房企们必然会想尽办法把年底这最后一波购房力抢到手，房企急需回笼资金，为了刺激市场给出的优惠会更多。而炒房客现在面临多城市二手房参考价，保障房入市等压力，房企卖房火热，他们也更着急，所以，新房和二手房市场打价格战是必然的。
第二，银行房贷余额充足
年底很多人还贷，银行房贷资金充足，钱多了，申请房贷上，审核和放贷时间能缩短一些，能让借款人早点拿到钱支付买房剩下的款项，避免逾期造成合同违约的问题。申请额度上，不会降低，大概率能拿到预期的房贷额度。
第三，楼市房源多容易捡漏
作为年底最后一波购房机会，房企放出的房源增加，加上部分炒房客抛房，楼市房源激增下，购房者的选择范围更大，能找到一些性价比高的优质房，而商品数量过多，就容易出现供大于求，这个时候，整体价格就会降温，购房者买房成本上能有更大的可谈空间。
第四，关联行业的促销潮
房地产是密集性行业，关联着建筑，装修，家具家电，房价有降温现象出现，作为这些依附房企生存的企业为了招揽顾客，可能也会跟着以价换量销售，年底本身也是各商家的促销期，对刚需来说，等于是房子便宜买，装修和购置家用都能减少一部分花费了。
不过，购房者不能因为图便宜就冲动入市，还是要保持购房的理智，这2件事一定要注意：
第一，特价房猫腻
房价即使有优惠，也要记住房企着急销售为的是回笼资金，如果降价太多就是亏钱，作为商家是不会亏本销售的。遇到房价比市场价低得太多的房子，就要注意房子存在的问题，比如手续不全，质量不过关，配套奇葩等等，那这种房子即使低价购入，未来居住和办理房产证，以及转手都是隐患。
第二，销售人员的口头承诺
买房时销售人员都会拼命承诺周围的优质规划，但这些口头承诺要记住，根本不作数，尤其是，销售岗位流动性非常快，尤其是年底，更是辞职高峰期。意味着，现在销售人员给你承诺的福利，等到过年后没有实现，再想找人对质，也找不到人。而企业比你想得更全面，只要没有书面合同，肯定不会认账，对离职的销售人员会直接把责任推给他，到时候，要么大海捞针找那个当初和你对接的销售人员，要么就是和开发商扯皮，打官司，耗时又耗钱。所以，不管销售人员多亲切，也要保持头脑清晰，一定要记得让他把承诺的福利白纸黑字写在合同内，避免被坑！#房产头条#
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