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全国首创!济南创新推出二手房“带押过户”,房贷没还清过户不再愁

  17日,济南市自然资源和规划局协同济南住房公积金中心、市司法局等宣布,创新推出二手房“带押过户”登记,对于存在抵押的房产要上市交易的,无须提前还贷或垫付资金,即不用先归还原来的房贷,就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款。目前,该模式已在建行、工行、北京银行等多家银行试点成功,将在全市二手房市场全面推行。

  便民利企,“带押过户”为楼市注入“活水”

  以前办理二手房交易过户,原来“卖方借款或买方垫资—还清银行贷款—解除抵押—办理交易过户—买方重新设立抵押”,登记完成后买方银行放款,卖方最终才能拿到剩余的房款。双方不仅要在不动产登记机构和银行之间来往多次,所需的时间周期也会很长,少则十天半个月,多则一个月以上。

  这样一来,对于有改善住房需求的卖方而言,要把房子卖出去,用卖房款还清原房贷、改善置业,需要综合考虑挂牌成交周期、过户解押周期,无形中大大降低了市场流通性。针对二手房交易中的上述痛点,“带押过户”登记新模式应运而生。

  济南市自然资源和规划局联合市住房公积金中心出台了《关于推行存量房交易公积金贷款“双预告登记”的通知》,推行存量房转移及抵押“双预告及预转本登记”模式,调整公积金贷款放款流程,将必须正式过户抵押后才可放款的流程调整为预告登记放款,为实现“用新贷还旧贷”“带押过户”新流程的实施提供了政策保障。

  具体而言,济南市自然资源和规划局不动产登记中心拓展线上申请系统,银行贷款审批完成即可线上申请抵押预告登记,买卖双方在手机端确认“双预告登记”。同时,通过积极向房地产开发企业、房屋经纪机构延伸预告登记端口,进一步简化办理流程,缩短办理时间,便民利企,既锁定真正的买方,又防止“一房多卖”,为交易双方财产安全保驾护航。

  流程再造,办结时限缩短到3个工作日内

  买卖双方要过户,就必须要先行解除原贷款银行的抵押,这是银行保障自身资金安全的“先手棋”,却是提高二手房在市场流通性的一个阻力。

  为改变这一局面,济南市不动产登记中心主动搭台,精简申请资料、压缩办理时限,对于同一房产上的抵押设立登记、转移登记、抵押注销登记等业务,根据申请实现“三合一”办理;与金融机构、资金提存机构及时开展网络互联,搭建业务平台,及时反馈信息,确保转移和抵押过程中能够准确获得信息,即使遇到无法完成过户的情况,也能同步实现关联业务的同步停止,同时退回资金,保障交易安全。

  有了平台的便利条件和安全保障,建行、工行、北京银行等多家银行通过各种方式为带押房产的过户提供支持,迄今已顺利办理几十笔业务,其中涉及公积金贷款、跨行贷款、同行贷款等多种类型。

  “带押过户”实施后,“进一个窗口,提交一套材料,办理一次业务”,买卖双方无需跑腿,转移和抵押“双预告登记”通过银行就可以完成线上申请,转移登记和抵押登记可同步办理,抵押预告登记自动转为本登记,卖方在办理转移登记的当天或第二天就可以拿到房款,结清原银行贷款。一方面减少了买卖双方跑腿次数,另一方面办理时限压缩至1—3个工作日办结,简单的流程将进一步提高二手房交易的便利性。

  流通自由,官方护航交易资金安全

  “预告登记”后的提前放款,为二手房市场带来了“活水”。“活水”能否顺利流入卖方的原贷款银行账户?特别是跨行交易,如何做到全程闭环运行,确保双方资金的安全?

  在济南推出的“带押过户”新模式里,引入公证处“提存账户”是重要一环。在交易未完成之前,所有资金均由该账户监管,确保资金安全,一旦交易发生风险,或交易双方出现意外情况,导致交易失败,资金就会原路返还,避免发生纠纷。更重要的是,通过公证处的介入充分保障了交易安全,解决了买卖双方互不信任的问题。并且,公证提存组合服务可以实现用买方的购房贷款来偿还卖方尚欠银行的贷款,从而实现“带押过户”。

  实施二手房“带押过户”后,既减轻了“过桥”资金烦恼,降低了再入市“门槛”,又增加了买卖双方更多的可选择性,降低二手房在市场上的流通成本,进一步活跃房地产市场。

  新黄河·一图 |“带押过户”办理流程分这几步附图

  五问“带押过户”

  ①“带押过户”对二手房交易会带来何种变化?

  简单来说,传统模式要求先解除抵押再过户,而“带押过户”就是带着抵押过户,把解除抵押放在了最后环节。

  这一调整带来两个方面的好处:一是大大降低了交易成本。传统模式要求先解押才能过户,解押就必须要还款,不还款就不可能解押,也就无法办理过户;而买方如果需要贷款购房,就必须先办理过户和抵押,银行才能放款。在这种情况下,卖方想要用买方的钱还清贷款是不可能的,就必须筹措“过桥”资金,因此额外增加了一大笔支出。“带押过户”模式就是使用了买方的银行贷款来还卖方的银行贷款,不必筹措“过桥”资金,降低交易成本。

  二是全面化解了交易风险。新模式不需要先解押,买方把购房款打到提存账户就可以拿到房,如果过户存在问题,房款还能原路返还,最大程度保障双方利益,将风险降至最低。

  ②调整公积金贷款放款流程的背景是什么,会对当前房地产市场起到什么作用?

  办理抵押预告登记后即可放款,在这些年商品房预售过程中是一直是存在的,但在存量房交易中,开展的城市不多。济南住房公积金中心联合济南市自然资源和规划局出台通知,推行存量房转移及抵押“双预告及预转本登记”模式,调整公积金贷款放款流程,将必须正式过户抵押后才可放款的流程调整为预告登记放款,为“带押过户”新模式的实施提供了政策保障。8月15日起,在济南市行政区域内购买二套房,公积金贷款首付款调整为四成。这些政策的出台,都将为房地产金融市场注入新的“活水”,对济南市房地产市场健康平稳发展提供更好的保障。

  ③在“带押过户”新模式下,公证机构的参与起到了什么作用?

  此次存量房交易“带押过户”新模式下,公证机构主要是发挥了公证的预防性法律制度的特性,保障交易安全。齐鲁公证处和各部门积极协作配合,提供了诸多创新服务思路,也都是基于如何运用委托公证、公证提存及其他公证职能,实现存量房交易中的矛盾纠纷提前预防,确保交易安全,并能实现交易成本降低,从而促进济南市存量房市场健康良性发展。

  ④在二手房交易过程中,公证提存是不是实现了资金监管的作用?

  存量房“带押过户”新模式通过公证处的提存业务、委托公证等一系列公证组合服务,实现了《民法典》规定的存量房带抵押过户。买卖双方在签署买卖合同的同时会同步签署提存协议、委托书,由买方将首付款和买方的银行贷款提存到公证处提存账户,在完成房产过户登记后,公证处将上述款项打入卖家银行账户,用于偿还卖家尚未偿付的贷款,剩余部分打入卖方个人账户。

  这种模式可以有效减少买卖双方的交易时间成本和资金成本,通过委托公证处代办,买卖双方省心省力,买家直接拿到房产证,卖家直接获得卖房款,对于促进当前不动产市场健康良性发展具有非常重要的现实意义。

  ⑤“带押过户”能否在二手房交易过程中全面落实?

  此次济南市“带押过户”新模式的推出,涉及公积金贷款、跨行贷款、同行贷款等多种类型,在全国走在前列,只是绝大多数银行的上级行尚未及时进行政策调整。目前以北京银行、建设银行、工商银行为代表的金融机构积极配合,主动调整审批流程,对这项工作的推广起到了很大作用。随着济南住房公积金中心对二手房贷款审批放款流程的调整,已经有更多的银行机构参与了进来。

  下一步,济南市将扩大政企联动范围,不断加强平台的安全保障,提供更多便利性,联合以齐鲁公证处、中住地产为代表的公证机构和中介机构广泛参与,积极宣传引导,让“带押过户”成为二手房交易市场的新常态。

  来源:新黄河客户端

#兰陵新闻# 【全县“五查五转五提升”作风整顿暨第二次疫情防控调度会议召开】8月11日,全县“五查五转五提升”作风整顿暨第二次疫情防控调度会议召开。县委书记王康亮出席会议并讲话,县委副书记、县长李春仲主持会议,县领导徐勤夫、刘志军、张学超、尤作锦、贾振凯、张其伟、王传喜、刘凯华、张新玉、李怀疑等在主席台就坐。

王康亮指出

这次会议,主要是对“五查五转五提升”作风整顿再部署、再安排、再推动,组织动员全县上下深入查摆作风建设突出问题,找不足、抓整改,打紧板、鼓干劲,给某些单位和个人再大喝一声、猛击一掌、给予警醒,以集中整顿为抓手,以过硬作风为保障,全力推动常态化疫情防控和经济社会发展各项工作落到实处。

王康亮强调

近期各类问题通报,暴露出部分党员干部思想认识不到位、工作落实不到位、压力传导不到位、问题整改不到位,归根到底是作风出了问题,不担当、不作为,工作不严不实。要大力弘扬“严真细实快”工作作风,说实话、办实事,激发事争一流、唯旗是夺、争先创优的干劲,以优良作风、过硬能力、一流业绩,重塑兰陵良好形象。

王康亮要求

要树立“讲责任、重担当”的作风。对于疫情防控,要压实“四方责任”,落小落细落实各项措施,把压力传达到每一个“神经末梢”。要压实村居(社区)责任,压紧村党组织书记责任,早发现、快处置,提高科学防控、精准防控水平,坚决守住疫情防控前沿阵地,确保全县大局安全稳定。要压实网格员责任,做实网格化管理,开展小单元作战,落实本网格责任,筑牢疫情防控屏障。要压实市场主体责任,强化巡查监管力度,加大疫情防控“红黑榜”曝光力度,切实提高相关领域人员责任意识、规矩意识、法律意识。要压实居民个人责任,继续加大疫情防控宣传力度,坚决打击拒不履行疫情防控责任违法行为,营造群防群控、人人参与的浓厚氛围。要树立“讲落实、重执行”的作风。对于任何工作来说,抓而不紧,等于不抓;抓而不实,等于白抓。对于核酸检测,要坚持党委书记亲自抓,利用一周时间,彻底摸清人员底子,做到人员摸准、数据真实。要认真查摆整改问题,梳理问题不足,明确整改时限、责任单位,全力抓好整改提升。对于扫码验码,要坚持严格管理,逢进必扫、逢扫必验,杜绝“走形式、走过场”。对于外来人员摸排管控,要紧盯运输从业人员,家中有事人员,季节性、规律性返乡人员,来兰经商务工、旅游甚至是路过人员,明知故犯人员等五大类易失控漏管群体,持续加强排查管控,严格落实报备制度,做好人员闭环管理,确保及时、彻底、全面防住疫情。要树立“讲真格、重实效”的作风。干工作,关键是求真务实、真抓实干、解决问题。体现到疫情防控上,重点是用好真督实导的手段。县督导问效组要加大督导检查力度,带着“显微镜”“放大镜”,到现场、用数据、从最能体现结果的地方查。各条线督导组要坚持问题导向,坚决克服“好人主义”“温情主义”,在督导中增强发现问题的能力。要狠抓反面典型,对落实疫情防控工作不严不实不力的,一律提级处理,首先问责领导干部。要树立“讲正气、重导向”的作风。最大的正气就是信赏必罚,最好的导向就是奖优罚劣。要公开晾晒疫情防控工作考核成绩,“干得差的要处理,干得好的要奖励,出问题的必须问责”。要坚持“零容忍”,从严顶格提级处理疫情防控中的形式主义官僚主义、不担当不作为乱作为问题,严查作风漂浮、行动迟缓、失职失责的单位和个人,进一步优化工作方式、转变工作作风、提升工作能力,彻底解决问题。要在疫情防控火线、重点项目一线识别考察干部,以“能者上、优者奖、庸者下、劣者汰”的鲜明用人导向,引领干事创业导向。

李春仲在主持会议中指出

要抓好会议贯彻落实。迅速把思想和行动统一到县委、县政府的部署要求上来,把作风整顿作为政治任务,结合市委“3+1”理论武装体系建设和“学悟见创”活动,举一反三,构建长效机制,统筹好疫情防控和招商引资、项目建设、经济社会发展等各项工作。各级领导干部要以身作则,发挥“领头羊”“排头兵”“火车头”作用,带头正作风、勇担当、抓落实,推动作风整顿活动走深走实。要全力抓好疫情防控各项工作。提升核酸检测能力建设,进一步摸清核酸检测底数,健全核酸追检补检机制,夯实基层防疫基础。要加快推进场所码规范应用。增强规矩意识、法律意识,通过开展教育培训,以党员示范引领,充分组织群众、宣传群众、引导群众、服务群众,全力筑牢疫情防控“铜墙铁壁”。要切实加强疫情外防输入工作,严格落实入鲁返鲁人员分类管控措施,加强物品风险防范、口岸高风险岗位人员闭环管理。

针对当前重点工作,李春仲要求,要确保“夺旗打榜”和各项经济指标取得好名次,结合作风集中整顿活动,大力发扬“严真细实快”作风,紧盯年初制定的各项目标任务,加大项目建设力度,迅速掀起招商引资热潮,做大做强经济总量。要严格按照方案要求,抓好工作落实,做好考核情况公开,用考核成绩来检验作风整顿效果。要梳理好年度工作,注重总结归纳取得的成效,进一步提高工作效率、强化服务保障,加强工作调度、加大工作力度、加快推进速度,确保全年工作目标任务全面完成。要提前谋划好项目,牢固树立超前意识,早计划、早安排、早部署,主动靠上对接,积极借助“外脑”,做到抢抓先机、掌握主动。要守好“一排底线”,牢固树立责任意识和风险意识,强化底线思维,克服麻痹思想和侥幸心理,守牢守住“一排底线”。要筹备好各类观摩会,统筹做好项目推进和观摩准备,提炼项目优势,展示兰陵亮点和特色。

会上,副县长李怀疑通报全县疫情防控工作考核排名情况;县委常委、纪委书记、监委主任尤作锦通报互联网信息安全服务中心、新兴镇作风不实、工作不力引发舆情的处理情况,安排核酸检测工作;副县长、公安局局长张新玉安排重点人员摸排管控工作;县委常委、副县长张学超解读“夺旗打榜”“十快、十慢项目”“大练兵、大比武、大竞赛”实施方案,安排“三管三必须”工作;下村乡作典型发言,卞庄街道、庄坞镇作检查发言,新兴镇就作风不实、工作不力引发舆情作检查发言;南桥镇介绍了核酸检测追检工作经验,县公安局对核酸检测网格化管理信息系统的操作使用进行了培训。

会议采用视频形式通过兰陵党建可视化信息平台召开。副县级以上领导干部;各乡镇(街道)党(工)委书记、疫情防控工作最差村居(社区)主要负责人,兰陵经济开发区、兰陵农高区主要负责人、分管负责人;县直各部门单位主要负责人、分管负责人在主会场参加会议。各乡镇(街道)、村居(社区)相关人员在分会场收听收看。


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